某房地产集团组织管理手册咨询报告

1 XXX 房地产（集团）股份有限公司房地产（集团）股份有限公司 组织管理手册组织管理手册 发布日期：发布日期：2009 年年 2 月月 1 日日 2 目目 录录 第一章第一章 手册说明手册说明 一、基本内容一、基本内容4 4 二、发布二、发布4 4 三、修改与调整三、修改与调整4 4 四、管理四、管理4 4 第二章第二章 组织管理的基本原则组织管理的基本原则 一、一、责权责权利利对等原则对等原则5 5 二、二、客户导向原则客户导向原则5 5 三、三、专业分工和协作原则专业分工和协作原则5 5 第三章第三章 集团公司组织架构与通用职能集团公司组织架构与通用职能 一、集团公司与项目公司业务汇报关系图一、集团公司与项目公司业务汇报关系图7 7 二、部门通用职能二、部门通用职能8 8 第四章第四章 集团公司集团公司 一、组织架构图一、组织架构图9 9 二、董事会专业委员会及部门职能说明二、董事会专业委员会及部门职能说明1010 1 1 战略与投资委员会战略与投资委员会 1010 2 2 审计委员会审计委员会 1111 3 3 薪酬与考核委员会薪酬与考核委员会 1212 4 4 办公室办公室 1313 5 5 人力资源部人力资源部 1414 6 6 财务管理部财务管理部 1515 7 7 审计法务部审计法务部 1616 8 8 战略发展部战略发展部 1717 9 9 项目拓展部项目拓展部 1818 1010规划设计部规划设计部2020 1111工程管理部工程管理部2121 1212成本管理部成本管理部2222 1313市场部市场部2323 1414品牌客服部品牌客服部2525 3 1515项目公项目公司司职能职能2727 第五章第五章 项目公司项目公司 一、组织架构图一、组织架构图2929 二、部门职能说明二、部门职能说明3030 1 1 行政人事部行政人事部 3030 2 2 财务管理部财务管理部 3131 3 3 开发配套部开发配套部 3232 4 4 设计管理部设计管理部 3333 5 5 项目管理部项目管理部 3434 6 6 合约成本部合约成本部 3535 7 7 市场营销部市场营销部 3636 4 第一章第一章 手册说明手册说明 本手册用以说明汉略房地产（集团）股份有限公司（以下简称汉略地产）的组织结构、权责关 系和岗位职责，是汉略地产组织管理的基本文件。 一、基本内容一、基本内容 本手册共包括三部分内容： 1 组织设计基本思路：本部分阐明了汉略地产现阶段组织设计的基本思想，以指导今后的 组织运作管理； 2 组织结构概述：本部分是组织结构图和部门职能的概述，描述了集团公司、项目公司的 业务职能对应关系； 3 部门职能说明：本部分是集团公司、项目公司各部门职能设置的概述。 二、手册发布二、手册发布 本手册经集团公司总裁批准后发布实施。 三、手册修改与调整三、手册修改与调整 1.本手册是汉略地产组织管理的基本文件,是组织结构建设的依据和保障。 2.集团公司人力资源部应根据发展战略规划和环境变化的要求，每年组织对集团公司组织结 构的适用性、有效性和保障作用做出评价，并根据运行评估结论适时提出调整修订方案。 组织结构确定后在一定阶段内应保持相对的稳定。 3.当汉略地产的战略、组织结构、部门设置或业务流程发生变化时，应及时修订本手册。 四、手册管理四、手册管理 本手册的发布和更新由集团公司人力资源部负责，解释权归集团公司人力资源部。 5 第二章第二章 组织管理的基本原则组织管理的基本原则 一、责权利对等原则一、责权利对等原则 责权利对等是职能部门在履行职责时的基本要求，在进行组织结构设计时，既要明确规定每一 管理层次和各个部门的职责范围，又要赋予完成其职责所必需的管理权限。职责与职权必须协调一 致，要履行一定的职责，就应该有相应的职权。 责权利对等原则要求： 1.责任和权力互为前提。先获得了权力，才能够履行相应的责任；要承担责任，需要授予相 应的权力； 2.责任和权力要对等。隐含了责任和权力的有限性，没有无限的责任，更没有不受制约的权 力，享有什么权力就要承担相应的责任，没有尽到责任，权力自然就失去存在的必要； 3.广义的责权一致原则还包含职、责、权、利统一的原则。权责不是随意性的可以授予任何 人，权责承担者必须具备一定的资质，被授予一定层级的职位，反过来说，就是权责实际 不是授予个人的，而是授予职位的，在这个职位上，他要承担某项职责，需要组织赋予他 完成该职责所需的相应权力，当他使用权力完成职责后他应该获得相应的利益。 本手册重点在于清晰界定部门职能范围，其权力更多地在职位说明书与组织授权手册中予以明 确，但本手册是职位说明书与组织授权手册制定的依据。 二、客户导向原则二、客户导向原则 随着房地产行业的逐步成熟，房地产企业的经营运作模式将由产品导向转向客户、市场导向， 因此，在组织管理模式设计上应强化客户导向原则。 客户导向原则要求： 1.必须强化互为客户理念，建立面向流程、客户驱动的互为客户式组织。