基于加强小区物业管理.doc

关于加强小区物业管理工作的实施意见（征求意见稿）为进一步贯彻落实浙江省物业管理条例，加强小区物业服务规范化管理，切实提升物业服务水平，改善广大业主的居住环境，特制定本实施意见。一、总体目标以党的十九大精神为指导，深入贯彻习近平总书记创新社会治理的新理念新思想,根据中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见中共浙江省委 浙江省人民政府关于加强和完善城乡社区治理的实施意见等文件精神，强化物业管理各方主体责任，推动物业管理重心下移，优化物业管理模式，建立健全“统一领导、属地管理、分级负责、条块结合、综合协调”的物业管理工作体制，有序推进小区规范化、长效化管理，进一步提升小区物业管理水平。二、基本原则（一）属地管理，齐抓共管。建立健全小区物业项目属地管理机制，充分发挥街道（乡镇）、社区（村）指导监督业主自治组织和预防化解物业纠纷的作用，强化物业行业主管部门及相关职能部门在物业建设、运行管理等方面的行业监管和行政执法职责，条块结合，增强工作合力。（二）分类管理，全面覆盖。根据新建商品房小区、老旧小区、拆迁安置及保障房小区物业设施运行管理的不同，进行统一规划、分类管理，实现物业管理服务对全市各类小区的全覆盖。（三）市场主导，政策扶持。完善小区物业服务市场化、社会化、专业化运作机制，提高物业服务标准化水平。对因环境条件限制，难以实行市场化运作的小区，予以相应的政策扶持，保证物业服务正常运转。三、主要措施（一）加强社区党组织领导下的业主自治。1.加强社区党组织建设。加强和改进街道（乡镇）、社区党组织对社区各类组织和各项工作的领导，确保党的路线方针政策在城乡社区全面贯彻落实，加强社区党组织建设，形成小区物业管理在社区党组织领导下的业主自治机制。指导规范业主自治组织建设，充分发挥社区自治组织在物业管理和社区建设上的功能作用。建立健全社区党组织领导下的社区居民委员会、业主委员会和物业议事协调机制，推行社区（村）居民委员会推荐党员或社区居民委员会成员按法定程序加入业主委员会。2.规范业主委员会成立程序。对符合条件、业主成立业主委员会意愿强烈，属地街道（乡镇）、社区（村）要指导成立业主委员会和召开业主大会；对符合条件但业主不愿成立业主委员会的，属地街道（乡镇）要指定社区（村）居民委员会代行业主委员会职责。社区（村）居民委员会代行业主委员会职责的，一届（5年）内不再成立业主委员会。3.规范业主委员会行为。业主委员会应当严格遵守业主大会制定的议事规则和管理规约，实施小区重大事项公开公示制度，规范印章管理和财务管理，实行业主大会、业主委员会印章由社区居民委员会保管，财务管理由社区居民委会监管并备案, 业主委员会按规定使用。规定业主委员会例会制度，固定办公场所及接待时间。严格业主委员会成员任职资格，业主委员会成员应当严格遵守小区业主管理规约，模范履行业主义务，热心公益事业，责任心强，且具有一定组织能力。属地街道（乡镇）要建立小区业主委员会监督考核制度，每年定期考核不少于一次。经考核不合格的或业主委员会有下列情形之一的：业主委员会任期届满但拒不组织换届选举的；业主委员会委员人数不足总数的二分之一的；业主委员会存在违规违法行为或滥用职权的；业主委员会无法履行工作职责，不实施小区重大事项公开公示制度的、未按规定召开例会超过三次的、物业退出无能力重新选聘的、物业费收缴不足70%的；法律、法规、规章规定的其他情形。属地街道（乡镇）要把考核结果或存在问题通告全体业主，在小区公示15天后，指导和监督召开临时业主大会，更换业主委员会委员、重新选举业主委员会或由物业所在地的社区（村）居民委员会代行业主委员会职责。 4. 规范物业管理工作经费使用。业主大会、业主委员会工作经费由全体业主分摊。物业管理区域内有经营用房、共用部位、共用设施等公共收益的，工作经费及业主委员会委员的工作补贴可以在公共收益中列支。业主委员会工作经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体约定，并由社区居民委员会予以监督。