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宁波东钱湖茶亭地块定位报告中海兴业（宁波）有限公司二零零九年十二月目 录第一部分 项目概况及分析一、地块概况2二、地块主要经济指标4三、地块四至及地块现状5四、地块条件及特点6五、项目交通分析7六、项目所属区域历史文化及规划发展分析96.1 项目所属区域历史文化内涵及底蕴96.2 项目所属区域地理特点及气候特点96.3 项目所属区域规划发展特点96.4 项目所属区域规划规划现状及发展10七、小结12第二部分 项目市场环境分析第一篇 市场运行情况及房地产市场分析15一、华东区域总体市场环境分析151.1 华东区域的地位及发展151.2 华东区域高端房地产市场的运行情况15二、宁波总体经济及市场环境分析172.1 宁波经济发展情况172.2 宁波市房地产市场运行情况182.3 宏观政策及政府条件限制23三、2009年低密度别墅市场分析233.1 宁波低密度别墅市场的发展、分类及特点233.2 宁波目前别墅市场竞争板块态势分析263.3 2009年宁波别墅情况分析28四、东钱湖总体市场环境分析314.1 东钱湖经济发展情况314.2 东钱湖房地产市场的现状及发展31五、可比项目竞争分析355.1 可比项目竞争区域的划分和界定355.2 可比项目分析365.3 竞争项目分析38六、小结42第二篇 消费者分析43一、宁波高端购房者分析43二、项目目标客户分析432.1 目标客户调研方法432.2 目标客户特征442.3、目标客户需求44三、典型项目分析46四、小结48第三部分 项目市场定位第一篇 市场定位研究50一、项目SWOT分析501.1 优势（Strength）501.2 劣势（Weakness）501.3 机会（Opportunity）511.4 威胁（Threat）511.5 应对策略52二、公司经营目标分析52三、项目发展战略规划533.1 项目发展思路对于定位的影响533.2 项目发展的时机533.3 项目发展的周期53第二篇 项目整体市场定位54一、整体定位54二、配套设施定位552.1 物业管理建议552.2 交房标准建议562.3 项目车位配置562.4 商务中心配套设施建议56第三篇 项目各物业类型配比分析57一、分析方法57二、分析基准572.1 各种容积率下的户型规划套数和主力面积572.2 做足容积率下的不同方案的比较57三、分析结果58四、小结59第四篇 项目定位建议60一、整体规划结构建议601.1 规划建议601.2 交通系统建议601.3 景观环境及花园建议611.4 楼型及户型配比建议611.5 建筑材料及成本标准建议621.6 户外功能设施建议62二、目标客户定位62三、建筑产品建议633.1 户型建议633.2 立面风格建议643.3 公共空间建议643.4 细节布置建议65第五篇 项目发展定位66一、总体发展建议66二、项目分期建议662.1 项目分期的原则662.2 本项目建议分三期进行开发67三、首批开发建议683.1 首期开发规划683.2 启动区价格建议68四、接待中心区域规划建议684.1 接待中心区规划建议684.2 接待中心的功能设置694.3 现场样板展示区69附件1-13：P70-P82第一部分 项目概况及分析一、地块概况本地块位于东钱湖旅游度假区内：东钱湖西南面、环湖南岸景观线核心位置。三江口市中心鄞州中心区东部新城高教园区东钱湖旅游度假区茶亭地块地块与华东主要城市及周边主要区域的行车距离：n 与华东区主要城市的车行距离： 北距上海约250公里、行车时间约3小时。 西距杭州约177公里、行车时间约2.5小时。 南距温州约281公里、行车时间约3小时。n 与宁波市区主要区域的车行距离： 北距宁波未来行政中心东部新城约12公里； 西北距宁波核心地标三江口约24.7公里； 西距宁波南部核心区鄞州中心区约20公里； 西距宁波航空口岸栎社机场约27.6公里； 东北距宁波化工基地镇海约37.5公里； 东北距宁波港口北仑约41、4公里；n 与宁波市周边经济发达市镇的车行距离： 西北距慈溪约86.8公里； 西距余姚市约75公里； 西距姜山约16公里； 西南距奉化市约38.5公里； 东南距象山港约25.3公里； n 地块周边核心配套设施及景点资源 行政生活配套钱湖新城（规划）、效实中学(宁波名校)东钱湖分校; 高级酒店柏悦酒店（在建）、二灵山温泉度假酒店、沙山村度假酒店； 运动休闲设施启新高尔夫俱乐部、游艇俱乐部（规划）、水上游乐园（规划）。 主要景点小普陀、陶公二灵景区、福泉山景区、南宋石刻公园、韩岭老街、中国(宁波)森林博物馆。