城市花园项目可行性研究报告（代商业计划书）

山东恒生置业发展有限公司 建设淄博市恒生城市花园项目 可行性研究报告编制单位、人员一览表一、 编制单位二、 项目负责人三、 项目技术负责人四、 项目经济负责人五、 审核六、 主要编写人员 目 录第一章 总论1第一节 项目及承办单位概况第二节 可行性研究的依据第三节 主要经济技术指标第二章 项目提出的背景和建设的必要性7第一节 项目提出的背景第二节 项目建设的必要性第三章 市场分析与建设规模13第一节 市场分析第二节 建设规模 第四章 建设条件及位置选择20第一节 建设条件第二节 市政配套设施第三节 场址选择 第五章 项目设计方案25第一节 项目组成内容第二节 设计依据第三节 总体规划方案第四节 建筑设计第五节 结构设计第六节 公用配套设计第六章 环境影响和安全防护40第一节 环境保护第二节 安全防护第七章 节能42第八章 组织机构与管理43第一节 建设期组织机构及管理第二节 物业管理第九章 项目实施进度45第十章 投资估算与资金筹措46第一节 投资估算第二节 资金筹措与使用计划 第十一章 经济效益及社会效益分析47第一节 经济效益分析第二节 销售收入、税金及附加和利润估算第三节 社会效益分析 第十二章 结论与建议51 附表1-5附件第一章总论第一节 项目及承办单位概况一、 项目简介1、项目名称临淄世贸中心建设项目2、项目承办单位山东恒生置业发展有限公司3、法人代表姓名及职务姓名：黄黎明职务：董事长兼总经理4、法定地址及联系电话地址：淄博市张店区华光路96号819室电话：3116719；31601885、项目性质新建6、建设规模项目占地面积23.46公顷，总建筑面积322929.73平方米，其中住宅建筑面积196176.43平方米，公建建筑面积126753.3平方米，包括商业建筑面积31747.48平方米，会所建筑面积2992.92平方米,超市面积39852.19平方米，服务性公建面积52160.71平方米。 7、建设期建设期3年，2004年1月开工建设。8、项目投资规模和资金来源 投资规模：项目总投资6亿元，其中：开发建设投资59500万元，经营资金500万元；第一年资金投入29000万元，第二年资金投入24000万元,第三年资金投入7000万元。资金来源：企业累计自筹52000万元，银行贷款8000万元。9、项目经济效益经营收入66208.00万元利润总额3066.56万元创利税6708.00万元 投资利润率5.11%投资利税率11.18%资本金利润5.90% 二、建设单位概括山东恒生置业发展有限公司成立于2001年，公司注册资金3000万元，现有职工28人，土木工程结构、财会、经济、统计等专业技术人员中高级职称10余名，从业人员具有丰富的专业经验和优秀的从业素质。具有技术、资金、人才优势，积极致力于城市居民商品住宅的开发建设事业。本项目建设有六层高档住宅和公建包括酒店、超市，并在充分体现环保节能、智能化管理、安全等现代居住要求的同时，力求提高住房科技含量和实用化程序，建筑楼板采用全现浇技术，墙体为节能保温材料，单户面积从85平方米到130平方米，楼层高、空间大，实用率超过82%，整个工程将于3年内交付使用。以先进的工程管理，成熟的社会配套，理想的环境位置，并在建设、开发、服务等方面积累经验，不断发展壮大企业实力。公司在2004-2006年的房地产开发工作中，以本项目为重点控制造价、科学施工，保证工程质量，3年内完成本项目的施工建设；同时，通过学习创新、开拓市场，强化营销管理，实现预定销售目标，取得良好的经济效益和社会效益，满足社会对房地产越来越高的质量要求。公司将坚持“追求卓越、服务真诚”的企业精神，坚持客户至上、质量第一的原则，加强管理、科学施工，以一流的质量，一流的服务，一流的管理，一流的户型设计，精心打造通向市场的“精品工程”，创造更多的名牌，为淄博市城市建设和居民住宅水平的提高做出新的贡献。第二节 可行性研究的依据一、可行性研究的依据（一） 山东恒生置业发展有限公司与 就编制本项目可行性研究报告签订的合同。（二） 中华人民共和国建筑法。（三） 中华人民共和国城市房地产管理法。（四） 城市房地产开发经营管理条例。（五） 1998年7月，国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知。（六） 省、市、区国民经济和社会发展“九五”及2010年远景目标纲要和“十五”计划。（七） 省、市建设工程收费依据和收费标准。（八） 山东恒生置业发展有限公司提供的经济技术资料。（九） 其它有关国家政策及信息资料。 二、可行性研究的范围（一） 项目背景和建设的必要性（二） 市场分析及建设规模（三） 场所选择及建设条件（四） 项目的技术方案和建设方案（五） 项目的环境保护和节能（六） 实施进度安排（七） 管理机构（八） 投资估算及效益分析（九） 研究结论和建议 三、可行性研究的原则（一）以创造二十一世纪文明的居住环境为主导，以推进住宅企业现代化，不断提高居住区综合开发建设水平和综合功能质量为目标，以满足不同层次的社会需求，实现社会、环境、经济效益的统一为基本目标。