合肥上城国际全程策划报告.doc

目录第一部分 合肥房地产市场宏观状况分析2第二部分 市场调查问卷情况分析13 第三部分 项目周边楼盘情况20第四部分 项目基本概况及SWOT分析 45第五部分 项目产品定位52第六部分 项目营销推广方案71附：建筑、景观参考图90第一部分 合肥房地产市场宏观状况分析一合肥城市总体规划3二庐阳区市场背景状况8三合肥房地产综合评述10一合肥城市总体规划（一）规划背景合肥，安徽省省会，是一座具有2000多年历史的古城，位于中国中部，长江淮河之间，是沿江近海的第一线内陆城市，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要地位。合肥的气候属亚热带到暖温带的过渡带，气候温和，四季分明。为适应21世纪初城市社会经济发展、行政区划调整的需要以及建设现代化大城市、发挥省会中心城市辐射带动作用，合肥市于2001年开始对1999年国务院批复的合肥市城市总体规划(19952010年)进行调整，2002年7月，合肥市人民政府正式批准合肥市城市近期建设规划，规划期限从2001年到2005年。 近期建设规划在维持国务院批复的合肥市城市总体规划所确定的城市性质、城市形态、布局结构及发展方向的前提下，对合肥市城市规模作了适当调整。规划确定城市规划区范围包括合肥市市区和肥东、肥西、长丰3个县的16个乡镇辖区，总面积1672.5平方公里，其中市区面积596平方公里。城市性质是安徽省省会，全国重要的科研教育基地。规划到2005年，城市人口规模控制在200万人，城市建设用地规模控制在209.21平方公里，人均建设用地控制在104.6平方米。（二）城市性质合肥是一座对外开放城市。已先后与日本的久留米市、美国的哥伦布市、丹麦的奥尔堡市、西班牙的莱里达市、塞拉里昂首都弗里敦市、布隆迪首都布琼布拉市结为友好城市。是安徽省政治、经济、文化中心。（三）城市规模全市总面积7266平方公里，其中市区总面积596平方公里，市区总人口165.8万人。合肥现辖肥东、肥西、长丰3个县和瑶海、庐阳、蜀山、包河4个区与三个开发区。（四）城市发展方向城市主要向西南方向发展，适当向东发展，控制向北方向发展。要坚持“多中心、组团式”的规划布局形态，合理控制老城区环境容量，逐步有序地开发新城区。（五）城市布局结构（1）城市总体布局为多中心、组团式，中间用田园楔入，以改善城市生态环境。在现有城市基础上，城市用地主要向西南方向发展，适当向东发展，有限制地向北方向发展。规划将城市分为5个分区：老城区、东区、北区、西南区、新城区。（2）老城区：位于环城河内侧，用地面积5.9平方公里，规划将老城区内过密的居住人口逐步向外疏散，人口规模控制在11万人。老城区将加强市政设施建设和旧城更新改造，严格控制建筑密度，增加绿地、广场和停车场等开敞空间，确保环境质量。随着政务、文化职能的迁出，老城区将逐步转变成为全市的商贸、金融中心。（3）东区：位于南淝河、板桥河左岸，包括新站综合试验区和龙岗工业区。建设用地面积40.52平方公里，人口规模控制在39万人。其功能主要是城市对外交通的门户，以冶金、化工、轻工、机械为主的工业基地，建设重点是突出新站试验区的商贸区特点，加快综合开发和现代物流产业的发展。规划在花冲公园地区建设东区市级副中心。（4）北区：位于南淝河左岸、板桥河右岸，建设用地面积19.75平方公里，人口规模控制在18万人。本区为全市大型仓储基地，将发展建筑材料、有色冶金、能源等工业企业，利用铁路和公路交通条件，形成城市物资储备流通中心。重点是加强基础设施和大房郢水库建设，建设庐阳区工业园区，与双凤工业区联动发展。规划在合瓦路与临泉路交口附近建设市级副中心。（5）西南区：位于南淝河、环城河和四里河西岸，包括高新技术开发区、政务文化新区以及董铺岛科研基地等，建设用地面积110.25平方公里，人口规模控制在105万人；其功能为城市的行政、文化中心和科研教育区，以机械、电子、家电为主的工业基地，建设重点是充分发挥科教优势，加快高新技术开发区的发展，积极推进政务文化新区的建设。规划分别在南七里站、西七里塘附近建设市级副中心。（6）新城区：位于312国道大龙段南侧，主要是经济技术开发区，是城市相对独立的新城区，建设用地面积32.79平方公里，人口规模控制在27万人，其功能主要为城市的大工业基地和出口基地。致力于发展外向型和技术密集型的工业项目和第三产业，同时加快大学城建设，逐步形成工业、居住、仓储、公共服务设施全面发展的综合新区。规划在明珠广场附近建设市级副中心。