信托、银行贷款融资可行性研究调查报告

信托、银行贷款融资信托、银行贷款融资 可行性研究调查报告可行性研究调查报告 （报告完成日期：【XX】年【XX】月【XX】日） 【 国民-碧海盛世】项目尽职调查报告 1 声 明 与 保 证 我们在此声明与保证：本报告是按照XX 管理制度和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资 料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完 成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作 判断的合理性负责。 直接调查人签字： 年 月 日 直接调查人签字： 年 月 日 调查人部门经理签字： 年 月 日 （请填写下面标注为黄色部分的内容，谢谢！）（请填写下面标注为黄色部分的内容，谢谢！） 特别说明：所填写的数据和信息必须真实、有效。特别说明：所填写的数据和信息必须真实、有效。 【 国民-碧海盛世】项目尽职调查报告 2 目目 录录 1项目背景与交易结构概述项目背景与交易结构概述4 1.1项目背景项目背景4 1.2交易结构概述交易结构概述10 2融资人资信情况融资人资信情况11 2.1融资公司基本情况融资公司基本情况11 2.2融资公司经营情况融资公司经营情况14 2.3融资人财务状况融资人财务状况14 2.4融资人银行贷款及对外担保情况融资人银行贷款及对外担保情况0 3项目概况和建设情况项目概况和建设情况0 3.1项目基本情况项目基本情况0 3.2项目建设条件项目建设条件2 3.3项目建设实施进度项目建设实施进度2 3.4项目的设计、施工、监理情况项目的设计、施工、监理情况3 4项目市场情况项目市场情况3 4.1项目投资环境项目投资环境3 4.2项目分析及市场情况项目分析及市场情况14 4.3项目租售情况预测项目租售情况预测25 5项目财务效益评估项目财务效益评估29 5.1房地产项目总投资预测房地产项目总投资预测29 5.2项目资金来源情况项目资金来源情况31 5.3项目损益预测项目损益预测32 5.4项目有关财务效益指标项目有关财务效益指标33 6信托方案与风险防范措施信托方案与风险防范措施33 【 国民-碧海盛世】项目尽职调查报告 3 6.1交易结构安排及信托计划摘要交易结构安排及信托计划摘要33 7意见及建议意见及建议34 8项目资料项目资料34 【 国民-碧海盛世】项目尽职调查报告 4 1项目背景与交易结构概述项目背景与交易结构概述 1.1项目背景项目背景 1 1城城市市基基本本概概况况 钦州市位于我国广西壮族自治区南部，在北部湾的贺信圈内，是广西主要的地级市之一，也是我国对 外开放、实行沿海开放城市政策的重要城市之一。 钦州资源条件良好。距钦州市区约 28 公里的钦州港是一个天然的深水良港，早在 80 多年前孙中山先生 在建国方略中就把钦州港规划为“我国南方第二大港” 。钦州港水深，潮差大，有 60 多公里深水岸线可 以建设码头，非常适宜建设大港口。钦州港目前已建成千吨级和 1-5 万吨级码头泊位公 14 个，在建 5-7 万吨 级码头泊位 4 个，10 万吨级航道正在建设，10 万吨级以上码头泊位正在抓紧做前期工作。2009 年，钦州港全 年货物吞吐量达 2200 万吨。据中央新闻媒体透露，国家正拟把钦州港列为我国的第五个保税港口，有关前期 工作正紧锣密鼓地开展。 近年来，钦州大力推进大工业建设。目前已经投产的工业大项目有：100 万吨沥青厂、10 万吨木薯酒精厂、 80 万吨大豆加工项目和四个铁合金厂等；已经启动和正在建设的项目有：240 万千瓦燃煤电厂、60 万吨纸 30 万 吨浆的金桂林浆纸一体化工程 、60 万吨大洋粮油加工 项目和中石油年加工 1000 万吨苏丹原油项目。这些工业项目 落户钦州将极大地提升钦州的经济实力。 钦州大旅游初露端倪。三年来，钦州先后成功开发了三娘湾、八寨沟、五皇岭等一批具有浓郁山海特色的 旅游景点，构建了山海特色鲜明的旅游新格局，使钦州一跃成为广西又一充满生机与活力的旅游新景区。特别 是三娘湾旅游景区，自开发以来，吸引了越来越多的国内外游客，已成为我国旅游景观的新亮点。如今，钦州 正在三娘湾旅游区筹建北部湾海洋大学。 据我国城市竞争力研究会对全国 281 个参评城市的投资环境进行评比排位，钦州市位居第 30 名，在广西 14 个地级市中名列第二。随着我国-东盟自由贸易区加快建设和环北部湾经济圈的加速发展，为钦州快速发展创造 了极为有利的条件。钦州在发展战略上，依托南面是通往世界的大海、北面有高速公路与南宁、柳州、广州等 城市相通的有利条件，以及我国与东盟十国共同构建“一轴两翼”区域经济合作新格局的发展战略，努力把钦 州构建成为国际性港口物流中心和我国东盟自由贸易 【 国民-碧海盛世】项目尽职调查报告 5 重要的国际物流枢纽。同时积极发展现代工业和旅游业，坚持发展和环境保护与治理相结合，不断改善投资环 境，极大地提高了对外来投资和置业的吸引力。钦州市城乡市场广阔，房地产开发建设有很大的潜在优势。 2.2.钦州城市战略区位价值解读钦州城市战略区位价值解读 （1）中国新地缘政治的前沿阵地 钦州地处港澳经济圈与内陆经济圈、国内经济圈与东南亚经济圈的结合点，南临北部湾、毗邻粤港澳、背 靠大西南，面向大东盟，钦州将是未来中国经济增长极和地缘政治的重要平台。 （2） 北部湾经济圈的重点城市，中国第六个保税港区，未来区域经济增长极 钦州具有独特的区位优势和便利的交通条件，地处广西沿海中心位置，面向东南亚，背靠大西南，毗邻粤 港澳，集沿海沿江近边优势于一体，为东南亚与大西南两个幅射扇面的轴心，是大西南地区最便捷的出海通道， 在西部大开发和我国-东盟自由贸易区中具有“承东启西”和“桥头堡”的战略地位。 国家一类口岸，客轮直通海南省，货轮直达港澳、东南亚、欧美等国家和地区。钦州市具有“一市联五南” （大西南、东南亚、越南、南宁、海南）之称。钦州市区距广西首府南宁市仅 119 公里，距北海市和防城港市 分别为 99 公里和 63 公里，是我国少有的集沿海沿江优势于一体的沿边经济开发区。目前有多条铁路和高等级 【 国民-碧海盛世】项目尽职调查报告 6 （高速）公路在这里交汇。南宁-防城、钦州-北海、黎塘-钦州、钦州-钦州港等铁路在钦州市区交汇；南宁-北 海、南宁-防城、钦州-灵山、钦州-犀牛脚等 9 条高等级公路横贯钦州市；钦州距离南宁机场和北海机场均为高 速路 100 公里左右的路程，到南宁、北海、中越边界（东兴）都是一个小时的路程，可以说，正处于北部湾 “一小时经济圈”的中心地带。 铁路：铁路： 南北铁路(南宁北海)、南防铁路(南宁防城)、黎钦铁路(黎塘钦州)等在钦州交汇，钦州至钦州港铁 路、勒沟铁路专用线和鹰岭铁路专用线已建成。 公路：公路： 南北高速公路、钦防高速公路、南北二级公路等在钦交汇，贯通整个西南、华南公路网，形成了以高等级 公路为主的公路网络。 港口：港口： 钦州港设有国家一类口岸，已建成万吨级以上泊位 10 个和 3 万吨航道，可进出 35 万吨船舶，在建的 10 万吨级深水航道即将竣工投产。2006 年钦州港吞吐能力达 1476 万吨。 钦州海岸线长 520.8 公里。钦州港是天然良港，其三面环陆，南部向海，港池宽阔，避风条件好，航道水 深，可挖性好，潮差大，回淤少，腹地广，拥有 86.08 公里长的码头岸线，其中深水岸线长 54.09 公里，规划 建设 9 个港区、12 个作业区，可建 130 万吨级码头 200 多个，建成后可形成亿吨以上的吞吐能力。 【 国民-碧海盛世】项目尽职调查报告 7 2010 年 2 月 23 日,从钦州市交通局得到的信息，南宁经钦州至北海至防城港高速公路今年扩建，由现在的 6 车道拓宽至 8 车道，并争取用 2 年时间完成，形成南宁到沿海三市 1 小时以内。 南宁经钦州至北海至防城港高速公路拓宽工程，由南宁至北海、钦州至防城港高速公路构成，全长 245 公 里，其中钦州段长 94 公里。分别于 1997 年 10 月1998 年 12 月间陆续建成通车，建设宽度为双向 6 车道。大幅 提高了运输能力和运输效率，方便群众出行，为加快中国-东盟自由贸易区建设和泛珠三角区域合作、促进广西 北部湾经济区发展、充分发挥广西作为西南出海通道的作用提供基础支撑条件。 2008 年 5 月 26 日，国务院正式批准设立广西钦州保税港区，这是继上海洋山、天津东疆、大连大窑湾、海 南洋浦、宁波梅山之后的全国第六个保税港区，也是我国中西部地区唯一的保税港区。 广西钦州保税港区的功 能定位：广西钦州保税港区是广西北部湾经济区开放开发的核心平台；是中国东盟合作以及面向国际开放开 发的区域性国际航运中心、物流中心和出口加工基地。 国家批准实施广西北部湾经济区发展规划 ，标志着广西北部湾经济区开放开发上升为国家发展战略，进 入新的发展阶段。钦州保税港区获得国家批复，给我市实现加快发展、科学发展和率先发展带来千载难逢的历 史性机遇。钦州被确定为全国加工贸易梯度转移重点承接地。 广西钦州保税港区是全国第六个保税港区，也是我国中西部地区唯一的保税港区。选址于广西北部湾经济 【 国民-碧海盛世】项目尽职调查报告 8 区钦州市钦州港大榄坪作业区，规划面积 10 平方公里。规划分为码头作业、保税物流、出口加工、综合服务等 4 大功能区块。 （3）中国东盟自由贸易区,愈发凸显钦州在中国东盟自由贸易区中的核心地位 世界最大的自由贸易区中国东盟自由贸易区，定于年月日正式全面启动。这一自由贸 易区将拥有亿人口、接近万亿美元年国内生产总值和.万亿美元的年贸易总额。 中国东盟自贸区的启动，标志着中国与东盟之间的经济联系上升到新的历史水平，必将为中国和东盟各 国的贸易发展和经济合作增添新的动力，对促进世界贸易发展和世界经济复苏也将发挥积极作用。 2010 年 1 月 1 日，中国-东盟自贸区正式启动，中国与东盟约 7000 种产品(即 90%的贸易产品)将享受零关 税待遇，19 亿消费者将在这个共同市场里获益。 2010 年 1 月 1 日起，中国和东盟 6 个老成员(文莱、菲律宾、印尼、马来西亚、泰国和新加坡)之间将有超 过 90%的产品实行零关税，中国对东盟平均关税将从 9.8%降到 0.1%；东盟 6 个老成员对中国的平均关税将从 12.8%降低到 0.6%。东盟 4 个新成员(越南、老挝、柬埔寨和缅甸)将在 2015 年实现 90%零关税的目标。 【 国民-碧海盛世】项目尽职调查报告 9 2010 年 1 月 7、8 日东盟自由贸易区论坛在南宁举行，期间钦州保税港区、南宁保税物流中心也由国家海关 总署揭牌。