业主委员会应当每年三月底前公布上一年度业主大会和业主委员会工作经费的使用情况，接受全体业主的监督。社区（村）居民委员会代行业主委员会职责的，工作经费按以上办法提取使用。严格规范小区公共收益管理，由街道（乡镇）开设公共收益账户、社区居民委员会建立分账户并管理，公共收益使用接受全体业主的监督，每年度在小区显著位置公示账户明细。违规使用公共收益的，由属地街道（乡镇）牵头处置或报纪检监察机构处理。5.建立物业费缴纳个人诚信机制。物业服务费的缴纳要纳入个人信用档案。发现党员干部、机关事业、国有企业单位职工欠交物业服务费的，由社区党组织报街道（乡镇）党委审核后，直接函告所在单位党组织或上级党委组织部门。业主出租或转让物业，应当及时告知物业服务企业和业主委员会。办理物业产权交易手续时，买卖双方当事人应当就结清物业服务费及其它相关费用进行明确约定。（二）加强小区配套设施建设与维护管理。1.落实小区承接查验制度。进一步完善小区承接查验制度。承接查验遵循诚实守信、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产利益的原则，新建物业由物业服务企业和开发建设单位共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收。物业服务企业重新选聘的，在业主委员会或社区居民委员会监督下由原有物业服务企业与新选聘物业服务企业共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收，经属地街道（乡镇）核实确认后方可交付使用。物业服务企业应参与分户验收、竣工验收环节，有条件的，要参与建设工程设计、施工等环节，为实施物业承接查验工作创造有利条件。2.优化小区前期物业服务。新建小区物业服务等级应按一级服务标准执行。开发建设单位与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同后，双方需严格履行合同约定和招投标承诺。开发建设单位提供前期物业服务开办费，用于购买物业办公、保洁、绿化、工程、秩序维护等设施设备及筹建人员经费。开发建设单位应强化售后服务，在保修期内按相关规定承担小区的各项保修责任。3.强化小区停车设施建设及管理。小区内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主停车需要。小区竣工交付满2年且尚未出售、附赠的车库、车位，开发建设单位或委托的物业服务企业应当向业主招租，不得闲置，由物业行业主管部门予以督促。小区公共车位推行临时停车收费管理，当规划车位不能满足小区业主停车需求时，合理设定或通过改造增加小区停车位，减轻停车压力。积极推广智能化停车设施在小区的应用，并按相关要求加强管理。4.建立物业专项维修资金应急使用工作机制。对小区共有部分、共有设施设备保修期满后，发生电梯、消防设施设备故障及其他危及房屋使用、人身财产安全的紧急情况，经相关鉴定机构出具故障检测报告或经属地街道（乡镇）等相关单位证明的，可申请使用应急物业专项维修资金，无需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；物业主管部门在收到应急物业专项维修资金使用申请之日起3个工作日内完成资金拨付，及时消除安全隐患。5.建立物业专项维修资金续筹机制。物业专项维修资金不足支付维修费用或使用后物业管理区域内有一幢以上物业的业主分户帐不足首期专项维修资金缴存额的30%时，实施物业管理且已成立业主大会的，由业主大会制定续筹方案；未实施物业管理或未成立业主大会的，由社区（村）居民委员会会同相关业主制定续筹方案。续筹方式原则上在收取物业费时一并代为收取，连续收取的时间不超过两年。续筹方案需经相关物业区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。续筹后的专项维修资金余额不得低于按当年政府公布的缴交标准计算的专项维修资金额度。续筹方案按规定表决通过后对所有相关业主具有法律效力，业主拒不续筹经依法催缴仍不缴纳的，纳入个人信用档案，业主委员会或社区居民委员会（社区居民委员会代行业主委员会职责情况下）应当提起诉讼。