（六）道路交通1、交通发展战略城市道路建设，保持并继续完善以二环九射和五横五纵为框架的环形放射道路系统，完善以市区公共交通为主体、多种运输方式协调发展的客运交通体系和城市各分区内部方格网道路，加强市区公共停车场(库)、广场和步行区的规划建设。远期规划建设新火车站到合肥经济技术开发区的轻轨快速交通线路和客运换乘枢纽。2、城市道路网系统合肥市总体规划提出“以快速路为主骨架，结合主次干路，组成以方格网为基础，环路加放射线，功能明确、级配合理的城市道路网系统。”（七）远景展望 目前，合肥市正在大力实施“科教兴市”、“城镇化”、“经济国际化”和“可持续发展战略”四大战略，着力建设全省城郊型农业示范基地、国内外重要的制造加工基地、国内重要的高新技术研究和产业化基地和国内重要的旅游、文化和教育基地，朝着全面建设小康社会和现代化大城市的目标迈进。大房郢水库、宁西铁路合肥段、西气东输等一批关系国计民生的工程已经开工，政务文化新区正在建设：展望未来，一个经济繁荣，科教发达，开放度高，布局合理，设施完善，环境优美，园林特色鲜明，投资环境一流、创业环境一流、人居环境一流的现代化大城市，将展现在世人的面前。进入新世纪，合肥市加快建设现代化大城市的步伐，制定出到2010年全市GDP达到1000亿元的千亿规划目标，并把合肥建成国内外重要的制造加工基地，国内重要的高新技术研究和产业化基地，国内重要的旅游、文化和教育产业化基地，安徽省发展城郊型农业的示范基地。为了实现这一发展目标，合肥市进一步扩大开放，促进产业结构的调整和升级，优化经济发展环境，制定鼓励外来投资的政策，加大招商和引进人才、技术的力度，经济正呈现出快速发展的势头。（八）合肥市近期建设规划图(2001 - 2005年 )二庐阳区市场背景状况（一）简介庐阳区总面积136.86平方公里，人口37.14万，辖10个街镇，。以老城区为主体，向西北延伸与长丰县、肥西县接壤。庐阳老城区是历史上的古庐州城，也是合肥的中心区。区域内人文景观众多。“庐州胜景，庐阳独揽”：有“翡翠项链”之誉的环城公园，被称为合肥人“母亲河”的南淝河。名胜古迹有三国古战场逍遥津、曹操点将台古教弩台、历史名人李鸿章故居、三十岗乡三国时期的古战场遗址等；董铺水库和建设中的放郢水库分别坐落在本区的西北部，整个城区市容整洁、空气清新、水秀景美。（二）市场状况本区各项发展相对较为成熟，住宅价格在四区中也相对较高。以单一型的多层住宅销售为主体；地理位置目前大部分多分布在北一环线以外；从规模看，目前除海棠花园等5家楼盘的建筑面积超过10万平方米，其他的规模都较小，整体环境配套也多是依附在周边原有的配套上，价格在2500元/左右。庐阳区住宅主要沿区内3条线分布，荣事达大道、蒙城路和沿河西段，整体位置都有沿荣事达大道和蒙城路两条主干道北移的趋势。（三）重点地带沿河西段：环城路的修缮和灯饰绿化等工程的建设为沿河路的旧城改造和住宅建设带来一片生机，高层住宅、别墅、多层等复合型建筑星罗棋布，良好的地理位置及成熟的公众基础生活设施为居家生活提供了极大的方便。蒙城北路：便利的交通和地理位置是本地段住宅开发的最大优势。市府广场边上：本市经济建设的进一步发展为该中心区域繁华的商圈及人气带来写字楼、商铺建设的新高，政务的氛围、文化的积淀、便捷的交通、拥挤的人流彰显了该地段投资者的非凡魅力。（四）发展障碍 生活配套设施不完善，陈旧落后，道路建设进程较缓慢，西缓、北抑的发展政策将会使区位空间拓展短期内受阻。（五）未来发展趋势作为传统的中心商务区，庐阳区未来会进一步加快城市化进程，两大水库及森林公园等生态项目的建设将会引进一批地产投资商来本区投资。（六）庐阳区道路交通规划1、道路网架构分析：由骨架道路网络（由高等级公路、城市快速路和主干路组成）、次干路和支三个层次的道路组成一个快速、安全、便捷、功能明确、级配合理、易于管理的城市道路网系统。2、道路网规划：二横：一环、二环公路；二纵：蒙城路、荣事达大道三合肥房地产市场综合评述（一）市场发展的基本特征1、2003年数据显示在2003年，在国民经济快速增长的大环境下，合肥市住宅建设与房地产经营呈高幅增长，主要经济指标屡创新高，03年达到历史最高水平。完成总投资95.26亿元，其中住宅投资69.51元，与上年同期相比增长138.09%和188.30%，商品房施工面积1071.71万平方米，其中住宅829.89万平方米，分别增长了78.26%和66.77%；商品房竣工面积369.39万平方米，其中住宅291.99万平方米；商品房销售面积284万平方米，其中住宅243.46万平方米。