正豪园工程部工作手册.doc

z正豪园DONGGUAN WATERFORNT工程部工作手册z物业管理有限公司Dongguan DTE Property Management Ltd.二OOO年十二月第一章 工程部的管理架构及岗位职责一 工程管理岗位架构图5 二 工程部的工作职责5三 工程部主管的岗位职责5四 电气领班的岗位责职7五 空调给排水的岗位职责7六 维修领班的岗位职责8七 弱电工的岗位职责9八 运行值班电工的岗位职责9九 弱电技术员的岗位职责10十 管钳维修、给排水维修工的岗位职责10十一维修电工的岗位职责10十二空调运行工的岗位职责11十三技术资料员（兼仓管）的岗位职责11 WI/GC01第二章 管理规定（制度）一 变配电房管理规定12二 空调机房管理规定12三 水泵房管理规定13四 中控室管理规定13五 维修管理规定13六 安全工作制度14七 物资管理制度15八 设备、仪器、工具管理制度16九 检（维）修管理制度16十夜间总值班制度18十一发外工程管理制度18 WI/GC-02第三章 工作规程一 供配电设备（设施）运行管理规程19二 供配电设备（设施）操行规程21三 供配电设备（设施）维修保养规程30四 机电维修工作规程33五 给排水设备（设施）操作运行维修保养管理规程35六 二次供水管理规程37七 空调设备（设施）操作运行维护保养管理规程39八中控室设备操作运行及维护保养管理规程46九防火管理规程55十火警、火灾应急处理规程57十一房屋（设施）养护和修缮工作规程58 WI/GC-03 附件：表格及记录机电设备运行日志1设备检查保养计划表2设备检查保养表3设备维修记录表4机电设备台帐5工程部工具领用登记表6水池清洗、消毒记录表7工程部周检查表8工程部工作日检查表9设备对外委托维修申请单10机电运行交接班记录11中控室交接班记录12弱电设备巡检记录13工程部材料、仪器、工具台帐14给排水系统巡检记录15高低压配电设备巡检记录16高压配电运行记录17低压配电运行记录18零部件更换及大修记录19设备卡20配电柜检修工作票21中控室设备监控运行记录22消防水泵半年保养记录表23消防设备月保养记录表24消防设备年保养记录表25保安闭路电视保养记录表26房屋设施养护计划表27给排水设备(设施)检查保养表28低压配电柜检查保养表29变压器检查保养表30房屋设施养护记录表31测量、计量器具台帐32 第一章 工程部的管理架构及岗位职责一、工程管理岗位架构图二、工程部的工作职责工程部是在总经理直接领导下负责本小区建筑物高低压配电系统、空调供冷系统、给排水系统、消防系统、泳池系统、喷水池系统、厨房设备、娱乐设施、机械停车系统、通讯及信息系统、闭路电视监控系统和有线电视系统等正常运行的管理、维修、保养以外委检修的职能部门。三、工程部主管的岗位职责1 工程部主管负责组织、安排本部门的各项工作。2 负责组织编制、修订工程管理规章制度和工作规程。3 负责制订工程部组织架构并配合本部门员工招聘工作。4 预算： 41负责组织编制年度房屋建筑和设备的调查报告。 42向公司提供小区设备的更换计划和年度工程维修预算，由公司审核报董 事会/业主委员会备案。 43 负责发包检修工程的招标、议标和定标工作，审查施工单位的预（结）算。 44负责编制工程部年（月）度物资计划，提出财务预算。5 保养维修： 51确保所有设备正常运行。 52指导有关部门正确使用设备，并确保设备处于良好的运行/备用状态。 53行使检查所有设备和所有房屋建筑设施的职责。54提交维修和所有物业设施完善的年度报告，并作出年度保养计划。55联同物业管理部（特别是保安系统）共同进行年度防火系统的测试和消防演习。 56检查楼梯和紧急出口，确保逃生线路符合消防条例。 57与供电局、电话局、煤气公司、自来水公司、燃料公司及有关物业设备供应商及维修公司等业务单位搞好关系，在联系确定各种设备设施维修业务中尽力维护公司的利益。 58定期分析所有设备的运行记录。6 紧急维修：6 1准备好所有安全设备和抢救措施，以防紧急情况。62进行整个小区设施的检查和安排必要的修补和维护。7 职员评估： 71每年进行两次员工评估，包括技术评估、工作表现评估等，并提出存在的问题和需要改进之处。 72监督员工的工作表现，确保表现突出的员工得到认可和奖赏。8 报告： 81提交每月/年度的能源消耗统计报告，包括水电、煤气和燃油。 82提交事故和主要设备故障的调查报告，并提出具体改进意见。 83负责编写工程部年度工作总结，根据工作成绩和存在问题，有针对性地制订措施，加以改善，并提出明年的工作计划。9 日常工作管理： 91安排技术人员在工作任务和编制值班时间表。 92对于危险作业，应对员工进行正确的指导，防止工伤事故，坚持安全作业。10 工程维修质量控制： 101对员工的工程维修工作进行质量监控。 102检查外来施工人员的维修工作质量，并作出检查结果。