鄞州中心区方向东部新城方向茶亭项目二、地块主要经济指标技术指标数据备注占地面积329，088（493.6亩）容积率1.0实际容积率为0.3绿地率30%建筑密度18%建筑限高9米幼儿园、会所等公建限高12米公建配套4班制幼儿园用地面积1500三、地块四至及地块现状n 环湖别墅项目相对位置关系图茶亭项目 n 地块四至该地块位于东钱湖茶亭村，东北邻环湖南路，西南紧靠山麓，东南面为象坎村。地块东北向看湖，北面紧邻华润卡纳湖谷项目，南（偏东）面与启新高尔夫相邻。N东北面项目东北面临湖，湖景面无遮挡，视野开阔。临湖面紧邻项目主要对外交通干线环湖南路，为双向4车道，是未来小区对外主要联系干道。西北面项目西北面紧邻华润寨基地块（现为华润卡纳湖谷项目），该部分尚未开发(预计开发时间为2010年)，现状为山地与荒废耕地。西南面项目西南面临山，山体起伏，地势局部呈坡地状；区域内保有原生态的植被和种植果树，生态资源比较丰富。东南面东南紧邻象坎村，村落形象散乱；西南有集中墓地一块，是推广不利因素。n 地块现状整体呈现西偏南倒凸字型，地块内东北面平坦为平地，西南面临山，局部为坡地。地块内山地植被较为丰富，局部包含桃树和梨树等种植果树，内部原生态植被保护较好，少数古树可开发利用。地块内部有3-4条主要水体将地块自然分隔，一条主要水系自西向东指向东钱湖，另一条主要水系由西北向东南贯穿地块，水体可利用程度高。四、地块条件及特点n 有利条件及特点 地块形状不规整，南大北小，从平地、坡地向山地过渡，地势沿主要观湖轴线逐渐升高，有利于打造充分利用湖景资源的的多样化产品。 地块东北沿湖面拥有较长的湖景景观线，西面山体原生植被资源丰富，东西两面形成两条景线带将地块包夹其中，形成较丰富的外部景观资源。 项目内部小规模水体丰富，水体通过交叉分块分化出丰富的天然组团，利于未来内部亲水景观组团的打造。 地块东南部紧邻宁波顶级高尔夫球场启新高尔夫俱乐部（行车距离1.3公里，2分钟可达），虽然目前球场景观不在项目视野之内，未来该俱乐部球场扩建（西向）可能为项目增加部分南向景观资源。 地块与城市现状道路之间有景观绿化带相隔，有利于营造项目私家专属领域概念。n 不利条件及特点 地块整体东北向面湖，南向面山，鉴于本地南向居住习惯，房型朝向与主要观景(湖景)方向存在矛盾。 地块内多种标高地形共存，场地设计、整改、平衡难度较大。 项目自身规划设计条件与地块招投标条件之间仍存在诸多矛盾及变数，势必影响项目定位和整体设计顺利开展。 墓地对项目前期及整体发展的影响难以预料。 原生态古树的保护和可能存在的古物对项目的开发带来一定的限制。 开阔的东北向沿湖路面，为项目带来景观的同时也带来的一定的干扰，在项目围墙和隔离措施上需要一定的成本措施。五、项目交通分析n 与华东区主要城市交通联系 交通特点：位于杭州与上海“V”型顶点位置，与两地及周边城市联系紧密。 主要联系干道：绕城高速、杭甬高速、甬台温高速、甬金高速、跨海大桥连接线； 与主要城市时间距离：上海约3小时车程；杭州约2小时车程；温州约3小时车程。甬台温高速：温州、台州方向沈海高速、上海方向东钱湖绕城高速杭甬高速杭州方向甬金高速：金华方向n 与宁波市区及周边主要市镇交通联系 交通特点：已实现至宁波市区及鄞州中心区、东部新城30分钟可达；与慈溪、奉化、余姚、镇海、北仑等私营企业发达区域1小时可达。 主要联系干道:东钱湖大道、鄞县大道、215省道。 215省道双向四车道、项目通向外部交通枢纽的主要通道，北向连 接江东、东南向连接象山。 鄞县大道双向六车道，与宁波市区的主要连接之一，连接东钱湖与鄞州中心区。 东钱湖大道双向6车道、市区进入东钱湖景区的主要干道。n 地块四周交通地块东北面为环湖南路，其它方向均无现状道路和规划道路（西面为山体、南面包含山体和村落）。 环湖南路双向4车道、未来项目主要对外联系干道。环湖路是东钱湖景区联系各景点和休闲场所的主干道。未来可能形成较大的交通压力。六、项目所属区域历史文化及规划发展分析6.1 项目所属区域历史文化内涵及底蕴东钱湖是浙江省最大的内陆天然淡水湖。南北长8.5公里，东西宽6.5公里，环湖一周约45公里，全湖面积为20平方公里左右，比杭州西湖大四倍。东钱湖旅游度假区占地约230平方公里，覆盖东钱湖镇、天童寺景区、阿育王寺景区和天童森林公园。是宁波都市区的“后花园”和长三角著名的休闲胜地。6.2 项目所属区域地理特点及气候特点区域内自然资源丰富，植被种类三百多种，山地森林覆盖率92.4%。生态环境优美，湖面开阔，岸线曲折，四周群山环抱，森林苍郁；气候良好，属亚热带季风气候，全年温和湿润，雨量充沛，年平均气温15.4。