2、2004年一季度市场走势呈现高位起步，快速运转的态势。一季度全市完成房地产开发投资18.29亿元；施工面积达934.29万平方米，其中新开工面积231.97万平方米，竣工面积39.91万平方米，现房销售面积32.57万平方米。3、2003市场发展呈现的基本特征* 开发投资持续高幅增长，住宅投资比例逐步提高；* 市场交易活跃，供应量进一步放大；* 房价总体保持稳中有升的慢牛态势；* 空置量有所增加，但空置率仍在较低水平。4、2004市场发展展望地产开发投资仍将以较快的速度增长，需求继续扩大；政策因素的影响将逐步显现；诸多外地开发商北上南下，逐鹿合肥，开发商品牌、开发项目品牌的竞争将日益加剧；5、市中心区楼盘日趋稀少 合肥房地产市场经过几年的发展，市中心区可开发土地逐年减少，加上一些旧城改造土地大多用于景观绿化或者商业用房，市区住宅供应量将出现供不应求的状态。 6、城西南区块成为开发“热土” 合肥市近阶段规划发展的最主要区域，如合肥高新技术开发区、合肥经济技术开发区、合肥新政务文化区都集中在该区等政府重点扶持开发区域，在政策、资源等方面都有所倾斜；加上合肥本身最稀却的山水资源也是该区域最具竞争优势；就投资开发规模、开发商数量、项目开发水平、市场认知等情况来看，本区域的各项指标都是名列前矛的。7、各区群雄并起，分割逐鹿除西南片的蜀山区在各区发展中略显超前，其它各区的发展皆各有利弊。蜀山区能够一枝独秀的最大原因是政府规划、政策扶持的力度相较另三区都要大得多；庐阳区的发展虽然基础不错，但配套陈旧、道路建设缓慢，政府规划发展不明确或有部分阻碍，短期内要有大的改观比较困难；包河区未来的发展方向是接壤巢湖，是合肥发展成为滨湖城市的前沿地带，但同样市政设施较为落后，要有飞跃性发展并非一朝一夕；瑶海区属合肥交通枢纽区域，交通道路条件极为优越，但危旧房改造缓慢，居住环境相对较差。 8、总价仍在上涨，政府控制力度增大 通过对相同楼盘不同阶段推出的销售房源的价格比较，大多上涨了100-300元，还有部分上涨比较厉害，高的超过了500多元。为了能有效调节市场供需状况的良性发展，合肥市相关部门在积极扶持的同时也出台一些政策，但实际情况是，对楼价似乎影响不大。而提高土地供应量，增加经济适用房等措施还只听雷声不见雨点，在短期内，政府的控制力度还难见成效。 9、市场消费日趋理性，经济舒适型户型成为主流 合肥房地产市场经过近两年的高歌猛进的发展后，“买房求大”的购买心理会随着房价的日益攀升而自然得到扭转。目前的一些市中心楼盘传来的销售状况显示，130平方米以上，总价超过40万的户型销售面临较大压力。开发商对于控制总价将十分注意，市区的住宅、写字楼、商铺不约而同地向小型化发展。小型化对于购买者来说，投资更少，回报更高，实用价值比较高，而对于开发商来说，销售速度加快，资金压力也减少，对于整个市场来说，小型化有利于减少空置房。而随着政府关于经济适用房的新政策出台，商品房住宅在今年也将出现小户型回归，单身公寓和平层的紧凑户型再次流行。（二）市场现状主要成因1、合肥的区域位置优越合肥与目前世界上最具发展潜力的长三角城市群接壤，是长江流域的经济文化重镇，承东启西，贯通南北，地理位置相当重要。以“创业在合肥”为导向，合肥经济高速发展，尤其是高新技术产业、科技教育的发展更为引人瞩目。大量中高级人才在这里汇聚、创业，有力地拉动了合肥房地产市场的发展。2、新城市规划促进房地产市场发展当下，城市规划浪潮正席卷大江南北，政务新迁成为一时风潮，合肥通过新的城市规划不仅将城域扩大，而且吸引了合肥周边的大量居民向城市聚集，也同时部分凝聚了浙江、江苏、上海等周边地市人们的购买力。以后“西部开发的桥头堡“合肥将真正成为长三角的后花园；3、改善住房条件的呼声高合肥人均可支配收入逐年在增长。人们兜里有了钱，解决了温饱问题后，必然要改善自己的住房水平。从渐次增温的供求市场的情况来看，在众多踊跃购房者行列中，“二次置业”的消费者还是占据相当大一部分；第二部分 市场调查问卷情况分析一调查目的14二调查概况14三调查结果分析15一调查目的本次市场调查旨在于调查合肥市区房产市场的基本状况，包括消费者特征、市场需求、购房原因、产品偏好特性、价格及市场阻碍等，整合合肥地区消费者市场信息，为祥源上城项目产品策划、销售策划、广告策划提供强有力的市场依据。二调查概况1、 调查时间：2002年3月102002年5月3日。其间分三次，分主题调查。2、 调查内容：竞争楼盘状况和消费心理调查3、 调查对象：潜在的住宅消费者，包括合肥当地居民、商场顾客和部分公司职员，采用特征目测方法甄别消费对象。