11 工程技术人员业务培训： 111开展新进员工的工程技术业务培训。 112对原有工程技术人员进行半年一次的业务培训及相关课程学习，每年进行一次考试。12 审批所有装修图纸以及大小技改工程，报主管领导批准。13 协调各专业间的工作，调配人事，尽量减少工作矛盾，定期进行工程例会。14 完成总经理临时安排的其它工作。四、工程部领班的岗位职责1 日常管理工作：11协助工程部主管处理日常工程管理工作，贯彻执行有关工程管理制度，督促检查落实情况。12协助工程部主管解决部门内一些具体问题，包括（但不限于）工程管理事宜、员工工作情况、人力资源调配、考核等。13控制工程材料、物品的支出及编制工程采购计划。14控制部门内各项开支，严格遵守/不突破计划指示，特殊情况报工程部主管批示。15了解仓库的库存情况，需补充工程维修材料物品应及时作出采购计划。2 变配电系统：21确保高压和低压变配电、照明及其它强电系统设备运行正常，并制定定期保养维修计划。22制定有关设备的安全操作守则，并监督落实执行情况。23准备所有安全设备及抢救措施，以防紧急事故。24严格控制能源消耗，定期与工程部主管商计有关节约政策或措施。3 联络有关部门，告知有关正常的维修步骤，确保所有设备在良好的状态下运行。4 管理运行班组之日常事务。5 协助工程部主管搞好小区内机电/房屋设备的正常运行和管理。6 负责装修图纸中有关供配电方面的审核，上报工程部主管审批。7 完成上级领导或公司临时安排的其它工作。五、空调、给排水领班的岗位职责1 预先维护：11确保所有主要设备正常运行。 12负责检查所有设备和房屋。 13制定所有设备检查和维修之记录。2 日常主要工作：21监督员工的工作情况，包括（但不限于）工作质量、外观服装整齐、待人接物之礼仪等，并及时向工程部主管汇报。22严格控制能源的消耗，必要时与工程部主管商讨有关节约政策或措施。23经常到各楼层、机房巡视检查，及时发现问题及时处理，发生重大问题/事故应冷静、果断地采取措施，防止事态的扩大，并组织人员抢修，做好事故记录与分析，上报工程部主管和副总经理。24经常了解分析小区各种设备的运行/使用情况，提出合理建议，以确保各种设备/设施运行处于最佳状态。25负责对小区中央空调、给排水系统和设备进行经常性检查，制订定期保养维修计划。26负责装修图纸中有关空调方面的审核，上报工程部主管审批。3 完成上级领导或公司临时安排的其它工作。六、维修领班的岗位职责1 安排及监管本小区土建装修的更改、扩建、新建及维修保养。2 负责对新建、扩建及改建的土建装修图纸进行审核，上报工程部主管审批，并联系市消防部门申办有关手续。3 负责对客户新建、扩建及改建的土建装修施工做好准备，协调及管理施工现场，确保客户能及时使用场地。4 安排、落实及跟进定期维修保养计划。5 准备好所有安全设备和抢救措施，以防紧急情况。6 进行整幢小区设施的检查和安排必要的定期保养和紧急维修工作，下发维修及紧急任务单。7 负责本小区维修保养用料计划及控制。8 安排及布置属下员工的工作。9 需对本小区有关系统、区域做经常性巡视、检查，以确保运行正常。10 按照拟定计划带领员工对所有设备进行定期、周期性保养维修工作。11 监督检查下属员工的工作状况。12 每月底前向工程部主管提交月报表，内容包括（但不限于）：121工程维修单统计。122工程维修用料统计。123工程维修用料备料计划。124每月仓库库存记录。13 完成上级领导或公司临时安排的其它工作。七、弱电工的岗位职责1 确保电话、广播、消防报警、保安自动化系统及其他弱电系统设备运行正常，并制定定期保养维修计划。2 确保办公室自动化系统处于最佳运行状态。3 经常了解分析消防监控系统、保安监控系统、楼宇自动化系统，提出合理化建议，以确保设备处于有效状态。4 负责对停车场自动收费系统进行经常性检查，并组织养护，以确保处于最佳状态。5 负责对于公司员工正确使用相关的设备进行培训。6 完成上级领导或公司临时安排的其它工作。八、运行值班电工的岗位职责1 熟悉变配电站以及小区所有供配电设备规范、性能、操作及维修方法，掌握了解设备运行状况。2 负责变配电站的安全运行，组织各项工作并参照市电力局关于变配电站安全运行管理标准，贯彻落实有关管理制度。3 对有关设备进行日常保养维护工作。4 严格遵守设备运行工作程序、操作方式。5 清楚记录职责内系统设备之有关数据、情况。6 服从上级领导的指示、安排，并及时反映值班中出现的不正常情况。7 密切与中央监控室的联系，协同处理设备运行中出现的问题。8 当值时须穿着整洁的工作服，遵守公司员工手册有关规定。9 完成上级领导或公司临时安排的其它工作。九、弱电技术员的岗位职责1 每天早上对小区的所有电梯、扶梯等进行例行检查，确保电梯运行正常。2 负责监督检查及配合电梯保养公司维修人员对所有电梯、扶梯等进行定期、周期性的保养、维护及紧急修理工作。3 负责楼宇监控系统，包括：广播、闭路电视、保安监控以及楼宇自动化等系统设备进行经常性保养、维修、确保系统处于最佳状态。