2010莆田市天妃白塘湖度假村工程项目可行性研究报告61p.doc

1 莆田市天妃白塘湖度假村工程莆田市天妃白塘湖度假村工程项项目目 可可行行性性研研究究报报告告 - 二二 o o 一一 o o 年十一月年十一月 2 厦厦门门象象屿屿工咨（工咨（2010） ）5 号号 莆田市天妃白塘湖度假村酒店莆田市天妃白塘湖度假村酒店 工程项目可行性研究报告工程项目可行性研究报告 编编制制单单位：厦位：厦门门象象屿屿工程咨工程咨询询管理有限公司管理有限公司 资质资质等等级级：甲：甲级级 证书编证书编号：工咨甲号：工咨甲 11620060006 专专 业业：建筑：建筑 法定代表人：施法定代表人：施艳艳平平 项项目目负责负责人：申春平人：申春平 参加人参加人员员：申春平：申春平 胡炳林胡炳林 王启云王启云 方盟方盟 审审 核：核：郑郑宝荣宝荣 审审 定：施定：施艳艳平平 3 目目 录录 1.总论总论 5 1.1 项目名称、建设单位及法人5 1.2 项目概况5 项项目主要技目主要技术经济术经济指指标汇总详见标汇总详见表表 1-1。 。 5 1.3 项目建设单位概况6 1.4 编制原则6 1.5 可行性研究报告编制依据 7 1.6 项目建设必要性 7 2. 城市概况城市概况 8 2.1 地理位置及自然条件8 2.2 莆田经济概况8 3、市、市场场分析与分析与预测预测13 3.1 莆田市酒店发展现状 13 3.2 酒店需求预测 13 3.3 销售率与价格预测 16 4、酒店、酒店选选址及建址及建设设条件条件18 4.1 项目位置18 4.2 交通便捷程度 19 4.3 自然条件19 4.4 其它外部条件20 4.5 项目地理位置图21 5、酒店建、酒店建设综设综述述22 5.1 概念和主题22 5.2 客房23 5.3 餐饮设施26 5.4 会议设施28 5.5 娱乐31 5.6 其他设施 32 5.7 其它相关设计建议 33 4 6 环环境保境保护护 36 6.1 环境现状 36 6.2 环境保护 37 7 项项目目实实施方案施方案42 7.1 组织机构与人力配置42 7.2 项目实施进度计划42 8. 投投资资估算及估算及资资金筹措金筹措 44 8.1 投资估算 44 8.2 资金筹措45 9. 项项目目财务评财务评价和不确定性分析价和不确定性分析 47 9.1 财务评价的依据及基础数据、参数的选取47 9.2 财务评价 48 9.3 不确定性分析 55 10主要主要结论结论及建及建议议58 10.1 主要结论58 10.2 建议59 附件： 附件 1、项目地理位置图 附件 2、 福建省投资项目备案表； 附件 3、建设单位法人营业执照； 附件 4、建设单位机构代码证； 附件 5、该项目可行性研究的委托书； 5 1.1.总论总论 1.11.1 项目名称、建设单位及法人项目名称、建设单位及法人 项目名称：莆田市天妃白塘湖度假村酒店 建设单位：莆田天妃白塘湖度假村有限公司 1.21.2 项目项目概况概况 建设一座五星级标准商务酒店及配套设施，建筑面积为27713平方米， 其中地上面积 24199 平方米，地下面积 3514 平方米。地上共 9 层，设床位 数 222 间及相应配套设施，地下 1 层，为车库及设备用房。 项目主要技术经济指标汇总详见表 1-1。 