（二）充分体现“以人为本”的思想，面向二十一世纪针对居民经济水平提高和生活方式的更新，以满足居民的生理、心理上的各种需求，努力创造富有特色的城市景观和富有吸引力的生活居住环境。（三）坚持节地、节能和统一规划，合理布局，因地制宜综合开发配套建设相结合的原则，在建设中根据实际情况，顾及长远，做到设计新颖、布局舒展、环境、配套齐全、具有超前性、示范型的原则。（四）根据城市规模的标准，本着舒适、经济、安全、美观的原则考虑设计方案，突出舒适性、生态性、信息性、文化性的原则。（五）坚持科技进步、择优选择设计方案，采用新材料、新工艺、新技术、新设备四新技术，节约投资、减少成本，降低能耗，推进居住区建设水平的提高，坚持获取尽可能高的经济效益和社会效益的原则。（六）坚持环境生态化的原则，在满足日光，通风基础上，着重进行环境和绿地系统的设计建设，最大程度使居民接受自然，享受自然，同时按照可持续发展的原则，建立人与自然有机和谐的统一，充分利用土地及其它资源，坚持“社会效益、经济效益、环境效益”相结合原则，实现社会、经济、自然、生态在高水平上协调发展。序号指标名称单位指标备注一1二12345678三四五六七八九十123十一1234用地总规划用地建筑面积总建筑面积总住宅建筑面积公建建筑面积商业建筑面积会所建筑面积超市面积酒店面积服务性公建面积容积率建筑密度居住总人数居住总套数平均每套建筑面积平均每套居住人数绿地率投资指标总投资开发建设投资经营投资财务指标经营收入利润总额投资利润率投资利税率公顷万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米%人套平方米/套人/套%万元万元万元万元万元%23.4632.2919.6112.683.170. 293983025221. 2523.23%525715021303.53261 600005950050066208.003066.565.11%11.18%总规划 第三节 主要经济技术指标 主要经济技术指标表第二章 项目提出的背景和建设的必要性第一节 项目提出的背景住宅是人类生存的基本条件之一。一个国家居住水平的高低，充分反映了这个国家经济发展水平和社会的文明程度。我国政府历来重视人民的住房问题，并采取了一系列措施，加快住宅建设，不断改善居民的住宅条件。建国以来由于受历史经济落后的限制和政策的局限性，人民群众的住房问题一直没有得到妥善解决。改革开放以来，国家虽然注重了住宅的建设，并且投入了大量资金，建设规模增大，居住条件明显改善，但由于随着城市人口的快速增长和住房制度的不合理等因素，因而住宅建设远不能满足社会发展的需要。国家“九五”规划和2010年远景目标中明确提出：“把住宅业培育成我国的国民经济的经济增长点”。九届全国人大一次会议上又提出了加快我国住房制度的改革，把实物性(福利性)分房改为货币化分房，切断居民对政府和单位的依赖，出合一系列优惠政策，调动个人购房的积极性，朱总理在九届人大三次会议工作报告中指出“住宅建设将成为国民经济的重要产业”。各地在制定国民经济发展计划和地方规划使都把住宅建设放在突出的位置，把住宅建设作为新的经济增长点和消费热点，以促进房地产业的形成和良性循环发展，并带动整个国民经济的发展。改革开放以来，我国住宅建设进入快速发展时期，1979年至1999年，全国城镇住宅共投资29181亿元，新建住宅52.1亿平方米（是前29年的9.83倍），年均竣工24810万平方米。国家在推进经济体制改革的同时，对住宅分配制度及住宅建设的投资融资、开发建设和管理体制，进行了全面的改革，探索在社会主义市场经济条件下如何走出具有中国特色的解决好住房问题的新路子，在许多方面取得了突破性进展，发生了深刻变化。80年代中期，国家提出住宅建设实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，改变了长期以来分散建设和忽视配套建设的状况。通过试点项目的带动，使住宅建设有效的推进了城市总体规划的实施和基础设施的建设，住宅及小区的质量有了明显的改善。1994年，作为经济体制改革的重大举措之一，国务院做出了关于深化城镇住房制度改革的决定，明确提出：“实现住房商品化、社会化”的目标；1998年，国务院又发出了进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知，核心是停止住房实物分配推荐住房分配货币化，并提出要建立和完善以经济适用住房为主的多层次住房供应体系，发展住房金融培育和规范住房交易市场，货币化分配制度的推行，是我国城镇住房制度改革迈出的关键一步。