4 负责对小区内电话系统线路以及办公室自动化设备进行经常性保养，确保其处于最佳状态。5 坚守岗位，定期巡视有关设备，并做好维修保养。6 当值时须穿着整齐的工作服，遵守公司员工手册有关规定。7 完成上级领导或公司临时安排的其它工作。十、管钳维修工、给排水维修工的岗位职责1 协助及配合主管工程师确保本小区给排水系统、消防水系统及空调供回水系统运行正常。2 定期对上述系统的水箱、过滤器等进行常规清洁工作及保养工作。3 负责对本小区的机械设备、用具和水泵、柴油发电机等进行日常维护保养和紧急修理。4 负责对本小区土建、装修金属材质的加工、更改和焊接工作。5 负责管理系统的日常保养维护、紧急修理及有关工作，并做好记录。6 服从上级的安排，积极配合其它工种的工作。7 当值时须穿着整齐的工作服，遵守公司员工手册有关规定。8 完成上级领导或公司临时安排的其它工作。十一、维修电工的岗位职责1 协助配合主管工程师确保本小区高低压配电系统、照明系统、消防报警系统、楼宇自动化系统、广播系统及有关设备等正常安全运行。2 定期、常规性地对上述系统、设备进行保养维修及检查工作，并做好有关记录。3 负责照明、动力用电系统的日常维护、紧急修理及有关工作。4 严格执行设备管理制度，积极协调配电工的工作。5 当值时须穿着整齐的工作服，遵守公司员工手册有关规定。6 完成上级领导或公司临时安排的其它工作。十二、空调运行工的岗位职责1 熟悉安全操作制冷机组及有关附属设备，保证本小区空调系统正常工作。2 协助及配合主管工程师对上述系统的设备进行日常检查，并负责记录有关数据。3 定期、常规性地对上述系统、设备进行保养维修工作。4 服从上级领导的安排及处理日常紧急修理等工作。5 密切与中央监控室联系，协同处理设备运行中出现的问题。6 当值时需穿着整齐的工作服，遵守公司员工手册有关规定。7 完成上级领导或公司临时安排的其它工作。十三、技术资料员的岗位职责 工程部技术资料员受工程部主管直接领导，负责工程部技术资料的管理、仓管和日常内务工作：1 努力完成部门经理交办的各项事务和技术资料的管理，对公司的通知、文件要做到及时上传下达；2 负责有关资料、文件的收发和分类归档，准确无误地填制各种报表和表格；3 负责工程部员工每月出勤的查核、汇总上报；4 参加有关会议，并做好会议记录、整理工作；5 负责收集、整理、复印、描绘、完善动力工程系统的竣工图纸及改造工程图纸和动力设备的使用说明书，分类归档，做到随时可提供查阅；6 每月负责把各系统和设备档案有关故障情况、维修项目、更换零件或更新设备等内容填入部门的设备档案书；7 负责动力设备运行时间、动力物资、人力消耗统计和工程部维修零配件、材料计划的汇总工作；8 做好部门工具、材料的购入、领出登记工作及仓库保管工作；9 完成上级领导交办的其它工作。第二章 管理规定（制度）一 变配电房管理规定1 变配电房是小区供电系统的关键部位，设专职电工对其实行24小时运行值班，未经部门领导许可，非工作人员不得入内。2 值班人员必须持证上岗，熟悉变配电设备状况，操作方法和安全注意事项。3 值班人员应认真巡查电气设备，密切注意各种仪表的指示情况，严禁变压器，开关及供电线路过负荷运行。4 经常保持变配电房及设备外表清洁无尘。5 变配电设备的倒闸操作由一名值班员单独进行，其他值班员执行监护。严禁两人同时操作，以免发生错误。6 因故需停某部分负荷时应提前一天向使用该部分负荷的用户发出停电通知，对于突发性的停电事故应通过广播向用户作出解释。7 经常保持变配电房消防设施的完好齐备；保证应急灯在停电状态下能正常使用。8 做好变配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇鼠等小动物进入配电房。9 值班人员认真做好运行记录和巡查记录，认真执行交接班制度。二 空调机房管理规定1 空调机房平时应上锁，钥匙由值班人员保管，未经许可，非工作人员禁止入内。2 保持机房良好的通风和照明。3 空调机运行时，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，如有异常，应及时调整处理，并做好记录。4 定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通畅。5 每周对空调机房打扫一次，主机及其它设备每月清洁一次，并做好机房的灭鼠工作。6 每半年对主机进行一次全面检查保养，确保机组的良好运行。三水泵房管理规定1 值班人员应对水泵房进行日常巡查，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。2 经常检查水泵控制柜的指示灯状况，观察停泵时水泵压力表的指示情况。在正常情况下河道泵、消防泵、喷淋泵、增压泵，排污泵的选择开关应置于自动位置。3 生活泵每周轮换一次；消防泵，喷淋泵每月自动和手动操作一次，确保在事故状态下正常起动。