表表 1-11-1 项目技术经济指标汇总表项目技术经济指标汇总表 序号项目单位数量备注 1 工程指标 1.1 总用地面积 1.2 总建筑占地面积 1.6 总建筑面积 27713 其中：地上建筑面积 24199 地下建筑面积 3514 1.7 建筑层数层 9 1.8 建筑密度 %36.59% 1.9 容积率 倍 1.75 1.1 绿化率 %30.00% 1.11 总客房数间 228 2 投资 2.1 总投资万元 17997 2.2 其中：建设投资万元 17352 2.3 建设期利息万元 645 3 经济指标 3.1 平均年经营收入万元 9496 3.2 平均年利润总额万元3473 3.3 平均年净利润万元 2818 3.4 平均年投资收益率 %19.30% 资本金净利润率 %37.59% 3.5 项目投资财务内部收 益率 %12.34% 所得税前 项目投资财务内部收 益率 %8.06% 所得税后 3.6 项目投资财务净现值万元 3741 所得税前，ic=8% 6 项目投资财务净现值万元 49 所得税后，ic=8% 3.7 资本金财务内部收益 率 %10.97% 3.8 盈亏平衡点 盈亏平衡点（出售率） %43.71% 盈亏平衡点（销售额） 万元 4450 3.9 利息备付率倍 12.78 偿债期平均 3.10 偿债备付率倍 1.54 偿债期平均 1.31.3 项目建设单位概况项目建设单位概况 项目开发单位莆田天妃白塘湖度假村有限公司成立于 2010 年 9 月。法 定代表人：叶宏滨，公司法定住所：莆田市涵江区城涵大道涵江家具装饰 材料市场办公楼；公司注册号：350300100018856；公司代码号： 56166092-2；注册资金：人民币叁仟万元；公司经营范围：从事涵江区白 塘度假村酒店投资。经营期限：2010 年 09 月 2 日至 2060 年 9 月 1 日。 1.41.4 编制原则编制原则 为使本工程适应莆田市城市建设的发展并产生较好的经济效益和社会 效益，设计中遵循以下原则： （1）依据城市总体规划，统筹设计。 （2）根据市场经济规律和政府相关政策，确定合理规模。 （3）在保证酒店安全可靠运行和充分考虑经济承受能力的前提下，积 极采用新工艺、新设备、新材料。 （4）严格执行现行国家规范、规定和标准。 （5）合理利用土地。 （6）注重消防、安全、环保。 1.51.5 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据 莆田市城市总体规划 ； 莆田市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要 ，2008 年； 7 莆田市旅游发展专项规划 ； 建设用地规划许可证，编号 480020 号； 莆田市涵江区国有土地使用权出让合同； 中华人民共和国国有土地使用证，莆国用（2001）字第 y2001448 号； 国家现行有关技术规范； 项目工程地质勘查报告； 项目环境影响报告表； 福建省企事业投资备案表 ，编号：闽经贸备【2010】b04004 号； 建设单位提供的其他相关资料； 建设单位委托我公司开展该项目可行性研究的委托书。 1.61.6 项目建设必要性项目建设必要性 长期以来,三星级酒店客房在莆田中高档酒店客房供给中一直占有主导 地位，但不能满足社会经济发展对高星级酒店的需求。且高星级酒店的出 现大大的刺激了莆田市的潜在需求，莆田高星级酒店市场的发展潜力巨大。 建设本项目可有效缓解莆田目前缺乏五星级酒店局面，满足经济发展中商 务和旅游的需求。 8 2.2. 城市概况城市概况 2.12.1 地理位置及自然条件地理位置及自然条件 莆田市，古称“兴化”，又称“莆阳”、“莆仙”。境域北连福州， 南接泉州，西依戴云山脉，东南濒临台湾海峡。莆田市还被称为：武术之 乡；双拥模范城、中国摄影之乡、中国木雕之城。 