1998年六月，全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上国务院副总理温家宝指出：稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制定；加快住房建设，促使住宅也成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。从1998年7月，国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，全国各地普遍把停止住房实物分配、实行住房分配货币化和加快住房建设，当成1998年房改和住宅建设的中心任务，制定了深化房改的实施方案。到年底，全国有二十多个省、市、自治区的深化房改方案已出台，各地基本上停止了住房实物分配，住房补贴制度正在建立之中，新的住房体系正在形成。实行住房分配货币化，首先会使城镇居民住房消费方式、消费行为发生根本性变化。取消住房实物分配后，城镇居民的住房将不再依靠单位分房、建房，也不再以较低的租金水平族住公房而是根据国家不同的供应政策，根据住房分配货币化以后家庭的住房支付能力来解决。另外，城镇居民解决住房将逐渐脱离单位这个环节，而直接面向市场。淄博市是一个老工业城市，长期以来，居民的住房问题一直没有得到很好的解决。随着城市人口的增加和城市化水平的提高。城市居民对住房的改善和需要越来越迫切，在新世纪里，随着人们生活水平和文化素质的提高，住房的发展将由“安居型”向“康居型”转化，住房的“舒适性、生态性、信息性和文化性”将成为二十一世及住宅发展的主要特征，目前淄博市城市住宅建设不论数量上和质量上都发生了很大的变化，但与二十一世及住宅发展的主要特征很有很大的差距。为了使人民群众安居乐业和社会稳定，不断提高市民的居住水平，使淄博市住宅实现大的跨越，山东恒生置业发展有限公司拟开发建设临淄世贸中心项目，将其建设为具有二十一世纪特征的“舒适性、生态性、信息性、文化性”的居住区，以推动淄博市的城市住宅建设向高层次发展。为了加快项目的实施，取得政府有关部门的支持，特编制改项目的可行性研究报告上报。第二节 项目建设的必要性一、符合当今人居工程发展方向“安居乐业”自古就是人类追求的一个伟大社会理想。为使住房问题引起各国政府的关注，1976年联合国在温哥华召开了第一次人类居住大会提出全球住房战略。进入九十年代以来，联合国又相继余1992年召开了“环境与发展”全球首脑会议，1996年召开了“社会发展”全球首脑会议。1996年6月又在土耳其伊斯坦布尔召开了联合国第二次人类居住区大会(简称“人居二”)，会议通过了伊斯坦布尔宣言及人居议程，提出了人人皆有适当住房和城市化进程中人类住区的可持续发展的庄严任务，保证人人享有适当住房和使人类居住更安全、更健康、更舒适、更公平、更持久，也更有效率。其全球行动计划要求各国政府承担落实人居议程的主要责任，并强调城市在落实人居议程中起重要作用。继联大专题会后，1996年7月国际建协在巴塞罗纳召开第十九届大会，主题是现在与未来-城市中的建筑学，会议集中探讨和展示了五个分题，其中，“人居”分题着重提出了低造价住宅，适应高层人士需要的高标准住宅和“另种构造”和“以部件来决定居住的住宅”等当今世界与现代“人居”待研究的新课题。国务院副总理邹家华在“人居二”高级特别会议上发言指出“居住条件的改善使人类文明进步的最重要的标志”。二、符合国家、地方政策和规划要求（一） 自1979年，中国的人居工程建设开始进入持续性发展时期。1979年至1999年的二十年中，全国住宅建设投资29181亿元，新建住宅52.1亿平方米，年均竣工24810万平方米，仅“八五”期间，就完成投资8416亿元，建成住宅10.3亿平方米；城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米增加到1999年的9.8平方米；这个投资强度，说明了改善居民住房条件是中国政府与人民共同关心的头等大事。经过十几年的努力，城镇居民的住房条件取得了显著改善，但仍有相当比例的拥挤户及大于13岁的异性少年同室的不方便户。由19个省、自治区城市人均住户面积低于全国平均水平，城市中还有4000万平方米危险住房需要改造，住房成套率还较低。为此，建设部以建计【1996】第413号文制订了“城市住宅建设与房地产业九五计划与2010年远景目标”。（二） 该项目符合国家“九五”及2010年远景目标规划中，把住宅产业作为国民经济支柱产业的规定精神；符合九届人大第一次会议通过的政府工作报告中提出的“积极推进住房制度改革，采取切实措施，促进住宅商品化，使居民住宅建设成为新的经济增长点”的精神。第九届人大第二次会议上政府工作报告中朱总理指出：“在扩大投资需求的同时，要采取有力措施引导和扩大消费要求，形成投资和消费对经济增长的双重拉动。要通过多种渠道增加城乡居民特别是低收入群众的收入，加快发展消费信贷，推进城镇住房制度改革，支持居民购买住房和大件耐用消费品”。在九届人大三次会议上朱总理又指出“住宅产业将成为国民经济的主要产业”。