房地产经纪实务模拟试题一(上).doc

一、单项选择题1市场营销的4Cs理论4C错误的一项指代是（）。A顾客B利润C便利D沟通答案：B解析：见教材P14,4C 分别指代顾客、成本、便利和沟通。2房地产市场营销一般流程的第三步是（）。A房地产市场细分及确定目标市场B房地产市场调查C目标市场营销环境分析D制定市场营销计划答案：C解析：见教材P20,房地产市场营销一般流程有七个步骤：第一步：房地产市场细分及确定目标市场；第二步，房地产市场调查；第三步，目标市场营销环境分析；第四步，设计市场营销组合；第五步，制定市场营销计划；第六步，实施市场营销计划；第七步，市场营销控制。A选项属于第一步；B选项属于第二步；D选项属于第五步。3分销渠道成本是房地产市场营销成本的组成部分，其主要内容不包括（）等费用。A渠道调查费用B激励中间商费用C控制和评估中间商费用D通信费答案：D解析：见教材P5,D选项属于营销调研成本。4在客户关系管理中，客户的潜在价值是指客户（）。A过去为公司创造的利润现值B过去为公司创造的利润总和C未来为公司创造的利润现值D未来为公司创造的利润增量现值答案：D解析：见教材P12,客户价值可以划分为三个部分：历史价值：到目前为止，客户为公司创造的利润现值；当前价值：在将来为公司创造的利润现值；潜在价值：未来为公司创造的利润增量现值。A选项是客户的历史价值；C选项为客户的当前价值。5“房地产市场参与者较少，并且房地产交易情况不为多数人所知”表明房地产市场具有（）的特征。A区域性B交易复杂性C不完全竞争性D供给滞后性答案：C解析：房地产市场参与者较少，且房地产交易价格及交易信息多为非公开的，使得买卖双方较难了解到真实的市场行情。此外，土地资源的相对稀缺性及其必须由国家经营的特性决定了房地产市场的有限开放。因而房地产市场竞争不充分，交易效率较低。6下列选项中不属于房地产产品定位方法的是（）。A房地产产品消费需求定位法B房地产产品市场分析定位法C房地产产品SWOT分析定位法D房地产产品目标客户需求定位法答案：A解析：见教材P2629,房地产产品定位具体有三种方法。7下列选项不属于房地产定价目标的选项是（）。A以利润为中心的目标B提高市场占有率的目标C提高价格的目标D过渡定价目标答案：C解析：见教材P3436,房地产定价目标包括以利润为中心的目标、提高市场占有率的目标、稳定价格目标、过渡定价目标和竞争定价目标。8某项目固定总成本为100万元，总面积为500，销售税费率为15%，单位变动成本为4000元/，则目标销售价格为（）元/。A6000B6176C7059D8823答案：B解析：总收入=总固定成本总收入销售单价产量总收入销售税费固定总成本单位可变成本产量【盈亏平衡的特点是即不盈利，也不亏本，只有销售税费才能是盈亏平衡】总固定成本销售税费固定总成本单位可变成本产量设销售单价为X元/，则500X（115%） =100万元4000500，求得X=7059。9为实现最大利润的目标，房地产开发项目最为合理的价格和规模就是开发项目的边际收益等于（）时的价格和规模。A平均收益B边际固定成本C边际成本D平均成本答案：C解析：见教材P3510WT、WO、ST、SO对策分别是指（）。A最大与最小对策、最小与最大对策、最大与最大对策、最小与最小对策B最小与最小对策、最小与最大对策、最大与最小对策、最大与最大对策C最小与最小对策、最小与最大对策、最大与最大对策、最大与最小对策D最小与最小对策、最大与最大对策、最大与最小对策、最小与最大对策答案：B解析：见教材P2810在波土顿咨询集团法中，把处于低增长率、高市场占有率限内的产品群称为（）。