莆田市位于东经 1182711956，北纬 25022546之 间，背山面海，北与福州市相接，南与泉州接壤，东南濒海，与台湾省隔 海相望。全市境内东西长 122.4 公里，南北宽 80.5 公里，沿海有兴化湾、 平海湾、湄洲湾，海岸线总长 383.6 公里，全市总面积 4119 平方公里。 莆田市人口312 万人，人口密度为780 人平方千米。全市有少数民 族30 个。常年有50多万人在外经商办企业。莆田籍在外乡亲人才济济，有 5000多位教授以上高职称的人才遍布全国，其中中国科学院，中国工程院 院士13 人。旅居在外的侨胞70万 人左右，港澳台同胞近20万人，归侨、 侨眷30万人，是全国重点侨乡之一。 2.22.2 莆田经济概况莆田经济概况 莆田建市以来，经济建设和社会事业取得明显进步，发展实力不断增强。 开展创建中国优秀旅游城市活动，提升了城市旅游功能。整个片区交通发 达，电源充足，通讯发达，城镇化水平不断提高，城市建设日新月异，人 居环境明显改观，文教事业方面也取得重大突破，其投资环境日臻完善。 2009 年实现地区生产总值 691.72 亿元，按可比价格计算比上年增长 14.5%。其中，第一产业增加值 76.96 亿元，增长 5.0%；第二产业增加值 9 397.86 亿元，增长 15.8%；第三产业增加值 216.90 亿元，增长 15.4%。人 均地区生产总值 24271 元，比上年增长 13.9%。 “十五”期间，莆田市将加快经济发展步伐，到2005年，国内生产总 值力争比2000年翻一番，达到400亿元，港口吞吐量达1000万吨，进入中等 港口行列。至2010 年，已基本建成新兴港口城市，港口经济发展成型，国 内生产总值达800亿元以上，经济总体实力与闽东南发达地区相适应。2006 年莆田市的国内生产总值位居福建省第9位，人均国内生产总值位居福建省 第7位。莆田市有望在不久的将来成为海峡西岸一座经济繁荣发达、社会文 明进步的现代化新兴港口城市。 莆田港口位于湄洲湾北岸，是我国沿海的地区性重要港口，秀屿区有 广阔的岸线，尤其是深水岸线，是莆田未来发展的希望所在，已建成或在 建的码头5 个，可建码头多达70 至80个，发展前景极为广阔。其优势为它 是天然深水良港，建设对外开放口岸和台轮停靠点，并建成5万吨级多用途 码头以与世界许多国家和地区港口通航。随着向莆铁路的建成，莆田港口 有望成为江西省等中西部地区便捷的出海通道，也促使了莆田进出口经济 的平稳增长。估计在未来的几年内，莆田港口、公路、水路、铁路互补的 综合交通运输体系可以大大地推动莆田进出口经济。 莆田市高新技术产业开发区(以下简称高新区)是莆田市目前唯一的省 级高新技术开发区和省级开发区，是福建省“十五”期间重点扶持培育的 电子信息产业新三大基地之一，是全省20 个重点开发区之一，同时也是省 信息产业厅确定的“福建省数码相机研发、生产基地”。目前，正在向国 家科技部申请建设“中俄科技合作基地”。莆田市还有莆田市秀屿开发区 10 和湄洲湾北岸经济开发区。 莆田市还有以下工业园：紫金工业园、莆田市城厢区太湖工业园、笏 石工业园、黄石工业园区、新世界工业园区、湄洲岛工业园区上述开发区 主要集中发展以下产业： 高新区：科技产业、通信产业、电子信息产业、机电产业和轻工业 秀屿开发区：化工产业、能源产业 湄洲湾北岸经济开发区：水产支柱产业、化工支柱产业 莆田市拥有完善的道路交通网络，324 国道、福厦高速公路及7 条国 家二级公路，形成“三纵三横”的公路主框架，实现了与国家公路网络的 良好连接，可通往福建省外的各主要目的地城市如浙江省和广东省。莆田 已开通至厦门港的集装箱运输服务。