顺驰胶州市蓝水假期项目操作手册.doc

蓝 水 假 期项 目 操 作 手 册2008 年 4 月 5 日 版目 录项目篇一盛福村地块可实施性(前期)31-1经济状况分析41-2人口状况分析41-3城市规划分析41- 4房地产开发情况5二、区域政治经济及文化环境分析52-1政治环境分析52-2经济环境分析72-3文化环境分析8三、区域房地产市场分析（2004.11）93-1胶州房地产开发历史及趋势93-2竞争项目分析103-3综 述13四、项目地块说明144-1规划144-2建筑154-3公建设施154-4环境15五、项目沙盘口径15产品篇一、 产品形式19二、 户型特点192-1 A户型202-2 B户型202-3 C户型202-4 D户型212-5 E户型212-6 F户型22三、 房屋建筑的六大步骤22四、 产品品质方面的三大优点23五、 交工标准24客户篇一、 温馨卡录入统一标准24二、 温馨卡的填写要求25三、 当地客群分析26统一口径篇（27-35）流程篇一、 现场销售基本流程36二、 工作交接流程45三、 销售现场新员工培训流程47岗位职责篇一、 销售现场职能细分50二、 员工行为规范54三、 销售员基本要求55四、 优秀销售员的定位与基本素质55考核指标篇（61-67）模板篇（68-77）战略篇地产三年战略山东公司三年战略年份销售回款利润率年份销售回款利润率200575亿15%20058.5亿10.80%2006150亿17%200624.08亿17%2007280亿18%200780亿18%05年山东公司各项目指标项目销售回款利润率整体利率高唐2.22亿13.60%12.15%胶州4.39亿12.20%18%济南1.9亿4.30%15%项目篇第一部分：盛福村地块可实施性（前期）1、经济状况分析：城市经济类型1) 历年国内生产总值对比 通过对胶州市近四年的国内生产总值走势，胶州近年的国内生产总值基本保持15%的增长速度，加之近年青岛经济的带动，预计2005年胶州市国内生产总值将突破200亿元大关，城市发展潜力巨大。从胶州市人均GDP增长情况来看，2002年胶州人均GDP为19859元，2003年胶州人均GDP为22579元，增长幅度13.7%。2002年各项经济指标与天津市各郊县对比表：宝坻蓟县武清汉沽胶州市国内生产总值(亿元)87.50 86.70 100.73 18.85 151.3人均GDP(万元)1.351.081.25 1.121.99通过与2002年天津各郊县的经济状况比较，胶州市占有绝对的优势，城市整体经济水平较高，城市增值空间较大。2) 2003年胶州市产业结构对比情况：通过胶州2003年的产业结构对比情况，胶州市的经济结构逐步调整优化，产业结构逐渐趋于合理。通过第二、三产业的高速发展，大大提高了城市的承载能力及可持续发展的能力2、人口状况分析：人口结构及生活情况：胶州市总户数234263户，总人口76万余人，其中非农业人口15.3万，城区常驻人口30万。社会劳动者52.2万人，其中第一产业从业人员10.8万人；第二产业26.6万人（工业20.8万人）；第三产业14.7万人。2003年，胶州市城市居民人均可支配收入8561元，城乡居民人均存款7036元，在岗职工平均工资10720元。3、城市规划分析：城市规模1) 地理规模：胶州市总面积1210平方公里，其中城市建成区面积30平方公里。从胶州的近期规划来看，胶州市在老城区的东南部建设新城区。新城区的总用地面积为10平方公里，主要分为行政中心区、教育科研区、金融商贸区、生活综合区和生态绿化区等五个组团。 新城区按照“标准现代化、建设市场化、融资多元化、速度深圳化”的要求，塑造富有自然韵味和时代气息的城市景观特色。从新城区的用地情况及规模的来看，总用地面积9.7平方公里，一期（行政文化中心）总用地面积为3平方公里，其中行政用地40万平方米；住宅、商业金融综合用地 113.9万平方米（其中，一类住宅用地 31.5万平方米；二类住宅用地 50.3万平方米；写字楼用地 13.7万平方米；商业用地 18.4万平方米。）（上图较为模糊，参照基础平台的胶州招商手册）2 行政划分：胶州市地处黄海之滨、胶州湾畔，是山东半岛连结内陆各省市及进出青岛、烟台、威海和通往青岛港、黄岛前湾港的重要交通枢纽。1987年2 月经国务院批准，在青岛地区第一个撤县设市，成为山东省第一批15个沿海开放城市之一，连续三届跨入全国综合实力百强县（市）行列，山东省首批小康县市，并被命名为国家卫生城市,国家环保模范城市。全市现辖13处乡镇5个街道办事处。