我国住房公积金制度的发展策略研究.docx

精选资料内容摘要随着居民住房需要的增加，住房公积金制度便成为可以帮助很多人减轻住房负担的一种制度，和保障性住房制度一样，两者目前对我国住房保障方面都很重要，人们可以通过住房公积金贷款来完成对保障性住房建设的支持作用。本文首先对住房公积金的起源进行了论述，然后对住房公积金的发展现状进行了分析，发现住房公积金缴存比例不均衡，住房公积金贷款需要满足很多条件等，对这些问题给出了具体的解释，最后通过了解一些国外的住房公积金制度，学习好的一面，找出解决我国住房公积金制度问题的方法，从而住房公积金制度的发展。关键词:住房公积金；住房公积金贷款；保障性住房AbstractWith the increase of residential housing needs, housing accumulation fund system has become a lot of people can help alleviate the burden of a system of housing, and affordable housing system, both of them are important for the current housing security, people can through the housing accumulation fund loans to finish the supporting a role to complete the construction of affordable housing.Firstly, the origin of the housing fund were discussed, and the status of development of housing provident fund were analyzed and found that the housing provident fund deposit ratio is not balanced, the housing provident fund loans need to meet a lot of conditions on these questions with a specific explanation, Finally, learn some foreign housing accumulation fund system, learn the good side, to find solutions to the problem of housing accumulation fund system, so as to develop housing provident fund system.Key Words:Housing accunlation fund;Housing provident fund loans;Affordable housing目录一、我国住房公积金制度的发展现状 1（一）我国住房公积金制度演进及其改革缘起 1（二）我国住房公积金的运行现状 3（三）我国住房公积金的贷款现状 3（四）住房公积金改革发展趋势 4 二、我国住房公积金制度的主要问题 5（一）公积金归集额不足 5（二）公积金运行效率低下 5（三）公积金监督机制不健全，监管不到位 6（四）公积金的公平性缺失 6三、国外住房公积金制度的相关经验 7（一）新加坡中央公积金制度 7（二）日本的互助模式 7（三）德国的合同储蓄制度 7（四）美国的住房抵押贷款模式 8四、我国住房公积金制度的发展策略 8（一）政府加大对弱势群体的关注和重视 8（二）政策加大覆盖面，优惠政策倾斜性提高 9（三）完善住房公积金法律制度 9 （四）增强住房公积金资金使用率 10（五）加大对住房公积金制度的监督管理 10可修改编辑精选资料我国住房公积金制度的发展策略研究一、我国住房公积金制度的发展现状1991年，我国开始在一些地方使用住房公积金制度，观查住房公积金制度是否适合在我国实行：1998年，住房公积金制度开始进入人们的生活。