A明星产品B现金牛产品C问号产品D瘦狗产品答案：B解析：见教材P31，明星产品为“双高产品”； 瘦狗产品为“双低产品”；问号产品为销售增长率高，市场占有率低，可发展为明星产品。11下列选项中不属于房地产市场细分的关键和核心作用的是（）。A有利于企业发掘新的市场机会B有利于集中使用企业的资源C有利于提高企业的应变能力D有利于大型企业开发和占领市场答案：D解析：见教材P57，房地产市场细分的关键和核心作用体现在：有利于企业发掘新的市场机会、有利于集中使用企业资源、有利于提高企业应变能力。12下列调查项目中，属于房地产消费行为调查内容的是（）。A购买意向B价格C购物条件D经济收入水平答案：B解析：见教材P71，房地产消费行为调查包括消费者购买房地产商品的数量及种类；消费者对房屋设计、价格、质量及位置的要求；消费者对本企业房地产商品的信赖程度和印象；房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况等。A选项属于房地产消费动机调查；C选项属于社区环境调查；D属于消费市场容量调查。13房地产经纪人通过调查具有代表意义的购房人，从而推断出一般性结论的调查方法是（）。A全面调查B重点调查C典型调查D抽样调查答案：B解析：见教材P7314房源信息的属于不包括（）。A物理属性B法律属性C社会属性D心理属性答案：C解析：见教材P9915房地产市场细分的原则中，（）是用来划分细分市场的大小和购买力的特性程度而且是能够预测的。A可进入性B可衡量性C稳定性D盈利性答案：B解析：见教材P5716采用门店接待法开拓小业主房源的优点是（）。A不容易取得客户的信任B成本较低C房源信息准确度低D较易和客户建立关系答案：D解析：门店接待法开拓小业主房源的优点是容易取得客户信任、客户信息准确度高、较易和客户建立关系；缺点是成本比较大、受店面的地理位置影响大。17相关配套设施达到生活方便程度通常是指（）。A500m半径范围内有银行、中小学、邮局、医院和超市B1000m半径范围内有银行、中小学、邮局、医院和超市C500m半径范围内有邮局、医院、超市；1000m半径范围内有银行、中小学D500m半径范围内有银行、小学；1000m半径范围内有中学、邮局、医院、超市答案：D解析：见教材113，银行和小学半径范围为500m内；中学、邮局、医院、超市的半径范围是1000 m内。18一般推荐方式下，卖方代理与买方代理房地产经纪人合作完成业务，卖方代理房地产经纪人通常可获得成交佣金的（）。A20%B50%C60%D80%答案：A解析：见教材P120，一般推荐是指房源推荐者，即卖方代理经纪人，将房源信息完全告知信息接受者，即买方代理经纪人，这种推荐方式下的卖方代理经纪人一般获得该笔业务成交总佣金的20%，剩余80%由买方代理经纪人获得。19下列客源的特征中，能否成为真正客户，不仅取决于房地产经纪人提供的房源服务，还取决于客户本身，这体现的特征是（）。A指向性B时效性C潜在性D公开性答案：C解析：见教材P12820在客源开拓方法中的广告法其优势不包括（）。A获得的信息量大B时效性较强C受众面广D宣传和推广公司品牌答案：B解析：见教材P131，广告法优势包括获得的信息量大、受众面广、间接对公司品牌进行宣传和推广；劣势是成本较高，时效性较差。B选项，互联网开发法时效强。21客户信息管理的核心是了解（）。A客户的购房能力B客户的个人职业C客户中的实际决策人D客户的购买动机和需求答案：D解析：见教材P141，购房客户信息管理的核心是了解客户的购买动机和需求，客户的购买动机和需求越明确，就越容易将潜在客户变成现实客户。22“如你是需要两居室还是三居室的”，对这类问题宜采用（）。A封闭式B开放式C诱导式D自由式答案：B解析：见教材P142，在征询客户需求时，不宜采用封闭式问题，宜采用开放式问题，给客户多些选择。