嘉华明珠整合营销战略全案策划报告书

嘉华明珠整合营销战略全案策划报告书薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃莅袂膄芅蚄袂袄肈蚀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈袈羁膅蚇袇肃莀薃羆膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁蕿肄芈莇薈膆蒃蚆蚇袆芆薂蚆羈蒂蒈蚅肀芅蒄蚄芃肇螂蚃羂莃蚈蚃肅膆薄蚂膇莁蒀蚁袇膄莆螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膄莈薇螈羃膁蒃螇肆蒆荿螆膈艿蚇螅袈蒄薃螄羀芇葿袃肂 第一部分 市场调研报告调查前序本部分我们根据地产营销的行业特征，设计了五份调查表格，内容包括永丰县城发展状况、商品房交易政策与开发量、消费者收入水平与消费观念、媒体状况、竞争楼盘状况以及本项目的产品问题与销售状况等五大部部分。对于不同的调查内容，我们又采取了灵活的调查方式。如对永丰县城的发展状况，主要对永丰的政府官员进行了采访；对于当地媒体状况，则主要以电话的方式联系各媒体及当地广告公司，对媒体的覆盖率、价格、竞争项目的投放情况等内容进行了了解；用现场踩点的方式对竞争楼盘的项目园区规划、产品特色、项目定位、销售价格、付款方式、销售状况进行考察；对于项目本身，则以营销会议的形式，与项目的主要工作人员进行了交流，共同探求本案推广所存在的症结。一、 宏观环境分析中国房地产业经过多年的发育、成长和完善，其间有高潮也有低谷，跌宕起伏，上演了无数出大起大落的人间悲喜剧。目前，中国房地产业正在经历一个“价值回归”、“利润回归”的过程，由初期的暴利向后期的相对高利过渡，目前已接近社会平均利润水平，并将逐步进入微利行业。中国房地产业的区域发展水平不均衡，自东向西，开发水平形成一个很大的落差，东部沿海城市受惠于改革开放的诸多优惠政策，经济发展较快，与国际上的交流频繁，资金和人口的“盆聚”明显，居民购买力较强，房地产开发水平较高，开发商在观念、思维、资金实力、开发规模、经营能力等方面都遥遥领先于内地城市，并逐步形成了较明显的专业化分工。中西部地区以成都、重庆、西安等城市为代表，在借鉴、模仿、学习沿海先进经验的同时，引入沿海的开发模式，引进优秀人才，进步很快，正在急起直追。在今后的三到五年内，中国房地产业还会有一个较平稳的发展时期，其主要利好因素有：（）房地产业被明确确定为国家支柱产业，在政策上给予更多的优惠和扶持。（）取消福利分房，代之以住房货币化。（3）增加公务员薪酬作为主要的廉政措施之一，将提高整个社会的薪酬水平，从而有效提升居民的消费水平。（4）中国城市化进程加速，以有效解决农村富余劳动力的问题，农村人口进城，将引发一次新的房地产开发高潮。（5）中国经济已坚定地走向市场经济，私有化日益明朗，这将导致中国经济持续长期走强。在此环境下，房地产也会相应发展。（6）一个强大的中产阶级群体正在崛起，其主导消费的趋势将日益明显。（7）中国将面临长期的通货膨胀压力，居民投资房地产，成为最稳妥的保值方式。另一方面，中国政府为抑制经济过热，于2004年4月启动了宏观调控措施，内容包括控制信贷、大幅度提高钢铁、电解铝、水泥和房地产项目的资本金比例、整顿土地市场以及银行加息等。这些政策的落实，在房地产行业起到了一定的降温作用，并促发了局部地区地产行业的大整合。二、微观环境分析（一）、永丰概况永丰县位于江西省中部，距京九铁路、105国道22公里，有二级公路与之相通，其中，泉毕高速公路、赣粤高速离本地约11公里，南下北上方便快捷。