因为现在房子价格的增加和居民买房的需求加大，所以住房公积金制度就变得很重要，对房地产事业和住房制度改变都起来很大的作用。但是因为这些年房地产的发展覆盖了更多人的生活，住在大城市的工资高，住在农村的收入少，而且经济发展好的地方和偏远地区居民收入都不一样，所以在运行这一制度时就会出现问题，这些问题对于居民的利益有了很大的改动，住房公积金制度是一个很好的减少居民买房支出不够的方法，为什么会有这些问题让很多人都不理解，然而这些问题也确实应该尽快解决，随着这些年房地产不正常的发展和住房公积金制度自身问题的出现，一点点的修改已经解决不了这些问题，一定要实行住房公积金制度改革来改变现在的状况。在党的十八届三中全会上，“建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制”通过了审议，让住房公积金制度能够改变更多人的生活，使更多人能够享受住房公积金带来的好处，可以在住房保障系统中有更重要的位置。我国可以向其他国家学习，引进其他国家有利于我国住房公积金发展的经验，使我国住房公积金改革更加完善。（一）我国住房公积金制度演进及其改革缘起住房公积金制度最开始出现在新加坡，是由政府支持的一种保障性金融制度，在新加坡，住房公积金可以让居民生活的更加好，已经在新加坡金融制度中有了很大的位置。经过学习新加坡的住房制度，把原来的计划体制改变成市场体制的过程中，就有了我国住房公积金制度的出现。我国的住房制度改变是在上世纪70年代末出现的，1979-1985年，开始有了买卖房屋的现象，1986-1990年，对于那些家里没有钱的人，满足要求的可以根据规定给一些租房费用帮助，还出现了用租金的价格来卖房的例子。但是因为政府的一些要求和金钱的困难，只存在了三年就不适合我国的住房改革。国家那时也没有想出好的方案来发展我国的住房改革业，只是让各个地方主动去试验，发现满足我国住房需要的方法，上海市政府总结了上次改革没有取得成绩的原因，是因为在买卖和出租房子的时候，没有考虑到居民是否有钱，所以在不改变居民必要消费时，还要留一些钱来买房就是改革进行不下去的原因。经过学习新加坡，知道住房公积金制度对我国居民买房有帮助，因此全国各地都使用了这一制度。住房公积金是居民在上班单位工作，上班单位定期为员工存一部分用于以后住房所需的钱，居民在以后有住房需要的时候，可以用到住房公积金贷款，只要员工一直在这个公司工作，就会一直存下去，并且单位必须为职工交住房公积金，如果员工不在这家公司工作，就要把已经交的住房公积金还给居民。因为重点支持贷款是两个对象的事，可以分为两个阶段：重点支持住房供应方阶段和重点支持住房需求方阶段。1. 重点支持住房供应方阶段（1991-1999）因为上海是最先发现房改问题的地方，所以上海最早有住房公积金制度，然后其他地方也开始实行住房公积金制度，在1999年国务院颁发的关于深化城镇住房制度改革的决定中说明，住房公积金制度可以满足居民的买房需要，所以要对全国各地加大推出，让住房公积金制度能帮助更多人。 在这个阶段，居民还不知道住房公积金，没有那么多的人交住房公积金，虽然想要有房子，但是也没有钱买，居民交的住房公积金就用于放贷款，给那些准备建房的一起放贷款；给一些单位建造房子时贷款；给那些建房工程贷款。虽然之后住房公积金发展起来了，人们也知道住房公积金，交钱的人也多了，但是开始时都是给那些卖房子的一方贷款，那时建房子的单位和工程队的资金都是靠向住房公积金贷款得来的。2. 重点支持住房需求方的阶段（1999年至今）这个过程可以分为不断进步阶段和越来越完整阶段。1999年住房公积金管理条例出现，给住房公积金加了一些要求，让居民更加相信住房公积金制度，我国住房公积金制度有了法律依据，具体的内容也有了规定。2002年，因为条例中有一些问题，对问题进行了改正，住房公积金制度更加完整，所以更多地区、更多人开始知道并相信住房公积金，住房公积金发展更加的快速。这时住房公积金的钱不是给那些建房单位贷款，而是用于个人，居民在资金不够的时候，可以用公积金贷款的来买房，还可以用公积金还贷款，这样可以让员工有一些用于其他支出的资金，既有了房，又不会买完房后一点钱也没有，这样就会让买房的人数增加。