23存量房买方代理业务流程的最后一个步骤是（）。A.买卖配对B.物业交验C.交易撮合D.实地看房答案：B解析：见教材P149,存量房买方代理业务流程包括六个环节：第一步，客户接待；第二步，推荐房源；第三步，实地看房；第四步，交易谈判；第五步，交易达成；第六步，物业交验。24房地产买卖的房款支付最稳妥的做法是（）。A开具收据后支付主要房款B拿到旧房产证复印件后支付全部房款C取得完税凭证后支付主要房款D通过银行办理资金托管业务答案：C解析：房地产买卖的房款支付需要控制风险。取得完税凭证后支付主要房款是稳妥的做法，拿到新房产证及最后交接完毕时再支付尾款；或通过银行办理资金托管业务，这是当前最安全的钱款交割方式。25（）及各种款项的支付是房地产经纪人销售工作初步完成的标志。A实地看房B接待客户C交易撮合与配对D签订房地产买卖合同答案：D解析：合同的签订及各种款项的支付是房地产经纪人销售工作初步完成的标志，也关系到经纪人的代理业务能否获得了最终的成功，因此是十分重要的环节。26当客户看房结束后，顾客的态度是基本满意还要考虑，房地产经纪人应采取的对策是（）。A经纪人及时找到问题的关键，及时进行解决B及时了解客户在价格上的心理底线C进一步明确客户的购房要求D分析房源优缺点，确定客户的承受能力答案：A解析：见教材P172,B选项是客户对房子满意，但嫌贵，经纪人应采取的对策；C选项是客户对房子不满意，经纪人应采取的对策；D选项是客户对房子满意，经纪人应采取的对策。27客户类型划分不包括（）。A试探型B引导型C强化型D成熟型答案：C解析：见教材P157表5-2,客户类型划分包括试探型、引导型、加强型和成熟型四种类型。28某商品房成交价为150万元，评估值为160万元，贷款成数为7成，则贷款额为（）万元。A105B110C112D120答案：C解析：见教材P185,贷款额为160万07112万。29从贷款利率来看，个人住房抵押经营贷款的最低利率为基准利率上浮（）。A5%B10%C15%D20%答案：D解析：见教材P195,个人住房抵押经营贷款的最低利率为基准利率上浮20%。而抵押消费贷款利率略低于个人住房抵押经营类贷款，最低为基准利率上浮15%。30新建商品房销售中，最主要的宣传资料是项目楼书和（）。A宣传展板B销控表C置业计划D户型手册答案：D解析：见教材P203,新建商品房销售中，最主要的宣传资料是项目楼书和户型手册。31在新建商品房销售中可直接说明不同房号销售状况的是（），它是销售人员的重要工具。A价目表B置业计划C销控表D户型手册答案：C解析：见教材P205,销控表可直接说明不同房号销售状况，避免同一住房重复销售的重要工具。A选项价目表一是企业盖章，二是作为当期交易价格的依据，体现的是不同房号之间的关系；B选项置业计划是付款方式与支付金额的销售工具，包括价格、付款方式、首付款、月供、房产、户型、面积等；D户型手册属于宣传资料。32在客户初次接待流程中，对发展商及其开发的产品进行详细介绍，加深客户信任度及对产品的期待的地点是（）。A售楼处模型前B售楼处区域图前C售楼处洽谈区D售楼处外围或样板房答案：C解析：见教材218图7-1客户初次接待流程图。33电话营销的主要目的是为了（）。A.宣传企业产品B.告知市场行情C.实现产品交易D.了解客户需求答案：D解析：见教材P219,电话营销的主要目的是充分了解客户需求，有针对性地展现产品，留下有效联系方式，如手机号码、固定电话号码等。34下列关于还款方式的表述中，正确的是（）。A.等额本息适合的人群是打算提前还贷者B.等额本息适合的人群是当前收入尚可的中年人C.等额本金合适的人群是资金不宽裕的购房者D.