某地区广播电视台物业管理方案

某地区广播电视台物业管理方案某地区广播电视台物业管理方案 二一四年十二月 目目 录录 第一章 谈判承诺书 第二章 法人授权委托书 第三章 投标报价 第四章 投标方资格申明及企业简介 第五章 物业管理（保安、保洁）服务整体设想 第六章 人员配备和管理 第七章 保安服务具体实施方案 第八章 保洁服务具体实施方案 第九章 应急服务方案 第十章 基础管理流程图及相关表格 第一章第一章 谈判承诺书谈判承诺书 致：某地市某地区广播电视台： 我们已经踏勘了工程现场，并详细研究了有关某地区广播电视台物业管理（保安、 保洁）项目的全套竞争性谈判文件等资料，我们愿意全部按照谈判文件的规定郑重提 交我们的谈判报价文件，并作出以下承诺： 1、如果我们成为成交供应商，我们保证完全接受并严格遵守该谈判文件中所规定 的全部内容和要求，我们愿意以人民币 元的工程总价及按竞争性谈判文件确定的工 程价格调整方式承担约定施工承包范围内所有工程的施工和管理直至竣工交付，质量 保修期届满前的维修维护等售后服务，以及与该工程相关的所有工作和服务。我们承 诺项目总工期为 365 天。 2、我们同意按竞争性谈判文件规定的有效期，遵守本谈判报价书、谈判记录等文 件中作出的承诺；在有效期届满之前，谈判报价书、谈判记录等文件将始终将我们具 有约束力，并可随时被接受。 3、如果我们成为成交供应商并签署了本工程实施合同，所有竞争性谈判过程中形 成的文件，将成为合同文件的组成部分，并对我们具有完全的约束力。 4、我们理解谈判文件中关于确定成交供应商的方式，并且无意询求此外的任何解 释。 供应商： （盖章） 法定代表人： （盖章或签名） 供应商地址：某地市闸北区共和新路 435 号 签署承诺书时间： 二一四年 十二 月 二十 日 第二章第二章 法人授权委托书法人授权委托书 授权委托书声明：我（姓名）系 某物业物业管理有限公司 （参加谈判的供应商） 的法定代表人，现授权委托（姓名）为我公司代理人，以本公司的名义参加 某地区广 播电视台物业管理（保安、保洁）项目 的竞争性谈判及与之相关的一切活动。代理人 关于竞争性谈判所签署的一切文件和处理与之有关的一切行为和事务，我均予以承认。 代理人无权转委托权，特此委托！ 代理人： 性别： 男 年龄： 32 单位： 某物业物业管理有限公司 部门： 运营管理部 职务： 经理 法定代表人签章： 供应商（章）： 法定代表人（签字/盖章） 日期： 第三章第三章 投标报价投标报价 一、首次报价表一、首次报价表 投标单位全称并盖公章： 某物业物业管理有限公司 招标编号： ZF14172 序号项目名称工期报价（万元） 1 某地区广播电视台物业管理（保 安、保洁）项目365 天68.23 万元 投标商授权代表签字： 日期： 年 月 日 二、首次报价表明细二、首次报价表明细 岗位设置人数项目内容报价依据月度单价 年度总价（人民币） 基本工资1820 元元 保安员12 人 社会保险1011.1 元.4 元 伙食补贴120 元17280 元 高温费66 元9504 元 国定节假日加班费130 元18720 元 培训费50 元7200 元 装备劳防费50 元7200 元 管理费162.4 元23385.6 元 营业税192.6 元27734.4 元 合计3602.1 元.4 元 基本工资1820 元87360 元 社会保险1011.1 元48532.8 元 伙食补贴176 元8448 元 高温费66 元3168 元 管理费153.6 元7372.8 元 营业税182.3 元8750.4 元 保洁员4 人 合计3409 元 总合计.4 元 三、报价明细说明三、报价明细说明 1、保安员报价明细说明、保安员报价明细说明 序号项目依据 单价 1基本工资 根据沪人社综发20146 号规定，某地最低工 资标准为 1820 元 1820 元 2社会保险金 按照2014 年某地市社会保险费缴费标准 规定：外来从业人员公司部分为 761.8 元，个 人部分为 249.3 元 1011.1 元 3伙食补贴 按照一天一顿，每顿 8 元标准，保安员做一 休一，每月按 15 个班计算 120 元 4高温费 根据关于调整本市企业高温季节津贴标准 的通知 （沪人社综发201143 号有关规定） 66 元 5 国定节假日 加班费 按照全国年节及纪念日放假办法 （国务院 第 513 号） 、 关于职工全年月平均工作时间 和工资折算问题的通知 （劳社部发20083 号）的规定。以月工资 1820 元为标准，法定 节假日 11 天，即国定节假日加班费 11 天 X 每天 18 小时 X31.4 元/4 人/12 月 130 元 6培训费 根据国务院颁布企事业单位内部治安保卫 条例 ，某地市公安局某地市自行招用保安 员单位备案管理实施办法（试行） 等规定， 所有在职保安员每年需完成 40 小时在职培训。 