在九届人大二次会议上，国家发展计划委员会主任曾培炎在报告中指出：“理顺体制，完善政策，扩大住房登高价值商品消费。逐步建立以个人消费为主题的消费制度，减少福利型，供给型、实物型分配，实行分配货币化。加快推进城镇住房制度改革，整顿土地转让价格和拆迁补偿费，清理各种摊派和收费，规范住房成本构成，切实降低房价。增加住房信贷，完善二级市场，尽快把住房培育成新的消费热点。提倡和推广分期付款等大中型用消费”。（三） 符合淄博市“九五”及2010年远景目标规划的精神；符合省、市今年在经济工作会议上提出的把住宅业培育成我省、市新的经济增长点的要求。住宅建设可以带动许多相关行业的发展，培育和完善建设事业市场体系，建立竞争有序的市场秩序。市建设主管部门决定以工程建设招标为龙头，完善建筑有形市场的运作，规范建设程序和管理体制；抓好房地产市场主体的培育，发展中介机构，培育房地产交易的二级市场，激活房地产开发市场，推动住宅建设产业化进程。国家以把住宅建设提到了国民经济发展的重要位置。随着居民生活水平提高和住宅需求的增强，我市房地产业将出现新的发展前景，本项目具有示范的作用。（四） 本项目建设规模32.29万平方米，可提供1502套住房，解决5257人的居住问题，为淄博市临淄区的企事业单位职工创造良好的居住条件，同时可满足中低收入住房困难户和无客户的需求，使人民群众安居乐业，有利于改善淄博市的投资环境，也有利于社会的稳定和发展。（五） 本项目对启动房地产市场，带动相关行业发展是相辅相成的，住宅业的发展可以带动建材、冶金、化工、轻工、电子、机械、家具、纺织、玻璃等50多个行业的发展，同样相关行业的发展给房地产业的发展提供有力的物质基础，促进房地产及相关行业步入良性循环的发展轨道。 据测算，住宅建设对吸收劳动力的投入产出比是1：2，淄博是住宅业新投入2.65亿元，就能带动相关产业增长5亿元，房地产能使淄博市的GDP增长1%。淄博市是鲁中地区的建材基地，淄博市乃至周边地区房地产业的发展对我市的经济增长的带动作用无疑是巨大的。以水泥产品为例，在淄博市的特大型、大型水泥企业十多家，年产量达720万吨。从年初开始，水泥销售形式趋于转好，价格缓慢上扬，从190元/吨涨到230元/吨。随着房地产业的进一步回升，房地产业对我市经济的拉动作用还将日趋明显。资料表明，住宅业对劳动就业的连带系数发卡国家为1：3，对于发展中国家来说，比值更高，可以促进装饰业的发展，带动菜市场、托儿所、学校、粮店、物业公司等配套设施，为下岗职工提供就业的机会，促进住宅市场的发展。本项目对淄博市二十一世纪住宅建设，向舒适性、生态性、信息性、文化性发长具有示范和带动的作用，对淄博市经济的发展，对促进两个文明的建设和社会的安定，将发挥重要的作用，因此，本项目的建设是必要的。第三章 市场分析与建设规模第一节 市场分析一、 国内市场状况我国的住宅与房地产业从90年代发展到现在，成为国民经济的支柱产业。从1996年至1999年，我国的建筑规模总量为世界第一位，并每年都以12亿至13亿平方米的建设速度推进，1999年，已达到52亿平方米的建房总量。目前中国城镇人均居住面积为9.8平方米，比开放前提高了两倍。然而与美国人均60平方米、欧洲人均45平方米、新加坡人均26平方米的情况相比较，我国的居住条件还有很大的距离。随着人民生活水平发生深刻的变化，改善居住条件的要求越来越迫切，全国每年大约1300万新婚夫妇需要住房，2000年，我国城市化水平提高到35%，城市人口增加到4.5亿人。到2010年，城市化水平提高到45%，城市人口将达到6.3亿人，如城镇人均居住面积达18平方米，就需要城镇住宅建设在目前每年竣工3亿平方米的基础上进一步加快。据预测，到2010年，我国城市化水平将达到45%以上，比1998年增长15个百分点，每年新增城镇人口近2000万。按人均9平方米居住面积计算，将会有近1.8亿平方米的潜在住宅需求。若再考虑旧房的更新和住房水平提高两个因素，房地产市场的潜在需求就更大。就预算，至2020年，我国每年需新建的住房为5.5亿平方米。此外，“入世”以后，国内住宅用房、办公用房的需求都会增加，国外的金融、保险、旅游、法律等服务业都将进入国内市场，这无疑也为国家内的房地产发展带来新的机遇。由此可见，这个市场的开发前景是相当诱人的。从“九五”开始国家把住宅业作为国民经济的支柱产业优先发展，国家、省、市都把住宅作为新的经济增长点和消费热点。住宅消费水平的提高逐步成为人民生活改善的一个重要标志，只有深化住房制度的改革，加快住房建设，才能保证人民群众安居乐业，进一步提高生活质量。在21世纪最初的五到十年内，有关机构预测，我国的住房发展将达到以下一些主要目标：全国城镇居民人均住房居住面积达到18平方米；到2005年解决住宅的工程质量、功能质量的通病，初步满足居民对住宅的适用性要求；到2010年住宅的工程质量、功能质量基本满足居民的长期居住需求，居住环境有较大改善；到2005年初步建立住宅及材料、商品的工业化和材料化生产体系；到2010年初步形成系列的住宅建筑体系，基本实现住宅商品通用和和生产、供应的社会化；到2005年北方采暖地区城镇新建住宅的能耗要在1981年住宅能耗水平的基础上降低50%，到2010年，在2005年的基础上再将能耗30%,到2005年，科技进步对住宅产业发展的贡献率将达到30%，到2010年提高到35%。