全县国土面积2695平方公里，其中山地304万亩，耕地53万亩。辖21个乡镇、3个林垦场，总人口40万。其中永丰县城常住人口约7万多，流动人口约1万多。永丰主要产业为制药、针织服装、碳酸钙、磷产化工、食品，经济发展水平相对低落。2004年，整个永丰城乡个人储蓄存款仅14.5亿元。人均年收入城镇70008000元，农村2600元。其中永丰县大致月收入状况，公务人员1000元以上每月，事业单位人员8001000元/月，私营企业500700元/月，个体打工者400600元/月。医疗配套设施有永丰县医院、永丰中医院、永丰妇幼保健医院（注：这些医疗配套设施距本案较远，无法直接利用）。另外欧阳修广场（已基本建成），文化艺术中心（包括影剧院，在建）和市政大厅（包括超市，在建），这些都在本案附近，对本案的推广有利好信息。教育设施有恩江小学、恩江中学、永丰中学、永丰二中、永丰三中等。这些学校从幼儿园、小学到中学，都是永丰所管辖区内学区最好的。其中永丰中学为吉安市重点中学，有34个班，2000余学生，每年都有考上北大、清华等名牌大学的。与本案相近。同时，该地区重视教育，认为上大学是孩子唯一的出路。（二）、房地产开发状况自99年开始，永丰县就开始冻结私人造房，永丰商品房住宅市场也自2002年开始复苏。自复苏以来，价格平稳上升，尤其是2003年底，上扬速度快。到目前为止，房价已趋向平稳。但由于购买需求以及建筑原材料的上涨，永丰的房价还是稳中有升。2004年初到2004年底，房价已悄悄地上涨了约100元。另一方面，2004年契税收入为945万，比2003年多501万。这说明永丰的房地产行业正快速发展着，并日渐成了当地财政收入的一大来源。而土地供应量，2003年土地放量为300亩，2004年土地放量为340亩，比2003年增加了40亩。契税收入与土地交易的逐年增加，这预示着未来永丰的市场竞争将日益激烈，并将进入白热化。这在无形之中，加大了本案的推广难度。租赁市场是商品房交易状况的另一个良好参照标准。目前市场上的租金水平：商铺500600元/月，为最繁华地段（时代广场），面积30平米左右；住宅三室两厅，约250元/月。在当地也无房产中介，交易大多以租赁户与房东大多直接进行。不活跃的中介市场与低廉的租金，从另一方面表明了永丰的市场容量与商品房售价。而一手房的销售价格基本在750元/平米上下浮动。从当地的产品设计与交房标准来看，水电到户，毛坯，外立面用涂料，楼道无感应灯，无物业管理服务，社区有绿化但无景观小品的导入，无单元防盗门，售楼部大多数也简单装修这些现象表明，当地的房产开发与推广离成熟开发还存在较大的距离。这同时，也为本案在产品上做好做优，以品质赢市场提供了市场契机。（三）、商品房购买政策对于商品房的购买政策，我们主要根据一般县城商品房购买的敏感话题，如银行按揭政策与购房入户政策等两方面进行了考察。 银行按揭政策：住宅按揭7成，最高20年。商铺按揭5成，最高10年。但永丰银行按揭政策不宽松。夫妻双方至少需要一方在事业单位，如不是，则需要提供收入证明，私企需提供三年的税收证明。严格的按揭政策。间接削弱了永丰居民的购买能力。导致了部分消费者因为不能按揭而退房的现象，上述情况在本案的销售过程中时有发生，这是造成本案销售停滞的原因之一。 购房入户政策：在当地，农村人口花几百元就可买到永丰县户口。因此，购房入户政策对于本市场不具诱惑力。从售楼部了解的情况，购房者也不关心购房入户的问题。三、消费者购买心理探求经济能力决定购买能力。