杭州钱江世纪城项目产品建议书.doc

杭州钱江世纪城项目产品建议书（2010年8月）1、 总体定位：1.1、 总体概念：超甲级写字楼+顶级CEO行政官邸+精品商业钱江世纪城.新CBD.全新城市标杆新兴CBD标志性绿色复合型城市综合体1.2、 业态定位：根据以上物业形态规划建议，项目将打造成集甲级写字楼（含集团总部）+顶级行政官邸（类住宅）+精品商业配套为一体1.3、 业态分布、规模及品质定位p 业态分类及规模建议：类别业态定位配比建议品质定位可售102084.15写字楼40000甲级写字楼类住宅60000顶级酒店式行政公馆 不可售18014.85企业总部6000甲级写字楼顶层楼层持有商业8000-10000若干精品独栋商业持有办公4000-6000甲级写字楼内p 业态分布：2、 总体规划建议：规划建议前的思考：写字楼、类住宅、商业三种业态，若独立存在，则相互之间将产生较多的干扰， 规划设计中如何做到三种业态的共生，较为关键！2.1、整体规划布局建议：整体规划布局建议采用半内围合式设计，做到局部对外开放同时，内部又自成一体的共生关系。 对外：形成相对独立封闭空间； 对内：类住宅、写字楼、商业通过围合式布局，三种业态基本实现相对独立（如交通动线、 时间差异等），互不干扰；同时又共享多种资源（如景观、商业配套、地下车库等），满足共生要求2.2、出入口及交通动线设置建议规划道路2规划道路1BAp 车行主入口建议： 写字楼： 沿规划道路1设置地下车库入口，如图所示A处； 行政官邸：考虑到类住宅的独立性，建议在规划道路2设置行政公馆主地下车库入口，如图所示B处p 人行主入口建议： 写字楼：公园西路，设置主入口广场，做为写字楼项目的形象展示面； 行政官邸 ：规划道路2设置 p 商业入口建议：商业双开门设计，对外沿公园西路、庆春路为商业入口，对内通过中央景观连接；2.4、参考案例：杭州公元大厦写字楼商业集中下沉式广场3、 写字楼产品建议3.1、写字楼客户定位：p 按需求面积（500/1000/1500以上）分类具体描述置业取向需求面积价格承受配套完善度形象档次交通停车投资回报区行业集中度景观要求顶级客户行业跨国性金融（银行证券保险）、纯贸易（进出口代理批发零售）类、资本投资类、咨询顾问类（管理法律会计设计网络资讯媒体等）公司地区总部、代表处1500平米以上承受力高高高高适中偏低偏低高基于第2产业跨国性公司区域营销总部、研发、服务中心资产规模规模大，知名度高，属世界500强、行业百强资本来源以外资为主高级客户行业全国性的金融类、纯贸易类、资本投资类、咨询顾问类公司地区总部，国家部委行业机构办事处、代表处1000平米以上为主偏高偏高高高适中适中偏低偏高基于第2产业的全国性公司杭州营销总部、研发、服务中心资产规模规模大，知名度高。资本来源以外资控股、中外合资、国有控股为主中高级客户行业区域性的纯贸易类、资本投资类、咨询顾问类公司地区总部，省级机构、地区性大企业集团办事处、代表处500平米以上为主中等偏高偏高高高适中偏高适中偏高偏高基于第2产业区域性公司杭州营销总部、研发、服务中心资产规模规模中等偏大，知名度较高。资本来源以中外合资、港台资、国内股份制企业为主p 按客户购买意图划分：类型目标客群投资类客户萧山本地客户，宁围镇中小企业主、萧山其他地区的投资客；浙江省内其他城市如台州、金华、慈溪、义务、温州等地的投资客；杭州主城区的投资客，其中一批将从钱江新城市分流而来。购买并使用的客户宁围镇的中小企业、少量萧山其他地区的企业；杭州，包含从钱江新城分流而来的客户；浙江省内其他城市如台州、金华、慈溪、义务、温州等地的发展型企业客户。租赁客户萧山商务区的部分企业；宁围镇的企业；钱江新城分流过来的外地或杭州企业；外资来杭发展的企业；其他钱江世纪城周边板块的企业，如江东新城、空港新城等、博奥城等；浙江省内其他三四线城市的发展型企业设在杭州的分公司或办事处等。