（三）加强对物业服务的监督管理。1.规范选聘物业服务企业的行为。进一步规范前期物业服务招投标行为，完善湖州市前期物业管理招投标暂行办法，推行和完善物业服务企业的履约保证金制度。新建小区项目规划总建筑面积在3万平方米以上的，应当按照建设主管部门制定的前期物业服务招投标管理办法，通过招投标方式选聘前期物业服务企业。推行业主委员会参照前期物业招投标方式选聘物业服务企业。在社区居民委员会代行业主委员会职责情况下，社区居民委员会应参照前期物业招投标方式选聘物业服务企业。 2.严格物业服务企业履职行为。物业服务企业应当严格按照物业服务合同约定，切实履行职责。应当在显著位置公示物业服务内容和服务等级标准、物业收费标准，划分服务区域，明确服务责任人。向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，制止小区内违反治安、消防、环保、装饰装修和使用等有关法律、法规的行为，并及时向公安消防、综合行政执法等有关职能部门报告。发现物业服务企业未履行报告义务的，列入物业服务企业信用信息管理及信用评价。3.规范物业服务收费行为。物业服务收费实行质价相符的原则，依照服务等级标准，提高物业服务透明度。普通住宅的前期物业服务收费实行指导价，价格主管部门应当会同物业主管部门，综合考虑物业服务平均成本、项目规模等因素，制定物业服务等级标准及指导价，以后每年原则上以当地最低工资标准调整幅度的70%同步调整指导价，并向社会公布。前期物业服务合同按照指导价及其调整方式签订，社区居民委员会或业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同参照执行。非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业服务等级标准不得低于前期物业服务等级标准。4.建立物业服务企业动态考核制度。市、县（区）两级物业主管部门要加强对物业服务企业的动态检查，建立物业服务企业动态考核制度。县（区）物业主管部门要会同街道（乡镇）、社区（村）开展经常性物业管理专项检查活动，对存在问题的，约谈物业服务企业法定代表人或负责人，下发书面整改通知书，责令限期改正；市物业主管部门要指导县（区）物业主管部门组织集中检查，并对县（区）检查情况进行抽查，每年不少于2次。检查考核结果要进行通报，列入物业服务企业信用信息管理及信用评价，与政策扶持、荣誉奖励、项目承接等直接挂钩。物业项目全部实行项目经理责任制，每名项目经理原则上不超过两个物业项目，管理非单个项目的物业建筑面积合计不得超过30万平方米。5.加强物业服务行业自律。鼓励物业服务企业成立物业服务行业协会，开展行业培训、评优等活动，制定行业标准、规范，相互沟通与监督，发挥协会的行业自律作用，支持物业服务企业做大做强，推动物业服务市场的健康发展。（四）加强老旧小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区管理。1.加强老旧小区物业管理。老旧小区要以社区管辖范围为依据，合理界定物业管理服务区域。老旧小区整治后，具备条件的，可参照旧住宅区物业服务标准，选聘专业物业服务企业，开展专业化有偿物业服务或准物业服务；对于因环境条件限制，无法开展专业物业服务或准物业服务的小区，由各街道（乡镇）以社区（村）为基本单位成立物业管理服务站，组织实施以保洁、保绿、保安服务为主要内容的基础性物业服务。老旧小区物业服务费用由小区全体业主共同承担，可用小区地面停车位及公共部位的经营收益弥补物业费用不足。2.提升拆迁安置和保障房小区物业管理。按照“以块为主、属地负责”的原则，在以多种方式落实物业管理服务的基础上，逐步实现拆迁安置小区物业服务的市场化、专业化管理。拆迁安置小区要倡导居民缴纳物业费的意识，逐步引导业主养成“享受服务、承担费用、接受管理”的习惯。对于保障性住宅小区，积极推行市场化的物业管理方式，由建设单位通过招投标选聘物业服务企业进行前期物业管理。3.落实以奖代补政策措施。