由此可见，世纪之交的中国住房市场，从数量、质量到科技含量，需求都非常旺盛，我国住宅投资和消费将继续保持较高的发展水平。我国房改的目标是住宅商品化。住宅即成为商品，他必须遵循市场的需求原则，满足不同层次消费者的需求。国家统计局最近发布的1999年全国房地产状况表明，1999年房地产投资、资金到位和商品房销售全面上升，呈良好的发展势头，居国家计委、国家统计局对全国三十五个大中城市房地产调查统计，2000年第四季度，随着房地产开发的适度增长，房地产价格继续小幅上涨，与上年同期相比，房屋销售价格上涨1.2%，市场形势十分喜人。住宅建设与销售，仍被中央作为激活2004年经济增长点之一，国家各种政策的出台和房改政策的出台和房改政策的出台，为住宅建设提供了良好的发展空间，按照中国在本世纪末实现小康目标，当前中国居民最迫切的需要是住房。随着城市化步伐的加快，中小城市的房地产业发展具有较大潜力。国家有关部门出台的住房体制改革方案，将坚决制止实物（福利）分房，切断居民对政府和单位分房得依赖，将原来用于拨建筑房的资金转为向职工发放住房补贴，提高个人购房的积极性，激活住房的一级市场。同时按经济实用商品房的租售比重新测定并大幅度提高房租，促进了居民购房心理的形成。从1998年下半年起，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。新建经济适用房原则上只售不租，鼓励职工利用工资收入和住房公积金购房，银行通过发放个人住房抵押贷款积极支持职工购房。有条件的地方也可以按规定将财政、单位现有住房建设资金转化为住房补贴帮助职工购房，继续推行和完善住房公积金制度，扩大金融服务，促进住房商品化。所有商业银行在索在城镇都可以向购买住房的职工提供个人住房抵押贷款，取消对个人住房抵押贷款的规模限制。2000年我国各专业银行增加了1000亿贷款支持房地产事业的发展，积极开办住房配套设施贷款业务，努力拓展建筑、安装企业信贷业务。据悉：中国工商银行，在2000年集中全行新增贷款的30%投向住房信贷领域，全年工行住房贷款发放额突破1200亿元，增加额达到800亿元，其中个人住房贷款增加额达到550亿元。2000年上半年，工行住房信贷业务始终保持着积极稳健的增长势头，到6月末，全行自营性住房贷款余额1356亿元，比年初增加320亿元，比1999年同期多增175亿元。为支持住房信贷业务的发展，工行2000年下半年推出几项重大举措，包括增加住房贷款投放量，将年初确定的500亿元住房贷款新增计划提升到800亿元，个人住房贷款新增量由年初的360亿元增加到550亿元。工行还将根据市场需求，创新业务品种，在全行范围内重点推出个人住房贷款、个人住房装修贷款、个人商业用房贷款、二手住房贷款、个人购房首付款贷款、个人家居组合贷款等一系列新的业务品种。工行将继续以客户为中心，改进服务手段，简化贷款手续，降低借款人费用支出，同时加快住房信贷业务电子化步伐，为客户提供方便快捷的金融服务。工行已制定了住房信贷工作的发展目标：2000年新增住房贷款800亿元，到2005年，全部住房贷款占全行贷款余额力争达到15%，比2000年初约增加3500亿元；个人住房贷款占比例要达到12%，比年初约增加3000亿元。根据新出台的个人住房公积金管理办法，我省住房公积金贷款最长期限由原来的20年延长到30年；贷款利率由原来的5档，减少为2档；最高年历旅由5.4%降为4.59%；贷款额度由原来规定不超过家庭成员贷款年限内应缴住房公积金的2.5倍（约为工资总额24%）提高到6倍（站借款年限内家庭工资收入总额的8%）。近几年来国内住房金融有了长足的发展，但远远不及发达国家。在经济发达的国家，住房金融(包括住房开发贷款和个人住房贷款)在金融体系中占据相当比例，一般占信贷总量的40%左右，而我国不足10%。经济发达国家个人住房贷款占整个住房信贷的20%-40%，我国目前只有建行达到5%。，其他银行比例都很小。纵观经济发达国家及地区，个人住房贷款的期限一般都比较长。美国、丹麦、新加坡等过最长可达30年；法国、英国、为15-30年；德国的储蓄银行为6-18年，抵押银行为25-30年；马来西亚为20-25年。在贷款额度上一般都很高。美国在无贷款保险的情况下，贷款额度一般不超过房价的80%，在有私人抵押贷款保险的情况下，贷款额度可达100%；法国一般为60%-80%；丹麦的住房信贷机构仅依住房价值确定贷款额度，不考虑借款人的还款能力，贷款额一般超过房价的80%。而商业银行或储备银行都十分注重借款人的经济能力。银行方面已认识到个人住房信贷风险低，均在主动扩大各自的市场，个人方面也已经接受了贷款买房的观念，愿意借款，市场十分看好。