物业前期介入工作指引工作手册.doc

物业前期介入工作指引目 录第一部分 规划设计阶段11.物业用房11.1 管理中心11.2 食堂11.3 宿舍21.4 洗衣房22.房屋本体32.1 户型32.2 门窗32.3 烟道32.4 阳台42.5 厨卫42.6 空调42.7 公共楼道53.景观园林53.1 给水53.2 排水63.3 硬景铺装63.4 绿植63.5 水系74.交通系统74.1 出入口74.2 岗亭74.3 围墙84.4 道路85.强电系统95.1 光源95.2 控制95.3 应急照明96.智能化配置106.1 总体设计106.2 户内报警106.3 视频监控106.4 红外周界116.5 停车管理116.6 门禁系统126.7 可视对讲127.给排水系统127.1 给水127.2 排水138.生活配置138.1 商业138.2 垃圾房148.3 生态环保159.暖通系统159.1 暖气159.2 燃气1510.设备机房1610.1 位置1610.2 配置16第二部分 施工建设阶段161.施工介入161.1介入时间161.2关注要点171.3介入程序172.介入内容172.1 地下室172.3 回填土182.4 楼面、屋面砼182.5 装饰182.6 门窗182.7 给水182.8 排水192.9景观园林20第三部分 竣工验收阶段20第一部分 规划设计阶段1.物业用房1.1 管理中心1.1.1面积：办公区面积按150m2200m2配置；1.1.2位置：管理处、客服中心可合并设置在住宅区中央、首层；1.1.3功能：具备主任室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、财务室；1.1.4配置：1.1.4.1独立计量水表（不小于DN32）、电表，用电负荷不低于20kw/380v，同时具备暖气、电话、网络、手机信号覆盖（移动、联通、电信）、有线电视信号等；1.1.4.2办公区出入口、接待区及财务室配置视频监控，财务室安装防盗门及防盗窗并接入停车刷卡授权系统，缴费窗口宽度不低于1600mm；1.1.4.3管理中心地面铺砖、墙面顶棚刷涂料（如顶棚有较多管线影响使用时可考虑吊顶）；1.1.4.4 办公区位于地下室的，要按规范安装消防报警及喷淋系统，并通过消防局验收（备案）；1.2 食堂1.2.1面积：食堂面积按100m2150m2配置；1.2.2位置：食堂必须远离污染源，周围环境整洁，首选地上；1.2.3功能：具备就餐区、烹调操作区、食品原料加工区、配餐区、洗涤消毒区等；1.2.3配置：1.2.3.1独立计量水表（不小于DN40）、电表、燃气表，用电负荷不低于30kw/380v，同时具备暖气、电话、网络、手机信号（移动、联通、电信）、有线电视信号、油烟净化器（净化器排风口不能影响相邻业主）等；1.2.3.2食堂操作间、卫生间墙面满铺砖，地面使用防滑地砖，食堂洗菜盆、洗手池、墩布池上方贴砖高度不低于500mm； 1.2.3.3食堂应设置独立排水管线、隔油池；1.2.3.4加工区与用餐区配置有效防蝇沙门、沙窗，出入口装风帘或胶帘，下水道出口装防鼠网，加工区出口装防鼠门（板）。1.3 宿舍1.3.1面积：用房面积按6m2/人配置； 1.3.2位置：员工宿舍位置首选在地面，如不能满足时，则宿舍区域必须具备采光、送风、排风系统；1.3.3功能：具备就寝区、活动室、淋浴间、卫生间、茶水间、电锅炉房等；1.3.4配置：1.3.4.1独立计量水表（不小于DN50）、电表，用电负荷按80w/m2配置（含电锅炉用电，用电负荷参照40kw/台配置），同时具备暖气、电话、网络、手机信号（移动、联通、电信）、有线电视信号等；1.3.4.2宿舍区地面铺砖、墙面顶棚刷涂料（如顶棚有较多管线影响使用时可考虑吊顶）； 1.3.4.3卫生间位置应分布在宿舍两端，地面贴防滑地砖，大便器以蹲便器为主，蹲台台面应高于蹲便器的侧边缘，冲洗采用自动感应或脚踏开关，室内优先考虑自然通风，当换气量不足时，应增设机械通风；1.3.4.4依照成熟小区实际使用情况，建筑面积每1800m2/1人的原则进行配置；1.3.4.5宿舍通道不宜与业主混用，应有独立出入口。1.4 洗衣房（浴室）1.4.1面积：洗衣房面积按60m2配置；1.4.2位置：洗衣房首选在地面，如不能满足时，须具备采光、送风、排风功能；1.4.3功能：具备洗涤区、晾晒区、烘干区等；1.4.4配置：用电负荷20kw/380v（含烘干机用电），给水配置DN25独立水表，排水管DN50；1.4.5配置不少于两个独立洗浴位，提供热水；2.