我国楼市评论分析

一、 土地新政难抑高房价新年伊始，中央政府开始剑指高房价。3月10日晚，国土资源部在其官方网站上发布了关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知。通知中明确指出：各地土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%；并表示一旦开发商囤地或未如期竣工，将在一定时间内不得再拿地；同时五成地价款必须1个月内交清，剩余地价款在1年内交清。该项政策的出台可以看作是政府部门对今年两会代表们怒斥高房价呼声的一种回应，其背后的逻辑不难解读：出发点是规范土地市场的运行秩序、抑制开发商的非理性拿地行为，在降低市场竞争的同时促使土地价格下降，并进而通过地-房的传导机制来平抑房价，最终实现民生问题的优化和社会一统的和谐。历史照进现实 政策效力恐难改观我们认为，地-房传导机制自身的缺陷决定了该项政策难以在短时间内收到预期的效果。尽管长远来看具有一定的积极意义，但从历史经验来看，仍摆脱不了类似政策远水解不了近渴的现实结局。 我国房价节节攀高的历史走势就是有力的佐证。在调控乏术的情况下，房价犹如脱缰的野马一样势不可挡。相关数据表明，从04至09年，全国房价一路上涨且增速过快，年度涨幅分别达到17.8%、14%、6.3%、14.8%、0.3%和21.1%，而其中又以09年居首。与此同时，从04年以来，国家出台的相关调控措施数以百计，但效果终不明显，高房价也一直是民间的热门话题。在今年的两会上，高房价依然备受诟病。温总理史无前例地在政府工作报告中以较长的篇幅对抑制高房价进行了阐述，并在多个场合发表了对平抑房价的决心，住建部部长姜伟新也说房价稳定不行也得行。从更深层面来看，导致我国房价屡调屡高的最主要原因还是在于调控措施未能触及导致高房价的根源-土地供应不足，地价攀升导致房价上升；住房供给不足，供需失衡推动房价走高；市场上投资、投机盛行，热炒房价上行。而通知的出台正是尝试从房价的源头-土地来对高房价进行调控的。但是，从05年的打击炒地，抑制投机、06年的遏制违法违规，清理闲置和别墅用地、07年的加强处理闲置土地，闲置费按地价20%征收，开发商需全款拿地，不得分期付款、08年的商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年、09年的开发商首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%等一系列相关措施的最终市场反应来看，该项政策的效力预期并不十分乐观。变化超越预期 政策意愿将遭落空政策试图提高土地市场的进入门槛、降低市场竞争程度进而拉低地价的意愿基本会落空。通知中有相关条款明确指出竞买保证金不得低于出让最低价的20%，这对广大开发商而言无疑设立了土地市场的进入门槛。而在此之前，对于竞买保证金的缴纳额度，国土部并没有统一的规定。此项措施乍看可行，但在当今的房地产市场，在竞争+合作模式盛行的今天，其很容易就被中小开发商以抱团的形式予以击破，而对广大财大气粗的龙头企业而言，该项政策更是形同虚设，09年年底广州亚运村土地项目的拍卖就是最好的例证。政策督促开发商加大开工面积、提高市场供给以期在短时间内平抑房价的最终目的也基本不可行。通知中提到五成地价款必须1个月内交清，剩余地价款在1年内交清，并且一旦开发商囤地或未如期竣工，将在一定时间内不得再拿地。该项条款对土地市场而言，无疑是进一步完善了相关的惩罚机制，明确了具体的开工期限，对缓解市场的供需矛盾具有一定的积极意义。但是，地-房的传导机制决定了该政策目的不可能在短时间内见效，最终效果至少在两年之后才能看到。就目前楼市高企的房价而言，该项措施只能算是一剂慢药，难以救得了急症。深入分析之后，我们无奈地发现此次调控政策虽然力度有所加大，但效力依然将不尽如人意。唯一值得欣慰的是，它明确了今年政府在楼市调控层面的态度，使世人继续对后市抱有希望。【撰写：世联地产市场研究部 张聚峰 李凌】二、寒意正在消退 成交反弹在即2010年2月份，在调控政策和农历新年等因素的影响下，中国楼市度过了一个寒意十足的春节。