南宁钦州区位经济价值可以得到了实现。 中国东盟自贸区的建成有利于我国产品出口和企业“走出去”战略的实施 ，自贸区建成后，我国能够以 较低的成本，将一些处于产业链末端的劳动密集型产业转移到一些欠发达的东盟国家，在满足这些国家需要的 同时，实现自身的产业升级，在国际区域范围内进行产业结构调整 。 我国与东盟多领域、多层次的交流合作，在为东盟人民带来多样文化韵味和乐趣的同时，也为亚洲经济增 添了新的增长点。以往曾经迫于经济和文化的压力不得不追随西方的亚洲，开始在寻找自我和融入世界的博弈 中重新描绘自己的模样。 中国东盟自贸区的正式启动，标志着双方关系的另一次实质性提升。根据已经被中国东盟关系所启动的东 亚合作的发展历程来看，完全可以预期，整个亚太国际格局会随着中国东盟自贸区而进一步整合与调整。东盟 会再次成为世界大国竞相拉拢与角逐的对象。中国东盟自贸区的启动将引发亚太国际关系的新格局 。 3.3.城市价值启示：城市价值启示： 外来人口增加，拉动城市消费力，扩张城市需求，拉动房地产业租赁、置业、办公、度假等市场需求， 【 国民-碧海盛世】项目尽职调查报告 10 为钦州房地产行业的供给增量提供了市场可行性基础。 随着中国东盟博览会商机的不断涌现，在南宁进行的大区域性商业经营活动逐渐频繁，作为以南宁为中 心的城市群中的一员，商务交流来往、商品展示交易等行为的区域辐射对钦州市的商业地产、商铺价值提升创 造了空间。 由于中国东盟博览会展现出的良好商机，众多外来商家看好钦州市的投资前景，外地资本于是纷纷进入 钦州，很明显的体现之一便是外来房地产开发商的涌入逐年增加。 中国-东盟博览会的举办为钦州的城市发展带来了大量资金，在解决城市部分就业问题的同时，在经济增 长提速的带动下，城市居民同样获得了更高的收入，这是近几年居民生活水平提高的主要原因，也是居民因此 而获得更高的消费能力的源泉。有了更高收入的居民才有更高的城市消费力，也才有房地产发展的最直接动力。 所以，中国-东盟博览会在南宁的永久举办是包括南北钦防地区经济发展很好的机遇，同样也是钦州房地产发展 很好的机遇。 服务行业是经济支柱的第三产业，钦州有得天独厚的旅游资源，中国-东盟博览会的举办促进人群的商务、 旅游等服务需求，刺激商品房和商业地产的供应。 随着钦州市“大港口、大工业、大旅游”三大目标及城市化的大步推进，市民购房意愿、购买力不断增 强，同时外来人口进入钦州市购房者呈显著上升趋势，带动房地产市场需求的旺盛。 1.2交易结构概述交易结构概述 1.2.1简要描述本项目的信托结构简要描述本项目的信托结构 融资方式：融资方式：【贷款贷款】/【股权投资股权投资】 融资总成本融资总成本/年：年：22%.年年 融资人要求信托资金到位时间：融资人要求信托资金到位时间：2010 年年 7 月份月份 信托期限：信托期限：【 】年年 公司收入：公司收入： 保管人保管费：保管人保管费： 受益人的预期收益：受益人的预期收益： 项目发行计划（适用于集合类项目），详细制定项目的发行计划：项目发行计划（适用于集合类项目），详细制定项目的发行计划： 【 国民-碧海盛世】项目尽职调查报告 11 1.2.2项目现状项目现状 项目由 XX 房地产开发有限公司开发,坐落于钦州市 X 号。 XX 房地产开发公司在 2006 年通过司法竞拍方式取得该项目的土地所有权，报建手续齐全，并取得建设用 地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。项目现已于 2008 年 12 月开工建设，现已完成主体封顶，目前正在进行主体最顶部的装饰架构最后施工。 1.2.3项目已投入资及资金来源项目已投入资及资金来源 项目已投资共【 】万元，如下所示： 序号序号项目项目金额（万元）金额（万元） 1自筹资金 1.1其中：建筑商带资 2银行贷款 3部分销售收入（为购房定金） 资资 金金 来来 源源 4合计合计 1土地费用及契税等税金 2前期开发费用 3建安工程费 4 预付报建、材料费等 5 其他费用 6广告销售费用 7管理费用 项项 目目 已已 投投 资资 8合计合计 2融资人资信情况融资人资信情况 2.1融资公司基本情况融资公司基本情况 XX 房地产开发有限公司成立于 X 年 X 月 X 日，成立时的注册资金为 X 万元，后经增资扩股，现注册资 金为人民币 X 万元，公司法定代表人为 XXX。 一、公司在钦州市 XX 路有完全产权的宗地一幅，宗地使用面积为 X 平方米（折合 X 亩） ，现该地块市 【 国民-碧海盛世】项目尽职调查报告 12 场评估价约为 X 万元人民币（折合楼面地价约 X 元/平方米） 。 二、公司拥有一流的经营管理人才队伍，公司主要决策层的人员构成中均具有较高的文化素质和丰富 的房地产开发与经营经验，有较强的市场调查与预测、经营策划、市场营销的能力。 三、公司的发展规划： 1、以房地产开发为支柱产业。 2、以产权式酒店开发、物业管理为辅，并兼顾商场综合开及配套服务； 3、以钦州市“碧海盛世”为基点，逐步向房地产综合开发的产业化方向发展。 