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网络法在房地产开发项目进度控制中的应用 第 2 页目 录中英文摘要3引言51 相关概念的界定51.1房地产开发项目的进度控制51.1.1房地产开发的定义51.1.2进度管理的定义51.1.3房地产开发项目的进度控制的定义61.2房地产项目进度控制方法网络计划设计61.2.1网络计划的定义61.2.2单代号网络图61.2.3双代号网络图72 房地产开发项目进度控制的设计72.1实施房地产开发项目的进度控制的重要性72.2房地产开发项目进度控制设计的目标、原则82.3开发进度的影响因素分析92.3.1影响前期进度的因素92.3.2影响工程进度的因素92.3.3影响租售进度的因素102.4房地产开发项目进度控制的操作思路113 房地产开发项目的进度流程123.1房地产开发项目各环节的工作内容123.1.1项目投资机会选择与策划123.1.2可行性研究123.1.3前期工作123.1.4项目建设143.1.5项目租售143.1.6交房以及前期物业管理143.2房地产开发项目的流程144 横道图法编制房地产项目进度控制165 房地产项目进度控制网络计划195.1房地产开发项目的顺序及节点195.1.1房地产开发项目的阶段顺序195.1.2房地产开发项目的节点195.2房地产开发项目进度过程各环节的工作时间205.3房地产项目进度时标网络图的编制215.4关键路线275.5网络法编制进度控制的优势276 网络计划实施过程的监控、纠偏以及优化276.1网络计划实施过程的监控276.2网络计划实施过程的纠偏276.3网络计划实施过程的优化287 结束语29致谢31参考文献32附件一：综述34附件二：英文翻译35英文原文36网络法在房地产开发项目进度控制中的应用 第 17 页中英文摘要网络法在房地产开发项目进度控制中的应用摘要房地产开发项目是一项系统而复杂的工程，产业链很长，一般划分为决策阶段、设计阶段和实施阶段。房地产开发是以盈利为目的的，如何开发高质量的房地产产品，如期将产品交付消费者使用，并节约造价，获取利润，均依靠项目管理来实现。而其中进度控制关系着开发项目的整个周期，对房地产开发项目尤其重要。本文在阐述房地产开发基本概念、房地产开发项目进度控制基础上，介绍了房地产开发项目进度控制的基本方法，论文分析了房地产开发项目进度控制的设计方法，探讨了如何利用网络计划法来编制房地产开发项目的进度控制以及网络计划法的优点，最后编制出了房地产开发项目进度控制的网络计划图。关键词：房地产开发；进度控制；网络计划法Network method in real estate development project schedule control application AbstractReal estate development project is a systematic and complex engineering, industrial chain is very long, generally divided into decision-making stage, design stage and the implementation stage. Real estate development to profit for the purpose, how to develop high quality products, the real estate how consumers use product delivery schedule, how to save cost and how to profit, have to rely on project management to achieve. And in relation to the development of progress control to the project cycle, real estate development project is especially important. Based on elaborating real estate development basic concept, real estate development project schedule control is introduced based on