武汉银海雅苑项目策划与分析.doc

目录第一章 项目概述.111 小区基本情况概述.212 本项目分析.313 武汉市房地产市场环境和调研314 项目市场分析结果.11第二章 项目规划设计与市场定位.1221 项目规划设计定位.12.22 项目价格定位.1623 项目客户群体定位.16第三章 销售策划16 31销售前期筹备阶段 .1632 开盘期.1733 强销期 1734 销售尾盘期 1835 预算18 武汉银海雅苑项目策划与分析第一章 项目概述11小区基本情况概述 银海雅苑项目是武汉银海置业有限公司开发建设中的房地产项目，该项目已于2004年12月20经武汉市城市规划管理局武规建证2004216号文件批准。并取得了建设用地许可证建筑工程规划许可证国有土地使用权施工许可证商品房预售许可证开发企业资质证等各项文件。 地理位置银海雅苑位于武昌师范大学武珞路以北，武汉大学八一路以南、武汉大学武测校园区广八路以东的狭长地理位置上，恰好在广八路的正中间。地处昌高校核心区，人文积淀深厚，与著名大学武汉大学华师为邻，时刻感悟翰墨书香。小区规划银海雅苑总用地26752.04平方米，总建筑面积143191.48平方米，其中绿化率35.8%。 2小区总体规划房屋1174户，建筑栋数5栋，建筑高度99.9米，建筑密度20.66%,项目总体规划呈s形布局。 3本小区按国家标准设计，室内设计考虑普通标准，也适当增加一些标准较高的居室。从利于节能销售和居住舒适的角度出发，设计以南北方向为主。12 本项目分析121 项目四至 项目所在地位于武汉是武昌区广八路中段，东可览东胡，北眺珞珈，南观桂子，西望洪岳。楼盘所在地，是原来武汉三五仪表厂的厂址。122 地段发展前景 项目内部园林景观充分吸取江南山水园林精髓，营造山水环境于建筑之间，建筑屹立于山水之上的意境是银海雅苑在规划设计，建筑选材上时刻以绿色环保为先导，其E栋在武汉率先采用住宅户式中央新风系流，创武汉首座会自主呼吸的生态建筑。 银海雅苑配套设施齐全，小区内部有网球场游泳池等体育运动设施；分户供暖设备使您在潮冷的冬天也能享受到春天的温暖；人性化的人本分流设计，使您肆意徜徉山水美景而不用担心交通安全。银海雅苑周边的市政配套完善，新世界百货群光广场等大型的购物中心，科技一条街的专业化电子市场，各家医院银行茶肆酒楼，中小学幼儿圆近在咫尺，不用劳顿远行，便利生活，即触手可及。 银海雅苑才用可视对讲系统闭路电视监控系统红外周界报警系统IC卡门禁系统等智能化安防管理系统，展现优雅的现代生活步调。123 项目发展前景 未来3年，武汉房地产将平稳发展，前景良好，房地产政策对房地产业将有大的主导作，其影响更多的是在规范上，国家政策会在立法上有动作，对房地产作引导性上的考虑，从而推出直接强硬的干预。这些调整是房地产业走向成熟过程中所需要的，将来政策回更有利于房地产的发展。124 项目用地的交通环境配套一交通 银海雅苑位于武昌三山一水核心地段， 东湖高新科技中心与水果湖区域的黄金纽带，581601715728572806552等公交车可乘往武汉三镇各地，另外内部主干道人行道绿色走廊交错纵横，相应成趣。 二环境 目前项目南侧，为多层或旧居民住宅，显的乱差划无绿化；北侧和西侧为武昌机动车的主要通道，噪音灰尘大，唯一的优势就是动侧临东胡，空气清新流动。项目必须在内部环境做功夫，创造优美的内部环境以增加项目的吸引力，作为本项目的推广卖点。 三交通 项目周边生活配套设施较为齐全，学校医院购物休闲都相当方便，如：学校：武汉大学华师街道口小学武大附中等医院：武汉大学医院等购物：新世界百货群光广场武昌量贩等通讯：中国电信营业部金融：工商银行建设银行农业银行13 武汉市房地产市场环境和调研113 武汉市房地产市场环境一市场概况 武汉是按行政区划分为：江岸江汉桥口武昌青山洪山蔡甸江夏等13个区，而房地产市场的形成格局也类似分成几个大区域，由于受长江汉水之隔，这种划分显得特别明显，价格交通环境等几大因素上体现尤为突出，现重点分析武昌汉口两大区域的市场概况。 