中国购物中心发展新趋势

中国购物中心发展新趋势2003年左右，购物中心随着城市的发展、人们生活需求的多样化孕育而生，最初的购物中心是由百货业态演变而成。目前，购物中心在全国快速发展，据了解，2012年底全国购物中心将达2542个，同时，购物中心也迎来了各种发展新趋势，包括购物中心向郊区扩张、社区型购物中心成主流、业态配比调整、去主力店化、去百货化等。北京郊区购物中心集中爆发 即将开业项目一览周末逛街，最影响心情的莫过于拥挤的交通、拥挤的购物环境；好不容易到了周末，但“压力”从未减退，只是换了形式。毕竟，在市中心逛街消费，总是少了点空间感。如果你还在忍受着各种“堵”，消磨着原本悠闲的时光，你就out啦！郊区购物中心的出现，是避开拥挤式购物的新希望，它为消费者找到了“趋冷避热”的好地方。随着京城居住人口向郊区迁移，汽车大规模地进入家庭生活，郊区购物应运而生。与我们常见的shopping mall不同的是，它不像金源新燕莎、朝阳大悦城等位于城区寸土寸金的黄金地段，而是选址在真正意义上的郊区，昌平、顺义、大兴等五环之外才是它的根据地。此外，由于郊区购物中心的辐射范围较广，更强调其交通条件，减轻了消费者源于交通的烦恼。目前，这个购物模式仍然在蓬勃发展中，未来将会给我们带来更多惊喜。即将开业的京郊mall在未来几年，将是京郊购物中心发展的集中时期，很多大型购物中心都已在建设之中，辐射范围越来越大，人均购物面积也越来越大。此外，这里不仅是购物的地方，各种配套设施更为齐全，周末驱车而来，收获的不仅是舒畅的心情，还有真正一站式的购物体验。中关村国际商城（二期）开业时间：2012年年底初步建成推荐理由：你一定知道永旺购物中心，它作为中关村国际商城中的一部分，在建成之初轰动一时。如今，中关村国际商城二期更是进行大手笔地发挥，不仅要建成一个总面积超过 20万平方米的奥特莱斯店，还要建一个约9万平方米的大型商场。这个庞大的奥特莱斯，比目前京北最大的赛特奥莱还要大（赛特奥莱项目总开发面积15万平方米）。未来广州大型购物中心发展趋势解读：MALL开始向郊区扩散核心提示：随着太古汇、白云万达广场、五号停机坪、花城汇、高德置地广场、万菱汇、时尚天河商业广场、太阳新天地等大批大型购物中心的落成开业，还有白云绿地中心、番禺万达广场、宏城广场地下商业、天汇广场购物中心等全新项目的畜势待发，广州正迎来新一轮的造MALL运动，进入一个商业地产发展的黄金期，一个新MALL时代正式到来。6月5日，来自太古汇、太阳新天地、南丰汇、高德置地广场、西铁城、广州国际服装展贸中心等广州大型商业项目，以及新世界、雅居乐、奥园、珠江投资、广百置业、海航集团、盛大国际、德馨投资、高力国际、兴业地产等知名开发集团、房地产中介机构的50多位广州商业地产领域的老总和商业地产专家、学者们共聚一起，共同论道新形势下商业地产的发展趋势。与会的专家、企业老总均表示，2010年亚运会举办以来，广州有近20个大型购物中心陆续开业，广州新MALL时代来临，广州商业将迎来前所未有的发展高潮。新增商业面积超180万m2在新MALL时代与城市发展论坛上，多位商业地产专家和企业老总均表示，随着太古汇、白云万达广场（项目招商信息）、五号停机坪、花城汇、高德置地广场、万菱汇、时尚天河商业广场、太阳新天地等大批大型购物中心的落成开业，还有白云绿地中心、番禺万达广场、宏城广场地下商业、天汇广场购物中心等全新项目的畜势待发，广州正迎来新一轮的造MALL运动，进入一个商业地产发展的黄金期，一个新MALL时代正式到来。广州高力国际物业服务有限公司总经理林明瀚表示，自亚运会举办以来，广州有近20个大型购物中心陆续开业，新增面积超过100万平方米，而在未来的一年半时间里，广州还将有至少80万平方米的全新项目上市，在新一轮商业地产发展高潮中，新造MALL运动正在广州兴起。 MALL开始向郊区扩散广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示，世界上最早的MALL起源于美国，中国上一轮造MALL运动源于上世纪九十年代，当时的MALL主要分布在广州及珠三角地区，不过它们的经营失败的多，成功的少。广州最知名的MALL有天河城、正佳广场等。而目前正兴起的这个新MALL时代，是经济发展、零售业发展到一定阶段的产物，当人们更注重消费体验与环境，以及商业地产成长到一定阶段时，新MALL时代就应运而生。为什么说中国已跨进了新MALL时代？王先庆表示，这是因为MALL的开发建设，已从个别单一的事件进入整体发展阶段，MALL的发展已过了萌芽期而进入了成长期，它们从城市的市中心向郊区扩散，从大都市向二三级城市扩散，更吸引各路资本涌入。例如，广州的MALL已经从天河商圈向外扩散，扩散到白云新城，如白云万达广场、五号停机坪，甚至扩散到更远的番禺，如番禺万达广场。王先庆说：我们还形成了非常有中国特色的MALL模式，随着更多新项目的涌现，这种与中国文化相吻合的中国特色正越来越清晰。影响 新MALL多极化发展改变广州城市格局新MALL时代的到来，将为广州带来怎样的变化？