毛坯房的验收方法和验收项目清单.doc

毛坯房的验收方法和验收项目清单内容很多，建议大家打印下来。在收房的时候可以参考：毛坯房验房程序：一、先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。二、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气。三、后测相邻：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。验房常用工具：一、量具：5m盒尺、2533cm直角尺、5060cm丁字尺、1m直尺二、电钳工具：带两头和三头插头的插排（即带指示灯的插座）；各种插头：电话、电视、宽带；万用表；摇表；多用螺丝刀（字和字）；5号电池2节、测电笔；手锤；小锤；大灯、小灯三、辅助工具：镜子、手电、塑料袋多个、纸火柴、卫生纸、凳子、纸笔验房专用工具：垂直检测尺；多功能内外直角检测尺；多功能垂直校正器；游标塞尺；对角检测尺；反光镜；伸缩杆等。验房自备工具1）1只塑料洗脸盆-用于验收下水管道2）1只小榔头-用于验收房子墙体与地面是否空鼓3）1只塞尺-用于测裂缝的宽度4）1只5米卷尺-用于测量房子的净高5）1只万用表-用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通6）1只计算器-用于计算数据7）1只水笔-用于签字8）1把扫帚-用于打扫室内卫生9）1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳-用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。二，验房过程）去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：A房屋的住宅质量保证书-可带走B住宅使用说明书-可带走C竣工验收备案表D面积实测表E管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）-可带走自己验房注意问题及简单操作方法：1、厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。2、卫生间通风：应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性，同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。3、管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复；4、空鼓：手锤垫上几层纸（避免留下锤印）敲击墙壁，检查墙面空鼓。专用钢针小锤（10g）测墙砖空鼓。5、验电：A、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关（应有标示），指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。C、开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。D、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。E、检查弱电插座数目：F、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。G、检查入户门门铃：带2节5号电池测试门铃。是否不响或响了不停。6、视镜（猫眼）：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。7、测高度：用盒尺检查房顶，取45个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.5m（或者2.6m）说明房顶没有倾斜。8、测墙壁地面：用长尺（或者带有水平的专用直尺），靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀没发好，抹在墙上干后就会形成爆点）。9、测乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡（200瓦）照射，灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要提出重新补腻子刷漆，如果局部刷漆（修补过）会与墙壁原色产生差异。10、镜子：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早腐烂损坏。11、楼道窗户是否有纱窗，如果没有，应及时提出。12、检查防盗门，有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。13、检查门窗的密封是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均匀。14、窗户：推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。15、检查管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。