4 应经常保持水泵房和设备外表的清洁。5 水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气管应用不锈钢网包扎，以防杂物掉入水池中。6 按照水泵保养要求定期对其进行维修保养，定期对水池进行清洗消毒。7 保证水泵房的通风、照明、应急灯在停电状态下能正常使用。四 中控室管理规定1 消防控制中心是小区消防系统的关键部位，设专职人员对其实行24小时运行值班。未经部门经理许可，非工作人员禁止入内。2 值班人员必须持证上岗，熟悉消防自动报警控制系统和消防联动控制系统，熟悉消防监控系统和安全注意事项。3 值班人员要加强火灾防范意识，密切监视，一旦发现火情要及时报警，冷静沉着，安全操作，保证消防系统的投入运行。4 经常保持消防控制中心及消防设备的清洁无尘。室温应控制在25，并做好防水防潮工作。5 保证消防通迅设备的良好使用。6 按照有关规定定期对消防设备设施进行维护保养。7 认真做好运行记录，严格执行交接班制度。五 维修管理规定1 电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家颁布标准电气安装工作规程作业。2 要进行维修时维修人员应穿戴好安全保护用品，配备绝缘良好的电工工具。3 维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施，维修负责人应在分配工作时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。4 在配电干线、变压器、低压配电箱上工作时，应设专人监护，并至少两人进行。5 维修时应先停电，做好安全接地措施后再工作。若因特殊情况须带电作业时，应装设隔离挡板，穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套，并有专人监护。6 维修保养电气设备时，应在相应的开关和刀闸的操作把手上悬挂“禁止合闸，有人作业”的标示牌。7 维修或保养后的电气设备或线路，在经检查无误，拆除所有安全措施，清理完工具、备件和现场、所有人员撤离工作现场后，方可送电。六 安全工作制度1. 工程部全体员工必须加强安全意识，贯彻安全第一、预防为主的方针，确保安全生产，同时要求严格执行管理公司制定的治安管理制度，协同保安部门认真做好本小区生产设备，特别是动力、电力系统安全生产工作和防火防盗工作；2. 实行谁主管谁负责的安全责任制：2.1 工程部的安全工作由工程部负责；2.2 工程部专业工程师负责分管本系统范围内的安全工作；2.3 班组长负责该班管辖范围的安全工作；3. 严格执行操作规程，严禁违章作业；4. 工作人员工作时，要穿工作服，高空作业必须系安全带及戴安全帽，有高空落物危险的要有人监护，拉警示线，挂标示牌；5. 带电作业必须穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全工具，作业区要悬挂标示牌，必要时要拉警示线；6. 在转动设备上工作时，严禁戴手套，防上卷入机内。女性作业者，有长发及长辨者要戴工作帽，将长发及长辨藏在帽内；7. 工作需要动火时，要办理动火证；8. 进入高压配电间工作要办理工作票，电气作业要按电气安全管理制度规定执行；9. 未经工程部主任或总经理批准，外来人员（包括参观学习、探亲访友、施工人员）禁止进入变电站、设备间和机房，经批准进入人员必须办好登记手续，由值班人员陪同进入；10. 各岗位人员必须严格执行岗位责任制，发生事故或发现可疑情况，应迅速报告上级领导和保安部，并负责保护现场；11. 定期进行安全大检查，各班组每月进行一次，工程部每季度组织一次，全小区性的安全大检查由公司决定；12. 不准随意配制机房、变电房、工具房以及其它专用钥匙。水池盖应加锁，并指定专人保管钥匙，打开水池盖必须经主管工程师或工程部主管批准。13. 班组工具、材料要有专人管理，要登记台帐，携带工具离开本小区工作，要填写“放行证”，由班组长审查，报专业工程师或工程部主管批准才能放行。14. 易燃材料、油料要存放在指定的安全地点，不得随意乱放，检修后的废油要集中倒在油桶内，不准倒入沟渠。15. 工作不能随意挪动或使用消防设施，如果必须使用（除火警外），要经保安部门批准。16. 发生火警时，工作人员要积极投入灭火，并保证消防给水系统、事故照明、排烟机等消防设施用电。七 物资管理制度1. 物资的计划管理工程部的物资管理实行由班组计划申请，工程部集中审批的制度。2. 年度物资计划编制根据工程部纳入次年度工程计划的项目，由班组根据项目要求编制物资计划。在每年十二月由工程部集中审查后，汇编上报总经理批准后下达执行。3. 