房屋本体2.1 户型2.1.1户型设计应考虑购买人群的生活习惯、地域特点，装修时不宜引起大的改动，如拆墙、二次分隔等。顶层户型不宜设计露台；2.1.2标准户型的外立面设计装饰效果应考虑室内采光、通风。外立面的装饰腰线收口后平台位置应与结构梁持平；2.1.3屋面应减少装饰构架，不宜在装饰构架上贴外墙砖、保温、装饰板等。屋面应充分考虑到防水及隔热效果。可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求，护栏不宜采用玻璃材质；2.1.4 户型设计时应考虑户与户之间的安全，不能形成通道或容易攀爬跨越。 2.2 门窗2.2.1窗户开启方向宜采用内倒方式并装防蚊纱窗；2.2.2楼宇单元门应留有残疾人坡道，单元大堂内不宜设计台阶；2.2.3从地下车库通往楼上的单元门其宽度应满足客户日常出行。单扇门不低于1200mm，子母门的开启扇不低于800mm；2.2.4室外单元门下沿距离地面及干挂石材距离地面的高度均不低于30mm。石材与地面连接处采用软性胶密封；2.2.5楼顶平台通道门加门禁控制并与消防系统联动；2.2.6单元门宜90开启，锁闭方式为双磁力锁。2.3 烟道2.3.1宜采用垂直烟道，断面宽度一般不少于250mm，应有防止油烟回流和串烟措施；2.3.2顶端烟帽设置应利于排烟并具备防雨水进入功能。高层宜安装无动力风帽；2.3.3烟道经过住宅卧室、客厅等功能房间时应具有隔热、防漏烟保护设施；2.3.4具有餐饮功能的商户应预留独立烟道位置；2.3.5锅炉房烟道的外墙不宜贴砖，宜采用刷涂工艺。2.4 阳台2.4.1阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1400mm），宜采用垂直杆件，杆件距小于100mm，防止儿童攀爬，放置花盆处必须采取防坠落措施；2.4.2由顶部屋面、阳台或管道可直接下至下一层屋面、阳台时，应考虑防盗措施，各套住宅之间毗连的阳台应设分户隔板；2.4.3阳台应设置有组织的排水系统，避免散排。不封闭阳台护栏坎墙高度应低于阳台门过门石高度。2.5 厨卫2.5.1厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在23m，燃气热水器位置合理，热水器排烟预留口不得影响厨房窗户的开启，宜在吊顶内。灶台宜避开窗口设置；2.5.2厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修，下水管的排水口高度不宜超过400mm；2.5.3厨房、卫生间内排水横管下表面与地面净距不应低于1.9，且不得影响门、窗扇开启。2.6 空调2.6.1室内空调孔位置合理，应靠近室内机位。挂机空调孔中心距离地面不低于2.2m，柜机空调孔中心距离地面不超过150mm200mm，均向外倾斜；2.6.2室内、外机位的墙面必须采用实心砌体墙，满足室内、外机安装强度要求，结构设计时应设计好户内外管线安装通道的预留、预埋； 2.6.3室内机位设置合理，应与家具布置一并考虑，卧室内空调出风口应避免对床头直吹；室内不宜设计冷凝水暗管；2.6.4户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。并留有相应室外机位；2.6.5室外机位附近应设置有组织的排水系统并在室外机位设置地漏，空调搁板应做防水且泛水高度不低于150mm并向地漏找坡；2.6.6室外机位宜设计成明装样式，可利用阳台及楼板外挑形成空调机位砼板，辅以维护栏杆，机位底板与外墙做防水处理；2.6.7室外机位应考虑在自有使用权范围内进行安装，预留室外机安装、维修通道；2.6.8室外机位的尺寸应尽量满足该房间所对应市面上常用空调外机尺寸。2.7 公共楼道2.7.1公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置相应保护措施，水景观上边不宜设置踏步；2.7.2楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞；地下车库回楼通道要敷设地砖，楼梯要设置扶手；2.7.3楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道，坡道宽度不应小于1.5m；2.7.4各类表具、表箱设置合理，便于查看、维修。楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱位置。信报箱的设置亦要考虑邮政需要应放在首层且在单元门禁系统外，室外信报箱应有防雨措施；2.7.5电梯不能直接抵达车库时，在台阶处要设计行李箱坡道；2.7.6每个单元楼内，在设计时应预留保洁工具存放处。3.景观园林3.1 给水2.1.1绿化供水系统采用环网供水，给水管分级控制，独立计量。主管管径不低于110，干管管径不低于63；2.1.2景观水体数量及体量在不影响景观设计效果的前提下，宜少不宜多；3.1.3水体及泵坑底部设排水管。排水管管径的选择应考虑水系的泄水时间，不宜超过30分钟；3.1.4景观水系循环泵应选用潜水泵；3.1.5水泵启停方式宜采用时钟控制，水泵控制箱、园区照明控制箱可合并考虑。3.2 排水3.2.1一般园区内双向车道30m一个排水口。路宽大于8m应两侧都设排水口；3.2.2连接管串联雨水口个数不宜超过3个，雨水口连接管长度不宜超过25m；3.2.3广场宜使用暗沟排水，设置明沟时可在排水盖板上铺设一层鹅卵石；3.2.4车库顶板应有两套组织排水，地表水采用排水沟排放，渗透水（饱和水）采用盲沟或地漏形式排放；3.2.5雨水篦子宜采用铸铁条形篦子，（机动车经常出入的位置应使用加厚材质篦子）禁止使用石材篦子；3.2.6绿化面积较大时需设置排水口，排水管径不低于100。3.3 硬景铺装3.3.1绿地内的道路和铺装场地宜采用透水、透气性材料，铺装场地应平整耐磨，应有适宜的粗糙度，并做必要的防滑处理，严禁采用涂料或浅色涂料；3.3.2园区小品、休闲座椅等不宜使用原木或板材；3.3.3园区可供休息区域，其顶面不宜选择玻璃材料，防止破裂自爆；3.3.4绿地内主要道路和出入口设计应采取无障碍设计。少量人员经过的位置宜设丁步石；3.3.5景观装饰应便于清洁、养护，宜采用强度高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料；3.3.6景观中的健身娱乐设施，地面设置安全地胶，安装牢固，应设置器材使用须知告示牌。3.4 绿植3.4.1绿化品种的选择应便于养护，适宜当地气候条件，以乔木、灌木类植物为主，茂盛期长，成活率高。不宜铺设大面积草坪；3.4.2距有窗墙面5m范围内不宜种植大型乔木，窗前绿植不能影响室内通风采光；3.4.3监控、路灯设置应与车行道树错开。宜用探出式灯杆；3.4.4小区道路转弯处要保证视线通透，种植灌木时高度应小于600mm。主干道两侧宜有大型树木。3.5 水系3.5.1水系周边不宜种植易落叶和根须发达的乔灌木植物。水系底部不宜使用鹅卵石铺装，应保持地面平整。水系岸床设计应做好防渗漏措施；3.5.2不宜在小区内设置深度超过0.7m的水系。超过0.7m时水洗周边设有防护或警示，如达不到此要求应在水系周边设护栏，高度不低于1.2m；3.5.3小区内的水景、水廊尽可能连通设计，不宜使用水下景观灯。泛光照明不影响住户，不造成光污染。4.交通系统4.1 出入口4.1.1出入口在满足规划的同时，以两个为宜。每个住宅单元至少应有一个出入口可以通达地下车库。出入口人行道宽度不低于1.2m并留有坡度；4.1.2车库出入口宜直接通往市政道路。相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开。如设置为多个车库时可采用通道相连，尽可能减少小区内车库出入口并按人车分流设计；4.1.3园区出入口岗亭居中设置；4.1.4车库、自行车出入口设计采光顶棚。坡度8%的车道，宜考虑减震、防滑措施，车库坡道防滑条的间距不小于0.4m；4.1.5出入口均应设置带色环的限高杆并配置限高标示。 4.2 岗亭4.2.1保安岗亭宜采用浇筑式结构，岗亭门前设置遮雨棚；4.2.2岗亭内应配置暖气片及冷暖型空调并预电话、网络接口；4.2.3岗亭位置在车行线中间时，靠近车道两侧设置推拉门，前后两侧采用钢化玻璃窗。岗亭尺寸不低于：长3m宽1.5m高2.6m； 4.2.4岗亭位置在车行线一侧时，岗亭门面向车道，左右留有钢化玻璃窗。岗亭尺寸不低于：长3m宽2.5m高2.6m。4.3 围墙4.3.1围墙高度不低于2.2m，纵向1m范围内无攀爬支撑点；4.3.2铁艺围墙栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，采用铁板材料厚度不低于8mm。