2004年永丰平均年收入城镇70008000元，农村2600元。其中永丰县大致月收入状况，公务人员1000元以上，事业单位人员8001000元，私营企业500700，个体打工者400600。基本生活费一般为200300元。这样的收入水平与消费观念，也形成了永丰商品房消费的独特特征。主力购买人群：外出打工者、乡下占50%左右，教师换房/结婚用房占30%左右，事业单位20%左右。其中乡镇主要购房人群为：中小学老师、民警、乡干部、信用社职员、外出打工者。购买户型：三室两厅，面积在100120平米的户型受市场欢迎。面积在140平米以上，总价在10万以上，销售有压力。注：三室主要考虑到外来亲戚朋友走访的居住问题。住宅要求：住宅倾向于3.0米的层高，对于户型的朝向与“四明”也比较讲究。车库要求：由于经济水平的限制，当地离私家车的轮子时代还有距离。因此对于车库，绝大多数购买人群对其并无要求，取而代之的是储藏间“一户一间”的需求。购买用途：房地产投资观念在该地区还未形成，因此高达100%购买人群都用来居住。 付款方式：由于严格的银行按揭政策，一次性付款的比例约占总体购房人群中的80%。四、竞争对手分析所谓“知己知彼，百战不殆”，了解对手，不仅看清了市场，也从侧面更加深刻地认识了自己。此部分，我们对目前永丰在售的几个竞争楼盘进行了调查，对于本案的直接竞争项目欧阳修花园，则进行了重点调查。（一）欧阳修广场花园状况楼盘名称欧阳修广场花园楼盘位置迎宾大道以北，广场西路以东，毗邻永丰中学，与本案三期相邻。售楼电话0796 发展商/开发商中外合资万顺企业发展有限公司代理商飞扬不动产投资咨询有限公司（南昌）建筑设计广东省建工设计院景观设计/广告推广/周边配套永丰中学（为吉安市重点中学）、欧阳修广场，烟草大楼（在建），县文化艺术广场（在建），恩江镇政府（在建）交通状况/规划设 计总占地面积87002.29平米，合130.5亩总建筑面积平米容积率1.9规划户数千户，是一个集住宅，商业、步行街为一体的复合式高尚社区。绿化率33%层高住宅3.0米，商铺一楼3.6米，二楼3.9米。产品类型沿街商铺，与6层多层住宅车位情况当地离轿车时代还有距离，因此车库的概念不强，社区配备为数不多的车库。转而代之的是户户都需要的储藏间。建筑设计建筑风格欧陆风格，配以典型的三段式色调外立面，宣称高贵典雅。户型主力户型及面积：两室两厅一卫：90.99平米、111.04平米三室两厅二卫：110.3143.77平米复式：155.52220.09平米建材配备一般配套电梯无空调无配套设施无智能化系统无分期开发一期开发面积4万二期开发面积4万左右三期开发面积四期开发面积楼盘售价住宅：698798元/平米车库：1050元/平米储藏间：815825元/平米付款方式及折扣一次性付款，享受9.8折优惠。批量购买优惠相同。银行按揭，预定交定金1万。预售证办出后，办理按揭，住宅7成，最高20年；商铺5成，最高10年。交房时间2006年用地性质商住（有部分为教师具资房）销售情况一期住宅已销售80%。商铺还未开始销售。宣传重点口号：名校为邻 广场为伴 人居新标准 领跑新生活宣传重点：名校概念：永丰中学；广场优势，毗邻欧阳修广场规模优势：16万方，为永丰一年的开发量绿化率优势：大规模，加上33%的绿化率。虽然销售人员对园区的具体景观小品一概不知，但优势仍在。物管优势：首个在当地导入物业管理的社区。遗憾的是销售人员对物管公司的服务内容却不清楚。综合以上，以市场引导者的姿态，提出了人居新标准的概念。物业单位未定物管费0.20.3元/平米装修情况毛坯，水电装修到户，不布置室内管线。