打开水阀看排水是否流畅（否则下水管被建筑垃圾堵塞），放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。16、厨房和卫生间是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角达90度，四角无磕碰（房顶四角和地面四角），地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。18、闭存水试验、水表空转试验：（重要检验项目）19、卫生间：A:卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。B:如若没有窗户，则应有通风孔。通风孔设在吊顶下面。离通风孔最近的插座是防水插座。20、暖气片：A:暖气片上方应有排气孔，使用时应拧动将气体排掉。如果拧不动就需要修理解决，否则气排不出来，暖气片不热。B:还要注意暖气片安装时进水管和回水管的坡度符合要求，否则影响采暖。验收毛坯房的八大验收标准屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫做毛坯房，虽然毛坯房已经过相关部门的工程验收，但购房者在把毛坯房变成展现自我个性的空间之前，需要对毛坯房的验收标准有所了解。按照通常的标准，交付房屋时毛坯房需要对以下方面进行验收：1、全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。2、公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。3、各种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。4、屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。5、户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。6、有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。7、地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。8、各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求验房知识集-户内概貌验收测试编号验收条目检验方法/参照标准结果套内户型对照施工图，三室两厅两卫一厨相符朝向按楼书相符日照是否达到国家规定？尺寸按合同：套内m2公摊m2实测：套内m2【套内误差m2】公摊m2【套内误差m2】热、气供热供热是否符合合同约定？燃气报警器是否安装？燃气表是否安装？煤气表字数：通讯电话是否每间房间和客厅都有电话插口？共有个电话插口网络是否具备网络接口？电视是否每间房间和客厅都具备电视接口？对讲系统是否可用？验房知识集水验收是否有水？水质如何？水表是否安装？水表字数：是否有水表空走？是否阀门关闭不严？是否有阀门脱丝，连接件滴水？是否有截止阀生锈影响水质？验房知识集电验收电表字数电表字数：是否通电？电表是否安装？电气线路安装应平整、牢固、顺直过墙应有导管，导管连接必须紧密铝导连接不允许用绞接或绑接按动漏电保护器测试钮现象如何拉闸断电测试插座是否带保险装置开关插座面板是否有划痕是否有接地装置。零地电压应小于1V；如果等于0，那么可能是将零地接在一起了零地压差：电线是否符合国际质量电线的截面面积是否符合要求？一般来说，家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达到4平方，否则使用空调时，容易过热变软开关是否妥当按动漏电保护器的测试钮管线是否安全可靠插座面板是否有电拉闸断电测试插座是否带保险装置洗手盆的上方不应有插座验房知识集暖气验收暖气内是否有水暖气有无漏水痕迹暖气里的水管上是否有锈验房知识集户门验收贴脸是否完整贴脸是否有裂缝是否能锁上贴脸与楼顶板阴角线是否平行是否与墙在一个平面上直角接合部是否严密表面是否光洁不上锁是否会自动关上或打开四角是否呈直角门面上有无钉眼、气泡或明显色差开启是否灵活关上门窗听听隔音效密封程度门的厚度、材质与规门框与墙身有无过大缝隙零配件是否装配齐全，位置准确门与地的缝隙，要预留出地面装饰的缝隙猫眼门铃门锁，锁舌儿与锁鼻儿是否对位，钥匙转动是否方便验房知识集公共部分验收测试编号检验方法/参照标准结果楼房结构：对照施工图小区布局：对照楼书大堂：对照楼书楼道：对照楼书楼梯：对照楼书，并实地考察未来使用是否方便（比如搬运家具）照明：对照楼书，并实地考察照明效果，以及完好程度绿化：对照楼书道路：对照楼书围墙/围栏：对照楼书小区大门：对照楼书停车：对照楼书消防：住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格门禁：对照楼书安防：对照楼书外墙外观是否符合楼书说明是否有较大面积的空鼓是否开裂是否渗水是否有明显的水印和霉点是否有排水设施、有无出水口空调是否能安装外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题电梯启动运行准确性制动器动作灵敏性限速器动作灵敏性报警器动作灵敏性其他安全设备动作灵敏性必须具有劳动部门核发安全运行合格证檐沟、落水管安装是否牢固接口是否平密是否渗漏落水管，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走其他信报箱：房屋是否按单元设置信报箱，其规格、位置必须符合有关规定；应提供信报箱钥匙标识系统：楼宇标识、门牌标识、层位标识、房屋标识是否与实际相符凡竣工的工程，一般须做到五通一平即煤气、上水、电热、污水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤气表、电表（单元表）、水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。