50 元 7装备劳防费根据保安服务管理条例第八条规定50 元 8管理费 公司管理人员工资、社会保险、办公费、车 辆管理费、行业协会管理费、利润等按服务 费 5%计算 162.4 元 9营业税 根据税法规定，服务行业营业税、附加 税合计 5.65% 192.6 元 每名保安员每月费用合计 3602.1 元 2、保洁员报价明细说明、保洁员报价明细说明 序号项目依据单价 1基本工资 根据沪人社综发20146 号规定，某地最 低工资标准为 1820 元 1820 元 2社会保险金 按照2014 年某地市社会保险费缴费标 准规定，外来从业人员公司部分为 761.8 元，个人部分为 249.3 元 1011.1 元 3伙食补贴 按照一天一顿，每顿 8 元标准，保洁员 做五休二，每月按 22 个班计算 176 元 4高温费 根据关于调整本市企业高温季节津贴 标准的通知 （沪人社综发201143 号有 关规定） 66 元 5管理费 公司管理人员工资、社会保险、办公费、 车辆管理费、行业协会管理费、利润等 按服务费 5%计算 153.6 元 6营业税 根据税法规定，服务行业营业税、 附加税合计 5.65% 182.3 元 每名保洁员每月费用合计3409 元 第四章第四章 投标方资格申明及企业简介投标方资格申明及企业简介 一、一、投标方基本情况及资格申明投标方基本情况及资格申明 序号序号项项 目目内容及说明内容及说明 1 单位全称某物业物业管理有限公司 2 注册地址 3 注册资本 4 公司属性 5 法定代表人 6 营业执照注册号 7 税务登记证号 8 组织机构代码证号 9 成立或注册日期 10 物业管理资质等级二级 11 物业管理资质证书编号 12 办公地址 13 电话 14 邮编 15 网址 兹证明上述声明是真实的、正确的，并提供了全部能提供的资料和数据，我们同 意遵照贵方要求出示有关证明文件，并对因材料虚假所引发的一切后果负法律责任。 投标人授权代表签字： 投标人（加盖公章）： 二、公司简介二、公司简介 公司成立以来，立志与品牌战略，本着“以人为本，业主至上”的根本理念，坚 持“专心、专业、专为您”的服务理念，为客户提供安全、文明、整洁、满足客户需 求并且持续改进的高品质物业管理服务，公司业务遍及长三角地区。公司引入精益六 西格玛、平衡计分卡、五常法等管理工具，全面推行卓越绩效运营模式，全力打造智 慧物业管理系统，致力提供机构物业行政后勤一体化服务、房地产开发全过程增值服 务等优质服务，将“让物业因我们更有价值、让社区因我们更加温馨、让城市因我们 更加文明、让社会因我们更加和谐”的企业基因铭刻于服务客户过程中的方方面面， 并由此肩负起时代赋予的社会责任和使命，为客户提供更高价值的服务体验，超越平 凡，不断创新，使某物业物业跻身长三角地区物业先进行列。 三、三、 营业执照等资质证明文件（扫描件）营业执照等资质证明文件（扫描件） 1 1、企业营业执照、企业营业执照扫描件扫描件 2 2、物业服务资质证书、物业服务资质证书扫描件扫描件 3、税务登记证扫描件、税务登记证扫描件 4、组织机构代码扫描件、组织机构代码扫描件 5、自行招用保安员单位备案证明、自行招用保安员单位备案证明 6 6、质量管理体系认证、质量管理体系认证 7 7、环境管理体系认证证书、环境管理体系认证证书 8、职业健康安全管理体系认证证书、职业健康安全管理体系认证证书 某物业物业管理有限公司某物业物业管理有限公司 12 专心专心 专业专业 专为您专为您 9 9、某地市物业管理行业协会会员证明、某地市物业管理行业协会会员证明 10、某地市物业管理行业诚信承诺、某地市物业管理行业诚信承诺 AA 级企业级企业 第五章第五章 物业管理（保安、保洁）服务整体设想物业管理（保安、保洁）服务整体设想 结合某地区广播电视台的发展思路及主体需求，根据我公司物业管理长期积累的 经验，我方经认真研究探讨，对广播电视台物业管理的重点和难点进行针对性分析， 制定总体的定位、管理理念和管理目标的实施措施。 一、总体定位 电视台的任何要求，将作为我们一切工作的出发点，并争取满足超越广播电视台 的期望；广播电视台将作为我公司物业管理标志性项目之一，在各项管理资源投入方 面，我们将全力以赴，努力将广播电视台物业管理成为标准化的服务典范。 二、管理服务理念 按照我司对某地广播电视台特点分析以及总体服务定位，我们将针对本项目制定 以下管理服务理念，并要求一旦中标，本项目的服务人员在工作过程中予以坚决贯彻。 一）以人为本 管理包括物的因素，也包括人的因素，而具有思想意识的人是管理目标实现的决 定性因素。无论物质技术如何发达，都无法取代人的最终稿地位，技术越发达，人越 重要。随着科学技术的发展，各种先进的技术、设备层出不穷，但这无论如何不应模 糊了安全管理理念，必须坚持“以人为本” 。 我司管理第一要点始终以员工的发展需要、情感、工作条件等出发，来调动员工的潜 力和积极性。 二）以信为本 “信”是人类发展中各民族都非常重视的伦理范畴。以信为本的管理理念首先是 对信誉的高度负责。在管理过程中的诚信不欺，守信用，讲信誉。 “信”以诚为前提， 是诚的外部表现。而不诚则不信，至诚则至信。 我司在长期服务管理中坚持以信为本的理念，积累了较高的诚信指数。