汉口（江岸江汉）位于长江以东，江水以北，铁路（京广汉丹），船运码头，陆路交通四通八达，交通方便，长期以来汉口形成了以商业办工为主要活动的区域，也是目前武汉主要的商业娱乐办公区域，本区域人流量大，人口密度最大（江汉区 17857人/平方公里，桥口区 14795人/平方公里，江岸区 11256人/平方公里）。全市城市居民人均可支配收入约为12359.8元，房地产开发项目主要集中于北路香港路台北路西路解放大道建设大道京汉大道周边，以多层和小高层为主，兼有不少高层，军以框架结构为主体，项目的规模不大，但在户型设计园林绿化等方面都以面面俱到，但尚需深入。拘调查本区域的住宅楼盘的平均价格在2330元/平方米左右，属于武汉三镇加委最高区域，本区域供应的楼盘量较多，同时也是商品房空置率最高的区域。 武昌位于长江以西，是武汉是的文化教育区，主要高校和风景取的聚集地，铁路运船陆路交通同样发达，本区域市政配套齐全，生活配套完善，但存在城市建设的规划无序和杂乱的问题。其区域地理位置好，旧城改造是无偿房地产市场的一大的的特点。武昌区的居民收入比汉口低，人均收入约7000元，人均密度12020人/平方公里。房地产开发以外围几大组团的发展为主，如徐东路南胡等片区，而市中心区成规模发展的很少，仅是一些零零散散的小项目充实市场。目前武昌供应楼盘较多，区域均价在1760元/平方米，同时武昌是武汉是住宅空置率仅次汉口的一个区域。二消费情况 调查统计武汉市居民消费结构现状及生活已由温饱想小康转变，其中：武汉市城区居民收人情况表 项 目2004年人均(元)2005年人均(元)比上年增长()可支配收入 工薪收入工资及补贴收入其他劳动收入经营性收入财产性收入转移性收入离退休金8 524.526 127.955 909.76218.20180.4478.142 617.832 252.949 564.056 958.386 800.14158.24210.55160.512 827.362 420.2012.213.615.127.516.7105.48.07.42006年一季度居民消费价格类指数表（以上年同期为100） 单位：%名称2006年一季度居民消费价格总指数101.3 一、食品103.0 二、烟酒及用品101.9 三、衣着100.8 四、家庭设备用品及维修服务100.3 五、医疗保健和个人用品97.3 六、交通和通信97.2 七、娱乐教育文化用品及服务100.8 八、居住104.0 住房消费成为新的消费点，居住类支出和服务项目的消费将随着住房条件的改善而提高，目前人均住房消费支出约600元，同比增长8.4%。 从上可以看出，武汉市的居民消费观念，已发生很的变化，从另一方面来讲，反映了目前的市民的理财意识，其具体有以下的特点： 武汉市民的积累能力较强，有一定的积累； 武汉市民理财方面主要仍以储蓄为主，投资意识较为薄弱； 文化程度及收入水平与投资所原承受的风险没有较强的相关性； 如何运用手中闲于资金成为武汉市民所困惑的问题；三、信息传播方式 据调查，目前武汉市民房地产信息媒介方式仍处于较低的发展水平，与北京上海深圳广东等地产媒介相比差距较大，这与武汉市的经济支柱产业地位有很大的关系，同时与武汉市的媒介单位的宣传及开发商意识有直接的关系，目前武汉市的媒介方式主要有以下几个方面。 政府部门组织的每年两次房地产交易会，以宣传为主要目的的展示会； 电视电台等广播媒体的栏目平台用来宣传； 报纸广告从设计到推广； 街头条幅，灯箱及车身广告； 冲击社会的IT网络传媒方式，网络游戏等； 手机信息等；四武汉市房地产状况及特点从整体市场来看，武汉的房地产业处于一个发展型期，其有相当厚实的基础，但开发商实力及水平，楼盘的素质居民的消费水平一直是影响本产业发展的重要因素，近两年国家取消住房实物分配转为货币分配后，武汉市的房地产业发生较大的变化，从开发商企业性质及市民的意识都有了改变。