当地人习惯，电视、宽带自己装，这与当地电信行业的政策有关。楼道无感应灯，也无单元防盗门。楼盘其他情况广告投放相对于当地来说是大的，因此该项目在当地拥有较高的知名度。具体广告投放情况：中巴车广告、公交站牌广告、工地现场户外广告、售楼部附近悬挂了刀旗广告。售楼部装修不错。同时一期开盘时，举办了开盘典礼仪式，邀请了当地政府官员，活动效果不错。楼盘点评1、应该说，该楼盘属于永丰目前最为瞩目的地产项目。2、当地的投资概念还未形成。因此，教师集资房的性质对其住宅销售将不会产生影响。3、商铺由于体量大，估计会存在一定的销售压力。楼盘照片图为销售部现场（二）、其他竞争项目状况1、天城步行街，腾龙房产开发，位于时代广场旁，13层为商铺，36层为住宅，6层带阁楼，一期住宅六层售价888元/平米，加阁楼。除六楼以外，已基本售完。商铺尚未开始销售，价格估计一楼50006000元/平米。项目由于拆迁原因，目前止步不前，一期住宅也只收了客户的订金，不敢签定销售合同。倘若拆迁问题解决，该项目商铺放出来的体量，将会对本案商业物业的销售带来强大的冲击。图为腾龙项目工地现场2、三辉花园：位于迎宾大道，与本案二期相距不远。共7幢房子，估计3万多。一期售价一楼748元/平米，二楼798元/平米，三楼838元/平米，四楼848元/平米，五楼已售完，六楼948元/平米。目前已基本售完。开盘期在残疾车上投放了广告。残疾车相当于杭州的出租车，为永丰的主要交通工具。3、水电局地块改造项目：杰升房产开发，商铺1.2万/平米，住宅800元/平米。目前住宅一期已基本销售完毕。4、跃进西路商业街：住宅590700元/平米，储藏室580元/平米，商铺3600元/平米。5、舒美佳苑：广告语/我梦想中的家园。地段较偏。图为舒美佳苑户外广告6、东南海商业住楼：地段好，规划不错，县政府要求做精品。该项目地块，为目前永丰土地出让最昂贵的，约80万/亩。目前正在做规划，估计开盘价900元左右。规划设计单位，深圳。7、杰昇时代广场项目：商铺售价1万多。住宅一期已经基本售完。8、绿海大道商住楼：位于永丰商贸城对面，绿海大道与恩江路北路交叉口，是从抚州方向进入永丰的门户。住宅700多/平米，商铺3600元/平米。住宅余数不多，商铺尚未开始销售。9、绿海花园：占地面积75330平米，总建筑面积49920平米，绿化率：0.66，容积率36%，总住户178。开工日期：2002年11月8日，竣工日期：2005年5月8日。图为绿海花园工地广告牌（三）、竞争对手小结从上面可以看出，2005年永丰市场将会放量，保守估计会在12万方左右。这预示着，项目所遇的竞争将会进一步激烈。尤其是商铺销售，由于利润的驱使产品规划设计也盲目，以上竞争项目基本上都有沿街尚铺，体量远远超出了市场需求。而永丰贸易城的政府行为，无疑为商铺销售雪上加霜。永丰贸易城至今还有一定数量的待销售。五、永丰媒体状况分析（一）、永丰媒体调查表媒体种类媒体名称房地产项目投放状况价格报纸江南都市报覆盖率较高吉安晚报地产项目在报纸上投放广告的不多半版，估计15000元井冈山报1/4版黑白，约5000元电视永丰电视台覆盖率为80%。永丰主要楼盘基本在该台投放，并基本采取（2）与（3）联合的形式投放（1）、字幕飞波：200元/晚/条，每条70字以内。CCTV3、5、6、8、江西一套，福建台、上海台、湖南台。（2）、字幕/图像：160元/晚/分 如有需要，制作费400元（3）、电视剧赞助/特约：6000元/月注：以上接个初步折扣为8折。广播无/户外旗帜/刀旗目前，本案的直接竞争对手欧阳修花园在售楼处附近发布了一定数量的旗帜广告。