验房知识集主卧验收测试编号检验方法/参照标准结果窗窗边与混凝土接口有无缝隙落地窗以及外飘窗应安装平正牢固窗边护栏应平正牢固窗边护栏是否完好无损无划痕是否翘曲变形开启关闭顺畅零配件装配齐全位置是否准确窗玻璃应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固窗玻璃是否完好无损、无划痕纱窗是否安装完毕，且无破损外窗框四周处理是否粗糙外窗开启扇是否能关上把手是否松动窗子玻璃的每个角是否封好打开后窗户是否能固定直角接合部是否严密窗框表面是否光洁四角是否呈直角窗的底部滑道是否平滑窗台应平滑，不刮手窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水外部四周处理是否粗糙外部窗台有无裂纹验房知识集主卫验收测试编号检验方法/参照标准结果窗H-10-01窗边与混凝土接口有无缝隙H-10-02落地窗以及外飘窗应安装平正牢固H-10-03是否翘曲变形H-10-04开启关闭顺畅H-10-05零配件装配齐全H-10-06位置是否准确H-10-07窗玻璃应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固H-10-08窗玻璃是否完好无损、无划痕H-10-09纱窗是否安装完毕，且无破损H-10-10外窗框四周处理是否粗糙H-10-11外窗开启扇是否能关上H-10-12把手是否松动H-10-13窗子玻璃的每个角是否封好H-10-14打开后窗户是否能固定H-10-15直角接合部是否严密H-10-16窗框表面是否光洁H-10-17四角是否呈直角H-10-18窗的底部滑道是否平滑H-10-19窗台应平滑，不刮手H-10-20窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水H-10-21外部四周处理是否粗糙H-10-22外部窗台有无裂纹H-10-23外部四周处理是否粗糙H-10-24外部窗台有无裂纹H-10-25【其他】地面H-10-26有无明显的缝隙和不平整H-10-27地平。H-10-28是否有地漏H-10-29地面坡度是否恰当H-10-30地面有无积水H-10-31是否倒反水和渗漏H-10-32门口地板上是否有挡水条H-10-33闭水试验墙身、顶棚、楼板H-10-34有无倾斜、弯曲H-10-35有无隆起或凹陷；用手电筒照H-10-36墙面是否平整H-10-37墙面是否有花H-10-38承重墙、梁、柱是否符合设计规范，若承重墙裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，H-10-39钢筋是否暴露H-10-40用木棍敲一下有无空声H-10-41墙面是否有明显色差H-10-42阴阳角是否平直；用三角尺H-10-43墙与地面是否有踢脚H-10-44踢脚是否过少，是否能保护墙体不受污染H-10-45踢脚板是否平滑H-10-46是否有裂纹、刷纹，若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。H-10-47有无水渍、裂痕H-10-48天花板是否有小裂纹H-10-49注意相关位置有没有空调管孔H-10-50检查墙面有无石灰爆电H-10-51顶棚是否有脱落或长霉菌暖气H-10-52暖气内是否有水H-10-53暖气有无漏水痕迹H-10-54暖气里的水管上是否有锈层高H-10-55东南角H-10-56东北角H-10-57西北角H-10-58西南角H-10-59【其他位置1】H-10-60【其他位置2】水H-10-61开关是否妥当H-10-62过墙线是否有导管H-10-63导管连接是否紧密H-10-64下水管道不可使用塑料软管H-10-65下水管内应没有建筑垃圾等杂物H-10-66上水管是否存在渗漏现象H-10-67上水管水量是否充足H-10-68进出水是否流畅H-10-69水管有无漏水H-10-70排污管是否有蓄水防臭弯头H-10-71水盆上方不应有电源插座座便H-10-72座厕下水是否顺畅H-10-73冲水声音是否正常H-10-74座厕安装是否牢固H-10-75有无渗漏H-10-76顶棚水管、排污管是否漏水其他H-10-77是否有管线穿过H-10-78管线是否外露【注：合同对此若无约定，则较麻烦】H-10-79电源插座是否有电？插座是否有保护装置？插座应是防潮插座并有防溅措施H-10-80电话H-10-81电视H-10-82电灯打开开关亮不亮？灯座应是磁口安全灯座；二、应出具的验收合格证明：规划、消防、绿化、环保、卫生防疫、人防工程、教育事务、车库及道路、安全防范设施、配套基础设施、公共设施建设、工程竣工等。