某住宅区物业管理现状调查

雁塔区机关企事业单位及城中村住宅区物业管理现状调查牛小风 李杰摘要：雁塔区企事业单位住宅小区物业管理工作经过近十年的发展，已经成为雁塔区百姓生活中不可分离的重要的组成部分,但是企事业单位物业管理部门在自身的发展过程中依然存在很多问题。笔者重点就企业自管住宅区物业管理工作当中存在的问题加以分析，并提出了解决问题的措施，推动企事业单位住宅区物业管理的规范化、市场化，形成职责明确、产权清晰、谁使用谁付费的市场化机制，提高物业管理水平和服务水平，创造一个整洁、文明、安全、舒适的生活环境。关键词：雁塔、住宅区物业管理、问题、措施、发展物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，加强住宅小区物业管理，改善居民生活环境成为人民群众普遍关注的热点问题。为此，今年5、6月我们按照西安市物价局工作安排，我局组成4个调查组分系统对机关、企事业住宅区、城中村物业管理与收费情况进行了调研，目的是全面了解我区机关、企事业单位住宅区、城中村物业管理现状，反映群众所关心的物业管理实际问题，促进和谐社会的建设和区域形象的提升。此次调研听取了区有关街道办事处关于我区物业管理工作基本情况的介绍，实地走访了部分村（居）委会和物业管理部门，召开了由政府相关职能部门、物业管理部门、村（居）委会、业主代表等参加的不同层次的座谈会，听取了各方关于加强我区机关企事业单位住宅区物业管理的意见和建议，现将调研情况报告如下：一、我区物业管理工作的现状：1、商品住宅小区物业管理总体情况较好，管理相对正规化，管理服务层次高，收费标准经物价部门备案，物业服务费每月每平方米1.20-1.50元。2、机关事业单位住宅区物业管理比较简单，一般由单位房管所或者后勤部门直接管理，个别条件比较完善的小区聘请专业物业管理公司管理，物业服务费相对较低，一般情况下每户每月10.00-20.00元。物业管理规范、效果好，经费不足的由单位直接进行补贴。3、企业家属区物业管理水平相对较低，目前仍然没有实行物业管理的居住小区大多数为企业老家属区，收费项目简单，收费标准低，每户只收取6元卫生费，物业管理还停留在自行车保管、门卫管理、卫生清扫方面等简单的服务。4、我区城中村现阶段大致分三个层次，少部分改造过的村子已经实行社区化物业管理，大部分由村委会（社区办）直接自主核算、自主经营，管理内容广泛细致，物业服务费每月每平方米0.40-0.70元。另一少部分没有进行改造的村子仍然实行简单化的物业管理，管理内容简单，只收取车辆通行费，卫生费，水电费等。我区还有一大部分城中村正在进行城市化改造中，拆迁、过渡、回迁，城中村物业管理工作急需跟进与完善。二、我区物业管理工作存在的主要问题近年来，我区房管部门积极推进通过公开招投标选聘前期物业管理企业，着力搭建社区自治的新型组织平台，物业管理工作取得了一定成绩，也总结了一些宝贵经验，但由于体制、观念、机制等因素的影响，我区物业管理工作仍存在以下几个方面的问题：1、商品住宅小区物业管理比较正规，服务内容全面。机关企事业单位住宅区、城中村物业管理总体水平偏低。统计数据显示，与西安市整体水平相比，我区辖区内注册登记的物业管理企业数量少、规模比较小，资质等级偏低，物业管理企业从业人员素质普遍偏低。2、老、旧住宅区整治改造难，物业管理推进缓慢。目前，我区多数旧住宅区，特别是单位自管房院落、家属院等存在配套设施不全，建造档次低，公共活动场所和绿化面积不足等问题，对旧住宅区进行专项整治，实行物业管理，从根本上改变城市面貌已成为当务之急，但由于资金问题、认识上的问题，该项工作推进缓慢。