4、房地产开发情况1）、土地的供应量及供应价格2001年土地上市量143亩左右，总土地款3782万元；2002年土地上市量832亩左右，总土地款13304.35万元；2003年土地上市量167.4亩左右，总土地款3658.6万元，当年主要为土地储备过程；2004年土地计划上市量600亩左右。7月中旬，新城区74亩土地上市，最终以1705万元成交。2005年土地计划上市量为500-600亩左右。2） 政策法规通过与当地政府部门接触，该地区的土地政策，行政收费等均有可以运作的空间，决定权为当地市政府。在商品房的销售方面，当地的政策为完成总投资的25%，方可以发放销售许可证，通过对该区域项目的调研，获得土地后就可以内部认购，一般订金为3-5万（订金金额没有明确规定）目前市场上共有多家开发商，其中不少家比较有实力，主要为寰宇、天泰、中房等。胶州在建及已建成项目中，较有代表性的有：翰林苑、金色家园、中房花苑,其主要集中在新城区，档次相对我们项目来说较低。第二部分：区域政治经济及文化环境分析1、环境分析:胶州招商的优势：A、 区位优势：#项目外部情况该地块位于胶州市新城区，在新市政府东南方，在城市主干道-海尔大道东侧。四至道路：南到吉马不锈钢公司，北到盛福村居民点，东到法家庄，西到海尔大道。四面景观：南侧为吉马不锈钢公司，将来规划在地块南侧外为一条道路。北到盛福村居民点，将来规划为住宅小区。东到法家庄，将来规划为一条城市主干道。干道东侧为规划中的东湖生态园。西到海尔大道，在海尔大道西侧为正在销售的新城高端项目诺贝尔山庄。该区域由于属于城市规划的新城区住宅区，故管线配套设施齐全。其他如商业配套正在逐步完善中。在该地块北侧，正在修建一条直通城阳区的干线，使得该区域优势更加明显，区域发展空间更大。#项目内部情况该地块政府承诺净地上市，目前地上物包括：70个坟、一个约360平方米的水塘、一个木材加工厂。但政府许诺在上市前将以上地上物全部搬迁和平整，保证完全净地上市。第三部分：区域房地产市场分析一、 区域房地产发展现状1、 区域房地产发展历程胶州市早期房地产开发集中在老城区，多为胶州当地较小的开发商，项目水平只是鉴于居住，没有真正的封闭小区及整体规划布局。胶州房地产开发的萌芽是在2000年初起步的，当时胶州市政府在城区的东南方规划了10平方公里的新城区，随着新城区的逐步建设，在新城的西南方向开发了第一个项目，该项目当时的售价为800元/m2，主要购买人群为当地政府机关人员。近两年，随着新城区建设的不断完善及青岛市区土地的逐渐渐少，越来越多的青岛当地开发商向青岛周边区域发展，由于胶州较好的经济状况，胶州的新城区成为众多房地产开发商的新宠。在01年末，胶州土地市场掀起了一个小的高潮，土地价格普遍较低，集中在10万/亩左右，商品房价格在900元/m2左右，小区的品质有了明显的提高。03年市胶州房地产价格飞涨的一年，由于青岛房价的屡创新高，越来越多的青岛居民选择胶州置业，使得胶州的房价从1100元/m2上升到1700元/m2。04年随着市场的发展，胶州房价不断提升。截止到今，胶州商品房销售项目的均价为2000元/m2左右。胶州市的房地产市场按区域可以分为老城区及新城区。老城区的房地产开发主要为旧城改造，主要都集中在市中心周边。新城区的商品房项目多集中在新市政府的南侧，项目销售情况较好，产品形式多样，销售均价为2100元/m2左右。通过对当地的房地产开发水平、城市的发展方向及13平方公里的东湖项目的了解，确定胶州市房地产的发展方向为城市的东南方，并具备较大的升值潜力。2、 区域房地产市场规模胶州市房地产开发情况 (平方米)年度施工面积新开面积 竣工面积销售面积销售额（万元）2000114519068917238281328425227824200118870948643785192035057445377020021722809610205728125705663594672003169963981207474533369761281289单从施工面积看，胶州近年的施工量较高，但从胶州近年的已入住项目及在售项目看，空置率较少，这说明该施工面积含有其他房地产开发形式。另外，通过对胶州市近年的房地产的开发情况分析，该区域近两年房地产的开发情况及销售状况基本处于稳定状态，但销售价格上浮38.2%。这说明当地具有较强的购买力及上升潜力。3、 主要竞争对手情况通过对胶州的市场调研，目前区域市场的主要开发商为： 青岛宝克比华丽房地产开发有限公司2003年在胶州新开工房屋面积42618m2，04年结转67456m2； 青岛东苑置业有限公司2003年在胶州新开工房屋面积22000m2，无结转； 青岛中房集团股份有限公司，国家一级开发资质累计总投资近30亿元人民币,累计开发总面积近300万平方米，青岛市级信誉企业。