商务楼建设项目可行性研究报告

济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目 可行性研究报告 1 第一章 申报单位及项目概况 第一节 项目申报单位概况 企业名称：*嘉信企业事务代理有限公司 企业类型：有限责任公司 法定代表人：马峰涛 建设地址：*县中都大街南段 988 号 第二节 项目概况 一、项目申请报告编制依据一、项目申请报告编制依据 1、项目单位委托书； 2、国家及省市有关政策、法规和文件； 3、项目总体规划； 4、 住宅建筑设计规范 ； 5、 *县城市总体规划 ； 6、 城市居住规划设计规范 ； 7、*市及*县各类建筑取费标准； 8、*市土地分等级及基准地价； 9、 2010 年*县统计年鉴 ； 10、项目承办单位提供的有关设想及基础资料。 二、项目背景及建设的必要性二、项目背景及建设的必要性 1 1、*县概况县概况 *县地处鲁西南，面积 877 平方公里，耕地 84.7 万亩，辖 14 处乡 镇、493 个村居，总人口 76 万。*历史悠久，文化灿烂，物华天宝， 济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目 可行性研究报告 2 人杰地灵，佛教文化、儒家文化、运河文化交相辉映，素有“千年佛都， 儒贤圣地”之美誉。日东高速横穿东西，105 国道纵贯南北。*古称中 都，历史悠久，文化底蕴丰厚，是著名的佛教圣地。县城西北隅的太子 灵踪塔始建于宋代，气势雄伟。1994 年 3 月，在塔内发现了 141 件佛 教圣物。公元前 501 年，伟大的思想家、教育家、政治家孔子初仕中都 宰。明朝嘉靖至万历年间，*相继有四人出任尚书之职。*现存众多名 胜古迹，发掘的北辛文化遗址和细石器化距今约 11.5 万年。文庙建 筑群始建于唐代，堪与曲阜的孔庙相媲美。 自然条件自然条件 气候：*县属北温带大陆性季风湿润气候区，光照充足，四季分明， 无霜期长，降水年季变化大，春季多南风，少雨干旱，由于气温回升快， 季末高温，常出现干热风，形成春旱；夏季多东南风，天气炎热，降雨 集中，日照时间长，湿度大，有利于作物生长；秋季光照充足，昼夜温 差大，降水量 30 年平均 628 毫米，因东南风和西北风频繁互易，常出 现秋旱和连阴雨；冬季多西北风，干旱少雪。 地貌：*地处鲁中低山丘陵与鲁西平原交接地带，东北属古老泰山 隆起的残丘低岭，西南部属古大野泽，梁山泊东畔，整个地势由东北缓 顷西南，至高点为昙山顶峰，海拔 171.7 米；最低点在蜀山湖湖底，海 拔 36.5 米，中部地势平坦，为黄河冲击平原，土层厚、土质好、地下 水较丰富，为粮棉高产区。历史上有山、有水、有湖泉。 山脉：境内山丘属泰沂山系，多为东南西北走向，纯山面积 31 平 方公里，主要昙山、太白山（水牛山） 、卧佛山、彩山、九峰山等。太 白山醉似卧牛，亦叫水牛山，有摩崖石刻，唐*宝相寺景色(13 张)代 大诗人李白曾到此观赏，因此得名。 济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目 可行性研究报告 3 河流：境内属淮河流域京杭大运河水系。内河主要有小汶河、泉河、 小新河、因势由东北向西南注入京杭大运河，著名的京杭大运河经*西 南边境 12 公里，大汶河流经北部边境 15.3 公里。 湖泉：县境西南部有南旺、蜀山、马踏三湖、水岸相接，面积约 65 平方公里。明编*县志记载：“湖多鱼鳖荻蔬蒲，居人赖焉。 夏秋之间，菱荷锦张，灿若晓霞，游者似睹江南之胜” 。东北部较著名 山泉 11 个，龙斗泉、薛家沟泉、老源头泉、鸡爪泉、赵家桥泉、泺当 泉、马庄泉等。上世纪 60 年代里干涸。 生物资源：主要有香附、蔓荆子、枸杞子、桔梗等药材资源 104 科 259 种,苇、藕、荸荠 等水生植物，鲤、鲫、鲢、草鱼、鲇鱼等水生 动物，兔，獾、狸、刺猬等兽类动物，猫头鹰、麻雀、喜鹊等飞禽。 社会环境简况（社会经济结构、教育、文化、文物保护等）：社会环境简况（社会经济结构、教育、文化、文物保护等）： 面对*欠发达的实际，*县委县政府本着“正视差距、求真务实， 借助外力、启动内力，居弱图强、争先进位”的原则，确定了全县经济 社会发展总的指导思想和工作思路，以科学发展观统领全局，围绕建设 “经济强县、文化名县、生态优县” ，2007 年初提出了力争“奋战五年， 进入全市第一方阵，达到全省中等以上发展水平”的奋斗目标。并根据 县情实情和发展阶段性特征，及时对发展目标进行调整提升。2008 年 4 月赴苏北考察学习后，提出了“大干 2008、拼搏 2009、攻坚 2010， 冲刺十二五 ，两年翻一番，五年奔强县”的奋斗目标。地区生产总 值由 2006 年的 71.3 亿元提高到 2008 年的 115 亿元，年均递增 27%； 地方财政收入由 2006 年的 2 亿元提高到 2008 年的 3.6 亿元，年均递增 34.2%；固定资产投资由 2006 年的 24.3 亿元提高到 2008 年的 55 亿元， 年均递增 50.3%。连续两年在*市科学发展现场观摩综合评比中名列第 济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目 可行性研究报告 4 一，人民群众满意度测评全市第一，获*市经济社会发展综合考核一等 奖，县域经济综合评比连续三年在全省 30 个欠发达县中排名第一。 