金融部门进一步发展住宅抵押贷款业务等政策的出台，激发了住房的有效需求，促使人们形成想住房找市场的观念，将促使人们把消费更多的转移到住房上来，培育个人直接支付的住房消费，推动了住房的商品化，有利于促进住宅的增长和消费需求同步增长，使住宅产业步入良性循环的发展轨道。总之，国际房改政策的出台，住宅业将继续作为新的经济增长点和消费热点而受到重视。房地产的市场消费将成为市场的热点，同时将通过政策引导保持住宅建设的增长速度，使住房消费从基本满足居住需求向小康型转化。同时向舒适性、生态性、信息性、文化性发展。因而，房地产市场是广阔的。二、 淄博市的市场状况 “九五”以来淄博市房地产业进入平稳发展的阶段，随着宏观调控力度逐步加强，市场经济机制的作用越来越大，房地产市场正朝着规范、有序、健康的方向发展。近两年房地产开发一直是淄博市的投资重点之一，对启动内需，拉动经济增长，起到了一定的作用。2000年，住宅建设继续保持较高的投入，全年城镇单位自建和房地产企业开发住宅投资达11.9亿元；竣工住宅面积124万平方米；商品房销售额4.5亿元，其中销售给个人3.7亿元，增长42.30%。个人住宅消费的大量增加，给房地产市场带来新的发展机遇。按带动系数1.92计算，拉动全市GDP1.1个百分点，为第三产业的增长做出了贡献。全市住房价格1999年平均上涨8%，市场基本实现了供需平衡。房改工作已开展多年，房改政策深入人心，群众的消费观念开始转变，随着我市居民储蓄余额的逐渐增长以及房改措施的不断完善和力度加大，群众住宅商品化意识不断加强，有国家、金融等优惠政策的支持，群众有比较强烈的购房欲望，商品房作为新的消费热点的潜在需求已经形成。随着住房制度的进一步深化，房地产的二、三级市场即将开放。九十年代以来，淄博市的住房一级市场（也称增量住房交易市场）发展迅猛，但住房二级市场（也称存量住房交易市场）发展缓慢。据调查，全市城镇居民自有住房已超过50%；自有住房家庭部满足现状的超过60%，通过上市交易，可达到改善住房条件的目的。开放住房二级市场既有利于存量住房资源有效配置和合理利用，更有利于居民的住房潜在需求转化为住房的现实需求。居民自有住房上市交易所增加的投资和消费，是住宅产业成为新的经济增长点的重要环节。目前淄博市开放二级市场的条件已经具备。这是因为：（一）除少数企业外，我市公有住房产权已出售给个人。（二）从1998年底已停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；（三）住房公积金制度已经建立；（四）住房租金水平提高到2.18元/平方米，并尽快创造条件达到成本租金水平；（五）住房补贴已按月工资基数25%的比例计算列入工资逐月发放；（六）国家为城镇中低收入家庭提供经济适用住房；（七）对最低收入家庭由政府提供廉租住房；（八）对家庭确有困难的离退休职工，民政部门确定的社会救济现象和非在职的优抚对象仍执行原来减免政策。据调查，目前，淄博是多数居民的房改、房产全没有办理，房地产的二级市场没有完全放开，同时由于无房户和住房困难户受够房能力的限制，淄博市大多数无房户和住房困难户倾向于购买二手房，这部分人占到购房者的70%左右，而现在可以交易的二手房的数量太少，多数来源于一些企事业腾出来的自管房以及一些购房散户留下的旧房，只占当年可购买房的1/6左右，远远达不到购房者的需要。这就造成了目前大约有50%左右的购房者购房难。目前，淄博市抓住国家加快住宅建设的机遇，加快住宅建设，整体发展势头良好。一是大力开展旧城区改造和新区综合开发，发展房地产业，培植建筑经济。二是住宅和房地产业投资增长较快。全年完成房地产投资15亿元。新开发住宅面积169万平方米。商品房施工面积251万平方米。其中住宅施工面积244万平方米；三是销售形势看好，全年商品房销售面积269.24万平方米，其中住宅销售面积230万平方米，住宅逐步成为居民新的销售热点；四是消化空置房工作取得较大进展，全市空置率约为3%左右，空置房面积3万平方米；五是商品房价格有所上扬，99年商品房价比98年增长8%，今年仍将缓慢上升。据抽样调查分析，目前淄博是住房消费倾向主要有二种：即“安置型”与“舒适型”。“安置型”目前住房困难，收入相对较低，有强烈的购房意向，但受家庭收入所障，主要消费倾向为套二房，面积在60-80平方米左右，承受房价约在8-10万左右。“舒适型”目前住房宽敞，一般为100平方米左右，大部分为旧房以相对过时，收入相对较高，但为了追求更好的生活条件，也有较强的购房意向，主要消费倾向为三室二厅二卫房等大户型，面积在120平方米以上，房价15-20万或更多均可接受，同时对水、电、暖等配套装置有了更高要求。本项目承办单位以市场为导向，以质量和优质服务求生存，加大宣传力度，将散户购房有集体组织起来集中统一建设相结合。本项目所有住房将面向临淄区企、事业单位职工和个体经营者无房户和困难户。市场前景是非常可观的。