2003年在胶州新开工房屋面积94000m2，04年结转90000m2。 青岛环宇房地产有限公司， 2001年通过质量管理体系认证；2002年、2003年相继被评为“青岛市放心房”销售单位，2003年被评为“中国（青岛）文化地产运营商”；2003年翰林苑被评为青岛住交会推荐名盘、中国房地产协会“健康住区”。2003年在胶州新开工房屋面积100000m2，04年结转75000m2。4、 典型参考案例分析通过对胶州房地产市场的调研，胶州现有商品房主要集中在新城区和老城区，项目特点及客户群由于区域原因略有不同：胶州新老城区房地产市场对比区域新城区老城区项目水平新城区项目均为02、03年建设，开发商更加注重社区概念及产品品质，从项目的宣传推广来看，开发商更加注重对项目的包装策划。老城区的项目多为前两年开发，多数项目只局限于为居民提供住宅，并没有较好的规划及管理项目售价均价为2300元/m2左右，价格提升速度较快，并有较大的提升空间。均价为1800元/m2左右，价格提升速度较慢，有一定的上升空间。产品定位产品形式丰富，房型多样，复式错层等房型在各项目中均有体现，项目的整体规划有一定的提高，在一些项目中有小面积的水景出现。项目配套设施齐全。主要为多层住宅，户型设计落后，面积偏小。项目的整体设计落后，大部分仍采用传统的“火柴盒”式建筑形态。新开发项目内有一定的景观规划，但仍以硬覆盖为主，抬地较少客群定位新城区域客群主要由部分构成：胶州本地居民，韩资企业朝鲜族员工，青岛客户主要由胶州本地居民构成需求特征小区品质和户型设计要求较高：朝鲜族偏好地板采暖及大面积卫生间和厨房，面积集中在120m2左右，150m2以上的住房也有需求；青岛人对小户型有一定的偏好，面积在70-100m2，总房款为25万元左右。储藏室的需求并不强烈；对于车库，区域内项目多数为停车位，带有车库项目较少且比例不高，基本在20%左右。老城区的客户群多为当地居民，随着整体居住意识的提高，居民也开始关注房型设计及物业管理，热销户型多集中在90-110m2销售状况项目多数为停车位，带有车库项目较少且比例不高，基本在20%左右由于产品及推广的制约，相对于新城区，老城区房子销售速度较慢。2）竞争项目的基本资料对比：新城区楼盘金色家园开发商青岛大有同人置业有限公司位置胶州行政文化新区福州南路与澳门路交口占地面积9.2万平米建筑面积8.9万平米容积率0.96绿化率楼座数共30幢，分三期开发，一期9幢全部位多层，二期12幢多层，3幢SOHO公寓；三期为6幢小高层层高2.9米楼间距最近处为26米层数多层为5层、5层半；SOHO为4层；小高为10层主力户型90100平米的二室；100135的三室户型特点全部明厅，明厨、明卫；卧室外飘窗，阳面厅为落地阳台价格一期，一层价格22002300；三层价格25002600元/平米；二期具体价格没定；预计比一期高100200元/平米配套1、双色塑钢中空玻璃2、入户防盗门；楼宇可视对讲；门禁系统3、多层门厅和楼梯铺花岗石板4、设有避雷设施5、分户计量设计，采用碳钢暖气片6、预留太阳能热水器给水管道7、小区周边设有防范报警、视频监控和电子巡更系统8、每户设置紧急报警按钮，煤气泄漏探测报警器9、一层设有红外线立体探测报警装置开盘时间一期去年10月；二期今年3月28认购，5月正式开盘；三期预计今年下半年开盘入住时间一、二期同时入住，今年12月贷款银行青岛工行贷款要求七成30年，按揭、公积金、组合均可；时间较长，要一个月才能办完优惠贷款没有，一次性优惠2费用暖气费80元/平米；煤气费2600元/户；契税办产权时交车库储藏室有车位，价格未定备注整个小区分为“春晓”、“夏梦”、“秋实”、“冬暖”四个组团；小区临街一侧为商业网点房，现售楼处即在此装修，一层接待客户，二层做样板间，面积90多平米的二室；现一期所剩房无不多，已售出95%；顶层复式一般送南北2个露台。优势：地理位置，东边是胶州一中，北边不远是市政府、三里河公园，四边是规划的立群超市. 产品形式：多层、高层，不同面积区间，定位特别的SOHO公寓，容积绿、楼间距、完善的配套设施，销售人员为公司人员，普遍素质良好，这是周边其他项目尤其不能比的劣势：没有车库，价位在新城区现有项目中是最高的二期，15个楼盘，3月28日，接受预定，第一次认购10个楼栋，据了解预定情况不错，定金10万元，可退，但是价格未定，居销售人员说，是等着蓝水假期定价，完后做相应涨价，准备5-1正式开盘，销售。东边是胶州一中，2期的soho部分定位在一中的学生，面积分为30，55两种优势：地理位置，西边是胶州一中，东边时实验小学和幼儿园，西南面多伦多中学，北边不远是市政府、三里河公园，东边是规划的立群超市. 