从住房公积金制度设立之后，我国开始有住房公积金制度，居民开始知道住房公积金制度的好处，满足居民的买房的需要，都对我国不断进步有很大的帮助，不仅改变了居民住房状况的问题，也看出我国对保障居民利益时不断努力的态度。然而随着房地产近年很快速的发展，房价也增加很多，居民的收入却没有很大的变化，每个地方发展也不一样，住房公积金就会出现一些麻烦，虽然用了一些方法来解决这些问题，但是并不是所有人都得到了保障，所以在居民买房时，大部分都是没用住房公积金，都选择了银行贷款，住房公积金在公民的印象中没有那么重要，所以应该加大对住房公积金中问题的解决，让住房公积金制度更加完整，更好的为公众带来好处。（二）我国住房公积金的运行现状经过这些年的进步和改善，我国住房公积金制度有了很多的变化，并有了很好的成绩，虽然开始是为了房改才建立的，但是随着近年的发展，可以帮助收入不高的人解决买房难题，在我国住房体系中已经有了很重要的位置。其运行见下图：图1 我国住房公积金管理运作模式我国住房公积金制度的运行模式是指在使用公积金贷款买房时，存入公积金的利率比存进银行的利率低，用公积金贷款的利率比银行贷款的利率低， 所有职工把钱都存入住房公积金管理中心，有设立个人账户，当需要用贷款买房时，都是从管理中心转出给需要的职工个人。（三）我国住房公积金的贷款现状个人存住房公积金是为了给买房时存入一部分钱，而且公积金贷款的利息低，这样在买房时就会少一些支出；国家在收到很多人缴的公积金时，就可以把这些资金用来给管理住房公积金的员工发工资，把收集的资金用于购买国债，还要留一些以防住房公积金发生风险，给管理员工发工资、留存资金预防风险的资金需要用收集的钱进行投资得来的收益。2012-2014年全国住房公积金收集情况表如下：表1 2012-2014全国住房公积金收集情况表年份缴存总额缴存余额当年缴存额当年缴存余额201236648.6123561.1511265.251835.41201345267.2135611.4613597.892358.26201474852.6837046.8315799.282986.45数据来源：新浪网（四）住房公积金改革发展趋势1. 住房公积金管理更加规范化 住房公积金目前作为一项政府支持的制度，应该对居民更加有帮助，但是用住房公积金的居民不多，在居民存住房公积金时，利息不高，不是所有人都有住房公积金，有一些工作人员素质不够，违反法律盗用客户存的资金，使原来帮助居民处理问题的机构出现很大的问题，所以知道住房公积金管理不够，应该加大对住房公积金的规范，加大对员工道德的培养，使住房公积金制度发展更好。2. 住房公积金管理更加人性化 住房公积金管理中有一些老化的管理现象，首先，在住房公积金管理中不会变通，进行实际操作时容易出错；然后，不是所有居民在住房公积金贷款时都是一样的待遇，工资不高的员工要进行公积金贷款时，就会有很多问题和很多要求必须完成，只有完成所有检查的员工才可以贷出公积金；最后，个人住房公积金贷款时条件过高，要求的事情和填写的表格也很多，很多职工都会嫌麻烦，所以住房公积金的使用率不高，员工会选择其他方式买房，住房公积金就发挥不到减少职工支出的作用。所以应该以居民的要求作为重点，处理事情应该在需要时及时改变方法，让住房公积金对居民更加有用。3. 住房公积金管理区域信息化 随着网络的发展，越来越多的业务可以在网上完成，住房公积金管理方面的一些问题也在不停地改善。但是因为各个地区发展不一样，有些地区连网络都没有，所以很多消息不能及时流通，使用的还是旧的管理方法，不仅使办事的时间加长，也很容易出错，引发争论。因此，应该让网络发展到所有地区，使住房公积金管理消息更好的传递给需要的人，把互联网和住房公积金管理问题联系在一起，减少公积金业务需要的时间，以防与客户发生争执。二、我国住房公积金制度的问题（一）公积金归集额不足公积金缴存率不平衡：2014年，全国实际缴存住房公积金的单位有206万个，有1.18万人交了住房公积金。