房地产行业监测报告

亚太博宇财经顾问 APPTDC Real Estate 亚太博宇财经顾问 决策咨询系统之 房地行业监测报告 2004年11月18日 电子版 一房一地 寸土寸金 行家里手 点石成金 重要知会1尊敬的客户：您好！衷心感谢您对亚博事业发展的长期关注和对亚博研究的长期支持。在多年成功地向市场推出大型系列年度研究报告的基础上，从今年开始，为了更好地为广大客户提供高价值服务，亚博联合咨询决定对主要行业进行季度乃至月度层面的深化研究。从即日起，我公司将向市场隆重推出金融运行月度监测报告（10月期）和多份第三季度行业经济研究报告。我们衷心希望以下报告能够对您把握宏观和行业经济运行总体态势，以及国家宏观调控政策变化趋势有所帮助。1、金融运行月度监测报告（10月期）。本报告主要包括宏观经济篇、金融运行篇、金融市场篇、专题研究篇等四大模块。报告内容涵盖宏观经济热点、货币信贷运行、货币政策、金融监管、银行改革、债券市场、股票市场、资金拆借与回购市场、票据市场、汇率趋势等方面。而从制作理念看，该报告中既有对国家宏观经济形势的分析，又有对金融信贷形势的跟踪；既有对同业拆借市场、债券回购市场、股票市场、保险市场等金融市场的监测，又有对当月金融事件、热点问题的深入分析与研究。2、2004年三季度旅游行业运行监测报告。本报告重点是为客户全面、客观的描绘中国旅游市场、旅游产业运行态势。报告分为四章，首章以宏观视角开篇，从国民经济运行情况及其对旅游业的影响的分析入手，全面论述国家宏观调控可能给旅游行业的未来发展所带来的几个值得重点关注的问题。第二章从研究旅游市场的运行状况入手，分别论述入境游、出境游、国内游以及黄金周的新特点和未来发展趋势。在前两章的基础上，第三章转入微观层面，具体观察政府部门、相关子行业在这个时间段的相关动向，并分析出政策导向，企业竞争格局所带来的深远影响。总体看来，该报告从国内国际环境分析，到三大市场走势跟踪，又与政府主管部门的政策导向及旅游行业内部竞争格局相结合，对外资旅行社强敌压境形势下国内旅游业的应对策略，提出了极具建设性的应对策略。3、2004年三季度汽车行业运行监测报告。本报告共分为四大部分。第一部分是外部环境因素分析，重点论述了和汽车产业密切相关的宏观环境走势。第二部分是行业运行分析，这是本报告的核心部分，涉及对汽车行业几个重要产业环节的论述和分析。第三部分是微观主体决策分析，根据有关汽车企业的运行情况，并从国内重点汽车企业的产销状况、投融资动态及重点案例等角度进行了分析。第四部分是汽车产业走势及相关热点分析，作为本报告的结论部分重点就未来涉及汽车产业走势的几个方面进行了分析预测，政策、投资、产销量等等。总体来看，本报告既站在了全局的高度上，又深入到微观层次，运用多种分析工具对中国汽车产业的运行进行了有重点有突破的研究，对于汽车行业的企业、事业、研究等各种客户都具有很高的研究价值和实用价值。4、2004年三季度石化行业运行监测报告。本报告主要是以我国石化行业为主要重点研究对象，宏观与微观相结合，对国内宏观经济发展方向和石化行业运行脉络进行全面跟踪分析。报告结合大量详实的行业图表、数据和事件，将一段时间内石化行业发展的基本概况、发展特点、发展趋势、投资状况、热点问题等等，各方面各层次的问题解析出来，结合大量的定性分析和定量工具的应用，使客户能够更容易地把握市场的走势，明确未来石油石化市场的发展方向。从框架结构上看，报告分为宏观运行状况篇、产业运行趋势篇、市场价格分析篇、热点问题对策篇、竞争合作策略篇、投资机会预测篇等几大部分。5、2004年三季度物流行业运行监测报告。本报告对物流业以及与物流业相关的热点问题，从政策热点、物流运输环境关注热点、物流业聚焦事件等问题的分析有一定深度，这对客户准确把握当前物流业的政策形势、整个物流市场的走势都有一定帮助。更重要的是，由于亚博研究员中站在完全独立和客观的立场上，以亚博特有的专业分析方法，对相关的资料进行了整理和加工，从而为客户理解和把握物流业的发展提供了一种新的思考角度。上述行业季度报告各个篇章之间有着承上启下的联系，前面的数据和分析为后面章节的分析建立基础。每一份报告都以对行业的深入研究为重点，所反映的视野是全方位的，弥补了各个行业类似资料产品因所掌握信息的全面程度不够或研究领域狭隘而造成片面性的缺陷。亚博联合咨询一直希望能和广大客户共同成长，而我们所有服务也都是为了满足客户需求。我们相信，上述报告将对广大客户的经营决策起到非常重要的参考作用，欢迎垂询。重要知会2尊敬的客户：您好！衷心感谢您对亚博事业发展的长期关注和对亚博研究的长期支持。在经过长时间的酝酿和反复权衡利蔽得失后，10月28日，央行突然决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。至此，最近一段经济学界讨论得红得发紫的议题终于有了定论。央行此次加息不是偶然的，它至少表明利率市场化改革开始进入快车道，也标志着市场化手段将逐渐取代行政措施而成为宏观调控的核心，今后货币供应量对各行各业的深刻影响将前所未有地表现出来。值此国家宏观调控政策面临历史性转折之际，亚博联合咨询决定隆重推出亚博宏观金融市场监测评论中国金融市场专题研究报告。