刘祥应所有的房产一套、宝马汽车一辆、劳力士手表一块的价.DOC

刘祥应所有的房产一套、宝马汽车一辆、劳力士手表一块的价格评估报告（2017）皓评字第532号兴仁县人民法院：根据贵院（2017）黔2322委字第71号司法鉴定委托书的委托，我公司遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，依法对被执行人刘祥应所有的位于兴义市柯沙路26号1栋2-8号（州司法局）的房产一套（产权证号Z00002275）、贵EP1398宝马汽车一辆、劳力士手表一块进行了价格评估。现将价格评估情况综述如下：一、价格评估标的1、刘祥应所有的位于兴义市柯沙路26号1栋2-8号（州司法局）的房产一套（产权证号Z00002275）；2、刘祥应所有的贵EP1398宝马汽车一辆；3、刘祥应所有的劳力士手表一块。二、价格评估目的为委托方办案提供价格参考依据。三、价格评估基准日 2017年12月1日（现场勘察日）。 四、价格定义价格评估结果所指的价格是：评估标的在评估基准日，采用公开市场价值标准确定的客观合理的价格。五、价格评估依据（一）法律法规及规范性文件1、中华人民共和国资产评估法；2、中华人民共和国价格法；3、中华人民共和国城市房地产管理法；4、中华人民共和国土地管理法； 5、房地产估价规范；6、国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部印发的扣押、追缴、没收物品估价管理办法；7、贵州省涉案财物价格鉴定操作规程（试行）；8、其他相关规定。（二）委托方提供的资料1、（2017）黔2322委字第71号司法鉴定委托书原件；2、“兴义市不动产信息查询情况表”复印件；3、“车辆相关信息”复印件。六、价格评估方法根据评估标的的特点，确定采用市场法、成本法作为本次评估的基本方法。七、价格评估过程我公司接受委托后，成立了价格评估小组，制定了价格评估程序和作业方案，于2017年12月1日在委托方工作人员的带领下进行了详细的现场勘察、拍照。根据评估标的的特点，确定采用市场法、成本法作为本次评估的基本方法。具体评估过程及评估结果详见价格评估技术报告。八、价格评估结果经过测算，取整确定在价格评估基准日刘祥应所有的位于兴义市柯沙路26号1栋2-8号（州司法局）的房产一套（产权证号Z00002275）的评估价格为19.48万元（人民币壹拾玖万肆仟捌佰元整）；贵EP1398宝马汽车一辆的评估价格为12.21万元（人民币壹拾贰万贰仟壹佰元整）；劳力士手表一块的评估价格为3.50万元（人民币叁万伍仟元整）。九、价格评估限定条件1、委托方提供资料客观、真实；2、当地房地产市场均衡、稳定；3、评估标的的权属由委托方负责；4、本次评估结果未包含房屋内可移动的家具、电器；5、本次评估房屋的用途以委托方提供的“兴义市不动产信息查询情况表”复印件记载的内容为准；6、由于房屋的证载面积小于房屋实际面积，应委托方工作人员的要求本次评估房屋的面积以现场测量的套内建筑面积为准，由于未能测量该房屋的分摊面积，故本次评估以套内面积计价，如有专业机构进行测量，应以专业机构测量的房屋面积为准，评估结果也应随之调整；7、本次评估未考虑与房屋相关的水电、物业管理等费用对标的物价值的影响；8、本次评估宝马车以能正常使用为前提；9、由于我公司未能鉴别劳力士手表是否为正品，本次评估在无理由怀疑其是否为正品的情况下，以劳力士手表为正品作为前提进行评估；10、本次评估未考虑抵押担保对标的价值的影响；11、本次评估为考虑考虑租赁权对标的价值的影响；12、本次评估未考虑自然灾害对标的价值的影响。十、声明1、价格评估结果受本报告中已说明的限定条件限制。 2、委托方提供资料的真实性由委托方及相关当事人负责。 3、价格评估结果仅对本次委托有效，不作他用，未经我公司同意，不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供，本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。 