三、公用事业部门出具的验收合格证明：邮政通邮、环卫设施、室外供水管线、电力户外管线、社区用房、管道煤气工程、有线电视室外管线、室内给水、电信室外管线等验收证明住户验房交接表年底，是各个项目交房，买房人入住相对集中的一个时期。对于买房人来说，花那么多钱，哪能稀里糊涂地就住进去，因此，入住验房时，睁大眼睛仔细地看，恐怕房子质量有问题。 然而，买房人毕竟不是“工程监理”，看了半天，也不会看出所以然，甚至有些人都不知道看什么。那么，验房时，到底应该看看哪些方面呢？ 一、居民入住前，应看到或得到的有关文件。 1、住宅质量保证书； 2、住宅使用说明书。 二、工程实体质量方面，应该检查的主要内容： 1、检查卫生间地面是否渗漏，地面是否存水； 2、门窗开启是否灵活，门窗的密封性能好坏，门窗的油漆质量，卫生间门的上下冒头是否刷油漆； 3、墙面的抹灰及其他装饰面层是否存在空裂现象，地面装饰面层是否存在空裂现象；初装修的卫生间地面与已安装完毕的地漏的标高是否吻合，地漏的篦子一般低于地面5毫米； 4、顶层房屋有无渗漏的痕迹； 5、房屋的结构有无损坏现象，一般在顶层墙体易出现温度裂缝，其形态为45度斜裂缝，现浇的钢筋混凝土阳台栏板易出现竖向裂缝；钢筋混凝土墙体内保温的竖向裂缝属于正常现象； 6、上下水管道有无渗、漏、堵现象； 7、房间内有无结露现象； 8、暖气供、回水支管有无倒坡现象，支管的坡度一般为1。供暖管道穿墙应设套管，地面的套管应高出地面2至3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。冬季供暖温度不允许出现低于14的现象； 9、自来水的上水管在过门口处应有防结露的措施； 10、放置洗衣机位置的地面应有防水措施； 11、已经安装卫生器具的，卫生器具的下水软管与排水管的交接处应有封堵措施，还应设置返水弯； 12、电器闸具及户表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有闸具的，应检查闸具是否控制户内电器。光力闸具应分开，如室内应设置控制灯光的闸具和控制插销的闸具，空调的插座应与其他线路分开； 13、距离地面30厘米高的插座必须带保险装置，厨厕应与通风道就近安装，洗手盆的上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施； 14、卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座； 15、应检查一下开关、插座的牢固程度； 16、电话、电视的线路应用力拉一下，看是否虚设。第一步：接到收楼通知单 按合同约定，发展商会在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单邮递给买家，告知具体收楼时间及须准备带齐的资料。 留意收楼时限发展商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。 收楼通知书一般以挂号信方式寄出，负责任的发展商会在收楼通知寄出时另以电话方式通知购房者，也有发展商并不管你有没有收到。 应对措施：购房者在购房时切记写清楚邮寄地址，一定要容易接收、能保障亲自签收的地点，如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差，可通过电话或亲友咨询具体情况。有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与发展商联系，商议另行约定时间，并有书面形式确认。 第二步：做足准备工夫 收楼前的准备宜细不宜漏。 首先应看清发展商约定的收楼时间，确定具体收楼日期。然后是要找出购房合同，仔细研究合同中的交楼约定，充分了解哪些标的物是发展商必须交付的，买家权益有哪些； 其次，准备各种相关资料，包括申办产权证需要的原购房合同（契约），各期还款单据（发票或用于换发票的收据），如属按揭购房的要带上银行贷款合同，还有业主本人的身份证、常住人员照片、收楼通知书等等； 最后，当然要找有经验的收楼专家做伴。附带要准备的还有软尺、小锤等收楼工具，以及饮料与点心，以备收楼时有能量补充。 切记，女士们在收楼当天千万别穿高跟鞋与窄裙子。 第三步：查证 按要求发展商应出示建设工程质量认定证书，再索取住宅使用说明书、住宅质量保证书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，竣工验收备案表（简称“三书一证一表”），还有各种相关验收表格，如住户验房交接表（房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等）与验收意见表（如楼宇验收记录表）等。 留意证件不齐就交楼根据国务院1998年7月20日颁布的城市房地产开发经营管理条例第十六条规定：“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目质量承担责任。”第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。” 因此，购房者收楼前千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，才能签署入住单，收楼。但是，“三书一证一表”不齐全，是时下不少楼盘的通常做法，特别是建筑工程质量认定书与房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，没有相应的证书。 