6.3 项目所属区域规划发展特点n 规划发展目标根据宁波市东钱湖旅游度假区东钱湖地区控制性详细规划（2009），通过2010中期规划和2020远期规划，在未来将要把东钱湖旅游度假区建成为国家级生态旅游度假区和长三角著名的休闲度假基地、华东地区重要的国际会议基地、国际性的高端总部经济基地。n 规划发展实施方向规划形成一心一轴“统”五片、多彩湖岸“放”绿廊的总体布局结构、核心规划“钱湖新城”规划。未来十年间规划范围内的常住人口规模为15万人，旅游人口规模500万人次/年，建设用地规模37.93平方公里。n 规划发展实施特点东钱湖以低强度开发为主，根据用地性质、区位、城市设计要求、建造方式和建筑高度控制等要求不同，采用不同的开发模式，相应的土地开发强度。新城建设开发强度相对最高，山林地（指适建区、限建区等）较低，湖岸为最低。小结：区域内长远的规划前景看好，规划配套设施齐全，以西面为主要住宅、商业、公建设施区；以南面为高端的生活休闲区；以东面为旅游景点区；以北面为居住、公建设置区。本项目是区域内南向最后的一块高端居住地块，介于区域内城区中心和休闲旅游区之间，有闹中取静的条件。6.4 项目所属区域规划规划现状及发展目前区域规划仍处于规划初期，各类基建配套及生活配套设施仍处建设和陆续交付阶段。部分规划景点和景区设施尚未投入使用。n 规划现状本区域是宁波低密度高档住宅区的形象已基本成型，东钱湖国家级旅游度假区规划远景仍在建设中。区域高档休闲配套已具规模，形成包含风景区、高尔夫、温泉、度假村、商务中心等元素的休闲配套体系。 基建配套发展初步成型目前环湖及东钱湖旅游区内部道路及基础配套建设较快，路况较好。环湖一线度假区内高尔夫、温泉、酒店等高级配套基本连成一片，主要干道已投入使用：鄞县大道、环湖大道、东钱湖大道。主要对外道路215省道、同三高速、甬台温高速、绕城高速可达，规划中的杭州湾大桥象山港连接线将直接缩短与象山国际级旅游度假区的距离。 生活配套发展滞后按照规划，东钱湖区域未来的居民服务设施主要布局在钱湖新城的公共设施核心。它位于谷子湖畔、东钱湖大道轴线的南端，具体分为行政办公、商业商务、医疗卫生、教育、文化娱乐、体育、社区服务七类设施。目前项目周边日常生活的基础配套缺乏,尤其是能服务于本地高档小区的菜场、超市、医院等具体项目缺乏，未来随钱湖新城投入使用会有部分解决，但对于住户仍存在出行距离较远的问题。n 地块周边的规划发展根据东钱湖规划局公示的规划细则：在毗邻我项目的湖岸环湖南路临湖一线将形成水上花园景区和阳光水岸景区（在建），包含码头、水迷宫、儿童戏水区、水生动植物展示中心、湖滨看台广场、水上舞台、泳池、湿地等功能区，对项目是较大的利好。七、小结1、本项目位于东钱湖国家级旅游度假区内。区域内部高档休闲配套丰富并在不断完善；景观资源得天独厚，生态、人文资源丰富，具备良好、可利用的外部资源。2、项目地块素质优秀，临湖依山，拥有很长的一线湖景线和山景，除南面部分不确定因素，地块四周形象良好；地块内部水体丰富、原生植被保存良好，具备打造高档低密生态住宅的条件。3、区域是政府支持发展的核心区块之一，拥有良好规划远景；地块位于湖岸南线景观规划带核心区，直接受益周边景区规划。4、区域基建配套发展较快，生活附属配套设施发展滞后，不能满足项目自住客户的日常需求，周边环境整治需要跟进。5、综合上述因素考虑，项目具备打造高档低密住宅产品所需的各项条件，发展前景看好。不确定因素主要集中在区域规划建设的速度、宏观经济发展对客户购买力影响及周边部分不利地形（墓地）影响上，需要与区域规划和配套建设协调发展以达到最好开发效果。下一步将通过华东区、宁波、东钱湖别墅的市场分析和验证来完善和确定项目的发展思路。第二部分 项目市场环境分析第一篇 市场运行情况及房地产市场分析一、华东区域总体市场环境分析1.1 华东区域的地位及发展n 国内最重要的经济体之一2009年上半年，长三角地区江苏、浙江、上海三地共实现的生产总值约占中国全国四分之一，增速分别达到了百分之十五点四、百分之十四点一和百分之十二点六，均高于全国百分之十点九的平均水平。华东区域是国内最重要的经济体。n 稳步增长、增幅降低，核心地位不会改变2008年受到国际金融危机的影响，以外向型经济为特点的长三角区域曾一度受到波及和影响。但在国家政策的调控下，2009年上半年长三角地区实现生产总值26861.39亿元，比去年同期增加了1200多亿元，16个城市GDP平均增速达到9.2%，比全国平均水平高出2.1个百分点。外需不振是外向度高的长三角地区经济增速放缓的重要因素，但长三角地区经济运行仍不失亮点，“三驾马车”中的两驾：消费、投资保持较快增长。伴随着经济形势的向好，长三角地区经济有望早于全国其他大部分区域转好。1.2 华东区域高端房地产市场的运行情况由于长三角区域强势的经济地位和城市发展进程，高端的别墅市场也正方兴未艾。