互为客户即企业在 外部以用户为客户，在内部各部门互为客户。这样部门间即以服务外部客户方式服务内部 客户，将部门之间的职能关系发展成互为客户式的服务关系； 2.必须以客户需求为起点，以满足客户需求为中心,使组织架构满足特定的内部和外部顾客 的需求； 3.必须有效整合各业务流程，特别是客服与物业、客服与市场、客服与规划设计间关系，强 化、专业化公司的客户服务机构与职能，使之能与客户导向原则相匹配。 三、专业分工和协作原则三、专业分工和协作原则 机构的设置、职能的分工应该是动态的，是在集团公司发展战略要求下对企业现有资源的不断 6 整合、调整过程，是企业规模由小到大、企业管理由粗放到精细的不断深入过程。分工是科学、协 作是管理，而整合是艺术。 基于专业分工和协作原则，集团公司在进行部门的设置与划分、业务的归口时，应兼顾专业分 工及协作配合的需要。 基于房地产行业市场化运作、整体性竞争、专业化生存、精细化发展的认识，在前期多年房地 产开发运作的基础上，集团公司一方面必须进一步强化专业化分工，使设计、工程、销售等内部运 作水平与专业能力进一步提升；另一方面鉴于设计、工程、成本、项目管理等方面人才资源的紧缺， 要求这些资源必须在分工的基础上进行跨部门协作，共同完成如项目设计、招标、策划等工作。 7 第三章第三章 集团公司组织架构与通用职能集团公司组织架构与通用职能 一、集团公司与项目公司业务汇报关系图一、集团公司与项目公司业务汇报关系图 项 目 拓 展 部 战 略 发 展 部 审 计 法 务 部 集团公司高管 行 政 人 事 部 开 发 配 套 部 办 公 室 设 计 管 理 部 规 划 设 计 部 项 目 管 理 部 合 约 成 本 部 成 本 管 理 部 工 程 管 理 部 财 务 管 理 部 人 力 资 源 部 财 务 管 理 部 市 场 营 销 部 品 牌 客 服 部 市 场 部 集团公司集团公司 部门设置部门设置 项目公司项目公司 部门设置部门设置 8 二、部门通用职能二、部门通用职能 1.制度建设 1) 本部门和本专业流程及相关管理制度的建设和完善； 2) 本部门员工相关流程与制度的培训，确保员工理解和遵守公司及部门规章制度； 3) 根据业务发展或当前突出的问题，制定创新课题，不断进行部门业务与管理的创新。 2.计划管理 1) 根据集团五年战略规划、三年经营规划和年度经营计划，编制部门年度、季度和月度计划， 并负责部门计划的实施； 2) 参加计划协调会，对本部门的计划执行情况进行分析总结，按要求进行整改。 3.日常管理 1) 本部门专业能力建设，如专业能力的培训、交流和总结等； 2) 组织制定部门员工的月度重点工作任务，辅导、考核员工，并收集、上报要提供的绩效数 据； 3) 在人力资源部的组织下，完成本部门职位说明书的修订、完善工作； 4) 本部门各类统计报表的编制、汇总及上报工作； 5) 本部门设施、设备及办公用品的日常维护管理工作。 4.知识管理 1) 本部门业务工作开展过程中的成功经验和失败教训总结，形成案例和知识库； 2) 本部门先进、科学的管理经验方法总结，并供其它部门学习分享； 3) 本部门文件档案管理工作。 5.协作配合 1) 完成流程与制度规定的部门配合工作； 2) 在不影响本部门任务完成情况下，为相关部门提供支持与配合； 3) 完成领导交办的其它任务。 6.集团总部职能部门的专业指导与监督 1) 按管理层级与责权体系审核项目公司的重大专业管理制度； 2) 指导和监督项目公司的专业管理，帮助解决专业管理中的重大问题； 3) 为项目公司提供专业技术支持服务。 9 第四章第四章 集团集团公司公司 一、组织架构图一、组织架构图 项 目 拓 展 部 专业公司 规 划 设 计 部 成 本 管 理 部 品 牌 客 服 部 战 略 发 展 部 办 公 室 项目公司 工 程 管 理 部 财 务 管 理 部 人 力 资 源 部 市 场 部 董事会 监事会 总裁 股东大会 董事会秘书 战略与投资委员会 薪酬与考核委员会 审计委员会 审 计 法 务 部 10 二、董事会的委员会及集团总部职能说明二、董事会的委员会及集团总部职能说明 1 1战略与投资委员会战略与投资委员会 职能概述职能概述工作职责工作职责 战略与战略与 投资管理投资管理 1)对集团长期发展战略规划进行研究并提出建议； 2)对集团公司章程规定须经董事会批准的重大资本运作，如投融资方案、资产经营 方案进行研究并提出建议； 3)对其他影响集团公司发展的重大事项进行研究并提出建议； 4)对以上事项的实施进行检查； 5)董事会授权的其他事宜。 11 2 2审计委员会审计委员会 职能概述职能概述工作职责工作职责 审计管理审计管理 1)提议聘请或更换外部审计机构； 2)监督内部审计制度的实施； 3)负责内部审计与外部审计之间的沟通； 4)审核集团的财务信息及其披露； 5)审核集团的内控制度； 6)组织对重大关联交易进行审计； 7)董事会授权的其他事宜。 