应对措施：面对这种情况，购房人可选择不收楼，如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如住户验房交接表、验房记录表等相关文件中写明“未见表”等字样并妥善保留好相关文件副本。 第四步：验楼细节不放过 查验完各种证件后，收楼的关键时刻验楼正式开始，先是需缴交身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，然后由卖家接待人员（开发商代表或物管公司人员）带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。 留意先签文件后验楼先验房后交费、签文件的收楼程序是较合理的正常程序，但开发商大多数采取先交钱填表、签文件，再验楼的方法，开发商的主动性更大。 应对措施：购房者在签合同时应将先验房再收楼作为附加条款写在合同里，不验房不收楼。如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，验房时如出现什么情况，也可增加自我保护力度。 留意疲劳战收楼时要办的手续很多，如换发票、填表、交费、入住登记等等，不少业主东奔西跑排了这队排那队，未进自家门已筋疲力尽，更没精力验楼、或无心就房屋问题与发展商沟通。 应对措施：收楼现场的人山人海并不可怕，建议采取“人多好办事”战术，请来多位老友、亲戚帮忙，大家分头排队，验楼时分工合作，各人负责一部分，能发现更多问题。 留意灰尘满积清洁明净一般较讨好人，大多数发展商交楼时都会提前将屋内打扫干净。但也有楼盘例外，在地板、窗台等地方留下一层土。可别小看这层土，往往裂缝、漏水渍、砖面不齐等等问题就藏在这层土底下。 应对措施：扫去土，或往地面冲水，一方面可冲去泥层，看清地板质量，另一方面也可测测地板的水平状态及排水情况。 第五步：验楼结果在录 验完楼后，买家应按实际验收情况填写住户验房交接表，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在验房交接表中）；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在楼宇验收记录表中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间。 留意大事化小对业主在验房时发现的毛病如墙面、地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些发展商员工总会说：“这没什么，小问题啦，我们到时让人修修就可以了。”还拍胸保证让业主放心，想方设法不将问题列进验收文件里。 应对措施：不管发展商陪同人员如何巧舌如簧，如何套交情，业主都应坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。最好同时用贴纸贴在出问题地方，并写清自己的意见，以便整修时识别。 第六步：交费笔笔算清 换发票及缴交各项相关费用要笔笔算清。 留意巧立名目的收费虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但一些发展商到收楼时仍巧立名目乱收费。 应对措施：收楼时须提前了解物价局的各项相关收费规定，最好带上应缴费用表，与发展商要求的款项相对应，最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要与发展商协商，必要时可向主管部门投诉。 第七步：办理入住手续 验完楼后，开发商一般要求业主填写住户档案表、入住协议、消防责任书等协议书，同时领取住户手册、服务指南等各种入住手册及各种赠送物品。 留意不对等条款入住协议与消防责任书是购房者与管理处的入住约定，有些物管公司从便于自身管理出发，订下一些双方责权不对等的条款。 应对措施：签署时应先详细研究行文，发现不公时应及时提出异议，双方协商后再签署。一、 开发商交房应提供的文件： 1、 房屋土地测量技术报告书。 2、 住宅质量保证书、保修年限、范围、住宅质量保证书、保修年限、范围、责任。 3、 住宅使用说明书。 4、 竣工验收备案表。 5、 住宅钥匙收到书。 6、 交房所交费用清单。 二、 交房前开发商应做的工作： 1、 房屋内所有设备的试用行、调试，尤其天然气锅炉应运行48小时以上。 2、 房屋内所有设备的保修书、保修年限（天然气锅炉建议3-5年）、服务承诺、责任。 3、 道路、绿化、垃圾等公共设施的完成。 4、 物业管理的服务项目与收费标准。 5、 公布分摊公用建筑面积的清单，防止重复分摊。 6、 房屋使用年限。 三、 收房前业主注意事项 ： 1、看“备案”留“两书” 新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的住宅质量保修书和住宅使用说明书。 2、卫生间不渗不存 检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。 检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。 3、 门窗灵活严又亮 试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面厘米。 