月度物资计划编制班组物资月度计划，分常用和专项使用两种：3.1 常用物资材料要制订储备定额,经工程部主任批准后,按额储备,班组每月25日填报补充定额计划,经工程部集中申报采购；3.2 专项使用物资材料,根据项目要求,班组每月25日前上报次月度计划,经工程部主管审批并报总经理批准后，交行政人事部采购；4. 紧急情况下，急需的抢修物资（指影响水、电、空调、石油气供应的抢修），由班组提出临时申请报告，经工程部主管或专业工程师审批后，交行政人事部立即执行或由班级组执行后补办手续；5. 当行政人事部采购人员对一些技术性规格材料不熟悉时，班组可派人配合采购，配合人员不得随意改变规格品种，如确需改变，采购后应作说明备案；6. 班组人员工作领料，要办理班组领料手续，由专业工程师或工程部主管批准发料；7. 工作完毕，对余料进行退库（退还工程部小仓库），做到节约用料；8. 月底要对库存材料、备件按储备定额盘点，按公司统一规定的表格填写。八 设备、仪器、工具管理制度：1. 工程部使用的设备、仪器、工具由工程部建立台帐；2. 班组使用的设备、仪器、工具分公用部份和个人使用部份，公用工具由班长负责保管，登记建卡。个人领用时办理登记手续，用后归还；个人工具要建立个人工具登记卡，由使用人负责保管。如因责任原因丢失或损坏，应视情节给予赔偿；3. 设备、仪器、工具要定期清洁、保养，使其保持完好和合乎技术要求的状态，以利工作，计量器具需定期检测；4. 设备、仪器、工具由于磨损、老化、超标和报废时，要由班长集中上报工程部审批，工程部专业工程师鉴定属实可以申请补库；重要设备、仪器要组织有关专业人员鉴定，经工程部主管审核并报副总经理、总经理批准后才能报废；5. 如其他班组、部门需要借用设备、仪器工具，要办理借用手续，明确限期归还，如有遗失，由遗失者赔偿。九 检（维）修管理制度检修作业分工1.1 维修技工负责本小区所有机械设备、容器（含水池），换热器、蒸发日历、中央空调、风帘机、排风机及其它系统管道、阀门及其支架的检修；负责排水系统及消火栓的检修；1.2 运行班负责变配电所的设备运行、巡查及记录；1.3 中央空调工负责风道、风柜（含新风柜）、盘管风机的检修；年度检修计划的编制。根据本小区设备运行状况或改进需要，由工程部负责编制年度检修计划（含设备材料计划、费用计划），每年十二月五日前报副总经理、总经理审批后执行。月度检修计划的编制。专业工程师根据分管范围的设备状况，于每月二十日前编制下月度检修计划（含设备材料计划和费用计划），报工程部主管批准后执行。临时检修工作管理。临时检修分紧急检修、临时出现的缺陷和用户投诉三种情况：4.1 紧急检修项目，应按先组织抢修，修后补报项目的方法处理；4.2 一般临时缺陷，由巡检人员处理；4.3 用户投诉项目，根据物业管理部通知，半小时内组织处理或与客户约定处理时间，并将通知单归档备案。5. 专业工程师每月应将上月检修情况写出总结，上报工程部主管备查。6. 班组安排检修工作都要填写检修工作票。7. 检修质量管理。7.1 工程部检修质量管理实行三级负责制,即自检、班组验收、工程部验收（专业工程师代表工程部验收）。全体工作人员要认真树立“质量第一”的思想，精心检修，保证质量，一次验收合格；7.2 自检参加检修的人员，应根据有关检修质量标准执行。如果没有国家统一标准，由工程部拟订质量标准。检修工作完毕，检修人员应认真进行自检，并签字确认。7.3 班组验收对于重要缺陷的检修，检修工自检完毕之后，班组应进行检查、验收，并签字确认。7.4 属于重大缺陷或单项工程施工完毕，在自检、班长验收完毕以后，由工程部专业工程师验收，特大项目由工程部主管组织有关部门和专业人员验收。十 夜间总值班制度为了确保本小区公共服务系统能保持24小时正常管理和运行，工程部实行夜间总值班制度。夜间总值班由经验丰富的运行班水电工轮流担任。夜间总值班的管理职责范围：夜间总值班代表工程部全权管理本小区变电站、柴油发电机组、空调系统、给排水系统、电梯系统、低压电气及机械停车系统设备的正常运行，确保设备安全运行。夜间总值班岗位责任：4.1 确保本小区各系统在当值期间的安全运行；4.2 根据本小区营业情况，不断调整各系统的运行方式，力保在安全运行的前题下节能降耗；4.3 故障/事故发生时，负责指挥事故临时处理，组织人员确保各系统安全运行，并迅速报告工程部主管作进一步处理；4.4 当值期间，应深入现场，检查设备运行情况及在岗人员的工作质量，发现问题及时纠正；4.5 认真填写值班记录，记载各系统设备完好情况，发现设备缺陷作好记录，能处理的，即时处理或做好备注说明。夜间总值班人员每天上午8:30时应将记录交工程部主管审阅。十一 发外工程管理制度1. 凡需委外施工的工程项目统一由工程部负责发包；2. 外委工程实行招标形式，由两个或两个以上的施工单位报价，经工程部全面考察并报副总经理、总经理批准后定标；3. 外委工程项目纳入工程部年度检修计划管理范围，经副总经理批准后执行；4. 外委工程项目的质量监督由工程部工程师或经理负责，由专业工程师具体执行，由专业工程师或经理负责质量验收工作；5. 