12 3 3薪酬与考核委员会薪酬与考核委员会 职能概述职能概述工作职责工作职责 薪酬与薪酬与 考核管理考核管理 1)根据董事及高级管理人员管理岗位的主要范围、职责、重要性以及行业内类似企 业相关岗位的薪酬水平制定薪酬计划或方案； 2)薪酬计划或方案主要包括但不限于绩效评价标准、程序及主要评价体系，奖励和 惩罚的主要制度等； 3)审查董事（非独立董事）及高级管理人员的职责履行情况并进行年度绩效考评； 4)负责对薪酬制度执行情况进行监督； 5)根据授权负责股权激励计划的管理及具体实施； 6)审议员工福利计划； 7)审查和批准向董事及高级管理人员支付终止职务（无论何种原因，包括但不限于 因行为失当而被解雇或被罢免）有关的赔偿，确保该赔偿按照有关合同条款执行； 8)定期向董事会汇报工作，并向董事会提交建议； 9)避免董事及高级管理人员自行拟定薪酬； 10) 董事会授权的其他事宜。 13 4 4办公室办公室 职能概述职能概述工作职责工作职责 行政管理行政管理 1)建立健全行政管理制度，规范行政工作流程并监督执行； 2)负责行政、办公费用的审批、控制工作； 3)负责各类文件首发、处理与控制管理； 4)负责图书、档案、印章、证照的管理； 5)负责各项会议管理，及会议记要的整理与发放； 6)负责各项活动的组织、安排； 7)负责对外联络工作、前台接待、公司安全保卫管理、办公环境管理； 8)其他后勤服务； 9)负责项目公司歇业管理。 资产管理资产管理 1)建立健全固定资产、低值易耗品管理制度； 2)编制和执行固定资产、低值易耗品计划，并负责办理固定资产、低值易耗品的审 批手续、采购以及登记建档工作； 3)负责办理各部门的固定资产转移、报废手续； 4)负责组织固定资产的盘点； 5)负责固定资产、低值易耗品的日常维护和台帐管理； 6)负责公务车辆的调配、维护、年审、税费缴纳、驾驶员管理。 ITIT 管理管理 1)负责制定 IT 规划； 2)负责信息管理制度的制定，并监督执行； 3)负责信息化建设的战略规划及信息系统改进方案的制订与实施； 4)负责电脑、网络的运行维护工作。 流程管理流程管理 1)组织流程管理体系的建立； 2)负责流程管理体系文件的发放、回收管理； 3)负责流程管理体系文件的维护，并组织检查、改进。 14 5 5人力资源部人力资源部 职职能能概概述述工作职责工作职责 人力资源人力资源 规划规划 1)根据集团总部战略规划及人力资源状况，拟订人力资源发展规划，并指导和协 助各项目公司拟定人力资源规划； 2)根据集团人力资源规划，制订人力资源年度工作计划，如人员需求计划、招聘 计划、培训计划、后备人才库培养计划、人力资源费用预算等，并指导和协助 各项目公司拟定人力资源年度计划； 3)负责集团总部年度人力资源计划的实施、检讨及改善，并对项目公司人力资源 计划实施过程进行跟踪、分析； 4)拟订、完善人力资源各项制度，建立和完善人力资源任职资格体系、素质模型 体系。负责集团总部人力资源制度宣导、落实； 5)参与优化集团总部的组织管理架构； 招聘管理招聘管理 1)制定集团总部聘计划； 2)组织集团总部招聘工作； 3)审核项目公司招聘计划。 培训管理培训管理 1)制定集团总部年度培训计划； 2)跟进集团总部年度培训计划的实施情况并对培训效果进行评估； 3)负责集团内部后备人才库的建立； 4)审核项目公司年度培训计划及培训预算。 绩效管理绩效管理 1)负责绩效管理体系的建立； 2)组织绩效管理体系的贯彻落实； 3)接受并处理绩效考核过程中出现的投诉。 薪酬管理薪酬管理 1)进行年度薪酬调查，收集行业薪酬信息； 2)组织全面薪酬管理体系的设计及实施； 3)审核项目公司的薪酬管理方案。 劳动关系劳动关系 管理管理 1)负责劳动法规的研究，完善集团劳动用工制度； 2)负责集团总部员工的调动、离职、入职、保险和医疗等手续的办理； 3)加强员工关系的管理，积极同员工保持沟通，了解员工的合理化建议并向集团 高管提供处理意见； 4)根据授权，审批项目公司相关员工的调动、离职、入职、转正、续签。 15 6 6财务管理部财务管理部 职能概述职能概述工作职责工作职责 计划与计划与 财务分析财务分析 1)根据三年经营规划、年度经营计划，组织集团公司及项目公司，编制三年滚动 预算及年度预算计划，经集团高管审核后，报董事会审批； 2)负责经董事会批准的预算计划实施； 3)根据经董事会批准的年度预算进行监控，按月汇总各项目公司上报预算执行情 况表，每季度召开一次预算执行情况会议； 4)每年 7 月份，根据集团上半年预算执行情况对公司下半年的预算进行调整； 5)收集项目公司提供的财务数据，并进行汇总、分析； 6)会计年度结束后，根据集团公司和项目公司执行情况，提交集团上一年度的整 体财务预算执行分析报告。 