老旧小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区要建立长效管理机制，鼓励根据业主意愿引入物业服务企业实施专业化物业服务，服务内容和收费标准应当征求业主意见并进行公示。对没有专项维修资金的老旧小区各级人民政府落实以奖代补政策性奖励措施，鼓励物业服务企业市场化运作参与老旧小区物业服务。四、保障机制（一）加强组织领导。成立全市小区物业管理工作领导小组，由市长任组长，分管副市长任副组长，成员由市政府办公室、市发改委、市公安局（市消防支队）、市民政局、市司法局、市财政局、市国土资源局、市建设局、市规划局、市环保局、市综合执法局、市市场监管局、市质量技监局、市人防办、人行湖州市中心支行、各县区政府（管委会）等部门（单位）负责人组成。领导小组下设办公室（设在市建设局），负责研究制定全市小区物业管理工作相关政策，部署重要活动，统筹协调重大问题。各县区政府（管委会）也要成立相应的工作机构，强化组织领导，建立辖区范围内的物业管理协调联动机制。（附件1湖州市小区物业管理工作领导小组成员名单）（二）明确职责分工。强化各级政府及相关部门小区物业管理工作职责，按照属地管理原则，各县（区）政府（管委会）要加强对辖区内小区物业管理工作的领导，健全组织，加强力量，出台必要的扶持政策。相关职能部门和单位应当根据各自职责，加强行业监管，统合协调，参照河长制、路长制等模式，实施小区物业管理“居长制”，形成齐抓共管的大物业管理工作格局，共同推进小区物业管理工作。（附件2湖州市小区物业管理工作领导小组成员单位工作职责）（三）落实人员经费。各县（区）政府（管委会）要综合考虑社区规模、人口数量、管理幅度等因素，在社区现有人员的基础上按每个社区配备1-2名物业专职管理员。全面落实社区党组织服务群众专项经费和社区工作经费。社区党组织服务群众专项经费按每个社区每年最低10万元的标准进行保障；社区工作经费以每千户每年最低10万元的标准进行保障，户数超过3000户的社区，由各地根据实际确定保障上限。对市本级范围内物业管理优秀的社区居民委员会由市财政给予一定的奖励，德清县、长兴县、安吉县参照实施，由县财政予以保障。（四）加强督查考核。按照各级人民政府及相关部门小区物业管理工作职责，建立考核机制。市小区物业管理工作领导小组定期组织对各县（区）政府（管委会）及市级相关部门小区物业管理工作进行专项督查考核，考核结果及时进行通报，并纳入年度综合考核内容。（附件3湖州市小区物业管理工作县（区）考核标准）（五）加强舆论宣传。充分利用电视、报纸、网络等载体，加强小区物业管理有关法规政策宣传，推选出一批管理创新、质优价廉的物业服务品牌企业、优秀业主委员会和社区（村）居民委员会，发挥示范带头作用，增强全社会对物业管理的认识、理解，积极形成购买物业服务、参与小区物业管理的良好氛围。本实施意见自发布之日起施行。附件：1.湖州市小区物业管理工作领导小组成员名单 2.湖州市小区物业管理工作领导小组成员单位工作职责 3.湖州市小区物业管理工作县（区）考核标准附件1湖州市小区物业管理工作领导小组成员名单 组 长： 副组长：成 员： （市政府办公室） （市发改委） （市公安局、市消防支队） （市民政局） （市司法局） （市财政局） （市国土资源局）（市建设局） （市规划局） （市环保局） （市综合行政执法局）（市市场监管局）（市质量技监局） （市人防办、市民防局） （人民银行市中心支行） （德清县政府） （长兴县政府） （安吉县政府） （吴兴区政府） （南浔区政府） （湖州经济技术开发区管委会） （湖州太湖旅游度假区管委会） 领导小组下设办公室（设在市建设局），李全明兼任办公室主任，郭旭华兼任办公室副主任。附件2 湖州市小区物业管理工作领导小组成员单位工作职责市发改委：负责物业服务收费价格指导，依法查处物业服务企业擅自提高收费标准以及违规收费等行为。推进市公共信用信息平台建设，牵头建立个人信用档案并管理使用。市公安局：指导落实小区各项治安管理措施，负责查处小区内违反治安、技防、群租、燃放烟花爆竹等违规违法行为。市消防支队：指导落实小区各项消防安全管理措施，负责对小区消防安全检查，依法查处违反消防管理规定的行为。