2.1.1融资公司情况融资公司情况 融资公司融资公司 住所住所 法定代表人法定代表人 企业类型企业类型 注册资本注册资本 实收资本实收资本 经营范围经营范围 经营期限经营期限 房地产开发资质房地产开发资质 2.1.2项目公司实际控制人情况简介项目公司实际控制人情况简介 2.1.3融资公司控股（大）股东情况介绍（如有）融资公司控股（大）股东情况介绍（如有） 无控股公司 2.1.4融资公司税收政策融资公司税收政策 税税 种种税税 率率税税 种种税税 率率 营业税营业收入 5%土地使用税（二类） 土地增值税（预缴） 1% 房产税 土地增值税（清算） 增值额超过扣除项目金额 50的部 分，税率为 30%；增值额超过扣除 项目金额 50、未超过扣除项目金 额 100的部分，税率为 40；增 值额超过扣除项目金额 100、未超 过扣除项目金额 200的部分，税率 城市建设税/费营业税 7% 【 国民-碧海盛世】项目尽职调查报告 13 为 50；增值额超过扣除项目金额 200的部分，税率为 60。 企业所得税（预缴） 2.5% 教育和卫生附加费营业税 3% 企业所得税（清算）应纳税所得额 25%地方教育费附加营业税 1% 施工合同印花税承包金额 3购房合同印花税购销金额 5 2.2融资公司经营情况融资公司经营情况 2.3融资人财务状况融资人财务状况 此处列明融资人近三年资产负债表，除此之外还应将融资人近三年经审计的财务报表提交风险管理部此处列明融资人近三年资产负债表，除此之外还应将融资人近三年经审计的财务报表提交风险管理部 资资 产产 负负 债债 表表 会工商 01 表 编制单位：XX 房地产开发有限公司2007 年度 单 位：元 资 产行次年 初 数期 末 数负责及所有者权益行次年 初 数期 末 数 流动资产： 流动负债 32 货币资金 1 短期借款 33 其中：银行存款 11 应付票据 34 短期投资 2 应付帐款 35 应收票据 3 预收帐款 36 应收帐款 4 其他应付款 37 减：坏帐准备 5 应付工资 38 应收帐款净额 6 应付福利费 39 预付帐款 7 应交税金 40 应收补贴款 8 应付利润 41 应弥补亏损 9 其他应交款 42 其他应收款 10 预提费用 43 存 货 11 一年内到期的长期负债 44 其中：原材料 111 其他流动负债 待转其他业务支出 12 待摊费用 13 待处理流动资产净损失 14 一年内到期的长期债券投资 15 其他流动资产 16 流动资产合计 17 流动负债合计 长期投资： 长期负债 长期投资： 18 长期借款 46 【 国民-碧海盛世】项目尽职调查报告 1 固定资产： 应付债券 47 固定资产原价 19 长期应付款 48 减：累计折旧 20 其他长期负债 49 固定资产净值 21 其中：住房周转金 50 固定资产清理 22 专项应付款 51 在建工程 23 长期负债合计 52 待处理固定资产净损失 24 递延税项 递延税款贷项 53 固定资产合计 25 负债合计 54 无形资产及其他资产： 所有者权益 无形资产 26 实收资本 55 其他资产 27 资本公积 56 其中：补充流动资本 57 无形资产及其他资产合计 28 盈余公积 58 其他长期资产 其中：公益金 59 其他长期资产 29 补充流动资本 60 递延税款： 未分配利润 61 递延税款借项 30 所有者权益合计 62 资产总计 31 负债及所有者权益总计 63 融资人银行贷款及对外担保情况融资人银行贷款及对外担保情况 业务部门应在我国人民银行系统查询融资人的业务部门应在我国人民银行系统查询融资人的企业基本信用信息报告企业基本信用信息报告 ，注明融资人贷款情况、对外担保情况及抵，注明融资人贷款情况、对外担保情况及抵 押押/质押情况，并注明融资人是否存在不良贷款记录。质押情况，并注明融资人是否存在不良贷款记录。 贷款情况： 当前未结清贷款余额为【2900】万元，已结清贷款为【1100】万元,已结清保函【0】万元，已结清承兑汇票【0】万。 2008 年 12 月获得钦州农村信用合作联社南珠分社批准总额度为 4000 万元人民币的项目贷款（以本项目作抵押担保） ,借款期限为 3 年,自 2008 年 12 月 30 日至 2011 年 12 月 29 日止，该项目贷款分三次支付。该项目贷款已于 2010 年 4 月提 前还款 1100 万元。 对外担保情况：当前对外担保的合同金额为【0】万元。 抵押/质押情况：当前对外抵押金额为【0】万元，质押金额为【0】万元。 （注：上述贷款为以“碧海盛世”项目为抵 押的项目贷款。 ） 在人民银行广西分行企业信用查询中，碧海公司无不良贷款纪录。 3项目概况和建设情况项目概况和建设情况 XX 项目选址于钦州市 XX 号，在大街的南侧。项目的建设规模按照钦州市城市规划的具体要求进行筹划，坚持项目 开发的“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，一切从实际出发，以高起点、高品味的要求进 行规划和设计，以美观大方、高效实用的现代理念为出发点确定建设的规模。项目建设用地为 7852.14 平方米（折合 11.78 亩，为建设用地规划许可证上的用地面积） ，土地证上的用地面积为 4292.57 平方米，建筑总面积为 51117.97 平方 米，项目建设总成本约为 11911.87 万元(含土地成本)。