4、 调查方式：本次调查采用问卷调查，以街头随机访问、专业市场调查和入室访问形式完成，共回收有效问卷120份。5、 调查人员：本公司广告市场调研人员，调查执行前经过公司有针对性的相关培训学习。三消费者调查分析1请问您最近是否有购房的打算？急需购房一年内想购房二年内可能三年内可能五年内可能7.84%23.53%19.61%23.53%25.49%分析：本题旨在调查潜在购房消费者的购房计划，从中我们可以基本看出未来五年内房产品的市场消费量，并尽可能把握好本项目的市场推量计划。2您目前的住房情况如何？单位公房城区旧房90年代商品房农居房其他30.91%14.55%23.64%3.64%27.27%分析：本题旨在探究需要改善居住条件的潜在消费群的市场潜量有多大，与我们预期的相差无几，单位公房、城区旧房加上其他（主要是房改房、自建房和租房）超过70%的居民是属于非常需要改善居住现状的，而且调查结果正好验证了合肥房产开发市场高速发展是以巨大的市场需求为基础的。3如果您在近期有购房的打算，您会选择在合肥的哪个区域购房？ 城北城中（老城区）城西（高新开发区、新政务区）城西南（大学城）城南 城东3.64%16.36%45.45%23.64%9.09%1.82%分析：本题旨在对城市规划向西、西南发展的导向性对消费者购房的影响程度。结果显示，近70%的潜在购房消费者对城西（高新开发区、政务区）和城西南（经济技术开发区、大学城）有明显的倾向性，对项目所在的北城区域认同较低。4您购买房产的用途是用于居住用于投资两者兼有60.38%11.32%28.30%分析：本题旨在探究合肥房产市场的成熟度，超过60%的自用率可以看出这是一个处于起步阶段的市场。只有居住和投资保持在相对平衡的比例上，市场才能高速成长，自用比例高说明市场需求量很大，泡沫较少，但价格上升较慢。适当的投资者可以快速的拉动市场，在目前看来投资比例还是偏低，市场的成长空间仍然很大。5您购房比较关注的问题是（可多选）地段价格环境房地产公司品牌户型配套20.61%24.24%24.24%5.45%16.36%9.09%分析：本题旨在调查影响消费者购房的主要因素，结果显示价格、环境、地段依然是最主要的影响因素，这是初级发展市场的基本特征。根据调查结果，在本项目的运做中我们要充分考虑可控制因素的影响程度。比如价格，在实现相对利润最大化的前提下寻找消费者的最佳接受度；环境，当项目周边的环境差强人意时，我们要将园区内部的环境塑造好；户型，设计独特而合理。6您预计近年合肥的房价走势如何？持续上涨保持平稳略有下调62.26%28.30%9.44%分析：本题旨在探究消费者对市场的信心，结果显示，近2/3的消费者对市场走向是充满信心的。根据走访的情况看，目前合肥房市还是处于缓慢上升阶段，假以时日，消费者的信心应该还会加强。7您一般会选择哪种住宅类型？多层公寓（6层以下）小高层公寓（7-13层）高层公寓（14层以上）排屋（联体别墅）独立别墅55.17%31.03%5.17%3.45%5.17%分析：本题旨在探究消费者对房产品类型的接受度，调查结果显示超过85%的消费者选择多层、小高层。本题结果对本项目做产品规划设计有很大参考意义，既要考虑市场的接受度，更要考虑地段本身客观情况。8您比较喜欢哪种户型空间结构？平层跃层（复式） 错层26.42%54.72%18.86%9您会选择哪种户型平面结构？二室一厅一卫 二室二厅一卫三室二厅二卫四室二厅二卫四室三厅二卫 其他 12%14%56%14%2%2%10您在购房时会选择多大的户型面积？单身公寓（3050 8090 90100 100120120140 140180 180 以上5.36%8.93%16.07%26.79%33.93%5.36%3.58%分析：以上三题旨在调查消费者对户型空间结构、布局、面积的选择偏好，从结果可知，超过50%的人选择跃层式空间结构，56%的消费者会选择三室两厅两卫的户型，超过75%的人选择90140的户型面积。此三题的调查直接关系到本项目的产品设计规划，从调查结果我们基本明确项目在规划设计空间结构、布局、面积时要充分考虑消费者的选择偏好，各种户型空间类型设计的搭配比例既要符合市场的需求，也要适当的超前于市场。11您愿意承受的商品房价格是多少？2000元/平方米左右2500元/平方米左右3000元/平方米左右3500元/平方米左右4000元/平方米左右61.54%28.85%9.61%12您在购房时愿意承受的住宅总价是多少？