本报告通过对货币供应量、央行票据、外汇占款等金融工具或金融变量的变化趋势分析，系统全面地剖析了从2002年第一季度到2004年前三季国内金融市场运行的特点、风险、趋势和规律。本报告是多年来亚太博宇研究员通过24小时连续观察和即时分析，精练解读而制作完成的宏观金融运行评论。旨在帮助社会各类机构和经济组织高层决策人员以最有效率的方式，获取对各类经济事件的分析观点和参考依据，以便在剧烈变化的环境下随时做出科学有效的经营管理决策。为回馈亚太博宇的忠实客户和战略伙伴，本份亚博宏观金融市场监测评论-中国金融市场免费向您提供，欢迎广大客户来函索取，望善加利用并慎重决策。报告为亚博联合咨询宏观金融组群体制作，如果您对有关问题有深入需求，欢迎使用亚太博宇决策咨询之专项研究咨询服务。（注：点击目录标题页码后可直接阅读当前文章，点返回键可回到首页）亚博看台4地产商亲自操刀回击“地产泡沫论”意在夺回话语权4万科获农行百亿信贷实际上地产商二次分化来临的信号5政策解读5建设项目实行分级预审，国土部门全面掌控初审过关大权5国土部征地补偿新标准出台：30倍上限有望被突破6我国工业项目用地门槛提高，花园式工厂将叫停6战略布局7国务院智囊预测：全国四季度房地产投资增幅将回落7三季度全国主要城市房价全景扫描：房价持续攀升（下）8杨慎婉转承认地产有泡沫：中国房价存三成下降空间9建设部官员指出市场上商品房和经适房之比62为宜9社科院专家分析：大中城市房地产整体过热10策略设计12潘石屹是如何进行房地产的销售管理的？12开发商跨地域开发操盘二三线城市应巧随“四大俗”14杭浙动态16杭州出台经济适用房新政策16杭州楼市二手房市场平静中略显波澜16二手房价格回落成交量未减17九堡小区出让地块位置占优势17杭城二手房一周行情18异地传真18加息后申城新房交易量连续第二周下滑18上海南区板块冷热不均成交放缓18南京三季度商品房均价4524元19加息促京城开发商提前开盘19重庆第二个国际机场有望落户垫江20深圳政府推出六项优惠政策处理52问题楼盘21物业管理21部分物业公司究竟是如何明着暗着从物管中捞取巨利的？21北京：恶意拒缴供暖费可停气23开发商“交钥匙”并不等于就等于交付使用23建材装修24较之传统产品打量新潮真木纹地板24地热地板安装牢靠的三个关键技术25日本开发成功新一代多功能窗用玻璃25投资技巧25中瑞15亿购地打造“温州曼哈顿”，温州财团“炒房”开锣25加息后如何提高房产投资收益?26亚博看台地产商亲自操刀回击“地产泡沫论”意在夺回话语权近期，“地产泡沫论”惹得各大机构报告纷出。在建设部、国土资源部等官方机构先后对当前房地产的发展状况作出表态之后，一份宣称是“近20年来我国房地产业发展史上第一次”由行业中人自行发起的行业研究报告即将在今年12月份于上海举行的“住交会”上正式对外发布。这个报告将与目前主流的房地产存在泡沫的说法大唱反调。据了解，“2004年中国房地产市场年度报告”的赞助机构华远地产、万通地产及全国工商联住宅产业商会等单位的头头脑脑近日聚在了一起，为该报告的“开盘”进行“预售”。据悉，该报告由名为“REICO工作室”的研究机构操刀，该工作室由全国工商联住宅产业商会、中城联盟、华远地产、万通地产、北京城市开发集团和优博展览公司等六家单位共同出资组建。对于报告内容，任志强评价为“出人意料”，表示研究结果与当前的主流说法截然不同，“房地产投资的实际增长远远低于现有的统计概念”。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生在阅读了尚未最后定稿的报告全文后表示，该报告有种“数字的震撼力量”，运用大量数据分析得出“目前国内的房地产市场不仅不存在泡沫，而是大有发展空间”的结论。通地产董事局主席冯仑表示，REICO报告是近20年来我国房地产发展史上第一次由行业中人自行发起的、由独立研究机构完成的，有相当的“客观独立性”。据悉，该报告由上述六家单位共同出资大约150万元完成。此后，该报告将固定在每年一次的住交会上发布。亚博分析：今年以来，开发商经历了4月底开始的宏观调控，10月份的央行加息，可以说，房地产开发门槛一再抬高。但最让开发商们仍是地产“泡沫论”。如果一旦“泡沫论”被中央高层所接受，很可能会出台更严历的政策。此外，“泡沫论”一旦在社会形成共识，有可能成为一直笼罩在地产业上的阴影，影响房地产业的发展。开发商联合在“房价多事之秋”高调推出房地产形势研究报告，这显示开发商争夺行业话语权的升级。据了解，在发布会上，台上的赞助方多次强调REICO工作室以及REICO报告的独立性，冯仑也笑称该报告“不经过资助方任何的审核、圈阅”。但是，这种解释多少有些“此地无银三百两”的感觉。从已经显露冰山一角的研究结果来看，报告的核心思想无疑是开发商极其希望推而广之的。显然，任志强等人赞助报告无疑是在通过该报告进一步争夺关于行业发展的话语权。与之前写文章、媒体采访等方式相比，行业报告所发出的“自己的声音”必定更大。这也显示开发商确实已感受到环境生存危机。返回万科获农行百亿信贷实际上地产商二次分化来临的信号11月8日，中国农业银行与万科签署了银企合作协议，农行向万科提供总金额人民币46.9亿元的授信额度，同时核予万科60亿元楼宇按揭额度。