该项目具有完善的报建手续，具有五证，项目于 2008 年 12 月开 工建设，现已完成主体封顶，目前正在进行主体最顶部的装饰架构最后施工。计划在 2010 年 12 月底前完成外墙装修,在 2011 年 6 月底前可竣工验收交付使用。 3.1项目基本情况项目基本情况 XX 项目是一个集商业、办公、住宅为一体的综合开发项目。建筑结构及样式,采用全框架混凝土剪力架构,并紧密结 合钦州地处亚热带气候的特点采取坐北朝南半围合布局,充分利用自然气流和日照条件进行通风采光；努力追求现代建筑 艺术和街景园林相融合，提倡人文文化和自然景观的和谐与统一，营造适合现代人生活、工作、居住的舒适环境。 按照钦州市建规委批准的用地条件及设计要点，在保证坐北朝南的前提下，采用半围合的凹型平面布局，该项目共 有 31 层（其中：地上 29 层，地下 2 层） ，建筑高度 104.7 米，建筑总面积为 51117.97 平方米（为项目总评图所核定的面 积） ，其中，地下为 4232.8 平方米，地上 2 层为商业、办公用途的裙楼共 4436.57 平方米，在裙楼和标准层之间设有架空 转换层 2320 平方米，作为商业用途的高级会所和观景花园，标准层共 26 层总面积为 40759.38 平方米，按商务公寓设计 【 国民-碧海盛世】项目尽职调查报告 1 配套，分 A、B 两座，A 座位商务办公之用，B 座为高级公寓；顶层设景观平台和空中花园；主体建筑周围地面设有人行通 道、绿化带，并预设地面室外停车场。 3.1.1项目用地情况项目用地情况 XX 项目位于钦州市 XX 号，处于新老城区结合部的中心地带，XX 项目用地性质为商住综合楼， ，用地的主要技术指 标如下： 1、建设用地规划许可证上标注的土地使用面积为 XX 平方米,折合 XX 亩，实际净用地面积为 XX 平方米（即为 土地证上标注的面积） ； 2、建筑总面积为 XX 平方米（为总评图上标注的面积） ； 3、净用地面积为 XX 平方米； 4、容积率为 XX； 5、建筑密度为 XX%; 6、绿化率为 XX. 项目土地成本情况统计表（单位：万元）项目土地成本情况统计表（单位：万元） 项项 目目已缴资金成本情况已缴资金成本情况未缴资金成本情况未缴资金成本情况合合 计计 土地成本土地成本 滞纳金滞纳金 各种配套费各种配套费 契税等税金契税等税金 拆迁补偿拆迁补偿 合计合计 3.1.2项目基本控规指标项目基本控规指标 项目基本控规指标表 表 1-1 序号序号指标名称指标名称指数指数单位单位备注备注 Comment lanlh1: 车位数量为何那么 少？ 答：设计方案为地下室两层车位共 66 个有产权，人防车位 250 个有使用权 无产权，地面车位 260 个未计算在内。 【 国民-碧海盛世】项目尽职调查报告 2 1 1 建设用地面积建设用地面积 m2 2 2 总建筑面积总建筑面积 m2 其中：其中：2.12.1住宅及办公面积住宅及办公面积 m2 2.22.2商业面积商业面积 m2 2.32.3地下层（车位）地下层（车位） m2 除人防面积外，可供出售的车位为 66 个 3 3 规划容积率规划容积率 4 4 绿地率绿地率 % 5 5 建筑密度建筑密度 % 项目建设条件项目建设条件 已经取得建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。 3.2项目建设实施进度项目建设实施进度 此处列明项目开发进度，如果是分期开发，还应列明各期开发的具体进度。此处列明项目开发进度，如果是分期开发，还应列明各期开发的具体进度。 项目总工期预计为【XX】年，融资人已投入资金合计【XXXX】万元。具体情况如下： 已投入资金：已投入资金： 序号序号费用内容费用内容单位单位支出支出备注备注 1 1土地费用及土地费用及契税等税金契税等税金 万元 2 2 前期开发费用前期开发费用万元 3 3 建安工程费建安工程费万元 4 4 预付报建、材料费等预付报建、材料费等万元 5 5 其他费用其他费用万元 6 6 广告销售费用广告销售费用万元 7 7 管理费用管理费用万元 8 8 合计合计万元 本项目已于【2008】年【12】月开工建设，预计于【2010】年【12】月完成外墙装修， 【2011】年【6】月竣工验收， 交付使用，开发建设期 【2.5】年，前期【1】年，建设期【1.5】年。 【 国民-碧海盛世】项目尽职调查报告 3 3.3项目的设计、施工、监理情况项目的设计、施工、监理情况 项目设计单位： 项目施工单位： 项目监理单位： 项目市场情况 3.4项目投资环境项目投资环境 城市扩张与城市潜力城市扩张与城市潜力城市带状发展，无中心式扩张，未来主城区城市带状发展，无中心式扩张，未来主城区 75 万人万人 城市定位城市定位 开放钦州：开放钦州：面向中国-东盟合作的区域性国际航运中心、物流中心，大西南开发开放的前沿阵地。 现代钦州：现代钦州：北部湾临海核心工业区，经济充满活力、城乡协调发展的现代化港口工业城市。 特色钦州：特色钦州：具有岭南风格、滨海风光、东南亚风情的宜商宜居城市。 城市规模城市规模 1、市域 常住人口：钦州市总人口 364 多万人（包括灵山县和浦北县） ，其中市区常住人口 60 万多人，近期（2012 年）323 万， 中期（2020 年）364 万，远期（2025 年）415 万； 2、中心城区 人口规模：远期（2025）年 130 万人，其中：主城区 75 万人，茅尾海滨海新城区 28 万人，钦州港区 27 万人。 