p 目标用户的行业特点素描 专业服务业（律师、会计、咨询、中介等）看重办公性价比和萧山以南的省内客户金融业（证券、银行、投资公司等）看重萧山巨大民间资本和经济活力，融入萧山贸易物流（外贸、物流）看重世纪城的CBD平台和资源，进行自身的品牌和形象升级制造业（钢构、化纤等）对萧山本土CBD的归属感，作为自身形象升级和贸易接待窗3.2、写字楼建筑设计和配置建议超甲级写字楼配置（以甲A写字楼为基础，向高层次需求前瞻性发展）建筑设计项目相关配置建议高度控制在100米左右标准层面积考虑到可延展性及品质，单层建议1800-2000方，平面形状规则。单层分隔单层采用四分割方式，最小分隔面积400-500之间户型组合1/4层（400-500方）、半层（800-1000方）、整层（1800-2000方）1/4层往低区引导，半层及整层客户往高层引导卫生间拟每层设立四个独立WC及一个公共WC，设置总裁行政卫生间柱距建议柱距跨度13米进深核心筒至外墙间距不小于14米，无柱式设计层高建议不小于4.2米（净高不小3.0米，楼板、梁、管道1.5米）建议使用架空地板（高度10公分）得房率不得低于70%大堂挑高不低于15米，双大堂，地下大堂往一层通高楼板承重 建议不低于300kg/平方米 机房地板承重 建议不低于700kg/平方米 转换层建议在低区及高区各设置一层，设置为空中花园式公共休憩层，增加互动空间活动楼板 建议在低、中、高三区各位设置2个楼层 配套层设置设计商务服务层，设置了商务中心，包括会议中心，提供培训室、视频会议、报告厅等配套。解决中小客户无会议室的问题。设置员工餐厅、便利店、银行ATM机等物业管理用房 设置于地下室，面积不小于1500平方米 垃圾清运间 设置于地下室 电梯项目配置建议品牌 建议采用知名进口品牌，注重轿箱空间感，轿箱内豪华装修，高度建议达到3米 电梯分区 涉及运营及核心筒布局，建议不少于3个分区 客梯数量 建议每部服务面积小于4000平方米 ，同时设置总裁专属电梯载重量 建议不低于1600kg，约22人 平均等候时间 建议高峰时间小于30S梯速 不低于6米 控制方式 若不设置门禁系统，建议在内部控制 空调项目配置建议空调系统 VAV空调系统 品牌 进口知名品牌 控制系统 分户计量，各户可独立调节温度，24小时全天候温度范围 夏季24度，冬季22度 冷量 平均每层不低于80冷吨 新风量 平均不低于30立方米/小时/人 湿度 夏季55%，冬季40% 机电设备项目配置建议供应量及线路 两路35千伏供电系统 供电量 办公区约120伏安/平方米 后备电源 备用发电机要能满足租赁区域的照明系统、防火以及逃生系统、电梯系统、公用部分照明以及全部办公室空气处理设备用电的25%的紧急电源 客户后备电源 地下室预留空间 网络运营商 中国电信、中国网通 光缆系统 两路光纤接入，光纤及超五类电缆垂直布线 通讯点 建筑面积每30平方米配有一根 卫星电视 鑫诺卫星 额外卫星设备 可预留空间安装VSAT通信卫星接收天线 公共空间项目配置建议公共区域装修 大理石地面、墙布饰面、金属吊顶 灯光 办公区不低于500LUX，过道不低于300LUX 提升地板 钢铁包裹的水泥实心，无螺丝钉，高度不低于100mm 网络布线 每层弱电井均提供接点 特设机房位置 每层环绕核心筒区域 公共WC马桶数 男卫不少于3个小便池，3个坐便器，女卫不小于4个坐便器 茶水间 建议提供，设置于核心筒内 24小时冷热水 提供停车位项目配置建议停车位建议110方/位，以地下车位为主，平均面积35-40方；适当配置50方超长、超宽车位，作为总裁专属车位少量配置地面访客车位智能化系统项目配置建议通信技术 纯EPON技术接入，满足客户各种需求。