多位商业地产专家和企业老总都表示，广州商业已经迈进多极化全线发展的新时期，MALL从市区走向郊区，新一轮造MALL运动正在改变广州的城市格局。新MALL时代推动城市发展林明瀚在论坛上表示，近年来，广州商业正迈进了多极化全线发展的新时期。因为市中心区域可开发的土地有限，地铁网络不断延伸以及大型居住区在郊区的兴起，令大型购物中心也正显现出向郊区化发展的趋势。而对新MALL时代与城市化进程的关系，王先庆更表示，城市化进程必然会引发商业中心的转移，就像以前广州的商业中心在北京路、环市路，后来转到了天河商圈，现在又开始向增城、番禺、金沙洲、花都等东、南、西、北四个方向发展。从城市发展历程看，往往新的城市中心需要新商业中心，而新商业中心最需要新的MALL支撑，新MALL的出现将能为城市的新中心汇聚人气，从而又进一步拉动城市化的进程，改变城市发展的格局。近20个购物中心四面开花按政府的有关规划，十二五期间，广州将以东、西、南、北四个方向的地铁、轻轨和快速干道交通放射线为基础的东推进、西延伸、南拓展、北培育、中提升的商业网点发展布局；以广州城市环形干道为圆周，打造内精、中厚、外强的三个商业圈层；以老城区传统商业中轴线、新城区现代商业中轴线和珠江滨水带为核心，打造集文化历史、休闲娱乐、商旅互动、滨水景观等商业功能于一体的广州千年商都、购物天堂的特色形象。展望广州大型购物中心的发展未来，王先庆指出，广州东、南、西、北四个方向，未来几年间，往东到东圃、增城，还会增加3-4个大型购物中心；往南到番禺，会增加7-8个甚至10个项目；而往西是芳村、金沙洲广佛交界一带，还将增加2-3个项目；往北到花都一带，也会再增加2个项目。广州百嘉信集团地产项目管理中心副总经理杨军艇我最重要的任务不是管商场，而是每分钟都提醒老板：做商场前三五年都要贴钱。做商业，没有三五年的培育期是不行的。天河城在1996年开业，一直到2002年才好转。新商业项目刚开业的前两年内，我认为有60%的商家退铺也是正常的，路是人走出来的，商场也是要靠人聚起来的，所谓一年生、两年熟、三年才能热爱上。所以我最重要的任务不是管商场，而是每分钟都提醒老板：做商场是不赚钱的，是要贴钱的，前三五年都要贴钱。广东商学院流通经济研究所所长王先庆我最讨厌听一句话：商场高端化，这明显是不理性的。我最讨厌听一句话：商场高端化，这明显是不理性、不符合我们消费水平的。商场做高端化，只有极少数能成功，绝大多数是失败的。我们的消费是什么水平？我们的地产发展是什么水平？国外的MALL有三四十年甚至七八十年的历史，我们却只有十几年历史，凭什么你要跟人家一样高端化？我们要尊重现实，我们的MALL要先形成中国的特色，更具有民族性和差异性，整个行业才能更健康、理性地发展。雅居乐地产置业有限公司商业运营中心总监罗红葆广州建MALL要去天河城化广州的MALL很多都带有天河城的模式，深圳的MALL则带有万象城的模式。雅居乐从中山进入广州，应该沿用哪一个模式，这是我们再探讨的问题。现在很多企业在抄袭万达集团的商业开发模式，但我们是否可以沿着万达集团的路子再走一遍？其实万达集团已经在抛弃这种模式，而我们很多做商业地产的，还存在误区，认为把万达模式搬过来就成功了。我认为做商业地产应该要去万达化，同时，广州要去天河城化，深圳要去万象城化。这是一个课题，是雅居乐在探讨的问题。广州奥园资产经营管理有限公司副总经理刘训强商业要成行成市，商场却要去同质化。我觉得商业中心要做得好，一定要考虑区域的承受力，要与区域消费习惯相切合。我们番禺的奥园广场将要开业了，目前招商进展已很顺利，吸引了不少大品牌和主力店加盟，这跟我们的准确定位分不开。商业要成行成市，但商场本身却要做到去同质化，做出自己的特色；要特别迎合区域的特点，要与区域的消费习惯、消费需求相切合，有本地特色，才能有持久的生命力。近年广州主要新建（在建）大型购物中心一览表项目名 所在区域 商业规模 开业时间太古汇 天河路 13.8 万 2011 年 9 月万菱汇 天河路 5.8 万 2010 年 11 月时尚天河商业广场 天河路 20 万 2011 年 12 月宏城广场地下商场 天河路 15万 预计 2012 年底 2013 年初高德置地广场 珠江新城 17 万 2010 年 12 月太阳城新天地 珠江新城 12 万 2012 年 3 月试业花城汇 珠江新城 15万 2011年 9 月东方宝泰购物广场 广州东站 15万 2009年 10 月白云万达广场（项目招商信息） 白云新城 17 万 2010 年 12 月白云绿地中心 白云新城 13万 预计 2014 年五号停机坪 白云新城 10 万 2011 年 9 月白云海航 YH 城 白云嘉禾 10 万 预计 2013 年广粤天地 珠江新城 1 万 2010 年中保利中环广场 环市东 4万 2011年西城都荟 荔湾 8.8 万 2012 年下半年盛荟广场 荔湾 10 万 预计 2013 年 2 月名城商业广场 北京路 10万 预计 2013 年底大学城 YH 城 大学城 12 万 2011 年番禺万达广场 番禺万博 66 万 2013 年鸿禧优活商业中心 番禺市桥 2 万 2012 年 7 月奥园养生广场 番禺市桥 4.8 万 2012 年底荔园新天地 番禺市桥 20 万 预计 2013 年 5 月罗家商业广场 番禺市桥 10 万 未定雅居乐花都商业项目 花都区府 17.5 万 预计 2014 年信盈城 增城新塘 50 万 2012 年底增城万达广场 增城荔城新区 35 万 2015 年据了解，“巨无霸”选址在昌平区回龙观附近，更有三大立体排布，包括风情商街、生态广场商街、空中商街，被称为全面开放的超绿色购物环境。