2008 年全县承办市级以上各类现场工作会议 62 次，获省级以上各类表 彰奖励 125 项。先后被评为全国科技进步先进县、全省基层党建先进县、 全省县域经济社会发展先进单位、全省城乡环境综合整治先进县、 “平 安山东”建设先进县。按照市委对*“早日跨入强县行列”的指示要求， 把 2009 年确定为“拼搏创新年” ，在县委六次全体会议上，提出“奋战 五年，争当鲁南排头兵，冲刺全省 30 强”的战略目标，以目标高定位 催生跨越发展的新动力，经济社会继续保持高速增长态势。110 月份， 全县完成 GDP115 亿元，增长 14.6%；固定资产投资 68 亿元，增长 31.2%； 地方财政收入 4.13 亿元，增长 18.2%，税收收入占地方财政收入的比 重达到 83.7%，提前 50 天完成全年财政预算收入任务。几项主要经济 指标增幅均居*市 14 个县市区前列。 坚持把跨越发展的着力点放在工业强县上。把做大做强煤电化工 （钢材） 、机械电子、纺织服装三个百亿元产业作为项目建设的总抓手， 逐步实现由资源开发型向高新技术型的转变。目前，投资 2.6 亿元的义 桥煤矿、投资 10 亿元的阳城煤矿、一期投资 14.05 亿元的阳城资源综 合利用电厂、投资 1.5 亿元的金成机械、投资 1.35 亿元的北汇玻璃、 投资 2.69 亿元的蒙牛现代牧业、总投资 38 亿元的如意天容 50 万锭紧 密纺一期工程等项目，已建成投产发挥效益，其中“利生牌”小麦粉和 “风光牌”变频器获全国名牌产品。中钢集团富全铁矿、华都 LED 项目、 义能煤矿等投资过亿元项目已开工建设；由联想控股投资年产 50 万吨 氯碱及氯系列产品项目、100 万吨铸锻项目即将开工建设。截止目前， 全县规模以上工业企业达到 285 个，比 2006 年增加 105 个；110 月 济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目 可行性研究报告 5 份，规模工业企业完成销售收入 141.5 亿元、实现利税 19 亿元，同比 增长 17.3%和 11.5%。 围绕做大做强中心城区，明确了“儒释圣地、禅意水城”一个定位， 建设佛苑景区、泉河、渌河三条景观带，实施东部文化政务区、南部工 业区、西部物流仓储区、北部旅游生态区、中部商贸居住区五大版块支 撑，加速推进城市化进程。一是拓展城市发展框架。结合济徐高速、台 前兖州铁路建设，形成了“两环五纵七横”的道路交通网络，城区规 划面积由 20 平方公里扩大到 42 平方公里。大力度实施城市拆迁改造， 进一步激活房地产市场。三年完成拆迁 200 余万，新建 320 万，长 乐湖小区、北辰小区、佛都小区已回迁完毕，黄金水岸、福慧新区、东 湖佳苑等回迁楼正在建设。完成了圣泽综合商务广场建设，启动建设 4 星级阳光温泉大酒店。目前，城区人均居住面积由 2006 年的 18.9 增长到 2008 年的 27.5 。二是畅通水系框架。开挖了莲花湖，规划 建设了莲花湖湿地农业生态园，实施了泉河城区段治理和渌河修复改造， 贯通了城市水系。三是搭建旅游框架。突出主题文化旅游项目建设，宝 相寺建筑群、佛苑景区二期工程已经建成，对游客开放；佛苑景区三期 工程已经开工，明年上半年可完成主体工程。同时，整合佛教文化、儒 家文化、运河文化，实施文化品牌战略和古迹修复工程。太子灵踪文化 节被评为“中国最具影响力城市文化节” ，在中央电视台播放了黄金 塔的秘密和探秘*圣物 ，正策划独具*特色的文艺演出，促进文 化与经济的良性互动发展。 2 2、项目的提出、项目的提出 近几年来，随着住房制度改革和旧城改造步伐的加快，*县商务写 字楼需求明显增加，商家购房热情持续高涨。新开发的商务楼如雨春笋 济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目 可行性研究报告 6 般不断涌现，不仅改善了人们的办公环境，也让*县城区变得越来越美， 越来越现代。楼高了、道宽了、天蓝了、水清了、草绿了，人们的日子 越来越好。虽然房价不断上涨，虽然*县城区已经开发建成了许多商务 商务楼，城市规划区内的未开发地带已经不多，但是，商务楼的供需矛 盾依然突出，人们购买力的旺盛依然不减。 为进一步推进城市改造，提高土地使用价值，经国土局批准，*嘉 信企业事务代理有限公司取得该项目国有土地使用权。该项目位于*县 *县中都大街南段 988 号，该项目占地面积为 1919 平方米。 3 3、项目建设的必要性、项目建设的必要性 （1 1）符合国家产业政策）符合国家产业政策 房地产作为不动产，价值大、资金占用多，且具有保值增值的特点， 不仅具有消费价值还具有投资价值。国务院 2003 年颁布的 18 号文件对 房地产业在国民生产总值中的地位作了肯定，称之为支柱产业。 从房地产行业的地位来看，在国民经济中的支柱地位将更明显。 多年来，我国房地产业实现了持续、快速的发展态势，为改善人民生活 和发展国民经济做出了巨大贡献。全国 80 多个行业中，在投资上，房 地产业居首位，表明了房地产业与国民经济的联系日益加深，它的持续、 稳步、健康发展，对消费、投资、相关产业、金融安全以及整个国民经 济的发展，都将产生重大影响。 从房地产宏观政策上看，始终坚持一个目标和 16 字方针。房地产 业既是国民经济的基础性、先导性产业，又是风险性产业。为实现房地 产业的持续、健康、稳定发展的目标，采取非“一刀切”的因地制宜、 分别决策、区别对待、分类指导的 16 字方针将是今后国家宏观调控落 实科学发展观必须坚持的原则。 