此次合作创下两个之“最”，既是农行有史以来对一家房地产企业的最大规模授信，又是万科接到过的最大一笔银企合作单子。在现在国家宏观调控、土地市场全面走向公开交易和银行突然加息的特殊背景下，这次银企合作显得颇为抢眼。亚博分析：这是一个非常重要的市场信号。万科获农行百亿信贷说明，地产界的“马太效应”已开始显示。如果说831是政府用强硬手段提高开发商的进入门槛，促成的房地产企业的大分化，那么接下来在淘汰赛中存活下来的企业里将开始第二次分化，资源向优秀企业集中，这种马太效应和集中的趋势在未来会越来越明显，对大的企业集团来讲确实是有利的机会。831之后，所有的土地都要进行公开的招标拍卖程序，这要求开发商有很强的金融背景，而且银行根据政府的要求，不能再给开发商购买土地的时候的资金进行任何贷款，并且招投标程序上要求开发商的付款进度在十分有限的期限内完成。房地产开发企业的自有资金的规模也从20%被要求提高到35%以上。另外，政府也禁止施工单位对房地产建设项目垫资。从2004年7月份开始，政府又出台了新的政策，要求开发商必须支付百分之百的土地出让金之后才能得到销售许可证，取消了预售行为。各种门槛的抬高必然导致地产商的分化。这是一种退出与生存下来的分化。而万科获贷事件则是另一种分化，在活下来的企业里现在又开始第二次分化，主要表象就是资源向个别企业集中，也表现为企业之间的兼并重组。万科属于一种典型的资源集中，这种集中的趋势在房地产业未来会越来越明显，对大的企业集团来讲将是一次机会，马太效应非常明显。这次分化和前一次性质有着本质上的不同，前一次是政策性分化，而这次是市场原因引起的市场性分化。 此外，这种分化也是银行资本的诉求，土地公开交易降低银行在房地产领域的风险后，与一些全国性的品牌房地产企业扩大合作规模也有相当的吸引力，为银行不再零敲碎打的来评价一个一个的项目和一块一块的土地，而是把握住一个在全国范围内具有相当土地资源储备、有项目运作能力、有专业化水准和市场把握能力的企业，然后整体评价出一个信用度，决定综合贷款额度，这样避免了银行在超出自身专业范围去评价某个楼盘项目风险的难题，通过房地产品牌企业规模化带来的收益和整体运营带来的品牌效益、无形资产来保证自己的贷款收益，从某种意义来讲比分别给几十个项目贷款相对来说风险要小。返回政策解读建设项目实行分级预审，国土部门全面掌控初审过关大权国土资源部11月8日发布了新修订的建设项目用地预审管理办法称，中国将实行建设项目用地分级预审。办法规定，建设项目用地实行分级预审，需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门预审。办法从十二月一日起施行。据办法起草人员介绍，原办法有关规定已难以适应今后建设用地预审管理的需要。此次修改一是针对国家建设项目管理方式的改变要求对建设用地预审进行相应调整；二是针对工作实践中存在的问题对原办法进行了进一步完善。据介绍，新出台的办法，明确了任何建设项目批准、核准必须经过预审，且预审是必备环节；其次是实行分级预审的制度；再就是强调预审前置关口的重要地位，规定未经预审或者预审未通过的，不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。办法规定，预审意见是建设项目批准、核准的必备文件，预审意见提出的用地标准和总规模等方面的要求，建设项目初步设计阶段应当充分考虑。建设用地单位应当认真落实预审意见，并在依法申请使用土地时出具落实预审意见的书面材料。国土资源部负责人表示，这项规定的制定，实际上是针对预审工作在一些地方没有受到应有重视，或者没有严格按规定执行的现象，提出的一项强制性的措施。据介绍，虽然，2001年就颁布实施了建设项目用地预审管理办法，但是目前许多地方实质上并没有按照法律规定在建设项目可行性研究阶段进行预审，还有一些地方只对单独选址项目进行预审，而将城镇建设(包括各类园区)项目排除在外，还有预审工作深入不够，效率太低等问题存在，预审实际上并没有真正起到用地关口的重要作用。这次新的办法，着力点之一，就是改变这种视预审为可有可无的现象，明确规定，预审意见是建设项目批准、核准的必备文件。返回国土部征地补偿新标准出台：30倍上限有望被突破根据国土资源部日前公布的新版“征地补偿标准”，如果给予被征地农民的土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算，仍不足以使农民保持原有生活水平的话，当地人民政府将从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。根据中华人民共和国土地管理法，征收耕地的补偿费用主要包括土地补偿费和安置补助费。其中，土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍；安置补助费，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍，最高不得超过15倍。如果按照这个标准仍不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费，但“两费”总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。