从目前武汉市的楼盘来蓝，相当部分已经接受外来先进的理念，在项目规模品质设计环境理念及实际操作管理方面都有长足的发展。这也是武汉市房地产业发展的酝酿时期。据统计局信息获知，目前武汉市共有房地产开发企业800多家，房地产开发企业注册资本170.00多亿元。市政俯实行开放外资紧控内资的方式，外资外商投资武汉市房地产业的比重加大，加速了武汉市房地产业的发展。从武汉市的房地产市场来看，有以下几个特点：1一级市场需待开放。目前武汉市房地产开发的土地的主要来源是城区边远空地和旧城及旧厂改造地，有开发商补完地价进行开发，且这些用地也来之不易。交易的方式主要是协议和招标，面商业性质强的拍卖方式，在武汉市较少运用。2二级时常开发较激烈，国家取消实物分房后，集团购买减少，武汉市的房地产市场性质发生变化，由卖方市场转为买方市场，必然要求开发企业的观念和机构发生变化，以适应市场经济的发展，因而产业的增长方式由粗放型想集约型转变。3武汉市住宅三级市场的状况较为低级，尚在初步发展阶段，各中介机构主要由私人组成，单开或两人租用小面积店面，挂上信息栏做生意。交易较为活跃，但没有形成规模和专业化。三级市场的不发达，也严重影响了武汉房地产二级市场的发展。132 武汉市楼市供给及发展趋势 2007年不同户型商品住房备案具体情况面积范围类别可售面积()可售套数(套)已销售面积()已销售套数(套)成交均价(元/)90 以下新增528601.287582152974.5719513225.05结转147674522066538381.9474413708.3891120 新增545940.825298108896.7210672892.8结转1911090.6718401756406.973083695.76121140 新增487292.28374578401.196093469.67结转2327915.1617930833431.8864263734.32140 以上新增681069.53283032184.41972518.3结转4214255.4820901783418.2245864172.232007年不同区域商品住房备案具体情况区域类别可售面积()可售套数(套)已销售面积()已销售套数(套)成交均价(元/)江汉区新增113709.4310876987.78714145.68结转980150.088977149547.2214024473.93汉阳区新增174139.76183814668.441305119.85结转540233.294587127461.3710824690.47武昌区新增377460.762122100573.1412973171.31结转1227105.68894318112.3426344936.041以上数据表明武汉市的房地产市场需求较大，具有很大的潜力可挖，市民每年潜在消费能力应在1100万平方米以上。2分析目前住宅空置的商品房，其卖不出去的主要原因是由于楼盘项目品质差硬件配套设施不够地理位置不好小区周边环境差建筑质量低户型设计落后等原因造成，加上开发商在项目上的营销策划水平低，缺乏对市场变化的整体分析，在户型选择上片面追求大，忽视了实用性和购买的实力。 从以上的表格看出，武汉市的房地产业的发展潜力巨大，只要开发商创造价格合理品质优良的居住社区必定受到市场的欢迎。 因而将来武汉市房地产业的发展，只有开发企业选择好的地理位置塑造个性楼盘，在功能户型设计环境设计配套上做到位，注重人居个性和人居环境，真正建造适合本地市场的品质优良的住宅物业，必定会得到市民的青睐。133 竞争项目分析一 万科润园万科润园是由万科在武昌城市核心区开发的高端住宅。万科润园所在地块原为中国重要精密仪器制造工厂517工厂。经过近50年的植树造林，517工厂有近800棵原生的树木，而且还有丰富的工业痕迹以及人文留痕。