围栏顶部有防止攀爬装置；4.3.3实体围墙面层不宜使用浅色材料、石材、瓷砖作装饰；4.3.4围墙不宜做装饰造型及夜景照明。4.4 道路4.4.1车行与步行在空间上分开，形成两个独立系统，园区道路宜设计成环形单车道；4.4.2主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求、停车空间及回车余地；4.4.3园区行车道的路面宜采用沥青路面，不宜使用石材路面（尤其是车库出入口）。石材路面宜设计在非机动车道上；4.4.4机动车路面上必须使用重型井圈和井盖。重型铸铁或混凝土井圈，不得直接放在井室的砖墙上，砖墙上应做不小于80mm厚的细石混凝土垫层。主路采用石材作为装饰腰线时，路面装饰腰线上不宜使用装饰井盖，应采用铸铁井盖并用石材四周收口；4.4.5步行路应结合绿地、户外活动场地、公共服务设施设置；4.4.6双行线路面宽度不小于6m，单行线路面宽度不小于3m，通向各户、各单元的道路，路面宽度不小于2.5米；4.4.7园区内的访客车位，停车后要避开正常车道1.0m为宜，防止剐蹭。5.强电系统5.1 光源5.1.1建筑区域内的光源在设计时优先采用LED型节能光源。园区路灯宜考虑太阳能；5.1.2电梯前室、单元大堂等装饰照明不宜使用射灯。5.2 控制5.2.1公区照明宜按区域、楼层、设备类别等单独控制并有独立计量；5.2.2楼道灯具安装距地应低于3m，公共区域照明灯具，高度低于4m，利于维修；5.2.3二层以上电梯前室、楼道采用人体红外感应开关（延时时间60180s可调，感应距离3m，感应角度115）进行控制，开关宜顶棚安装，水平距离灯罩边200mm；5.2.4车库维修电源按50m间距设置220V/16A五孔检修插座且有单独控制回路；5.2.5主出入口、园区干道或业主活动相对集中的广场等处设置节日或园区活动电源，容量一般为380V/1020kw。主出入口宜设计在岗亭内；5.2.6业主电表箱宜设置公区明显位置，方便业主充值、查询；5.2.7室外雨水提升泵控制箱的安装位置应考虑雨天设备操作安全。5.3 应急照明5.3.1中控室、安防系统、程控电话交换机、电话光端等应配置UPS电源并满足2小时使用；5.3.2客服接待中心设置应急照明，放电持续时间不低于90分钟；5.3.3集中商业商铺应急照明电源与备用电源分开设置，双电源转换设置在商铺内；5.3.4设备机房单路供电时要设置应急照明或者采取双路供电。6.智能化配置6.1 总体设计6.1.1安保智能化一般可配置户内报警、视频监控、红外周界、停车场管理、门禁系统、可视对讲、巡更系统、电梯五方对讲等并与中控室联网；6.1.2网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统；6.1.3设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中控室联网；6.1.4智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品；6.1.5电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。6.2 户内报警6.2.1软件即时（延时2S）显示户内报警信息并声音提示；6.2.2报警时弹出户内相关信息；6.2.3户内报警控制器一键布防、密码撤防，软件并有记录；6.2.4软件支持报警控制器在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示）；6.2.5软件数据自动备份、恢复、报警记录自动覆盖；6.2.6高档住宅宜考虑安防系统的配置及扩展功能。6.3 视频监控6.3.1摄像机实时监视，录像存储不少于30天；6.3.2能自动或手动切换，在画面上应有摄像机的编号、地址和时间显示；6.3.3报警发生时相关监视视频闪烁提示并同时弹出全屏显示；6.3.4主机支持视频移动侦测、摄像机画面丢失报警；6.3.5软件支持按时间、通道查询录像信息及在第三方电脑使用播放软件能显示地址和录像时间；6.3.6监控设备应具有夜视功能，功能不具备时应设置辅助发散光源；6.3.7园区出入口、交叉口、围墙、地库等重点部位多采用动点设备，电梯轿厢、楼层、设备机房（如水泵房、高压配电室）等采用定点设备；6.3.8支持各类报警、实时及录像信息上传； 6.3.9支持不少于30台的以太网联网，支持双码流网传；6.3.10中控室监视器选择专业纯平监视器。