产品形式：多层、高层，不同面积区间，根据市场需求，推出胶州特色的SOHO小户型公寓 容积率、楼间距、完善的配套设施， 销售员的良好素质，销售技巧，这是周边其他项目尤其不能比的劣势：没有车库价位在新城区现有项目中是最高的新城区楼盘香港花园开发商青岛海利来置业有限公司位置胶州市香港路与福州路交口占地面积建筑面积容积率绿化率楼座数分二期开发，全部为多层住宅；一期12幢楼；二期12幢楼层高2.8米楼间距层数主力户型户型特点一层全部为车库，顶层送阁楼；阳台补封闭价格一期价格二楼2480（上周四刚上调300元/平米），楼层差价在80100元/平之间，二期开盘时设定价格比一期低50元/平米（优惠促销）配套物业开盘时间一期去年；二期今年5月开盘入住时间一期今年5月入住，二期10月入住贷款银行胶州建行贷款要求胶州本地公积金最多贷10万15年；青岛的最多贷30万；按揭、公积金、组合均可；首付四成优惠没有费用暖气费80元/平米；契税办产权时交车库/车位储藏室购房必须连带车库，每个610万不等，根据面积确定；备注小区中间有一条商业街将整个项目分为南北二区，在小区的东侧有一个配套小学；整个项目分二期开发，一期所剩余房不多优势：没有劣势：层高较低，强迫每一户必须带车库；二期价格低于1期，使老客户有不好的感觉，销售水平较低新城区，地块旁边楼盘 盛福山庄开发商青岛市盛福位置东领海尔路，北依香港路占地面积占地面积200余亩建筑面积13万平方米容积率绿化率41.3楼座数一期9个楼座，分a,b两区，层高楼间距a区24, b区29层数a区5个楼座5层带阁楼，b区4个楼座6层带阁楼主力户型a区都为77到93的两室，b区都为131，144的三室户型特点一楼车库，网点200-300平两层三层一齐卖，顶楼阁楼，单独卖，无产权价格起价1680元，阁楼800没有产权，均价2000左右，网点均价3600配套物业地面水泥拉毛，普通灰强，塑钢窗，楼梯间铺大理石，不锈钢扶手，单元门设电子对讲门，外墙图优质涂料，小区智能化监控，如互设防盗门，双气、有线、宽带、电话到户，储藏室门铁门。开盘时间现在还未正式对外开盘，但已正是销售，准备9月份与二期一起开盘入住时间1期10月份入住，贷款银行先做了农村信用社后联系胶州工商银行贷款要求按揭，没有和建行联系所以不做公积金优惠费用车库/车位储藏室车库2800元/平米备注一期主体封顶，销售率达到70%，两个面积区间的房，小面积的销售情况较好，剩余基本为大面积的三室。二期准备全部上小面积的房型，最后可能会有小高层。客户群体包括：政府机关投资者或青岛投资者、附近工业园员工，还有部分温州炒房团，银行从去年10月份开始销售至今只放过两次款。今年4月份会再次放款，工行回款速度较慢，为分批放款，优势：价格最低，具有升值潜力 面积小，满足中低收入者的需求劣势：小区配套相对不完善，炒房的气氛太高，不适合居住胶州老城区楼盘东苑绿世界开发商上海东苑置业位置兰州西路505号占地面积占地200亩建筑面积总12万平方米容积率绿化率楼座数层高3米楼间距层数5，6主力户型88-100套二，130-141套三户型特点储藏间必须买，无小院价格一期已售完，二期多层不分角，1层1860，3层2010配套物业封闭式物业管理，24小时保安电视监控录像，红外对设电子巡更，分户独立采暖，解决生活热水，管道燃气入户，车库1：1，可是对讲单元门，配套全部免费。开盘时间二期04年10月入住时间2006年4月贷款银行中国银行贷款要求公积金，按揭优惠一次性付款优惠20元/平米费用契税，保险，公正，抵押车库储藏室车库2300元/平米备注一期的产品都已经售完，虽为上午暗踩，但看房订房的人较多，不需要交订金，但是可以登记订房，但要几日之内交清首付，不然房子就会被卖掉，有5个销售及管理人员，虽然销售人员水准不高，但客户仍然较多，三期开小高层，二期的房将在明年4月份入住，位置、车库配比率。劣势：户型较差，产品形式单一。1、价格，胶州市场大多数项目都准备在4月初涨价，幅度可能在50-100，并且大部分项目时刻关注蓝水假期的进展，认为我们开始认购销售的时间就该是他们提价的时间，市场项目规模都不是特别大，不同的项目在年中都会有新的产品上市，但能和我们形成竞争力的基本只有金色家园。2、新城区项目普遍楼间距都不是很大，配套也不是很完善，但车库、车位的配比率较高，产品形式主要是多层，虽然很多项目都规划有高层，但到现在为止销售比较成功的只有翰林苑，其余项目高层的销售情况都很一般。3、银行贷款方面：除盛福山庄之外都可以做公积金，最多10万15年，按揭7成，但是据调查回款速度都在1个月之外，回款较慢，这是我们在今后的工作中绝对不允许的。