会计核算会计核算 1)按照企业会计准则，根据集团公司和项目公司的需求，设置和使用标准化的会 计科目，编制集团统一的会计政策； 2)根据集团授权和审批制度，审核合同或原始凭证； 3)全面核算集团各项资产、负债、权益及收入、成本、费用，定期编报会计报告； 4)每月结账后做好往来对帐的核对确认工作； 5)负责关联交易的会计核算和信息上报； 6)负责集团固定资产帐目管理，每季度协同办公室进行盘点，编制盘点报表； 7)每月按时编制财务报表，并编制财务情况说明书； 8)每月根据会计报表，进行纳税申报，及时缴纳各项税费； 9)每月初收集集团公司及项目公司的上月财务报表，并装订成册； 10) 按照会计档案管理规定，保管好财务凭证和财务报表等会计资料。 资产管理资产管理 1)结合集团年度资金预算和实际情况，对所有银行授信的使用和归还进行指导、 支持和监督； 2)结合集团年度资金预算和实际情况，对所有资金实施动态管理，进行统一平衡 和余缺调配； 3)通过资金合理运作，有效降低资金的使用成本； 4)负责资金安全管理内部控制制度的实施和完善，进行项目公司资金收支信息的 汇总、分析； 5)监控项目公司售房款的收取工作，对应收房款的信用帐期进行管理，核对应收 及已收房款明细表,确保资金及时回笼； 6)实时研究财税法律、法规和政策，维护良好的政府部门关系，根据集团实际需 要积极提出并组织实施税务筹划方案； 7)根据集团统一规划，结合项目公司情况对其进行税务筹划的指导、监督和评估； 8)协调集团与税务部门的关系，维护集团良好税务形象。 16 7 7审计法务部审计法务部 职职能能概概述述工作职责工作职责 法律事务法律事务 1)负责集团法律管理体系、法律风险管理体系的建立和维护； 2)参与集团重大决策及重大经济活动，为集团各项业务决策提供法律支持；负责 企业设立、年检、变更、注销等工商登记工作及房地产企业资质年检工作； 3)负责审核集团各项规章制度，确保集团规章制度的合法、规范；加强员工的法 律意识，为员工提供法律知识的培训和法律支持； 4)负责对集团所有合同的合法性、合规性进行审核； 5)负责处理集团的各类纠纷（含协商、调解、仲裁、诉讼） ，及公司知识产权和 商业秘密有关的法律事务； 6)做好外聘律师的聘用和对接工作，明确其工作职责范围并确保实施； 7)实时收集法律、法规和政策资讯，对法律、法规和政策环境的变化进行分析、 预警。 审计事务审计事务 1)负责内控体系的建立和监督实施； 2)拟定集团年度审计计划，并交董事会审批； 3)根据审计计划及董事会临时委托，开展审计工作，撰写内部审计报告及其他； 4)根据内部审计，针对集团各项规章制度、流程等向集团高管提出改善性建议； 5)负责编订内部审计案例，并负责内部控制规程培训。 合同管理合同管理 1)规范集团合同管理，建立科学、合理的合同管理制度； 2)负责集团合同管理制度的维护更新工作。 17 8 8战略发展部战略发展部 职职能能概概述述工作职责工作职责 战略管理战略管理 1)制定集团中长期发展战略，并进行战略宣讲推广和维护工作； 2)开展外部经营环境研究，并反馈到内部经营上； 3)开展内部经营环境研究，组织集团层面的管理变革，组织架构调整，塑造集团 核心竞争力； 4)指导、监督集团职能部门三年经营规划的制定及实施； 5)协同人力资源部制定集团职能部门、项目公司的考核指标，开展战略执行和评 估工作。 经营规划经营规划 1)组织集团三年经营规划的制定及评审，对集团三年经营规划的执行情况进行动 态监控，并及时提出调整建议； 2)配合完成集团三年融资规划和投资规划； 3)制定集团年度经营计划，配合完成预算编制和考核指标制定； 4)对接项目可行性研究，从战略规划和经营规划角度对项目投资提出建议，并负 责制定项目的经营目标； 5)根据公司经营要求，协助制定项目利润计划，负责项目开工时间、开盘时间、 竣工时间、销售计划的拟定，并对执行情况进行动态监控； 6)组织召开集团公司各职能部门与项目公司之间的协调会议，解决项目运营中的 偏差、重大矛盾和冲突； 7) 负责项目公司月运营月报的收集，分析，并组织季度经营偏差分析会议，对项 目公司的运营偏差进行分析，并采取相应措施。 “三会三会” 管理管理 1)组织“三会”会议； 2)开展董事会管理工作，维护董事会下属三个专业委员会工作； 3)就公司治理、制度(公司治理类制度)制定进行管理； 4)对接项目公司的董事会工作。 资本市场资本市场 融资融资 1)负责资本市场融资渠道的建立和关系维护； 2)根据公司的战略规划，负责制定资本市场融资计划并组织实施； 3)组织项目融资合作工作的开展。 18 9 9项目拓展部项目拓展部 职职能能概概述述工作职责工作职责 投资策略的投资策略的 制定制定 1)根据集团战略规划、经营规划和经营计划，结合房地产市场状况，形成集团公 司投资策略，并制定三年投资规划和年度投资计划； 2)推动集团高层对投资策略、三年投资规划和年度投资计划进行研讨和决策，并 在集团高层决策后，负责上报战略与投资委员会形成投资建议，由董事会进行 最终决策。 