某公司年度工作总结及年度工作计划

香水湾2011年度工作总结暨2012年度工作计划香水湾2011年度工作总结暨2012年度工作计划时至岁初年末，回顾2011这一年来，作为小产权房，香水湾即拥有过辉煌，也经历了坎坷，在此对香水湾2011年的全年工作做总结分析，促使我们在新的一年里，扬长避短进一步提高业务水平，也为2012的全年工作打好坚实的基础。一、香水湾项目现状： 1、项目基本情况：香水湾小区规划9栋住宅，房源共计796套，截止2011年底已售447套；底商共计45套，已全部售罄；剩余房源共计349套，公司及关系留存47套，剩余可售房源303套，其中： 三室房源剩余275套，占剩余可售房源总量的91%； 两室房源剩余20套；占剩余可售房源总量的7%； 一层纯阴面一室户型余有7套，占剩余可售房源总量的2%；截止2011年底香水湾累计合同销售总额为元，实际回款元，未回款项元。 分 析：据上述数据，并参考卖场客户反馈分析，两室户型一直领跑走向，多层销售情况要好于高层，先期成交的客群，主力销费群为周边村民、厂房单位职工及十里八乡的拆迁户，此类客户对村证并不算太排斥，但考虑自身房屋拆迁后会得到实物补偿，所以投资房源多为经济型房屋。在此后工作中，所余三室房源将是以后销售重点也是销售难点，在日后的销售工作中，重心要偏向于此类房源。主力客户群拆迁户仍为不可忽视的工作重点，在争取最大限度的拆迁户份额的同时，要努力拉动市区客户及周边县区客户销费势头。2、截至2012年1月底月度销售情况： 自2010年11月19日至2012年1月底销售情况统计：2010年11月份，当月实际成交：170套；2010年12月份，当月实际成交：35套；2011年 1 月份，当月实际成交：25套；2011年 2 月份，当月实际成交：10套；2011年 3 月份，当月实际成交：25套；2011年 4 月份，当月实际成交：26套；2011年 5 月份，当月实际成交：24套；2011年 6 月份，当月实际成交：22套；2011年 7 月份，当月实际成交：20套；2011年 8 月份，当月实际成交：29套；2011年 9 月份，当月实际成交：33套；2011年10月份，当月实际成交：20套；2011年11月份，当月实际成交：6套； 2011年12月份，当月实际成交：3套；分 析：截止2011年12月底，平均每月销售32套，如不包含开盘当月销售套数，平均每月销售套数为20套。从上述数据来看，春节前后的成交量明显下滑，平时的成交量平均在25套左右，在房市黄金月成交量也并不明显浮动，甚至还有所下滑，市场调查结果显示，周边的小产权房的成交也遵循此规律，究其原因不难看出，一则有些微市场因素影响，二则与小产权房的客户群体及购买主因有很大关系。受房市影响，10月份中后期香水湾的成交率有所下滑，另由于周边竞争楼盘的价格优势直接影响香水湾的成交。目前香水湾的消费主力为周边村民，进入11月份周边村镇的拆迁进行的如火如荼，也直接导致了消费群体重心的偏移，这也是影响成交的主因。二、2011年香水湾媒介推广反馈：香水湾2011媒体推广渠道主要为搜房网、银河网、报纸、短信、道旗、单页和看房团活动等，经统计来电共计1489批，来访共计2104批次。具体详情如下：来电媒介报广短信朋友介绍网络DM单看房团道旗周边合计382160342863943255461389来访途径报广短信朋友介绍网络DM单看房团道旗周边合计10358126892648629210862104成交套数报广短信老带新网络DM单看房团道旗周边合计3110282462152238446分 析：经上述数据统计，广告宣传渠道收效较好的依次为DM单、报广、网络、短信、道旗、周边和朋友介绍，而从实际上客来看效果最好的应当属周边客户，其次分别为DM单、道旗、朋友介绍、报广、网络、看房团和短信。从实际成交来看周边的客户为主力客群，成交量238套占已成交总量的53%，其次是DM单、道旗、报广、老带新、网络、短信和看房团。在今后的广告宣传中也应按此规律来决定各类广告渠道投放比重。