虽然比较上年增加了很多，但是和一个中国的人数比较，交了住房公积金的员工就很少，而且应为我国各地区发展不一样，职工在经济好的地区就比经济不好的地区交的住房公积金多，如北京市收集的资金就比内蒙古一个省收集的多，北京职工收入也比内蒙古高，企业的发展情况更好，所以缴的住房公积金也多。因此，收入低的员工何难从中间获得好处。公积金覆盖面较小：我国员工住房公积金一般由单位保证，定期给员工交，而且一定要是单位的正式职工，打工的农民不包括在住房公积金制度之内，个体工商户也不满足条件，然而我国人数最多的就是农民、个体工商户和没有工作的公民，满足条件的公民一般都有很好的工作收入，一般收入不高的公众才是住房公积金制度需要帮助的人， 相比我国的人口，没有满足住房公积金制度的人还有很多。 住房公积金认识不够：很多人不知道住房公积金有什么好处，又能在什么地方解决公众的问题，缴纳住房公积金需要什么要求，公众还不了解住房公积金制度，而且提取和贷款时需要的资料手续很麻烦，管理人员也没有加大对缴款单位的监管，使有些单位出现不交的情况，不能让所有满足要求的单位全都交。（二）公积金运行效率低下我国每年收集的住房公积金有很多，但是大部分居民在遇到住房问题时，都会选择向银行贷款，虽然用住房公积金会减少居民的支出，但是过程太复杂，申请住房公积金贷款需要的条件太多，就只有很少的居民选择公积金贷款，所以，很多的资金就会积压在一起，就会出现很多麻烦，这些资金空放着，就会让住房公积金没办法流通，造成住房公积金利用率低，居民缴的资金多，而实际取出来用的少，2014年，我国收集了约1.29亿元住房公积金，总共发放了0.66亿元，资金利用率只有一半，所以我国应该加大对住房公积金的利用，而且随着公积金运行不断加大，也会让积累的资金更多，所以应该增加居民对住房公积金的使用情况。（三）公积金监督机制不健全，监管不到位管理部门不能做到严格管住自己的言行，用现在工作条件的便利来取得一些不正当的利益，许多地方管理很松，有的工作人员为了个人私利放弃了底线，在处理业务时，不按要求进行处理，在事后进行修补，或者在事后把内容改动，有不少工作人员把资金挪用，这些问题都是管理不严引起的，由于管理中心只有让公众按时缴款的责任，不能直接解决居民在贷款时的需求。有些地区的住房公积金管理中心还没有很高的水平，资金不能统一收集在专门的部门，而是分散在各处，各自运营。一些地区的公积金管理中心职能不明确，工作人员工作时懒散，而监管人员监管不严，处理问题缺乏经验，内部管理和外部管理都存在问题，没有形成一个完整的运作系统，所以加强监督管理是住房公积金管理中心必须要解决的问题。（四）公积金的公平性缺失住房公积金制度从实施以来确实解决了我国部分住房问题，作为一种保障性制度，对于居民的买房的帮助越来越大，但是也有很多人缴存了却没有得到实质性的回报，所以其公平性就受到了怀疑，地区发展不同，居民缴的资金多少也不一样，因为缴存上限为12%，下限为5%，所以居民缴纳的公积金数额就不同，只要在范围之内就行，一些单位就是选择一个定数后定期缴，因此就产生了差异，工资多的居民缴的多，工资少的居民缴的少；经济发展快的地区缴存数额大，经济落后地区缴存数额小；公司发展靠前的缴存资金多，公司发展缓慢的缴存资金少；高层主管收入多，存的公积金就多，底层员工工薪低，存的公积金就少。缴存公积金的人很多，可以为员工提取和贷款的公积金资金也很多，但是也有很多夫妻两人都缴了住房公积金，但是却不是通过住房公积金贷款来解决住房需要，而是像银行贷款买房。由于近年来房地产不正常的发展，房价不断的增高，有资金买房的居民都是收入中上的职工，底层的低收入者没有买房的能力。虽然规定中说明缴存公积金的职工都可以用公积金贷款，但在现实中，工资很低的职工得不到贷款，因为考虑了风险因素，工资不高的职工可能还不了贷款，容易出现贷款收不回的情况，所以收入低的员工不能从住房公积金中得到好处，收入高的员工因过程复杂，办理时间长而选择银行贷款。住房公积金是为了解决居民的买房问题，在现实中只有少部分高收入人群才能从中得益，使住房公积金帮助的是富人，这改变了住房公积金为所有人服务特别是穷人的目的。