据国土资源部有关官员介绍，目前，有些地方在执行这个补偿标准时往往就低不就高，损害了农民群众的利益；有些地方虽然执行了30倍的最高补偿标准，仍然不能保证被征地农民的原有生活水平不降低；有些地方财政吃紧，就干脆压低补偿安置标准，甚至拖欠被征地农民的补偿安置费。在土地市场治理整顿中，全国清理出拖欠、截留、挪用农民征地补偿费高达150亿元。为此，新近发布的国务院关于深化改革严格土地管理的决定明确提出，土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，仍不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。该官员表示，原有的“征地补偿标准”带有很强的计划经济的色彩，新版标准也只是一个过渡性措施。随着经济和社会的发展，国家将不断适应市场经济规律的要求，出台“区片综合地价”等新的补偿办法。国土资源部日前发布的关于完善征地补偿安置制度的指导意见明确提出，在有条件的地区，省级国土资源部门可以会同有关部门，在综合地价应考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素的基础上，制订省域内各县(市)征地区片综合地价，实行征地补偿。 返回我国工业项目用地门槛提高，花园式工厂将叫停国土资源部日前颁布了由国土资源部土地利用司组织土地整理中心、北京大学等单位编制的指标体系工业项目建设用地控制指标(试行)。 指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重四项指标构成。主要包括控制指标、集约用地要求和指标应用说明等内容。控制指标包括投资强度和用地效率(包括容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比例)两类四项指标，每项指标都明确了控制“门槛”。其中，投资强度按照不同地区、不同行业分别制定了相应的指标；容积率分行业制定了相应的指标；建筑系数规定不得低于30%(工艺流程或生产安全上有特殊要求例外)；行政办公及生活服务设施用地所占比例不得超过7%。在体现集约用地管理方向的同时指标编制充分考虑了不同地区、不同行业工业建设项目用地的实际情况和差异，把全国市县细分成七个类别，本着严宽适度的原则，该指标对经济发达、用地紧张的地区，严格按照实行严而又严的资源管理制度的要求从严控制；对于欠发达地区的用地调控，体现出在用地集约性和技术先进性的基础上留有弹性。对其中前六类地区采取分行业控制的方式。对尚处于经济欠发达、土地收益较低，引进项目的需求较为迫切，也缺乏明确的行业指向性的第7类地区，指标值确定不再进行分行业控制，而是根据采用最低标准的谨慎原则，确定不分行业的统一“门槛”值。据国土资源部方面介绍，在考虑地价、厂房和设备投资三项因素的基础上，经过综合计算，第七类地区的工业建设项目投资强度“门槛”值确定为380万元公顷。 该指标明确叫停“花园式工厂”，规定工业项目建设要严格控制厂区绿化率，在工业开发区(园区)或工业项目用地范围内不得建造“花园式工厂”，这意味着此类曾经一度流行的隐形圈地方式将终结。指标还规定，对适合多层标准厂房生产的工业项目原则上不单独供地，而要进入多层标准厂房。该指标适用于新建工业项目，也包括改建、扩建工业项目。于发布之日起施行。分析员认为，国土资源部出台的这一指标体系表明，工业用地集约化利用已进入实施层面。同时，这也为未来的工业用地市场化打下了基础。返回战略布局国务院智囊预测：全国四季度房地产投资增幅将回落日前，国务院发展研究中心市场经济研究所发布“中国市场形势动态分析”2004年第三季度报告。该报告预测，全国第四季度房地产投资和需求的增长幅度将继续平稳回落，供求关系将得到改善。该报告数据显示，前三季度房地产价格同比上涨了13.4%，其中住宅价格上涨11.5%。房地产价格的较快上涨暴露出的正是房地产市场供求新矛盾：前三季度，全国房产销售面积同比增长19.3%(其中商品住宅销售同比增长30.3%)，大大快于竣工面积9.5%的增长速度，表明在宏观调控措施发生作用后，市场需求仍然比较强劲。需求的增长将引起房地产需求与房地产价格上升互动，导致房价进一步攀升，有形成房地产泡沫的可能。但需要指出的是，在各地政府限制投资性房屋需求措施作用下，投资性需求在总需求的比重已呈明显下降趋势。上海去年投资性购房占新建商品房销售的16.6%，今年5月份该比例已经下降到2.05%。此外，杭州以投资收益为目的的购房比例约为2%，大大低于前两年的10%。另据统计，今年一到八月的商品房销售中，有91.36%是销售给居民个人，其中主要是居民的实际消费。可见投资性需求在总需求的比重已呈明显下降趋势。返回三季度全国主要城市房价全景扫描：房价持续攀升（下） 兰州：涨幅达到13.1%。今年兰州市房地产开发投资仍保持持续快速增长，房屋销售“火爆”造成房地产价格逐季上扬。三季度，该市商品房平均销售价格为2505元/平方米，房屋销售价格涨幅达13.1%，在国内35个大中城市中位居第七位。重庆：价格稳中有升。