在管理本 项目时，一定会尽全力打造广播电视台服务品牌形象，赢得甲方、来访者及社会的信 某物业物业管理有限公司某物业物业管理有限公司 13 专心专心 专业专业 专为您专为您 任与认同。其次我们会努力打造组织内部的信任感。信任是人际间的一种安全和愉悦 关系的反映，我们尽力使员工在工作中得到依赖，被委以重任，产生满足感，使其尽 展其才，努力实现组织目标。再次就是形成持久稳定的组织信念。我们希望每一个成 员都能向心一致，为实现组织目标而同心同德，产生集体吸引力。 三、按“四化”要求提供服务 在物业管理中，我司将实施管理规范化、操作程序化、队伍专业化、服务综合化 的“四化”要求开展服务工作。 1、管理规范化：物业管理（保安、保洁）服务必须遵照企业管理原则，这就要求物业 管理服务供应商了解客户的行政管理体系和各项规章制度，用先进制度管人，用零 容忍的态度来保障服务质量和水平，实行统一规范的有效管理，防止无序和政出多 门。 2、操作程序化 根据项目不同的服务内容和岗位职责，制定出不同的具体操作方法和工作流程，并 实行目标管理。 3、队伍专业 服务人员上岗前和服务期间需要经过严格、专业的培训，培训内容包括职业道德， 作风纪律、安全常识、消防安全、应急处理、岗位职责、法律法规、团队协作等专 业知识，并具备处置各种突发事件的能力，形成一支专业化的服务队伍，公司将根 据不同岗位配置称职的人员。 4、服务综合化 现代物业管理需要综合的服务来保障，除了传统的人防、技防、日常清洁外，安全 咨询与顾问、外墙清洗、石材表面处理等系统化、综合化服务也不可或缺。 某物业物业管理有限公司某物业物业管理有限公司 14 专心专心 专业专业 专为您专为您 第六章第六章人员配备和管理人员配备和管理 1、项目管理机构设置、项目管理机构设置 2 2、管理服务人员的配备、管理服务人员的配备 为了符合某地区广播电视台项目定位，管理处将按照公司 ISO9001 质量管理体系 标准和某地区广播电视台物业管理的实际情况，科学、合理的设置机构和安排人员， 力求实现物业管理各项目标，本着“精干、合理、高效，以岗定人”的原则确定人员 编制。 某地区事业部 某地区广播电视台 服务中心 保安队 保洁班 事业部运营中心 某物业物业管理有限公司某物业物业管理有限公司 15 专心专心 专业专业 专为您专为您 2.12.1 本项目人员配备表本项目人员配备表 岗位岗位人数人数职责职责备注备注 保安队12 人 1、制订和实施符合某地区广播电视台安全管 理工作计划。 2、24 小时安全守卫、白班门岗立岗； 3、按规定巡逻路线、时间实行 24 小时巡查 安全护卫。 4、接待来访人员，办理来访登记手续。 5、维护停车场秩序。 6、制订突发事件应急预案，并定期演练，确 保安全。 7、开展消防检查和防火监督管理。 8、负责监控中心、消防系统的 24 小时值班， 发现异常按应急预案进行处理。 保洁部4 人 1、按计划与要求做好某地区广播电视台清洁 工作。 2、对垃圾分类收集，及时将垃圾清运至垃圾 中转站。 3、每季度一次开展“四害”的消杀工作。 4、开展绿化的养护管理（施肥、造型、修剪、 灭虫） ，维护整体环境形象，创最佳生态环境。 某物业物业管理有限公司某物业物业管理有限公司 16 专心专心 专业专业 专为您专为您 合计16 人 2.22.2 人员岗位安排人员岗位安排 岗位岗位人数人数作息时间作息时间班次班次就餐时间就餐时间作业内容作业内容 门岗、 监控室 4 白班 7：0019：00 做一休一 半小时轮 换立岗 12:00- 13:00轮换 就餐 负责门岗立岗、人员身 份确认、放行；监控值 班 门岗及 监控室 4 夜班 19：007：00 做一休一 每小时轮 换巡逻 0：00- 1：00 就餐不离 岗 负责夜间监控值班、巡 逻检查 车辆管 理员兼 巡逻 2 白班 7：0019：00 做一休一 12:00- 13:00 车辆指引，巡视 车辆管 理员兼 巡逻 2 夜班 19：007：00 做一休一 0：00- 1：00 就餐不离 岗 车辆指引，巡视 某物业物业管理有限公司某物业物业管理有限公司 17 专心专心 专业专业 专为您专为您 保洁员 3 7：3017：00做五休二 11:30- 13:00 楼道、楼梯、卫生间清 洁、垃圾清运、门窗玻 璃清洁等 外围保 洁 1 7：3017：00做五休二 11:30- 13:00 楼道、楼梯、卫生间清 洁、垃圾清运、门窗玻 璃清洁等 合计16人 2.32.3 人员素质要求人员素质要求 部门编制素质要求 保安部 12 保安员：高中以上学历，3035 岁，身高 1.70 米以上，体重 5580 公 斤 ，身体健康，品德优良，思想作风过硬，相貌端正，工作责任心强， 超过三分之二以上人员取得保安员证书，超过半数人员取得消防员证 书（五级），保安队长取得电工证。 保洁人员 4 人 初中及以上，年龄 4550 岁，身高 1.65 米以上，体重 4570 公斤 ， 身体健康，品德优良，思想作风过硬，相貌端正，工作责任心强。 合计 17 人 3 3、人事管理制度、人事管理制度 3.13.1 总则总则 a）为规范公司的人事作业管理，使公司的员工管理有章可循，提高员工工作效率 和责任感，特制订本制度。 