北京斯普瑞斯奥特莱斯开业时间：2011年5月21日推荐理由：北京斯普瑞斯奥莱位于朝阳区金盏乡，虽然还未正式开业，却已在试营业中。它不单引进COZZI、D&G、Gianfranco Ferre、Cerruti 1881等时尚奢侈品牌，还有D&G Kids等儿童品牌，更不乏Y-3这样的运动品牌。据了解，前一阵，运动品牌1折起，被闻风而来的顾客“抢”个精光。最值得推荐的是，连卡佛也即将入驻其中，并首次在京城的奥莱店开业，非常值得期待。另外，充满时尚感的香港主流精品店JOYCE在购物中心独占两层规模，不用跑到香港，在这里也能满足时尚消费者的需求大兴英特宜家购物中心开业时间：预计于2014年开业推荐理由：宜家也有购物中心？没错，未来会有的。现在你开车到大兴区西红门，就能看到一个施工现场上挂着牌子，“宜家”二字赫然醒目。此宜家非彼宜家，这是由宜家集团与兄弟公司英特宜家集团共同出资50亿元打造的英特宜家购物中心。这个项目占地17.2万平方米，除了带来主力店宜家商场外，在这片土地上，该购物中心还会引进百货、超市、运动、餐饮、影院等全方位的消费功能。该购物中心在服装品牌招商方面，计划引入GAP、ZARA等深受年轻人追捧的时尚消费品牌。在零售品牌中，将引入600多个知名品牌，丰富超市货品以供顾客日常需求。这里避开拥堵的最大优势是7000个停车位，不会让你为了停车而发愁。北京周边已开项目很多已经开业的购物中心，在规模上远不如国外真正的Shopping mall的概念。它应该是依托高速公路在机场附近或郊区建成的大型购物综合体，但是，每到周末还是引来不少市中心消费者的光顾，除了能逃避拥堵的交通，郊区商场、购物中心的折扣幅度才是关键，家住国贸附近的王小姐经常开车到赛特奥莱，她表示：“虽然油费上涨，但我还是喜欢能让我呼吸的地方，不想被堵在家门口。”永旺国际商城地址：昌平区北清路1号（靠近八达岭高速公路北安河出口）推荐理由：永旺国际商城的开业，从不被人看好，到众多人追捧，足以说明消费者对郊区mall的欢迎。该购物中心由百货店、超市、专卖店、餐饮、娱乐等多个部分组成，并有18家专卖店是第一次进入中国市场。赛特奥特莱斯地址：朝阳区香江北路28号（观唐别墅北）推荐理由：又是一个欧美式的小镇，各家商铺之间紧密相连，加上三期的发展计划，项目总开发面积15万平方米，可以说是一个超大型、超完备的商业空间。苏荷时代商业广场地址：通州梨园镇果园（八通轻轨果园站南苏荷雅居）推荐理由：地方很大，购物环境很干净。这里的品牌较为齐全，淘一些大众的品牌还是不错的选择。北京新世界千姿百货地址：顺义区新顺南大街18号推荐理由：秉承新世界百货一贯之中高定位，服务于顺义地区以及周边辐射人群。这家店汇集了600多个国际国内品牌，其中有超过50%以上的品牌是首次登陆顺义地区。PART 1：购物中心向郊区扩散广州购物中心向郊区拓展，番禺、白云、花都是重点区域，目前郊区的项目有广州白云万达广场、5号停机坪、白云绿地中心中心、白云YH城、花都广百新一城花都购物广场，在上海，以友谊股份为首的上海商业巨头纷纷制定郊区发展战略，积极拓展郊区市场。万达、苏宁、永乐、国美、万得城等企业也在市郊加速扩张，在北京，郊区很多大型购物中心都已在建设之中，辐射范围越来越大，人均购未来广州大型购物中心发展趋势解读：MALL开始向郊区扩散核心提示：随着太古汇、白云万达广场、五号停机坪、花城汇、高德置地广场、万菱汇、时尚天河商业广场、太阳新天地等大批大型购物中心的落成开业，还有白云绿地中心、番禺万达广场、宏城广场地下商业、天汇广场购物中心等全新项目的畜势待发，广州正迎来新一轮的造MALL运动，进入一个商业地产发展的黄金期，一个新MALL时代正式到来。6月5日，来自太古汇、太阳新天地、南丰汇、高德置地广场、西铁城、广州国际服装展贸中心等广州大型商业项目，以及新世界、雅居乐、奥园、珠江投资、广百置业、海航集团、盛大国际、德馨投资、高力国际、兴业地产等知名开发集团、房地产中介机构的50多位广州商业地产领域的老总和商业地产专家、学者们共聚一起，共同论道新形势下商业地产的发展趋势。与会的专家、企业老总均表示，2010年亚运会举办以来，广州有近20个大型购物中心陆续开业，广州新MALL时代来临，广州商业将迎来前所未有的发展高潮。