外委工程项目的预（结）算由工程部负责审查；6. 外委工程的合同洽谈工作由工程部负责，草拟合同要报总经理审批，批准后由公司负责签约，合同的执行和管理由工程部负责。第三章 工作规程一 供配电设备（设施）运行管理规程1 工作程序1 1管理人员工作程序11 1电气工程师A 负责设备的技术资料、档案的管理；负责零星设备的配件、材料采购计划的编制，外委修理的联系工作。B 每年12月制定下一年度供配电设备检查保养计划表并按运行情况制定中修、大修计划。C 对配电设备维修保养提供工作指导的检查监督。D 负责编制供电配设备台帐、设备卡。11 2工程部主管A 审核供配电设备检查保养计划及中修、大修计划。B 组织有关人员对机电设备房及设备进行周检、月检。C 因工程维修等原因停电，提前24小时通知有关用户。12 机电运行值班工作程序 121 每班必须清洁值班室,保持配电室良好的卫生环境。122 对高低压配电设备每2小时巡检一次，并将巡检结果记录于高低压配电设备巡检记录内。123 每2小时记录一次高低压配电运行数据（环境温度、湿度、功率因数、电流、电压、有功电量、无功电量）于高压配电运行记录和低压配电运行记录内，同时检查运行状况。124 供配电设备发生异常及时报告主管工程师，通知维修电工迅速处理，做好有关记录。125 “市电”停（小区）应急电源自投带负荷运行中，对柴油机组进行监视、记录。126 按要求配合维修电工进行维修保养。127 交接班要求。 A接班人员a. 认真听取交班人员的值班和设备运行报告；b. 查看上一班的机电运行交接班记录、高压配电运行记录、低压配电运行记录及高低压配电设备巡检记录；c. 检查仪器、工具等物品是否齐全、完好，并在机电运行交接班记录上鉴名。 B有下列情况之一的不准交接班a. 上一班运行情况未交待清楚,记录不规范,配电室、值班室不清洁；b. 接班人未到岗，交班人不准下班；c. 接班人醉酒或接班人不具备值班能力的，交接人不准下班；d. 严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班；e. 若交接班过程中发生故障，应停止交接班，由交班人负责处理事故， 接班人协助。 13 配电室管理工作程序1.3.1 配电室内机电设备由机电运行值班电工执行24小时操作、监控、记录，认真执行交接班制度，发现问题及时解决，按时抄填高低压配电运行记录，监视电气设备的运行状况，严禁不合理的超负荷运行。1.3.2 非工作人员未经工程部主任许可不得进入配电室，批准进入者应有值班人员陪同。1.3.3 室内应保持良好通风及照明，门窗应开关灵活。消防设施应完善，配电室内禁止吸烟。1.3.4 保持配电室清洁卫生，地面、墙面、门窗、设备无积尘、无水渍、无油渍。1.3.5 不得擅自更改配电室机电设备线路及器材。 14安全操作工作程序1.4.1 机电运行值班电工应严格按照操作规程操作供配电设备,保证设备正常运行。1.4.2 进行配电柜检修时,应填写配电柜检修工作票，经工程部主任批准后，方可进行。1.4.3 全部停电或部分停电时，应在断开的开关分闸把柄上悬挂“有人工作， 禁止合闸”的标示牌，并拆掉操作电源保险。1.4.4 严禁带电作业，紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安全后才可进行。1.4.5 自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次。1.4.6 操作高压隔离开关必须穿戴绝缘手套、绝缘鞋、工作帽。1.4.7 电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。1.4.8 不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。 1.5停电管理工作程序 1.5.1因工程维修等原因停电，应由领班提交停电报告，经工程部主管及公司领导批准后，通知物管部，由物管部填写“停电通知书”，提前24小时通知有关用户。因突然事故停电，应在1小时内联系有关部门及人员处理，并在恢复供电后24小时内向有关用户作出解释。2 相关记录 高压配电运行记录 低压配电运行记录 机电设备台帐 高低压配电设备巡检记录 机电运行交接班记录二. 供配电设备（设施）维修保养规程1. 供配电维修保养工作程序1.1 低压配电柜设备由机电维修电工负责维修保养，高压柜、变压器申请外委修理，机电维修电工负责对高压柜、变压器外部环境的保养、清洁。1.2 机电维修电工按供配电设备检查保养计划表、变压器检查保养表、低压配电柜检查保养表要求进行维修保养,并将维修保养情况记录于供配电设备保养记录表、供配电设备维修记录表，零部件更换及大修情况同时记录于机电设备台帐。1.3 维修保养过程中应遵守安全操作程序、停电管理工作程序。