b)本制度适用于公司聘用的全体员工。 某物业物业管理有限公司某物业物业管理有限公司 18 专心专心 专业专业 专为您专为您 c)凡本公司员工的人事管理，除另有规定外，均依据本制度办理。 3.23.2 录用录用 a)各部门如因工作需要需增加人员时，应先提出人员需求申请，经部门负责人批 准后，由人事部门统一办理招聘事宜。 b)员工招聘采用考核和面试两种方式。主要考察应聘人员的专业知识、能力和品 德等。 c)新近人员经考核或面试合格后，由综合事务部办理试用手续。 d)新近人员报到时应在综合事务部办理相关手续。 e)新进人员除另有规定外，自到职之日起两个月为试用期，期满合格后方可正式 录用。必要时，可视其试用期间的表现予以缩短或延长。 3.33.3 培训培训 a)为提高公司员工的业务及知识技能，充分发挥员工的潜在智能，公司将举行各 种教育培训活动。 b)参加培训的员工，不得无故缺席，确有特殊原因应该按有关请假制度执行。 c)新员工进入公司的前三个月内，需接受由公司综合事务部统一组织的岗前培训。 培训时间不少于 20 小时。培训合格者方可上岗，考核不合格者予以辞退。 3.43.4 奖惩奖惩 a)奖励。员工的奖励分为嘉奖、记功及奖金三种，其处理规范如下。 员工有下列情况之一者，予以嘉奖。 1、良好，足为同仁表率，有具体事迹的。 2、他有利于本公司利益的行为，具有证明者。 有下列情况之一者，应予记功 1、护公司形象及声誉，并取得显著成效者 2、临时重要任务，能如期完成并达成预期目标者。 3、时制止重大意外事件或变故发生者 员工有下列情况之一者，应发给奖金。 1、维护或管理有重大改善，因而提高服务质量或降低服务成本者。 2、公司设备维护得当或抢修工作提早完成，受到业主表扬的。 3、业务、维护或管理方法做出重大改革或提出建议经采纳施行后成效显著者 4、一年内曾记功两次以上者 某物业物业管理有限公司某物业物业管理有限公司 19 专心专心 专业专业 专为您专为您 5、对本身主管业务表现出卓越才能，品德优良，服务成绩特优，且有具体事迹 6、工作上有特殊功绩，为公司赢得声誉和荣誉的。 7、惩罚。 员工的惩罚分为警告、记过及免职三种，其处理规范如下。 A、有下列情况之一且有具体事证者，应予警告。 私用公司设施、设备。 拒绝警卫检查其携带物品者。 携带眷属、小孩在工作场所有碍工作者。 员工有下列情况之一者，予以记过处分。 未经准假擅离工作岗位者。 无正当理由延误工作导致业主投诉者。 行为不检，有损公司声誉者。 指挥不当或监督不周，致使下属工作发生重大失误者。 对同事有胁迫、恐吓及欺骗行为者 一年内警告两次者。 3.53.5 保安队保安队 3.5.1 保安人员的仪表规定 a)保安人员应注意仪表，制服要勤洗勤换，保持整洁，待人接物有礼貌。 b)统一着装，佩带工作牌，不得佩带饰物、留长发、留长指甲和蓄须；禁止披衣、 敞怀、挽袖、卷裤腿、穿拖鞋。 c)保安人员值岗时微笑服务、精神饱满。 d) 服务行为规范，服务主动、热情；言谈举止应文明、态度要和善。 e)执勤时不准吸烟、喝酒、吃零食、吹口哨、唱歌、看书刊、玩手机等。 f)不准在公司所管物业范围内打麻将，不准利用娱乐之便赌博或变相赌博。 3.5.2 保安人员巡逻要求规定 a)上岗前检查和佩带对讲机，夜间巡逻根据需要还必须佩带械具。确保器材完好， 接受队长工作安排，了解巡逻路线和当天工作要求。 b)根据工作要求，按规定路线和时间巡逻，做好巡逻记录和到位点签到记录。 c)发现可疑的人、事、物及不安全因素要及时用对讲机向监控室报告，并采取措 施严密监视。 某物业物业管理有限公司某物业物业管理有限公司 20 专心专心 专业专业 专为您专为您 d)夜间巡逻发现安全防范漏洞既要及时处理，采取临时性措施，并要做好记录， 及时报告，督促有关部门予以整改和落实。 e)巡逻时有礼、有节、规范服务、文明执勤。 F）下岗前检查器械使用情况，做好工作记录和交接工作。 3.63.6 保洁员保洁员 3.6.1 纪律 a)服务人员统一着装、佩戴标志； b)遵纪守法，遵守公司的各项规章制度。 c)按时上下班，不迟到早退，不擅离职守。 d)上班穿工作服，带工作牌，精神饱满。 e)讲文明，懂礼貌，服从领导，团结同事。 f) 不在服务辖区内吸烟和聊天；不得在工作时间做与本职工作无关的事。 g)不做有损公司形象的事，不得以任何形式私自收受业主或住户的钱物。 h)不准擅自挪用公司物品，损坏、遗失工具要照价赔偿。 4、员工培训员工培训 注重公司内部培训，并将外训课程内化为公司内部课程。为了确保所有培训的有 效性，人力资源部将对各项培训所需采用的方式进行调查、沟通，再与培训讲师结合 员工反馈意见、培训主题等共同确定培训方式。人力资源部特别针对各项目表现突出 能力较强的员工组织了后备培训班，培养项目后备主管，后备培训班的课程采取必修 课和选修课相结合的方式。 4.14.1 正式接管某地区广播电视台物业服务前，某物业物业将对员工进行培训，考核正式接管某地区广播电视台物业服务前，某物业物业将对员工进行培训，考核 合格后上岗。