新增商业面积超180万m2在新MALL时代与城市发展论坛上，多位商业地产专家和企业老总均表示，随着太古汇、白云万达广场、五号停机坪、花城汇、高德置地广场、万菱汇、时尚天河商业广场、太阳新天地等大批大型购物中心的落成开业，还有白云绿地中心、番禺万达广场、宏城广场地下商业、天汇广场购物中心等全新项目的畜势待发，广州正迎来新一轮的造MALL运动，进入一个商业地产发展的黄金期，一个新MALL时代正式到来。广州高力国际物业服务有限公司总经理林明瀚表示，自亚运会举办以来，广州有近20个大型购物中心陆续开业，新增面积超过100万平方米，而在未来的一年半时间里，广州还将有至少80万平方米的全新项目上市，在新一轮商业地产发展高潮中，新造MALL运动正在广州兴起。 MALL开始向郊区扩散广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示，世界上最早的MALL起源于美国，中国上一轮造MALL运动源于上世纪九十年代，当时的MALL主要分布在广州及珠三角地区，不过它们的经营失败的多，成功的少。广州最知名的MALL有天河城、正佳广场等。而目前正兴起的这个新MALL时代，是经济发展、零售业发展到一定阶段的产物，当人们更注重消费体验与环境，以及商业地产成长到一定阶段时，新MALL时代就应运而生。为什么说中国已跨进了新MALL时代？王先庆表示，这是因为MALL的开发建设，已从个别单一的事件进入整体发展阶段，MALL的发展已过了萌芽期而进入了成长期，它们从城市的市中心向郊区扩散，从大都市向二三级城市扩散，更吸引各路资本涌入。例如，广州的MALL已经从天河商圈向外扩散，扩散到白云新城，如白云万达广场、五号停机坪，甚至扩散到更远的番禺，如番禺万达广场。王先庆说：我们还形成了非常有中国特色的MALL模式，随着更多新项目的涌现，这种与中国文化相吻合的中国特色正越来越清晰。影响 新MALL多极化发展改变广州城市格局新MALL时代的到来，将为广州带来怎样的变化？多位商业地产专家和企业老总都表示，广州商业已经迈进多极化全线发展的新时期，MALL从市区走向郊区，新一轮造MALL运动正在改变广州的城市格局。新MALL时代推动城市发展林明瀚在论坛上表示，近年来，广州商业正迈进了多极化全线发展的新时期。因为市中心区域可开发的土地有限，地铁网络不断延伸以及大型居住区在郊区的兴起，令大型购物中心也正显现出向郊区化发展的趋势。而对新MALL时代与城市化进程的关系，王先庆更表示，城市化进程必然会引发商业中心的转移，就像以前广州的商业中心在北京路、环市路，后来转到了天河商圈，现在又开始向增城、番禺、金沙洲、花都等东、南、西、北四个方向发展。从城市发展历程看，往往新的城市中心需要新商业中心，而新商业中心最需要新的MALL支撑，新MALL的出现将能为城市的新中心汇聚人气，从而又进一步拉动城市化的进程，改变城市发展的格局。近20个购物中心四面开花按政府的有关规划，十二五期间，广州将以东、西、南、北四个方向的地铁、轻轨和快速干道交通放射线为基础的东推进、西延伸、南拓展、北培育、中提升的商业网点发展布局；以广州城市环形干道为圆周，打造内精、中厚、外强的三个商业圈层；以老城区传统商业中轴线、新城区现代商业中轴线和珠江滨水带为核心，打造集文化历史、休闲娱乐、商旅互动、滨水景观等商业功能于一体的广州千年商都、购物天堂的特色形象。展望广州大型购物中心的发展未来，王先庆指出，广州东、南、西、北四个方向，未来几年间，往东到东圃、增城，还会增加3-4个大型购物中心；往南到番禺，会增加7-8个甚至10个项目；而往西是芳村、金沙洲广佛交界一带，还将增加2-3个项目；往北到花都一带，也会再增加2个项目。未来广州大型购物中心发展趋势解读：MALL开始向郊区扩散核心提示：随着太古汇、白云万达广场、五号停机坪、花城汇、高德置地广场、万菱汇、时尚天河商业广场、太阳新天地等大批大型购物中心的落成开业，还有白云绿地中心、番禺万达广场、宏城广场地下商业、天汇广场购物中心等全新项目的畜势待发，广州正迎来新一轮的造MALL运动，进入一个商业地产发展的黄金期，一个新MALL时代正式到来。广州百嘉信集团地产项目管理中心副总经理杨军艇我最重要的任务不是管商场，而是每分钟都提醒老板：做商场前三五年都要贴钱。做商业，没有三五年的培育期是不行的。天河城在1996年开业，一直到2002年才好转。新商业项目刚开业的前两年内，我认为有60%的商家退铺也是正常的，路是人走出来的，商场也是要靠人聚起来的，所谓一年生、两年熟、三年才能热爱上。所以我最重要的任务不是管商场，而是每分钟都提醒老板：做商场是不赚钱的，是要贴钱的，前三五年都要贴钱。广东商学院流通经济研究所所长王先庆我最讨厌听一句话：商场高端化，这明显是不理性的。我最讨厌听一句话：商场高端化，这明显是不理性、不符合我们消费水平的。商场做高端化，只有极少数能成功，绝大多数是失败的。我们的消费是什么水平？我们的地产发展是什么水平？国外的MALL有三四十年甚至七八十年的历史，我们却只有十几年历史，凭什么你要跟人家一样高端化？我们要尊重现实，我们的MALL要先形成中国的特色，更具有民族性和差异性，整个行业才能更健康、理性地发展。