以上海为标杆的顶级别墅项目不断涌现，推动区域内高端别墅市场的不断蓬勃发展，在价格上不仅出现了亿元为单位的别墅项目，同时品质也在不断攀升，与国际市场靠近。n 华东区顶级别墅产品华东区顶级别墅产目前主要集中在上海，依托上海国际化大都市的独特区位，对产品规划、设计、用材、施工等环节的各个细节追求极致。产品为纯独栋，主要特征集中在： 大占地户均占地均在5亩以上、极致产品占地达到10亩以上。 大面积户型主要产品地上面积都在1000平米以上，极致产品面积甚至达到5000平米。 高昂价格基本都是1亿元以上产品。 全精装修、用材讲究顶级别墅基本都是精装修出售、装修标准约在2万/平米价格水平。使用材料细致考究，外墙面多采用干挂进口石材，内部镂空雕花门窗，专人设计纯手工地毯甚至真金雕花等工艺都有使用。【代表项目】紫园、佘山庄园、华洲君庭。【关 键 词】大占地/大面积/亿元级/顶级材料/城市背景下的优势地段n 华东区高端别墅产品高端别墅的代表产品目前主要以郊区山水独栋别墅为主，华东区各主要城市都有分布，依托真山真水的自然景观条件，主力户型地上面积约在400-600平米之间，主力价格区间约在2000万-3000万/套，产品主要毛坯交付，有部分根据客户需要精装交付；庭院基本实现了精装交付。从材料选用来看，外墙基本为高档石材，但所用石材的档次与顶级产品有一定差距。【代表项目】绿城桃花源、青山湖玫瑰园、开元九龙湖畔【关 键 词】400-600平米/山水别墅/ 外墙石材/精装庭院 /2000-3000万n 华东区中高端别墅产品中高端别墅的代表产品类型较多，包括部分较早开发的独栋产品，有山水别墅也有城市别墅；另外目前开发较多的联排和双拼别墅也属于该类型。宁波低密度市场主要供应的是该类产品。主力产品地上面积集中在250-600平米，根据产品类型和地段差异价格从500万/套-2000万/套不等。中端别墅产品主要特征是并不占据特别优势的资源，户型面积相对较小，设计风格相对简单，从材料选用来看，外立面主要使用面砖、涂料或二者结合使用，与高端或顶级别墅在立面效果上有相对明显的差距。【代表项目】卡纳湖谷、钱湖比华利【关 键 词】250-600平米/简单的设计风格/面砖、涂料/500万-2000万二、宁波总体经济及市场环境分析2.1 宁波经济发展情况n 经济总量位于长三角前列，居民收入水平高 ，消费基础较好根据2009年社科院梳理的城市综合竞争力排名，依据经济、人民生活水平、环境、教育、科技、政府行政能力等指标，宁波城市的整体综合竞争力位列第8位，位居浙江省第二位，长三角区域第4位。2008年宁波位列全国城市GDP排名第12位，GDP总量3964亿元。排名12345678910城市上海北京深圳广州苏州杭州天津宁波南京温州2002-2009年三季度宁波GDP走势图单位：亿元（数据来源：宁波市统计局）n 富裕人群数量较大按照胡润研究机构对于富裕省份的调查，千万元富豪各省的排行中，总数上浙江省位列第4位，而万人拥有数上则位列第3位。宁波作为浙江省重要的经济城市，按照该数据的统计千万富豪的总数也将位列全国前茅。2009胡润百富榜在上榜的1000名富豪中，包括29名宁波籍企业家。本次排榜中，除了网易的丁磊、申洲针织的马建荣、雅戈尔的李如成外，还新上榜了好几名宁波知名企业家，总计达到29名。浙江是民营企业家的摇篮，有178名浙商上榜，远远多于排名第二的广东。房地产和制造业是今年个人财富的主要来源，在上榜的行业中，前三名是：房地产、制造业、金融与投资。胡润百富榜2009年调研数据地区排名千万富豪（人）千万富豪/万人北京114300088广州213700014上海311600062浙江411050022江苏5595008宁波私营业主群体较大，截止2008年底，宁波市累计私营有限公司6.11万户，注册资本14851.77亿元，注册资本五百万元以上私营企业数量迅速增长，达四千六百二十三户。本地私营业主具备很强的消费基础。2.2 宁波市房地产市场运行情况2.2.1 近年宁波市房地产投资变化2009年前3季度，宁波房地产开发投资总额达到283.1亿元（预计09年全年房地产开发投资总额将达到353.9亿元）。同比增幅达到22.30%，增速为全省首位，超省内平均水平16个百分点。2005年以来，宁波房地产投资额呈现急速上涨态势。2008年在整体大市场背景的影响下有所回落，但2009年则继续呈现上涨的态势，预计未来1-2年内整体的投资市场仍将呈现不断上升的趋势。2002-2009年地产投资额变化单位:亿元 （数据来源：宁波市统计局）2.2.2 宁波房地产一级市场（土地市场）变化n 土地供应紧张、竞争激烈2009年前三季度，宁波土地市场呈现白热化迹象。