3.部分业主观念陈旧且缺乏组织性。我区部分住宅区居住人群收入水平不高，对物业管理收费的理解尚未到位，不愿意按照目前商品小区物业服务价格享受较为全面的物业管理服务，业主普遍存在维权意识强烈而责任意识淡薄。4.政府相关职能部门公共服务水平有待提高。物业与园林、环卫、公安、交通、市政等管理部门之间不可避免地存在着职责划分和相互配合的问题，有些是行政监管关系，有些是业务合作关系。目前，我区政府相关职能部门之间的关系以及与物业管理公司、业主、居委会等相关部门的关系还未理顺，责权利的划分有待进一步明确，公共服务水平有待进一步提高。三、雁塔区地处城乡结合部，物业管理形式多样，新建小区、城改小区、企事业单位住宅小区众多，通过此次调研，提出以下几个方面的建议供有关部门参考：1.推动各方思想观念转变。物业管理部门应抛弃行政管理的方式，加大对业主的情感投入，与业主建立良性互动，用更好的服务取得业主理解和配合，同时继续完善社区党委、居委会、业主及业主委员会、物业管理部门四方自治组织的联动议事平台，理顺物业管理体系，建立基层管理长效机制。 2.探索我区物业分类管理模式。我区物业管理有特殊性，应针对居住小区的特点探索不同的物业管理模式。对于一些老旧小区来说，由于观念限制和硬件条件的制约，让居民出钱引入物业公司很难行得通。对这类长期以来欠账较多的老旧小区，政府有关部门及产权单位应加强资金的合理投入，探索规范的物业管理以外的新形式，如充分延伸居民委员会、房管所的作用，或发动群众建立自我管理的自治组织，力求用比较低的成本解决物业管理的基本需要问题。我区翠华苑住宅小区自主成立业主委员会后自我管理，自主核算物业费，聘请本小区下岗职工替代专业物业公司管理，各方面反映积极，管理效果良好。3.大力提高居民区自治水平。物业管理处于发展时期，配套政策尚不健全，不可能事无巨细都采用法律手段。而社会矛盾纠纷得不到及时调整，就有可能陷入无法缓解的对立困境。因此，在我区物业管理中，要将乡规民约纳入法治体系，通过规划居民区建设的内容，完善乡规民约，提高居民的权利义务意识，在正确行使民主权利的基础上，承担民主管理的责任。建议选择部分小区先行试点，深入开展调查研究，剖析居民区中缺乏公德的表现，（例如居民饲养宠物乱拉乱放，危害公共利益问题），针对性地建立乡规民约，培育一批五好家庭、星级文明户、文明楼等品牌项目，坚决反对在居民区生活中地极端个人主义等自私自利现象，大力提升小区的社会公德和家庭美德水准。4、推进旧住宅区物业管理。按照政府、单位、居民合理负担的原则，调动各方面的积极性，多渠道筹措资金，完善小区配套设施，美化小区环境，加强对旧住宅区的整治改造，通过综合整治改造，使旧住宅区达到“绿、美、静、安”适合物业管理的标准，切实改善我区居民的居住环境，从根本上改变城市面貌。5、建议短期内不要出台有关企事业单位家属区、城中村物业服务收费具体标准。经过调查发现，由于现阶段居民个人收入差距、个人素质不同、各个企事业单位、城中村经济发展不同、住宅小区规模不同等原因，暂不适合出台统一收费标准，建议有关部门支持各个住宅小区自主核算、自主定价，自我管理，现阶段物业矛盾多出现在冬季取暖收费方面，建议加强管理。综上，物业管理由于其管理内容涵盖社区生活的各个方面，从环境卫生、园林绿化到治安消防、道路及车辆管理等，同政府的某些机构职能有共同之处。而高水平的社区生活管理无形之中大大减轻了政府的工作负担，成为政府分忧的得力助手，有理由相信，我区物业行业的发展将会突飞猛进，越来越正规化，法制化。随着物业管理水平的不断完善，