雅居乐地产置业有限公司商业运营中心总监罗红葆广州建MALL要去天河城化广州的MALL很多都带有天河城的模式，深圳的MALL则带有万象城的模式。雅居乐从中山进入广州，应该沿用哪一个模式，这是我们再探讨的问题。现在很多企业在抄袭万达集团的商业开发模式，但我们是否可以沿着万达集团的路子再走一遍？其实万达集团已经在抛弃这种模式，而我们很多做商业地产的，还存在误区，认为把万达模式搬过来就成功了。我认为做商业地产应该要去万达化，同时，广州要去天河城化，深圳要去万象城化。这是一个课题，是雅居乐在探讨的问题。广州奥园资产经营管理有限公司副总经理刘训强商业要成行成市，商场却要去同质化。我觉得商业中心要做得好，一定要考虑区域的承受力，要与区域消费习惯相切合。我们番禺的奥园广场将要开业了，目前招商进展已很顺利，吸引了不少大品牌和主力店加盟，这跟我们的准确定位分不开。商业要成行成市，但商场本身却要做到去同质化，做出自己的特色；要特别迎合区域的特点，要与区域的消费习惯、消费需求相切合，有本地特色，才能有持久的生命力。近年广州主要新建（在建）大型购物中心一览表项目名 所在区域 商业规模 开业时间太古汇 天河路 13.8 万 2011 年 9 月万菱汇 天河路 5.8 万 2010 年 11 月时尚天河商业广场 天河路 20 万 2011 年 12 月宏城广场地下商场 天河路 15万 预计 2012 年底 2013 年初高德置地广场 珠江新城 17 万 2010 年 12 月太阳城新天地 珠江新城 12 万 2012 年 3 月试业花城汇 珠江新城 15万 2011年 9 月东方宝泰购物广场 广州东站 15万 2009年 10 月白云万达广场（项目招商信息） 白云新城 17 万 2010 年 12 月白云绿地中心 白云新城 13万 预计 2014 年五号停机坪 白云新城 10 万 2011 年 9 月白云海航 YH 城 白云嘉禾 10 万 预计 2013 年广粤天地 珠江新城 1 万 2010 年中保利中环广场 环市东 4万 2011年西城都荟 荔湾 8.8 万 2012 年下半年盛荟广场 荔湾 10 万 预计 2013 年 2 月名城商业广场 北京路 10万 预计 2013 年底大学城 YH 城 大学城 12 万 2011 年番禺万达广场 番禺万博 66 万 2013 年鸿禧优活商业中心 番禺市桥 2 万 2012 年 7 月奥园养生广场 番禺市桥 4.8 万 2012 年底荔园新天地 番禺市桥 20 万 预计 2013 年 5 月罗家商业广场 番禺市桥 10 万 未定雅居乐花都商业项目 花都区府 17.5 万 预计 2014 年信盈城 增城新塘 50 万 2012 年底增城万达广场 增城荔城新区 35 万 2015 年近年来，中国城市化进程持续提速，越来越多的农村人口涌向城市，这使得城市商业面积需求量大增。城市化进程是导致购物中心数量大幅增加的主要原因。洲联集团五合智库总经理邹毅表示，就目前北京、上海等一线城市而言，由于人口的大量涌入，对商业配套设施面积需求也随之大增，因此近期大量建设购物中心，让人不难理解。因此，未来必将成为我国主要商业业态的购物中心物业，其中蕴藏着巨大的投资潜力。PART 2：社区型购物中心是未来重点相关资料指出，中国购物中心的主体类型为社区型购物中心，超区域型购物中心将退居到数量最少之地位。据了解，2010年北京社区型购物中心新增56万，北京绿地缤纷城、圣熙8号等大型购物中心都是这一类型。万科多个商业项目也是社区型购物中心（如万科红产品系）、深圳绿景的商业项目也主要是发展社区型购物中心。此外，李沧宝龙城市广场要打造社区型购物中心、银泰百货在杭州布局社区型购物中心中国零售地捧 社区型购物中 中国零售地产受热捧 社区型购物中心是未来发展重点核心提示：“希望来中国开店，因为日本国内市场比较小，主要是投资零售业。”一位日本的投资经理告诉记者。中国市场基本方向明确，生产大于消费，出口巨大拉动力。零售地产与百姓日常生活密切相关，相比其他商业地产类型，周期短和市场条件相对稳定等条件，更容易受到热捧。中国社区型购物中心结合到个案，社区型是未来发展重点，是未来成长潜力最好的。从2012年开始，更多的机会是来自社区型的购物中心。”“希望来中国开店，因为日本国内市场比较小，主要是投资零售业。”一位日本的投资经理告诉记者。中国市场基本方向明确，生产大于消费，出口巨大拉动力。零售地产与百姓日常生活密切相关，相比其他商业地产类型，周期短和市场条件相对稳定等条件，更容易受到热捧。社区型购物中心机遇“在杭州正在做一个商业地产，主要做商铺。”盛世神舟地产投资基金的一位项目总监告诉记者。“中国内地楼市缺乏对持有的税收，买了放着成本低，就像黄金。相对稳定安全。”一位台湾的投资经理告诉记者。一面是住宅市场的政策调控，资产通胀，股市低迷等原因，另一面地产开发商因为融资困境，也在四处寻觅出路，转向高收益债券融资，私人理财、高利贷等等。零售地产成了又一投资方向。在郭增利看来，“中国社区型购物中心结合到个案，社区型是未来发展重点，是未来成长潜力最好的。