济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目 可行性研究报告 7 （2 2）符合房地产开发规划要求）符合房地产开发规划要求 当前，居民购房及商务购房十分看重住房质量， “规划设计是否合 理，功能设施是否齐全，物业管理是否完善”已经成为买房时最为关心 的问题。但是， “房屋利用率低，住房面积小” ， “小区缺乏整体规划， 附属设施不完善”的问题在*仍然存在。为此，国家对房地产发展的规 划和要求成为房地产业发展的重要基础。 随着住房体制改革的深化、福利性分房体制的取消及货币购房体制 的实行，城镇居民的居住条件得到了显著改善。为此，建设部制定了城 市住宅建设与房地产开发“十一五”规划，省、市也相继编制了房地产 业发展规划。从*嘉信企业事务代理有限公司建设*嘉信企业事务代理 有限公司商务楼项目来看，完全符合国家和地方房地产业发展规划，而 且能够带动当地居民消费水平的提高，并能够迅速提高居民的生活质量。 （3 3）符合）符合*市及市及*县城市发展规划县城市发展规划 *市的发展越来越迅速，经济规模也在不断的增大，在经济规模增 大的前提下，为社会各个产业的良好和健康发展奠定了坚实的基础。在 *市的远景总体规划中，要求全市大力发展经济，使*成为鲁西南的工 业和商贸中心。在这一总的思想指导下，顺应*市大的发展方向，现在 所要建设的小区就位于新规划的*县创业大道地带，将为附近商户提供 更加舒适和方便的办公生活场所。 三、市场需求分析三、市场需求分析 1 1、 国内房地产市场情况国内房地产市场情况 按照世界各国城市化发展的一般规律，一国的城市化水平在达到 30%后，城市化进程便会加快。城市化水平的提高，必然带来城市人口 济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目 可行性研究报告 8 的增加，从而极大带动了对房地产的需求，成为促进房地产行业快速发 展的主要动力。同时，房地产作为不动产，价值大、资金占用多，且具 有保值增值的特点，使房地产不仅具有消费价值还具有投资价值。国家 对房价进行调控，提高银行贷款利率，增加经济适用房和一般住宅的供 应量，限制“炒房”投机行为，更有利于房地产市场健康发展。我国城 镇家庭收入的快速增长，同时住宅消费支出在家庭支出中所占比例的快 速提高，使我国城镇家庭用于住宅消费支出的金额不断加大。经专家研 究预测，未来我国房地产发展的趋势是： （1）从房地产市场总体形势来看，未来走势平稳，行业关注度减 弱。在国家宏观调控措施指导下，近年来我国房地产开发投资的快速增 势得以遏制，初步形成了以普通商品房为主的住房供应结构，房价趋于 稳定。平稳是未来房地产市场走势的主调，行业“关注度”减弱，成熟 度将逐步提高， “横眉冷对千夫指” 、大起大伏的时代将结束。 （2）从束缚已久的城市化需求看，将会带动国家对基础设施投资 和房地产项目的大幅上升。以城市居民和总人口的比例来衡量，我国的 城市化水平非常低。由于国家在改革开放以前一直实行城市和农村劳动 力市场相分离的政策，使得广大农村地区至今仍然没有走上城市化和工 业化道路。1978 年实行改革开放以来，我国就逐步开始了城市化的进 程，并在过去几年里加快了这一目标实施的步伐。由于目前全国的城市 居民数仅占总人口的 40%，所以，农村劳动力向城市的转移还有很长的 路要走，同样对城市住房的需求也会有很大的发展空间。 （3）从被束缚的住房升级需求看，以农村人口加速转移为表现的 城市化伴随而来的是住房升级的需求。城市和农村居民的人均住房面积 济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目 可行性研究报告 9 从 1980 年的 78 平方米提高到如今的 20 多平米。因此，城市住房的 总使用面积大约为 30 年前的十倍，在农村大约为 3 倍。 （4）从壮大的中产阶层看，收入分配和中产阶层的出现是影响人 们需求变化的重要因素。不同的收入水平决定了对不同产品的购买力。 其它国家的经验显示，人均年收入超过 3000 美元将会出现一个中产阶 层迅速扩大，消费需求大幅上升的时期。中国全球经济研究小组预测， 到 2011 年，我国人均年收入将是目前收入水平的两倍，达到大约 2500 美元，这将使中产阶层的人数达到目前的 6 倍(总人口的 28%)。 （5）从住宅质量的趋势来看，追求住宅品质的时代已经到来。居 住品质决定了生活品质，直接影响到每个人、家庭的生活品质。品质房 地产时代的到来，加剧了企业的竞争，所以，开发商所建住宅、建筑要 追求的不能是一时的需求，而应是经得住时间考验的一劳永逸的好产品。 如果今天建的房子，五十年以后的人还觉得它是好房子，那么就说明是 经得起时间的考验。所以住宅这一特殊商品的时间品质要求耐久性、文 化感、适应今天和未来需求等多个方面。这一更高标准逐渐成为开发商 的共识。 （6）从消费者的消费观念角度看，随就业地附近居住的时代已经 到来。在就业地附近居住的优点是能够降低交通成本、时间成本，相应 地也会提高个人的生活品质。随着我国二手房、租赁市场的规范、成熟， 也将推动随就业地附近居住格局的形成,新到一地就业就出现一次“买 卖”行为或“卖” “租”行为，一生只在一地居住，一生只买一次房子 的行为将随之改变。 