城市选择城市选择 1） 在集团公司投资策略的指导下，通过区域、城市规划、市场、竞争态势、土地 机会等方面的分析，形成对集团拟进入城市的选择建议； 2） 推动集团高层对城市选择进行决策，并上报战略与投资委员会； 3） 将城市选择决策知会市场部、设计部以及成本部等相关部门，推动相关部门提 前对重点城市进行相关调研，提高投资决策效率。 项目拓展项目拓展 1）收集房地产行业政策信息； 2) 对目标城市土地市场、标杆企业和竞争对手的土地储备进行动态跟踪； 3）在目标城市内寻找目标地块，收集土地信息； 4）每月以月度报告的形式汇总上述信息，并提交土地投资月度报告给集团、 战 略与投资委员会； 5）建立和维护中介渠道关系； 7）负责拓展期间与政府日常联系，建立与外部资源的良好关系。 项目可行性项目可行性 研究研究 1)组织各相关部门对目标土地进行现场考察工作； 2)组织进行项目的初步可行性分析，提出项目的初判建议； 3)组织集团高管、集团公司职能部门讨论，判断项目是否应进行详细可研； 4)组织集团公司职能部门编制项目可行性研究报告； 5)组织召开技术评审会，决定是否上报董事会。 项目决策项目决策 1)以技术评审会确定的可行性研究报告为基础，整理材料，上报董事会进行项目 决策； 2)在董事会决策的基础上，如需要召开股东大会，配合战略发展部组织召开股东 大会进行项目决策。 19 项目获取项目获取 1)根据集团公司批准的项目可行性研究报告参加政府土地主管部门招、拍、挂， 取得土地； 2)根据集团公司批准的项目股权转让或者项目合作方案签署股权转让协议或者项 目合作协议。 项目合作项目合作 1)根据集团发展战略需要，提出项目合作的策略和思路； 2)负责拓展与维护项目合作方的关系，建立和完善项目合作的渠道； 3)负责项目合作的交易结构设计与可行性分析； 4)负责项目合作协议的谈判，推动项目合作协议的审批和决策； 5)负责项目经营期间合作方关系的维护和协调。 20 1010规划设计部规划设计部 职能概述职能概述工作职责工作职责 研发及研发及 知识管理知识管理 1)建立、完善设计管理体系； 2)组织设计研发，逐步形成与目标客户定位相吻合的产品系列（VI 等） ，并不断完 善，使产品达到可复制的效果； 3)总结和分析已完成产品的设计缺陷和问题，提出优化方案，组织在新项目中应用。 拓展、定拓展、定 位配合位配合 1)从规划设计角度为产品定位等方面提供参考意见，为项目拓展、产品策划的科学 化提供技术支持。 2)参与产品定位工作，提出定位意见。 设计类承设计类承 包商采购包商采购 管理管理 3)建立设计类承包商信息库； 4)负责采购文件的技术条款和经济条款的拟定； 5)负责承包商的确定工作； 6)定期对设计承包商进行评价管理。 设计管理设计管理 （概念、（概念、 规划、方规划、方 案、室内）案、室内） 1)编制设计任务书，并组织设计任务书的评审； 2)负责与设计单位的沟通联系，对设计单位设计质量、进度、建安成本等的控制； 3)组织设计成果的评审； 4)负责编制产品品质管理指导书； 5)负责体验式营销的设计和整合工作。 设计管理设计管理 （扩初、（扩初、 施工图）施工图） 对项目公司的扩初、施工图设计工作进行指导和成果审核。 景观设计景观设计 管理管理 配合景观工程的现场技术管理。 选样定板选样定板 负责对影响建筑、装饰及景观效果的部品部件的样板选封样。 设计设计 后评估后评估 负责组织设计后评估工作。 21 1111工程管理部工程管理部 职能概述职能概述工作职责工作职责 计划管理计划管理 1)负责工程工期标准的制定； 2)审核项目公司上报的项目整体开发计划，及其他专项计划； 3)协助项目总经理与集团职能部门间进行项目计划的协调。 工程管理工程管理 1)负责集团工程管理体系（质量、进度、成本）的建立及维护； 2)推行项目实施阶段的工程管理标准化工作； 3)负责审核项目公司报送的工程管理策划书； 4)根据授权对监理规划大纲、监理规划细则、基础维护方案、施工组织设计进行 审核、审批； 5)对各项目进行质量、进度、安全、成本等方面的月度检查、评比、排序； 6)组织工程重大质量事故及安全事故的调查、处理； 7)参与分部工程中重要部位的验收； 8)审核项目公司提交的工程管理月报； 9)组织项目公司之间的考察、交流； 10) 组织项目整体后评估工作。 工程采购工程采购 1)组织集团采购项目的招标； 2)组织承建商定期评估，并进行分级管理，建立战略合作伙伴关系； 3)负责项目公司上报的采购计划、核价文件、采购类合同文件等资料的审核和备 案； 4)协助技术管理功能块开展相关材料和产品的研究工作。 预算与合约预算与合约 职能职能 1)负责组织总承包招标，参与招投标工程的标底编制和技术标、商务标评审； 2)负责对项目公司报送的相关预算、结算资料进行审查； 3)负责总包的对外审价； 4)负责组织各项目公司开展工程成本控制经验交流； 5)负责建立和维护承包商资料信息库和合同信息库。 