在未来几年莆田将建成的公路有莆田 至秀屿高速公路、福厦漳高速公路，它们的建成将成为海西高速路网规划 中莆田至永定高速公路的重要一段，也是莆田城区通往秀屿港及湄洲岛国 家级旅游区的重要交通枢纽。 福厦铁路已经建成。向莆铁路已于近日开建，项目预计于2012 年底 建成并投入使用。向莆铁路是一条以客运为主兼顾货运的快速铁路干线。 向莆铁路建设，有利于拓展湄洲湾港口群腹地、实现港口群资源共享。湄 洲湾港是我省天然良港，向莆铁路建设将为湄洲湾港口群提供后方通道， 使湄洲湾港口群成为我省内地和江西省最便捷的出海通道，让中西部地区 成为其物流延伸的广阔的腹地。 莆田地区目前没有机场，但通过福厦高速公路从莆田到晋江和福州的 机场也是非常的便捷，至福州长乐国际机场80公里，至厦门高崎国际机场 11 180公里，至晋江机场92公里，一小时左右的车程即可到达。2008年月 日，民航总局局长杨元元与省长在福州正式签订中国民用航空总局、福 建省人民政府加快海峡西岸经济区民航发展的会谈纪要，同意将莆田机 场列为福建省“十一五”新机场前期准备工作项目。该会谈纪要的签订， 表明民航总局与省政府正式同意我市开展莆田机场前期工作。筹建莆田机 场是完善基础设施、扩大妈祖文化影响和建设港口新城的重要举措。 莆田具有丰富的旅游资源。莆田市历史悠久，景色秀丽，具有众多 的人文景观和自然景观。主要游览点有：九鲤湖、麦斜岩、菜溪岩、 “湄屿潮音”、“石室藏烟”、“东山晓旭”、“紫霄怪石”、“白塘 秋月”和广化寺、三清殿、木兰陂、宁海桥、古谯楼、夹祭草堂、仙游 东门石坊、文庙等景点。古老的木兰溪两岸，处处洋溢生气盎然的江南 风光。 莆田各政府机构已提出一系列议程与计划，以提升莆田旅游业的整体 业绩水平，具体如下： 设立扶持旅游重点项目建设专项资金。设立扶持旅游重点项目建设专项资金。市财政从2008 年起每年预算安 排200万元资金，用于扶持引导重点旅游项目、特色旅游项目建设及其前期 经费投入。各县区（管委会）财政部门可视本地财力状况，每年安排一定 数额的配套扶持旅游重点项目专项建设资金，并视财力增幅逐年有所增长。 鼓励旅游企业发展。鼓励旅游企业发展。对年组织接待入莆游客4万人（天）数以上的旅行 社，政府一次性给予3万元奖励；鼓励景区创建a 级旅游区（点），对获得 a级旅游景区（点），财政给予一次性奖励，具体标准：4a级奖励20万元， 5a级奖励50万元。并列入每年年度经济表彰会表彰。对新批立项建设并 12 获得四星级以上酒店，政府给予一次性奖励，具体标准：四星级奖励30万 元，五星级奖励100万元。 扶持旅游企业发展。扶持旅游企业发展。对三星级以上饭店实行与一般工业企业同等的用水 价格，并保障供给；严禁向旅游企业乱收费、乱摊派，取消不合理收费项 目，切实减轻旅游企业负担。对列入旅游业发展规划的重点旅游区和旅游 项目要优先安排用地指标，以挂牌方式出让，并在信贷方面给予支持。如 果这些具体措施得到落实，对莆田市的旅游市场将是一个利好的消息。 13 3 3、市场分析与预测、市场分析与预测 3.13.1 莆田市酒店发展现状莆田市酒店发展现状 目前莆田市（城区内）酒店行业发展不能适应经济需求，拥有的高 端星级酒店有：四星级酒店 5 家和 3 家五星级酒店。 