对于树立项目形象还是较有效果的。未知横幅在县中心悬挂很难批准。因此，该形式很少用。公交车站牌广告欧阳修花园、三辉花园在主要公交车站发布了该形式的广告未知。墙体目前大多数楼盘都在项目附近发布了该形式的广告，但喷绘效果不佳三块，约10000元公交为中巴车广告，主要开往各乡镇欧阳修花园做了几辆中巴车广告新车6辆1.5万/年。旧车还要便宜。工地现场/目前，除了欧阳修花园之外，很少有项目能很好地利用工地现场，做形象广告/售楼部装修除了欧阳修花园的售楼部装修尚可，其余的都不值一提。/（二）媒体调查小结与其他本城市一致，当地的地产项目较为重视户外广告的发布，遗憾的是形式感与美感均不强。对售楼部的营建，也已慢慢开始重视，典型的是欧阳修花园项目，售楼部的营建，对其形象的提升起到了很好的促进作用。另外，如腾龙地产开发项目，售楼部虽设在工地附近二楼，客户进出极不方便，但室内的装修却与楼道的破旧形成鲜明的对比。对于楼盘模型也花了不少投入，另外还特地投入费用，设计模型将部分户型结构直观的显现出来。欧阳修花园在中巴车，站牌、工地现场形象等方面的投入也不少。电视广告也是他们宣传的重要渠道。受费用的限制，报纸广告投放比较少，取而代之的是DM直邮，据了解效果不错。值得注意的是，活动营销在当地也已经导入，如欧阳修花园，以现代表演以及开盘典礼的形式展开，对提升项目的知名度与品牌美誉度，都起到了很好的促进作用。注：当地的文化水平，以2530岁之间的人群为例，据初步了解高中或职高以上学历的占50%左右，初中以下，包括初中的也占50%左右。六、项目自身分析、诊断（一）、项目基本概况区位地段：位于永丰大道东侧，肖家村路以北，东侧为现状民房，为永丰县新区与老区的连接点，具有既揽老区之成熟，又承新区发展之优势。项目概况：总占地面积为17758.326平米，总建筑面积为42671平米，其中商业面积9419平米，住宅面积33257平米。主要建筑为6层住宅，沿街为商业用房，整个项目分为A、B、C三个区域。周边环境：除了已成型的欧阳修广场，永丰中学（为吉安市重点中学）之外，在建的烟草大楼，县文化艺术中心（包括影剧院），市政大厅（包括超市）以及竞争项目欧阳修花园都在这一带，未来的居住环境将值得看好。主要购买人群：为教师、货车司机、个体户、周边农村、赚到钱的外出打工者。偏向于三室两厅，面积在100120平米，总价在10万以内。付款方式由于银行按揭原因，选择一次性付款的达80%。（二）、项目SWOT分析 优势（strength）：1、地段优势。本案除二期商铺处于一条商业不旺的街道之外，一期商铺位于永丰汽车站，三期项目位于永丰新老区的连接点，具有良好的未来发展前景。目前该地块已日渐成熟，县文化艺术中心，包括一个大型影剧院，市政大厅，包括一家大型超市都在规划建设中，欧阳修广场也已基本成型。2、开发商优势。本案的开发商源于地产开发的成熟的金华，并已有多个项目的成功开发经验。在开发理念与开发手法上已步入成熟。更为可贵的是，公司具有创建精品的意识，有意在产品品质上下功夫。3、政策支持。本项目为永丰的招商项目，在诸多政策上，均得到当地政府的支持与优惠。4、营销策划能力。目前我公司有幸为本案服务，我们也将运用多年的房产操作经验与成熟的营售手段，为贵楼盘服务。 劣势（weakness）：1、朝向问题。如二期A楼的东西朝向，已成为项目推广的硬伤。2、2.8米的层高问题。与当地人普遍接受的是3米的层高不符。3、户型设计不合理。大进深导致客厅漆黑，无法做到四明。在商铺方面，部分单间进深与开间比例不合理，影响营业状况，业态划分也受到制约。