三、国外住房公积金制度的相关经验（一）新加坡中央公积金制度新加坡房屋大部分都归国家所有，只有少部分是个人建的高级住房，新加坡政府用国家的土地和征用的少许私人土地、银行和公积金中心出资建造一些房屋，然后公民需要用公积金购买这些房屋，不但解决了公民住房问题，也没有房地产商，国家建造的房屋就不会不断的涨房价，公民可以用能接受的价格解决房屋问题，满足了工资低的员工住房需要的同时，也能加大居民买房的热情。对于购买房屋的人，也列出了很多规定，是否符合规定条件、是否有住房补贴等，制定了一系列法律法规，对购买房屋的居民加强监管，以防有人从中得到不正当的收益。新加坡政府在住房法律方面规定的很全面，有利于中低收入者减少压力，新加坡的公积金是每个人都要缴，不仅可以用于买房，生病也可以用，可以完成几个方面的问题，不仅解决了低收入者的房屋问题，还可以用于退休后的养老和生病的治疗。新加坡的公积金制度包括所有居民，资金都统一归于公积金管理中心的个人账户中，大部分的公积金都用于解决住房问题。（二）日本的互助模式在日本，民间金融机构很受欢迎，能够实现居民的贷款需求，国家和金融机构一起合作，形成一个有双方特色的金融组织或机构，使日本政府的住房制度和规定不被破坏，共同应对房地产业，建立执行政策法规的详细机构和部门，政府对进行建造房屋投资方进行支持，金融机构可以给建房企业低的贷款利率，提高企业建房的兴趣，不但解决了房屋问题，而且支持了金融机构的业务，对有些居民建造自住房时，可以以低的利率从银行贷款，并且给予免除税务的奖励，所以国家和民众合作的优点有很多，如可以用更低的价格让开发商和买房有更方便的资金。对于收入不高的居民，提供很低的房租让居民有房屋住，5年后工资超过标准的居民就会收回房屋，对于公众而言是更加公平的住房制度。（三）德国的合同储蓄制度德国解决住房的方式是合同储蓄，有点类似于银行，所有居民先申请一个个人账户，然后就可以存款，不同的是德国的合同储蓄是按照合同规定，每年存一笔定期资金，当资金数额达到要求时，就可以进行贷款买房，虽然存款所得的利息不高，但贷款所付的利息低。工资收入低的居民办理住房储蓄后，政府会给一些补助，雇主也会给一些资金，这样可以让更多人办理住房储蓄，而且政府会调整房价，确保房价不会过高。工资少的居民还可以减轻或免去个人所得税，德国住房储蓄的利率固定，不会因金融市场的波动而变化，因为使用的是先存款后贷款的方式，按存款比例给贷款的原则，所以不会出现没有资金贷给顾客的情况，买过房的公民，可以连续8年得到政府发的住房补助资金。居民申请的贷款，必须由缴款的时间和金额决定，缴款时间早金额多的居民最先获得贷款，保证了居民贷款的公平性。（四）美国的住房抵押贷款模式房屋支出作为一项巨大的开支，很多居民不能一次性付款买下住房，为了留一部分的流动资金，大部分的居民都会选择付一部分资金做首付，剩余的向银行和其他金融机构贷款，然后每月还一部分，也不会改变日常生活的质量，贷款一般需要抵押物，美国是以所要买的房子做抵押，在没还完贷款之前，贷款金融机构有房子的处理权。抵押有两种，一种是没有保证人的抵押，贷后第一次需要还很高的金额；另一种是有担保公司或政府保证的抵押，不仅第一次还款低，而且利息和还款时间也会有很多优惠，居民可以用更少的资金买到房。美国的住房制度给收入过低的居民和退休后的老人提供便宜的出租房，剩下的租金由政府支付，很好的帮助贫困的人解决住房问题，抵押贷款的方法减少了发生风险的可能。四、我国住房公积金制度的发展策略（一）政府加大对弱势群体的关注和重视我国低收入者是住房公积金制度中待遇不高的群体，收入底层的多数是农民，不在住房公积金的缴存范围之内，只有改变了收入底层人群的生活和住房问题，才能改变整个国家的问题，而住房问题对于低收入人群是第一个要解决的，住房公积金原本就是解决困难居民租房问题的一项措施，要想让这一制度发挥作用，国家应该加大对低收入人群的重视，在美国、新加坡、日本和德国的住房制度中，政府都是对低收入群体进行帮助，加大对工资低的人群的保护，并且加大力度改变住房状况，满足居民居住需求。