2 2、*市房地产市场状况市房地产市场状况 *市近几年房地产市场出现了火爆的局面，尤其经济适用性住宅以 济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目 可行性研究报告 10 及商务写字楼更为畅销，已经开始成为*强有力的经济增长点。在当前 住房制度的转轨过渡阶段，*市集团和个人购买力也随着房改力度的加 大和全民收入的增加而逐步提高，目前处于上升发展阶段。但具有超前 意识强、综合性服务高的住宅建设工程目前还仅仅处于起步阶段，它的 市场潜力随着市区居民的增多，对居住环境要求改善的呼声越来越高， 再加上经济强市、文化名市和组群结构大城市的规划建设，*市城市规 模不断扩大，中高档住宅的需求越来越大。特别是从 2001 年起，*市 房地产业开始逐步规范化，宏观环境渐趋规范，为全市房地产业的健康 发展提供了保障。*房地产市场营销时代已经显现，激烈的房地产市场 竞争，促进了房地产质量、规划、环境、景观、配套设施等的协调和优 化。特别是*市新一轮城市环境改造，为规划住宅社区提供了以人为本 的生态气息，从而提高了*人的居住档次与生活品位。随着*经济逐年 快速增长，居民收入水平也逐年提高，对户型合理、环境优美、配套设 施齐全、物业管理较好的楼盘比较看重，或投资、或居住。 3 3、项目的市场预测、项目的市场预测 *嘉信企业事务代理有限公司商务楼项目位于*县中都大街南段 988 号，新规划*县中心地带，具有以下几个方面的市场优势： （1）是区位环境优势：周边教育、医疗、公共服务设施齐全，所 处地段和区域位置极佳。因此，该项目的市场需求前景较好，市场潜力 非常大。 （2）是交通优势：紧邻 105 国道，交通便利。 四、建设规模和建设内容四、建设规模和建设内容 1 1、建设规模、建设规模 本项目根据*县商务楼市场需求情况和城市总体规划要求，结合建 济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目 可行性研究报告 11 设地点条件和周围环境，确定本项目总体规划建设规模为： 地上建筑总面积 19000 平方米，全部为商务写字楼，另建有地下车 位 200 个。项目总用地面积 1919 平方米。 2 2、建设内容、建设内容 地上建筑总面积 19000 平方米，全部为商务写字楼，另建有地下车 位 200 个；项目规划用地 1919 平方米，拟建商务写字楼 1 栋，高处 19 层，低处 17 层，配套公共建筑、区内道路、广场、区内绿化、景观建 筑等。 五、规划布局与工程方案五、规划布局与工程方案 （一）规划设计方案（一）规划设计方案 1 1、设计依据、设计依据 本项目设计依据主要有： （1） 中华人民共和国城乡规划法 （2） *市城市总体规划（2004-2020 年） （3） *县城市总体规划（2004-2020 年） （4） 城市居住区规划设计规范 （5） 山东省实施“中华人民共和国城市规划法”办法 （6） *市关于“中华人民共和国城市规划法”实施意见 （7）其他有关的法律、法规及规划局的建议 2 2、指导思想、指导思想 本项目的设计指导思想为： 坚持“高起点、高定位、高档次”的原则，整体规划，充分体现项 目的社会效益、环境效益、经济效益。结合区位特点，打造独特的社区 特色和景观个性。依据现有实际，统筹安排，长远规划，从硬件到软件 济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目 可行性研究报告 12 都体现出高水平、高质量、高起点，体现出设施现代化、服务规范化、 管理科学化的新型社区。 3 3、规划地点及现状、规划地点及现状 *嘉信企业事务代理有限公司商务楼项目位于*县中都大街南段 988 号，紧靠 105 国道，地势平整，地理条件优越，交通便利。 4 4、规划目标、规划目标 合理布局，因地制宜，适应城市总体规划的格局，满足城市长远发 展要求，创造最佳的环境和宜人的空间，寻求人与城市、人与自然的和 谐与均衡，建设绿色社区、文明社区并提高该地块的综合效益。 5 5、规划原则、规划原则 协调一致：各专业设计之间应保证协调一致，特别是设备、电气专 业之间的管线、竖井之间的关系，以及与土建之间的关系等。 经济合理：在满足商务楼各种使用功能的基础上，设计时应尽量提 高产品的经济性，特别是结构设计以及设备、电气的管道、井、设备仪 表等的设计和选用，在可能的条件下尽量降低造价，以达到节约投资的 目的。 环保节能：设计中应尽量选用对环保节能有力的各类材料、产品和 施工工艺。建筑节能设计应满足现行的国家有关标准。 6 6、竖向设计、竖向设计 现状地形比较平坦，为了保证以后的建设和工作人员生活用水和排 水的通畅，在现有地形上要进行一定的地面改造，在保证地面和路面排 水所要求的最小坡度的前提下，本方案综合进行了考虑，尽量减少填土 量，降低工程造价。场地坡度为 0.2-0.8%，人行道比道路路缘石高 100-200 毫米，地块标高高于路面标高 0.2-0.4 米。 济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目 可行性研究报告 13 7 7、建筑设计、建筑设计 商务写字楼平面贯彻“多样性”原则，以达到多样性的户型来包容 不同人的不同行为活动。户型力求功能合理、面积紧凑，并且每户主要 房间均有良好的日照和景观朝向，并遵守为小区量身定做的设计标准。 项目开发时间要求短平快，建筑设计选择了简洁的现代风格，利用 建筑横竖相交错的墙体，形成骨架；并结合凸窗、阳台、入口雨棚、空 调机位等精心的细部处理，线条流畅，棱角分明，营造了现代感极强的 居住氛围。 