门窗的油漆质量主要看有无流坠（油漆滴淌的痕迹），各个门的顶部那面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面。 4、 轻敲各面听空裂 墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙（地）面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。 5、 顶层住户查渗雨 如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。 6、 阳台裂缝危险大 一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。 7、 保温不好墙滴水 冬天，房间里的墙面如果有结露现象（类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴），这个墙面的保温层肯定有问题。 8、 大开龙头查漏堵 上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。 9、 暖气支管有坡度 暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差。 10、 供暖管道要套管 供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管（在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子），地面的套管应高出地面厘米，地面为初装修的，应高出地面厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。 11、 拉闸断电不可少 电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 12、 保险插座护幼童 为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面厘米高的插座都必须带保险装置。 13、 卫生间插座规矩多 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座。 14、 厨卫紧邻通风道 厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。 15、开关接口拉一拉 检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。 16、天然气锅炉个阀们是否可控。 四、 大家关心的问题： 1、 是否有纱窗？ 2、 阳台、落地窗底部是否双层玻璃？ 3、 雨水管在阳台内的问题（听说政华已改在外，政馨也应改在外面，否则，到时下雨时，卧室内雨水声音很大，睡不好觉。也不好装修。现在所有楼垃圾道都封了，从下到上的雨水管就是污染源）。 4、 天然气合同上规定到户，不应再收费。 5、 厕所、厨房天井应开好孔，否则，到时每家每户开容易堵塞。 6、 低层业主冬天采光问题，在冬致12月22日，南房日照不低于2小时、东西房不低于1小时。 7、 落地外飘窗是否计算面积。 8、 厕所暖气片质量差，大多已锈迹斑斑。为河北霸洲生产。 9、 天然气管道、下水管道位置不靠墙角。装修很不方便。 10、 阳台上空调无预留孔。 11、 庭院绿化，尤其防止乱搭乱建。 12、 公用设施的验收 13、 高层业主水箱二次污染防止问题 14、 垃圾收集问题。 五、 为维护业主权益，建议大家集体收房，起码应以楼为单位当接到入住通知单的那一刻，恐怕是您最紧张的时候，苦等了许久的期房终于可以入住了。但面对知之甚少的住所，是好是坏，全凭您收楼时的经验。怎样才能顺利地入住您翘首企盼的新房，又能合理地维护您的合法权益？记者为此找到了几位有收楼经历的业主以及有交楼经验的开发商，为您顺利收楼寻求一些可行的方法，仅供您参考。 带好资料准备收楼 接到开发商的入住通知单（也叫入伙通知单），就标志着业主收楼的开始。入住通知单，一般会将收楼的时间、地点、需要带的资料以及该交的费用一一说明。您如果身在外地，没有足够的时间亲自办理入住手续，那么您必须指定一位信得过的委托人来帮您签订各种入住相关文件，当然这位委托人必须持有您的委托书。 一般来讲，您有一些买房的费用是在入住的时候需要交纳的，通常开发商也会与入住通知单一并寄发给业主一份缴费通知单，办理入住应交纳的各项费用都有详细说明。例如您剩余的房款，这时候您一定要带上，否则开发商会按照合同计算您的违约金（一般是每天总房款的万分之二，如果超时更多，将会变成万分之五）。为了避免这些损失，您还是尽量带好该交纳的各种费用。 交纳公共维修基金以及先期的物业管理费 既然是买房，那么您必须要履行您该尽的义务。其中，房屋的公共维修基金就是您应该缴纳的费用。您在未来居住生活中可能会遇到房屋的大型维修，如果不缴纳这笔费用，您正当的权益将得不到维护。即使您信不过开发商，也千万要认识到，这占到总房款2%的公共维修基金只是开发商替政府代缴的，他们占不到任何便宜，这笔费用是今后小区成立业主委员会后交给咱们业主自己支配的，开发商根本无权动用。但是如果您不交纳这笔费用的话，今后您在日常生活当中会遇到各种各样的困难。 