合格后上岗。 序序 号号 培训名称培训名称培训内容培训内容培训目的培训目的 培训培训 课时课时 培训对培训对 象象 1 保密规定保密管理办法落实保密规范 1 全体 员工 某物业物业管理有限公司某物业物业管理有限公司 21 专心专心 专业专业 专为您专为您 2 服务意识物业管理服务意识增强员工服务意识 1 全体 员工 3 质量体系 管理手册、程序文 件、作业指导书 让员工熟悉整体运作 规范 2 全体 员工 4 礼仪培训服务礼节促进服务水平的提高 1 全体 员工 5 沟通技巧客户服务沟通技巧客服沟通技巧提高 1 全体 员工 6 火灾应急 处理 消防应急处理程序、 灭火应急预案 强化作业流程培训， 加强应急事故处理能 力 2 全体 人员 7 消防知识 各类灭火器材的使 用，火灾应急措施 消防隐患的识别， 逃生基本方法的学 习 加强消防知识的了解， 增强消防业务技能 1 全体 员工 8 各类应急 事件处理 各类突发事件的应 急处理与汇报 灵活应对突发事件并 合理处理 1 全体 人员 9 物业应知 应会 物业基本概况，安 管员应知应会 100 题 加强基本知识的巩固 1 安管员 10 安管员服 务标准化 培训 某物业物业安管员 服务标准化 根据公司服务标准化 模块，提升安管员服 务标准 2 安管员 11 安管员岗 位职责工 作流程 作业指导书安管员 日常工作流程 规范安管员岗位职责， 优化工作流程 1 安管员 3.23.2 20152015 年全年培训计划年全年培训计划 序号序号培训名称培训名称培训内容培训内容培训目的培训目的培训时间培训时间培训对象培训对象 某物业物业管理有限公司某物业物业管理有限公司 22 专心专心 专业专业 专为您专为您 1 应知就会 安管员应知应会 100 题培训 提高安管员业 务技能及业务 知识 2 月上旬安管员 2 安管员服务 标准化培训 某物业物业安管 员服务标准化 根据公司服务 标准化模块， 提升安管员服 务标准 3 月安管员 3 消防设备培 训 各楼宇消防设备 的操作 掌握消防设备 操作及注意事 项 4 月全体人员 4 团队协作团体游戏 提高团队协作 能力，增强组 织凝聚力 5 月安管员 5 各楼宇管道 走向、阀门 位置的培训 按照图纸进行 增强员工对楼 宇的管道及阀 门位置的掌握 程度 6 月安管员 6 消防知识培 训 消防知识及消防 案例培训 搞高安管员消 防知识及应对 消防事故防御 能力 7 月安管员 7 物业管理知 识培训 物业管理的相关 知识及法规 搞高管理员对 物业管理行业 的认知 8 月管理员 8 本年度经典 案例分析 挑选本年度客户 投诉的经典案例， 与大家一起分析 使员工了解在 服务中的不足， 探讨解决办法 10 月全体人员 9 安全应急措 施培训 各类应急事件的 应急措施培训 加强员工安全 应急措施的能 务 12 月安管员 5、员工、员工绩效考核量化管理及规范化运作绩效考核量化管理及规范化运作 公司对员工实行考核与工资挂钩，既规范了员工工作职责和行为，又使员工的工 作积极性得到进一步的发挥，在管理处内部形成优胜劣汰的竞争机制。 某物业物业管理有限公司某物业物业管理有限公司 23 专心专心 专业专业 专为您专为您 （1）根据员工量化考核标准 ，按月对员工进行考核，并根据考核结果，按月在 效益工资中兑现。年底将根据员工考核总成绩发放年终奖。 （2）每月得分 9095 分的员工，其效益工资照发。低于 90 分的，按每低于 1 分， 扣罚效益工资 20 元。高于 95 分的，按每高于 1 分，奖励效益工资 40 元。 （3）员工每月总分低于 75 分，将给予口头警告，连续二个月低于 75 分，给予辞退 处理。 （4）行首加薪尾淘汰制。实行年终总评成绩首数 5%加薪，尾数 5%淘汰，以增加员 工职业危机感，强化员工竞争意识。 （5）考核应在“公开、公平、公正”的原则下进行。每月 25 日为考核日，由项目 经理按级进行考核。每月 26 日部门将员工量化考核评分表交事务部。事务部汇总 并经管理处经理审批后，填写员工量化考核奖（罚）工资通知单交财务按月奖惩 兑现。 员工量化考核标准（保安员）员工量化考核标准（保安员） 序序 号号 考核标准考核标准 应得应得 分分 实得实得 分分 奖惩办法奖惩办法 某物业物业管理有限公司某物业物业管理有限公司 24 专心专心 专业专业 专为您专为您 1 认真执行“敬业、服务、创新” 的企业精神；遵守国家法律及 管理处规章制度和社会道德； 树立服务第一、业主至上的思 想。 10 2 工作积极、主动、热情周到， 责任心强，有敬业爱岗和创新 精神。 10 3 熟悉所管范围的基本情况，了 解业主来往、进出规律，对外 来人员进行来访登记，按规定 进行查问，发现隐患及时排除， 并及时报告。 10 4 积极参加常规训练，增强防卫 能力；掌握救护知识，具备一 定应急能力。 10 5 管好车辆进出、停泊、疏导。 10 6 发生偶发事故，迅速赶到现场， 果断采取处理措施或立即报告 有关领导，并配合处理善后工 作。 10 7 热情接待和受理业主的来访、 查询、委托、投诉等事宜，举 止端庄，讲究文明礼貌。 