三、竞争楼盘详情：1、东方红：开发商：石家庄长安区西兆通村基建电 话：0311-，位 置：项目位于东二环和平路交叉口东行800米路南。概 况：总占地56亩，建筑面积12万平方米， 4栋板式高层，1#楼和2#楼为31层。3#楼和4#楼为27层，户型以一室、两室、三室为主，面积从60平米到122平方米之间。价 格：均价4200元/，全款优惠500元/，分期付款优惠300元/，最低起价3888元/m。其 它：交房时间为2013年5月31日，现手续为小产权房手椟，但按市证推广。2、国风：开发商：石家庄润石房地产开发有限公司电 话：0311-、位 置：长安区和平路与东二环交口东行1500米路北（东方红对过）概 况：国风占地4.22公顷，建筑面积为m，总户数1700户，由8栋高层组成，其中1#、2#、3#、5#、6#号楼为25层高层，7#、8#、9#号楼为33层高层。面积区间90 m120m，二室、三室房源，项目预计于2012年3月1日开工，竣工时间为2014年12月31日。 价 格：曾于2011年11月底对外宣传均价3100元/m，后期只在网络上宣传，但未注明价格。其 它：项目手续于东方红如出一辙，同样为小产权房，按市证房对外宣传。3、枫林小镇：开发商：石家庄市长安区西兆通村基建处电 话：0311-、 位 置：石兆街与107辅线北行200米路西，石丰路以北概 况：一期规划230亩，近30万平米低密度花园社区，其中包括23栋6.5层电梯花园洋房和6栋18层小高层，2014年交房，面积区间在64 -160 之间，配套双气入户，地暖，小区设5万平临街商业。4、观天下：开发商：南石家庄村委会开发电 话：0311-、位 置：长安区东二环与北二环交口北行100米路东十里铺大街概 况：项目分两期，一期2栋高层和四栋多层，已经封顶，交房时间已推到2012年3月底，一期只剩133平的三室房源，付款方式是一次付清。二期四栋27层的高层，现在刚刚开槽，户型区间是67-113平，交房时间是2013年底。价 格：起价是3600元/，均价是3800元/，一次性付款优惠50元/，现在以团购的形式销售，交一万顶3万。其 它：于2010-9开盘，于 2011-11交房，总户数共计450户，现在销售是村证，口头承诺两年以后转市证。5、天洲视界城：开发商：河北壹州房地产开发有限公司电 话：0311-，位 置：长安东二环和北二环交口十里铺村委会以北（十里铺旧城改造）概 况：项目分三期，共三十几栋楼，一期共13栋楼，户型两室88平和97平，三室是115平，一期交房时间是2014年底，二期三期暂未定。价 格：目前一次性均价是4000元/平，贷款均价是4200元/平。其 它：之前团购价一次性付款最低价3550元/，分期或贷款3850元/，项目是十里铺旧城改造项目，正规产权。6、永邦天汇开发商：河北永邦房地产开发有限公司电 话：0311-、位 置：长安北二环与东二环交口西南角（土贤庄旧城改造）概 况：总占地330亩，总建筑面积近70万平米，共22栋高层住宅、2栋写字楼和约10万平米的商业组成，首推户型为二室和三室，面积区间是89-134平米，2013年年底交房。价 格：一次性付款均价4300元/，贷款及分期付款均价46005000元/。其 它：项目由于地处二环以内，规划地铁5号线途径小区，因此永邦天汇的口碑不是不错的，且其价格在无论是相对于市证还是村证都是比较有优势。7、御景东城：开发商：石家庄市东五女开发公司电 话：0311- 、位 置：长安区和平东路与东三环高架桥西行300米概 况：小区共17栋多层分两期开发，一期7栋已经交房，二期10栋于2011年5月开始销售，2012年的7月1日交房，户型一室66平，两室83-90平，三室101平、114平和127平。价 格：起价2330元/平，均价是2580元/平，一次性打9.6折。其 它：项目也可以分期，分期分三次，首付40%，于2012年3月再付40%，于2012年7月1日交房前交清剩余的20%，项目也是村证，但对外承诺以后可以办市证。