等额本息适合的人群是资金不宽裕的购房者答案：D解析：见教材P228表7-5,A、B选项打算等额本息适合的人群是提前还贷者和当前收入尚可的中年人或公司；C选项等额本息合适的人群才是资金不宽裕的购房者。35商业地产项目销售采取拍卖模式的目的是（）。A吸引高端物业B试探市场价格C吸引普通投资者D引进合适商家答案：B解析：A、D选项是先租后售策略，其目的是引进合适商家，适合于老城区或市中心开发的高档物业（采用较多的销售模式）；C选项是售后返租策略，以产品商铺为主，用较低的投资门槛吸引普通投资者（新兴的一种销售模式）；B选项拍卖销售策略，是将商铺公开竞拍，价高者得。此种模式由于开发商缺乏参考价格，拿出部分商铺试探市场。36写字楼项目运作目标不包括（）。A投资回报目标B速度目标C均衡目标D市场目标答案：D解析：见教材P244,写字楼项目运作目标包括投资回报目标、速度目标、品牌目标和均衡目标。37核心商圈的研究指标不包括（）。A附件商业租金B主要商业分析C常住人口及消费水平D各类商业规模、业态及经营答案：B解析：见教材P265,核心商圈的研究指标包括附件商业租金、各类商业规模、业态及经营、常住人口及消费水平、交通状况、人流、车流状况、生活配套设施。38在商业地产项目中，（）指导商业业态定位。A功能定位B规模定位C业态定位D形象档次定位答案：A解析：见教材P270,商业功能定位指导商业业态定位，商业业态定位决定了商业功能定位。39有一临街商铺，面积为100，总房价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是200元/，那么，它的投资回率为（）。A10%B12%C15%D20%答案：B解析：投资回报率=年总收益投资总额=（20010012）2000000=12%40房地产经纪业务技巧中，正式面谈的时间应控制在（）左右。A一刻钟B半个小时C四十分钟D一个小时答案：D解析：见教材P288表9-541含有房地产经纪人精心组织的短语或对客户已使用的关键词进行重复的问题称作（）。A试探型问题B镜像问题C指引性问题D开放式问题答案：B解析：见教材P285,A选项集中在特定信息上；C选项希望得到预期回答、确认额外信息；D选项答案无法预料。42房地产经纪人在与潜在客户沟通时，首先应具备的一个能力是（）的能力。A接收信息B理解信息C分析信息D处理信息答案：A解析：见教材P280,房地产经纪人作为专业人士，在与潜在客户沟通方面，首先要具备的一个能力是接收信息的能力，即掌握倾听技巧去接收委托人发出的各种需求和偏好信息。43房地产经纪人在安排设计看房路线时应（）。A先看优点再看缺点B先看缺点再看优点C只看优点不看缺点D只看缺点不看优点答案：B解析：见教材P29644房地产经纪服务的5S技巧是指（）。A速度、微笑、真诚、机敏和研学B公平、微笑、技能、机敏和研学C双赢、速度、微笑、机敏和研学D速度、微笑、技能、机敏和研学答案：A解析：见教材P29045下列关于房地产经纪人销售礼仪的表述中，正确的是（）。A.应先将男士介绍给女士B.应先介绍年长者给年轻者认识C.应先于上司向客户递名片D.通话完毕先挂电话答案：A解析：见教材P293,在介绍礼仪方面，房地产经纪人要注意以下几个要点：先介绍位卑者给位尊者认识。先介绍年轻者给年长者认识。先将男士介绍给女士。先将本公司的人介绍给外公司的人。46房地产经纪人在带客户看房过程中，客户主意拿不定、拖延了很长时间，房地产经纪人引导客户做出购买决策的技巧是（）。A总结法B对比法C重点突破法D善意威胁答案：D解析：见教材P297表9-947进行风险防范的必要前提是（）。