real estate development, project progress the basic control methods, the paper discusses how to utilize the network planning methods to prepare of real estate development project schedule control and network planning method, and finally drawing up real estate development project schedule control network plan figure.Key Words：Real estate development; Schedule control; Network planning method 引言房地产开发项目是一项系统而复杂的工程，其产业链一般较长，可划分为决策阶段、设计阶段和实施阶段。房地产开发以盈利为目的，如何开发高品质的房地产产品，如何如期将产品交付给消费者使用，如何节约造价成本，并获取高额利润，均依靠项目管理来实现。项目管理中的进度控制关系着房地产项目的整个生命周期。因此，进度管理对房地产开发企业显得尤其重要。当前，我国房地产开发项目管理的水平在世界上还处于中端，企业的经济效益仍低于国际的一般标准。虽然部分开发企业已经采取进度管理，但总体上是以工程进度控制为主，方法集中使用横道图进度控制法。不少房地产开发项目存在着工程质量较低、囤积土地、产品空置率较高、不能如期交房以及资金链断裂等问题。所以房地产开发项目管理采用包括投资决策、设计、施工招标、施工、保修等阶段的全过程进度控制必将成为发展趋势。而本文将对房地产项目的全周期进度控制进行系统研究，使用双代号网络法对房地产项目的进度控制进行编制，提高房地产项目进度控制的严谨性与综合性。1相关概念的界定1.1房地产开发项目的进度控制1.1.1房地产开发的定义房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间。并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有市场分析与市场推广、项目策划与投资决策、国家法律政策与各级政府及其部门的规章、经济合同、财政金融、城市规划、建筑设计、建造技术、风险控制与管理、项目管理、市场营销以及资产管理等方面的知识1。1.1.2进度管理的定义项目进度管理是指在项目的实施过程中，为了确保项目能够在规定的时间内按时实现项目目标，对项目活动的进度和日程安排、项目活动需要的各种资源和项目活动需要的成本预算所进行的管理过程。对于一个项目而言，项目进度管理是整个项目管理中最为重要的组成部分，一般来说，项目进度管理是项目经理和项目管理人员最为关心的议题。进行项目进度管理的一个有效方法就是进行项目进度计划管理。进度计划是项目组织为实现一定的项目目标而科学预测并确定未来行动方案。通过完整且合理的项目进度计划，可以使得整个项目始终处于可控状态。没有有效的项目进度计划，任何项目的风险和失败概率都将会大增。项目进度计划指引着项目经理和项目管理人员朝着正确的项目目标方向前进2。1.1.3房地产开发项目的进度控制的定义房地产开发项目的进度控制是指对房地产开发的各阶段工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工，交付使用3。 房地产项目管理中的进度控制涉及的活动有：投资机会选择与策划、可行性研究、前期工作(包括土地开发、项目融资、规划设计、招投标、合同的签署等等)、建设阶段、租售阶段(还可能包括物业管理阶段)。1.2房地产项目进度控制方法网络计划设计1.2.1网络计划的定义网络计划即网络计划技术（Network Planning Technology），是指用于工程项目的计划与控制的一项管理技术。它是五十年代末发展起来的，依其起源有关键路径法（CPM）与计划评审法（PERT）之分。CPM主要应用于以往在类似工程中已取得一定经验的承包工程，PERT更多地应用于研究与开发项目。网络计划是以网络图来表示工程的进度计划，在网络图中可确切地表明各项工作之间的相互联系和制约关系；其次可以计算出工程各项工作的最早和最迟开始时间、从而可以找出关键工作和关链线路。所谓关键线路是指在该工程中，直接影响工程总工期的那一部分连贯的工作，通过不断改善网络计划，就可以求得各种优化方案。