2030万3040万4060万6080万80万以上74.07%18.52%5.56%1.85%分析：以上两题旨在调查消费者的房产品消费能力，从结果可知选折单价在2000-2500元/占了90%多，总价在20-30万的占了74.07%，这一结果与市场的实际情况是相符的，但考虑到主观心理价位总是偏低的，根据国际惯例，加权30%（单价在3250元以内，总价在40万以内）应该还是可承受的范围（这里指市场的代表产品，不包括别墅类产品），这一结论对本项目的定价策略具有指导意义。13您认为园区该具备哪些配套设施？（可复选）中心会所游泳池网球场篮球场大型绿地花园水景健身房地下车库幼儿园其他（请注明）6.25%6.67%8.33%8.33%20%12.5%12.5%10.83%12.5%2.08%分析：本题旨在调查消费者对房产品的配套需求，从选择结果可以看出，消费者对各种公建娱体设施都是有需求的，简单讲就是配套越多越好，但考虑到成本比较，可以有选择的配套公建，大型绿地、水景、健身房、幼儿园、小学（看项目规模配建、如本项目这样的园区规模、区域位置是一定要配置的）、车库将成为普遍的市场认知。14一般情况，您是通过哪些渠道得知房屋的有关信息的？（可复选）报纸广告电视广告广播广告互联网户外广告家人、朋友、同事等介绍其他26.53%14.29%6.12%12.93%13.61%21.09%5.44%分析：本题旨在调查消费者获得房产品信息的主要渠道是哪些，以及在这些渠道中最主要的信息来源。从结果可以看出，没有哪种信息渠道是完全占主导地位的，多种媒介的配合推广是必然的选择。从中可以基本明确在本项目的营销推广中，点面结合的整合推广策略。15目前您生活工作的主要交通工具是私家车公交车自行车7.69%86.54%5.77%分析：本题旨在调查消费者的工作出行方式，从中可以获知对园区车位配置的需求量，对公交车的依赖度，同时可知地段优劣在合肥房产开发市场的影响力。16如果在城北一环和二环之内有一个项目，您会购买吗？会不会如果是多层公寓，会考虑购买18.52%57.41%24.07%分析：本题旨在调查消费者对区域的认知度，从结果可知，对城北区域明确表示不会购买的占大部分，可能会购买的占42.59%，说明城北老区要获得广泛认可还需假以时日，同时也说明本项目的地理位置优势在消费者心中的认可度不高。第三部分 项目周边楼盘情况一庐阳区楼盘21二蜀山区楼盘27三瑶海区楼盘37四包河区楼盘41【一、庐阳区】本区域是历史上的古庐州城，目前以老城区为主体，是合肥的中心区域。 市场状况/本区域各项发展相对都较为成熟，住宅价格在四区中也相对较高，从本区域商品房供给来看，以单一型的多层住宅为主体；目前大多数楼盘分布在北一环线以外，除偶尔几个项目总体量超过10万方以外，其他大部分项目规模都比较小；楼盘自身配套不够完善，大多依附在周边原有的配套上；区域整体均价在3000元/左右；区域内大部分楼盘主要分布在荣事达大道、蒙城路和沿河路西段，目前房地产发展有沿荣事达大道和蒙城路两条主干道北移的趋势；整个区域小高层和写字楼的价格一直攀升，多层价格没有太大变化。 重点地带/沿河路西段、蒙城北路、市府广场周边 生活配套设施不够完善，道路建设进程比较缓慢，“西缓，北抑”政策将会使区位空间拓展短期内受阻。 具体楼盘资料1、 海棠花园开发商合肥市淮河路改造工程指挥办公室项目类型多层地理位置蒙城北路139号交通13 15 139 155路公交车工程进度2004年7月交付价格三期均价：2700元/周边环境大房郢生态保护区辐射下，无工业污染、空间环保；四面环路，交通便捷，拥有广阔的发展空间。社区环境内阳光、绿地、蓝天、碧水交相呼应；科技手段打造安全、封闭的家园，金牌物管，名校教师共同创造贴心服务。整体风格简洁流畅的现代风格户型情况2室2厅展示中5558866 2628655备注生态亲水住宅。物管费0.48元/月2、中房名城开发商中国房地产开发合肥公司项目类型多层、高层地理位置长江东路与环城东路交叉口交通1 101 115 113 230 124 119路公交工程进度2004年底交付价格均价：3500元/周边环境住宅位于一环内，位于合老城区环城公园淝河之滨，东南面环绕三条主干道：寿春路、淮河路步行街、长江路。市中心繁华地段住宅尽享合肥市人文景观、商政交通配套设施之最。社区环境：酒店式管理，一对一个性化物业管理服务模式，社区部落式管理运行方式，力图营造亲切融洽的邻里关系，收费价格透明。