6.4 红外周界6.4.1报警时联动打开对应围墙探测灯和弹出对应摄像机画面；6.4.2围墙高度不宜低于2.2m，技防与物防安装间隙不大于0.4m； 6.4.3软件即时（延时2S）显示周界报警信息（报警编号）并声音提示；6.4.4报警时弹出电子地图信息；6.4.5软件布撤防、旁路防区，软件并有记录；6.4.6软件支持报警模块在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示）；6.4.7软件数据自动备份/恢复、报警记录自动覆盖。6.5 停车管理6.5.1软件实时显示车辆进出信息及图片；6.5.2车库设集中收费亭及收费电脑，收费系统图像具有抓拍功能，进口自动取卡、出口自动吞卡。住宅临时卡由人工收/发卡，出场时固定卡自动开闸，临时卡确认后手动开闸；6.5.3系统具有语音提示、LED显示、人工图像对比功能；6.5.4一卡一车，防重入功能，出入口有防砸车装置；6.5.5刷卡距离不低于800mm，道闸起杆到启杆完毕2S，刷卡到启杆完毕4S；6.5.6道闸具有防抬杆、杆臂一体化、带准确平衡系统；6.5.7终端机支持信息处理功能。6.6 门禁系统6.6.1园区门禁系统、停车系统的通讯协议应兼容可实施园区一卡通；6.6.2软件实时显示并记录各出入口刷卡信息，能按时间、卡片、人员查询历史信息；6.6.3对卡授权、发行、挂失、解挂、补发、更换、回收，录入和删除，以及查询持卡人的相关资料；6.6.4门禁卡片采用IC或远距离卡，刷卡距离不小于100mm；6.6.5从楼梯、电梯前室通往屋顶的防火门，应设置门禁系统。6.7 可视对讲6.7.1主干线IP到单元/单元进户为总线形式；6.7.2管理主机具有信息发布功能；6.7.3各门岗门机和管理机可以同时呼叫不同单元总线住户；6.7.4对讲话机断线、短路断电及数据线路不通时可以在线检测、自诊自检功能；6.7.5蓄电池满足户内对讲及报警停电后继续使用24小时；6.7.6信号分支器具有隔离保护功能； 6.7.7对讲分机、信号分支器一个项目预留3套备品备件以满足维修替代使用；6.7.8系统具备屏蔽住户分机呼叫管理中心功能；6.7.9联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。 7.给排水系统7.1 给水7.1.1小区给水泵房宜采用生活水箱加变频供水方式；7.1.2屋顶补水水箱应具备超高及低位报警功能；7.1.3水泵房、制冷机房、屋面冷却塔和湿式报警阀等应在房间内或附近设置取水点；7.1.4消防信号碟阀和水流指示器、消火栓环状管网阀门宜设置在公共区域；7.1.5管井内阀门的安装位置，在管井门开启后的可视范围内，上下管线错开200mm左右，留有维修空间。严禁阀门设计在管井门底边靠下或靠内侧一方；7.1.6车库每层设置保洁取水点且墙柱立面1.2m1.2m处贴瓷砖，给水管径不低于DN20。100m以内居中设置，大于100m的车库间距6080m设置。7.1.7 消防、生活等给水管路采用直埋方式时，管路底部覆土要使用灰土夯实或设置管沟，覆土深度应满足当地气候要求；穿过设备夹层的，夹层空间要满足维修操作条件。7.2 排水7.2.1出入口车道设置不少于两道截水沟，第一道截水沟设计150mm高反坡段,防止室外水漫流进车道内。雨水量较大的地区做适当增加截水沟，排水沟采用混凝土浇筑；7.2.2压力排水系统应具设置超高、低位报警装置，压力排水系统不宜设计在业主产权范围内；7.2.3车库雨污井采用防臭井盖，井盖上应设置提升着力挂件（或孔），泵坑深度大于1.2m的必须设计爬梯；7.2.4与设备房相连的管沟应采用防渗水和返水措施（综合管沟、电缆夹层等处需找坡处理并设置集水坑）；7.2.5消防末端放水阀应设在公区有排水的位置；7.2.6高层建筑的消火栓管网应在最顶处应装自动跑风和压力表；7.2.7电梯底坑设置排水口，引入就近集水坑，通过提升泵二次排放；7.2.8楼顶屋面无论是上人屋面还是非上人屋面在做完防水后，应在防水层上面铺砖或增加抹灰层，避免防水卷材曝晒后起鼓、开裂；7.2.9每层电梯口应做成做高差不低于30mm倒坡地面。8.