具体有关酒店和床位 见下表： 序号酒店名称地址星级房间数 1 悦莱温泉大酒店 城厢区莆阳路金 威豪园 四星级 120 2 帝宝酒店荔城区延寿南街四星级 312 3 东方国际大酒店胜利南路 四星级 288 4 华天金叶大酒店荔城大道 四星级 110 5 天妃温泉大酒店厢区南门西路四星级 180 6 旷远锦江国际酒店荔城区海丰中街五星级 306 7 最佳西方恒丰酒店 城厢区荔城南大 道 五星级 215 8 海源国际大酒店荔城区东园东路五星级 215 3.23.2 酒店需求预测酒店需求预测 根据莆田市旅游客源市场规模预测，2010 年莆田接待国内游客量约 为 830 万人次，入境游客量约 27.3 万人次； 2010 年旅游总收入约 80 亿元。2010 年莆田市 gdp 预期为 8001000 亿元，旅游收入占全市 gdp 达 10左右，2010 年旅游业成为国民经济的支柱产业。 旅游中长期经济目标： 中期目标（2011-2015 年）:2015 年莆田接待国内游客量约为 1630 万人次，入境游客量 83.33 万人次。游客总量增长幅度有所下降，但游 客人均旅游消费增加，因此，以国内旅游收入平均年增长率为 18%，入 境旅游收入年增长率 22%计算，2015 年莆田市国内旅游收入约为 156 亿 14 元、入境旅游收入约为 2.62 亿美元，2015 年旅游总收入约达 177 亿元。 远期目标（2016-2020 年）:2020 年莆田市接待国内游客量约为 2670 万人次，入境游客量 207.35 万人次；由于同样原因国内旅游收入 平均年增长率可保持 18%，入境旅游收入年增长率 22%，2020 年莆田市 国内旅游收入约为 360 亿元、入境旅游收入约为 7 亿美元，2020 年旅游 总收入约为 415 亿元，旅游产业成为莆田市的重点产业之一。 规划至 2020 年，莆田市旅游星级饭店达到 140 家，床位 10.35 万 张。建立合理的旅游饭店等级结构，高档饭店（五星、四星级） 、中档 饭店（三星级） 、低档饭店（二星、一星级）按 1：4：5 的比例建设； 近五年内新建或改建 2-3 家五星级饭店、5-6 家四星级饭店。 随着莆田城市旅游业的快速发展，对酒店需求特别是高档酒店增长迅速， （找不到最新的数据）其中 2006 年至 2008 年 4 4 星以上酒店客房供求数量 的变化情况如下表。 年份需求供给住房率 2006619859115068% 2007751549563078.6% 200810052612212682.3% 就供给类型而言，长期以来三星级酒店客房在莆田中高档酒店客房供给 中一直占有主导地位。但是，随着近几年三星级酒店供给增长速度的减缓， 四星级酒店供给的快速增长，令人惊奇的发现高星级酒店的出现大大的刺 激了莆田市的潜在需求，06到07年度供给增加了4.9%，莆田市四星级酒店 住房率从68%跃进到78.6%。07到08年度供给增加了27.7%，住房率仍增加近 15 4%，足以看出莆田高星级酒店市场的发展潜力。 对未来市场需求增长的预测主要基于以下因素： 从该市场的历史发展趋势来看，莆田酒店市场供给的增长历来能够被增 长的需求吸纳； 中国经济持续强劲增长，拉动了福建省与莆田市的经济活动； 近年来，莆田历年的年均地区生产总值超过11%（这种增长速度预期将 在中期内保持）； 近年来，国内到访莆田的旅客年均增长强劲，到访莆田的国际旅客增长 速度也相对强劲； 莆田的基础设施不断完善，香港、澳门和台湾地区对莆田的投资力度不 断增强； 台海局势相对稳定； 莆田邻近福州和厦门，而厦门和福州向来被国内市场认作是华东/华南 地区的旅游热点； 多家品牌酒店将加入莆田酒店市场，可能会诱发需求进入市场。 供给与需求预测： 根据调查数据并考虑到莆田的经济的起点相对较低，但这几年的经济 以每年13%左右的速度成长，酒店业的潜在需求未被激发，我们保守估计莆 田高档酒店的需求将以每年10%的速度增长，说明高档酒店市场前景广阔。 