业委会相关法律法规、如何正确认识业委会与管理处的关系.doc

业主委员会 第1节 相关法律法规、业委会与管理处的关系1. 定义业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。一般情况下，业主委员会有两种产生方式：（一）由业主或业主大会会议选举产生，依照物权法、物业管理条例，以及各地的相关办法依照程序产生；（二）对于较大小区，业主先按照楼选举各自楼委会，然后每个楼委会推选代表，集中而成业委会；这样方式形成的业委会，主要负责楼间共有的管理；而楼委会，负责楼内共有的管理。2.任职资格2.1业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一） 具有完全民事行为能力；（二） 遵守国家有关法律、法规；（三） 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（四） 热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五） 具有一定的组织能力；（六） 具备必要的工作时间。2.1业主委员会委员必须符合下列条件：（一）是本物业管理区域内业主；（二）能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程；（三）有一定组织能力和必要工作时间，能够较好履行业主委员会成员职责；（四）品行端正无劣迹；（五）热心公益事业。3.职责3.1物业管理条例规定:业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。3.2.业主大会议事规则的规定:比如原上海市房屋土地资源管理局颁布的业主大会议事规则（示范文本）【沪房地资物2008389号】规定：业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责：（一）拟订选聘物业服务企业的方案；（二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；（三）拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，报业主大会决定；（四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定；（五）拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；（六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；（七）拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主大会决定；（八）对违反管理规约的行为进行处理；3.3业主委员会工作规则的规定:业主大会可以制订业主委员会章程或者业主委员会工作规则对业主委员会的职责作出更具体的规定，比如成都市房产管理局颁布的业主委员会工作规则（示范文本）【成房发200787号】规定：业主委员会履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）根据业主的意见、建议和要求，拟订选聘物业服务企业或者其他管理人的方案、选聘实施人以及解聘物业服务企业或者其他管理人的议案，提交业主大会会议决定；（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，提交业主大会会议决定；（五）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内物业共有部分的使用、收益方案，提交业主大会会议决定；（六）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，提交业主大会会议决定；（七）根据业主的提议，拟订本建筑区划的划分、调整方案，提交业主大会会议决定；（八）初审物业服务企业或者其他管理人制订的年度服务计划，提交业主大会会议决定；（九）提请业主大会决定终止业主委员会委员资格，增补业主委员会委员；（十）监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同，并每半年对物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定。（十一）监督管理规约的实施，对违反管理规约的行为进行处理；（十二）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；（十三）督促未按照管理规约的约定缴存建筑物及其附属设施维修资金的业主，限期交纳建筑物及其附属设施维修资金。