4、评估机构和评估人员与价格评估标的以及有关当事人没有利害关系。5、如对本次评估结果有异议，可于报告送达之日起10日内向本公司提出重新评估、补充评估。6、价格评估结果自评估基准日起一年内有效，即自2017年12月1日起至2018年11月30日止的期限内有效。十一、价格评估作业日期2017年12月1日至2017年12月21日。十二、价格评估机构机构名称：皓天评估有限责任公司 机构资质证书号：中J240006法人代表签字（盖章）： 十三、价格评估人员姓 名 执业资格名称 资格证号 签字（盖章）胡 凯 价格鉴证师 0014338曹峰润 价格鉴证师 0014002十四、附件1、（2017）黔2322委字第71号司法鉴定委托书复印件；2、“兴义市不动产信息查询情况表”复印件；3、“车辆相关信息”复印件；4、价格评估机构资质证书影印件；5、价格评估人员资格证书影印件。 二一七年十二月二十一日价格评估技术报告 一、评估对象概况（一）兴义市柯沙路26号1栋2-8号（州司法局）的房产一套根据委托方提供的“兴义市不动产信息查询情况表”复印件显示：房屋权利人为刘祥应；房屋坐落于贵州省黔南布依族苗族自治州兴义市柯沙路26号（州司法局院内）；建筑面积为74.16；用途为住宅；权利状态为现势；房号为2-8；限制登记为查封；权证号为Z00002275。根据现场勘察兴义市柯沙路26号1栋2-8号（州司法局）的房产位于州司法局院内，所在小区较老，无地下停车位，房屋所在幢楼为老式砖混结构房屋，步梯房，总层数5层，评估标的位于第4层，东北朝向，户型较老，室内装修较为简单、老旧。根据现场测量该房屋的套内建筑面积为82.05。根据委托方工作人员介绍该房屋的实际面积大于证载面积，我公司评估专业人员现场测量核实该房屋的实际面积确定大于证载面积，由于房屋的证载面积小于房屋实际面积，应委托方工作人员的要求本次评估房屋的面积以现场测量的套内建筑面积为准，由于未能测量该房屋的分摊面积，故本次评估以套内面积计价。评估标的所在区域交通条件一般，基础配套设施一般,商业繁华程度一般，市政基础设施、生活服务设施一般。（二）刘祥应所有的贵EP1398宝马汽车一辆根据委托方提供的“车辆相关信息”复印件显示：车辆的号牌号码为EP1398；车辆品牌为宝马牌；车辆类型为K33；车辆识别代号为C51287；注册日期为2009年12月9日。根据现场勘察评估标的为宝马520L1小轿车一辆，被查封在兴义市人民法院停车场内，号牌号码为EP1398，表显示行驶里程为110758km，外观较旧。该车辆的配置为手自一体变速箱、手刹、中控显示屏、主副驾驶电动座椅、无钥匙启动系统、非织物座椅、电动天窗、后排独立出风口、轮胎规格为225/50ZR17。根据委托方工作人员的介绍该车辆发动机需要修理，费用约3万元。（三）劳力士手表一块根据现场勘察该手表品牌为ROLEX，表上显示SWISS MADE，表上12点钟方向上表耳显示ORIG ROLEXDESIGN 116233，表上6点钟方向上表耳显示STAINLESSSTEEL。根据委托方的介绍该表约2012年时购买。二、市场背景分析兴义市，位于贵州省西南部、州西南部，地处黔、滇、桂三省（区）结合部中心地带，是贵州省四大主要的中心城市之一 。地处东经10451-10455，北纬2438-2523，东与本省安龙县接壤，南与广西壮族自治区百色市的西林、隆林两县隔江相望，西与云南省曲靖市的罗平、富源两县毗邻，北与本省兴仁县，普安县和六盘水市盘县连接，南盘江横贯市境，历史上就是三省毗邻地区的商业集散地和通衢要塞。是黔西南布依族苗族自治州的政治、经济、文化、信息中心。国土面积2915方公里，总人口83万人（2012年），为黔西南布依族苗族自治州首府。州府所在地和全州政治、经济、文化、信息中心，距贵州贵阳357公里，距云南昆明362公里，距广西南宁525公里，位于南（宁）贵（阳）昆（明）经济圈的中心，地理区位优越，素有“三省通衢”之称。辖区国土面积2915方公里。兴义市属于低纬度高海拔地带，具有亚热带季风气候特征。夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛，日照长。年平均气温14-19，降雨量1300-1600毫米，无霜期300天左右。兴义市境内地势西北高、东南低，山峦起伏、河流纵横，喀斯特地貌发育十分良好。喀斯特地形地貌占71.5%，丘陵占20.5%，平坝占7.2%，村庄、河流占0.8%。2015年，兴义生产总值完成318.6亿元，增长14.7%；财政总收入完成74.38亿元，增长20.9%；公共财政预算收入完成34.98亿元，增长14.4%。公共财政预算支出63.53亿元，增长20.06%；城镇居民人均可支配收入完成25110元，增长8.6%；农村居民人均可支配收入完成9042元，增长10.4%；社会消费品零售总额完成133.34亿元，增长11.8%；旅游综合收入完成103.61亿元，增长24.1%；固定资产投资完成403.1亿元，增长26.9%；全市金融机构人民币各项存款余额496.06亿元，增长26.8%；金融机构人民币各项贷款余额351.07亿元，增长16.7%；房地产商品房销售面积增长13.8%，完成151.2万平方米。 第一产业、第二产业、第三产业增加值占生产总值的比重分别为10.9%、36.2%和52.9%。 2015年，贵州省政府印发通知，兴义市被列入全省重点建设的10个现代服务业发展示范区之一，同年，兴义万峰林现代服务业开发区设立。 2016年，兴义市被列入国家首批全域旅游示范区，进入国家全域旅游示范区名录，优先纳入中央和地方预算内投资支持对象，优先支持旅游基础设施建设，优先安排旅游人才培训等。2016年，兴义市主动适应经济发展新常态，着力推进供给侧结构性改革，经济保持平稳发展态势，实现了“十三五”良好开局。初步核算，2016年全市生产总值366.90亿元，按可比价格计算,比上年同期(下同)增长14.1%。其中：第一产业增加值37.06亿元，增长6.4%;第二产业增加值125.95亿元，增长13.1%;第三产业增加值203.89亿元，增长16.3%第一产业增加值34.74亿元，增长6.7%。全年粮食产量25.32万吨，比上年增长3.3%。全市粮食产量25.32万吨，增长3.3%。其中：夏粮产量3.89万吨，下降4.3%;秋粮产量21.43万吨，增长4.7%。烤烟产量11343吨(22.686万担)，下降5.9%。全市牛存栏117837头，增长9.2%,出栏29966头，增长9.3%;猪存栏399520头，增长9.5%,出栏513494头，增长9.6%;肉类总产量预计5.65万吨，增长14.0%;水产品产量预计2.75万吨，下降7.4%。2016年工业经济平稳增长，全市规模以上工业总产值完成362.55亿元，增长14.9%。实现全市规模以上工业增加值121.95亿元，增长12.5%，主要工业产品产量完成情况：原煤197.13万吨，增长31.0%;洗煤1241.1万吨，增长4.0%，其中：洗精煤1011.38万吨，同比增长9.0%;饮料酒2.27万千升，增长40.1%;农用化肥(折纯)48.44万吨，增长41.6%;水泥480.22万吨，增长3.6%;铁合金26.99万吨，增长80.4%;发电量218.32亿千瓦时，增长1.0%。服务业稳步发展，2016年全市规模以上服务业企业营业收入298635.7万元，增长23.4%，用于支撑生产总值(GDP)核算的四个行业营业收入73798.8万元，增长112.5%。其中：信息传输、软件和信息技术服务业营业收入54910.7万元，增长188.6%;租赁和商务服务业营业收入9582.3万元，增长62.1%;居民服务、修理和其他服务业营业收入7440万元，下降13.5%;文化、体育和娱乐业营业收入1865.8万元，增长57.1%，金融存贷款余额增长较快。截止12月底，全市金融机构人民币各项存款余额632.31亿元，比年初增加136.25亿元，增长27.47%;金融机构人民币各项贷款余额414.30亿元，比2016年年初增加63.23亿元，增长18.01%。城乡居民收入增速平稳。