周边配套：教育 ：武汉理工大学、湖北大学等众多大学、中学、小学；医疗：处于市中心区，能方便到达武汉各大医院 ；商贸： 沃尔玛、销品茂、金马家居、麦德龙、徐东平价等十分齐全； 金融： 周边金融机构齐全 ；其他： 麦当劳、肯德基等各类中西式餐饮。万科润园为2006年万科集团重要作品，在徐东，在特殊的地块上，以现代的形式，实现深宅大院的院落居住精神，诠释着“一城一宅、一家一院”的富贵内涵。优势比较：原创而独特的院落建筑城市核心区的低层建筑丰富的原生树木环境和人文历史万科品牌万科物业管理便捷的交通和购物环境二万科城市花园 万科城市花园项目位于关山一路南端大学园路1号，毗邻武汉市中环线和武大科技园区。整个小区目前规划占地约600亩，经过多年的开发，万科城市花园已逐渐成为产品类型齐全，将城市生活、工作、休闲、交通等若干功能整合于一体的优越大城综合社区。A优越的居住环境城市花园社区内部，各种生活配套为业主精心打造。社区规划及内部景观规划更是力邀国内外知名公司量身设计，打造融绿色于生活细节的醇美环境。B优化的居住产品在武汉万科城市花园建设的几年中，我们对产品不断优化。对于客厅、阳台、露台设计的不断改进，对于精装修标准的不断提升，这一切都是在为消费者建筑适宜的生活空间而努力。C优秀的居住伙伴城市花园的周围汇集18所知名高校，56个省部属科研院所，7个国家工程技术研究中心他们当中的许多人都认可万科，认可城市花园。D优质的居住服务武汉万科6年里，坚守着“客户是万科永远的伙伴”这一核心价值观，在客户服务领域里不断超越与创新。以成就更多辉煌业绩，将优越铭记在大城生活中。通过建设市政道路，引进城市公交，强调城市的区域整体规划和开放性。小区里面建设有“城市核心道路”、“次级市政道路”、“区内环行道路”，形成了完善便利的道路交通系统和开放的空间。586路公交车直达城花中心，510、519、715到大彭村站转乘。三东胡上领本项目共一期，由六栋高层组成，占地8600.01，总建筑面积为12722.75，绿化率35.50%,总户数285户，仅有44间对外公开发售，户型面积从113.23-250.57不等。一楼没有架空，-F1为地下车库，一楼直临地面。项目位于洪山区一线临东湖，高层景观效果好，交通只有402唯一一条线路。一楼起价7000元/，每层递增500元/，最高价位已高达14000元/。室 * 厅 * 卫 面积 户 比例22 113.23 22422 250-263 22销售情况：110左右的22户型售5套；250-263的422户型售14套，销售率43% ,高层大户型，景观效果好；小面积的110，尤其是低层无法看到东湖景观效果，价格有些偏高四滨湖名邸滨湖名邸位于武昌中心区域武锅新城内,东靠石牌岭，南邻雄楚大街，西至丁字桥,北接武珞路，地理位置非常的优越.同时拥有以宝通禅寺、施洋公园为主体的风景点，云集武汉理工大学为代表的多所大专院校，文化气息浓厚，周边的生活配套齐全，中南广场、亚贸广场、广州陆军总医院、易初莲花超市、邮局、等只须步行10分钟就可到达，生活非常的方便。该地块所在区位、自然及人文资源、规模开发等方面优势明显，极具发展潜力。项目规划两块用地（、）地块，开发周期4年，预计分2期开发。一期占地约31313m2建筑总面积为69226 m2，共563户，由7栋小高层（11层）和3栋高层（28层）组成，整体呈现南偏东150铺排，满足规定的日照间距。容积率2.2，绿化率43.1%，建筑密度18.1%,车位与户数比达到了1比3, 滨湖名邸共14种户型,户型分为两房一厅一卫(84 m2),三房两厅两卫(121138 m2)及四房两厅两卫(157 m2)，其中高层得房率约77%，小高层更是达到了87%的得房率。发展商为达到更好的通风、采光效果而放弃了传统的建筑形式，将建筑设计成独特的“Z”字型，在增加了通风、采光面的同时，使小区内每户都能享受更多的自然景观，让滨湖名邸业主们的居住更加舒适。