建设用地规模：远期（2025 年）234.28 平方公里（其中填海面积 79 平方公里） ，人均建设用地 119.45 平方米（扣除填 海面积） 【 国民-碧海盛世】项目尽职调查报告 4 城市发展方向城市发展方向 主城区发展方向为东拓、南进、向海发展。港区发展方向为向东。在主城区和港区之间茅尾海东北沿岸建设滨海新城。 中心城区总体布局形态中心城区总体布局形态 以快速交通相联系，以滨海山环的自然生态格局为依托，形成“一城两区”带状组团式结构。其中“一城”为主城区， “两区”为茅尾海滨海新城区和港区，各组团间以山体绿地为生态隔离。 主城区：主城区： 人口规模为 75 万人，用地规模为 86 平方公里；城市的行政、文化、商业中心，临港产业配套工业、加工制造业基地。 其中河西地区进行适度改造和完善，优化功能与布局。河东地区为主导拓展区，完善行政中心，结合主城区南拓建设新城 市中心。 茅尾海滨海新城区：茅尾海滨海新城区： 【 国民-碧海盛世】项目尽职调查报告 5 人口规模为 28 万人，用地规模为 28 平方公里；北部湾沿海生产性服务中心；依托钦州临港工业及保税港区，发展服 务于北部湾沿海地区的商务办公、科技研发、金融贸易等生产性服务业；由近海走向临海，突出滨海景观优势，打造具有 滨海城市特色的宜居新城。 港区：港区： 人口规模为 27 万人，用地规模为 120 平方公里；西港区以石化产业区为主，中港区主要为港口码头、临港工业及保 税物流、贸易加工区和配套居住服务区。鹿耳环江东侧建设三娘湾配套区，为港区工业提供部分配套居住生活服务。 钦州市依靠港口优势，大力发展临海工业经济，经济保持平稳较快发展，经济结构、产业结构全面升级。随着西部大 开发战略深入实施，泛珠三角区域合作扎实推进，我国东盟自由贸易区加快建立，环北部湾经济圈加速发展，特别是广 西全面加快北部湾（广西）经济区开放开发，加大沿海地区基础设施建设大会战力度，加快布局建设现代工业、现代物流 等产业，进一步整合资源，形成沿海大型组合港和城市群，促使沿海地区尽快崛起，发挥开放开发的龙头带动作用，作为 北部湾核心圈内的钦州市，这些都为其发挥优势、释放潜能创造了前所未有的机遇和有利条件。 在南宁，每年“南博会”的召开，为钦州利用其区位与旅游资源的优势而获得了良好的发展机遇。钦州市处于“北 【 国民-碧海盛世】项目尽职调查报告 6 部湾（广西）经济区”的中心位置，是我国大西南地区通向东南亚最便捷的出海口，是距离广西首府南宁最近的沿海城市。 钦州市旅游资源丰富且独特，可满足博览会观光、旅游的需求。 “北部湾（广西）经济区”是我国经济发展极其重要的战略区域，在全国区域经济发展以及与东南亚地区、亚太地 区的经济合作中有着重要地位，其发展规划已上升为国家战略， 北部湾（广西）经济区将是我国未来发展的新一极。 当前，广西已做出明确规划，决心用 2-3 年的时间，初步建成以保税物流体系为核心，生产性物流、国际贸易物流、 城市商业物流和专业市场协同发展的大物流体系，使中国-东盟之间的物流加快流向北部湾经济区集散，早日把物流培育 成北部湾经济区的经济增长点。 3.4.1宏观经济状况宏观经济状况 1、全国宏观经济状况、全国宏观经济状况 20092009 年全国年全国 GDPGDP 增长增长 8.7%8.7%，成功实现，成功实现“保保 8”8”目标，中国经济持稳发展目标，中国经济持稳发展 2009 年全年国内生产总值（GDP）亿元，按可比价格计算，比上年增长 8.7%，增速比上年回落 0.9 个百分点。分季度 看，一季度增长 6.2%，二季度增长 7.9%，三季度增长 9.1%，四季度增长 10.7%。分产业看，第一产业增加值 35477 亿元， 增长 4.2%；第二产业增加值亿元，增长 9.5%；第三产业增加值亿元，增长 8.9%。中国经济增长“保八”成功。 2 20 00 06 6- -2 20 00 09 9年年G GD DP P季季度度增增长长走走势势 10.7 8.9 7.9 6.1 6.8 9 10.1 10.6 11.2 11.5 11.9 11.1 10.4 10.6 11.5 10.4 0 2 4 6 8 10 12 14 2006年第一季度 2006年第二季度 2006年第三季度 2006年第四季度 2007年第一季度 2007年第二季度 2007年第三季度 2007年第四季度 2008年第一季度 2008年第二季度 2008年第三季度 2008年第四季度 2009年第一季度 2009年第二季度 2009年第三季度 2009年第四季度 增速（%） 09 年经济保增长很大程度上是货币刺激的结果年经济保增长很大程度上是货币刺激的结果 据央行统计数据，截至 2009 年 12 月末，广义货币供应量 M2 余额为 60.62 万亿元，同比增长 27.68%，增幅比上年末 高 9.86 个百分点，比上月末低 2.06 个百分点；狭义货币供应量 M1 余额为 22 万亿元，同比增长 32.35%，增幅比上年末 【 国民-碧海盛世】项目尽职调查报告 7 高 23.29 个百分点，比上月末低 2.28 个百分点。