新加坡政府用国家的土地和征用的少许私人土地，银行和公积金中心出资建造一些房屋，然后公民需要用公积金购买这些房屋，不但解决了公民住房问题，也没有房地产商，国家建造的房屋就不会不断的涨房价，公民可以用能接受的价格解决房屋问题，满足了工资低的员工住房需要的同时，也能加大居民买房的热情，剩余的公积金可以买一些国家发行的债券，可以让剩下资金得到好的运用，使公积金可以更久更好的发展；美国的住房制度给收入过低的居民和退休后的老人提供便宜的出租房，剩下的租金由政府支付，更好的帮助贫困的人解决住房问题；日本的住房制度，对于收入不高的居民，提供很低的房租让居民有房屋住；德国的住房储蓄在工资收入低的居民办理住房储蓄后，政府会给一些补助，雇主也会给一些资金，通过对国外住房制度的了解，发现每个国家都很重视低收入群众，所以我国应该学习国外的优点，加大对低收入居民的帮助，让更多的人享受到住房公积金买房时的便利。让弱势群体感受到政府对群众住房的支持，实现所有群众都有房可住，把弱势群体住房作为首要问题去解决，一点点实现所有居民的住房需求，所以政府应该加大对低收入居民的重视。（二）政策加大覆盖面，优惠政策倾斜性提高在美国、新加坡、德国和日本，住房制度的那些好处对移民居民也有用，是一种全国性、适合所有公民的住房制度，说明国外政府在住房制度上的普遍性，覆盖更多的居民，无论是移民过去的居民，还是农村居民，只要是有那个国家的户口，在碰到住房问题时，政府的那些住房制度就可以给我们很大的帮助。在新加坡，居民缴的公积金有专门的账户，只要居民缴了公积金，就在优惠的范围内，是一种全面的解决住房问题的制度，所有居民都是住房制度的保障者。不管是农民或官员，生活水平高低和年龄大小，都有办理住房公积金的权利，当遇到住房问题时，都能运用住房公积金处理问题。国外的住房制度对收入不高的居民都有很多的帮助，像贷款时有一些减少利息的情况，还会在付不起房价时给一些补助，不仅可以和所有居民在住房上受到同样的待遇，还可以有单独的政府补贴和一些优惠政策。所以我国应该解决住房公积金的覆盖人群问题，不要限制在一些特定的居民身上，给所有居民一些优惠，不管是农民、经商者还是从事各种职业的居民，都可以有住房公积金，让更多的居民知道使用住房公积金能最方便解决居民的住房问题。一个单位的员工，不管是领导层，还是清洁人员，单位都应该承担缴付住房公积金的责任，加大住房公积金的保障人群，政府增加更多的优惠政策，就会增加住房公积金的使用人群，使住房公积金更全面的发展。（三）完善我国住房公积金法律制度在国外，政府都是对低收入群体进行扶持，加大对工资低的人群的保护，并且加大优惠政策来改变住房状况，我国的住房公积金目前只是有利于中高收入者，房价上涨过高，对于低收入者买房起不到作用。因为国外的住房制度都有政府严格的法律规定，对于住房问题有详细的要求，当出现问题时，都可以通过法律使居民利益得到保护，而我国的住房公积金就没有明确的法律依据，农民、从事很多职业的居民和经商者都没有住房公积金，对于收入不高的居民，我国政府给予一些政策建议和改进措施，但是没有法律约束，所以很难改变收入不高居民的现状。所以我国应该出现专门保护低收入者住房问题的制度，而且要有实施力度强的法律制度，对于弱势群众加大帮助，用法律去强行解决收入不高居民的住房问题，让收入不高的居民也能拥有住房公积金，然后向新加坡学习，实现所有居民都有住房公积金。应该用法律来实现住房公积金的公平，把住房公积金制度的信息公开，让居民更加快速的知道制度的信息和规定。加强对公积金管理人员法律约束，防止发生管理员工因个人私利而盗用居民财产的现象，用法律来要求从业人员遵守规定，处罚违反道德的员工，严重的给与法律制裁。（四）增强住房公积金资金使用率加强住房公积金资金融通渠道和资金融通渠道的种类的扩展，不仅可以化解流动性风险，同时可以提高住房公积金的资金使用效率，进而还能满足居民住房贷款的需求。住房公积金的收集和使用只能按照封闭的运行模式，不允许资金跨地区流动。住房公积金的封闭运作使得全国资金使用情况不均衡，有些地区资金大量沉淀，而有些地区资金紧张。所以需要对地区间的流通进行加强，将有些地区的闲置资金调往资金紧缺的地方，从而达到充分利用资金的效果。同时还可以提高住房公积金的运用率，在办理住房公积金贷款与还贷手续时，应该减少相关的复杂提取手续；由于住房公积金是低利率的住房