10 8 实行 24 小时值班、巡逻，做好 值班记录，坚守岗位，按时交 接班。 10 9 提高消防意识，杜绝火险隐患， 做好防火防盗工作。10 10 奉公守法、公正廉洁，严格履 行岗位职责，努力提高工作次 序和质量，及时完成领导交给 的本职工作及其它有关的工作。 10 合 计 100 （一）奖励 1根据考核标准的条件， 每年由管理处经理打分，以考核 分数确定绩效和奖惩依据。 2对所管理的项目获得省 优、国优称号作出较大贡献的员 工，经管理处经理批准，给予特 殊奖励。 3在工作中有突出贡献的、 被管理处评为优秀员工的、受到 主管部门特别嘉奖的，管理处给 予奖励。 （二）惩罚 1对考核不合格的员工， 作辞退处理。 2在管理工作中投诉率高 于规定标准或因失职造成重大损 失，给管理处造成一定影响，对 该员工采取辞退处理。 某物业物业管理有限公司某物业物业管理有限公司 25 专心专心 专业专业 专为您专为您 员工量化考核标准（清洁工）员工量化考核标准（清洁工） 序序 号号 考核标准考核标准 应得应得 分分 实得实得 分分 奖惩办法奖惩办法 1 认真执行“敬业、服务、创 新”的企业精神；遵守国家 法律及管理处规章制度和社 会道德；树立服务第一、业 主至上的思想。 10 2 工作积极、主动、热情周到， 责任心强，有敬业爱岗和创 新精神。 10 3 熟悉所管范围清洁或绿化的 基本情况，并做好日常维护 工作。 10 4 积极参加常规技能培训，掌 握清洁或绿化常识，具备一 定应急工作处理能力。 10 5 完成好责任区域内的清洁或 绿化工作。10 6 发生偶发事故，迅速赶到现 场，果断采取处理措施或立 即报告有关领导，并配合处 理善后工作。 10 7 热情接待和受理业主的来访、 查询、委托、投诉等事宜， 举止端庄，讲究文明礼貌。 10 8 实行巡查保洁或绿化养护， 坚守岗位，按时交接班。10 9 提高安全意识，杜绝第三者 伤害。 10 10 奉公守法、公正廉洁，严格 履行岗位职责，努力提高工 作次序和质量，及时完成领 导交给的本职工作及其它有 关的工作。 10 合 计 100 （一）奖励 1根据考核标准的条件， 每年由管理处经理打分，以考核 分数确定绩效和奖惩依据。 2对所管理的项目获得省 优、国优称号作出较大贡献的员 工，经管理处经理批准，给予特 殊奖励。 3在工作中有突出贡献的、 被管理处评为优秀员工的、受到 主管部门特别嘉奖的，管理处给 予奖励。 （二）惩罚 1对考核不合格的员工， 作辞退处理。 2在管理工作中投诉率高 于规定标准或因失职造成重大损 失，给管理处造成一定影响，对 该员工采取辞退处理。 某物业物业管理有限公司某物业物业管理有限公司 26 专心专心 专业专业 专为您专为您 第七章第七章 保安服务具体实施方案保安服务具体实施方案 一、安全防范及车辆管理安全防范及车辆管理 某地区广播电视台的物业服务按照双方签订的物业服务合同标准执行： 项目规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理；负责制定物业管理服务 工作计划，并组织实施；每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制 定维修计划，组织实施。白天有专职管理工作员接待业主，处理服务范围内的公共性 事务。 1 1、某地区广播电视台安全管理模式及说明、某地区广播电视台安全管理模式及说明 从管理层次上，将整个某地区广播电视台的安全工作给予功能分层剥 离，根据不同的管理侧重点，设置不同的岗位和人员比重； 从管理区域上，将整个某地区广播电视台安全工作按照范围进行分区 域管理。 实现定岗和动岗的有效分配，加强了岗位的专向性； 变被动工作为主动工作，鼓励彼此协同配合发挥团队的联动效应，提 高安全工作的防控效率； 凡是工作区域有交叉的，都需彼此协同，在交叉工作区域的人员彼此 建立一个小团队，信息共享互助协同，工作绩效上奖罚同步，从而提高工作的责 任心； 某物业物业管理有限公司某物业物业管理有限公司 27 专心专心 专业专业 专为您专为您 最大化的发挥人员的价值，减少甲方的成本支出。 2 2、某地区广播电视台安全管理内容、某地区广播电视台安全管理内容 3 3、某地区广播电视台日常安全管理措施、某地区广播电视台日常安全管理措施 某物业物业对某地区广播电视台项目的总体服务目标定位为：“安全、和谐安全、和谐” 。同 时，本着“真诚合作、专业保障真诚合作、专业保障”的服务宗旨，针对某地区广播电视台安全管理服务 需求特性，制定以下主要管理服务措施： 措施一：组建高效精干的安全团队措施一：组建高效精干的安全团队 实践证明，项目人员的综合素质是项目管理成功的关键。针对某地区广播电视台 项目我公司拟选派富有多年科研单位安全管理经验的人员为项目负责人，其他服务人 员在符合招标要求基础上专中选优，从公司人才库中选取，并按照其各自具备的各类 服务专长进行搭配，使整个管理队伍员工不但综合素质过硬，而且能发挥其管理特长。 