134 客户群体调查分析 为了更准确把握市场需求，了解潜在客户群体的购房状况和心理特征，武汉银海置业有限公司对武汉市居民的购房需求状况进行了市场问卷调查。调查时间：2007年4月2021日地点：武昌量贩超市群光广场访问人次：200人有效问卷：164份调查对象：大众群体调查结果如下：您的年龄年龄比例2030岁43%3040岁33%4050岁12%50以上12%您的工作单位工作单位状况国企47%机关952%外企476%私企1908%个体1905%您现在的居住地居住地比例武昌49%汉口40%汉阳7%其它地方4%您购房面积面积比例60平方米以下9%709042%9011040%12014019%15016018%160以上02%您是否打算购买，在何时间购房时间比例近期24%半年内12%一年内28%23年内36%您的家庭人口家庭人口比例24人89%48人11%8人以上0%购房区域选择购房区域比例武昌54%汉口42%汉阳4%买房重点考虑因素（多项）考虑因素比地理位置147%价格1636%户型设计11395环境207%景观393%交通1864%生活配套1429%您买房的楼高楼高比例多层6663%8层以上2563%高层375%开发商的品牌对您的影响比例重要6464%一般2256%无所谓1097%买房接受价房屋总价比例10万元以下2195%1015万元4573%1520万元2073%2025万元633%2530万元366%30万元以上161%结论通过市场调查分析及客户问卷分析，一年之内武汉市民住宅潜在需求有一定幅度的增长，居民购房趋于理性化，主力购房群体（2045岁之间）以自用为主。受金融降息影响，以投资为目的购房行为有可能会有所增长。面积以90120平方米之间的二房三房是市场的需求的主流，但购房者价格承受能力两极分化。有钱的买高价格，收入不高的一味追求低价。但单价基本在2000元/平方米左右，总价在17万元左右浮动，能承受总价在17万元以上的客户有一定的数量。客户对住宅的认识和相关要求提高，主要表现为：交通环境生活配套设施等方面。14 项目市场分析结果141 优势 武汉市房地产环境好，市政府加大力度进行房改和城市建设改造； 武汉银海置业有限公司品牌实力； 项目规模地理位置好，临江风景优美空气清新； 项目规模大，定位高品质的住宅大社区，居住生活方便； 利于在宣传上枪先入市，制造概念； 处于市政府对东胡进行改造的大好时机。142 劣势 位于武昌临湖大道旁，进出的重型车辆噪音大； 项目建设周期较长，武汉市民对期房尚未完全认可，销售有一定困难； 目前周边环境叫乱，对项目形象的树立产生一定影响。 第二章 项目规划设计与市场定位武汉银海置业有限公司根据缜密细致深入的楼盘走纺与客户抽样调查，经统计分析后的武汉市呈现的特征状态及发展趋势，亦根据客户群体置业需求的喜好与潮流，并具体结合原始设计方案之蓝本地块的先决条件及市政规划方案的涵盖，得出银海雅苑的项目定位的建议。以下项目定位整体策略将根据原计划方案对细节之处予以修补，以继续提升该项目创造鲜明个性的区域标志性聚落空间，从而实现富强项目的品牌化行业品牌化的发展构想，以下分别从项目规划设计定位价格体系定位目标客户群体定位予以诠释。 21 项目规划设计定位211规划设计理念从本公司的开发理念初衷及设计院的设计理念初衷可以看出，希望该项目成就一个个性鲜明建筑居住所的要素达到最佳组合内部环境优美应用各种新型技术材料的小康新型高档次小区，保持规划设计思路的超前创新，建筑思路经济先进，并融和人性化专业化的物业管理，服务广大民生，提升人们生活居住质量，实现富强地产开发的规模化品牌化产业化的全新社区。银海雅苑的开发理念上的定位，概括而言就是建筑一个设计新颖，富于鲜明的个性色彩，充分利用自然景观内部构造精致完美居住空间设计多彩，满足中高收入者的多层面生活与需求的时尚高档精品型都市社区。