19月，重庆主城区商品房成交均价为2313元/平方米，比上年同期增长14.9%，其中，住宅成交均价为2135元/平方米，同比增长16.2%。福建：房价稳步上扬。今年前三季度，福州市区商品房交易平均价格为3230元/平方米，比去年同期的3080元上涨150元；其中住宅为2911元/平方米，比去年同期的2755元上涨156元，上涨幅度分别为4.87%和5.66%。第三季度厦门商品居住用房平均价格为4445元/平方米，比上一季度下跌63元，比去年同期上涨692元。值得关注的是，商品房价格大幅上涨，9月商品房均价为5839元/平方米，比上月的4692元/平方米上涨了1147元/平方米。济南：房价平稳上升。自去年三季度以来，济南市商品房与二手房的价格走势均呈平稳上升态势。今年第三季度商品房的平均价格为每平方米2281元，比上季度增长2.7%，比去年同期增长14.9%；三季度二手房的平均价格为每平方米1733元，比上季度下降1.4%，比去年同期增长22.5%。成都：商品房均价2163元。19月，成都的房价（包括经济适用房）比去年同期上涨了149元，增幅达到7.5%。统计分析显示，成都市商品房房价的走势为稳中有升。苏州：房价上涨27.1%。19月，苏州全市商品房销售面积为307.98万平方米，同比增长16.6%；房价继续处于上升阶段，1至9月全市商品房平均单价为3209元/平方米，比去年同期上涨27.1%。无锡：房价稳中有升。统计显示，无锡第三季度商品住宅均值3479元/平方米，小幅上涨3.19%。本季度均价最大的特点是区域发展不平衡，最大单季增幅相差二十多个百分点。存量房市场基本呼应了商品房市场的形势，住宅均价为3087元/平方米，上涨2.91%。湖南：房价每平方米涨了62元。前9个月，湖南全省商品房购销高涨，价格稳中有升。全省商品房销售额为103亿多元，增长91.7%，销售面积652万多平方米，增长80.5%，增速同比上升45和34.3个百分点。其中，住宅销售面积为532万多平方米，个人购买占销售总量的九成以上。8月份全省商品房平均售价为1577元/平方米，比去年同期高62元。湖北：商品房涨价8.2%。三季度，商品房价格涨势强劲，与上年同期相比，商品房销售价格上涨8.2%，其中，住宅价格同比上涨9.0%，非住宅上涨3.3%。在住宅中，多层住宅价格上涨11.3%，高层住宅价格上涨6.2%，别墅价格上涨13.5%，高档公寓上涨8.1%。私有住房交易更加活跃，价格不断攀升，同比上涨14.9%，其中，住宅价格上涨16.4%。太原：商品房价上涨6.3%。太原市今年三季度的房屋销售价格水平比去年同期增长了8.7%，比上季增长了4.3%。与去年同期相比，今年三季度该市的各类房屋销售价格均呈上涨趋势，商品房价格上涨了6.3%，其中住宅类及非住宅类商品房售价分别上涨了6.4%和5.9%。广西：销售价格上涨10.8%。19月，广西区商品房平均销售价格为2110元/平方米，每平方米比上年同期增加206元，增长10.8%。其中住宅平均售价为1847元/平方米，每平方米增加93元，增长5.3%；办公楼平均销售价格为3837元/平方米，每平方米同比增加298元，增长8.4%；商业营业用房平均销售价格为5374元/平方米，每平方米比增加1731元，增长47.5%。海口：房价同比上涨5.1%。第三季度海口房屋销售价格稳步上涨，房价比去年同季上涨5.1%。但与上个季度相比，第三季度海口房价的涨幅已经趋于平缓，房价比去年同季上涨5.1%，比上个季度涨0.8%。宁夏：经济房价上涨。19月，宁夏经济适用房施工面积突破百万达101.05万平方米，同比增长88.2%，其销售价格也一路上涨，19月均价为1367元/平方米，同比上涨45.4%，每平方米售价比同期上涨427元。返回杨慎婉转承认地产有泡沫：中国房价存三成下降空间 中国房地产协会会长杨慎13日在重庆出席“中国经济形势报告及房地产产业现状报告会”时称，虽然我国房地产业按照有关人士说法没有泡沫，但如果用政府之手进行合理调控，现行房价仍有30%的下降空间。杨慎说，我虽然也同意“目前我国房地产行业并不存在泡沫和过热现象”的说法，但房价增幅过快的问题也不容忽视。去年我国房价同比增长了30%多，超过了历年的涨幅，这种增长速度在全世界任何国家都没有出现过。杨慎指出，尽管20年来，我国已盖了74亿多平方米的商品房，但目前我国的人均住房却不足24平方米。这个数字仅相当于发达国家的1/3；也只相当于多数发展中国家的2/3。如果我们要在2020年实现每户人家一套住房，并且人均住房达到35平方米，按照现在房价的这种上涨速度和这种涨法，我们的设想就完全可能落空。杨慎在讲话中谈到了房价的构成比例，他认为，目前我国房价的构成比例是：地价占40%，建筑材料价格占20%，建造成本占30%，税费占10%。他说，这种构成比例说明地价在房价中占了主导地位，也由此可以看出，政府是可以对房价进行合理调控的。杨慎认为，政府调控房价，需要同时做两方面的工作：一是把土地出让制改为土地年税制，采用税率的方式来抑制房价；二是基础设施配套目前占了建房总成本的10%15%，政府可以把这部分费用从房价中剥离出来，以折旧的方式进行计算。分析员认为，尽管中国房地产协会会长杨慎没有表态房地产有泡沫，但他的“现行房价仍有30%的下降空间”的表述表明，他还是承认房地产有一定泡沫的。