市民政局：负责社区配套用房的监督使用，定期监督检查社区配套用房的使用情况，对社区配套用房挪作他用的行为进行查处。负责对社区居民委员会等基层群众性自治组织的指导监督。市司法局：负责物业管理纠纷人民调解委员会的业务指导和人员培训。市财政局（地税局）：负责财政资金保障，做好老旧小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区长效管理、以奖代补资金的预算、安排、审核等工作。市国土资源局：负责对社区用房、物业管理用房、垃圾清运设施以及幼儿园、农贸市场、公厕等配套设施依法办理不动产登记。市建设局：负责对全市物业服务行业的指导和监督管理，组织物业服务行业重大问题的调研及制定相关配套政策；负责市小区物业管理工作领导小组办公室的日常工作，组织实施对各县（区）物业管理工作的检查考核。 市规划局：负责社区用房、物业管理用房、垃圾清运设施以及幼儿园、农贸市场、公厕等配套建设的规划管理以及竣工规划核实等工作。市环保局：负责对小区环境保护相关工作监督检查，并依法查处噪声扰民和油烟、废气超标排放等有关环境违规违法行为。 市综合行政执法局：负责全市小区综合执法工作的指导和监督管理，推进落实执法进小区。负责查处小区侵占公共绿地、乱搭建、乱停车、违法装修、违规携犬出户等违规违法行为。市市场监管局：负责小区商业经营活动进行监督检查，依法查处应当注册登记但未取得营业执照擅自从事经营活动、发布虚假广告等违规违法行为。市质量技监局：负责小区电梯使用安全监督管理工作。对涉及小区电梯安装、改造修理、维护保养、检验检测及使用单位的安全监督管理，负责对相关作业人员考核，查处电梯使用违规违法行为，组织电梯安全事故调查处理。 市人防办:负责小区民防设施的建设使用及维护进行监督检查，对未按规定使用及维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为依法进行查处，对违法出售人防车库（位）的行为进行查处。人民银行市中心支行：负责物业信用管理纳入社会征信管理体系，将经法院判决确认属物业服务企业不履行物业服务合同、业主恶意拖欠物业服务费以及按市信用建设管理有关规定确认的失信行为按规定纳入人民银行征信系统。县（区）政府（管委会）：按照属地管理原则，负责辖区内小区物业管理工作，研究制定小区物业管理工作相关政策，部署重要活动，统筹协调重大问题；落实街道（乡镇）、社区（村）物业专职管理人员，保障经费；建立小区物业管理工作年度考核机制。街道（乡镇）：建立物业管理工作机构，落实物业管理专职人员，具体负责本辖区的小区物业管理工作。组织协调业主大会的成立和业主委员会换届工作，指导和监督业主大会、业主委员会开展工作；负责协调社区（村）管理服务与小区物业管理之间的关系，建立小区物业矛盾调处机制，处理好业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业服务中的矛盾纠纷；负责物业服务企业交接、提前解除物业服务合同和无物业服务小区的日常管理工作。社区（村）居民委员会：负责指导监督业主大会的召开和规范运作，落实专人负责小区物业日常管理工作，协助处理业主委员会、物业使用人和物业服务企业之间的矛盾纠纷；未成立业主委员会的代行业主委员会职责；协调解决物业服务企业退出和交接过程中出现的问题；发现本区域内有违反物业管理规定的违规违法行为，应立即制止，并及时向有关职能部门报告。附件3湖州市小区物业管理工作县（区）考核标准考核内容指标分值评分细则备注基础工作(30分)1.组织领导10县（区）政府（管委会）把小区物业管理工作列入重要议事日程，政府（管委会）常务会议专题研究小区物业管理工作，出台加强小区物业管理工作实施意见；建立小区物业管理工作领导小组和办公室，研究制定县（区）小区物业管理工作相关政策，部署重要活动，统筹协调重大问题。2.考核机制10小区物业管理工作纳入县（区）政府（管委会）对街道（乡镇）年度综合考核内容。3.力量保障10综合考虑社区规模、人口数量、管理幅度等因素，在社区现有人员的基础上按每个社区配备1-2名物业专职管理员，人员落实，经费保障，社