还有，任何一个小区，在入住以前，它已经聘请了为小区服务的物业管理公司，为了让小区能够顺利地交到物业管理公司手里，您必须先交纳13个月的物业管理费（也可以看做是物业管理押金），让物业管理公司能够有一个管理资金的充分流动，在未来的这几个月当中，您就不用再交纳任何的物业管理费用。 认真检查您的房产，别放过任何纰漏 其实这步工作是您在早些时候便应该进行的，但往往开发商在签订合同时回避这个问题。当您交纳了房屋尾款、公共维修基金和先期物业管理费用后，就应该提出去看现房。这时候您最应该注意的就是在质量上以及面积上的问题，如果您发现有什么明显的纰漏，比如房屋漏水、地板明显裂缝，属于开发商在建设过程中可以避免的问题但还是出现的失误，您完全可以在入住验收单上拒绝签字。但如果属于因为气候、温差等原因发生的墙皮开裂等现象，您可以责成开发商在规定的期限内加以维修。 您检查房屋的质量等问题需要照顾到两方面，一方面，如果真是感觉小区的各方面条件达不到入住的标准，您不应该得过且过，应该明确指出其不具备交工的理由。不仅如此，还要向开发商索要您该得到的违约金（一般来讲，延期交房的违约金是按照已交付房价的每天万分之二来结算）。 另一方面，当您确信房屋质量基本可以达到满意的程度，就应该按照合同中约定的面积误差来和开发商交涉。合同中规定，双方在实测面积方面存在着正负三的差额，如果开发商交给您的房屋面积大于合同中规定的面积，您必须按照商品房买卖合同中约定的每平方米单价补齐超出面积的房款；如果小于规定中的面积，开发商应该退给您相应部分的房款。 交纳契税，为得到产权证早做准备 现房看过后，如果觉得比较满意，接下来的工作就是开发商通常会向您提出交纳买房契税的要求。其实，契税是在您办理产权证的时候才交纳的，但开发商为了避免以后的麻烦，将提前向您收取。按照国家有关规定，买房人在买房之后应向政府交纳总房款2%4%的契税（面积在120平方米以下的房产，按照总房价款2%的标准收取；超过120平方米的，超出部分按照总房价款4%收取），开发商有权代收代缴。这一点希望您能理解，因为您买房时的按揭贷款是由开发商提供担保的，如果您一旦拖欠银行的贷款，开发商将承担担保责任，您的契税如果收缴完毕后，取得产权证并完成抵押登记后，担保贷款将变成抵押贷款，即把您的产权证放在银行做抵押，您按时还款即可，开发商可撤离担保。如果您觉得开发商可信的话完全可以把这笔钱交了，免得今后与开发商纠缠不清。 一表两书要审查 交付的房屋到底是否具备了入住标准，不是开发商说了算，政府有关部门出具的文件才算数。现行规定，房屋竣工后，建设单位、施工单位、设计单位、监理单位四方联检，检验结果报质检站备案，由质检站出具备案表。所以这时候您要向开发商提出看质检站出具的工程竣工验收备案表以及该房屋的住宅质量保证书、住宅使用说明书。 工程竣工验收备案表是收楼的前提，即使开发商做得再好，如果没有这个验收表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收楼。住宅质量保证书、住宅使用说明书则是确保您顺利使用该房产及该房产内设备，并享受开发商提供的保修服务的通行证，有这两书在手，就说明您得到的房产还是比较可信的。 签订物业管理公约 您能签订这项公约，说明您的房产基本达到您的理想标准了。物业管理公约是您在未来居住生活中在小区将享有什么样的权利与义务的标准。但您这时候不要犯糊涂，别以为每月每平方米不过几元钱，买得起当然住得起，您要看清，您以后要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费是怎么核定的，要让物业管理公司说得清清楚楚、明明白白，防人之心不可无嘛。还有，您的小区物业管理公司的资质最好还是考察一下，到底具备不具备您要求的管理标准，别在今后的管理当中给您造成不必要的麻烦，如果提前认识这家公司，在今后成立业主委员会的时候您能做到知己知彼。 算好公摊面积，签收房屋验收单 您所买的物业有多少分摊面积？您也许不是购房专家，但您不能置之不理，这直接影响到您居住面积的多少以及今后交纳物业管理费的多少。您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的竣工实测表，看看您楼层什么地方是需要分摊的面积，做到心知肚明，少花冤枉钱。 好了，基本程序就差不多了，您在经过深思熟虑后，确认没有问题，就可以签收房屋验收单了。 装修问题别忽视 接下来的工作，您可以和开发商像朋友一般聊天了。您也许买的是毛坯房，您要让开发商提供房屋的设计图纸，以便在装修的时候避免损坏房屋结构。此外向物业管理公司要装修开工证，双方签订一份协议，明确您在装修过程中的权利与责任，比如几点到几点能装修而不影响到邻里。当然装修管理费多少、垃圾清运费多少要问清楚，看看有没有不合理的收费。 拿好钥匙，一切OK 恭喜您可以顺利地拿到钥匙，但您别得意忘形。最好看看钥匙是否能对号入座，锁具是否完好。查抄一下您家的水表、电表的使用数目，因为在建设当中，工人毕竟使用了您的能源，这点咱们可千万别吃亏。最后，到物业管理部门索要您出入小区的门卡，回去收拾东西，搬进自己理想的家绝大部分人是第一次买房子,到了交房日,很是兴奋,往往会不知所错,碰到的问题:怎么验收房;交房手续是什么;交房要付多少钱;碰到房子问题怎么办;什么是房子质量问题等等. 建议收房日期:一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早,建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人