技术管理技术管理 1)制定公司工程标准化技术规范，包括物料、设备、工艺及验收的标准规范，并 负责推动实施及维护； 2)负责公司“四新”研究并推广应用，为项目公司提供技术服务支持； 3)组织人员进行新标准、“四新”等培训； 4)组织行业内的技术交流与合作； 5)负责集团设备、结构、施工外部专家库的建立与维护； 6)参与规划设计部组织的方案、扩初、施工图评审，提出结构、设备方面的专业 意见； 7)参与施工图交底。 可研配合可研配合参与项目可行性研究，提出工程方面的建议。 22 1212成本管理部成本管理部 职职能能概概述述工作职责工作职责 成本管理成本管理 体系体系 1)建立和完善集团公司的成本管理体系与目标成本责任体系； 2)负责建立项目公司的成本控制体系与成本监控预警机制。 成本管理成本管理 1)根据集团公司项目决策的各项要求，测算并提出该项目的成本控制目标，经责 权人批准后，下达责任部门作为项目成本策划的重要依据； 2)负责拟定项目成本指标，经责权人批准后，下达执行； 3)收集项目公司提供的成本类信息，并进行汇总、分析； 4)对成本指标执行的全过程进行动态跟踪、实时反馈、提出预警、监督； 5)根据成本指标执行动态的变化及要求，及时审核并提出成本指标调剂、调整或 追加的初步意见，提交责权人进行审批； 6)对成本指标的执行动态及其结果进行分析、考核、评价； 7)加强成本管理的宣传、组织成本管理的经验交流。 成本后评估成本后评估 1)负责项目成本后评估工作； 2)负责项目成本后评估报告的编写。 23 1313市场部市场部 职职能能概概述述工作职责工作职责 市场研究市场研究 1)负责宏观分析、行业分析、区域市场监控，对已进入区域及重点发展区域的房 地产市场进行细分研究； 2)负责目标客户细分市场的深入研究，以细分市场需求为导向，指导产品研究和 集团市场工作； 3)负责日常销售终端的研究、消费者研究，跟踪消费者需求、竞争产品技术的现 状及发展趋势，并评估各类营销组合策略的优劣； 4)负责标杆企业市场相关信息的收集及分析，撰写专题报告。 拓展、定位拓展、定位 配合配合 1)在项目拓展阶段，针对目标土地提具初步市场建议，组织编写初步市场建议书； 2)在项目正式立项后，对初步产品建议书进行深化，组织编写项目定位报告 ； 3)从市场角度指导项目整体规划设计方案的讨论和评审； 4)从市场角度指导项目建筑设计方案的讨论和评审； 5)从市场角度指导项目景观规划设计方案的讨论和评审； 6)从体验式营销角度主导项目样板区展示方案的讨论和评审工作。 策划及策划及 营销管理营销管理 1)掌握行业营销模式发展,探索集团营销模式，总结交流集团营销经验，提升集团 整体营销专业能力，负责建立集团营销管理体系； 2)搜集房地产营销代理机构资料，掌握其历史代理楼盘情况和营销特长，建立相 关数据库，为项目销售代理的选取提供参考借鉴； 3)负责主持各项目营销代理公司招标工作，并在项目公司确定中标单位前，负责 审查中标意向单位、相关招标文件； 4)负责组织项目整体策划报告及阶段性深化推广策略、销售策略、定价策略、 营销费用预算的编制工作； 5)对项目公司市场营销部的营销工作进行指导和监督。审核项目营销工作计划、 营销推广资金计划（附资金预算说明） 、开盘计划、销售资金计划、参展计划、 清盘计划； 6)负责监督各项目广告发包和其他常规服务单位的合同谈判，以及广告推广和其 他营销工作的执行效果； 7)收集项目公司提供的市场信息，并进行汇总、分析，形成阶段性总结报告。 24 商业运营商业运营 1)负责通过配套标准化建设、战略合作伙伴引入与维护，提高社区商业的整体品 质，并在确保项目现金流的基础上主动开展各类型商业的长期持有经营； 2)建立市场信息系统，收集物业经营数据、营销承包商信息； 3)根据集团发展战略及区域内商业地产的分析和研究，制定招商/租赁经营计划； 4)负责组织集团商业项目的定位策划、营销推广、招商组织、商业管理和商户维 护。 25 1414品牌客服部品牌客服部 职职能能概概述述工作职责工作职责 企业文化企业文化 1)组织制订企业文化制度与传播规范，并进行培训宣讲和监督落实； 2)负责制订集团年度/半年度文化建设方案，对项目公司的文化建设方案予 以审核并监督实施； 3)基于年度战略主题，组织实施公司主题年工作； 4)负责景瑞月刊、文化出版物等内部媒体的建设； 5)负责文化沟通平台（博客、DM、论坛、主题沟通日等）的搭建实施； 6)汇总各单位对集团重大会议、活动和事件的记录报道，梳理和积淀企业文 化素材及史料。 企业品牌企业品牌 1)组织实施集团品牌战略规划，制定集团品牌管理体系和制度规范，推动落 实并予以监控； 2)负责制订集团年度/半年度品牌推广方案并组织实施，对项目公司的品牌 推广方案予以审核并监督实施，实现集团品牌和项目品牌的互动； 3)统一策划制作集团品牌推广物料（如宣传册、宣传片等），对项目公司的 营销推广物料予以抽查备案，对其中涉及集团品牌的部分进行监督审核； 4)定期开展品牌诊断和研究，管理和维护品牌资产； 5)在集团范围内做好媒体和公关资源的开拓、管理和维护，制定相应的制度 体系和规范，推动落实并予以监控； 6)组织实施集团媒体投放，对项目公司的重要媒体投放（如户外广告投放、 软文投放等）进行管理和监督； 7)组织集团公司的外部评奖工作，对项目公司组织的评奖工作提出专业意见。 