调研分析：周边主要竞争项目中，除天洲视界城和永邦天汇是正规市证外，其它项目均为村证手续且除香水湾外都敢以市证手续对外承诺。按与香水湾的竞争力强弱划分，在房地产市场不景气的时候，天洲视界城与永邦天汇会很大程度瓜分香水湾客户，按上述两项目售价，买个最低价的市证和买个村证相差无几，而就算是目前客户反馈情况，两室的量远高于三室走量，投资三室村证的价格比投资两室市证的价格还要高，这样村证就失去了总价低的优势，更何况天洲视界城和永邦天汇能贷款，而且现在只需交50%，剩余明年再办贷款，无形之中把交款战线拉长了，这势必会影响香水湾的销售。观天下一期已售罄，二期价位还未定，但目前观天下对外承诺二期为村证，且村民内部价已低至2300元/左右；国风的价格比香水湾还要低，而位置比香水湾要强，这也是香水湾很大的竞争对手；年后新上市的枫林小镇于香水湾项目南侧，规模和户型都远优于香水湾，目前其价格还未明确，但据小道消息和售楼部透露，价格应该在4000元/平以里；东方红、柠檬郡价位相对来说要高一些，但其均承诺市证，这需要我们进一步引导客户的消费，给客户准确做出理性分析，炒作香水湾的未来发展和将来的升值潜力；御景东城虽说价格偏低且承诺市证，但位置较远暂不作为主力竞争对手。四、项目SWOT分析： 1、项目优势（Strengths）： （1）、准现房发售，投资风险较低；（2）、与正定新区隔河相望，所谓近水楼台先得月，未来发展前景良好，投资潜力大。2、项目劣势（Weaknesses）：（1）、小产权的弊端；（2）、剩余房源单一，三室居多（占剩余房源总量的90%），总价偏高，不利于成交； （3）、小区的停车位比较紧张，不足10%，且为地上停车位，中高端客户较为关心此类问题； （4）、交通条件较差，公交不便捷且道路状况太差，周边环境也较为恶劣；（5）、周边配套不完善，购物、就医、入学、金融很不齐全。 3、项目机会（Opportunities）：（1）、东、西兆通旧城改造进入拆迁后期和补偿安置前期，大批量的待购房户为项目带来大量客源；（2）、2012年中旬香水湾交房临近，客流量的增加也会为增强老带新政策的落实； （3）、2011年2月21日出台了“限购令”，原则是“限二禁三”，即本市市民严禁购买第三套住房，截至时间为今年12月31日。但国家层面已经明确表示明年房地产市场将会继续加强调控，很多实施“限购令”的城市已明确即将继续，石家庄是否继续这项政策已悬念很小，如预测属实市证房的限购势必会使村证房分流中长期房产投资的客户；（4）、在2011年3次加息、6次上调银行存款准备金率，金融政策调整的密度以及严厉程度在历年来屈指可数。经过2011年三度上调存贷款利率后，5年期以上的贷款基准利率由年初时的6.40%调至当前的7.05%，而在年末石市四大银行已相继实施了利率上浮10%的政策，部分股份制银行也个数上浮，并且多家银行都表示利率上浮多少会根据申请贷款人的具体情况来定，不一定是10%，也有可能是20%，且二手房贷在基准利率基础上已上浮了20%30%，再结合限购令政策，按揭购房者首付、月供双双增长，购房者不仅要考虑首付款的压力，更要考虑月供给日后生活的窘迫，这也迫使一些刚性购房者向小产权房转移。4、项目威胁（Threats）：（1）、限购令的续期造成房价的下滑，市场不景气致使市证房价的下跌，永邦天汇和天洲视界城会继续抢占底端市场份额，与香水湾的抗衡会一直延续，直至市场回暖；（2）、兆通城中村改造，明年如果以低资态面市，也势必会瓜分有限市场资源； （3）、同属性楼盘国风及观天下二期明年正式开售后对香水湾的冲击可畏；（4）、兆通旧城改造、十里铺旧城改造、南石家庄改造、凌透改造周边环境恶劣，直接会影响投资类客户信心。5、2012年房产市场预测： （1）、限购令：限购令可谓是历史以来最严历的楼市调控。虽然石家庄版限购令难称严厉，限购范围仅限于市内五区及高新区，同时放宽了户籍政策，相当于弱化了限购令的部分效果，但仍然对楼市成交量产生了明显的抑制效果。