在建筑造型设计上，本设计力求创造一种轻盈、明快的现代感，表 达一种轻松、积极的情感，是传统风格与现代风格的完美结合。在大的 风格统一的前提下每种户型都有自己的造型特点，增加了整个服务区和 商住单体的可识别性。 1111、主要技术指标、主要技术指标 编号编号项目项目单位单位数量数量 1 1 规划用地（含道路用地）平方米 1919 规划总建筑面积平方米 19000 2 2 其中 中 商业建筑面积平方米 19000 3 3 规划商务楼层数层 19 4 4 容积率 9.9 5 5 建筑密度 %58.24 6 6 绿地率 %40 地上20 7 7 停车位 地下200 （二）建筑设计方案（二）建筑设计方案 1 1、设计依据、设计依据 1) 住宅建筑设计规范 （GB 500961999） 2) 建筑设计防火规范 （GB50016-2006，2010 年版本） 济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目 可行性研究报告 14 3) 人民防空工程设计防火规范 （GB50098-2009） 4) 商店建筑设计规范 （JGJ48-88） 5) 民用建筑设计通则 （GB50352-2005） 6) 屋面工程技术规范 （GB50345-2004） 7) 汽车库建筑设计规范 （JGJ100-98） 8) 其它现行国家、部委、省市有关规范、标准和条文 2 2、建筑设计指导思想、建筑设计指导思想 （1）创造鲜明、和谐的主体城市形象。 （2）体现邹*嘉信企业事务代理有限公司深厚的文化底蕴及人文 环境。 （3）创造新世纪的居住环境。 （4）精心的平面布局并兼顾投入成本。 3 3、建筑平面设计、建筑平面设计 *是一个北方城市，住户的居住行为与气候特征结合起来是设计的 一个方向，因此在满足自然采光通风的基础上，尽可能将室内公共活动 区域的开窗面积增大，尽量加大向阳面与室外环境的接触面，使室内外 融为一体。 写字楼平面设计力求灵活、适用、新颖。按照大卫、大厅、大厨、 小卧的原则区分功能，合理布局，优化设计。住宅均保证明厨、明卫、 明卧、明厅，日照窗地比满足规范要求。房屋开间进深适当，门、窗尺 寸及位置符合采光、通风的要求。室内房间布置以起居室为中心，合理 安排各厅、室及厨房、卫生间的位置，既满足日常生活的需要，又满足 住室隐秘性的要求。 济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目 可行性研究报告 15 根据与建设单位的多次协商及多轮方案的修改，同时根据*县的市 场需求，以及满足日照、防火等技术要求，最终确定现在的户型组合。 该户型组合充分考虑了用地、开发效益、城市景观、市场需求等多方面 的因素，应该说是无论哪个角度讲都不尽完美，但又比较客观现实的方 案。户型综合考虑了多种组合，90 平方米以下户型为主导，占 70%以上， 满足了不同商户的现实需求，同时满足了购买和租赁等多种使用方式。 人民防空建筑作为高层建筑，是国家明令要求设计的内容之一。本 项目属于高层住宅，故每栋主体建筑下均有一层人防地下室。人防地下 室结合地上建筑的功能分区，每个楼座设两个防护单元，每个防护单元 有独立的防护设备，每个防护单元为一个独立的防火分区和防烟分区。 每个防护单元设两个（或有的共用一个）防护出口满足规范要求。 4 4、建筑剖面设计、建筑剖面设计 本商务写字楼工程由 1 栋 19 层高层建筑组成，地下车库为 1 层。 建筑层高为 2.9m。 5 5、建筑立面设计、建筑立面设计 商住建筑单栋面宽较窄，利用高度优势体现出建筑向上，挺拔的感 觉，利用现代立面构成手段，利用构架，凸窗、挑板等手法结合主体， 鲜明、饱和的色彩突出的屋面造型，形成个性化的写字楼组群。 6 6、建筑装修、建筑装修 住宅建筑填充墙体采用多排孔烧结粉煤灰砖,符合本市发展节能墙 体材料的要求。户内分隔墙采用轻质隔墙，以尽量增大户内使用空间。 入户门采用防盗门，内门采用夹板门或暂不装门，窗户采用中空塑钢窗， 以满足建筑节能要求。架空层地面采用防潮地面；写字楼面为 C20 细石 砼地面；餐厅、会议中心地面为贴防滑砖地面（带防水层） ，墙面皆为 济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目 可行性研究报告 16 混合砂浆墙面，刷乳胶漆，顶棚为混合砂浆顶棚，厨房、卫生间、阳台 地面标高皆低于其它地面 20mm。屋面平屋顶处为膨胀珍珠岩保温屋面， 坡屋面处为红色粘土瓦屋面。屋面排水为有组织排水，雨水管采用 PVC 塑料落水管。室外坡道为混凝土坡道，散水为 1000 宽细石砼散水。 （三）结构设计方案（三）结构设计方案 1 1、设计依据、设计依据 1) 建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001 2) 建筑结构荷载规范GB50009-2001 3) 砌体结构设计规范GB50003-2001 4) 混凝土结构设计规范GB50010-2002 5) 建筑抗震设计规范GB50011-2002 6) 建筑地基基础设计规范GB5007-2002 7) 建筑地基处理规范JGJ79-92002 2 2、基本设计参数、基本设计参数 1) 建筑结构的安全等级为二级。 2) 建筑结构可靠度采用的设计基准期 T 取 50 年。 