措施二：建立措施二：建立“三维九重三维九重”的安全防范体系的安全防范体系 某物业物业将在某地区广播电视台项目安全管理上，融合多年经验与现场情况， 利用三维九重安全防范体系三维九重安全防范体系形成某地区广播电视台严密完善的安全屏障。 某物业物业管理有限公司某物业物业管理有限公司 28 专心专心 专业专业 专为您专为您 “三维三维” 维度维度重点防范重点防范防范措施防范措施 时间维度 盗窃高发时段 （午后 2：0:0 4:00） （夜间 3:305:30） 假期中期 在以上时间增加巡逻的频次，实施交 差混线巡逻模式，增加对盗贼易隐藏 区域（如房侧交汇处）的巡视 园区出入口 陌生人出入控制，商务派送人员出入 时间控制 停车场入室连接口 设置专岗，询问陌生车辆人员，防止 尾随进入 活动危险区域定期做好危险源排查与危险区域控制 空间维度 外墙阻隔区 定期巡查，防损坏，防危险物遗弃， 防翻越，防偷盗接应。 大型活动 事先安全排查，防止设备安全事故， 做好期间巡视，及时处理危险情况 做好活动情场，消除安全隐患特别事件维 度 突发事件、危险大风暴 雨天气等 按应急预案处理 “九重九重” 1.园区智能周界防范；2.入口门禁；3.来访登记系统；4.出入口保安岗甑别；5. 闭路监控系统；6.专业的安管队伍，科学的巡逻路线与查岗；7.室内报警系统；8.电 梯轿厢监控系统；9.应急管理与演练。 图例：三维九重安全防范体系图例：三维九重安全防范体系 某物业物业管理有限公司某物业物业管理有限公司 29 专心专心 专业专业 专为您专为您 措施三：建立严格谨慎的保密制度措施三：建立严格谨慎的保密制度 某物业物业将遵守中华人民共和国保守国家秘密法 ，落实甲方的各项保密要求， 实行保密工作责任制，健全保密管理制度，完善保密防护措施，开展保密宣传教育， 加强保密检查。 根据甲方的要求和我公司的承诺，我公司在某地区广播电视台安全管理服务过程 中，将从以下几个方面确保某地区广播电视台安全管理服务过程中的保密工作做到安 全、保障、有效： （1）在员工招聘过程中，严把人员招聘的审核关。 （2）在员工的入职培训过程中，加强公司保密制度和保密法的学习。 （3）在日常管理服务过程中，定期组织员工参加保密培训，提高员工的保密意识。 （4）在日常服务过程中，严格遵守保密原则，做到“十不该” 。 一、不该说的秘密不说；二、不该问的秘密不问；三、不该看的秘密不看；四、不该 记的秘密不记；五、不私自录制、复制、拍摄、收藏秘密；六、不在非保密本上记录 秘密；七、不在私人通信中涉及秘密；八、不在普通邮局和通信设备中传递秘密；九、 不在不利于保密的场合谈论秘密；十、不在无保密保障的情况下携带秘密。 （5）在日常物业服务过程中，严格遵守作业规范，对于在服务过程中，发现涉密资料， 立即上交管理处。管理处并立即上报上级主管部门处置。在日常管理处运营过程中， 严格控制文件资料的借阅、复印，按照 ISO9001 质量体系要求，对与文件资料加以受 控，确保某地区广播电视台的安全。 措施四：打造高品质的安全服务体系措施四：打造高品质的安全服务体系 设置形象岗：为提升某地区广播电视台整体形象和服务档次，在出入口设置保安 形象岗位，通过对重要人物、重要车辆识别，提供出入敬礼等优质服务，彰显尊贵。 某物业物业管理有限公司某物业物业管理有限公司 30 专心专心 专业专业 专为您专为您 图例：车库入口形象岗图例：车库入口形象岗图例：大堂形象岗图例：大堂形象岗 措施五：消防工作常抓不懈措施五：消防工作常抓不懈 （1）消防监控中心值班员 24 小时对园区的消防系统进行监控，发现报警立刻通知相 关岗位人员到现场查看确认，防止超标准使用 报警，确属火警则按火警处理程序立即进行处 理，属误报的，查明原因，消除故障，恢复系 统，做好处理记录。 （2）消防监督员定期对消防系统进行巡视检 查、检测和保养，发现问题及时排除，保证系 统的正常可靠运行；消防巡视检查的内容： 消防通道是否畅通无阻。 消防器材是否已按要求配备。 消防箱内水枪、水带几各种附件是否完好。 消防水源是否满足要求。 烟感、温感、喷淋头是否完好。 做好相关记录。 在下列场所，增加巡视频率： 1. 扑灭火灾后的现场。 2. 在动火作业的前后。 3. 重点防火的位置。 4. 装修施工现场。 （3）与消防治安队共同开展消防宣传教育，务使周知应急时的应变措施和安全 逃生方法等。每年实施一次消防演习。 措施六：车场管理井然有序措施六：车场管理井然有序 车场管理是安全保卫工作的重要组成部分，加强车辆引导指挥，做到有序停放是 工作环境秩序井然的基础。停车场岗设由专人负责，制定相应的管理制度，确保某地 区广播电视台项目交通、车辆安全规范。 （1）车辆进出管理 车辆进出严格控制，所有车辆及警车类进入车库，私人车辆及外来车辆一律不得进 入停车场； 某物业物业管理有限公司某物业物业管理有限公司 31 专心专心 专业专业 专为您专为您 车场巡逻员按照规定的时间与线路开展巡逻工作。 搬运货物的车辆进出车场必须进行登记：进入的车辆需要登记搬运货物接收单位、 货物种类与数量；离场的车辆需要登记搬运货物的某地区广播电视台相关部门出具 的放行条。