相关数据也表明，全国20个重点城市2月份成交总量环比下降了51%，同比下降40%。其中一线城市平均环比下跌51.1%，二线城市环比跌51%，20个城市中仅有沈阳成交量环比出现了上升。市场形势的急转直下严重打击了消费者的消费信心，观望气氛也开始在市场中出现，08年的楼市梦魇仿佛又要重新上演。但是，通过对节后三周全国房地产市场的观察，我们惊喜地发现目前笼罩在楼市中的逼人寒意正在慢慢地退却。伴随着人气的重新回升，成交量的反弹将为期不远。多重因素导致成交下滑2月份，全国房地产市场成交量的急剧下滑是多重因素综合作用的结果：在政策层面，近期密集出台的调控政策也对市场成交产生严重的冲击。在经历了09年的一轮大牛市之后，中国楼市的均价已经处在了历史的高点，高企的房价严重限制了民众的消费能力。在09年底保八可见和经济发展企稳的同时，民生问题重新成为政府工作的重点，在此情况下政府出台相关涉房的调控政策将会成为其必然选择，而楼市成交量的应声回落自然也在情理之中。从市场需求的角度来看，09年楼市的高歌猛进在一定程度上透支了10年的市场需求。09年的中国楼市是新世纪以来最为辉煌的一年，在一系列优惠措施的配合下，中国楼市走出了一轮波澜壮阔的牛市，成交量和成交均价都创造了历史的高点。但是，在辉煌的背后我们也应该看到，创纪录的成交量必然会导致对未来需求的透支，尤其是年底出现的末班车效应必然会对短期内的市场需求产生影响，这也是新年以来市场需求乏力的一个重要影响因素。在市场的发展周期方面，2月份是中国楼市的传统淡季，尤其是在农历春节所处的1、2月份市场成交量出现大幅下滑的情况比比皆是。历史经验也表明，在春节临近的一个月内，楼市成交量往往会有30%-40%的下跌。所以说，2月份全国楼市成交量的下滑并不是偶然现象，而是市场规律的必然体现。10年楼市不会重蹈08年的覆辙综观08和10年的全国楼市，我们可以发现诸多的相似之处：一样的创记录成交量、一样的畸高房价、一样密集的宏调政策，所有的这些都在向世人传达着这样一个信息：10年的中国楼市很有可能成为08年的翻版。但在对宏观经济形势进行深入分析之后，世联研究认为10年的中国楼市绝不会重蹈08年的覆辙，相反，10年的中国楼市在很大程度上却有可能成为09年牛市的延续。从具体分析看，08年的中国经济整体处于一个相对病态的阶段，在经历了连续4年的高速增长之后，国民经济整体发展过热的态势已经十分明显，连创新高的CPI、PPI已经昭示着通货膨胀的日益临近。而房地产业作为拉动国民经济发展的支柱产业，在经历了06-07年的高速发展之后，其对通胀所起的推波助澜的作用也日益引起决策层的重视。正式基于此点考虑，中央政府才会在08年断然对房地产业痛下煞手，采取了毫无保留的打压态度。反观10年，虽然目前全国的宏观经济已经企稳，但整体经济的发展预期依然不容乐观。在出口不振和消费乏力的局面下，国民经济的发展还需要借力于房地产业。虽然近期的调控政策已经在密集出台，稳中有打的态势已成定局，但政策打压的力度与08年相比却又不可同日而语，预计未来全国楼市将会迎来一个审慎乐观的发展阶段，10年的中国楼市在很大程度上不会重蹈08年的覆辙。新一轮反弹就在眼前就节后全国房地产市场的走势而言，由于春节这一非常规影响因素已经远去，市场中人气逐步趋于回升，世联研究认为在接下来的这段时间内全国楼市会有一个相对迅猛的回暖期，成交量新一轮的反弹将为期不远。上述结论的得出主要是基于以下两点的考虑：在政策层面，10年以来相关政策出台的密集程度较09年底已经明显趋缓。而且在今年的两会中，中央政府传递的关于房地产政策态度未出现超越国十一条范畴的新内容，关于遏制房价的措施再度强调增加保障房建设、扩大普通商品房供应、抑制投机购房、整顿规范房地产市场秩序等四条。这显示中央房地产政策已趋于平稳，当前阶段已经从政策频出期转入政策执行及政策效果观察期。虽然在3月10日国土资源部出台了关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，力图以土地市场为出发点来对现行的高房价进行调控，但从政策的整体效力来看，其很难收到立竿见影的效果，充其量只不过是政府调控的又一次隔靴搔痒而已。