2010年的福建省第14届运动会接待高峰期出现4000个床位的缺口。除 了此类大型活动之外，由于莆田的历史文化影响，春节期间将是酒店需求 的高的固定高峰期。春节期间莆田城区各酒店住客率都在95%左右，今年春 16 节到达98%以上。春节时期，莆田酒店爆满首要有三种客源：一是旅外乡亲 回籍过年多。由于终年全家在外，老家房子一向没人栖身；回籍过年，就 爽性选择住在酒店内，白日回老家访友投亲，晚上就住在城区的酒店里。 二是来莆田谈生意的多。莆田有60来万人在全国各地经商务工，很多人趁 春节闲暇回故乡领会投资项目，或带来地点地的老板到莆田实地考查，鼓 动勉励他们到莆田投资。三是到莆田旅游的旅客多。妈祖信俗成为世界人 类非物资文化遗产后，妈祖文化发源地莆田及湄洲岛知名度敏捷提高，很 多省外旅客操纵春节假期，纷纭到莆田来旅游。 基于市场分析，我们预测未来供给与需求状况如下： 高档酒店市场可供房数平均每年增长8%左右； 高档酒店市场需求平均每年增长10%左右； 高档酒店入住率为80%左右。 对本酒店而言，保守地估计入住率在第一个运营周期按70%计算，以后 按每年增长1%计算。计算期平均按75%. 3.33.3 销售率与价格预测销售率与价格预测 为了预测拟建酒店的平均房价，我们主要考虑了以下因素： 竞争市场各酒店目前在各客源市场所能实现的平均房价水平； 随着新酒店加入市场，整体市场平均房价的走势； 拟建酒店在各客源市场所能获取的平均房价潜力。 就国内同类宾馆的均价而言，2011 年均价对比如下： 17 北京 864 元/日，上海 837 元/日，大连 741 元/日，青岛 746 元/日， 厦门 702 元/日（统计数据来源“去哪儿”）。 莆田市目前可参考的酒店房价： 序号序号名名 称（星称（星级级） ）星星级级折扣后最低房价折扣后最低房价 1悦莱温泉公寓 四星级 商务客房 328 商务套房 498 精品套房 798 2天妃温泉大酒店 四星级商务客房 458 商务套房 528 3帝宝大酒店 四星级商务客房 618 商务套房 788 4华天金叶大酒店四星级商务客房 268 5最佳西方恒峰大酒店 五星级商务客房 488 商务套房 688 6海源国际大酒店 五星级商务客房 408 商务套房 588 7旷远锦江国际酒店 五星级商务客房 658 商务套房 788 本项目在价格的预测中采用较为保守和安全的原则，考虑到莆田的经 济文化及城市发展状况，以及拟建酒店的高端市场定位和莆田市场的特殊 18 性， 本酒店价格在计算期均按480480元元/ /日日测算。属目前同类城市同类宾馆的 较低价格，具有较大的竞争力。 3.43.4 政府政策支持政府政策支持 莆田市人民政府近日出台中就进一步推 动加快我市旅游产业发展提出如下意见：四星级及四星级以上酒 店、3a 及 3a 以上景区重大旅游项目享受工业用地政策，优先安 排用地指标，不实行城乡建设用地增减挂钩，可按符合规定的最 低价起始拍挂出让土地。落实星级酒店与一般工业企业同等的 用水、用电、用气价格政策。对被新评为四星级、五星级的旅游 饭店，分别给予一次性奖励 30 万元、100 万元。 19 4 4、酒店选址及建设条件、酒店选址及建设条件 4.14.1 项目位置项目位置 项目地点具备开发一座城市商务酒店的良好特征，如位于城市的商务 区内、交通方便及周围配套设施齐全等。 本项目位于莆田市涵江区白塘镇，处于主城核心发展区，也是重要的 风景区。莆田有著名的二十四景，其一就是“白塘秋月”。白塘位于涵江 区的白塘镇，地跨洋尾、镇前、上梧三村，汇聚泗华，木兰诸水，面积达 三百亩，为莆田南、北二洋最大的一个水塘。