前三季度土地供应与成交面积分别达到337.8万平米和249.2万平米、分别超过2008年全年供应与成交量。土地溢价水平高居全国前列，住宅实际溢价水平更更高于统计值，平均溢价水平在150%以上，优质地块溢价水平甚至超过200%。2009年上半年全国主要城市土地溢价水平对比排名12345678910城市宁波广州福州温州北京泉州上海厦门廊坊杭州溢价 水平81%79%77%60%57%57%48%37%34%28%(数据来源：国家统计局网站)n 住宅土地供应与存量不足尽管09年土地供应整体有所增加，但住宅土地供应依旧不足。尤其是06年大量的土地供应在07年高速膨胀的市场下得以消化。而07-08年少量的土地供应使得经历2009年的市场快速增长期后也所剩无几。2009年的高价成交土地将是未来市场供应量的主要来源，这将推动宁波市场进入新的发展阶段。2006-2009年宁波四区住宅土地出让与成交走势图 （数据来源：宁波市国土资源局）n 土地价格持续升温、地王频现2009年下半年以来，从鄞州中心区联心地块开始，土地拍卖市场火热，“地王”不断涌现，平均溢价都在1倍以上。纵观09年土地市场，土地成交价格水平普遍较高，可能进一步提升开发成本并对后市价格产生推高作用。2009年宁波“地王”地块概况地块出让面积（）起拍总价（万元）成交总价（万元）溢价率楼面价（元/）竞得单位新城区联心-3c地块59047243561028392.118707雅戈尔置业高新区梅墟新城南区SA-12-2地块4738010707774192.608170金杰房地镇海商帮公园西侧1-4号地块1819681302002192001.686023宁波建材房地产开发有限公司滨江庆丰-2地块268904亿705001.7218740雅戈尔置业鄞州新城区庙堰4号地块窗体顶端98590窗体底端100662窗体顶端230700.6窗体底端2.2913765荣安地产高新区研发区2#10585880452210022.32.619920雅戈尔置业 （数据来源:宁波市国土资源局）n 09年供应住宅土地容积率较高从09年主要供应的几块住宅用地来看，地块整体容积率都在1.0以上，主要集中在1.4-2.0的区间，未来的产品将以联排、高层等为主。市场低容积率的地块基本没有供应，未来纯独栋产品供应有限，对我项目发展不会形成直接竞争。2.2.3 宁波房地产二级市场（商品房供需市场）变化n 住宅供应与成交分析2009年前三季度宁波四区住宅新增供应面积114.8万平米，四区住宅成交面积261万平米。市场处于供不应求状态，卖方市场特征明显。2006年以来，受市区供地不足限制，市四区住宅市场供应呈现逐年下滑趋势，经历07年政策调控、08年金融危机后，新增供应已下滑至很低的水平，是导致市场供不应求的主因之一。由新增的土地形成的新供应量在短期内还无法供应市场，因此短期内仍将维持供不应求的局面，长期内将会有新的供求转换点。2007-2009年前三季度宁波市场供求情况(数据来源：宁波市透明售房网)n 住宅市场售价分析2009年前三季度宁波四区商品住宅销售均价为10528元/平方米，同比上升4.1%，从2009年上半年来看，住宅均价由年初的每平米均价9228元上升至10月份的每平米14359元，直接涨幅达到55.6%，市场价格处于快速拉升阶段。 从2006年以来，宁波商品房的价格一直保持两位百分数左右的增长速度，涨幅在全国范围内排名靠前。而从现有的土地供应和市场供应情况来看，涨幅仍将持续一段时间。2006-2009年前三季度宁波市场价格情况 (数据来源：宁波市透明售房网)2.2.4 宁波房地产三级市场（二手房市场）分析n 二手市场成交量分析进入2009年宁波二手房成交数量开始快速上升，月成交数量同比2008年呈倍数增长。从成交产品结构来看，小户型仍是市场成交主力， 90平米以下的中小户型一度市场供应紧缺。随着市场的持续升温，投资型、改善型客户开始加入，二手房中140平米以上的高档住宅开始成为市场的新宠，06-07年供应市场的钱湖比华利等独栋别墅产品也有部分开始挂牌交易。由于二手房市场上供应的独立别墅主要还是相对早期的产品，考虑到产品的差异性及整体市场的发展，与现有市场及未来独立别墅市场的竞争不大。2008年1月-2009年6月宁波二手房交易月度走势（数据来源：21世纪不动产）n 二手市场成交价格2009年上半年，宁波四区（含高新区、东钱湖区）二手房成交均价为8814元/平方米，同比上涨6.4% ，鄞州中心区次新房的成交均价连续创新高，涨幅接近30%。二手房价在2009年初探底，受到上半年楼市由暖转热的影响特别是在火爆的一手房市场的影响下，许多房东挂牌价格不断提高成交均价节节攀升。