4、物业方面：其他项目基本没有很好的物业公司，顺驰物业将是我们竞争的一大优势，据了解胶州市的项目除了翰林苑，其他项目均没有地暖，韩国人买房据说一般都要地暖，所以，在韩国人的市场方面蓝水假期是比较有竞争优势的。5、优惠方面：贷款基本没有优惠，但一次性有也不是很高（金色家园2，东苑20元/）6、即将开盘：金色家园，二期，15个楼盘，3月28日，接受预定，第一次认购10个楼栋，据了解预定情况不错，定金10万元，可以退，但是价格还没有定出来，据销售人员说，是等着蓝水假期出价格，完后会相应涨价，准备5-1正式开盘。总述：从2002年初开始，在政府的大力支持下，当地的房地产开发商不断涉足商品房开发，外地开发商在胶州政府的招商引资下也纷纷涌入胶州房地产市场，经过短短二、三年的发展，到2003年底在建房地产开发小区几十个。对于胶州城市来说，除了是商品房开发量很大，新城区房屋空置率比较高，更重要的是各个小区产品定位基本雷同，项目定位、定价主要依据项目所处的地点，各项目整体的规划设计普遍较差，楼盘摆布方式单一；景观规划水平较低，档次层次不明显。但是胶州的地理位置也决定了他有较多的外来投资者，本地的人们也具有一定房地产投资的理念，现在胶州的房地产还是比较有市场的。包括由寰宇开发的、人们口碑良好的翰林苑，由于产品定为准确，档次明显，销售状况非常好。高档产品依然受到了人们的青睐，销售状况同比是各开发在售项目中最好的。所以，在现在胶州市同档次房地产市场状况下，我们前期高档社区、改善型住房的定位应该是准确的。综观胶州所有楼盘的开发商，大多只是国家二、三级资质的企业，在房地产开发的过程中很少对企业有过多的宣传，基本都是通过产品来拉升企业，有的甚至没有提到公司。整个胶州的市场基本已经成了这么一种状态，所以对于我们营销推广来说，是入乡随俗打产品来拉升企业？还是做Market Leader，引领和改变整个市场，通过企业来拉升产品是一种考验。通过对市场的接触，我们认为：企业实力对于消费者来说影响确实很大，但是，结合胶州的人们的消费观念，产品才是真正落地的东西，才是人们真正认可的东西。在胶州的人们对于我们的企业已经有了一定程度认识的情况下，下一步的宣传推广策略，从我们的角度来讲，应该把重点放在产品上，怎么很好的过度到产品上来是我们的当务之急。通过深入了解胶州各楼盘的前期以及现阶段的销售策略和促销方式，可以明显的感觉出当地房地产开发商营销手段上的落后。很多开发商在楼盘各楼层定价上很不合理，有的一层到三层的价格都是一样的，没有价格区别。有的销售时每楼层差价只有10-20块钱。在当地老百姓普遍不喜欢顶层的情况下，这种不合理的定价策略直接导致了多数楼盘的顶层销售情况非常不好。很多小区一期所剩的房子都是顶层的，而且销售难度很大。这种现象应该是我们在以后楼层定价中应该注意到的。同时胶州现有房地产开发商在促销手段上也非常落后，多数开发商的促销手段基本都是停留在买房送物的水平，基本上再没有别的新颖的促销方式和宣传手段，部分开发商甚至没有这种宣传的意识。当地开发商这种营销手段上的落后也在很大程度上影响了其的销售速度，使其销售的周期拉的很长，从而造成销售上的困难。但是我们也应该看到我们公司进入胶州以来，公司的这种宣传力度和宣传方式已经影响到了部分开发商，已经有部分项目开始在宣传上投入了一定的力度。还有从高唐各楼盘的销售过程来分析，多数楼盘是在施工达到一定的基础上销售上才有大的起色，像大部分楼盘接近现房的时候才有大量的客户购买，之前销售特别不好；有的没有施工时购房客户多数只是交了一千元定金，很少有人交首付，等到其开始大规模的施工时购房客户才开始交首付。这种情况一方面反映了胶州人民比较认务实，一定要看到实际东西才会有所动作，另一方面也反映了开发商操作水平的不高，不能通过各种方式有效的引导客户在没有看到实物之前对公司产品产生信任。第四部分：项目地块说明顺驰蓝水假期位于胶州市东南部，是上风上水的地方.东侧靠政府规划的东湖，东湖是政府在新城区的一个大投资计划，它面积为西湖的两倍，其建成必将带动周边地区的经济发展。北面是将修建的三里河东边部分。胶州市整体发展的趋势也是向东边新城区发展的,而我们地块正处于新城市规化的生态居住区, 地理位置得天独厚. 西靠海尔大道，海尔大道是通向青岛的必经之路，也为我们地块带来了巨大的升值潜力。规划：整体地块周边配套完备蓝水假期总用地373亩,总建筑面积24.7万平方米,小区容积率为0.99,建筑密度（19.2%），绿地率（45%），停车率（达到80%）以上。小区共49栋楼1800余户,一期760余户。