无线网络（WLAN）全覆盖，无线移动信号的全覆盖 通信服务商 中国电信、中国移动、中国联通、中国网通 数字电视系统 员工餐厅设置，办公标准层弱电井预留 访客管理系统 采用门禁一卡通系统，以色列DDS门禁系统加美国HID读卡器 能量计费系统 各用户空调、电量进行能量综合计费 楼宇控制 美国JOHNSON楼宇自动化控制系统，实现冷热源设备、空调设备、给排水设备、送排风设备、变配电设备等全面控制 照明系统 公共照明及泛光照明集中自动控制 一卡通系统 可实现电梯楼层控制、办公门禁设置、员工考勤、车库停车一卡通用 停车管理系统 二进二出、自动出卡、远距离读卡及近距离读卡兼容、车位显示屏系统，车辆进出摄像系统 综合安保系统 公共区域、车库设置，内部保安无线对讲与巡更系统无缝集成，实现无线设置在线管理 消防系统 智能化消防报警系统，包括自动喷淋系统，消防栓系统，自动火警报警系统，灭火器，烟感系统，应急灯和安全出入口指示等 信息发布系统 一层大堂及标准层电梯厅、电梯内设置，及时播报最新商务信息 公共广播系统 公共卫生间、公共区域设置，与消防紧急广播联动，多种音源 3.3、企业总部写字楼相关要求： 位于写字楼顶楼F37、F38、F39。 三层应以38层作为总部形象层通过中庭互通，高度关注三层的竖向联系问题 一部电梯结合写字楼VIP专属电梯相对直达总部楼层 合理布置WC3.4、写字楼创新点（品质提升点）在大部分硬件指标趋向同质化，都能满足客户基本需求的今天，产品提升的着重点转移到企业的高层次需求上，如地标性、环保节能、大客户的特殊待遇等p 节能环保：生态节能环保的写字楼是未来发展所趋参考资料：清华示范楼 层层有绿植 景观水体人工湿地”复合生态系统：采用人工湿地与景观水池串连的方式对水池的水进行循环处理，综合了物理、化学和生物的三种作用，也就是目前实际应用中较为成熟和成功的水平潜流人工湿地工艺，水池能长期保证较好的水质。 自动跟踪太阳光的阳光采集系统：利用太阳光为地下室提供采光，减少白天照明电耗。整个系统可最大程度利用自然光，当自然光照度低于设定要求的下限时自动补充人工照明。 太阳能庭院灯为大楼入口处提供夜间照明，蓄电池容量通过优化后能够满足夜晚照明，并把白天太阳能电池组件的能量尽量存储下来，同时还要能够存储满足连续阴雨天夜晚照明需要的电能。 光电玻璃最新颖的建筑用高科技玻璃产品。它采用光伏电池、广电板技术，把太阳光转化为能被人们利用的电能。超低能耗楼南立面装有约30的单晶硅光电玻璃，设计峰值发电能力为5kW。位于结构夹层外侧，不影响采光，同时与单元式双层皮幕墙结合组成光电幕墙，作为集合太阳能光伏发电技术与幕墙技术的新型功能性建筑幕墙示范。光电幕墙的电能是一种净能源，发电过程中不消耗宝贵的自然能源，也无废气、无噪声，不会污染环境，是一种“绿色幕墙”，既能满足装饰、围护的功能，同时又产生电能，达到环保、节能的目的。 种植屋面和透光屋面示范楼的屋面有两类，一类为种植屋面，另一部分是透光屋面。屋顶绿化由9块绿地构成，每一块由一种适应北京气候、抗逆性强、观赏价值高的新优植物材料组成，相邻两块为过渡色，在整体上力求和谐统一。同时，追求植物景观的季相变化，达到“三季有花，四季有景”的艺术效果。透光屋面是生态仓屋顶，为双中空玻璃的倾斜天窗，为避免温室效应，采用聚酯纤维面料的半透光内遮阳卷帘。此外屋顶斜面部分还采用了自洁净玻璃，能够保持良好的采光效果。生态仓内可以进行室内绿化技术的相关研究，测试不同种类植物对二氧化碳的固化作用，制定适合办公类建筑室内绿化的种植方案和技术规程。 有IQ的围护结构外围护结构体系主要是针对可调控的“智能型”外围护结构进行研究，使其能够自动适应气候条件的变化和室内环境控制要求的变化。从采光、保温、隔热、通风、太阳能利用等进行综合分析，给出不同环境条件下的推荐形式。