目前二手市场挂牌的独栋别墅主要要是06、07年入市的钱湖比华利、钱隆山庄、江南一品等项目。比华利二手市场目前报价主要集中在1200万-1800万/套，折算均价约22000-30000元/平米。2.3 宏观政策及政府条件限制n 购房优惠政策的调整预期国家去年出台的关于住房优惠政策的相关文件，共有4份，分别为财税2008137号、银发2008302号文件、国办发2008131号和财税2008174号文，均为刺激市场的优惠政策，主要内容如下：“自2008年10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。其中，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。”“对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。” “从2008年10月27日起，下调个人住房公积金贷款各档次利率0.27个百分点。五年期以下(含五年)从4.32%调整为4.05%，五年期以上从4.86%调整为4.59%。” “自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2 年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年(含2 年)的普通住房对外销售的，免征营业税。”购房优惠措施的调整对投资型客户将会产生不利的影响，进而有可能改变市场需求结构，带来新一轮的市场调整，未来的政策需要谨慎对待。三、2009年低密度别墅市场分析3.1 宁波低密度别墅市场的发展、分类及特点宁波低密度别墅市场的发展6-7年的发展，呈现出初期缓慢起步，发展上升期多点开花快速成长的特点。按照类型的差异，低密度市场可以分为：n 独栋别墅市场宁波独栋别墅市场整体不大，受到土地供应和容积率的限制，发展成熟的周期也比较长。发展按照时间段大致可分为三个阶段： 【第一阶段】发展时间：2006年以前；代表项目：莱茵堡、钱隆山庄、外经贸园、紫汀花园等分布区域：老城区、东钱湖及周边市县主要特点：独栋别墅市场发展的初期阶段，产品设计较为普通，城中独栋别墅是主要卖点。开发商以本地的开发企业为主，项目的整体规模不大，风格设计较普通，户型面积不大，主要集中在地上300400平米范围，外墙材料以涂料为主，产品档次不高，稀缺性是主要卖点，客户作为第一居所使用；【第二阶段】发展时间：2006-2007年代表项目：钱湖比华利分布区域：东钱湖主要特点：独栋别墅的发展进入新的阶段，主要分布区域从城中开始向周边风景优美的景区转移，以东钱湖为代表的郊区景观别墅区开始形成，产品品质较老一代别墅有很大提升。城郊独立别墅作为第二居所的概念开始被市场逐渐接受。别墅产品也进入更新换代的阶段，主力户型面积加大到500700平米甚至更大，外墙材料开始以面砖为主，多样化设计风格开始出现。产品的规划、设计、选材等各个环节的水准都有较大层次的提升。【第三阶段】发展时间：2008-2009年代表项目：九龙湖畔、锦绣四明分布区域：四明湖、九龙湖主要特点：2008-2009年是宁波独立别墅发展的第三阶段，发展方向仍然是郊区山水别墅，产品品质尤其是设计和材料使用上有了更大的进步。受土地供应条件和市场发展因素影响，2008-2009年上半年、宁波四区包含东钱湖都没有纯独栋产品供应市场。本地独栋别墅市场发展处于短暂的真空期。期间以四明湖锦绣四明项目为代表的拥有优良景观资源的周边区域开始出现独栋产品供应市场并受到追捧。进入2009年下半年，镇海九龙湖景区开元九龙湖畔项目进入市场，其产品基本已经具备华东区高端别墅的水平。从整体规划、户型设计（500-600平米）、花园装修、材料使用等方面都比较早期产品有了明显的提升。与此同时东钱湖独栋别墅市场发展再次升温，茶亭项目、柏悦酒店项目、南苑项目已经或即将启动。从2009年开始的近几年将迎来宁波独栋别墅发展的又一波高峰。【未来发展】该类型的产品在近几年具有较好的发展空间，产品的稀缺性以及市场久未释放的需求积累，都是独栋产品市场发展的有利条件；经历了近几年独栋别墅市场供应真空后，有望对市场形成一波较强烈的冲击。同时，依然有限的供应推动产品市场价格的攀升，代表项目有开元九龙湖畔、华润卡纳湖谷三期、茶亭项目、比华利二期。n 联排别墅市场发展时间：2007-2009年左右代表项目：中海东湖观邸、合生国际城、雅戈尔香颂湾等；分布区域：东钱湖、镇海、鄞州等主要特点：该类型的产品发展快速，通过中海等品牌公司的成功运作，迅速在市场上发展起来。