1.4 供配电设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决重要部位的故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报工程部主任和公司领导。1.5 凡是夜间发生的，不影响住户生活、工作的，不会产生严重后果的供配电故障，可由早班机电维修电工进行维修。1.6 班组长提供工作指导及检查监督。1.7 班组长每年12月制定下年度供配电设备检查保养计划表、并按运行情况制定中修、大修计划。2. 相关记录变压器检查保养表低压配电柜检查保养表 设备检查保养表 设备保养记录表 设备维修记录表 配电柜检修工作票 设备对外委托维修申请单七. 机电维修工作规程1. 工作程序1.1 工作安排与接受1.1.1 每日8:30参加晨会。工程部主任布置工作, 班长进行分工,如暂时没有安排,维修人员应对责任区内机房设备进行清洁和维修保养,随时听从工作安排。1.2 维修户内电器设备或给排水设施.1.2.1 维修人员接到维修命令后10分钟内准备好工具袋,带上必备工具及针对维修项目的备用零配件若干,干净毛巾,干净工作手套,塑料袋。1.2.2 身着干净工装和工作手套、佩带工作牌，持维修单按门铃（敲门）。待用户开门后先说“您好”，然后礼貌客气地询问是否需要维修，待用户首肯后再进屋维修。1.2.3 在维修时，应尽量减少维修活动面积，保持户内清洁，严禁高声喧哗、游荡。1.2.4 维修完毕请用户试用，将所有维修垃圾装入塑料袋带走，并将所维修的部件和周围环境清洁干净。1.2.5 用户验收后，请用户在维修单上签字，交付“第一联”与用户。1.2.6 维护人员将签好的“维修单”交给主管工程师，由其转“第二联”给物管部，“第三联”给财务部。1.3 维修机电设备(设施)1.3.1 维修人员接到维修指令后10分钟内准备好必备工具、零配件，穿戴好工作服、鞋、手套，在运行值班人员配合下进行维修保养，工作结束后要作好有关记录，并做到工完场清。1.3.2 维修人员在接到紧急故障抢修指令后,要迅速赶到现场,听从主管安排。2. 相关记录 机电设备台帐 设备保养记录 设备维修记录 设备对外委托维修申请表八. 给排水设备（设施）操作运行维修保养管理规程1. 工作程序1.1 机电运行值班电工每2小时对给排水设备巡检一次，并倾听设备运行时有无异常响声，观察运行时的电流、电压，并做好巡检记录。1.2 水泵房每周清扫一次，每月清洁一次设备，保持设备、地面、墙壁无积尘、水渍，油渍。1.3 给排水设备(水泵)操作流程图A给排水设备(水泵)操作流程开启进水阀按水泵控制柜上“启动”按钮开启水泵供水水泵控制柜的转换开关拨到“手动”位置开启出水阀将控制柜上转换开关拨到“自动”位置，水泵投入自动运行状态按水泵控制柜的“停止”按钮，水泵停止供水B排水设备(潜水泵)操作流程控制箱上转换开关拨到“手动”位置按控制箱“启动”按钮开启水泵排水将水泵控制箱上转换开关拨到“自动”位置水泵投入自动运行状态按控制箱“停止”按钮水泵停止排水1.2 给排水维修保养程序1.2.1 班组长负责给排水设备(设施)的综合管理,包括技术资料、档案的收集；每年12月制定下一年度给排水设备（设施）检查保养计划表并按运行情况制定中修，大修计划。负责零星设备、配件、材料采购计划的编制，外委修理的联系工作，对给排水维修保养提供工作指导及检查监督。1.2.2 工程部主任审核给排水设备（设施）检查保养计划表并组织进行周检和月检。1.2.3 给排水维修工负责给排水设备（设施）的维修保养，重大维修外委修理。1.2.4 给排水维修工按给排水设备（设施）维修保养计划表，给排水设备检查保养表要求进行维修保养，并将维修保养情况记录在给排水设备维修记录表、给排水设备保养记录表内，零部件更换和大修同时记录于机电设备台帐。1.2.5 给排水设备故障排除一般不超过8小时，如在8小时内无法解决重要部位故障，应将故障原因，解决方案上报工程部主任及公司领导，限期解决。1.2.6 凡是夜间发生的，不影响用户工作的，不会产生后果的给排水设备（设施）故障，可以由早班给排水维修工进行处理。1.2.7 需停水进行维修保养时，遵守执行停水工作程序。1.3 给排水设备(设施)故障一般处理工作程序1.3.1 供水泵出现故障时,运行值班电工应马上启用备用泵，然后立即通知给排水维修工及时维修。1.3.2 排污泵出现故障时，首先检查故障原因，如是控制回路出现故障，检查排除；如是水泵故障，更换水泵。1.3.3 供水管网出现故障、发生泄漏等影响正常供水时，机电运行值班电工应立即关闭总阀，及时通知有关人员抢修，并做好受影响用户的解释工作。1.3.4 排污井，雨水井等因堵塞造成下水不畅，浸水等，电话通知疏通队疏通。1.4 水泵房管理工作程序1.4.1 非工作人员进入水泵房须经工程部主任批准后,由运行值班人员或给排水维修工陪同,方可进入。1.4.2 水泵房内机电设备由机电运行值班电工负责操作，其它人不得擅自操作。