货币政策工具运用应该目的指向明确。中国货币政策总体上仍然属于总量 型，向市场注入流动性方式上也是总量型的。在现行的银行管理体制下，货币供应量 M2 大幅度增长，主要就是依赖商业 银行信贷投放及货币乘数扩大所致，或者说信贷规模仍然是中央银行调控货币供应量的最有力的手段。 时间时间 2009 年年 1 月月 2009 年年 2 月月 2009 年年 3 月月 2009 年年 4 月月 2009 年年 5 月月 2009 年年 6 月月 2009 年年 7 月月 2009 年年 8 月月 2009 年年 9 月月 2009 年年 10 月月 2009 年年 11 月月 2009 年年 12 月月 货币和准货币（M2）49.6150.6753.0654.0554.8256.8957.3157.6758.5458.6659.4660.62 货币（M1）16.5216.6217.6517.8218.219.3219.5920.0420.1720.7521.2522 流通中现金（M0）4.113.513.373.433.363.363.423.443.683.573.633.82 观点： 基于“四万亿”的货币政策刺激下，配合基础建设投资项目和消费刺激政策，中国的经济在全球率先反弹。可以说相 当程度上，2009 年中国经济的反弹增长是中央宽松货币政策的结果。而海量货币进入流通市场后，在资本天然逐利性的 本质驱动下以及对通胀预期预期压力下，必然流向利润最大化（暴利）和能够保值增值的领域。 2.钦州市宏观经济状况钦州市宏观经济状况 改革开放改革开放 30 年年 GDP 增长增长 20.8 倍，经济已进入高速增长通道，政策催长经济明显倍，经济已进入高速增长通道，政策催长经济明显 2009 年全市 GDP 增长 15.3%，增速高于全国 6.6 个百分点，高于全区 1.4 个百分点。其中，第一产业增加值 115.45 亿元，增长 6%，增速居全区三位；第二产业增加值 141.38 亿元，增长 19.2%；第三产业增加值 139.53 亿元，增长 18.8%，增速居全区第二位。 GDP 增速增速小于小于 4% 4%-5%5%-8%8%-10% 10%-15% 房地产发展房地产发展 萎缩萎缩停滞或倒退停滞或倒退稳定发展稳定发展高速发展高速发展 飞速发展飞速发展 钦州2000-2009年GDP增长走势 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% GDP（亿元） 增长率 GDP（亿元）131.25142.55148.12152.89171.25205.52259.27326.49377.4435.14 增长率4.70%8.61%3.91%3.22%12.01%20.01%26.15%25.93%15.59%15.30% 2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009 【 国民-碧海盛世】项目尽职调查报告 8 根据上述 GDP 的走势分析，预计未来几年的 GDP 增长会保障钦州的房地产行业进入一个持续飞速发展的阶段。三次 产业结构呈现“二、三、一”的局面，工业化城市产业特质初显。 从上图可以清楚看出钦州三次产业逐步走向优化的过程， “二、三、一”的产业结构越趋明显，钦州正在逐步向工业 化城市方向发展。 从 2005 年以前农业占据三次产业的绝大部分，到 2009 年第二产业、第三产业齐头并进的产业结构格局，钦州的产业 结构优化情况相当喜人，随着这样的发展势头，钦州今后的发展空间是相当广阔的。 工业增长迅速，北部湾重点城市产业集群优势开始逐步凸显工业增长迅速，北部湾重点城市产业集群优势开始逐步凸显 2 20 00 02 2年年钦钦州州三三次次产产业业结结构构 第第一一产产业业 4 48 8% % 第第三三产产业业 3 31 1. .7 7% % 第第二二产产业业 2 20 0. .3 3% % 钦州2009年产业结构 29% 35% 36% 第一产业 第二产业 第三产业 51.77 18.49 29.74 50.37 19.19 30.44 48 20.3 31.7 43.76 24.07 32.17 41.46 26.93 31.61 39.42 29.62 30.96 34.4 35.6 30 32 37.4 30.6 28.6 39.9 31.5 29.13 35.67 35.20 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2000200120022003200420052006200720082009 2 20 00 00 0- -2 20 00 09 9年年钦钦州州三三次次产产业业比比例例情情况况 第一产业第二产业第三产业 【 国民-碧海盛世】项目尽职调查报告 9 在 2009 年钦州规模以上工业增加值一季度、上半年、前三季度分别增长 18.3%、18.7%和 17.8%。全市规模以上实现 增加值 79.58 亿元，增长 20.7%。一方面，企业规模不断扩大，全市规模以上工业企业达到 391 家，比上年增加 96 家。 