其主要原因是政府不作为，如果政府进行合理作为，房价有望下降30%。返回建设部官员指出市场上商品房和经适房之比62为宜日前，在中国“房地产市场发展暨住房保障政策高层论坛”上，北京、天津、上海、成都、郑州、武汉、南通等7城市切磋交流了各自城市住房保障的经验。这是我国各大城市第一次以房产峰会的形式互相借鉴各自在经济适用房等住房保障领域的经验。 成都：经济适用房投入不放松。成都从去年开始在经济适用房开发项目和用地方式上提出“锁定房价、拍卖地价”的项目拍卖招标方式。除按8项成本加上3%以内的利润确定经济适用房销售价格的方法外，成都还提出了“比周边同类商品住房价格平均低1520%”的原则确定经济适用房价格。 北京：对经济适用房进行控制。2001年起，北京对经济适用房户型面积进行了控制。2001年以来新批准的经济适用房项目，80%的户型控制在单套面积100平方米以下。2003年规定今后新批准项目户型面积控制在80平方米左右的中小户型，单套总价款控制在32万元以下。 上海：配套商品房可租可买。上海采取租售并举方法，凡符合条件的供应对象，可根据自己实际情况结合公积金配套使用、购房贷款贴息等优惠政策，选择购买一次自住配套商品房或享受租赁一处自住住房。 天津：政府出钱建好解困房。天津的主要经验是：由政府投资，兴建解困房；进行危陋平房改造；全面实施安居工程；推出经济适用房政策，加快经济适用房建设；推行社会集资和合作建房；建设廉租住房，公产房实施租金减免政策；金融机构给以融资保障。 郑州：经济适用房占房市20%。1995年被纳入国家经济适用房(安居工程)建设计划试点城市后，郑州每年制订年度建设计划，对质量、进度、安全、文明施工等进行及时的协调，历年已竣工工程合格率为100%，优良率达到30%以上。目前经济适用房建设占住房建设总量的比例保持在1020%左右。 南通：每年3000万元进行补贴。2003年起，南通市财政每年安排3000万元资金，对市区1500户左右中低收入居民家庭给予经济适用房货币补贴。制定房屋拆迁最低补偿总额保障标准，收购储备公有平房及小套型二手房，安置被拆迁的特困家庭。 武汉：经济适用房利润限定3%。武汉经济适用房政策运作具有如下特点：控制售房对象；限定售房价格，经济适用房利润限定在建设成本的3%，比商品房便宜15%左右；实行政策扶持，住房公积金最高额度可达房价的70%；以两室一厅房型为主，适当安排大户型；重视建房质量，建设经济房小区；实行总量控制，经济适用房建设规模控制在全市住宅总量的15%左右。建设部官员：62充分考虑了供需双方利 对于房产市场上的经济适用房究竟要多大比例，才能既让百姓满意又让房市高兴？对此，建设部政策研究中心住宅与房地产业研究处处长赵路兴提出了自己的“楼市黄金分割比例”：商品房与经济适用房之比应是62，房市上应有20%的房子是带有政策保障性质的经济适用房。 赵路兴提出的“楼市黄金分割比例”是：为进一步完善住房保障供应体系，应逐步形成由商品房，经济适用房(可租可售)及廉价住房3个层次构成的完整的住房供应体系。从住房供应体系中各供应方式的比例看，就全国总体水平而言，原则上应为商品住房占60%，住房保障的比例为40%(经济适用住房占20%，可支付租赁住房占15%，廉租住房占5%)。 赵路兴认为自己的“62观点”考虑了市场供需双方利益平衡。经济适用房是政策性的保障住房，介于完全市场化的普通商品住房和保障性的廉价住房之间，适应中低收入阶层的住房需求，房价明显低于商品住房。经济适用房在市场上的地位只能是补充，原则上不能进行流通，供应范围和规模要以不干扰市场的正常运行为原则，因此经济适用住房的保障面应控制在20%左右。返回社科院专家分析：大中城市房地产整体过热日前，中国社会科学院城市与房地产经济研究室的倪鹏飞等通过对35个大中城市的分析我们可以得出如下判断：房地产市场存在着整体过热和一定程度的泡沫；与此并存的是房地产还存在严重且在进一步恶化的供给不适应需求的结构问题；但同时中国大规模的城市化、经济高速增长和居民生活水平大幅提高已经形成巨大的可持续的需求潜力。房地产价格普遍偏高，快速上涨，不少城市出现泡沫和过热城镇居民人均可支配收入直接反应了居民的购买能力，而房价收入比则反映了居民对房价的承受能力，房价收入比可以大致反映城市房地产价格高低。观察35各城市收入价格比可以发现四类城市：第一类：沈阳、南京、贵阳、北京、广州、西安、青岛、大连、上海、哈尔滨房价相对很高，房价收入比处在1：9以上；第二类：兰州、长春、南昌、重庆、合肥偏高，房价收入比处在1：89之间；第三类：杭州、石家庄、福州、成都、昆明略高，房价收入比处在1：78之间；第四类：太原、武汉、呼和浩特、长沙、银川、天津、乌鲁木齐、宁波、郑州、西宁、南宁、郑州、济南房价收入比尚还处在1：6的合理状态；利用租售价格变动趋势比较的方法，观察2004年13季度三十五大中城市房屋销售价格、城市租赁价格、城镇居民消费价格，可以大致判断不同城市房地产的冷热程度。可以将35个城市的城市房地产发展状态分成四类：第一类：发展过热，已产生泡沫。这些城市房屋销售价格增长高于城镇居民消费价格增长，而租赁价格低于城镇居民消费价格增长，表明这些城市租售价格相反的严重偏离变化。