户型情况主力户型1704室2厅2卫展示中2674181备注物业管理费1.20元/月（不包括电梯费）3、柏景湾开发商安徽省邮电物业发展有限公司项目类型多层地理位置合肥市沿河路222号交通7 14 22 33 125 104 300路公交价格3000-3800元/周边环境地处南淝河边，繁华地段水岸社区，成熟社区聚集地，周边生活设施完备，毫州路菜市、合肥农资市场、杏花公园、合家福超市等近在左右。社区环境：近万平方米的人工湖，造就市中心30万平方米的湖景高尚住宅，400米商业街，星级会所。展示中5538888备注合肥最具人文气息的社区环境，繁华中有宁静。4、元一美邦国际开发商安徽元一房地产开发有限公司项目规模总用地面积41900，总建筑面积117854，总户数753户项目类型多层地理位置合肥市长丰路68号交通112 125 131 300路公交相关数据容积率2.46，绿化率40%，建筑密度19.9%工程进度2004年底交房价格3300-3500元/周边环境属于郊区住宅，提供住户回归自然的可能性，中心地段，享受城市的繁华和高效，南淝河畔开放自由的家园，社区环境成熟，包括会所、游泳池、中央控制中心、广播系统整体风格现代感强，挺拔大气户型情况116-149，主力户型139，4/2/2（包括佣人房）广告诉求国际生活100年展示中4239888相关单位建筑规划：美国A&A规划设计顾问公司/巴马丹拿（香港公司）/厦门中建东北设计院景观设计：美国北半球景观设计顾问有限公司物业管理：元一物业管理有限公司/香港英家皇道物业管理公司营销企划：君安国际置业备注24小时服务热线；24小时全封闭保安管理；快捷完善的家政服务；专业高效的商务助理服务；优质的物业代理服务；公共区域全天式保洁服务；星级酒店式的优质服务物管费1元/月名牌物业管理，享受小区服务的同时享受高尔夫球会的服务。停车位：地上110个，地下268个5、怡景苑开发商合肥市西子房地产开发有限公司项目规模占地面积万平米，建筑面积平方米项目类型幢多层地理位置毫州路297号交通12 22 124路公交车相关数据容积率.工程进度2004年底入住价格准现房销售周边环境毫州路小学、畅园子弟小学、26中、畅园新村幼儿园、武警医院、沿街商铺整体风格新古典主义户型情况主力户型3室2厅2卫广告诉求童心荡漾，怡家之城 主力卖点：生态公园式儿童主题景观社区展示中心现场售楼处：相关单位建筑设计：合肥市庐阳建筑设计院华成国际建筑工程有限公司景观设计：杭州城建环境艺术设计工程公司推广：杭州风巢备注物管费0、5元/月6、丽都名邸开发商卡西可房产项目类型高层地理位置荣事达大道与北二环路交叉口交通124路户型情况主力户型3室2厅2位展示中心58524977、百花大厦开发商澳鑫房产项目类型商住楼，高层地理位置寿春路与宿州路交通2、128、168路公交车工程进度2005年底入住价格均价：4300元/以上展示中心42979778、花样年华开发商庐州房产项目类型高层公寓地理位置四牌楼建行后交通1 、3 、168路公交车展示中心28867259、中央花园开发商百大房产项目类型多层，小高层地理位置沿河路交通161路工程进度2004年底入住价格均价：小高层3480元/ 高层3260元/户型情况主力户型3室2厅2卫展示中心553784610、万家华庭开发商安徽万家房地产开发有限公司项目类型高层地理位置屯溪路388号交通22 、226、 138工程进度2005年5月交房周边环境毗邻南淝河与四里河，西北与森林公园相邻整体风格现代简约，俊朗挺拔户型情况3室2厅1卫广告诉求献给城市的精英 卖点：新城市双水岸主流住宅展示中心合肥市屯溪路388号3625888 3625666 相关单位建筑设计：杭州杰出建筑设计事物所物业管理：合肥万家物业管理有限公司推广：动脑广告11、缤纷南国开发商城建房地产开发有限公司项目类型多层、小高层地理位置濉溪路交通12 、124 、22路公交车工程进度2004年底交付价格均价：2600元/户型情况3室2厅1卫展示中心濉溪路南国花园旁5614333相关单位销售代理：合肥家居房地产销售有限公司行销策划：上海行家房产备注物管费0.5元/月12、御花园开发商中城房产项目类型小高层地理位置蒙城路与濉西路交通13 124 155路工程进度2004年5月交付价格均价：2650元/户型情况主力户型3室2厅2卫展示中心552466613、国泰都市公寓开发商国泰房产项目类型小高层地理位置濉溪路交通4 137 107工程进度2004年10月交付价格均价3080元/户型情况3室2厅2卫展示中心5622505备注0.8元/月【二、蜀山区】本区域是合肥科教、文化、和旅游的重要区域，生态环境和自然资源得天独厚，区域内有大蜀山、人工湖等珍贵的自然风光，还有野生动物园、安徽名人馆、科技馆等人工景点和现代化设施。