从老百姓消费频率上，社区型购物中心是日常生活离不开的，在中国区域性、都市型的购物中心，都已经在接近市场饱和的状态下，从2012年开始，更多的机会是来自社区型的购物中心。”不过，中国社区型购物中心真正扮演社区型购物中心的角色、功能作用非常小。数量虽多，但老百姓便利生活并没有得到根本改善。上升到更大概念社区商业的情况看，很多社区商业并没有按照服务社区的理念做，都是按照区域型、都市型的购物中心操作理念进行。“这是一个非常大的问题。社区型购物中心有些标准在指定的时候，把城市标准体也划为了社区商业，社区商业很简单，就是服务老百姓的日常生活，这个理念如果实行下去，无论对开发商、老百姓、投资人都是大有益处。”郭增利不无担忧。“凯德在中国发展得好，跟老百姓的日常生活联系紧密，TESCO也在社区型的市场当中，真正发挥便民利民的作用，国际上类似TESCO这样的企业，在中国非常多，全球零售几大巨头都已经进入中国市场。”在这一轮宏观调控时间比较长的情况下，中国都市型的购物中心甚至是区域型的购物中心的布局已经基本完成。其中出现的一个新特点是，很多城市开始转向老城区的改造，希望老城区提供一些优秀的地块，而这些地块的出现也开始引导投资商策略的转移。以住宅开发商为主并涉足商业地产开发的前八位情况看，按照2010年住宅开发面积3300万平方米计算，按照居住面积和配套面积的比例7%计算，中国每年需要有230万平方米的商业面积。按照3-5万平方米的社区型购物中心面积规模计算，每年应新增的社区型购物中心是40-50家。“折合到每一个做住宅的房地产开发商，每个有5-6家规模。假定按照5、6家规模，5万平方米规模计算，意味着每一个开发商每年会持有面积达到25万平方米。比一些都市型的购物中心，每年才开发一个，效率要快得多。” 郭增利表示。增值潜力尚泰零售集团中国区董事总经理周猛看来，“社区型无法自负盈亏，回报不高。城镇规划不断变化，土地价格波动大。依旧选择高档住宅、综合体，政府会分享成本。”“社区型购物中心、百货店公司、超市，运作模式各有千秋。TESCO社区型，以自身大卖场为主要发力点；大一点像万象城既有百货也有超市，一般会有3-4个主力店，区域性为主；大悦城，现在也在把百货清出来，保留超市；取决坐落位置、定位。”深国投的一位投资经理告诉记者。目前，国内的一线大城市，像上海、北京等等有不同的商圈，都可以支持不同规模大小的购物中心。不过在塔博曼华夏柏欣经营管理顾问有限公司总裁谭祐华看来，“虽然核心购物中心已经存在，但还是有市场存在，能够就近买到的品牌，就不太会去其他更远的地方。得具体看地盘条件，比如交通的可达性，覆盖范围的人口，基本因素。同样的品牌未来还是要看开发商经营管理的能力，去决定成败。”一个很好的例子是，2004年万达进入上海核心区段，带来产品的升级，带来新的消费的体验，整个项目运作非常成功。万达集团操作模式非常深入，标准化产品可以带来快速的执行力，快速的执行力可以更好的把握自己的产品。目前，万达广场在整体布局的过程中，已经渗入到中国的三线甚至四线城市。“三四线城市的商机非常巨大。只要能够把握城市消费升级的特点，区域资源的特点，掌握项目投资的特点，就一定能够掌握新的机会。”星浩资本的一位相关人士表示。不同资产类别，有些适合做高端，有些适合批发市场。在尚泰零售集团中国区董事总经理周猛看来，“3-5万平米的购物中心无竞争优势，必须体量上做大。投资一个项目不仅要看资产潜力、地段、商场，还要看有无附加值，否则再便宜也不会考虑。”一个关注零售业的国外商家指出，“对地段的要求是非常高的，因为整个地段的质量影响到投资的质量。还有一点最重要的就是充分地了解中国的本地市场，想到的不仅仅是从中能够得到什么，必须要知道能够贡献什么。”核心提示：“希望来中国开店，因为日本国内市场比较小，主要是投资零售业。”一位日本的投资经理告诉记者。中国市场基本方向明确，生产大于消费，出口巨大拉动力。零售地产与百姓日常生活密切相关，相比其他商业地产类型，周期短和市场条件相对稳定等条件，更容易受到热捧。中国社区型购物中心结合到个案，社区型是未来发展重点，是未来成长潜力最好的。从2012年开始，更多的机会是来自社区型的购物中心。”每个购物中心都有生命周期，从新开业到中年到老年到完全报废，从中寻找财产增值机会。 “计划改变，而不强迫改变，渴望最终的收益结果。” 在新加坡超群管理顾问有限公司首席执行官黄亮生指出，“在中国的资产增值的机会有四种。”第一种，购物中心在良好的位置，但营业利润薄弱，此类购物中心往往入住率低，租金低，流量低；第二种，购物中心在良好的位置，但管理薄弱，此类购物中心往往是因为错误的定位和布局；第三种，是一些有良好布局和配置的空商场；第四种，是对一批开发中的购物中心的收购。纵观目前地产市场上的各类企业，大致有两种路径。一类是以做商业的价值为主，另一类是做纯粹的资产价值。内地的一些大型房企比如万达，通常规模非常大，走的路线是靠房地产未来增值、溢价获利，而港资地产企业比如恒隆、华润、新鸿基，更多的是靠物业的租金收入。城市选择“按照这样的发展规模，到2015年会新增1300家购物中心，中国在2015年会变成全球零售房地产的第四位。”