1.2.2单代号网络图单代号网络图使用一个圆圈代表一项活动，并将活动名称写在圆圈中。箭线符号仅用来表示相关活动之间的顺序，不具有其他意义，因其活动只用一个符号就可代表。单代号网络图中用节点及其编号表示工作，而箭线仅表示工作间的逻辑关系。1.2.3双代号网络图双代号网络图是应用较为普遍的一种网络计划形式。它是以箭线及其两端节点的编号表示工作的网络图。双代号网络图中，每一条箭线应表示一项工作。箭线的箭尾节点表示该工作的开始，箭线的箭头节点表示该工作的结束。2房地产开发项目进度控制的设计房地产的项目管理中进度控制涉及的活动有：项目投资机会选择与策划阶段、可行性研究阶段、前期工作阶段(包括土地开发、项目融资、项目规划设计、工程招投标、合同签署等等)、项目建设阶段、项目租售阶段、交房以及前期物业管理阶段。而房地产开发项目的进度控制，就是对上述阶段进行时间节点上的严格把控，以保证每一阶段都适时优质的完成。2.1实施房地产开发项目的进度控制的重要性房地产开发项目是一项系统而复杂的工程，其产业链一般较长，可划分为决策阶段、设计阶段和实施阶段。房地产开发以盈利为目的，如何开发高品质的房地产产品，如何如期将产品交付给消费者使用，如何节约造价成本，并获取高额利润，均依靠项目管理来实现。项目管理中的进度控制关系着房地产项目的整个生命周期。因此，进度管理对房地产开发企业显得尤其重要。从房地产项目各阶段综合来看，进度控制直接关系到房地产项目启动节点，关系到房地产项目工程开工时间，关系到房地产开发产品进入市场的时间，关系到开发商的经济利益，同时也关系到消费者的利益。大家都知道，出于企业对资金的安排和销售的需要，项目开工后，管理者不会轻易变更事前拟定的开盘时间以及交房时间，尤其是在商品房建设过程中已经收取购房人定金的项目，这样就要求工程必须在开盘前完成基础施工，在交房前完成项目的竣工验收。同时进度控制的重要性还体现于，合理的进度控制有助于企业从全局掌控资金投入的进度和项目各阶段的投资额，便于企业的资金组织，有助于管理层计划系统的投资，拟定项目各个阶段的详细进度计划和工作安排计划，便于企业各部门的协调和准备工作，减少因统筹安排不当而出现的失误，同时有助于企业所有员工的目标统一，减少沟通失误，提高工作效率，还能避免或减少计划的临时性变动而对整个工作安排的不利影响。2.2房地产开发项目进度控制设计的目标、原则（1）首先明确进度控制的目标 进度、质量、投资是管理项目的三大目标，这三个目标之间有着相互制约和相互依赖的关系。实施进度控制应当在树立三大目标基础上，明确项目进度控制目标，包括总体目标和各阶段的分目标。企业管理者应根据项目的总体情况，科学、合理地确定出进度控制的目标。 （2）实施综合的进度控制措施进度控制的综合措施包括技术措施、组织措施、合同措施等。实现有效进度控制的关键是项目的组织与协调。由于与项目进度有关的影响因素较多，合理地处理好这些影响因素，合理地与相关部门做好协调，这样项目的进度控制才能做的很好。（3）实施全面的进度控制 进度控制的总目标贯穿着整个房地产开发项目的各个阶段，管理者在编制进度控制时需要考虑到房地产开发项目的各个阶段，需要实施全面的进度控制。同时影响着项目进度的因素很多，企业想要实现有效的进度控制，必须要考虑全面，对所有影响因素实施控制，采取有效措施来减少相关因素的不利影响。（4）及时进行进度计划的检查房地产项目进度控制涉及的活动有：项目投资机会选择与策划阶段、可行性研究阶段、前期工作阶段(包括土地开发、项目融资、项目规划设计、工程招投标、合同签署等等)、项目建设阶段、项目租售阶段、交房以及前期物业管理阶段。项目进度是通过各阶段工作完成程度逐项汇总、统计并计算得出的。进度指标的确定对进度的控制有很大影响，所以必须及时地对进度计划进行检查，确保进度各个项目阶段的准确高效实施。（5）确定进度计划纠偏措施在对进度计划进行检查分析的过程中，有时会发现原有进度计划会不适应实际情况，这时为了确保原有进度控制目标的实现，需要确定一个新的计划目标，或者必须对原有的进度计划进行调整，以形成一个新的进度计划，用来作为进度控制的新目标。调整进度计划的方法主要有两种：一是通过组织搭接作业或平行作业来缩短工期；二是通过压缩关键工作的持续时间来缩短工期。进度计划与实际进度出现偏差时，首先要分析出现进度偏差的原因以及这个偏差对项目单个阶段和整个项目的影响程度。当实际进度受到严重影响时，应采取相应的纠偏措施。