可以说，在未来，宏调政策对中国楼市这样一个政策市的所产生的影响空间将会十分有限。从影响市场成交的利空信息来看，10年中国楼市的最大利空是物业税的出台。但从今年的两会来看，物业税或房地产税制改革的提法并未出现在政府工作报告的税制改革部分。与之形成对比的是，09年政府工作报告则曾明确提出研究推进房地产税制改革。而在此之前，物业税的开征是市场中最为令人担忧的部分，媒体多次传言深圳或北京将于今明两年率先试行物业税征收。但是很明显，在中国推行物业税需要理顺复杂的利益冲突，也需要更为充分的技术准备，起码从短期来看物业税的悲观预期已经落空。这一利空信息的明朗化对未来市场中消费信心的建立具有举足轻重的作用，这也为后市成交量的反弹创造了有利条件。综上所述，伴随着两会中政策风险的释放，世联研究认为中国楼市过度悲观的预期应得到修正，节后市场的整体发展可能会呈现出小步快跑的态势。加之市场供给的集中回升，在3月中下旬全国楼市出现暖春行情的可能性很大。此外，中长期的经济回升、人民币升值和相对宽松的货币供给，都为楼市的回暖提供了保障，10年中国楼市基本上不会重蹈08年的覆辙。【世联评论员：张聚峰】三、高房价与政策共舞 调控路在何方2010年第一季度，对广大刚需而言，无疑是十分郁闷和纠结的。在年初宏观调控的大背景下，楼市成交量无可避免地出现了萎缩，但高房价却并未随着成交量的萎缩而回落。相反，近期调控的式微、愈调愈高的房价，在中国楼市这个大舞台上尴尬地共舞。现象：量缩价升从数据来看，一季度中国楼市整体量缩价升的态势十分明显。重点城市的监测数据表明，一季度楼市总成交量环比下降44%，同比下降19%。从各月情况看，1月和2月成交量环比分别出现了约40%和50%的下滑，3月份环比有1倍以上的增长，但是同比数据仍然非常低迷。尽管成交量锐减，一季度房价却十分坚挺，1-2月份成交均价较去年底有5%左右的攀升，从重点城市来看深圳和广州的增幅分别达8.5%和6.2%；二线城市中成交均价的攀升则更为普遍，其中天津、武汉、长沙、东莞、佛山和西安的增幅分别达到了8.6%、2.8%、6.9%、7.4%、1.3%和13.1%，整体房价依然保持了震荡走高的态势。导致此种现象的主要原因，世联研究认为，是现阶段库存的消化和新增供应的阶段性短缺所造成的供需失衡。加之经过09年一轮大牛市的洗礼，开发商的自身资金相对比较充裕，在目前成交量出现大幅萎缩的情况下打折促销的动力不大，这也是高房价得以维持的一大原因。更为关键的原因，是宏观调控政策的执行效果收效甚微，房价整体上行的势头却并未得到明显遏制。究其根本，主要还是政府政策的着力点定位于土地市场，但地-房的传导机制严重迟滞了政策效力的显现，这对现阶段市场中尖锐的供需矛盾而言无疑只是一剂慢药，难以收到立竿见影的效果。第二季度：量升价稳从对后市的判断来看，二季度全国楼市的整体特征是市场供给的增加以及由此而来的供需矛盾的缓解，而成交量、价也会随之发生变化。在成交量方面，进入二季度之后季节性成交小旺季来临，累积的需求将会释放。伴随着需求的增加，开发商推盘销售意愿加强，新增供给将在短期内有较大幅度的增加，消费者可供选择的房源增多，有望促进成交量。因此，二季度全国楼市的成交量将随着新增供应的明显改善出现环比上升，在季度末期成交量环比将逐月改善，市场成交有望继续呈活跃状态。从成交均价来看，由于09年销售的井喷让开发商储备了大量资金，其抗风险能力大大增强。尽管近期全国楼市的整体成交状况相对比较低迷，但开发商却无资金之虑，降价促销的动力明显不足。此外，近期土地市场成交火爆，地价持续飙升。不断创历史新高的地价无疑强化了市场各方对房价上涨的预期，面包必将贵过面粉的观点成为共识。因此，二季度房价整体将维持高位盘整，房价趋于下行的可能性不大，而在部分热点地区房价甚至仍会继续攀升。政策走向：将视房价而动目前的政策面依然偏紧，整体维持在一个相对高压的态势。而且自年初两会以来，政府出台的涉房政策呈现出由中央向地方转移的趋势。近期，就有湖南、厦门、广州和内蒙出台过相关的调控政策，内容分别涉及土地处置、商品房预售管理、差别化土地管理和廉租房建设等方面。