这些城市主要是：青岛、兰州、天津、沈阳、厦门、合肥、宁波、武汉、济南、南昌、海口、石家庄等。第二类：发展过热，有泡沫威胁。这些城市的房屋销售价格增长远高于城镇居民消费价格增长，而城市租赁价格略高于城镇居民消费价格增长，表明这些城市销售价格脱离了租赁价格增长，快速提升。这些城市为：上海、南京、杭州、重庆、宁波。第三类：还处在相对正常状态。这些城市房屋销售价格增长、城市租赁价格增长、城镇居民消费价格增长三者比较接近。这些城市包括广州、北京、深圳、成都、西安、银川、贵阳。第四类：发展相对不足。这些城市房屋销售价格增长、城市租赁价格增长均低于城镇居民消费价格增长。表明这些城市销售价格在下降，需求不足，处在有潜力的待发展状态。这些城市由昆明、郑州、南宁、长春、太原、呼和浩特、乌鲁木齐组成。房地产供给普遍存在结构不合理，个别城市空置严重35个城市的普遍存在供给结构不合理，并且结构问题进一步恶化，空置率严重，且进一步恶化。数据显示：经济适用房销售率（代表空置率）较高，但新开工面积低于竣工面积；别墅、办公楼、商业用房销售率低，但新开工面积高于竣工面积的数倍。就35个城市的总体销售率不高即空置率较高。大致地看：海口、石家庄、上海、南宁、哈尔滨销售率较高；宁波、南京、合肥、贵阳、成都在80%以上；其余城市的销售率均处较低的80%以下；其中沈阳、太原、银川、西宁等城市更低。房地产供给市场面临的又一个重要的问题是：企业的负债率十分高。35个城市平均房地产企业资产负债率高达74.9%。数据显示：南宁、杭州、南京、长春、宁波、青岛、北京、银川高居前十，负债率也在80%以上；最低的武汉、重庆、大连、兰州、上海、石家庄、合肥、西宁也在60%以上。较高的负债率从供给方面孕育着巨大风险。房地产需求在沿海开放城市和中西部大城市潜力巨大经济增长率、流动人口等决定城市化速度及新移民的住房需求；而常住人口数量、人均收入水平及其增长决定城市原有居民改善住房的需求；这些长期因素决定：相对而言，城市规模大中心城市，经济发展快沿海城市需求潜力较大，消化房地产泡沫的能力较强。城市的租金变化反映供给的缺口状况，反映房地产市场短期的市场潜力。数据显示：北京、上海、天津、重庆、广州等人口原来规模较大；东部城市北京、上海、深圳、杭州、宁波、厦门、南京、青岛等流动人口较多，人均收入也比较高，因而这些城市市场需求空间大。中西部一些城市规模较大的城市如重庆、武汉、成都等，一些经济正在起飞的城市经济增长快在10%以上将带动房地产需求增长。利用主成分分析获得35个城市需求潜力指数（负值指在平均水平以下）：最具需求潜力的前十个城市上海、宁波、厦门、北京、广州、深圳、大连、济南、重庆、杭州都在东部，同时也有条件吸收房地产泡沫。乌鲁木齐、昆明、福州、海口、石家庄、兰州排等城市市场需求相对潜力弱小一些，吸收房地产泡沫的能力也较弱。目前收入水平低、发展速度慢、城市化不快的城市，房地产泡沫相对也不十分严重；发生房地产过热和泡沫的城市，主要是收入水平高、发展速度快、城市化迅速的城市。其投机需求主要是真实需求带动和良好预期所引致的，但是这些城市未来真实需求是巨大的，如果操作得当，这些城市可以成功地消化泛起的泡沫。但是对于青岛、天津、沈阳、南昌、海口、石家庄等收入水平、经济绩效、城市化速度表现相对一般，潜在需求需要很长时间形成的城市，应该更密切关注和认真解决其房地产问题，以保证房地产健康发展。返回策略设计潘石屹是如何进行房地产的销售管理的？近日，京城著名地产商潘石屹与阳光100集团交流销售经验，下面就是老潘对相关问题的回答（有删简），大家可以做个借鉴。1、问:价格与销控、合同对销售起到一个怎么样的作用?市场部的作用怎么样才能很好地运用?潘:我们销售部有 99朵玫瑰(注:指99个置业顾问)，我们市场部经理叫王胜江（音译），我给市场部的定位就是伺候这99朵玫瑰。如果99朵玫瑰服从市场部，这就反了，而是要你王且生江去把他们伺候好，这才是对的。最近这两年来基本不做什么销控，有东西出来就挂在电脑网上面，都是公平的，一搞销控就变为计划经济了，就会变成给你的不给他的对吧?只要拿到预售证的，我们就挂在电脑上面，电脑上有个内部的网，销售人员和公司职员都可以查看。不要培训说哪些没拿到预售证。这些销售人员有些是初中毕业，复杂的他们也听不懂，而你现在要他上网看现在有多少房号他会天天盯着，算得比你还清楚。我们的前期部拿到预售证后直接交到市场部全挂在网上。还有一个是价格，价格要不断地涨，涨之前至少在一个星期前把新的价目表在网上全挂出来，这新的价目表挂上你不能去说，而要由销售人员对他的客户说，买不买还有三天不要又涨了，第二天说还有两天，第三天说还有一天再说还有几个小时，销售人员会利用你提供给他的工具去逼他们客户的。所以价格要不断地涨，而且新的价格表一定要提前一星期出来。一出来就要挂在内部网上面，当然你不能挂了不实施，那怕是犯错误也要实施，也要往下去做。2、问:你刚讲的市场部是伺候99朵玫瑰，那在具体操作过程中市场部对销售部有没有管理的作用，如果不管理，销售内部会不会出现混乱的情况?潘:这永远是个矛盾，矛盾的主要方面是把东西销售出去。至于佣金发放、登记、合同管理，这一切的问题就是一个管一个，管就是服务，实际上市场部是真正代表你公司的。这99朵玫瑰一下走了怎么办?