市内城区住房状况及对策分析_行业分析报告.doc

市内城区住房状况及对策分析_行业分析报告 市城调队找文章到更多原创-(http:/)把握现有住房状况，实现城区居民居住中心战略转移，推进房地产业持续健康发展。为推进我市房地产业持续健康发展,我们对市内四区居民住房需求状况进行了综合分析，并在城市住房保障体系建设及住房发展战略选择上提出建议。现有住房与居民居住社区住房调查显示，市内四区现有住房存量相对充足，到2006年6月，拥有各类住房79万套,其中居民自有产权住房51万套,直管公房7万套,单位自管公房、军产住房及其他住房约21万套,基本上可以满足市内四区市民的居住需要。住房建成年代较近。1990年及以后建成的住房占总套数的64.3。建筑结构向框架结构升级,单套面积不断增大。在2000年及以后建成的住房中,框架结构占79.9,90平方米以上的住房占到51.8。从居民实际居住情况来看，市内四区有88.1的家庭拥有所居住住房的产权或使用权。这些家庭人均实际居住面积达到25平方米，家庭拥有住房面积的基尼系数为0.36，住房使用公平程度处在正常范围之内。中低收入家庭人均实际居住面积21.9平方米，比市内四区平均水平少3.1平方米。全市本地户籍居民中，实际居住面积不足20平方米的家庭有9000余户。有3.5万户有购房需求的中低收入家庭，没有购买普通商品房的实际支付能力。居民需求与市场供给居民住房需求调查结果表明，31的居民有在未来五年内购房的意向，相对于潜在的购房需求，当前市场上商品房供给总量明显不足。到2006年7月末，市内四区商品住宅空置面积仅有50.5万平方米，同比减少了47.6万平方米，下降48.5。由于商品房供给不足，促使二手房交易出现跳跃式增长,去年上半年二手房交易额占总交易额的32.3。这也是导致房价大幅上涨的主要因素。中小户型住房和经济适用住房供给不足。在有购房需求的家庭中，42希望购买面积70%26#12316;90平方米的住房，25.1希望购买55%26#12316;70平方米的住房。而房地产交易数据显示，2000%26#12316;2005年，90平方米以下住房的交易面积只占全部住房交易面积的36.8,其中70平方米以下住房面积仅占13.5。中低价位住房供给不足。随着近年来房价的持续上涨，市场上中低价位住房所占比例越来越少，这与可接受最高购房单价在3000元/平方米以下、最高价款在20万元以下的家庭来说，虽然居民住房需求的价格意向会有一定程度的偏低倾向,但仍能看出市场供给与中低收入居民价格需求意向明显错位。房价收入比过高。按去年商品房价格上涨幅度和人均可支配收入的增长幅度测算,买80平方米住房就要花费10年的收入，如此高的房价使需求住房的中低收入居民难以承受。购房意向与保障体系在住房商品化的形势下，建立和完善科学合理的住房保障体系是解决居民住房问题的根本途径。目前，房地产业的发展态势已经引起社会各界的广泛关注，国家有关住房保障体系的政策研究也在紧锣密鼓地进行。我市要在国家有关规定和政策的指导下，紧密联系实际,采取强有力措施，进一步推进住房保障体系建设。根据居民住房需求调查，有住房需求意向的群体大体可以划分为三类。一是有能力购买中高价位普通商品住房的群体，他们能够接受3000元/平方米以上住房单价，承受20万元以上总价款的住房。二是经济条件不足以购买普通商品房的群体。这部分群体有的具备购买经济适用房的条件，有的买不起商品房但也不具备购买经济适用房的条件。三是不具有购买任何类型住房的群体。这部分低收入群体有的具备申请廉租房的条件，有的不12下一页 具备申请廉租房的条件。根据调查得出的群体划分，建议对住房供给进行调整。在普通商品房（限价商品房）的供给上，要考虑与经济适用住房价格的衔接，以满足两部分群体需求。一是买不起普通商品房而且又不具备经济适用房申购条件的群体；二是虽然符合购买经济适用房的条件，但因经济适用房供给数量不足而申购不上的群体。应适当加大低端价位的住房供给,在价格档次上保持经济适用房与普通商品房之间的衔接。目前这两个档次价格差距在1000元以上，存在供给的真空地段。要满足部分收入较低、没有经济实力购房而又不具备廉租条件群体的住房需求，可以通过适量推出一些经济租用房，或者租赁型的经济适用房，来解决这部分群体的住房问题。此外，在保障中低收入群体居住福利住房的来源渠道上，除新建住房外，还可以考虑由政府出资购买二手房等其他形式，以减轻财政压力。鉴于住房保障体系的构建涉及很多问题，建议政府组织有关方面进行专题研究。长远规划与战略选择市内四区三面环海，山地丘陵多，平原低地少，地理环境不利于城市扩张。然而随着经济的不断发展，城市规模增大趋势无法避免。因此，应尽早做出住房发展的长远规划。基于我市住房与居民需求状况，建议在住房发展上做出如下战略选择，住宅建设中心向旅顺、金州和开发区转移。这是因为在市内四区中，中山、西岗、沙河口三区可供建设住房用地已经所剩无几，主要新增住房都集中在甘井子区。从城市发展的历史趋势看，向城市周边卫星城分流城市人口是解决城市居民密度过大的有效途径。而旅顺、金州和开发区距离市内四区较近，环境适宜人居，恰是我市未来居住中心的理想选择。城区居民居住中心转移具有三大优势：一是可以降低住房建设成本，进而抑制住房价格上涨。目前由于城区土地资源稀缺，住房建设成本居高不下,推动房价不断上涨；而旅顺、金州和开发区土地资源相对充足,动迁成本低,可以避免因地价上涨推动房价上涨的局面。二是可以降低人居密度，改善居住条件，减轻城市负载。随着人口数量的不断增加，城市负载能力正面临极大挑战，资源有限性及不可再生性造成居民居住福利下降，适当分流城区人口是摆脱这种困境的有效途径。三是可以增加就业，刺激经济发展。新房住区的形成，会带动服务业发展，并形成新的商业中心，对经济繁荣有积极促进作用。在住房发展规划的制定中，若选定旅顺、金州和开发区作为未来分流市内四区人口住房建设的重点，与之相配套的交通体系，水、电、煤气等基础设施建设都需要提前进行规划。建议在“十一五”期间，初步完成基础设施的配套建设，并开始实施居住中心转移的