项目规模相对较大，风格呈现多样化的特点，项目的品质和档次较好，主要以设计规划特色来开拓市场；未来发展：该类型产品是宁波别墅市场未来的主要模式，有固定的目标客户群体需求，在产品创新和规划上会有新的突破；n 混合联排别墅市场发展时间：2002-2009年代表项目：雅戈尔东湖花园、宁兴城市花园、中海雍城世家分布区域：各区域都有主要特点：高容积率下的高层、联排混合产品。由于别墅物业在市场的需求量以及价格的优势，成为各项目规划发展中首要考虑的物业，在条件允许下与其他物业的混合，带来项目销售利益的最大化。产品类型及设计风格多样，密度高，品质参差不齐，各盘中别墅的供应量也不大，市场各个区域内都有其分布。未来发展：该类型的产品依然会大量的存在，由于地块的条件，未来可能有中心区域的高价城市别墅的出现。代表项目有雅戈尔联心地块项目。3.2 宁波目前别墅市场竞争板块态势分析目前宁波市区别墅市场竞争主要集中在东钱湖及鄞州；江北板块和镇海板块近年别墅发展较快，形成另外两个竞争点。同时宁波周边的舟山海景别墅板块、余姚四明湖、慈溪等板块别墅发展对市场有一定的分流作用。镇海板块江北板块东钱湖板块鄞州板块n 东钱湖板块主要特点：宁波目前别墅供应最集中的区域之一，依托东钱湖景区的优势，打造包含独栋、双拼和联排产品，近年没有纯独栋产品供应。代表项目：东湖观邸、香颂湾、卡纳湖谷、钱湖比华利等产品价格：联排/双拼280-420平米，总价500-2000万左右；独栋别墅400-600平米，总价800万-1500万左右（06、07年价格）。未来趋势：土地供应有限，将出现高端的独栋别墅产品。n 鄞州板块主要特点：利用鄞州中心区域成熟的商业居住条件，依靠联排物业市场较高的需求打造的，以双拼及联排产品为主，无纯独栋产品供应。代表项目：雍城世家、盛世天城、城市花园等产品价格：联排、双拼，260-350平米，总价区间500万-2000万/套；未来趋势：高容积率地块下的少量联排产品依然是区域供应的主要来源。n 江北板块主要特点：利用日湖公园等自然资源环境打造的，以联排别墅为主。产品价格：260-350平米，加赠送面积约400平米，约 800万/套。代表项目：湖景花园未来趋势：未来仍有高容积率项目下的少量的联排供应，总体规模不大。n 镇海板块主要特点：利用产品的开发技巧及部分的自然资源景观优势打造的，包含双拼、联排及独栋产品。产品价格：联排180-200平米、双拼200-220平米，总价300万-500万/套。 独栋别墅250-1300平米，总价600万-5000万/套.代表项目：合生国际城、开元九龙湖畔未来趋势：将会有一定的别墅产品供应，但区域位置决定了有限的发展空间。n 周边板块周边的余姚四明湖、慈溪、舟山等都有一定的别墅供应，但相对分散，并不形成一定的规模板块优势，主要针对的是小范围的区域市场。这几个区域近年都有独栋产品供应市场，但产品的层次和档次都不高，不具有代表性。3.3 2009年宁波别墅情况分析n 2009年别墅供需分析2009年宁波四区高端项目市场供应量约30.88万平米，供应区域以鄞州和东钱湖最为集中，供应产品主要是双拼和联排产品、独栋产品数量稀少。n 2009年宁波别墅成交分析2009年1-10月份宁波四区别墅市场成交接近28.41万平米，成交套数约930套，市场平均成交超过90%。从成交区域来看，别墅成交仍然以鄞州及东钱湖板块为主，江北和镇海有望成为新的别墅成交增长点。n 2009年宁波别墅价格走势分析2009年宁波别墅物业产品价格有较大幅度提升。市郊高端双拼/类独栋产品成交单套价格已经超过2000万，以地上面积计算均价已经接近3万元/平米，代表项目华润卡纳湖谷；而市区内的中海雍城世家的类独栋双拼产品的成交总价也已经达到1800万左右的水平，单价已经达到4万元/平米，整套（2套）的售价超过3300万的标准。市区内地段较优越的联排别墅均价已经超过2.5万元/平米，代表项目盛世天城、宁兴城市花园、中海雍城世家。第一批中海雍城世家的临水联排物业的售价已经达到了800-1300万左右，成交单价超过3万元/平米。目前市场在售独栋项目仅开元九龙湖畔，该项目成交均价约23000元/平米，该项目成交价格偏低主要受到区位的影响。近年不同类型别墅产品成交价格比照产品类型项目名称区域推售时间成交均价（元/平米）总价范围（万/套）独栋开元九龙湖畔镇海09年下半年230511500-5000钱湖比华利东钱湖07年均价2万、最高3万1100-1200类独栋宁兴城市花园鄞州区07年25217800-1000华润卡纳湖谷东钱湖07-09年均价2500035000， 最高400001300-2000联排，双拼香颂湾二期东钱湖07-08年19039400-800盛世天城颐墅鄞州区09年下半年27529680-1570中海雍城世家鄞州区09年下半年28690（联排）43000（双拼）800-1800都市森林三期鄞州区08年22933 (二手房价格35000)700-1050n 2009年宁波独栋别墅存量及未来供应分析目前市区独栋别墅市场所推单元基本售罄。