4、宣传力度不够，项目缺乏足够的知名度。5、项目定位模糊。机会（opportunity）：1、 私人造房冻结与城市化进程，当地居民的商品房的消费观念越来越强。永丰外出打工人数达8万，其中相当一部分人都想在县城购房置业，不愿回农村，为住宅市场提供了较为强劲的购买基础。2、 当地房地产市场，健康成长，并日趋成熟。永丰老百姓心中也已形成了房价怕涨不会跌的心理，故在房价涨幅不大的前提下，购房积极性较高。3、 项目所在地日趋成熟，具有良好的发展潜力。4、 当地人重视教育，“读书是孩子唯一的出路”观念深入人心，而著名的永丰中学就在本案附近。威胁（threat）：本案的市场威胁主要来自以下四个方面：1、 市场容量有限。据永丰县的有关资料，目前永丰县城居住人口为7万人，住宅需求面积总量在12万方左右。虽然这些新增需要的住宅人口中，政府只能解决5%，其余都将通过市场购买来解决，但光一个欧阳修花园的体量将吞噬了整个市场需求，这还不包括其他项目的体量，激烈的竞争形势可想而知。2、 当地的购买能力不强。城镇年均70008000元、农村2600元的年收入与单价七、八百，总价八、九万的房价，还是存在较大的差距，况且，房价还在逐年上涨。3、 众多楼盘介入，竞争日趋激烈。4、 商业物业开发为利润驱使，开发盲目化，缺少规范性，销售方面甚至存在着政府干预的行为。5、 欧阳修花园就在本案三期附近，在本地具有相当的知名度与美誉度，且在项目规模、园区规划、产品品质、宣传等方面均优于本案，将与本案的销售形成正面竞争。（三）、项目滞销根源探求截止目前为止，一期住宅已售完，商铺还剩10间。二期住宅、商铺开始出现滞销。经过多方面调查与了解，其主要原因如下：1、产品因素。（1）、建筑无特色，无法与竞争对手做差异化竞争。（2）、朝向问题，如二期A楼的东西朝向，已成为项目推广的硬伤。（3）、2.8米的层高问题，与当地人普遍接受的3米的层高不符。（4）、户型设计不合理，大进深导致客厅漆黑，无法做到四明。2、营销力因素。（1）、产品定位模糊，没对产品进行很好的挖掘，导致只卖房子，不卖生活的局面。（2）、宣传力度不够，本案基本无广告推广，也无活动营销，导致市场知名度太低。（3）、对于市场环境的变化，没有及时的采取相应的市场策略。3、竞争环境因素。众多项目集中介入，竞争加剧。4、购买力因素。消费者购买力不强，而房价却在逐渐上涨。5、购买政策因素。银行按揭政策不宽松，导致部分购买者因按揭原因而不买的情况发生。一言以避之，市场竞争因素、消费者购买能力、市场容量因素、产品本身因素、销售策略等各项因素的综合，导致了项目目前的滞销状态，而销售策略又没能随市场环境的变化而采取相应的应对措施。七、市场调研总结根据调查分析，2005年永丰商品房市场将呈现出以下特征：1、商品房的消费观念将越来越强。这一方面得益于永丰政府对私人造房的冻结，居民改善居住环境或新人结婚，其唯一选择就是购买商品用房。另一方面是基于城市化进程，下属乡镇人员往永丰县城置业的趋势将会愈演愈烈，这也意味着市场需求还将不断增强。2、市场竞争将越来越烈。这一方面体现在项目的不断增多，尤其是商铺部分，盲目的利润化开发，将使竞争趋向白日化。另一方面体现在当地的购买能力不强，而房价却在不断的上升。3、产品形象树立、宣传工作越来越受重视。这体现在各项目在各媒体广告投放量的增长。另一方面，是项目工地形象的营造与售楼部的大手笔装修，典型的项目如欧阳修花园。这一方面说明了当地房产市场的发展与完善，另一方面则传递了竞争激烈的市场信息。4、品质竞争即将来临。激烈的市场竞争，与有限的购买能力，激发了开发商在项目品质追求优势，以赢