建筑：社区建筑形式由七层带电梯的花园洋房三层联排别墅组成,产品形式有两室/三室/四室/平层错层跃层联排别墅首层带私家小院,顶层带阳光露台,产品形式多样,户型面积从99-190平方米,使各类客户都能挑选到自己满意的居所,户型设计采用了现代流行的大开间（客厅开间一般为4.2米），小进深(增加居住舒适度)的设计理念,使每户都能获得充足的采光,得到良好通风效果.公建设施：小区沿海尔大道一侧为总建筑面积15000M2的的商业街，建筑形式为三层，将来会有我们小区配套的高档会所、健身房、超市、休闲娱乐厅、咖啡厅、酒吧、洗衣房等商业休闲业态，使您不用离开社区就可享受到全面周到的生活服务，随时随地体会现代都市生活带给您的美好感受。现代都市人生活繁忙，生活节奏比较紧张，如何让自己紧张的心放松一下呢？小区内部设有2000平米的业主会所，它是高唐县内目前为止唯一的、设施最齐全的专属会所。上下两层设计，内部设有棋牌室、健身房、舞蹈厅、儿童活动室、乒乓球室、台球厅和半场练球室等,这是我们倡导的现代都市生活方式，让我们的业主随时随地享受运动带来的轻松惬意，使会所成为主业之间沟通交流的场所,其实生活并不仅仅在家中。环境：蓝水假期特聘请国际著名设计公司美国泛亚易道做景观设计，很多国际著名景观设计都是出自此公司执笔。蓝水假期整体规划采用组团式围合布局，小区内倡导简洁明快的空间感设计,使这里呈现着都市现代的生活理念,同时利用外环道路结构与环状的自然绿带,成组成团的布局，创造了丰富而有序的室外空间环境，也打造了一个新景观生态区，使每一个建筑、每一个人都能最大限度平等地共享自然,使小区的现代化园林显得开阔有序，而绿带纵贯环绕，也让人感到优雅，而富有生机。我们的景观设计风格追求异域的自然风情，强调空间层次感，通过蜿蜒的水系、高低起伏的人造坡地、，密植的树林、精致的铺装、突然闪现的小景、静动结合的叠水、气势恢弘的喷泉与简约的建筑、简洁的色彩变换，交相辉映。第五部分：蓝水假期项目沙盘口径您好，欢迎来到蓝水假期接待中心。这就是我们项目的沙盘，首先为您介绍一下小区的方位。它位于胶州新城区，西临海尔大道，北依香港路，东北方向是政府正在修建的东湖公园，面积有两个西湖大，其建设周期为三年，而我们小区也要在两年到三年的时间内全部竣工，两者几乎是同步完成，同时在香港路的北面要修建三里河公园的下游部分，这为我们小区创造了良好的外围环境，而地块本身具有西高东低的特点，这就为我们设计层次感较强的景观创造了天然的条件，这是其他小区所不具备的特质。小区占地373亩，总建筑面积24.7万平米，总规划户数为1800户左右，分三期开发，一期为21栋楼，约740多户。小区容积率为0.99，一般多层住宅的容积率做到1舒适度就很高了，而我们小区在包含高层、小高层的情况下容积率只有0.99；小区建筑密度仅为19.2%，五分之四多的地都用来做景观，楼间距国家规定是1：1.5，而我们做到1：1.6的比例，最大38米，最小也30米以上，充分保证了采光效果，这不是一般开发商可以做到的，只有我们这样全国性的开发商才有实力、有魄力来做到这些。这样低密度的住宅为业主创造了高舒适度的居住空间。在停车方面，考虑到私家车的拥有量越来越大，我们做了地下、地上两种停车方式，基本满足一家一个停车位的需求，而且不论地上还是地下停车，从停车位到家基本不超过一栋楼的距离，既方便停车，又不会让您感觉到疲劳。从小区的整体布局来看，可以简单说成两湖、两路、两环道，布局简洁。两湖指由景观大道分成的南北两湖。两路即东西向的景观大道和南北向的林荫路，景观大道入口处花岗岩石钉、压膜混凝土铺设，宽为18米，形成开阔的围合式广场，道路两侧种植法国梧桐，并在湖水的连接处设计了装饰性木桥，再加上地势的坡度，就降低了人的视觉疲劳。林荫路两侧种植梧桐、雪松等。两环道的设计直通、便利，突出的则是人车分流的人性化设计。在建筑上我们地势优势体现得更为明显。3层的叠拼、7层带电梯的洋房和9层、10层的小高层，高低不同，层次感强，配以超大楼间距采光、通透性好。从西南看整个小区可以说一览无余，尽收眼底。从东北看则体会的是小区设计的层次性，所以从每个角度都会有不同的体验，正所谓横看成岭侧成峰。在楼体的外檐设计上，体现的是建筑的灵活性，封闭与不封闭的搭配，既让人觉得灵活有情调，又加大了采光面积。在海尔大道一侧我们设计了一万五千平米的商业街。商业街是独立于小区之外的，这样就避免了区外的人随便进入社区，前面设计了大量的停车位，利于汇聚人气，形成良好的商业氛围，在商业街的后面我们设计了叠水景观，这样就做到了休闲、购物、娱乐于一体。商业街加上50米的绿化隔离带最大限度的降低了海尔大道给业主带来的噪音影响。景观方面：我们的景观是由全球第一的景观设计公司泛亚易道设计的。