客户服务客户服务 1)建立和完善集团客服管理制度规范，推动落实并予以监督； 2)协助项目公司对重大客户危机事件进行处理； 3)负责权限内维修、赔偿及质保金等费用的审批； 4)组织客户满意度调查研究，并推动和监督相关单位的改进提升工作； 5)以客户服务月报等形式，对客户意见、案例等进行针对性提炼反馈； 6)参与项目扩初评审，参与审核集团对外的相关合同及协议（含商品房销售 合同）； 7)对项目交房工作提供支持和建议。 26 景瑞会建设景瑞会建设 1)基于“责任型客户会”的总体理念，组织开展景瑞会运作（含景瑞会责任 基金），并制订统一的制度规范； 2)对项目公司的景瑞会分会工作予以指导和监督，使其与项目营销形成互动； 3)负责对物业公司社区活动相关工作的指导和监督； 4)与品牌建设形成互动，促进企业公民形象的建立和提升。 27 1515项目公司职能项目公司职能 职能概述职能概述工作职责工作职责 计划管理计划管理 1)负责项目管理策划书（工程实施阶段） 的拟定、报批； 2)负责项目节点计划（二级节点） 、项目整体开发计划的拟定，并推动计划的执行； 3)根据授权，负责相关专项计划的审核、审批，并推动计划的执行。 财务管理财务管理 1)根据集团公司财务统一要求，组织项目预算管理工作； 2)负责项目公司款项的收取工作； 3)负责项目的筹融资工作、贷款资金的使用及贷款还款资金安排； 4)负责对项目公司所签订合同的财务审核，提出专业意见； 5)负责项目公司应收款项的收取，开具相关票据； 6)根据合同要求，经责权人审批后，负责款项的支付； 7)负责项目公司会计核算及定期提供财务类数据报告； 8)负责项目公司的税务筹划和税金缴纳工作； 9)负责会计档案的管理工作。 行政人力行政人力 资源管理资源管理 1)根据集团人力资源计划，制定项目公司人力资源计划； 2)执行集团行政管理制度，进行项目公司行政事务管理； 3)执行集团人力资源管理制度，进行人力资源规划、人员招聘、培训、绩效、薪 酬、劳动关系管理； 4)根据集团公司提出的流程优化与建设要求，建立项目公司的流程管理文件，并 检查和监督流程执行，提出整改方案； 5)根据集团信息管理要求，进行项目信息化工作； 6)根据集团企业文化制度，组织项目企业文化工作； 7)组织项目公司董事会的相关事宜。 采购管理采购管理 1)负责项目公司采购计划的拟定； 2)负责项目公司权限内的采购工作； 3)负责项目各类供应商的维护。 成本管理成本管理 1)负责编制项目建安成本的预算； 1)负责编制建安部分的成本预算； 2)负责设计变更、签证的成本测算； 3)向项目公司总经理、集团成本管理部提供动态成本信息； 2)负责分包和材料承包商的结算管理工作。 开发配套开发配套 管理管理 1)负责项目公司当地政府关系的维护； 2)参与项目前期方案的评审和负责相关的方案报审工作； 3)负责项目的报批报建工作； 28 4)负责项目后配套管理工作； 5)负责项目验收手续的办理。 设计管理设计管理 1)负责权限内的设计单位的选择，参与集团公司负责的设计单位选择； 2)负责扩初、施工图设计管理工作； 3)负责项目施工过程中的设计变更管理。 工程管理工程管理 1)负责项目施工计划的制定； 2)负责施工组织设计 、 基础维护方案 、 监理细则的初审，并上报集团工 程管理部审批后执行； 3)负责工程前期的工程准备工作； 4)负责项目施工阶段的质量、进度、安全管理工作； 5)负责集团工程管理部提出整改意见的落实、反馈； 6)负责现场签证的管理； 7)负责定期上报工程管理月报给集团工程管理部； 8)组织项目验收管理工作。 营销客服营销客服 管理管理 1)负责项目营销计划的拟定； 2)负责项目销售前期的销售准备工作； 3)负责项目现场销售管理工作； 4)负责项目品牌建设工作； 5)负责项目客户服务工作。 29 第五章第五章 项目公司项目公司 一、组织架构图一、组织架构图 总经理 副总经理 总经理助理 行 政 人 事 部 财 务 管 理 部 开 发 配 套 部 设 计 管 理 部 项 目 管 理 部 合 约 成 本 部 市 场 营 销 部 30 二、部门职能说明二、部门职能说明 1 1行政人事部行政人事部 职能概述职能概述工作职责工作职责 行政管理行政管理 1)建设、维护项目公司的行政管理制度，并报集团办公室审核、备案； 2)负责项目公司收发文件、内部档案、图书资料及印章的管理； 3)负责项目公司固定资产及低值易耗品的实物管理； 4)负责项目公司的对外联络及接待任务； 5)负责项目公司车辆管理，做好车辆的调配、保管、维护等工作； 6)负责项目公司后勤保障及办公环境管理等后勤服务工作。 