生活配置8.1 商业8.1.1配套设施的确定，如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰；8.1.2配套设施要独立管理，出入口单独面向小区外，如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开；8.1.3商业外墙装饰面在设计时要统一广告牌的位置、尺寸并预留电源接口；8.1.4配套设施用水、用电、用气等应采用独立卡式计量仪表；8.1.5配套商业根据服务半径考虑配置保洁间及公共卫生间。其中保洁间面积不小于4m2、设拖布池、5孔插座、照明等。公共卫生间地面贴防滑地砖，大便器以蹲便器为主，蹲台台面应高于蹲便器的侧边缘，冲洗采用自动感应或脚踏开关，室内优先考虑自然通风；8.1.6 商业室外照明不宜使用地埋灯。8.2 垃圾房（生活垃圾中转站）8.2.1位置：8.2.1.1垃圾房应避免主要人流方向，且应考虑夏季风向影响，选择主导风向的下风口，宜设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置（最好设置在小区的边缘和市政路的接口处直接对小区外围及小区内分别开门，外围至垃圾房门处道路宽度不小于3米并考虑垃圾车的回车场地），周围宜种植乔木植物；8.2.1.2垃圾房产生的异味不宜影响住户，应尽可能远离民居，与居民区住宅最小距离不得小于10米； 8.2.2面积：垃圾房的面积大小与小区实际情况相匹配，面积不低于50m2（尺寸长10m宽5m），回车场地面积不低于50m2；8.2.4配置：8.2.4.1应设置清洁给水龙头，配1.5寸独立计量水表，垃圾房室内设置排水沟；8.2.4.2应设置独立计量电表并配置电箱，照明应采用防爆灯具。供电容量不低于380V/20A；8.2.4.3垃圾房内宜设置消毒、杀虫设施；8.2.4.4垃圾房宜配置电动卷帘门，朝小区外侧开启，设置非敞开式通风口。8.2.5注意事项8.2.5.1垃圾房不宜设计在地下车库；8.2.5.2垃圾房门口路面不宜使用石材路面。8.3 生态环保8.3.1住宅区内无污染环境的生产性经营性项目，周边应无直接或间接严重影响住户的污染源；8.3.2宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术；8.3.3垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类方式收集，垃圾处理宜采用垃圾压缩方式；9.暖通系统9.1 暖气9.1.1住宅内设有地下室时，地下室的采暖系统应与地上建筑采暖系统分开设置，房屋有产权时每个独立房间配置独立阀门；9.1.2公共区域供热管道垫层深度不低于50mm；9.1.3空调风管及吊顶内的排烟管采用空心玻璃棉保温，冷冻和冷凝水管采用橡塑保温；9.1.4屋面上的冷却水管采用橡塑保温，同时用镀锌板做外防护；9.1.5车库排风井宜在公共景观、楼栋山墙，并弱化处理，避免对住户影响。9.2 燃气9.2.1住宅内燃气设备（如燃气热水器、燃气采暖炉等）排烟管道要和厨房燃具上的排油烟管道分开设置不得混用；9.2.2高层住宅建筑及地下室、半地下室用气房间应设置燃气浓度检测报警器，且每户燃气表前的管道上设置紧急自动切断阀；9.2.3燃气表的预留位置，便于充值检修；9.2.4住宅内各类用气设备应使用低压燃气；9.2.5住宅区的调压箱设置在公共区域，严禁设置在业主私家花园内。10.设备机房10.1 位置10.1.1同一个物业管理区域，中控室和消防控制室考虑日后的维修及运行管理应合为一处，位置选在小区相对居中位置。如必须分开设计时，应设置一个总中控室，其他区域控制器信号联网至总中控室内；10.1.2重要设备房，如配电室、发电机房、集中空调机房等不宜设置在最底层，必须设置在最底层时设备房地面应高出房间外300mm以上；10.1.3水泵房、空调机房、稳压泵房在设计中需考虑降噪处理；10.1.4公用设备设施（如公区水表、车库通风井、天然气调压箱、配电箱等或室外消防栓、污水泵等）不能安装在业主产权范围内。10.2 配置10.2.1中控室地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板并配置空调；10.2.2设备房地面应采用普通防滑地砖。有水设备房间应设置排水沟及铸铁箅子。10.2.3生活水泵房墙面贴白色瓷砖至顶，瓷砖尺寸不大于300mm600mm； 生活水泵房不得有消防水、中水、污水管路通过；水管路有保温隔热设计；10.2.4有通风要求的设备间必须安置金属防鼠网，网孔尺寸不大于1010mm。