郭增利指出。从宏观环境看，中国一二三线城市郊区，可支配收入超过8000美元，购物需求增长，二线最具有吸引力。在尚泰零售集团中国区董事总经理周猛看来，随着越来越多零售开发商进入中国，二线城市商业中心和传统商业开发将会吸引更多投资者。“去二、三、四线城市，资源是依次递减的，租户如何找？三线城市8-10万平米，最大的问题，连锁租户很少，不属于它们的目标城市。”另一方面，二三线城市的本地租户付租金意识薄弱，出现付完保证金后就跑路的不在少数，而额外的交际成本，也让国内外的投资者不敢冒然前进。“还有一个是当地购买力的问题，如果是相对偏一点的地方，规模要大一点。要看商业位置、人群购买力，相对偏的地方规模上要做大，才能保证利润。”第一太平戴维斯的一位项目经理告诉记者。“二三线城市政府招商引资心态比较严重，只要进来就给优惠，过度竞争，非常无序。优惠比如土地不要钱都可以给你。”戴德梁行的一位相关负责人告诉记者。做商业地产，土地成本是最大的。到二三线城市去，只要有品牌，拿地只是走一些招拍挂的程序，价格优惠还是挺多的。目前二三线城市关注商业地产升温过快，“有的城市是这样，1000万人口，9000万的商业定位，基本上全是无效供应。根本就没有对市场做很好的了解，就完全靠想象来做。”由于没有很好的商业理念和定位，以及对商业缺乏理解，很多城市开发的项目极度不理想。“因为定位不合理，硬件不合适等原因，品牌商家不会进驻，最后就不知弄了一些小商户，半死不活，要不然根本就是空的。”一位多年从事房地产投资的人士告诉记者。二三线城市的零售商业的消费发展的最大瓶颈在于消费力分布的严重不均衡：传统CBD区域集中了城市的大量消费力，无论是开发商还是零售品牌，都将自身精力放在此区域，而此区域的开发程度已达到饱和，甚至过饱和。另一方面，因为缺乏引导和成功案例，城市新区仅获得较少开发商或零售品牌关注，商贸氛围的缺失和交通的不便导致了消费群体不愿来此消费。“一定要差异化，选的点不一样，目的性消费。周末跟工作时间，请客吃饭、旅游等等需求。通常情况下，不是谁都可以做商业地产，住宅只要做好了就可以卖出去，住宅有一些规定，比如说小区停放、位置、配套、交通、户型、售价就足够让你把他打造好。”戴德梁行的一位分析人士告诉记者。“三线城市问题会很严重，地方开发商讲故事，国际国内投资人碰到地方企业的竞争，做坏了，口碑被破坏。”塔博曼华夏柏欣经营管理顾问有限公司总裁谭祐华指出，“现实一点，2-3年不要有太高预期。业绩预期要看租户情况。回报率6%-7%就不错了。”“关注一线郊区、成长区，做一些高端资产项目。尽管一线黄金地段竞争激烈，但一线购买力强，还是有很多机会。”一位港资投资企业的执行董事告诉记者。“目前除了北京上海的投资风险相对小，其他地方风险都很大。”数据显示，从2011年10月开始，除了超市、百货店和购物中心，零售业出现下滑，增幅在减缓。零售商开店速度的减缓，在2012年到2013年，新增数量会达原来的27.5%，略低于2007-2008年32.5%，2012-2013出现小的调整。“一线城市继续增长，二三线竞争不充分，零售行业出现整合，不好的会消失。从老百姓消费频率上，社区型购物中心是日常生活离不开的，在中国区域性、都市型的购物中心，都已经在接近市场饱和的状态下，从2012年开始，更多的机会是来自社区型的购物中心。目前城市发展的一个新特点是，很多城市开始转向老城区的改造，改造地块向引导投资商策略转移。中国每年需要有230万的商业面积，按照3-5万的社区型购物中心面积规模计算，每年应新增的社区型购物中心是40-50家。社区型购物中心将是未来发展重点，是成长潜力最好的。PART 3：去“传统百货主力店”从早先的美瑞百货在蓝色港 心去“传货百货主力店”正在成为一种趋势、此外还有大融城、正大广场、IFCMALL等购物中心，原本的主力店现在取而代之为多家次主力店的引入，一方面以减少百货商场主力店与购物中心零售招商之间的冲突，一方面亦可实现更高的租金坪效，另一方面亦可丰富购物中心的商家组合。详细购物中心频现“劈腿” 千店一面、模式难变百货被“单飞”核心提示：百货作为主力店进驻购物中心两者“联姻”似乎是天作之合，但近期购物中心“劈腿”现象却有些明显。有业内人士指出，随着购物中心更加注重创新打造年轻、时尚、个性化的购物体验，将有越来越多的千店一面、模式难变的百货被“单飞”，购物中心去百货化的时代已到来。业界称随着购物中心更注重创新，千店一面百货被“单飞”将增多 百货作为主力店进驻购物中心两者“联姻”似乎是天作之合，但近期购物中心“劈腿”现象却有些明显。 曾作为正佳广场三大主力店之一的丽丽百货（后改定位为人行道鞋类专卖场），经营了近7年后在租期未满情况下，日前被正佳解约收回，取而代之的将是多家品牌专卖店和快时尚店。无独有偶，开业不满两年的中粮集团旗下的朝阳大悦城将和主力店永旺百货解约，替换为100多家国际时尚品牌零售集群，此举引发业内关注。 有业内人士指出，随着购物中心更加注重创新打造年轻、时尚、个性化的购物体验，将有越来越多的千店一面、模式难变的百货被“单飞”，购物中心去百货化的时代已到来。 