（十四）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管；（十五）及时了解业主、使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议决定；（十六）协调业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的关系，调处业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的物业管理纠纷；（十七）加强对物业管理政策法规的学习和宣传，不断提高业主自主管理的意识和能力；（十八）建立业主委员会接待制度，接受业主、使用人的咨询、投诉和监督，并定期将工作情况以公告等形式向全体业主报告；（十九）依法忠实履行职责，执行业主大会决定；（二十）定期参加房产管理部门组织的物业管理培训，接受街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会以及房产管理部门的指导与监督；（二十一）按规定建立业主委员会信用信息；（二十二）积极配合公安机关、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会做好计划生育、流动人口、犬只管理等相关工作；（二十三）不得以业主委员会名义从事与本建筑区划内物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动，其委员及其近亲属不得在为本建筑区划提供物业服务的物业服务企业、机构中任职；4. 业主委员会与物业管理公司的关系物业管理公司和业主委员会都是物业管理的机构，它们共同管理着一定范围的物业。所不同的是，业主委员会管理的是其所代表的业主们的物业，物业管理公司是受委托管理业主们的物业。这样，在客观上就决定了它们之间的特定关系。 4.1完全市场条件下的相互关系。在完全市场条件下，物业管理公司和业主委员会之间的关系有如下特点：（1） 决策人是业主委员会，物业管理公司是雇员。业主委员会根据物业的情况和多数业主的意志，有权选择不同的物业管理公司来提供服务性管理。（2） 业主委员会的委托和物业管理公司的受托是一种合同关系，是一种市场的双向选择。业主委员会愿意出多少钱以购买什么样的服务，物业管理提供何种服务要按什么标准收费，完全是一种交易谈判，而不是行政分配。（3） 物业管理公司和业主委员会都是独立运作的，互不干扰，双方可以因发展变化的需要，在协商一致条件下续签、修改或解除合同，但都无权干预对方的内部活动。4.2非完全市场条件下的相互关系。在非完全市场条件下，物业管理公司和业主委员会之间的关系有如下特点：（1） 物业的委托人是一个公司或一个机构，不是一个由许多业主依法组织起来的群众自治组织。（2）物业管理公司作为子公司是在母公司的支持下，直接组织产生出来的，其日常的经营活动多受到母公司的监督和制约。（3）物业管理权的取得是通过单方授权产生的，不是市场竞争。 4.3地位上的平等关系。物业管理公司和业主委员会之间是受委托人和被委托人、服务者和被服务者之间的关系，没有隶属关系，双方在地位上是平等的。在法律上，业主委员会有委托或不委托某个物业管理公司的自由，物业管理公司也有接受或不接受委托的自由。在组织关系上，不存在领导与被领导、管理与被管理之间的关系。 4.4工作上的合作关系。物业管理公司在管理物业的过程中经常要和业主委员会发生联系，业主委员会为了业主们的共同利益也时常要和物业管理公司打交道，由此产生它们之间的合作工作关系。一般来说，委托合同中都规定了物业管理公司和业主委员会的权利和义务，如物业管理公司有权要求业主委员会协助管理，有义务把重大管理措施提交业主委员会审议；业主委员会有权审议物业管理公司制订的年度管理计划和管理服务的重大措施，有义务协助物业管理公司落实各项管理工作，等等。 随着房地产市场的逐渐完善，业主委员会这一代表广大业主共同利益的新生事物将会得到大力提倡。越来越多的业主已经意识到业主委员会在自己长期居住的物业中所起的积极作用是任何其他形式所不能替代的。因此，越来越多的业主也积极地投入到了筹建业主委员会的工作之中。这是一个非常可喜的现象，它说明了广大业主的权利自我保护意识在增强，说明了业主委员会这一新生事物正在逐渐深入人心！ 第二节 与业主委员会的沟通作业1. 职责1.1客服部：负责依照本程序实施与业主委员会的正常工作往来。1.2客服部主任：负责与业主委员会的沟通、做好协调工作。2. 程序2.1与业主委员会的沟通、协调方式：工作协凋、沟通会议2.2涉及物业管理热点、难点问题时，管理处至少每个季度申请召开一次业主委员会的沟通，提交专题报告，提请业主委员会审议。房屋维修基金的使用、续筹；服务区域内的配套设施、设备的新建与改建工程；服务区域内的年度财务预决算报告；物业管理年度工作计划及总结；其他需要提交业主委员会审议的事项。2.3在会议召开前，管理处应提前20日将业主委员会会议召开时间及会议讨论议题通知全体业主，业主如有意见或建议，应在10日内通过书面形式告知管理处，以便在会议中讨论。2.4管理处主任应对上一次业主委员会会议形成的决议予以跟进与实施。业主委员会形成的会议纪要须报送公司领导审阅，业主委员会主任审批后，向全体业主（客户）公布。2.5对业主委员会会议中提出的建议或意见应制定整改措施，并跟踪落实，在下次业主委员会会议中反馈。2.6异常情况下（如业主委员会与地产公司发生纠纷等），可延期召开或取消当季的业主委员会议，且召开前须经公司领导同意，以避免业主委员会对物业管理服务工作做出非理会性、不客观的评价，导致工作被动。3.下列物业管理工作应当及时向业主委员会申报，请求支持：3.1计划使用本体维修基金对楼宇本体进行大、中修时。3.2计划使用公用设施专项维修基金更新公用设施时。3.3物业管理服务工作涉及到部分业主利益，需业主委员会出面协调时。3.4物业部制订了新的管理措施需要业主委员会支持工作时。 3.5其他需向业主委员会请示、寻求支持的工作。4. 下列情况出现时，物业部应当及时通报业主委员会：4.1新的物业管理法规颁布执行时。 4.2所管理的物业出现了重大变故或发生重大事件时。 4.3业主委员会的个别委员与物业部有重大的工作分歧无法解决时。4.4有重要的活动（如创优迎检查）时。 4.5物业部对个别业主执行违约金处罚时。 4.6其他应当向业主委员会通报的情况发生时。 5. 物业部向业主委员会申