212 户型设计理念一户型面积定位 根据楼盘的走访及置业群体调查得出论，当前武汉楼盘在户型面积上呈现两极分化现象，占据中心位置的楼盘大多数单价高面积大，而定位为工薪一族经济房的楼盘大多单价低面积精巧，通过问卷调查，武汉居民意向的居民90%为90平方米至120平方米这一空间，因而建议项目户型面积定位应本着细分最大的客户市场，争取置业群体的上层掌握中层争取下层，结合武汉居民传统置业观点与发展创新置业观点相融洽的原则，在户型上应该项目定位层次丰富户型多样大小具备各有侧重点，以回避开发风险，造就项目成功。 （表2-1 ） 小区户型分配比例户型建筑面积供给比例普通型两房两厅一卫（340套）三房两厅两卫（630套）四房两厅两卫（200套）809010513013015022%50%20%跃式四房两厅两卫四房三厅两卫1401605% 二比例定位 经过武汉三镇个区域楼盘的实地走访，对各楼盘个类户型的供给比例及销售状况予以统计分析发现，现阶段武汉置业居民对户型的选择所倾向于依次到位，根据各自的经济实力居住要求家庭人口的静态构成与动态发展，慎重而又坚持的选购合适他们的产业，且绝大部分以自我居住为购买力。结合小区的开发规模地域状况及周边置业观念，提出以上各类户型比例分配，见表2-1。三户型功能定位 两房两厅一卫客厅开间最好保持3.9米以上，不少于3.6米为下限。建议各单位之间应相互凹凸咬合，使卫生间的方向保持南北朝向，则可以避免中间单元的黑房问题。两房两厅同样设置客厅观景阳台与厨房生活阳台，阳台采光充沛亲近自然。餐厅设计上要保证自然采光，避免厨卫相对以免窜味，玄关设计在两房两厅的设计中同要予以考虑，位置可适当精简。阳台建议采用黑色或其他深颜色系铁艺镂花栏杆，户型阳台朝向与主卧窗户的视觉方向应遵循感触景观保持空气对流的原则，各房间亦尽量保持方正实用，避免小面积套间出现转角异型的房间。 三房两厅两卫玄关设计：面积约在2平方米左右，做为室内与室外的过度空间，以作为家人生活与亲朋来访的生活起点。客厅设计：购买三房两厅的客户将其作为长期的生活家居，因此客厅应满足会客人，起居及娱乐之用，面积要求24平方米以上，同时与卧室的对比感觉越大越好。客厅开门不宜过多，客厅最好基本保持南北朝向。餐厅设计：面积以8平方米左右为宜，满足45口之家享用晚餐，餐厅离大门口应保持适当距离，以免频繁的干扰，同时也远离或局部隔离卫生间。厨房设计；面积至少达到8平方米，避免与卫生间相对，两者保持自然通风与采光，避免黑房，其位置亦靠近住宅入口接近餐厅。卧室设计：卧室采用落地转角凸窗，倍显高档，主卧与次卧的面积应该有差异，私密性的重视程度亦有所区别，突出主卧。主卧的更衣室设置同样比不可少。卫生间设计：保证主人卫生间与公共卫生间的差异，同样注重靠近卧室，远离厨房与餐厅，采光与通风最好通过开窗自然取光。213 社区人居住环境定位园林与会所一会所与共享游媳场所 1会所 会所临湖而立，设置观景长廊或台，眺望东胡美景； 娱乐设置：棋牌社银发活动中心儿童圆； 健美设置：健身房台球室与乒乓室；休闲设置：咖啡厅沙龙；书香驿站设置：网吧阅读室。2共享空间对游媳场所视觉感受与亲身体验的好坏越来越成为衡量高档社区的重要标准。游媳场所主要指小区内共享性社的休闲场所游泳池娱乐中心等。游泳池的建材选择摆脱传统的浅色瓷砖，运用各种色系的彩砖建造，注意色彩的搭配。二园林绿化 置业有限公司分别几个方面设计：公共绿地相邻楼体间绿化架空层绿化水景设置各组团之间绿化特色与连接草种树种花卉品种与本土的适应性选择及成本考虑临路或街一侧的防噪音绿化防尘防风与防晒绿化 以上设计各要素谨慎园艺公司精心设计，使小区拥有就窗外的景观，成为更高层次的人居环境，满足居民对美景自然健康舒适的最求。三道路系统 小区的道路系统应畅通短捷变化曲折幽深，在考虑到人与行车的便利与安全同时，应该提升到每一位业主贴身感受。具体建议如下：1入口应事业通透，具有尊贵气派，且每个入口都应具有各自标志性的特色。2区车行路线线条清晰干扰少行车视线良好最为安全，交叉口越少越好，特别是入口附近，本方案完全人车分流较困难，因此，应多开辟短捷而美观的步行路线，保证人车隔离。