小区车位的权属认定及流转规则——兼释评《物权法》第七十四条和《解释》第五条.doc

小区车位的权属认定及流转规则兼释评物权法第七十四条和解释第五条罗佳意成都市房屋产权监理处小区车位的权属认定及流转规则兼释评物权法第七十四条和(解释第五条小区车位纠纷频发,开发企业与业主之间矛盾突出,车位流转困难等诸多问题的焦点在于物权法第七十四条的规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位,车库应当首先满足业主的需要,当事人可通过出售,附赠或者出租等方式约定.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有.从形式上而言,该条规定确实为小区车位正名了身份,确定了流转规则.但从实践操作而言,该规定模糊用语,指向不明使得明晰产权,保护产权,定纷止争的功能大打折扣.如:车位的内涵和范围如何,是否包括人防车位?首先满足业主需要是满足全体业主还是大部分业主或已入住业主需要?满足与否的认定主体是谁?如何证明或体现己满足业主需要?在首先满足业主需要的问题上,房屋登记机构处于何种地位,应履行的职责是什么?是仅限制开发企业首次转让车位,还是对已取得车位所有权的业主或非业主再次转让仍有限制?实践中,诸如此类的问题时常可见,仅依据物权法之规定难以解决.幸而,最高人民法院及时出台了关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(以下简称解释),确立了通过配置比例衡量应当首先满足业主的需要的客观评价标准.妁解释第五条:建设单位按照配置比例将车位,车库,以出售,附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关应当首先满足业主的需要的规定.前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规戈0于停放汽车的车位,车库与房屋套数的比例.但这个标准并没有完全解决问题,比如:违反了配置比例处分车位应当承担什么责任?开发企业可否与全体业主约定采取除配置比例以外的其他方式来满足物权法要求的应当首先满足业主的需要?因此,有必要对此做深入研讨.一,车位的内涵所谓车位,是指车库中或地下停车场中的停车位以及规划用于停车,有固定界限的基本单元.而车库是具有封闭的四周,具备建筑物所要求的遮蔽性,符合构造上和使用上的独立标准,可以通过申请不动产登记明确其四至范围的附属建筑物.本文讨论的车位特指隶属于物业小区,规划用于停放汽车的车位,不涉及商业用地,综合用地,其他用途之土地上所建造的车位以及将人防工程改建的车位.并且,车位附属于的土地之上所建房屋存在区分所有权的情形.本文所指车位不包括占用物业小区共有道路的车位,车位未作为公共部分予以分摊.二,物权法第七十四条和解释第五条的理解及困惑第一,(懈释第五条将应当首先满足业主需要的义务赋予建设单位,足以推断小区车位的所有权由开发企业因新建而享有.物权法第七十四条的规定确定了车位权属认定的方式,但忽略了一个问题,采取任意一种权属认定方式的前提都是车位的原始所有权人应当确定.因此,一方当事人应当确定,而确定的当事人归属于开发企业名副其实.本栏目协办单位:无锡市房管局产权监理处处长管建平地址:无锡市复兴路108号电话:(o510)82724370天津市房地产登记发证交易中心主任康宏地址:天津市和平区成都道106号电话:(022)2314666116舄斋物权法第三十条规定,因合法建造,拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力.(物权法)第一百四十二条规定,建设用地使用权人建造的建筑物,构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外.据此,开发企业作为车位的新建者,自竣工之日起取得车位所有权毫无疑问.从另外的角度而言,车位权属争议激烈,是因为开发企业往往采取预售以及时回笼资金,使专有部分所有权人过早与开发企业产生联系;若开发企业独立修建直至初始登记完毕,没有专有部分所有权人的干涉,开发企业取得车位原始所有权无可非议.加之,开发企业取得车位所有权似乎已隐含于第七十四条第一款之中,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位,车库应当首先满足业主的需要,开发企业能够与他人签订买卖合同,赠与合同和出租合同以首先满足业主的需要的前提是开发企业拥有车位所有权.(懈释第五条的规定证明上述理解是正确的,该条明确指出建设单位以出售,附赠或者出租等方式处分给业主车位,同时(解释第十七条规定了建设单位的范围,即包括享有土地使用权的单位和包销单位.因此,开发企业只有合法享有车位所有权,才能合理行使处分权,否则便构成无权处分,也就无所谓建设单位应当按照配置比例将车位处置给业主.第二,(解释第五条和第十七条将应当首先满足业主需要限定为建设单位,存在违反物权法第七十四条之规定的嫌疑,给开发企业钻空子预留了法律空间.物权法第七十四条第一款与第二款之间的层次关系不明,第二款中的当事人指向不定,这就涉及到应当首先满足业主需要限制对象的范围如何确定的问题.物权法释义对第七十四条的解释中,仅仅提到开发企业处分车位时应保证首先满足业主需要:最高人民法院关于审理建筑物区分所有权司法解释(征求意见稿)(以下简称司法解释)第四条规定:建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内,能够按照规划文件中有关车位,车库配比的规定,通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下,将其通过出售,赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的,应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关应当首先满足业主的需要规定的情形.