淄博市是全国的重要建材基地，有着充足的住宅建材所需的各种材料。桓台现有是全国著名的建筑之乡，有几时家建筑工程公司为住宅业的发展打下了良好的基础，改革开放以来，淄博市的经济发展迅速提高，居民的生活水平和消费水平为居全省乃至全国的前列。从国际来看，发达国家住宅市场的启动点是家庭年收入与商品价格比值为1：4-1：6，根据国际经验，人均GDP在1000美元左右时，是一国房地产行业迅猛发展的黄金阶段。我国1998年人均GDP约为700美元，基本上进入房地产快速发展时期。随着经济的发展，人民生活水平的提高，改善居住环境成为必然的选择。而淄博是每户年收入已达到这个比值。临淄区城镇居民收入高于全市平均水平。结构合理、面积适中、设计新颖的商品住宅必将成为市民的消费热点。 第二节 建设规模 临淄世贸中心规划用地23.46公顷，总建筑面积32.29万平方米。 根据建设的地理条件、用地条件、周围环境和项目的市场需求情况及资金筹措状况，确定建设规模为：六层住宅的建筑面积为14.38万平方米，小高层住宅的面积为5.23万平方米，服务性配套公用建筑5.21万平方米，商业用房3.17万平方米，会所建筑面积0.29万平方米，住宅总套数1502套，总居住人口5257人。第四章：建设条件及位置选择第一节 建设条件一、 自然条件（一） 地理位置该项目位于临淄城区的西部，是临淄新城区的组成部分。北靠齐兴路、东依博临路、南靠人民路。项目距临淄火车站和长途汽车站6公里左右。距济青高速公司临淄站出入口7公里。都有城市主干道相连，对外交通十分方便，无污染工业，风景秀丽、空气清新、环境优美、地面开阔、地理位置优越，是十分理想的居家场所。（二） 气象条件根据淄博市气象局提供的临淄区气象条件如下，本区域属暖温带半湿润季风大陆性气候，具有春旱多风，夏热多雨，天易旱涝，冬寒少雪等特点。一年四季交替分明。1、全年平均气温 12.82、历年极端最高气温 41.23、历年极端最低气温 21.84、历年平均绝对温度 11.2hpa5、历年最大绝对湿度 37.5 hpa6、历年最小绝对湿度 0.2 hpa7、历年平均相对湿度 60%8、历年平均降雨量 704.9毫米9、历年最大降雨量 922.6毫米10、历年最小降雨 115.3毫米11、历年平均降雨天数 833天12、历年连续降雨天数 14天13、历年平均降雪天数 12.5天14、历年最大积雪厚度 24.0厘米15、历年最大冻土深度 48.0厘米16、历年平均雷日数 34天17、历年平均霜日数 46.6天18、历年平均雾日数 11.4天19、历年平均风速 3.2m/s（三） 工程地质条件本项目场区南高北低，由南向北倾斜，地势较为平坦，地面高程为38.5米36.5米之间。根据有关地质显示该区域地貌单元属鲁中山地与华北平原过渡带的冲洪积倾斜平原，第四系地层厚度由南向北逐渐变厚，其地表完整，地貌形态单一，目前建设单位正对工程地质进行勘察。（四） 水文地质该项目根据调查，区域地下水位较低并且较稳定，地下水的开采主要用于浇地和企业生产用水，对本项目建设无影响。（五） 地震根据国家1992年颁布的中国地震烈度区划图的划分，该区域属于宁静地带，地震基本烈度为7度。二、 社会经济条件淄博市历史悠久，文化灿烂，是国务院批准的山东半岛经济开放区城市和“较大的市”，是山东省的经济中心之一，1992年跨入全国城市综合实力50强之列。1994年国内生产值在全国各城市中居第28位，1999年全市国内生产总值568亿元，地方财政收入22.5亿元，全市城镇居民人均生活费收入达到6250元。淄博工业基础雄厚，工业门类比较齐全，主要有石油、化工、陶瓷、建材、机电、冶金、塑料等35个行业，拥有一大批在全国、全省占有重要地位的工业产品，是全国重要的综合性工业城市和山东省的经济中心之一。淄博市地处鲁中腹地，交通，通讯等城市基础设施条件优越，对项目的建设有着良好的依托条件。淄博市是全国的建材工业基地之一，是国家计委、国家建材局批准的全国卫生陶瓷发展基地。在全国各大建材城市中综合指数都名列前茅。建筑材料工业是本市的支柱产业之一，门类齐全、规模大，主要有水泥（年产721.5吨）、平板玻璃（年产245.7万重量箱）、建筑和卫生陶瓷、钢铝塑门窗、花岗岩、大理石、涂料壁纸、灯具、内外装饰等。“十五”期间，淄博市将要建成全国重要的大型建材基地，为项目的建设提供了充足的材料来源。三、 交通运输条件淄博是山东省重要的交通枢纽城市，铁路、公路密度均居全省第一。市内铁路总长558公里，胶济线（青岛济南）和淄八、淄东线（淄博八陡，淄博东营）为主干呈“十字型”贯通全市。有十五条公路干线通往全国各地，济青高速公路与正在建设中的滨莱（滨州莱芜）高速公路，交汇于淄博市中心张店，纵横贯通全市南北与东西。市中心张店距济南国际机场和青岛港分别为70公里和210公里。该项目西邻建设中的齐鲁石化工业园，北邻济青高速公路，距临淄站入口约7公里，南有309国道，对外交通十分便利。