人力资源人力资源 管理管理 1)编制人员需求计划、招聘预算，并报集团人力资源部审批； 2)根据审批通过的招聘计划及既定的招聘流程进行人员招聘； 3)负责员工入职、转正、调动、离职等人事手续办理； 4)根据培训需求调查，制定项目公司培训计划，上报集团公司人力资源部审批， 并组织实施； 5)依照集团公司确定的考核体系，组织实施项目公司各部门、各层级员工日常考 核并将结果报集团备案； 6)按集团公司薪酬体系，制定、上报项目公司薪酬福利方案； 7)组织员工活动及员工满意度调查，收集与处理员工意见和建议； 组织管理组织管理 1)根据集团公司确定的组织机构设置及岗位设置方案，确定项目公司岗位人员配 置方案，并报集团公司审核； 2)组织项目公司岗位说明书的整理、维护。 流程管理流程管理 贯彻集团公司提出的流程优化与建设要求，建立项目公司的流程管理文件，并 检查和监督流程执行，提出整改方案。 信息管理信息管理 1)配合集团公司对项目公司进行内部网络等信息化系统的建立与维护； 2)根据集团公司信息管理制度，建立项目公司的信息管理规范，并组织实施。 企业文化企业文化 1)落实集团公司的企业文化制度和规范； 2)根据集团公司要求，组织项目公司企业文化工作的开展。 董事会董事会 工作工作 组织项目公司董事会的相关事宜。 31 2 2财务管理部财务管理部 职能概述职能概述工作职责工作职责 预算管理预算管理 负责组织编制项目年度、半年度财务预算及与月度资金使用计划并上报集团 公司，在实施过程中进行实时控制和分析，每月上报项目预算执行情况。根据预 算（计划）实施情况提出预警。 融资管理融资管理 负责项目筹融资工作，贷款资金的使用及贷款还款资金安排。 合同审核合同审核负责对项目公司所签订合同的财务审核，提出专业意见。 销售收款销售收款 1)负责销售现场收款管理，管理销售发票，确保销售资金安全；对应收帐款进 行催收； 2)完善销售数据，编制销售收款日报表，编制销售会计凭证，及时反馈销售回 款情况。 款项支付款项支付 1)根据合同要求，对款项的支付进行审批； 2)核对原始凭证信息是否合理和真实，安排资金进行款项的支付。 会计核算及会计核算及 决策支持决策支持 全面核算项目公司各项资产、负债、权益及收入、成本、费用，定期编报会 计报告并上报集团公司，及时、准确地反映项目公司的财务状况、经营成果和现 金流量，按照规定向集团公司财务管理部提供财务报告等财务信息。 税务管理税务管理 1)根据公司实际经营情况积极提出税务筹划方案，经审批通过后组织实施； 2)负责各种税金的缴纳及办理各项税务事宜。 档案管理档案管理 1)整理、装订并保管会计档案； 2)定期检查会计档案的保存情况，负责会计档案的归档和移交。 32 3 3开发配套部开发配套部 职能概述职能概述工作职责工作职责 政府关系维护政府关系维护负责政府及相关主管部门关系的建立和维护； 配合方案审批配合方案审批 1)参与项目前期方案的评审工作； 2)负责项目方案的报审工作。 报批报建报批报建 1)协调组织项目前期过程中的各项工作； 2)负责办理项目实施过程中各项报批报建事务； 3)根据项目的整体目标，在政府法规与企业的目标中寻求有机的结合点，完成 项目报批手续，取得相关批准文件。 后配套管理后配套管理 协调水、电、气等工用事业部门的关系； 验收配合验收配合 1)配合政府各职能部门完成工程验收工作； 2)负责验收后相关证照的办理。 33 4 4设计管理部设计管理部 职能概述职能概述工作职责工作职责 设计单位设计单位 管理管理 1)收集当地设计单位的信息，建立设计单位资料库； 2)参与集团公司规划设计部组织的设计单位考察及委托。 设计管理设计管理 （扩初、（扩初、 施工图）施工图） 1)编制设计任务书，并组织设计任务书评审； 2)与设计单位的沟通联系，进行设计单位设计质量、进度、建安成本等的控制； 3)组织设计成果（扩初、施工图、二次深化设计）的评审； 4)协助项目管理部，进行施工图技术交底，并落实设计单位进行解决； 5)负责项目现场的设计变更、技术核定单的设计审核工作； 6)负责机电、门窗、景观工程等深化设计工作； 7)参与装饰验收。 设计配合设计配合 1)在集团公司规划设计部直管下，为营销策划的各类工作提供技术支持，协助 两书（住宅使用说明书、质量保证书）中的图纸和相关指标的编写； 2)负责饰面材料的选送样，协同集团公司规划设计部把控饰面效果。 34 5 5项目管理部项目管理部 职能概述职能概述工作职责工作职责 制度建设制度建设 1)根据集团工程管理体系（质量、进度、安全）的要求，建立项目公司工程管理 体系； 2)组织项目工程管理体系的学习； 3)负责项目工程管理体系的维护和更新。 前期准备前期准备 4)负责项目施工计划的编制，上报集团公司工程管理部，并组织落实； 5)负责施工前各项准备工作的实施和督促； 6)负责对本项目参建单位人员的培训； 7)负责工程管理策划书的编制； 8)参与项目工程采购及合约的招投标工作；