据此,可推断立法意图意在限制车位的首次转让.但笔者认为,从第七十四条第一款和第二款的设置安排及层级关系以及该条规定的具体语词角度而言,应当首先满足业主需要不仅限制首次转让,而且限制车位的所有转让环节.该条第一款明确规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位应当满足业主的需要,即只要是建筑区划内的车位,无论所有权归属于开发企业,还是业主或非业主,行使处分权能的,均应受限制.加之,第二款将出租,出售,附赠等约定处分方式并列安排是自相矛盾的,但该规定作为解释当事人一方为开发企业,取得车位所有权的业主或非业主却非常合适,并且刚好与第一款衔接起来.如果这种理解恰当,应当首先满足业主需要的立法目的便能落到实处,切实保护业主的合法权益.但遗憾的是,解释第五条和第十七条仍将应当首先满足业主的需要之义务仅限定在包括包销单位在内的狭小的建设单位范围之内,这就给开发企业留下了足够的活动空间.比如:开发企业为了将车位以高价卖给非小区业主,事先与某些并不需要车位的业主串通并辅以一定报酬,将车位以低价转移,再由这些取得车位所有权的业主卖与开发企业指定的非业主.或者,物权法实施之前已取得大量车位的非建设单位或个人,完全不用顾及小区业主利益,径直将车位卖与出高价的非业主.因此,将应当首先满足业主需要的义务主体锁定在建设单位是利大于弊还是弊大于利,只有拭目以待.第三,(解释第五条规定应当首先满足业主需要的界定标准为配置比例,解决了业主之间为争购车位所产生的矛盾,但对全体业主无需求而非业主欲购买的情形,配置比例标准并不能解决问题.物权法规定建筑区划内的车位应当首先满足业主的需要,解释规定建设单位只有按照配置比例将车位处分给业主才符应当首先满足业主的需要要求,但并未明确禁止如果建设单位能证明已满足全体业主需要的情形下,可将车位卖与非业主.从建设单位作为车位权利人角度而言,任何有价值的物都需要通过市场进行交易,流转以及时实现价值,回笼资金.但是对于非业主购买车位并不能,也无法以配置比例作为衡量标准,仍然只能用应当满足业主需要这个宏观标准.这就回到物权法第七十四条的规定上来,非业主如何证明全体业主已经满足需要,房屋登记机构对此的审核职责是什么等不明确,从实践角度出发,解释解决了部分问题,但考虑并吾172o0911总幕347嚣,l不周全.第四,(解释将配置比例界定为车位与房屋套数之比,在一定程度上有违应当首先满足业主的需要的立法宗旨.(懈释第五条将配置比例作为应当首先满足业主的需要的衡量标准,是综合考虑建设单位与业主的纷争,业主需要的正确理解以及实践中存在各小区车位配置比例大相径庭的客观情况等多种因素而得出的最终结论.在解释出台之前,有些地方采用了与配置比例相类似的标准来衡量业主购买的车位是否在其合理需要范围之内,即用小区车位总面积与住宅,经营性用房总面积之比为基准,换算业主所有的住宅,经营性用房面积相对应的可购买车位面积.(懈释中的配置比例与实践中的配置比例所反映的精髓是一致的,只是(解释将配置比例界定为小区车位的个数与房屋套数的比例,这种个数比例相对于面积比例来讲要简单,易换算,操作性强.但是(懈释法定的配置比例将可能使享有大面积套房的业主认为这是不公平的,比如当车位与房屋套数比例为1:l时,400平方米房屋的业主与60平方米房屋的业主均只能购买一个车位,但房屋面积大的业主对车位需求的确更多,如果按照面积比例的话,房屋面积大的业主就有可能多买一个车位,从而能够满足自身实际需求.因此,将配置比例完全界定为车位与房屋的数量比例,对解决业主实际需求的功能将大打折扣.三,小区车位流转规则(一)开发企业首先应当按照配置比例将车位处分给业主由于目前车位一般属于供不应求的态势,(解释对配置比例绝对化定义存在弊端,前面已详述.为了坚持真正的公平原则,考虑实践中车位的供应状况,充分保护每一位业主的合法合理需求,应当设置合理,有效,可行的配置比例.建议将车位与房屋套数之比和车位与房屋面积之比有效结合,由业主和开发企业根据自身情况,修建车位的实际数量以及住宅,经营性用房的面积分配来选择采用套数之比或面积之比,配置比例一旦选定,非经法定程序不得更改.同时,规划的车位不能满足每一个业主需要时,应当采用时间先后原则和配置比例来决定.(二)开发企业在已满足小区全体业主需要的情形下,可将车位处分给非业主物权法规定建筑区划内规划用于停放汽车的车位应当首先满足业主需要,解释具体规定了应当满足业主需要的衡量标准.无论物权法还是(解释,均未禁止建设单位在证明已满足小区全体业主需要的情形下,将车位处分给非业主,依据民法法无禁止即可为的基本原则,开发企业只要能够提出证据证明,就不能判定建设单位违反物权法第七十四条之规定.但需要明确的是:开发企业如何证明,房屋登记机构应当尽到何种审核职责.l_证明形式可多样化,由开发企业选择.一是开发企业可自行征求其他业主意见,即其他业主收到书面通知后,向开发企业作出车位已满足自己需要并同意转让车位的意思表示,公证机构对其他业主作出意思表示的行为进行现场公证并出具公证书.这种方式适用于小型物业小区,所有权人容易履行通知义务并收集意见.二是业主委员会组织召开业主大会,由业主共同作出同意开发企业转让车位的决定书,公证机构对业主大会的召开以及表决程序进行公证并出具公证书.需要注意的是,该决定书一定是小区全体业主一致同意后作出的,如果某一业主有不同意的意思表示,开发企业即不能将车位处分给非业主.这种方式适合大型物业小区,所有权人难以自行履行通知义务和收集业主意见.三是车位所有权人自行设计的证明方式,只要达到证明已满足业主需要的目的即可.2.房屋登记机构负有对是否满足业主需要的审查职责.开发企业申请车位转移登记的,应当提交已满足业主需要的证明文件及其他必要申请材料.同时,房屋登记机构还应当要求申请人对其提交的所有申请材料是否真实,合法,有效作出承诺.受理申请后,载入登记簿之前,利害关系人申请异议登记并被准予登记的,应当中止车位转移登记,直至注销异议登记或法院,仲裁机构作出相应的生效裁判.