另一方面，支柱产业贡献率增强，石化、食品、冶金、电力等行业共实现增加值 46.25 亿元，占全市规模以上工业增 加值 58.1%，增长 11.4%，对规模以上工业增加值的贡献率达到 36.2%。植物油、发电量、酒精、水泥保持快速增长，分 别增长 36.9%、16.2%、10.8%、21.8%；同时，铁合金、原油等主要产品产量保持增长，分别增长 7%和 4.5%。 固定资产投资增速迅猛，城市建设日新月异固定资产投资增速迅猛，城市建设日新月异 项目带动投资继续高位增长，经济发展后劲增强。2009 年，全市全社会固定资产投资完成 374.6 亿元，比上年增长 50.5%，总量在全区排第六位，比去年增加投资 126 亿元。增幅与去年基本持平，高速增长的势头不减。 其中，城镇固定资产投资 312.4 亿元，同比增长 53.5%。一是新开工项目多，全市 500 万以上在建施工项目 677 个， 其中新开工项目 457 个，增长 58.1%；二是基础设施建设投资大幅增长，交通运输和仓储投资增长 3.92 倍，公共设施管理 投资增长 94.6%。 钦钦州州固固定定资资产产投投资资增增长长走走势势 0 50 100 150 200 250 300 350 400 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 固定资 产投资 （亿 元） 固定资产投资（亿元）23.0228.9235.344.56389.78117.88166.3248.91374.6 增长率25.63% 22.06%26.06% 41.57% 42.51% 31.30% 41.08%49.68% 50.50% 2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年 2007年2008年2009年 【 国民-碧海盛世】项目尽职调查报告 10 社会消费品零售总额增长速率较快，城市消费活力增加，商业消费潜力明显社会消费品零售总额增长速率较快，城市消费活力增加，商业消费潜力明显 居民消费增势强劲，第三产业发展空间进一步加大。消费品零售总额连续两年居全区首位。全年实现消费品零售总额 145.09 亿元，比上年增长 19.9%，剔除价格因素,实际增长 21.3%，增速连续两年排全区第一。其中，批发零售业总额 130.81 亿元,增长 19.7%；住宿餐饮业 14.28 亿元，增长 20.7% 社会零售的增长标注了一个城市商业消费的潜力，商业物业的需求量也将随着社会消费零售总额的增长而呈现增长态 势。住宿餐饮业的快速增长，表明了钦州外来的商旅消费人群逐步增多，对酒店住宿需求量也在上升。 人均人均 GDP08 年加速上升，钦州将迎来新的消费时代年加速上升，钦州将迎来新的消费时代 我们可以看到 2008 年的钦州人均 GDP 增速达到了一个新高点，人均 GDP 的高速上升也侧面反映出钦州经济的快速 发展，而人均 GDP 的增长也将会进一步促进钦州市民的消费的提高，也许钦州新的消费时代即将到来。 2 20 00 00 0- -2 20 00 09 9年年钦钦州州人人均均G GD DP P走走势势情情况况 0 5000 10000 15000 -0.05 0 0.05 0.1 0.15 0.2 0.25 0.3 0.35 0.4 人均GDP（元）41254388466446365131600073858567 11740 12212 增长率（%）6.38% 6.29% -0.60% 10.68% 16.94% 23.08% 16.00% 37.04% 4.02% 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2 20 00 00 0- -2 20 00 09 9年年钦钦州州城城镇镇居居民民人人均均可可支支配配收收入入情情况况 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 0 0.05 0.1 0.15 0.2 0.25 人均可支配收入5583 5784 6734 7434 7922 8942 9899 12057 14107 15769 增长率3.60% 16.42% 10.40% 6.56% 12.88% 10.70% 21.80% 17.00% 11.78% 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 【 国民-碧海盛世】项目尽职调查报告 11 城镇居民可支配收入稳定增长。 加大利用外资的力度，快速发展钦州加大利用外资的力度，快速发展钦州 近两年来钦州的利用外资情况都非常理想，从 2007 年以来利用外资都达到了 1.4 亿美元以上，北部湾的发展，是越 来越多的外资企业看好钦州的发展，这些外资企业的资金进驻将能更快的加速钦州的发展，钦州的发展前景是十分广阔的。 特别是随着钦州的发展，将吸引更多外地人来到钦州创业，对于住房的需求将会不断上升。 进出口后势强劲，钦州进出口发展潜力巨大进出口后势强劲，钦州进出口发展潜力巨大 钦州进出口总额增长率都一直在高位运行直到 08 年受到全球金融危机的影响，增长率有所趋缓，但是都达到了 40% 以上的增长率。可见钦州的进出口生机勃勃。随着北部湾经济的发展，钦州的进出口也将迎来新的时代。 钦州将迎来重大项目投产的收