1.4.3 控制柜上转换开关，无特殊情况下应打在“自动”位置，1.4.4 保持良好通风及照明，门窗开启灵活无破损。1.4.5 不得擅自改动机房线路，器材，若需要改动，须经上级领导批准后，方可进行。1.4.6 保持消防设备（设施）完好，禁止吸烟。1.4.7 保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物。1.5 停水管理工作程序1.5.1 因工作维修等原因需要停水,应由班长提交停水报告,经工程部主任批准,公司领导同意后通知物管部,由物管部填写“停水通知单”提前24小时通知有关用户。因突发事件停水，应在1小时内联络有关部门处理，并在恢复供水24小时内向有关用户作出解释。2. 相关记录 设备保养计划表 设备保养记录表 设备维修记录表 设备对外委托维修申请表 给排水系统巡检记录 给排水设备（设施）检查保养表 空调设备（设施）操作运行维护保养管理规程1. 工作程序1.1.1 工程部主任A. 负责空调设备的综合管理。包括技术资料、档案的收集管理，负责零星设备配件，材料采购计划的编制，外委修理的联系委托工作。B. 每年12月制定下一年度空调检查保养计划表并按运行情况制定中修、大修计划。C. 对空调设备维修保养提供工作指导及检查监督。D. 负责编制空调设备（设施）台帐，设备卡片。1.1.2 班组长A 执行空调检查保养计划表及中修、大修计划。B 组织有关人员对设备房及设备进行周检、月检。1.2 运行值班电工工作程序1.2.1 空调机房内设备由运行值班电工负责操作、监控、记录,应在空调设备运行中观察电流、温度、压力大小，倾听有无异响，并记录于空调运行记录表、空调巡检记录表。A. 空调开机操作流程启动冷却塔风机启动冷却塔循环水泵开启空调主电源启动空调风机设定制冷参数、启动空调压缩机B. 空调关机操作流程关闭空调压缩机关闭空调风机关闭空调机组主电源关闭冷却塔循环水泵关闭冷却塔风机1.3 空调维修技工工作程序1.3.1. 空调维修工依据空调检查保养计划表按时按空调检查保养表要求进行维修保养，重大维修可外委。若须停机进行维修时，应遵守停机工作程序。维修工应将维修保养情况记录于空调设备保养记录表、空调设备维修记录表、零部件更换及大修情况同时记录于机电设备台帐。1.3.2. 故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法排除的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间、书面上报工程部主任及公司领导，限期解决。1.3.3. 空调机房每周打扫一次,机组每月清洁一次，地面、墙壁无灰尘、水渍、油渍。1.4 空调机房管理工作程序1.4.1 非工作人员进入空调机房须经工程部主任批准，并由运行值班人员或空调维修人员陪同，方可进入。1.4.2 空调机房机电设备由运行值班电工负责操作，其它人员不得擅自操作。1.4.3 运行中若出现停电等异常情况，应立即停机，待查明原因排除故障后，方能开机。1.4.4 机电运行值班电工应根据气温变化，及时调节空调负荷，以达到节能的目的。1.4.5 应保持消防设备完备，禁止吸烟。1.4.6 保持室内良好照明及通风，门窗开启灵活无破损。1.4.7 应保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物。1.5 停机管理程序1.5.1. 因工程维修等原因停机应由班长提交空调停机报告,经工程部主任及公司领导批准后通知物管部，由物管部填写“空调停机通知单”、提前24小时通知用户。1.5.2. 因突发事件停机，应在1小时内联络有关部门处理，并在恢复供冷后24小时内向用户作出解释。2. 相关记录 中央空调运行记录表 设备检查保养计划表 空调检查保养表 设备保养记录表 设备维修记录表 设备对外委托维修申请单 中央空调巡检记录 十三. 防火管理规程1 工作程序1.1 班长工作程序1.1.1 每年12月制定下一年度消防演练计划和消防演练方案并对义务消防人员进行消防演习培训。1.1.2 负责临时作业动火申请表的审核，并监督动火工作。1.1.3 担任小区安全检查员，消除消防隐患，制止违章作业；发现火警隐患，通知物管部填写消防检查整改通知单交有关用户，限期整改。1.1.4 管理消防器件设备，定期检查，确保各类器材和装置处于良好状态，防火疏散通道保持畅通。1.2 工程部主任工作程序 负责对中控室工作进行检查监督1.3 公司领导工作程序1.3.1 为(小区)消防负责人,对(小区)消防工作全面负责。1.3.2 负责与用户签订区域防火责任书，审批临时作业动火申请表。1.3.3 批准消防演练，培训计划及方案。2 临时动火作业管理工作程序1.1 本单位或外单位在本小区管理区域内因施工需要动火的工程,原则上应报消防部门审批,特殊情况下,在公司办理动火作业手续。施工单位