宋代叫“注月池”，今叫 “白水塘”、“白沟”，俗叫“白塘”。 白塘白水茫茫，风光秀丽，自古以来是人们游览赏月的胜地。每逢中 秋，沿塘各村点灯结彩，车鼓、演戏，还有十音八乐，充满祥和欢乐的气 氛。夜幕降临，华灯初上，游白塘者从四面八方摩肩而至，接踵而来。岸 上人山人海，塘中千舟百船。碧空万里，圆月流辉，灯火相映，水天一色， 宛若是天上的白塘，人间的闹市。尤其引人入胜的，则在子夜之后，更深 人静，风轻波平，天高气爽，月明星稀，莆地四周的大小山峰倒映水中， 塘中有山，山中有月，水清月沉，分外奇特，为蓬莱仙境，如广寒清宫， 游人如梦如痴，仿佛飘飘欲仙。这便是“白塘秋月”的胜景。 拟建项目地点是白塘湖湖心岛上，白塘湖常年巨大的水面碧波浩淼， 使人心旷神怡，同时地块又近涵黄公路，其交通便利，环境幽雅，是打造 五星级酒店最为理想的环境，因此，项目的选址具有独特的自然资源优势， 及深厚的文化背景，再加上便捷的交通条件，以及周围风格清新、功能配 套科学、文化品位高雅的高级别墅住宅区作为配景，它的建成必将提升涵 江区居住品位，推进涵江区城市化建设。 20 4.24.2 交通便捷程度交通便捷程度 莆田作为二级城市，交通状况一直良好。本项目选址位于涵黄公路旁, 距涵江汽车西站约2公里,距莆田市区15km，离福州95km，到长乐机场 85km，距厦门198km，至秀屿港35km。到三江口港5km，水陆交通便捷。 4.34.3 自然条件自然条件 4.3.1 气象 莆田市气候属典型的亚热带海洋性季风气候，常年温和湿润，月平均最 高气温为2329，最低气温为712，年均降水量 1000mm2230mm之 间。季风明显，滨海风大，主要风向有东北风和西南风。 4.3.2 工程地质条件 地形地貌：场地原为湖心滩上的耕地，现已回填平整 ，地势较平坦，地表 相对高程介于 -0.840.45m，地表高差为 1.29m，地貌上属于兴化滨海堆积平 原地貌单元。 根据现场踏勘及收集邻近地质资料，场地附近无断裂构造经过和地裂 缝存在。 场地岩土层特征及分布情况：根据地质勘探结果，本场地内地层结构 自上而下依次为：素填土、粉质粘土（）、淤泥、粉质粘土 （）、淤泥质土、卵石、全风化花岗岩、强风化花岗岩。 4.3.3水文地质条件 根据地质勘探报告，场地内初见水位埋深1.091.93m，地下水综合稳 定水位埋深在0.981.89m，相对标高在-1.82-0.91m，场地内地下水赋存 于素填土中的孔隙水，属上层滞水，主要受地表水少大气降水垂直渗透 补给，补给有限，水量不大；主要赋存于卵石中的孔隙水及全风化花 21 岗岩、强风化花岗岩中的裂隙水，为微承压水类型。据调查，地下水位 年变化幅度约0.501.00m之间，近期内年最高水位标高约-0.80m（相对高 程），场地及其附近主要为白塘湖水系，与上部地下水含水层的水力联系 较为密切，但未发现有污染源。本场地环境属于类。 场地内地下水对砼结构及地下钢结构具弱腐蚀性，在长期浸水用下， 地下水对钢筋砼结构中的钢筋不具腐蚀性；在干湿交替作用下，地下水对 钢筋砼结构中的钢筋具弱腐蚀性。 鉴于拟建场地位于湖心滩上，地势相对较高，高出湖面水位约1.2m， 据调查，湖水流速小，且护岸已采用浆砌片石进行防护，对护岸流蚀冲刷 能力较小。湖水深度为0.502.00m，水位变化幅度约为0.50m，近期内年最 高湖水位约为-0.50m，常年最大洪峰水位未能淹没本场地。 