对搬运电脑等贵重物品必须有某地区广播电视台相关部门的签字与盖章 证明并进行检查后方可放行。 （2）车辆停放管理 a) 车辆进入某地区广播电视台园区时，由车辆管理员引导停放到指定车位，以标 准的交通指挥动作指挥疏导车辆，按规定停泊车辆，防止交通事故和道路堵塞等发 生。 b) 对于夜间停放的车辆,加强巡逻,确保无丢失车辆事件发生. （3)日常车场管理 根据某地区广播电视台车场的状况，建立完善的停车场管理制度。 做好各种安全标识和安全设施的管理，保证行车安全，如限速器、转弯凸镜、 限高牌、限速牌、道路指示牌、区域指示牌等。停车场标线每年翻新一次。 实行 24 小时值班巡逻制度，定时对外围和停车场进行全面巡视，查看车辆有无 损坏、漏油、漏水情况和车辆防护状况是否完好。 控制好停车场的出入口，防止无关人员进入停车场，禁止无关人员逗留。 措施七：引进先进的管理工具措施七：引进先进的管理工具 组织：1、绩效（BSC）工具的运用：促进计划落地、提高项目组织绩效，提升服 务品质； 个人：2、葡萄图的个人绩效考核机制：直观直接的反馈员工表现； 事件：3、PDCA 工作思维的导入：提高问题的闭合率； 现场：4、5S 管理工具的运用：提高工作效率。 某物业物业管理有限公司某物业物业管理有限公司 32 专心专心 专业专业 专为您专为您 第八章第八章 保洁服务具体实施方案保洁服务具体实施方案 一、一、日常清洁服务内容日常清洁服务内容 （一） 建筑物内日常清洁服务：包含室内公共区域及所有房间或功能区的日常清 洁服务，包括门厅、大厅、走廊、楼梯、门窗、电梯、屋顶、内墙面的清洁服 务等。 （二） 本项目建筑物内共用房室室内的清洁服务（包括公共卫生间、茶水间、会 议室、报告厅、研讨室、公共设备用房等）； （三） 本项目规划红线范围内室外公共区域的清洁服务；（包括楼前停车场、台 阶、绿化责任区、景观设施、明沟等清洁服务） （四） 特殊材质（石材、地毯、地板）的专业维护服务：根据材质，按规定进行 定期清洗和保养，包括地毯吸尘、清洗。 （五） 提供生活垃圾的收集服务，并送至指定的垃圾堆放点。 （六） 垃圾收集和清运：每日不少于两次收集广播电视台各办公区域、公共区域 的垃圾，垃圾日产日清，集中清运，定期进行卫生消毒。 （七） 外墙清洗监管； （八） 特殊材质专业养护（橡胶材质、石材） （九） 特殊区域清洁:制定日常保洁计划。 （十） 配合接待服务：配合重大活动，做好并确保其接待场所 （十一）消杀灭害的控制：重点控制控虫的孳生地，分段摆放灭鼠、 1 1、 日常清洁服务重点分析日常清洁服务重点分析 项目项目服务标准服务标准 走廊、门厅、 大堂、电梯 厅、楼梯或 消防梯地面 地表面、接缝、角落、边线等处洁净，地面干净有光泽，无垃圾、杂 物、灰尘、污迹、划痕等现象，保持地面材质原貌。门框、窗框、窗 台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍、无絮状物。旋转门、门中轴、 门框、门边缝部位光亮、无痕迹、无灰尘。旋转门空调出风口无灰尘、 无污迹。门把手干净、无痕迹、定时消毒。 某物业物业管理有限公司某物业物业管理有限公司 33 专心专心 专业专业 专为您专为您 项目项目服务标准服务标准 楼梯扶手、 栏杆、窗台、 指示牌 保持干净、无灰尘、光亮。窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、 无污渍、无絮状物。指示牌、广告牌无灰尘、无污迹、无痕迹，金属 件表面光亮，无痕迹。 消防栓、消 防箱、公共 设施 保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火 器表面光亮、无灰尘、无污迹。喷淋盖、烟感器、喇叭无灰尘、无污 渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无灰尘、无斑点、无絮状物。消 防栓外表面光亮、无痕迹、无灰尘，内侧无灰尘、无污迹。 天花板、风 口、公共灯 具内或外 目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网，表面、接缝、角落、边线等处无污 渍、无灰尘、无斑点。 走廊、楼梯 窗玻璃、大 堂门厅、电 梯厅玻璃 保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹、无水迹 服务功能性 用房（如会 议室、接待 室、茶水间） 保持干净、整洁、无垃圾。热水炉外壳应无污迹、水渍。 不锈钢台面无水迹、无污渍、无擦痕。不锈钢水槽干净、无斑点、无 污迹无杂物、水垢，落水口无污垢。冷、热水笼头表面光亮、无污渍、 无水垢。下水道无异味、定期滴入消毒液。 平台、屋顶无垃圾堆积。 垃圾收集 垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污水、无污迹、无异味、干净整 洁。 设备机房管 道 无卫生死角、无垃圾堆积，无灰尘、目视无蜘蛛网、无污渍、无水渍