此轮房地产调控最核心的政策就是以限制性购买为特征的措施，所以限购短期不存在放松的可能。在年前召开的中央经济工作会议把调控目标由“遏制房价过快上涨”升级为“促进房价合理回归”，“合理回归”将是中央明年的调控方向。12月初，住建部日前知会地方政府，对于限购政策于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续，因此石市房价在2012年上半年房价上涨不会太顺利，或者说是预计涨幅不会太大。（2）、石家庄房价走势：据国家统计局数据，2011年112月份，石家庄新建商品住宅价格环比涨幅分别为0.8%、0.2%、0.9%、0.2%、0.2%、0.2%、0.2%、0%、0.1%、-0.2%、-0.2%、-0.3%，从数据来看，从4月份开始，房价环比上涨的幅度均低于2%，这是否也变相反映着，石家庄房价也受到了政策控制？而从2011年10月份开始直到12月份，房价环比三个月连续下降，12月份石家庄楼市成交量更是创下年内最低，量价齐跌，也预示着石家庄楼市正式步入调整期。面对惨淡的楼市成交，开发商失去了往日随意提价的底气，而是通过各种手段来消化存量房源。总体来看，目前石家庄楼盘停涨和打折暗降已经成为主流。无论是公司操作的几个楼盘还是市调楼盘，要么封盘不动，要么以低房价缓解暂时资金压力，要么采取打折优惠促销等。但从老百姓的感受来看，目前还并未感受到房价出现明显下降，老百姓持币观望的姿态看来是不容易打破的。预计2012年第一、二季度石家庄楼盘的打折范围还将进一步扩大，而打折力度将进一步加强，一些新楼盘更是会采取超低价，甚至会不计成本以低于成本价的方式来回笼资金。五、2012年度营销策略广告推广计划：目前香水湾剩余房源303套，其中两室房源剩余20套，三室房源余275套，在2012年三室房源怎么推广以及怎么去应变楼市政策给香水湾带来的影响会是贯穿全年的重中之重！1、 人员定岗安排： 销售经理1名：杜 飞副 经 理1名：杜 薇 置业顾问6名：王君燕、王佳、王敬、刘颖、高志刚、任玉玲2、 销售任务分解l 住宅销售任务计划月 份套 数合同额（万元）回款额（万元）212400200328100050042810006005281000600 628100010007281000700 8281000700 9301000700 10301000700 11281000700合 计256940064003、目标客户定位主要竞争楼盘：天洲视界城、永邦天汇、枫林小镇、国风、观天下二期、东方红等。产品定位：为多层电梯花园洋房，板式阳光高层。2012年度可售房源主力户型为高层三室二厅二卫房源。客群定位：北望正定新区、滹沱河，秀美风景乡里乡亲区域改善性、拆迁过渡性客户区域升级商业发展潜力未来发展愿景投资客户年龄范围：3555岁职业特征：周边西兆通、东兆通改造拆迁户，投资客户。置业目的：改善型自住、拆迁过渡性客户，投资客户。来源区域：以区域性客群为主4、营销推广策略4.1营销策略分析香水湾周边的竞争楼盘是越来越多，从最初的观天下到御景阁，又从御景阁到东方红，又从东方红到御景东城永邦天汇天洲视界城，到最后的国风、枫林小镇，每一个楼盘无论是从价格上还是承诺上都远强于香水湾，而本案在竞争楼盘当中就相当于鸡立鹤群，比谁都努力但收效却甚微。本项目将来要面对的现实困难主要有：A、村证与市证的抗衡；B、与同类竞争楼盘价格的抗衡；C、客源单一，以周边拆迁户为主及部分投资类客户为辅；D、地处市区远郊，交通、配套、环境不完善对购房心理的障碍；E、剩余房源单一，且多为高层三室房源，总价较高。总结分析，这五大困难在推广中至为关键，在后期运作中应当逐一弥补：（1）、抢占先机： 在东、西兆通、凌透、南石家庄和十里铺整体改造前期以多渠道广告投放，诸如道旗、DM单大量派发等抢占市场，增强市场熟知度； 考虑是否在繁华地段设销售大厅，一则售楼部可做一种长期的固定广告渠道，二则也可以扩大消费群层面，扩大市内投资类客户及低端消费群体； 在进出兆通和十里铺的交通要道设固定宣传点，增大消费者广告获知途径。