根据城乡一体化住户调查，2016年全市农村常住居民人均可支配收入9964元，同比增长10.2%;城镇常住居民人均可支配收入27245元，同比增长8.5%。2015年兴义市实施招商引资项目255个，总投资626.2亿元，招商引资到位资金365.95亿元，同比增长7.79%（全省考核评比中排名第三位）。三、价格评估原则 1、合法原则 2、替代原则 3、最高最佳使用原则 4、时点原则 5、预期收益原则 6、客观、公正原则 7、综合分析原则 四、最高最佳使用分析即在合法原则的前提下和工程技术水平允许的条件下，按评估对象的最佳使用状态进行评估，本次评估以保持现状为前提。 五、评估方法根据评估标的的特点，确定采用市场法、成本法作为基本方法进行评估。 六、评估过程我公司接受委托后，成立了价格评估小组，制定了价格评估程序和作业方案，于2017年12月1日在委托方工作人员的带领下进行了详细的现场勘察、拍照。根据委托方提供资料、现场勘察情况和市场调查情况，确定采房屋、手表采用市场法进行评估，贵EP1398汽车采用成本法进行评估。（一）兴义市柯沙路26号1栋2-8号（州司法局）房产的价格评估过程1、交易案例比较根据房地产交易中的替代原则，在同一供求圈内选取与评估对象房地产类似的兴义市柯沙路住房交易案例A、兴义市柯沙路住房交易案例B、兴义市柯沙路住房交易案例C进行比较。详见表1。 2、比较因素条件指数确定根据表1所述情况进行系数修正，以评估标的的各因素条件为基础，将比较实例相应条件与评估标的相比较，确定相应的指数，各指数具体修正比例说明见表2，表3，表4。 3、价格评估结果采用算术平均法求取综合比准价格：综合比准价格=（2358+2450+2313）/32374（元/）住宅评估价格=237482.0519.48（万元）（二）贵EP1398宝马汽车的价格评估过程 1、重置价格的确定经过现场勘察和市场调查，确定该车为宝马牌2009款 520Li领先型小轿车，现已停产停售，与该车辆品牌相同、技术参数相近的替代升级车辆为宝马牌2018款 528Li 上市特别版在评估基准日市场价为449900元，据此确定为评估标的在评估基准日的市场价。根据相关规定，购买此类型车辆需交纳的购置税约为38453元（449900/1.1710%），则该车辆的重置价格确定为488353元（449900+38453）。 2、成新率的确定根据该汽车的使用年限、使用环境、新旧程度、维护保养、功能性贬值、现实状况等相关因素，综合确定其成新率为25%。 3、评估价格的确定评估价格=重置价格成新率=488353（元）25% 12.21万元（三）劳力士手表的价格评估过程 我公司评估专业人员经过详细的市场调查，与评估标的成色、成新率相近的劳力士ORIG ROLEXDESIGN 116233的市场价格在30000至 50000元人民币之间，本次评估结合评估标的的实况确定劳力士手表的评估价格为35000元（3.50万元）。 七、评估结果的确定经过测算，取整确定在价格评估基准日刘祥应所有的位于兴义市柯沙路26号1栋2-8号（州司法局）的房产一套（产权证号Z00002275）的评估价格为19.48万元（人民币壹拾玖万肆仟捌佰元整）；贵EP1398宝马汽车一辆的评估价格为12.21万元（人民币壹拾贰万贰仟壹佰元整）；劳力士手表一块的评估价格为3.50万元（人民币叁万伍仟元整）。表1 比较因素说明表标的及实例比较因素评估标的案例A案例B案例C一般因素建筑物用途住宅住宅住宅住宅交易情况正常正常正常正常交易期日2017.122017.112017.112017.9区域因素交通条件一般一般一般一般环境质量度一般一般一般一般区域繁华程度一般一般一般一般小区地段一般一般一般一般小区基础设施配套程度一般一般一般一般小区环境一般一般一般一般人口密度较高较高较高较高个别因素户型一般一般一般一般户型大小中户型中户型中户型中户型采光通风一般一般较好一般装修状况较差一般一般一般其他状况一般较好一般较好表2 比较因素指数表标的及实例比较因素评估标的案例A案例B案例C一般因素建筑物用途100100100100交易情况100100100100交易期日100100100