澳大利亚的悉尼歌剧院、美国的迪斯尼乐园、天津蓝水假期一期等等都是泛亚易道的成功之作。在这次的景观设计上以水的多变性及水的特质为主题，为我们阐释了“品位有湖的生活”这一居住理念。您看到的蓝色部分即我们小区内三万平米的人工湖，由景观大道分为南北两区。两区的水各有特色。南区主要以浅水景观为主，这是水的源头部分，我们利用自然地势的落差做了层层的叠水，每个叠水池的落差大约一米，形成一个一个的小瀑布，创造出一种山间溪水的情境，同时水环绕在楼宇之间，充分体现了人、水、建筑的完美融合；北区则形成大面积的水景强势，2.56万平米的湖面给人特别开阔、霸气的感觉。在湖心位置我们作了一个叠水喷泉，这样就达到了水的动静结合，而且我们打破了传统湖岸线的概念，做成蜿蜒曲折的形状，达到自然清新的效果；另处水景为小区入口处的人工叠水，水中种植名贵的树种，达到水与树、动与静的完美结合，而且，您站在水景的这一点可以看到整个三万平米的湖面，感受一览众山小的胸怀。在湖岸景观方面，可以说步移景迁。观湖景台、观湖长廊、健身广场、太极场、儿童嬉戏场所等，每个景观节点都会带给您不同的感受，每个年龄阶段的人也都会找到适合自己的活动休闲场所，踏在鹅卵石铺设的路径上，漫步水边，配着优雅的背景音乐，让您充分享受亲水、健康的湖岸生活。而且我们的楼体为梯形排布，一般偏斜15度角，无论从采光还是通风，15度都是最舒适的角度，这样也最大限度得让更多的业主享受到湖景，既体现了建筑的亲水性，又达到了景观的均好性。在湖水的处理上，我们进行了多重的设置，推流式报器机，推动整个湖水的流动；多重循环管线的铺设保证水的循环；沉淀池、卵石层的过滤，保持水质的清新；生物山与1000-2000平米的水生植物带调节水内微生物，并投放一定数量的鱼类保持水的生态平衡,而且我们有天津蓝水的成功操作经验，在水的处理上绝对没有问题。在植物的选择上，我们保证小区三季见花、四季常绿。像小区入口叠水处，我们选择的是十棵名贵的银杏，它生长特别缓慢，生命较长，被称为植物里的活化石；小区内一般选择法国梧桐，虽是较常见的树种，但梧桐生长速度较快，在小区内会很快形成大面积绿茵，其他的像雪松、常绿乔木、灌木等等，而且我们选择的一般都是成树，而不是树苗，移植之后会很快成活，也很自然。 作为一个高档社区，配套是必不可少的。生活方面，一万五千平米的商业风情街，为您购物提供了充足的空间，邮局、储蓄所、超市、餐厅、美容院、咖啡厅等，满足您日常生活的各种需要。商业街的体块间距我们设计为7米，这个距离既紧凑，有商业氛围，又不会造成拥挤，让您拥有舒适的购物体验。我们还配有3000平米的高档会所。地下4泳道25米的游泳馆、健身房、体操房、棋牌室、球类室为您提供了健康的活动场所，丰富了您的生活，这也是当地唯一的高档会馆。三期还建有幼儿园，解决了孩子的教育问题。智能化方面，也做了多重安防措施，小区外围每隔几十米做远红外对射；入口处及楼宇关键部位设摄像头，形成闭路监控；楼宇可视对讲，家庭内部安装紧急求助按钮、烟感报警器；在客厅还安有红外探头，再配以我们训练有素的保安队伍，重重措施保证了您的人身和财产安全。在物业服务方面，我们也采用自己的物业公司-顺驰物业，我们的物业公司已经连续两年获得了国家物业一级资质，真正做到开发、销售、物业一体化。物业服务方面我们制定了百项特色贴心式服务。如热线服务、生活服务、旅游服务、绿化服务、保安服务等无偿服务；清洁、生活、维修、装修、搬运、旅游、中介、商务、绿化、车辆等有偿服务。而且我们拥有26个社区、上万家的成熟的管理经验，我们相信良好的物业服务会让您享受到回家即是度假的开始。从整个项目所处的大环境来看，它位于胶州未来新城区生态居住中心，随着青岛住宅近郊化的逐步成型，作为青岛与半岛内陆经济联系的枢纽，胶州得天独厚的地理优势愈加明显。项目紧邻的海尔大道是胶州新城区的交通干道，其本身就有巨大的广告宣传作用，这无形中也提升了我们项目的黄金地位。位于小区东北方向的东湖公园，是胶州政府后期规划的生态居住区域，我们可以看到在不久的将来，一座集多种施政功能为一体的东湖新城将屹立在胶州的东部，位于青岛发展方向及胶州发展方向交汇处的顺驰蓝水假期，也必将引领山东半岛的房产市场。产品篇第一部分：产品形式产品形式(一期）形式数量户型数量错层两室90平层大三室236小三室392四室8顶层（两室）143顶层（三室）2跃层22别墅未定合计764合计764蓝水假期一期一次认购楼号：2、3、5、8、9、10、11、17、18、20认购价格：第二部分：户型特点1 A户型特点分析：经典两室错层，完美动静分区效果。两室两厅一卫错层（南北错）设计，约99.7-104平米。全明观景设计，布局方正，尽揽窗外风情。