3道路两旁种栽树木花草，使行人与建筑之间的私密性得意增强。4小区面积较大，因此人行道设置造型各异的遮雨长廊连通社区，作到进社区就进到了自己家。5于休闲广场或公共绿地设置小径，可供人们边走边玩。四园林小品 置业有限公司分别几个方面精心布置：入口大门口围墙；车库车棚标识垃圾回收站废物箱小区路灯庭柱夜景灯等；指示牌；隔离带或栏杆以上各元素的设置标准及细节需与园林公司确认。214 社区生活配套 虽然该社区地处武昌繁华位置，周边生活配套齐全交通便利车流不息各型商贸广场林立周边，建设银行工商银行农业银行与其他证券机构环绕四周，各医院电信邮政与学校周全。但小区居民最关心的生活配套摸国肉菜市场与生活日品需求，附近的菜市厂均脏乱，难以满足小区居民对卫生环境的要求，况且社区千户居民，几千人口的日常生活所需求也难以体现高品质社区的规划。214 物业管理及智能化的设施 该公司以专业先进的管理理念，专业的管理服务及严格的质量标准体系，选择置业有限公司同时，也为小区营造高质量的过金社区增色，为项目增加买点，为业主尽情享受尊贵安全的优裕的生活确立信心保障。置业有限公司从营销角度并结合该项目的市场定位及智能化设施提出建议： 小区智能化保安系统：包括小区围墙红外线电子监控系统，小区大门口安装远程可是对讲系统。 家庭智能保安系统：全24小时警戒联网，得到即使周到的协助或服务。门铃可视对讲，方便亲友访客。 环境保洁服务：园林的清扫与修剪养护；公共场所的清扫与卫生灭菌；垃圾回收。 智能抄表系统：以远程计量取代人工入室抄表避免干扰业主生活。 消防及煤气泄露报警系统，为业主提供安全的烹食乐趣。 会所休闲设施为全体业主共享。 游泳池的管理：负责水质净化，确定收费时间和标准，为业主提供贵宾式服务。 社区文娱活动筹办与管理。以上建议均结合本小区的现状几营销考虑，请公司决策者及物业完善。22 项目价格定位本项目周边众多素质平平的多层楼盘供应价大多为3000元/平方米左右，客户楼盘的心理价格约为2005元/平方米左右，再结合本相木供应两大，商处于初期阶段，地块周边环境商处于旧杂这一现状，公司认为项目在初期入市阶段价格应当本着“高开低走节节攀升”的原则，建议如下：公开发售优惠均价：3000元/平方米展销月均价：3000元/平方米工程封顶均价：5000元/平方米现楼均价：3500元/平方米尾盘期均价：（待定）23 项目客户群体定位通过对小区规划设计的定位及价格的定位，该项目的客户群体已浮出水面，但是武汉置业群体并没有像其他防地产市场较为发达的地区一样，形成各自渭径分明的层次或阶级，需多收入差别，置业档次，生活品位差极大的群体杂居一处的现象相当严重。我们结合对周边客户的访问与抽样调查得出该项目的客户定位为：由于项目开发规模大，只争取一部分阶层的客户显然是难实现项目的成功销售，因此，该项目的客户群体宜锁定有一定经济实力但处于生活层面之中的群体，并通过不同的户型共给与营销手法细分最大的客户市场，吸引高收入者，并尽可能的降低置业门槛，争取中等收入者。按经济收入划分：可锁定年收入五万元以上，或月收入稳定于三千元以上，具有十几万元积蓄的家庭。按职业划分：个体工商户私企高层管理人员政府官员国企高层技术专业人士公司白领律师等。安置业目的划分：大部分为二次购业，现多数有房居住，但居住环境与质量较差，极希望改善居住质量的家庭及部分现租赁住房，希望置业安家的高收入个人或小家庭。 第三章 销售策划31销售前期筹备阶段 本项目工作主体属于住宅销售，为给予住家信心与投资者信息，故在销售之前需完成以下筹备：1项目形象定位确定标准色标准色体围板等设计定稿；宣传折页码售楼书设计方案包括尺寸页数印刷数量费用定稿。2确定围板围墙制作单位：有关围板围墙户外灯箱广告牌路标指示牌设计单位制作尺寸材料确定。3售楼处及示范单位施工制作（包括模型）售楼处分为接待区洽谈区展示区签约收款区四