虽然政策的执行效果并不十分理想，但各级政府调控的决心和态度已趋明朗。此外，政策在需求方面的差别化信贷、二手房税费优惠，供给方面的抑制土地市场过热、加快中低价位等措施都表明政府的政策逻辑已经开始转向增供给、压需求，落脚点依然是在缓解供需失衡矛盾的基础上来平抑房价，并最终实现民生问题的优化。就未来的政策走向而言，世联研究认为，接下来的政策力度和频率将在很大程度上取决于房价的表现。如果房价继续大幅上涨，势必会招致政府部门更大的政策打压。如果房价保持稳中略降的格局，则无疑是一个多赢的局面。从目前的市场环境来看，世联研究认为，未来房价出现短期盘整、长期稳中有降格局的可能性较大，此种格局的出现将会给行业一个休整时间。这一格局下，政策也将会以相对温和的形式和频率出现。从近期出台的关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知来看，其内容基本上也是在之前政策基础上的细化，并未脱离国十一条的政策框架。因此，预计未来政策也将主要是在国十一条框架下的细化和落实，具体动向将视房价而动。二、三线城市：看好有效需求一线城市在经历了去年的一轮大牛市之后，可售存量已经降至了历史的低点，加之近期市场供给不足，因此预计二季度一线城市成交量很难在09年的基础上再创新高，甚至有可能出现同比下降的局面，但整体成交状况较一季度会有回暖。从长远来看，我国大部分的二、三线城市目前都处于城市化进程的初、中期。在未来，随着城市化进程的进一步发展，这些城市在市区面积和城市人口方面都面临着扩容的问题，这为房地产市场的发展创造了先决条件。从短期来看，二、三线城市面临着多种购房需求集中释放的可能，这些购房需求主要包括：本地居民的改善+投资复合需求、外地投资客投资性需求、周边地区富裕人群刚性购房需求、大学生就业分流构成新增刚性需求。在多种需求的综合作用下，世联研究认为，二、三线城市的房地产市场有望实现量价齐升。【撰写：世联地产市场研究部 张聚峰】四、新一轮调控或来临 地方性政策显关键两会过后，中央未再进一步出台实质性打压政策，市场观望情绪逐渐减弱。基于中国房价长期看涨和房产保值可抵御通胀的普遍认知，刚性需求和投资性需求再度爆发，引热3月楼市，多个地区呈现量价齐涨态势，部分城市刚刚得到控制的房价涨速，又开始新一轮的高歌猛进。如果房价借此势头进一步快速上涨，必将迫使政府再出调控新政。鉴于全国性关键政策该出的已基本出尽，届时更多的将是各地方政府的舞台。相继出台的地方调控政策年初以来，北京、广东、成都等各省市纷纷加大楼市监管力度，严格执行二套房信贷政策，加强商品房预售管理，重点整治开发商囤房、捂盘，抑制投资投机，增加市场有效供应。各地政府还相继出台了其他具有针对性的调控政策，力图抑制房价过快上涨势头，促进楼市健康持续发展。例如，广州实施新的闲置土地处理办法，闲置土地不仅要一次性征收地价20的土地闲置费，而且地价上涨的，还要按照当前地价补交差价，大大增加了开发商的囤地成本。北京将二套房政策由商业贷款延展至公积金贷款，购买二套住房申请住房公积金贷款（含组合贷款）的，首付款比例不得低于40。在地王频出之后，北京市国土资源局更是宣布暂停热点地区高价土地的交易，以稳定土地市场。广西地税局日前下发通知，调高土地增值税预征税率，而海南、上海、厦门、临汾等地也在积极推进土地增值税清算工作。房价新一轮上涨或引发调控新政新华社于3月28日至4月2日，连发6篇聚焦楼市的社论，矛头直指地方政府和楼市投机，引起社会强烈关注。随后，央视新闻联播也在4天内3次评说国外楼市。中央媒体如此密集地报道楼市，并建言政策调控，这在以往并不多见。中央媒体声音的影响力不可低估，至少会在一定程度上引发决策层再次高度关注房地产市场的当前状况，由此加大了在各地房价进一步快速上涨的前提下，房地产市场迎来新一轮政策调控的可能。届时，除全国性房地产信贷政策进一步紧缩、闲置土地处理力度进一步加强之外，各地楼市面临更多的将是地方政府更具差异化政策的继续出台和逐步落实，其中或将包括个别城市物业税试点实征的加快推进。