所以，外围护就有近10种不同做法。这些不同的做法分布在大楼的东、南、西、北以及屋面的各个部分，分别使用了不同的材料比如，南立面的幕墙方式就有三种，其中一种选用了5mm+6A+4mm+V+4mm+6A+5mm双中空加真空Low-e玻璃。与之类似的东立面玻璃幕墙+水平外遮阳，则选用了大型遮阳装置。所谓双中空玻璃幕墙就是它的中间一片采用真空玻璃，其原理为将两片平板玻璃四周加以密封，其间隙抽真空并密封排气口。玻璃之间隙为0.10.2mm，内有小支撑物承受大气压力，肉眼不易察觉，不影响采光及视野。虽然整个示范楼的造价不低，但它的最终目的节能，确实做到了，而且做得很好。由于采用了近十种不同的外围护结构做法，冬季建筑物的平均热负荷仅为0.7W/，最冷月的平均热负荷也只有2.3W/，如果考虑室内人员灯光和设备等的发热量，基本可实现冬季零采暖能耗。夏季最热月整个围护结构的平均得热也只有5.2W/。所以，示范楼的耗冷耗热量仅为常规建筑的10%。再比如示范楼的能源和设备系统，采用了多项节能措施和可再生能源技术，包括照明和办公设备在内，示范楼单位面积全年总用电量指标为40kWh/，仅是北京市高档办公建筑平均总用电量指标的30%。p 设置总裁专属电梯及车位；香港国际金融中心2期电梯分布图p 双大堂双层大堂p 设置行政卫生间（含淋浴）；每户设置的总裁专用卫生间女卫生间设置的储物柜核心筒设置的行政卫生间p 休憩层p 国际标准物业管理p 设置后备电源；3.5、户型建议： 最大限度确保房型方正，保障空间利用 尽量沿柱网分布分割，减少室内立柱 通过临近单元组合，可基本满足各类大小的面积需求3.6、写字楼外立面建议： 在建筑高度无法实现地标性，同时周边同类同质楼盘众多情况下，外立面将成为区别本项目的重要标签，故在外立面上，无论是形态或是外立面上，需加强重视。目前写字楼外立面，主要有两种风格，一种是现代风格，如迪拜无限塔，一种是新古典风可知，如杭州公元大厦配合项目整体风格，建议采用石材加玻璃幕墙，幕墙Low-E 隔音幕墙附参考图：现代风格：新古典风格：4、 行政官邸产品建议4.1、配置：项目相关建议高度150米以内总体量6-7万方外立面写字楼公建立面，阳台露台空中花园全部内凹设计单层设置3个单元，标准层1600-1800平方户型配比一个平层单元，二个复式单元，复式单元实现一梯一户标准；户型要求平层（400方）， 四房五卫两室一厨设置， 复式（400-430方），按四房五卫三室一厨设置，部分入户及客厅挑高全套房设计，考虑入户花园，功能空间大面宽设置；考虑商务会客功能空间，考虑产品空间附加值，南北通透， 电梯电梯配置同写字楼，数量为每单元4-5部，每户配有1部服务电梯公共部位挑高大堂，大堂及公共空间装修仿高星级酒店标准智能系统HONEYWELL智能家居系统，体现人性化服务车位配比户均2个车位配置其他配置屋顶考虑设置私家空中会所，设置游池、网球场等配套物业管理高星级酒店式管家物业管理4.2、建造标准：高星级酒店标准4.3、户型参考平层户型：绿城蓝色钱江399户型复式：西溪天堂400方户型4.4、外立面建议同写字楼立面参考图片：绿城蔚蓝公寓5、 商业相关要点： 整体商业按公司持有设计； 若干独幢商业，两层或三层，800-1000左右为一独幢，两层或三层空间全部互联 若可对外销售，则产权单位可分隔；最小产权单位为80-100方； 根据人流动线，商业设置双侧开门，以满足内外消费需求； 以消费为主要业态；主要做为整个综合体的配套，考虑咖啡厅、休闲SPA、高级餐厅、银行、便利店等配套 商业设置出入口宜向地铁站出入口方向，以充分利用地铁的人流量； 需考虑商业经营的灵活性，控制好商业交通流线，满足今后今后经营组合分割的多种需求； 层高合理控制：初步建议一层商业5.1米，上部其它楼层4.2米，地下一层4.8米；6、 地下空间建议：