4.44.4 其它外部条件其它外部条件 4.4.1电力 根据供电负荷预测结果、负荷分布及供电平衡的要求，本项目可采用 高压交联聚乙稀绝缘铠装电缆通过白塘湖西北角临涵黄公路的1#10kv变电 所供电，变配电线路在室外部分及周边进线可采用放射式及链式相结合的 配电方式。电力配套系统设计及建设应符合相关规定安全及防护要求。 4.4.2弱电系统 电信宽带系统：项目可从城市电信系统引进回路进线，在建筑内设置 专用电信设置用房。 有线电视系统：项目可从城市有线电视系统引进信号，设置专用有线 电视前端设备机房。 22 4.4.3给排水系统 水源：项目给水水源可接自西侧涵江公路的dn300市政给水管，分别引 入地下水池、消防水池，给水系统，用水可采用市政压力直接供水。 排水：项目区内雨水经水雨管收集后通过市政雨水管，就近排入白塘 湖。生活污水由管道收集后进入化粪池，经化粪池初级处理后可通过西侧 涵黄公路的市政污水管并入涵江区市政污水管网纳入市污水厂统一处理。 4.4.4燃气 根据莆田市燃气专业规划采用液化石油气和空气的混合管道天然 气作为莆田市城区的主气源。项目燃气管道可从西侧的涵黄公路市政燃气 管接入。 4.54.5 项目地理位置图项目地理位置图 项目地理位置图见附图1. 23 5 5、酒店建设综述、酒店建设综述 莆田地区的度假休闲酒店市场仍处于初期发展阶段，主要考虑到莆田 国内休闲度假和商务会议市场尚未发展到一个成熟的阶段足以支持拟建酒 店的平均房价能够维持其在经济上的可行性。因此，拟建酒店需保证在当 地酒店市场的领先地位，即定位为一座中高档度假休闲酒店（国内5星水准） 。同时，通过我们对该市场及项目所在区域现有可比较酒店的考察和访谈， 我们清楚地了解到，拟建酒店目标锁定的客源市场仍期望寻求拥有广泛设 施（特别娱乐设施）和宽敞住宿设施的酒店。应达到相当的水准应满足目 标客户的心理需求，同时酒店整体应符合一座标准高档酒店的品质要求。 我们建议应符合当地的消费期望配备适当的高水准的餐饮设施和娱乐设施， 两类营业场所应有明显的区隔以符合度假休闲酒店的清晰定位，娱乐设施 外包，这也是酒店长期发展的要求。此外，还应特别注意控制酒店内部设 计、家具、饰品和设备方面的成本，并创造出一个整体高效的设计风格。 5.15.1 概念和主题概念和主题 项目位于涵江区白塘镇镇前村莆田二十四景之一的白塘湖湖心岛上， 白塘湖常年巨大的水面碧波浩淼，使人心旷神怡，同时地块又近涵黄公路， 交通便利。我们建议开发一个高楼层、高密度的酒店项目，并且在产品导 向方面应体现出明显的，浓厚的度假休闲酒店风格。基于此，我们认为， 最重要的设计元素应该是配备中等规模、特别定制的会议设施、有高私密 性环境的高档餐饮设施、独立于酒店主体外的娱乐设施，以营造出一个 “休闲环境”。 24 拟建酒店用地水系优越，以整个白塘湖为背景，布局精致，配有植被、 湖面，人与水亲，水与物亲，建筑融入周围景观。地利人和，可构成一个 幽静和谐、休闲高档的天地。建筑造型可考虑以中式、简洁建筑风格为主， 庄重儒雅为特色。与周围的别墅区住宅相呼应，形成优美的景观韵律感和 自然生态的家园画面。 酒店主体为九层建筑，高37.58米，湖心岛有两条桥与大陆相接，设有 一层地下室。地下室主要为车库与设备用房。一层设有大堂、休息厅、厨 房、餐厅、花店、商务中心、宴会厅和其它服务用房，二层设有厨房、包 厢、水疗设备用房、三层设有办公室接间、vip客房、洗浴中心，四至九层 为普通客房。 5.25.2 客房客房 5.2.1客房数 我们认为，拟建酒店应该开发为一座中等规模的酒店。理由如下： 根据研究，该市场在相当长时期内不足以支持一座太大规模的酒店； 我们认为，一座中等规模的酒店应能有效定位自身，成为莆田酒店行业 的