（2）、贷款政策考虑： 以1年及2年期无息贷款来吸引客户选择村证，一则为定房初期，资金紧张的客户提供缓冲期；二则在日后的广告宣传上增大卖点；三则对也对明升暗降的价格策略提供概念支持，具体策略如下： 在现有销售价格表的基础上上调50元/，即均价3300元/； 一次性付款，在现有价格基础上最多可优惠200元/，一年期贷款最多可优惠100元/，两年期贷款不予优惠。 一年期货款，价格不优惠首付50%，剩余房款按月支付，12个月付清全款，付款比例按交首付后次月支付剩余房款的1%，每2、3个月各付剩余房款的2%；第4、5个月各付剩余房款的4%；第6、7个月各付剩余房款的5%、第8、9个月各付剩余房款的10%；第10、11个月各付剩余房款的15%；最后一个月付清剩余房款的27%。 两年期货款，价格不优惠首付50%，剩余房款按月支付，24个月付清全款，付款比例交首付后第1、2、3、4个月各付剩余房款的1%；第5、6、7、8、 9、10、11、12个月各付剩余房款的2%；第13、14、15、16个月各付剩余房款的4%；第17、18、19、20、21、22、23、24个月各付剩余房款的8%； 注：贷款客户需签订借款协议，需提供单位工作证明约定还款日期、还款金额及违约责任，凡是正常按月还款的客户均可按时交房，在所有房款未付清前不办理产权证，在所有房款付清后3个月内办理房屋产权证（小产权证）。（3）、样板间：装修三室房源样板间两套，两种风格，以强有力的视觉冲击引导客户消费走向。（4）、购房有礼：销售价格上调100元，所有购房者签约付款后均赠礼品，并承诺所有付清全款客户均可在6月底参加抽奖活动，名次设定特等奖（1名）、一等奖（5名）、二等奖（10名）、三等奖（全员奖），以礼品赠送的方式缩短客户犹豫期，促使成交。 （5）、扬长避短： 面对竞争楼盘本身可肆意承诺或本身手续齐全的优势，后期客户接访时必须充分挖掘自身优势与特点，加强业务勤练兵，把小产权房与市证房的差距概念性缩小，重点以投资市证房的购买费用、前期办证费用、中期使用费用、后期转让费用结合当前国家政策对市证房的影响，进而弱化市证房的优势，突现市证房所不具备的村证房的优势。 以投资风险及期房投资失败案例来宣扬现房优势，以客观数据分析来证明现房与期房本身价值的差。 （6）、以项目未来前景，营造超前生活概念： 以正定新区、地铁1号5号线、兆通整体改造成大型生活区、8000亩兆通商贸城、高档别墅园区、链接正定通市区的新城大道和天山大街快速路、进出市区的高速出入口（对比京珠高速裕华路出入口带动周边的升值）等，以未来规划前景来掩盖目前周边配套的不足。 （7）换位使用者分析利弊： 香水湾多层比高层销售好，两室比三室销售好的主因有五：第一，得房率多层比高层要高；第二，高层楼层高出行不便利，更担心高层停电，影响出行；第三；考虑高层日后换电梯的费用；第四，低端客户考虑投资风险，因此选择易出手的两室房源；第五，拆迁户多为买过渡用房，因此选两室居多。 解决方案： 着重诉求小高层益处，钢筋混凝土结构（高层）与砖混结构（多层）相比，无论是从抗震还是使用年限高层都拔得头筹（可列举震后案例），另外从通风、采光、视觉等日常使用的角度来对比，论出行，一梯两户和两梯三户那个更便捷？ 拿目前小高层与其它小区高层对比，得房率、电梯的更换等，投入费用较高； 投资客着重从投资回报率来进行解说，投资大小与回报高低成正比； 以未来正定新区与市区的缓冲区带来的升值前景为契机； 以拆迁安置房的与香水湾三室的户型布局对比来强化本案三室房的宜居特性。 4.2营销推广手段选择 根据2011年香水湾广告投放效果反馈情况分析，结合竞争楼盘情况及2012年石家庄房地产市场预测，对2012年广告主要投放渠道做如下安排：（1）、DM单投放： 派单是香水湾一直比较见效的宣传方式，全年度继续贯彻执行，增大派发频率及广告覆盖区，周边为重中之中，驻点派发及企业派发也作为1-6月份重要日程安排。 （2）、固定条幅悬挂： 拆迁村悬挂条幅，拆迁村在后期阶段，村民进村比较零散，条幅可以很好的弥补发单的不足。另外在拆迁村民聚集地悬挂条幅也可以做到补充宣传的作用。（3）、驻社区一对一宣传： 在一些较为陈旧及拆迁户租房居住的社区设点宣传，尽最大限度的提高拆迁户的覆盖面，同时对陈旧社区的居民做好宣传增大销费客群面。 （4）、叉河广告张贴 在体育大街桥底下及京珠高速桥底下合适的部位张贴宣传广告（暂时考虑为即时贴、户外喷绘布，条幅受地方局限），此部位客户均为周边人群，对位置上来说比较认可，且对叉河景观比较欣赏，此类客户作为延伸客户更容易沟通。（5）、报广及网络宣传：重点炒作未来的发展前景，低价格、现房也将是香水湾的主要宣传口号。网络宣传时间：1-6月份 广告投放媒体：搜房网 短信投放时间：1-6月份，每月1-2次，月投放条数20万条报广投放时间：1-6月份，每周1次，重要投放媒体燕赵晚报精品分类如下述的贷款方式成立，在1-6月份报广、短信及网络宣传力度应适当增大。（6）、老带新政策： 强化老带新政策，针对已成交客户及售楼部到访客户，宣传老带新政策，在市场不景气的情况下，老带新政策，第一能做好客户保温，第二能促进成交。（7）、道旗更换： 香水湾目前石兆街道旗颜色及版式已显陈旧，方案也需要更新，建议在颜色及版式上做一调整，以强有力的视觉冲击去吸引更多人的关注。（8）、换取竞争楼盘客户资料： 找寻周边竞争楼盘的客户资料，以短信群发及逐一回访的方式在此客群中筛选有效客户资源，定能起到事半功倍的效果。 5、2012年月度营销推广执行计划2012年111月份计划完成房源总套数的90%以上（共计271套），具体细分如下： 1月份，月度销售量3套，实际销售面积约348，实现销售回款78万余元；当月客群：主力客群以走亲串友的流动客户及过年回乡的周边客户为主；广告投放：DM单发放、道旗、围档、口碑传播及网络辅助宣传；营销策略：老带新政策宣传，现房、未来前景、升值潜力炒作。 2月份，月计划任务12套，计划销售面积约1300，计划实现销售回款约200万元；当月客群：主力客群以旧城拆迁户为主，走亲串友的流动客户为辅； 广告投放：DM单发放、报广、道旗、短信、围档、口碑传播及网络宣传； 营销策略：装修三室户型样板间，以装修效果图强有力的视觉冲击引导客户购买，贷款政策初期宣传也定能给售楼部带来不小的上访量，另继续贯彻落实老带新政策，炒作现房、未来前景和升值潜力。l 媒体投放排期表月份广告媒体位置数量执行日期2月1新售楼部布展区域发展规划位置图、展板 22月15日前 2道旗和平路至售楼部2月份完成3售楼部西延2月份完成4条幅周边重点拆迁点整月5派单周边重点拆迁点整月 3月份，月计划任务28套，计划销售面积约3300，计划实现销售回款约500万元； 当月客群：主力客群以周边拆迁户为主，以市区投资客户及县区进市定居客户为辅； 广告投放：DM单发放、报广、道旗、短信、围档、口碑传播及网络宣传； 营销策略：贷款政策初见成效也对市区投资及暂时资金紧张的客户的落定产生促进作用，在3月15日前价格上调100元（剩余面积约41000，上调总额约410万元），宣传香水湾业主答谢活动，并承诺自3月15日起所有购房者签约付款后均赠送电压力锅一台，并承诺所有付清全款客户均可在6月底参加抽奖活动，名次设定特等奖（1名）奖品为价值4万元QQ轿车或同等价值面包车一辆、一等奖（5名）奖品为价值约10000元的液晶电视、二等奖（10名）奖品为价值约5000元的家用冰箱或苹果4S手机、三等奖（全员奖）奖品为价值约500元的小家电，继续宣扬老带新政策，炒作现房、未来前景和升值潜力。 （注：本次活动总预算包含购房当时赠送礼品、活动奖品、宣传费用及活动布置费用共计约50-60万元左右。如活动反响较好可定期举行此类活动，如成效较小价格上调部分可做为购房赠礼品的费用或加大优惠力度使用。）