而最新消息显示，继重庆宣布拟征特别房产消费税之后，上海也已基本制定住房保有税开征方案，其本质都是对房产保有环节征税，基本等同于以往所说的物业税，虽然细则尚未公布，但对楼市的影响不可忽视。不管怎样，对于房地产市场调控，地方政府可以说是剑在鞘中，只是基于地方财政的考虑而不愿或不敢轻易出鞘，但是如果房价继续飞快上涨，那么出于中央政府和社会舆论的压力，地方政府调控之剑将不得不显其锋芒。【撰写：世联地产市场研究部 吴荷娟】五、住房保有税 “迷你版”的物业费近段时间以来，中国楼市可谓是风云诡谲。继重庆市宣布拟征特别房产消费税后，4月8日上海也风传将开征住房保有税且基本方案已定。虽然此消息目前尚未得到官方证实，但政策即将出台的传闻被炒得沸沸扬扬。迷你版的物业税从概念上来看，住房保有税是对于房产的产权人在持有期间所征收的一种税，从税种所属关系上来看是物业税的一部分。物业税由于涉及面广、征收难度大，目前来看短期内开征的可能性不大。而住房保有税是特殊调节的税种，即只针对人均居住面积超标的群体，主要从调节城镇居民占有房屋的数量和面积的角度征税。也就是说，在目前各项税种不变的基础上，就房产的保有状况征收财产税，并且实行比较低的税率。所以该税种的实施涉及范围小，对目前的制度和法律法规冲击不大，作为物业税的前行税种，目前已具备实施条件。可以说，住房保有税就是迷你版的物业税。业界猜测，此次上海的住房保有税可能会对存量房和增量房一并征收，但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求，其中自住需求可免交保有税，税率可能会以买房时合同价打七折后按1.2%1.5%征收。多重期望之下的住房保有税打击投资、投机需求。开征住房保有税，从理论上来讲的确可以增加持有房产的成本，对投资、投机需求可能会起到比较明显的抑制作用，以前无论是营业税还是所得税，都是一次性征收，而保有税则是分阶段的，按年征或是两三年征一次，只要持有房产就要征税，而且对三套房、四套房还可以按累进税率加增。对投资客来说，就需要掂量一下买房获利的回报还值不值得，部分投资需求也就有可能被挤出市场。遏制房价过快上涨。近几年来，随着我国楼市的迅猛发展，房价也一路攀升。尤其是在一线城市，高房价与当地居民的购买力严重脱节并引发全国性的房地产投机风潮，造就了一大批食利阶层，严重损害了国民经济结构的平稳发展。今年以来，在紧缩调控的影响下1-2月全国楼市曾经出现了降温的良好态势，但好景不长，两会后北京房价再度飙升。而上海、深圳等地亦再现排队抢房的热销场面，部分新开楼盘借势涨价，部分城市新一轮涨价潮箭已上弦。面对如此严峻形势，中央高层忧心忡忡。近期，新华社连续刊发6篇关于房地产的时评就明显反映了官方的心思，而住房保有税此时开征其用意自然是不言而喻。使地方政府摆脱土地财政。从我国的税制体制改革来看，开征物业税是自分税制实施之后最重要的举措，对剥离地方政府与土地市场之间的关系意义重大。同时，近几年来我国各级地方政府越来越依靠土地为生，土地财政作为高房价的源头更是备受诟病。而物业税的开征，可以使地方政府获得稳定的财政收入，以往的一锤子买卖将在很大程度上得到改善，这对地方政府摆脱对土地财政的依赖具有十分重要的作用。政策效力恐难皆大欢喜截至目前，虽然上海计划征收住房保有税的传闻尚未得到证实，但在主流城市的登场却已是大势所趋，但仔其政策效力却难皆大欢喜。开征房产保有税对抑制目前楼市中旺盛的投资、投机需求能起到多大的作用，要看税率是多少。从国外的通行做法来看，物业税一般是房产评估价的1%左右，通常介于0.81.2%之间，有的国家还会在房价基础上打7折，再进行征税。如果上海按0.8%或1%征收房产保有税，税率还是相对比较低的，但如果房价每年涨幅能达到10%，保有税很难真正挡住投资和投机者的购房步伐，其政策效力必将大打折扣。在市场成交方面，住房保有税的开征对遏制买家持有多套物业的欲望有一定的影响。征税一旦实施，成交量将在现有成交量的基础上，锐减两到三成，跌幅介于54-81万平米之间。这将在一定程度上打击开发商的开发热情。从房价的角度来看，导致目前我国高房价的最主要原因还是市场上尖锐的供需失衡