建设中的合肥政务文化新区、合肥经济技术开发区、高新技术产业开发区和大学城的兴建使本区域在政策倾向上得到扶持，使蜀山区成为合肥最吸引眼球的重要区域。 市场现状/目前本区域房地产开发体量在整个合肥四区中是最大的，而且项目本身总体建筑面积也很大，大约20%以上的项目都超过了30万平方米，大中型规模的楼盘的数量不断增多，楼盘规模化渐成气候；本区域在建项目中产品类型繁多，但仍以多层为主；区域房价基本体现了合肥房价的平均水平，本区域房价一直较为平缓，整体波动不大，但是可以肯定的一点，这里将是合肥未来房地产发展的重要区域；目前本区域房产开发红火，总体来看集中在环城路沿线、长江路沿线、黄山路沿线以及高新技术开发区和经济开发区。整个区域围绕教育和生态资源做文章，成为这里房地产开发的特色。 重点地带/高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、环城公路西北段、长江西路。 城乡建设差异化大，交通不够便捷。 具体楼盘资料 1、金色池塘项目规模总用地30.0008公顷,总建筑面积376023平米(住宅:352523平米,商业:1000平米,幼儿园:2500平米,小学6000平米.)总户数:2754户.开发商投资商:杭州钱塘集团华门集团. 发展商:合肥英泰地产项目类型小高层、多层、排屋、别墅，特色风情沿街商铺。地理位置紧邻二环西路（环湖东路）北面是合肥植物园，东北面上清溪森林公园，距合肥市唯一的水源地董铺水库仅百米之遥，距三孝口车程仅15分钟。交通开发商与合肥市公交总公司签定协议，在小区的南入口设置公交汽车终点站，引入110路，9路等公交线路，来往公交线路有168路，21路，18路，801路，34路等，交通相当方便。相关数据容积率:1.30,绿地率41%,建筑密度22%工程进度一期芦苇荡人家已全部竣工，销售状况良好，排屋以全部售磬，多层仅剩余几户，二月底的产品介绍会结束后，二期三月一号开始内部提前预定，5月二期梵尼西亚正式开盘价格一期排屋均价3177元/，精装修小高层公寓均价2851元/，预计二期排屋价格在3700元/左右配套设施位于大蜀山与植物园、董铺水库结合部，空气清新；社区数百米之内有新文采酒店、百花园渡假村、剑桥双语学校、新华电脑学校、省立医院分院等各种配套设施齐全。社区环境：引入公交线路，使业主出行更便捷；借鉴先进的社区商业运营办法，加强老年服务，老年文化建设；创建安徽省省级全民健身示范区。机动车位910个(地面790个,地下120个.)整体风格立面色彩运用大胆，视觉冲击力强，景观规划合理，给人一种清新、温馨的感觉，沿街休闲商业街凸显城市人文形象。广告诉求30万平米纯水岸新都市绿野生活/浆声画影里的艺术生活展示中心 现场：蜀新路新文采酒店向北300米 市内：芜湖路245号（上岛咖啡旁）相关单位规划及建筑设计：深圳大学建筑设计院.景观设计：瑞典SED西林景观设计公司 澳大利亚HC景观设计公司物管顾问：深圳金地物业整合推广：深圳我风广告2、梦园小区项目规模总建筑面积35万平方米，开发商合肥众望置业有限责任公司项目类型多层，小高层地理位置高新技术开发区杨振宁大道边交通10 158 801路公交车价格多层均价2700元/ 高层均价2600元/ 物业管理0.8元/配套设施中心广场、阳光泳池、梦园学校、梦园幼儿园、田径场、篮球场、足球场、生活便利网点、休闲娱乐中心等与蜀山森林公园隔湖相望，保留原生态环境中的树木和湖泊。安徽名人馆、安徽科技馆、蜀山森林公园、天乐公园、外商活动中心圣玛丽歌剧院、蜀王牡丹阁、狮城大酒店等娱乐休闲餐饮场所。广告诉求小康社会，众望所归展示中5319933备注小康示范小区，社区发展成熟，环境幽雅，人文气息浓厚，经济类住房。3、国际花都项目规模建筑面积70万平米,整个园区占地34.88公顷,总投资17亿元人民币.一期:郁金苑 二期:玫瑰苑 三期:天香苑 四期:樱花苑 五期:雏菊苑开发商上海绿地集团合肥置业有限公司地理位置毗邻合肥未来新政务中心,东流路以北潜山路以东. 工程进度12月6日一期开盘,并于当天斥资100万设立“绿地教育助学基金”二期玫瑰苑5月1日开盘配套设施左边就是未来横是中心的新政务中心, 紧邻主题公园和新区美丽的天鹅湖整体风格“后现代主义”先进住宅理念的超大型社区,将荷兰、英国、意大利、日本、中国五国的特色经典建筑文明精心规划,同时又以各自国花命名而极富异国风情.