l 媒体投放排期表 月份广告媒体内容形式数量执行时间3月1网络广告搜房网1整月2报广燕赵晚报4每周一期3活动礼惠全城“欢乐颂”抽奖活动开始4贷款促销活动5看房团活动16短信内部客户资源7海报、条幅周边重点区位、节点整月8派单周边重点拆迁点 整月 4月份，月计划任务28套，计划销售面积约3300，计划实现销售回款约600万元；当月客群：主力客群以周边拆迁户为主，以市区投资客户及县区进市定居客户为辅； 广告投放：DM单发放、报广、道旗、短信、围档、口碑传播及网络宣传； 营销策略：样板间装修完毕并对外开放，以实景样板间的视觉效果及因地制宜的生活场景展示来促使客户落定，运用各种媒介宣扬购房有好礼活动及6月底举行的抽奖活动，通知老客户此活动时间及奖项设置，为避免老客户心理失衡可增加老带新奖励，除正常的每套奖励1000-1500元外，每介绍成交一套，新客户除享受正常礼品待遇的同时，老客户也可获得同等待遇，另外现房、未来前景及升值潜力应继续炒作。 l 媒体投放排期表月份广告媒体内容形式数量执行时间4月1报广燕赵晚报4每周一期2精装样板间三室户型2套3网络广告活动搜房网1整月4样板间开放活动15老带新优惠活动整月6短信看房团活动17短信周边竞争客户资源8海报、条幅周边重点区位、节点整月9派单周边重点拆迁点整月 5月份，月计划任务28套，计划销售面积约3300，计划实现销售回款约600万元；当月客群：主力客群以周边拆迁户为主，以市区投资客户及县区进市定居客户为辅； 广告投放：DM单发放、报广、道旗、短信、围档、口碑传播及网络宣传； 营销策略：“五一”黄金周假期，对于现在的房市来说促进的意义不是很大，但DM单派发必不可少，主要场所选择房展会、各所大型公园、植物园、动物园及汊河景区，继续宣传贷款政策、精品样板间免费班车接送参观、购房有礼活动及老带新政策，炒作现房、未来前景和升值潜力。l 媒体投放排期表月份广告媒体内容形式数量执行时间5月1报广燕赵晚报4每周一期2网络广告搜房网1整月3活动房展会、景区、景点派单活动4老带新优惠活动5参观石家庄市规划馆6短信周边竞争客户资源7海报、条幅周边重点区位、节点整月8派单周边重点拆迁点整月 6月份，月计划任务28套，计划销售面积约3300，计划实现销售回款约1000万元；当月客群：主力客群以周边拆迁户为主，以市区投资客户及县区进市定居客户为辅； 广告投放：DM单发放、报广、道旗、短信、围档、口碑传播及网络宣传； 营销策略：“六一”儿童节市民出行计划不是很多，应加大媒介宣传频率，在各个儿童活动场所及近郊游玩场所派发DM单，抽奖活动倒计，本月购房者时间紧迫感较上月份更大，媒介宣传及卖场解说应借势造势，争取在后期促进大批量的成交，同时继续宣传贷款政策、购房有礼及老带新政策，炒作现房、未来前景和升值潜力。l 媒体投放排期表月份广告媒体内容形式数量执行时间6月1报广燕赵晚报4每周一期2网络广告搜房网1整月3活动举办礼惠全城“欢乐颂”抽奖活动4老带新优惠活动整月5班车接送参观精品样板间6短信周边竞争客户资源7海报、条幅周边重点区位、节点整月8派单周边重点拆迁点整月 7月份，月计划任务28套，计划销售面积约3300，计划实现销售回款约700万元；当月客群：主力客群以周边拆迁户为主，以市区投资客户及县区进市定居客户为辅； 广告投放：DM单发放、报广、道旗、短信、围档、口碑传播及网络宣传； 营销策略：抽奖活动结束，总结活动经验教训，如活动较为成功，继续筹划7-9月份的抽奖活动，在本轮抽奖活动中期借鉴上轮活动得失，变换方式争取更高的成交率；如活动有待斟酌，价格上调部分采用加大购房有礼奖品价值或增大优惠幅度。同时7月份也为交房期，做好老客户的维护，售楼部配合好物业的交房工作，老客户有不可或缺的价值，老带新政策应不遗余力宣传，同时炒作现房、未来前景和升值潜力。l 媒体投放排期表月份广告媒体内容形式数量执行时间7月1报广燕赵晚报4每周一期2短信周边竞争客户资源3活动交房活动4老带新优惠活动整月5班车接送参观精品样板间6海报、条幅周边重点区位、节点整月7派单周边重点拆迁点整月 8月份，月计划任务28套，计划销售面积约3300，计划实现销售回款约700万元；当月客群：主力客群以周边拆迁户为主，以市区投资客户及县区