第二节 市政配套设施一、 供电该项目所需供电由人民路西首变电站接入本小区变电站直接送至小区住宅配电箱，采用电缆直埋的方式，供电有保障。二、 供水经估算，该项目最大供水量2300立方米/日，给水可由人民路城市主干管接入，枝状供水，供水有保障。三、 排水排水采用雨污分流制排水系统，雨水往各极雨水管网汇集后，就近排入城市雨水干管，生活污水沿小区地势东南高，西北低，布置排入人民路排污管道。四、 通讯淄博是鲁中邮件处理中心和电信中枢，全市电话交换机装机总容量已突破70万门，可直拨全国各地和世界120多个国家和地区。移动电话和无线寻呼系统配套成网。本项目所需电信可由附近程控电话网电缆交接箱接入，户外电话线采用直埋电缆线，通讯有保障。五、 天燃气天燃气可由人民路煤气公司主管路接入，采用技状低压管网，区内应设煤气调压站一处，供气有保障。六、 供热本项目的供热主要为冬季取暖用，可由人民路热力公司主管路接入调压站后，环状供给用户，供热有保障。七、 建筑材料来源淄博市是全国著名的建材基地，有着丰富的建材资源，莱芜黄沙储备丰富且运输便利，运程较短，工程所需黄沙可由莱芜运来，工程所需砖及石料由当地解决，水泥钢材就近采购，供应木材也可在当地市场购得，可满足工程需要。山东省盛产石油，现有多家生活沥青的厂家，工程所用沥青可从齐鲁石化购买，建材有保障。第三节 场址选择根据上述条件综合分析论证，从地理位置、自然条件、气象和地震资料交通基础设施条件、社会经济协作条件等分析，本项目的选址是可行的，本项目拟选在人民路以北、齐兴路以南、博临路以东，本项目规划用地23.46公顷。（详见项目地理位置图）第五章 项目设计方案第一节 项目组成内容本项目主要由19.61万平方米的住宅工程，12.68万平方米的公建工程，包括3.17万平方米商业建筑工程，0.29万平方米会所建筑工程，3.02万平方米的酒店建筑工程，3.98万平方米的超市工程，5.21万平方米的服务性公建工程、道路、停车场、康乐设施、绿化带及室外管线工程等组成。具体组成如下：一、 住宅工程本项目住宅建筑面积合计19.61万平方米，其中，小高层八幢，其余为6层；由六室三厅三卫、四室三（两）厅三（两）卫、三室两厅两卫、两室两厅两卫等四种户型组成，合计1502套。二、 公用工程本项目公用建筑主要包括物业管理、商业服务、酒店、超市、文化活动中心、幼托、卫生站、垃圾中转站、公厕，以及水、电、邮政、暖、煤气配套用房等组成，总建筑面积为12.68万平方米。三、 道路道路共分三级，小区主路红线宽10米，路面宽7米；环路宽5米，宅前路2.53.5米，道路占地12.30%。四、 绿化区内绿化分四级，中心绿地、街头绿地、景观绿地和庭院绿地。中心绿地与庭院绿地由林荫步道连结，形成有主、有次、点、线、面相结合的绿化系统，小区总绿地率达32.61%。五、 室外管线工程室外管线工程包括优质给水管道、自备井水管道、污水管道、雨水管道、电力电缆、电信电缆、热力管道及有线电视线网和液化气管道。第二节 设计依据本项目设计依据主要有：一、民用建筑设计通则；二、住宅建筑设计规范；三、城市居住区规划设计规范（GB5018093）；四、淄博市城市总体规划；五、淄博市规划局批准的临淄世贸中心详细规划与建筑设计方案；六、淄博市城市规划管理办法；七、国家、省、市有关房地产开发的文件精神；八、开发单位提供的有关技术、经济资料。第三节 总体规划方案一、 规划指导思想和原则1、 功能性原则临淄世贸中心作为淄博市一流的现代化居住社区，必须满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性，在经济适用的前提下，采用新技术、新材料、新理念，体现二十一世纪城市居民对居住生活的综合要求。2、 充分体现“以人为本”的原则，面向二十一世纪，创造高品质的环境，精心塑造生动和谐的建筑群体和开放、优美的内部环境，布置亲切宜人的驻留活动空间和步行系统，配置完善的设施，强化历史文化氛围，满足人们对物质文明和精神文明的高需求。3、 按照可持续发展的原则，建立人与自然有机和谐的统一体，充分利用土地及其它资源，实现社会经济与自然生态在更高水平上的协调发展。4、 坚持环境生态化的原则，满足日照、采光和通风要示，着重进行步行环境和绿地系统的规划设计，最大程度的使居民接近、享受自然。5、 坚持科技进步的原则，采用四新成果，推进规划设计及居住区建设水平的提高。6、 把握实际性问题，提高切实可行的措施，确保规划管理的可操作性，把握规划的动态连续性的特点，使规划近、远期结合，便于滚动性实施，同时使规划富有弹性，以利于开发建设的开展与进行。7、 总体布置应按照使用功能要求进行功能分区，要做到交通合理，绿化系统完善，充分利用地形合理布局，空间布置和周围环境协调。8、 形成配套完善的公共设施服务体系。二、 规划设计要点（一） 因地制宜临淄世贸中心西依博临路、南靠人民路，规划设计应充分利用。在设计中，以“借景”和“造景”的手法引入小区，精心处理人建筑环境三者关系，形成小区良好的环境。（二）规划设计新理念规划设