户型情况国际华房型设计90-130不等.120为主力户型.广告诉求70万平米超大型现代国际都会生活.展示中心东流路与潜山路交叉口3523588 3512888相关单位工程建设:上海绿地建筑工程有限公司 上海同济建设有限公司规划建筑顾问:上海境源景观设计有限公司 加拿大KFS国际建筑师事务所景观规划:YAS易亚源境上海易亚源境景观设计咨询有限公司广告企划:上海华基行销传播机构4、世纪新城开发商合肥连环房地产开发有限公司项目类型商住楼地理位置望江西路，潜山路交叉口交通8 108 111 136路公交车周边环境坐落于安徽、合肥两级政务新区，与潜山路小学隔街相望，并与解放军电子工程学院、解放军炮兵学院等高等名校相邻。小区提供制式化的物业服务，重重防卫，设小区专署幼儿园。展示中心5568888 5569888备注合肥西南大型商住融合物业，商务家居合而为一。5、园景天下开发商安徽华信房地产开发有限公司项目类型多层、小高层地理位置海关路、杨振宁大道交叉口交通10 、18、 158、 168 、221、 234 、801路公交车周边环境地处高新区内，周边居住环境日益成熟；大蜀山森林公园、野生动物园、人工湖，光华国际学校、黄山路学区、警察学校、新华学校等社区内设专署住宅会所，提倡不出门的休闲方式，社区巴士由业主决定行车路线，只为业主服务；双语幼儿园。整体风格三段式欧式建筑广告诉求新贵一族私家景观福邸展示中5319008相关单位企划行销：上海及第不动产机构物管顾问：戴德梁行设计单位：合肥市建筑设计研究院6、汉嘉都市森林开发商合肥万事利房产开发有限公司项目规模总建筑面积22万方 总户数1600余户项目类型多层，小高层地理位置合肥市潜山路399号交通8 108 129 156路公交车相关数据容积率1.4 绿化率40.6%工程进度2003年12月28日开盘，2005年交房价格均价2560元/周边环境毗邻长江西路，是合肥高新区、文教区、政务新区的交通要塞，周边大型成熟社区众多，市政配套设施丰富。社区内保留了原生香樟林荫道和香樟园，引进上海著名的“好又多”大型超市，为业主提供VIP服务。园区服务中心设有洗衣店，邮电、银行营业点。户型情况主力户型3/2/2面积130展示中5571588 备注车位配置大于40%7、新华学府花园开发商安徽新华房地产有限公司项目规模建筑面积18万方，45栋项目类型多层，小高层，高层地理位置黄山路与潜山路交叉口交通10 118 125路公交车工程进度4期“日月星辰”销售中周边环境位于教育黄金区域黄山路，与众多高校相邻，是政务区中心地段、政务西迁的首选位置，人文气息浓厚学府氛围环绕。社区环境设计坚持以人为本，高科技智能化管理；采用“小区院落”结构，以景观走廊为中心，形成特色内庭院，名牌物管公司。广告诉求好房子宣言展示中心黄山路与石台路交汇口相关单位规划设计：中国南方设计院景观设计：美国贝尔高林香港有限公司物管顾问：深圳市中海物业管理有限公司物业管理：安徽天一物业管理有限公司行销企划：君安国际置业备注人文社区8、绿城桂花园开发商安徽绿城房地产开发有限公司项目类型多层，小高层地理位置合肥高新技术开发区杨振宁大道，黄山路交叉口交通10 801 路公交车周边环境紧邻大蜀山和人工湖，周边二环森林带、野生动物园、蜀山湖等自然景观优秀，加之中国科学技术大学、安徽大学、解放军炮兵学院，解放军电子工程学院等诸多高校，人文氛围浓厚社区环境近6500平方米的社区中心会所服务设施齐全；教育设施齐全，邻里活动丰富，营造健康、温馨的社区文化展示中5314988备注自然环境好，人文气息浓厚，价格中等偏上9、乡村花园开发商丹霞房地产有限公司项目类型小高层地理位置合肥经济技术开发区交通901路周边环境大学城，南艳湖风景区，明珠广场、明珠大酒店、欧洲风情街，周边环境日趋成熟，社区内部配套完善，幼儿园，超市商场，医疗等齐全，专署的小区巴士，星级物业管理，景观会所提供20多项服务。展示中心3851088 3851078备注自然环境清新，学府气息环绕，社区配套完善。10、东海花园开发商合肥东海房地产发展有限公司项目类型高层地理位置位于合肥新市中心-经济开发区翠薇路与松谷路交汇处，南拥徽园、国际会展中心；东临明珠广场、欧洲风情街、明珠国际大酒店，西接中锐国际等名校；北依省市政务新区，距合宁高孙安入口只需两分钟，骆岗机场只需十分钟车程，内外交通都十分方便交通148 226 150路公交车工程进度已经交付价格均价3600-3800元/配套设施8000的豪华会所，垂直空间达十三米