签合同、办按揭、客户的档案都是由市场部办理，市场部是代表我们开发商，代表我去伺候这99朵玫瑰的，相互之间是这样的关系。思路要转过来，其实我也是在伺候他们。3、问:市场部和销售部常常会有矛盾你怎么办?潘:相互之间还需要一个制度，当然市场部和销售部常常会有矛盾，有矛盾就让我们的一个副总叫苏鑫(音)出面处理就行，就一个人。4、问:你那些销售人员有没有转正的?就是给他们创造机会?潘:没转正。合同签不签我都不知道，签合同就是三个月。5、问:你们的推广部与市场部是互相独立还是在一起，第二是你们有没有俱乐部，通过俱乐部发展会员? 潘:推广部是独立出来的。就是做活动、做广告、安排媒体采访这部分是独立出来的。我直接领导，我就领导这一个组，(大家笑)我基本上和推广部的经理差不多，我做的工作基本上也是个推广部的经理做的。我们有一个为客户累计销售计分的有关奖励，但意义不是很大，我们在此的投入是干分之二。这个一直在做着，但效果不是很明显。6问:你们末位淘汰制是不是还要搞下去?其内涵是什么?潘:这个模式好的话就往下走，它的内涵就是淘汰快。99朵玫瑰是一个数字，每一个季度淘汰多少人我都不知道，都不归我管，也不归我的人事部去管，就是他们的副总监把他们淘汰。比如你今天有了激情，过两个月没激情，没激情就走人，换个新的又有激情，所以队伍是不减少，而人是不断变换，你不可能让销售人员平一辈子吧!要天天有激情，累死了。7、问：你们的总监每年淘汰多少个?潘:总监不淘汰，副总监淘汰。8、问:超过一年的副总监多吗?潘:我看到的他们都超过45年。一年也没有那时间淘汰。做这事实际上有初中毕业生，有个西安的下岗女工，其中又干上5年、6年时间的，我说你还在这呀，她说挺好，我认这工作了，偏偏想把他们淘汰就是淘汰不下去。原来有干上6年的时间，他们觉得在这3个月一淘汰的，这是一个风险非常大的行业，但他们都是精英部分。我对这些销售人员还是非常了解的。现在看到的这些都是精英部分。我经常到他们那走动就是了解他们的特点，也是对他们的一种支持。这和销售人员能力的强弱有是有关系的，强弱你不能去判断，要以市场的销售业绩来判断，销售能稳定下来是他们取得好的销售业绩，他的客户认可他，他的销售业绩就好，所以我觉得，越老的是越值钱了。9、问:销售中心收入那么高，怎么去平衡他们与其他部门的关系呢? 潘：刚开始是平衡不好，那时我也比较糊涂，老把他们叫到一起开会，如销售中心收入100万的，才给其他部门10万的钱，他们听了肯定不行，而且10万的工作可能比100万的还要辛苦。所以这事情就平衡不了，所以刚开始就非常不稳定，做工程的人老想着跑去做销售。最近我才吸取这个教训，销售会别让别人参加。这样他们就不知道。他们参加的话这东西总是不平衡。你想这个社会中，胡锦涛的官怎么比我的大这么多呢对吧，我这总经理想赚点钱的话，你主席总不比我赚到的钱多，所以说社会本身就是不公平的，你就别让他们见面就行。谁要是不服过来做销售你就过来吧，过来的话只能从销售员做起。10、问:你们对销售人员的提成是税前还是税后。潘:税后。公司大了对税收特别敏感，不能说在销售提成方面偷税漏税。对我们这样的公司做任何一点事情都是大事情，不能说不是你的事。如果是你的事情，偷税漏税一点的话会带来很大麻烦。所以我们在税收上绝对不做一分钱假帐的。这样我们心里才能踏实。我们2003年给政府交税都交有25亿。整个税收量还是比较大。我们给销售人员的提成是净收入，不让他们参与到这个事情上来。11、问:你们在销售中的折扣体系是怎么管理的?潘：我现在的管理很简单，就是有一点点折扣，就比较容易成交。中国人会觉得占便宣了嘛!我把打折扣的权力充分放到销售部，副总监有一点权力，销售总监也有一点权力，三级的权力都不一样。如你一共下来打了多少折，这钱是你送给别人的，为了剌激成交，所有公司人员和超过2%的折扣由我来控制。控制的话我有一张黄颜色的纸，比如易总要购买房子，放了黄颜色的纸给3%的折扣，只要突破2%的折扣就把这纸发出去，销售人员的佣金就只有一半，业绩也是一半，所以销售人员对这2%折扣是严防死守的。这2%是不能给的，客户会觉得这2%有什么不可能的呢?有可能呀!站在我这边我愿卖多少钱给你就多少钱卖给你!但是从销售人员来说公司是没办法的，销售人员会想，你不能把降的钱全放在我身上吧，所在你要打折扣就得让销售员层层给你拦截。所以整个制度的设置不能把你放到第一线去，前面有三帮人在给你拦截，所以购房的客户觉得这是非常困难的，如果你突然给他一个3%的折扣，他们会觉得这确实是不容易的。返回开发商跨地域开发操盘二三线城市应巧随“四大俗”在目前的宏观调控形势下，异地开发甚至成了大企业分散经营风险、中小企业求得生存的必由之路。而且，异地开发的区域选择也从一级城市向二级城市、三级城市扩展。然而，房地产是地域性极强的行业，在中小城市操盘与在大城市开发项目有着很大不同。下面是专业人士总结的中小城市操盘的一些规律性的东西，归纳为“四大俗”，很值得前住二三线城市开发的房企参考。入乡随俗在中国的城市梯次上，越小的城市，人际关系、文化风俗、思维方式和消费趋向等城市特点越呈紧密型、趋同化和关联性。落实到最重要的生活要素“住”上，就更鲜明和突出。因此在不同的城市，打造和推出什么样的住宅产品首要的就是“入乡随俗”。尤其在三四线城市，外到规划、建筑、立