纠偏措施主要包括技术措施、组织措施、合同措施、管理措施和经济措施。 2.3开发进度的影响因素分析2.3.1影响前期进度的因素（1）政府机构的办事效率政府机构的办事效率是影响前期进度的因素之一，虽然影响作用不大，但在进度控制中应当将其考虑在影响因素范围之内。（2）开发企业的工作技巧和公共关系开发企业的工作技巧和公共关系是影响前期进度的一个重要因素，企业的工作、公关技巧与公共关系的优劣决定了房地产项目前期工作的进展时间。（3）规划设计的基础资料的详实情况 规划设计的基础资料的详实情况是影响前期进度的因素之一，往往规划设计的基础资料越详细，越能加快开发的前期工作进度。（4）开发场地的准备现状不同的开发场地的准备现状决定了前期工作中的内容，所以开发场地的准备现状也是影响前期进度的一个重要因素。（5）土地取得资金土地取得资金是影响前期进度的一个重要因素，土地是房地产开发的根本，土地取得是房地产开发前期工作的最重要部分，而土地取得资金是否充足决定房地产企业取得土地的时间，进而关系到整个前期工作进度。2.3.2影响工程进度的因素 （1）工程建设相关单位的影响影响工程建设施工进度的单位有承包方、开发商、监理单位、材料设备供应商、资金供应单位、供水、供电、供气、运输单位及政府建设主管部门等单位，这些部门的工作进度对工程的建设进度都将产生直接或间接的影响。（2）建设资金的影响项目的建设资金是保证项目工程建设进度的重要条件，资金的划拨速度和贷款的下发时间都是保障工程建设进度的重要环节。开发商须严格按照建设进度安排按时供应项目的建设资金，以保证施工进度计划的准确实施。（3）物资供应的影响施工过程中工程需用的材料、设备以及工具的供货质量和供货时间对项目工程建设进度也会产生影响。（4）设计变更的影响加强施工图的审核和管理，是保证施工进度的一个非常重要的方面。（5）施工条件的影响施工条件也是影响施工进度的一个重要因素。建设各方都应当严格控制施工的条件以保证施工进度计划的完成。（6）其他因素的影响严格控制施工阶段的各种风险因素的发生，采取相应措施防止或尽量减少风险因素对施工进度的影响以及因风险造成的损失。2.3.3影响租售进度的因素（1）销售策略房地产销售与各种微观因素紧密相关。当前房地产市场的主流是个人消费，对质量、品质的追求已经成为消费者对房地产产品的需求方向；需求的目的也由单纯的自用为主转为住、办结合，投资增值等多种目的。这就使商品房的营销方式变为多元化，不仅仅靠广告推动和卖点炒做促销，而且应当注重通过广告来推动品牌、通过企业和开发商的形象来促销，企业的营销策划由开发后期转为前期。如今随着推广竞争激烈程度的持续加剧和购房者的理性决策意识不断加强，在很大程度上让楼盘的推广销售难度增加。因此，房产商对于楼盘的销售必须拿出可行的房地产销售进程控制计划，所以销售策略是影响租售进度的一个非常重要的因素。（2）政府调控政策国家为了房地产市场健康有序的发展，在不同的市场情况下采取了一系列政策举措进行调控，诸如土地制度、住房制度、房地产价格政策、税收政策等。而不同的政府调控政策会对租售进度起到非常大的影响。 （3）租售期市场状况租售期市场状况是影响租售进度的一个十分重要因素。租售期市场状况不仅仅包含政府调控政策，而且包含市场经济的整体情况，是租售期内经济环境、政治环境、自然社会环境的一个共同影响的综合体。所以租售期市场状况对租售进度的影响非常大，项目在销售节点上的把控十分重要。（4）产品自身因素房地产销售商品自身的特质才是消费者最终购买并使用的，它是消费者在购房过程中必须重视考虑的因素。所以产品自身因素也是影响租售进度的一个重要因素。2.4房地产开发项目进度控制的操作思路房地产开发项目进度控制的操作首先是项目可行性研究中的对项目进度的初步计划，这是房地产开发项目进度控制的雏形。在这一阶段的项目进度初步计划主要是根据项目的初步规划草案，建设规划模型，政府的相关要求以及项目开发经验等进行编制，主要是为项目可行性研究中的计划资金的投入，计划销售的回款等数据提供支撑。此阶段的项目进度计划为模拟进度计划，但应当认真对待，这样可以使项目的可行性研究更加具有实际意义。 下一步进入设计阶段，通过项目的方案设计，就可基本准确掌握项目的基本情况以及数据。在项目的工作体量基本明确的前提下，就可以对项目的推进过程中的主要节点进行明确，确立进度里程碑。通过明确项目推进的重要节点，一方面可以对可行性研究阶段的项目进度计划进行修正，同时也为控制项目的推进进度提供了明确的指导性方向。 