同时电梯机房通风窗外设遮雨棚；10.2.5强弱电竖井、水管井门配置通开锁。第二部分 施工建设阶段1.施工介入1.1介入时间1.1.1物业工程管理部会根据项目施工的时间节点现场巡视外，在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，时间上大致在竣工验收前35个月；1.2关注要点1.2.1了解项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控；1.2.2从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。1.3介入程序1.3.1成立介入小组，一般23人，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接，及时回复物业的建议；1.3.2介入小组按照施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决；1.3.3对施工现场发现的问题分类汇总后以书面形式呈报给地产相关部门，并跟进所呈报问题解决情况；1.3.4物业定期参加地产组织的项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。2.介入内容2.1 地下室2.1.1防水施工基坑中不应积水，如有积水，应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工；2.1.2采用防水混凝土结构时，严格按照设计要求计算混凝土的配合比，底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时，应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后，墙体只允许留水平施工缝；后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等)；预埋件的埋设应严格按规范施工；养护时间和养护方式应严格监控；2.1.3采用水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角；刚性多层作法防水层宜连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。2.3 回填土2.3.1回填土质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道，使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工。2.4 楼面、屋面砼2.4.1钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按规范施工，其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题，均造成以后楼板的开裂，特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作，以免出现露筋现象；2.4.2砼浇注：鉴于物业常见质量问题，物业介入人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理，有剪力墙结构的亦为重点监督。2.5 装饰2.5.1内墙面及天花板：内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。应注意砂浆的搅拌均匀，以免造成墙体饰面开裂，墙体与砼梁、柱搭接处，最好加设砂布等材料后再抹灰；2.5.2地面：厨、厕地面，作为湿区应重点监理，注意砂浆密实及查坡泄水。2.6 门窗2.6.1木门与墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。2.7 给水2.7.1给水管道穿越道路部位的埋深不得小于700mm；2.7.2地下式消防水泵接合器顶部进水口或地下式消火栓顶部出水口与消防井盖底面的距离不得大于400mm，井内应有足够的操作空间，并设爬梯。井内应做防冻保护；2.7.2压力管道试验压力如设计无要求时应为工作压力的1.5倍，但不小于0.6MPa；2.7.3给水立管装有3个或3个以上配水点的支管始端，均应安装可拆卸的连接件；2.7.4水表应安装在便