与百货牵手或到尽头 一直以来，百货与购物中心的“联姻”似乎是天作之合，就如天河城广场捆绑了天河城百货、万达广场捆绑了万千百货一样，被业界传为美谈。然而，近期却每每传出不和谐声音。 “人行道收回后，这一区域将改成时尚品牌集群区，预计在5月1日集中亮相。”正佳企业有限公司常务副总裁李穗生表示，购物中心在未来创新性调整时，并不会再刻意去追求主力店与非主力店，而引入符合自己定位，又有一定独立性且别人没有的品牌组合。李穗生指出，百货千店一面同质化严重，一味追求百货主力店也会令购物中心趋同质化，失去竞争力。 而朝阳大悦城与永旺百货两者的“联姻”也曾一度被业界看好，但双方分手后，朝阳大悦城总经理周鹏对外的解释是：去主力店、去百货化是中粮大悦城的整体策略，永旺百货的品牌不能充分满足大悦城顾客对于“年轻、时尚、潮流、品位”的需求，因此经协商与永旺百货终止合作。 不过，专业人士黄华军则认为购物中心去百货化不能一刀切，购物中心地理位置不同、体制不同、顾客群不同，差异化调整也不同。但他同时指出，未来购物中心去超市大卖场的趋势是明显的，尤其是在黄金地段的购物中心，超市霸占很大面积，而承租能力却不及品牌店或百货，“像天河城这样的核心地段大面积引入吉之岛超市，以后可能不多见了。” 记者了解到，近些年，百货遭遇购物中心“清退”的案例并不少见。如广州中华广场在几次调整升级时，就逐渐缩小了开业初期的功臣主力店中华百货经营面积，为引进快时尚品牌及餐饮娱乐等业态提供条件。另外，港汇广场清退港汇新翼百货、上海中山公园龙之梦清退龙之梦百货等一系列案例均佐证了购物中心与百货渐行渐远。 核心提示：百货作为主力店进驻购物中心两者“联姻”似乎是天作之合，但近期购物中心“劈腿”现象却有些明显。有业内人士指出，随着购物中心更加注重创新打造年轻、时尚、个性化的购物体验，将有越来越多的千店一面、模式难变的百货被“单飞”，购物中心去百货化的时代已到来。快时尚店插足频现 记者在整理众多购物中心去百货案例中，在后续招商调整中可以发现一个身影，那就是快时尚店。 正佳广场在这两年升级调整中，除了提出提升餐饮经营面积至18%的目标外，另一个目标就是快时尚店；天河城广场在新一轮调整也在首层引入西班牙快时尚巨头ZARA；而中华广场在调整中除了引入广州第一家国际知名时尚品牌H&M华南区旗舰店外，也有OVS、DAZZLE、FIVE PLUS等著名快时尚品牌。 广东省流通业商业执行会长黄文杰指出，近几年，国际快时尚品牌纷纷加大进入国内市场，而这类品牌所要求的店铺面积、展示面等系列条件和购物中心合拍，也符合购物中心调整为时尚、潮流、特色、体验的主流定位。 不过，李穗生对快时尚店取代百货作主力店持否定态度。“目前快时尚店进购物中心都是采取销售分成模式。但同一商圈内快时尚店越开越多，势必会拉低单店销售额，例如在相距不到200米的天河路上目前就开了两家ZARA，这样购物中心业主方分成收益也会被拉低，甚至收益水平还不如百货，这样在没有利润的合作是不会长久的。” 趋势：百货购物中心化 购物中心来势汹汹，百货会被完全抛弃吗？如果重塑百货业的价值，出口在哪里？ “单一的百货已很难有效吸引客流，百货购物中心化将是百货行业的发展趋势。”黄华军表示，一些具备体量优势的百货开始糅合购物中心元素，增设了餐饮、生活配套设施、娱乐等业态种类。 美东百货董事总经理谢仕平则表示，百货转型是根据消费者的需求不同而产生的。未来5年，百货领域的市场细分将更为明显，将有越来越多百货店注入购物中心元素，满足消费者的多种需求。“未来一年内，美东百货将以时尚生活中心为概念，有意减少零售份额，糅合购物中心元素，增加近20%的休闲功能配套。” 不过也有专家指出，百货购物中心化不能盲目跟风。尤其在广州、北京、上海一线大城市，体量不足而刻意购物中心化只会弄巧成拙。 另类声音 购物中心需更有“性格” “百货走进购物中心仍是目前国内零售商业的一大主流。”广州市商业经济学会副会长彭强表示，在国内购物中心迅猛发展的10年间，早期考虑的首要问题是如何把动辙十几二十万的商业面积填满，而10年前可供购物中心选择的业态和品牌种类远不如今天这般丰富。特别是次主力店可供选择的品牌更是稀少，而当时百货业如日中天，因此，邀请百货作为购物中心的主力店是个明智又保险的选择。 “正因如此，传统大型的购物中心一般会有12百货作主力店来体现其定位，但这有利就有弊。”彭强指出，一方面，百货在购中心占用面积过大，租金虽然稳定但普遍较低，吸引客流的能力也在逐渐下降；另一方面，新兴个性迅速上升，他们逐渐形成了独特的品位和审美观念，对百货擅长的促销、打折等活动敏感度降低，而对餐饮、娱乐等体验性业态的需求则越来越高，而百货采取联营模式，普遍缺乏各自应具有的鲜明特色，同质化日趋严重，尤其缺乏对时尚流行的快速采购买手。业内人士指出，当前，越来越多的购物中心不断崛起，百货店自身的招商品牌同质化，对购物中心的租金和品牌丰富等贡献上的缺失，都使购物中心对百货店的信心渐失，购物中心的“去百货化”也逐渐成为一