A提高风险的识别能力B制定风险的防范措施C主动识别经纪业务中的各类风险D增强风险意识，正确处理风险危害答案：C解析：见教材P320,在现实中，房地产经纪人往往风险意识薄弱，通常要发生事故，导致损失后，才认识到风险的存在，因此主动识别房地产经纪业务中的各类风险，是进行风险防范的必要前提。48在发生损失后最重要、最基本的一项管理目标是（）。A维持生存B减少忧虑心理C尽快恢复正常的经营秩序D保障公司的持续发展答案：A解析：见教材P307,B选项是损失发生前的一个重要管理目标；C、D选项都属于损失发生后的目标。49在开展经纪业务时，要同时对（）两方面进行衡量，尤其要注意不能为了回避风险，而令工作的效率过低，从而失去竞争力。A权限与收益B权限与措施C风险与权限D风险与收益答案：D解析：见教材P32150在经纪业务开展过程中，容易出现承诺不当现象的环节主要要（）。A房屋的产权、房屋的质量B房屋质量、房源保管C服务协议的签订、房屋的产权D房源保管、服务协议的签订答案：D解析：见教材P314（二）多项选择题51市场营销的职能包括（）。A形式效用的创造B时间效用的创造C地点效用的创造D客户效用的创造E持有效用的创造答案：ABCE解析：见教材P6,市场营销的职能可概括为：形式效用的创造、地点效用的创造、时间效用的创造和持有效用的创造。52关于房地产市场营销的内涵分析中，正确的说法是（）。A房地产市场营销系统不是简单的销售部门或营销部门的业务B房地产市场营销的首要目的是盈利C房地产市场营销系统由宏观、微观两种要素构成D房地产市场开放企业围绕企业经营战略和目标E房地产市场系统是一个人为构造的开放系统答案：AD E解析：见教材P1516,B选项，房地产市场营销具有特定目标。首先是通过房地产市场营销使房地产购买者的需求或欲望得到满足，其次是以盈利为目的；C选项房地产市场营销系统受外部宏观环境和微观环境要素影响。53房地产市场营销的基本特征包括（）。A区域性B动态性C消耗时间长D交易复杂性E受消费者心理预期影响大答案：BCE解析：见教材P17,房地产市场营销的基本特征包括受区域影响比较大、消耗时间长、动态性、受消费者心理预期影响大和受政策法律影响大；A 、D选项属于房地产市场的特征。54房地产营销可以从产品组合（）来衡量。A长度B宽度C深度D力度E高度答案：ABC解析：见教材P31,房地产产品线可以从产品组合的宽度、长度和深度进行衡量。产品组合的宽度指企业能够提供产品线的数量；产品组合的长度是指企业销售不同产品的数量；产品组合的深度是指产品组合中每一产品线所包含的品种。55下列关于不同房地产产品所处的生命周期阶段对应的产品说法中，正确的是（）。A引入期节能型住宅B成长期数字系统控制别墅C成熟期双拼别墅D成长期双拼别墅E衰退期塔楼大户型住宅答案：C E解析：见教材P32图1-11不同房地产产品所处的生命周期阶段。引入期数字系统控制别墅；成长期节能型住宅；成熟期双拼别墅；衰退期塔楼大户型住宅。56属于非随机抽样的具体方法有（）。A就便抽样B分层抽样C判断抽样D分群抽样E配额抽样答案：ACE解析：见教材P74,要注意区别随机抽样和非随机抽样，前者包括简单随机抽样、分层随机抽样和分群随机抽样，非随机抽样包括就便抽样、判断抽样和配额抽样。57在房地产产品设计与规划阶段，房地产经纪人可参与的工作主要有（）。A城市规划B项目定位C开发建议D价目表E市场推广答案：BC解析：见教材P1819,A选项属于项目筹划与地块研究阶段的工作； D、E选项属于项目筹划与销售阶段的工作。58小业主房源的开拓渠道主要有（）。A报纸广告B社区开发C电话访问D互联网E房地产开发商答案：ABCD解析：见教材P102104,小业主房源的开拓渠道主要有门店接待、互联网、老客户推荐、社区开发、派发宣传单、电话访问、报纸广告和人际开发；E选项属于大业主开