未来1-3年内有可能形成约350套（含茶亭）400套（含茶亭）独栋别墅项目供应市场。茶亭项目是唯一大规模纯独栋供应项目。项目名称供应套数南苑项目25卡纳湖谷三期50比华利二期46柏悦酒店19小计140根据2009年宁波市成交地块数据跟踪，2009年住宅成交土地容积率都在0.75以上，形成独栋别墅供应市场的可能性不大，未来1-3年内宁波独栋别墅市场的主力供应将集中在东钱湖区域。四、东钱湖总体市场环境分析4.1 东钱湖经济发展情况n 旅游及地产开发为主要经济手段、工业基础薄弱东钱湖受地理位置影响，位于宁波经济发展较滞后区域，工业基础较薄弱，以生态农业、旅游业为主要经济形态。近年来以规划国家级旅游度假区、开发低密度高档物业提升片区形象。4.2 东钱湖房地产市场的现状及发展4.2.1 东钱湖房地产项目分布及未来发展 目前东钱湖环湖一线已形成多个项目分布的特点，主要以别墅项目为主。区域内的房地产项目可以分为三类：n 独幢/类独幢别墅项目，如早期有钱隆山庄，后期有雅戈尔比华利、华润卡纳湖谷三期项目；主要分布在东钱湖的北面和南面；n 联排别墅项目，如中海东湖观邸、雅戈尔香颂湾、恒元英伦水岸项目；主要分布在东钱湖西面，钱湖新城边缘区域；n 公寓房项目，如东湖熙岸、湖滨一号等，主要分布在钱湖新城中心区域；根据规划的地块控制计划，东钱湖北面和南面的土地供应有限，未来高端的独幢/类独幢的别墅产品供应还是比较稀少。市场主要的供应量仍将在西面的钱湖新城区域内，以联排、公寓产品为主。南面北面西面4.2.2 东钱湖别墅市场发展特点n 阶段性发展特点区域的房地产发展阶段特点明显，2005-2006年左右以独立别墅起步，如钱隆山庄、雅戈尔比华利；2007-2008年通过多个联排别墅的推动，如东湖观邸、香颂湾、英伦水岸，带动区域市场的成熟；2009-2010年预计将再次走向高端的独立别墅，如卡纳湖谷后期、茶亭地块、白石仙萍地块等。n 土地供应量小、以低密度产品供应为主随着区域的房地产市场的逐步成型成熟，土地的价值进一步提升，土地的价格逐步走高。目前东钱湖片区所推土地多为低密、低容积率地块，供应体量不大、适合打造别墅物业，依托东钱湖独特景观资源，本区域低密度产品具备成为宁波同类产品标杆的条件。n 市场形象逐渐树立，高端物业聚集地初现从市场供应来看，东钱湖区域已经逐渐成为低密高端别墅项目的供应市场，以华润卡纳湖谷、中海东湖观邸、雅戈尔比华利别墅、雅戈尔香颂湾、恒元英伦水岸等一批产品为代表的别墅群已经奠定了宁波别墅置业者对于东钱湖高端物业地位的认可。4.2.3 东钱湖独栋及其他类型别墅市场供需情况n 东钱湖板块独栋及其他别墅历年供应分析东钱湖板块市场供应主力以联排（双拼）别墅为主。板块独栋项目供应量稀缺，06、07年仅钱湖比华利和钱隆山庄有一定规模的独栋产品供应市场，08年以来独栋产品已经出现市场断层。2006-2008年该板块别墅供应持续上扬，至2008年达到顶点约19.7万平米，随后存量的下降，2009年东钱湖板供应别墅类产品约5.8万平米、同比2008年下降约70%，受制于后续土地的供应情况，市场未来供应乏力。从供应趋势来看，区域内每年仅1-2个项目上市供应，供应量不大。进入09年以后联排(双拼)别墅的供应量也急剧下滑，板块别墅市场处于供不应求状态。不同类型产品历年供应面积比较单位：平米不同类型产品供应套数比照单位：套（数据来源：宁波透明售房网）n 东钱湖板块独栋及其它别墅项目成交分析2006-2009年来，东钱湖板块累积供应联排（双拼）别墅约52.7万平米，独栋别墅约6.8万平米，独栋项目成交主要为比华利和钱隆山庄项目，现已售罄。2008年以后无独栋别墅供应市场。2008-2009年东钱湖板块新增供应联排(双拼)别墅面积25.5万平米，主要包含东湖观邸、英伦水岸、香颂湾和卡纳湖谷4个项目。2009年新增供应面积5.8万平米，主要包含英伦水岸4期和卡纳湖谷2期项目，目前该批次别墅推量已基本售罄。2006-2009年不同类型别墅供需对比分析（数据来源：宁波透明售房网）n 东钱湖板块独栋及其它类型别墅项目成交价格走势东钱湖板块独栋产品08年以来板块无新增供应，2007年钱湖比华利项目成交均价为20998元/平米，最高价格达到30000元/平米；钱隆山庄成交均价约17000元/平米，最高价格达到20000元/平米。2006年以来，东钱湖板块别墅成交价格呈急速走高态势，2008年受金融危机影响价格小幅下挫，2009年价格强势反弹，同比2008年