3) 抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速值为 0.05g，设计地 震分组为第一组。 4) 建筑抗震重要性分类为乙类建筑，地震作用须符合 7 度抗震设 防烈度的要求 5) 抗震等级 商业框架抗震等级为四级。 地下车库框架抗震等级为三级。 3 3、上部结构方案、上部结构方案 济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目 可行性研究报告 17 1) 商业公建结构采用全现浇钢筋混凝土框架结构体系，梁板式楼 面。 2) 地下车库结构采用全现浇钢筋混凝土框架结构体系 3) 框架结构建筑物外墙均采用空心砖墙，并做外墙体保温。内墙 为砌块墙，砖砌体结构建筑物墙体均采用烧结煤矸石砖墙。连系梁兼做 门窗过梁。围护墙皆按有关结构规范要求设置构造柱、圈梁，并设置墙 柱拉结筋，以满足结构抗震设防要求。 4 4、基础设计方案、基础设计方案 1)商住楼拟采用箱形基础。 2)其它建筑物拟采用混凝土条形基础或独立柱基。 3)3)具体的基础形式应根据实际的地质勘察资料和结构荷载情况确定。 5 5、结构荷载、结构荷载 1) 基本风压 W=0.55kN/m2，地面粗糙度取 B 类。 2) 雪菏载：0.35kN/m2 3) 主要楼面和屋面菏载标准值按建筑结构菏载规范取值： 库房 5.0kN/m2 商业 3.5kN/m2 厕所、阳台、楼梯 2.5kN/m2 6 6、结构材料、结构材料 1) 本项目建筑物主体结构混凝土强度等级： 2) 混凝土强度等级：五层以下为 C35； 3) 框架混凝土强度等级为 C30、基础垫层混凝土为 C10 外，其它 处皆为 C20； 济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目 可行性研究报告 18 4) 钢筋采用 HPB235 级和 HRB335 级钢筋。 5) 砌体材料强度等级为 Mu10，砌筑砂浆地面以下采用 M5.0 水泥 砂浆，地面以上为 M5.0 混合砂浆，未说明的其它结构问题皆按国家有 关规范、规程执行。 （四）给排水设计方案（四）给排水设计方案 1 1、设计依据及设计范围、设计依据及设计范围 1) 建设单位提供的有关设计任务书和建筑专业方案资料。 2) 国家颁布的现行有关规范和标准。 3) 设计范围：规划基地内室内外给排水，消防设计。 2 2、给水方案、给水方案 （1 1）需水预测）需水预测 商业建筑用水按 7 升/m2.天计，商业建筑面积为 19000 平方米， 则最高日最高用水量为 133 立方米。 市政、公建、绿化用水量为取上述的 15%，最高日最高用水量为 19.95 立方米。 未预见用水量及管网漏失水量 未预见用水及管网漏失水量按其最高日用水量的 10%计，则该用水 量为 13.3 立方米。 综上所述，规划该项目最高日总用水量为 166.25 立方米。 （2 2）供水水源及水压）供水水源及水压 水源：取自市政给水管网，拟从城市干道各引入一路 DN200 给水 管，引入后在基地内成环状布置，以满足整个社区生活和消防用水。市 政水压按 0.25Mpa 考虑。 水质：水质符合生活饮用水卫生标准GB5745-89。 济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目 可行性研究报告 19 给水系统： 供水系统根据建筑高度的不同分成 3 个不同的压力分压。 低压生活供水系统：16 层建筑、市政用水，由*县供水集团供 应。 中压生活供水系统：715 层建筑生活用水、室外消防。 高压生活供水系统：15 层以上建筑生活用水。 （3 3）管网的布置）管网的布置 为了提高商务楼供水的安全可靠性，管网的布置采用环状与枝状相 结合的方式。主干管以环状网布置，支管以枝状网布置。在主要道路上 布置给水主干管。 3 3、消防设计、消防设计 （1）建筑物按二类建筑防火标准设计，耐火等级为二级。 （2）消防水量：根据消防规范商务楼同一时间内按发生一次火灾 计，一次火灾灭火用水量为 20 升/秒，一次着火时间按 2 小时计，则项 目室外消防用水量为 140 立方米/日。对于项目室内消防用水由变频调 速供水设备供水，消防用水量为室内消火栓系统 15 升/秒，同一时间内 按 2 个消火栓计算，2 个小时灭火用水量为 216 立方米/日，则消防总 用水量为 356 立方米/日。 （3）消防水源：室外消防用水取自城市自来水网，两路 DN200 给 水管在基地内呈环状网布置，环网上按间距不大于 120m 布置地上式三 出口消火栓,消防栓采用半地下防冻式。室内消防用水储存在消防专用 水池内，消火栓系统按火灾延续时间 2 小时，自动喷水灭火系统按火灾 延续时间 1 小时计，消防贮水量共为 360m3。 （4）消防系统：室内消火栓系统管网竖向成环，按规范要求在走 济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目 可行性研究报告 20 道公共部位布置单出口消防栓，其间距保证任何部位有两个消防栓的水 枪充实水柱同时到达，充实水柱按 10m 设计。 （5）自动喷水灭火系统为稳高压湿式系统，每个防火分区及楼层 分别设有水流指示器，在大厅、公共走道库房等处均布置快速响应喷头。 （6）每层按规范配置磷酸铵盐干粉手提式灭火器。 。 （7）建筑疏散楼梯在数量、间距、疏散宽度等方面均应能满足消 防要求。 