户型设计南北通透，纯自然新风系统。景观外飘窗，任阳光飞泄，大幅美景尽收眼底。起居室：大开间下沉式客厅为您提高绝对利用空间，充分突出大开间小进深的户型特点。客厅采用落地窗阳台和不封闭观景台相结合的形式，落地窗阳台您可以作为休闲区，半封闭阳台可以让您享受清新的空气和日照，同时让老人和孩子不必下楼就可以享受户外的风景。卧室：主卧室外飘窗是我们着重推出的设计之一，它采用270度转角窗设计，观赏风景时视角宽阔,让您感到更加惬意清新自然。次卧室方正好用，保证老人和孩子的居住舒适度。厨房餐厅：餐厅与厨房方正好，您可以用推拉门分割，既提高了就餐环境的整体品位，还充分保证了厨房的私密性。厨房跨阳台不仅提高了就餐环境的整体品位，使空间无限延展，让您在做饭的同时还能享受户外的美景。卫生间: 超大卫生间方正明亮,可以放洗衣机，并且能轻松安置整体浴房或浴缸,让您惬意的享受沐浴之乐。2 B户型特点分析：经典两室平层完美动静分区效果。玄关：储藏式的玄关，做成推拉式壁橱，便于搁放衣帽和鞋，让您在进出家门时更衣非常方便，从容不迫。其他特点同A户型。3C户型特点分析：117-124平米左右经典错层房型。玄关：储藏式的玄关，做成推拉式壁橱，便于搁放衣帽和鞋，让您在进出家门时更衣非常方便，从容不迫。起居室：客厅在中间，设计在金银角的位置，270度落地角窗外带半封闭阳台便于观赏南区的大面积湖景，奢侈占有自然风光。卧室：两间阳面卧室，主卧带观景阳台，私密性好，视野开阔,感到更加惬意清新自然。阴面次卧安静舒适，适合作书房或孩子居住，让您充分感受楼间美景。卫生间：卫生间位于主次卧室之间，长方形格局合理的使用空间，既满足了使用要求又不浪费面积。厨房餐厅：餐厅与厨房间您可以用推拉门分割，两者相对，餐厅跨观景台，让您不仅就餐舒适，同时还可以观景，有意境，有品位。4D户型特点分析：做到完美动静分区的错层房型D户型三室两厅一卫精致典雅的错层设计，125.2-131平米，入户门前方1.5米可以做储藏式的玄关，做成推拉式壁橱，便于搁放衣帽。也可以做一个艺术玄关,作为主人从进门到入客厅的过渡.起居室：超大方厅提供超值利用空间，与阴面餐厅形成对流，采光通风效果具佳。一条别致的通道将整套房子的生活区与居住区和谐的区分开，私密性得到了有效的保障。全明户型的设计理念，彻底告别了只有房山位置才能满足的让阳光照射到房间每一处地方的要求。 卧室：三居室中阳面主卧健康空间可以随意设计。另外两间卧室布局合理，与主卧室一起构成主人休息的静区，让您享受安静祥和的高品质社区生活。厨房餐厅：餐厅与厨房间您可以用推拉门分割，既提高了就餐环境的整体品位，还充分保证了厨房的私密性。让所有厨艺高超的主人拥有了展露“拳脚”的舞台。5、F户型特点分析：经典错层房型，保证通风采光的基础上，多功能区面积无比合理、和谐。三室两厅两卫错层设计，143.7-150平米。人性化的错层观念，井然有序的将整体分成动静两块，使您同时领略到家居的欢畅与休息的静谧。入户储藏式的玄关，做成推拉式壁橱，便于搁放衣帽。也可以做一个艺术玄关,作为主人从进门到入客厅的过渡.起居室：7.4米超大开间起居室，极为罕贵的大面宽，无限风景尽揽其中，公共与私密空间的划分细致，别墅式感受，完全享受的世界。卧室：三居室中阳面主卧私密性强， 可以充分发挥您的想象来进行设计，其余两间卧室布局合理厨房餐厅：餐厅跨阳台不仅提高了就餐环境的整体品位，使空间无限延展，让您在就餐的同时还能享受户外的美景，大开间的明厨带阳台，更易于享受厨房乐趣，让主人在做饭时同时享受外面的风景。卫生间:双卫一明一暗,主卫方正明亮,可以放整体浴房或浴缸,让您惬意的享受沐浴之乐。客卫离卧室和餐厅较近，有一定的私密性。在方便您使用的同时又避免房门直接面对餐厅的尴尬。6、H户型特点分析：户型采用全明设计，结构合理紧凑，使用率高；室内南北通透更大空间感受，衣橱设计更显人性关怀。起居室：方正大尺度起居室与270度阳光室相连，三面采光，奢侈沐浴阳光。卧室：主卧超大开间，拥有起居室般的气度，匹配更衣间，明卫浴空间做到干湿分离，匠心独具的设计手法，打造星级个性化第一主人区。南向次卧设计有突窗，第二主人的自由地带。厨房餐厅：横向带阳台的餐除关系，空间合理，有效阻隔厨房油烟，让生活更加便捷温馨。7、I户型特点分析：三室两厅两卫，精心打造的观景户型，实现处处即景。起居室：大开间起居室与阳光房相连，三面采光，奢侈沐浴阳光，彰显主人的情趣与品味。主卧：完全奢华主卧，带书房与卫生间，可以与任何总统套房相比，270度外飘大尺度角窗，无限风情成为浪漫生活的点缀。南向次卧，第二主人空间，个性私有化生活地带。厨房餐厅：横向带阳台的餐厨关系，开放式就餐环境。第三部分：