4 4、排水方案、排水方案 （1）排水体制：本着高起点、高标准的要求，室内排水采用污、 废水合流制排水系统；室外排水采用雨水、污水分流制排水系统。污水 经生化处理消毒后排入市政污水管网，雨水排至市政雨水管网。 （2）排水系统： 雨水：雨水流量按*市暴雨强度公式计算，重现期为一年，雨水 管管径按雨水流量计算；各管段流向布置，根据竖向规划及水系分布进 行考虑，本着就近排入水体的原则进行布置。最小管径 D300，最大管 径为 D600。规划后，该项目区排水通畅、迅速、无积水现象。 污水：污水流量按给水量的 90%计，商住数、公建楼的污水需经 化粪池初沉，然后流入污水管。 5 5、管材、管材 （1）室外给水管选用实壁给水塑料管，橡胶圈接口；室内给水管 选用 PPR 塑料管，热熔焊接。 （2）室内排水管选用硬聚氯乙烯排水塑料管，粘接；室外排水管 选用排水塑料管，橡胶圈接口。 济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目 可行性研究报告 21 （3）热水管选用耐热型铝塑管及配件，卡套连接。 （4）消防喷淋管 DN150 选用无缝钢管，内外热镀锌；DN100，选 用热镀锌钢管，管道连接；DN100，卡箍连接；DN100，丝扣连接。 （五）制冷及取暖设计方案（五）制冷及取暖设计方案 1.制冷机组选用多联机，用于夏季制冷，冬季制热，置于屋顶，不 需单设机房。 2.室内冬季室内温度 24-27 度，厨房冬季室内温度 19 度，其余房 间冬季室内温度 22 度. 3.采用风机盘管加新风系统. 4.新风均由新风机处理后,提供各房间. 5.风管道全部采用新型风管保温板材制作。 （七）供电及电信设计方案（七）供电及电信设计方案 1 1、供电设计、供电设计 （1 1）设计依据）设计依据 1) 建设单位提供的有关设计任务书。 2) 建筑、结构、给排水等有关专业提供的资料。 3) 国家颁发的有关设计规范和标准。 4) 供配电系统设计规范 【GB50052-2009】 5) 10KV 及以下变电所设计规范 【GB50053-94】 6) 低压配电设计规范 【GB50054-95】 7) 建筑物防雷设计规范 【GB50057-94，2000 年版】 8) 民用建筑电气设计规范 【JGJ16-2008】 9) 建筑设计防火规范 【GB50016-2006,2010 年 济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目 可行性研究报告 22 版】 10)火灾自动报警系统设计规范 【GB500116-98】 （2 2）供电设计）供电设计 1、本工程属一类高层建筑：消防系统设施电源（消防中心、安防、 正压送风机、排烟风机、消防电梯、消防照明及应急指示疏散照明、普 通客梯、各走廊、电梯前室、防烟楼梯间、通信系统等为一级负荷） 。 生活水泵、排污泵等为二级负荷，其它为三级负荷。 2、供电电源：采用两路独立 10KV 电源供电，两路 10KV 电源采用 电缆穿保护管埋地引入本建筑，并送至地下层高压配电室的电源进线柜。 两路 10KV 电源同时工作，互为备用，当一路电源停电或故障时，另一 路电源自动投入带全部负荷供电。 3、在地下层设高低压配、变电室，供本工程的消防配电系统、动 力配电系统、应急照明及诱导疏散指示照明系统和普通照明系统的用电。 4、消防系统设施电源均采用双回路专用电缆供电，在最末一级配 电箱处设双电源自投装置，自投方式采用双电源自投自复，其它电力设 备采用放射式与树干式供电方式。 5、自配变电室至各层的消防设施、动力设备及其它设备的供电线 路均沿强电竖井内的电缆桥架敷设。自各层配电箱至各用电设备的供电 线路均穿钢管沿地板或沿墙暗敷设。 6、室内照明设计依据建筑照明设计标准（GB50034-2004）要求布 置灯具。 （3 3）建筑物防雷）建筑物防雷 建筑物防雷按二级考虑。在各建筑物顶部设避雷带做接闪器，引下 济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目 可行性研究报告 23 线利用柱内二根以上主筋，接地极利用建筑物基础，建筑物每层利用框 架梁钢筋与柱内主筋连接形成法拉第笼防雷击，对建筑物各电源电缆进 户处设置防雷击电涌保护器。各建筑物的强、弱电竖井引入线采用金属 管保护以防雷电波侵入。建筑物内低压配电屏、各层配电箱及带有计算 机、弱电信息装置的中端配电箱分三级设置电涌保护器。 本工程接地保护采用 TN-S 接地系统，变压器中性点直接接地，设 专用接地线（PE 线） ，接地体利用建筑物基础钢筋，所有进户金属管线、 电梯接地、防雷接地、弱电接地、电气设备接地及建筑物的各种水平、 垂直金属管干线与建筑物接地体全部连接，形成总等电位连接，接地电 阻小于 1 欧。淋浴、卫生间等设施局部辅助等电位联结，防止电击或微 电击的发生。 2 2、电信设计、电信设计 （1）在地下一层设弱电室，电话、有线电视、网络系统均终端均 设在弱电室内。 （2）网络信息点及电话点设置： 1）办公区域部分按 5-10 平方米配置一个信息点点、公共区域部分 按 20-50 平方米配置一个信息点、每个会议室配置 1-2 个信息点。 2）网络及电话均引自市市政各网络，进户采用光纤穿管埋地引入 弱电室。室内线路均沿弱电竖井内桥架敷设。由弱电竖井内配线架至各 电话出线座的线路，均穿钢管沿地或沿墙暗敷设。 （3）有线电视系统的设置： 1）有线电视引自市有线电视网，进户采用光纤穿管埋地及沿桥一 侧引入弱电室。室内线路均沿弱电竖井内桥架敷设。由弱电竖井内分配 箱至各电视出线座的线路，均穿钢管沿地或沿墙暗敷设。 济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目 可行性研究报告 24 2）在各会议室、会议休息厅、展览室、接待室等设置有线电视出 线座。 （八）管线铺设方案（八）管线铺设方案 本工程管线共有水管、雨水管、污水管、电力电缆、电信电缆、热 力管、燃气管共 7 种，除电力电缆和电信电缆采用电缆沟铺设外，其余 管线一律采用直埋铺设。 各种管线之间以及管线与道路及建筑之间要保持一定的水平和垂直 净距，避免互相干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵守如下原则： 1、压力流管让重力流管。 2、小管径让大管径 3、给水管尽量在污水管上面。 4、易弯曲管让不易弯曲管。 5、临时性管线让永久性管线。 6、工程量小的管线让工程量大的管线。 六、项目实施进度六、项目实施进度 本项目申请报告报告于 2011 年 3 月编制，立项批复后应立即着手 进行前期准备工作，及时委托设计单位编制初步设计，并进行建设场地 的拆迁、勘测和场地平整等工作。开发建设期为两年。 开发总目标是建设一个环境优美、舒适、工程质量优良，规划设计 合理，配套设施齐全，物业管理一流，集居住、娱乐、购物为一体的文 明社区，成为*县的优良写字楼。 为确保工程质量和施工进度，严格执行投资项目的法人责任制、招 标投标制、工程监理制和合同管理制，通过科学组织、合理安排工期， 加快项目建设进度，确保建设目标的实现。 济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目 可行性研究报告 25 七、投资估算与资金筹措七、投资估算与资金筹措 （一）建设投资（一）建设投资 1、编制依据 1) 国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数 第三版。 2) 中华人民共和国建设部发布的房地产开发项目经济评价方法 。 3) 规划设计院提供的总体规划图设计说明。 4) 估算中的有关税金和费用按现行规定和同类项目的平均水平测 算。 5) 该项目的基本配套费用按现行造价估算。 6) 工程费用按国家建设工程计价规范及山东省建筑工程消耗量定 额计算。 7) 国家现行的有关法规和规定。 2 2、投资估算范围、投资估算范围 投资估算范围为本次项目分析的全部内容，包括土地购置费用，建 筑安装工程费用，工程建设其他费用，管理费用，销售费用，以及财务 费用，不可预见费等。 3 3、编制方法、编制方法 建安工程费参照同类建筑物近期单位造价,按指标估算法进行估算， 其他费用均根据项目实际情况估算，并考虑了 5%的不可预见费。 4 4、项目总投资、项目总投资 经测算，项目总投资估算额为 4900 万元，全部为开发产品投资。 详见项目总投资估算表。 济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目 可行性研究报告 26 （二）开发进度计划（二）开发进度计划 项目拟开发建设期为两年，项目开发用款计划详见投资使用计划与 资金筹措表。 （三）资金筹措（三）资金筹措 本项目总投资 4900 万元，所需资金由*嘉信企业事务代理有限公 司通过自筹、预售房款解决。 *嘉信企业事务代理有限公司投入项目资本金 2800 万元，房屋预 售款 2100 万元。 四、投资指标四、投资指标 开发部分单位功能总投资为 2437.81 元/平方米。 济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目 可行性研究报告 27 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 第一节 发展规划分析 一、一、*市城市性质：市城市性质： 以发展先进制造业和现代服务业为主的鲁西南地区中心城市，省级 历史文化名城。 二、市域城镇体系规划：二、市域城镇体系规划： 城镇规模等级结构分为四级，一级为中心城市*一曲阜都市区(* 市区、曲阜、兖州、*)；二级为次中心城市微山、鱼台、金乡、嘉祥、 *、泗水、梁山等 7 个县城；三级为 22 个中心镇；四级为其他一般建 制镇。城市化水平 2010 年达到 49左右，2020 年达到 60左右。要 优先构建复合中心城市，加强都市区一体化建设；着力培植次中心城市， 积极发展中心镇，适度发展一般镇，适时合并行政村；统筹安排城乡居 民点、各类产业、重大基础设施和公共服务设施，努力构建分工有序、 布局合理的城镇体系。 三、城市规模：三、城市规模： 近期到 2010 年，城市人口 25 万人左右，用地 35 平方公里；远期 到 2020 年，城市人口 35 万人左右，用地 50 平方公里。 四、城市规划布局四、城市规划布局： *有着丰富的历史积淀和浓郁的人文景观。近年来，*县在城市规 划中，坚持以彰显历史文化名城和新兴煤电工业基地的特色为总纲，统 济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目 可行性研究报告 28 筹城市、乡村、产业、基础设施、经济社会、生态建设，做到各类规划 相互支撑配套衔接，促进资源要素优化配置，实现融合互动发展。突出