为了便于制定项目各具体领域和整体计划，我们可以采用WBS（工作分解结构）技术，将项目及项目的主要可交付物分解成一些较小的，更易于管理和单独完成的部分，例如一般在项目开发中按实际交易制成WBS 结构。4完成上述工作后，即可开始编制项目的完整进度控制计划。在房地产开发项目的实施过程中，由于存在着很多不可控制的影响因素，实际的进度可能会滞后于计划进度，因此，管理层要不断地将实际进度与计划进度相对比，以找出问题，发现滞后的程度及将会造成的影响，及时采取措施弥补和挽救。综上，项目进度控制是房地产企业项目管理中一项的重要的管理内容，对开发项目的成本、建设、预期收益等都会造成直接的影响。同时，房地产项目的进度控制也是一种典型的“计划管控”，即预先设定目标，分解目标，并在实施过程中不断修正，及时改善，已达到最优效果。3房地产开发项目的进度流程3.1房地产开发项目各环节的工作内容房地产开发项目的工作阶段有：项目投资机会选择与策划阶段、可行性研究阶段、前期工作阶段(包括土地开发、项目融资、项目规划设计、工程招投标、合同签署等等)、项目建设阶段、项目租售阶段、交房以及前期物业管理阶段。其中各环节的工作内容有：3.1.1项目投资机会选择与策划整个房地产项目开发的起点是项目开发设想的提出。提出开发设想就是房地产项目投资机会的选择与策划阶段。对于房地产开发商来说，这是一项非常关键的工作，从这项工作开始整个房地产项目的开发就进入了轨道。项目投资机会选择与策划是否能准确地反映出市场的需要，将决定整个房地产项目开发的成与败。这各阶段的工作就是要求房地产开发商去认真地研究市场需求状况以及变化趋势，政府政策的导向，还有可开发地段的发展前景。 3.1.2可行性研究房地产项目开发的第二步是可行性研究，开发商提出了设想，通过对项目投资机会的选择和策划，有了一个大致的项目方向。但这个方向只是设想的，没有可以证明它的依据，所以需要对项目进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待5。 3.1.3前期工作房地产开发的第三个大环节是项目的前期工作，这个环节包含了项目工程开工前的所有工作，是项目开发启动的起点。此环节包含的工作有：项目申请，项目设计，筹措开发资金，建设工程招标以及合同签署。（1）项目申请 申请项目用地是房地产开发前期环节的第一步。土地作为所有建筑的基础，是房地产开发的关键，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。由于我国的土地资源极为稀缺，对房地产开发项目而言，拿到土地才是最重要的，只有开发商获得了土地才有了开发的成本。我国规定了划拨和出让两种获得土地的方式，目前房地产开发市场上的土地多为出让，开发企业通过政府的招、拍、挂竞买土地。 （2）项目设计 项目设计是房地产开发项目具体定向的阶段，它关系到了项目的发展是否符合市场需求。设计的具体工作环节也会根据项目的规模而有所不同。对于一般的房地产开发项目来说，项目设计可分成方案设计、初步设计和施工图设计三个具体步骤。方案设计包含了建筑平面布局、立面造型、功能分区、建筑结构、空间尺度、环境关系等方面的设计要求。初步设计是在方案设计的基础上提出设计标准、结构方案、基础形式及各专业的设计方案。施工图设计是初步设计基础上设计更加完善化，施工图应当含有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法，并且要绘制完整详细的建筑及安装详图及必要的文字说明。在进行规划及建筑设计前，开发商需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书。通知书中主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发建设用地规划许可证。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发建设工程规划许可证5。（3）筹措开发资金筹措房地产开发资金也是房地产开发前期工作的一个重要环节。在房地产开发商取得土地使用权后，如何进一步取得项目建设所需的资金，成为了开发的重要工作。开发单位需要确定项目资金的使用总体计划数量，然后通过商业银行贷款等融资方案进行项目融资。（4）工程招标及合同签署 房地产开发商通过建设工程招标来选择适合本项目的工程承包商。合适的工程承包商才能确保工程投资不会超过项目前期预算，才能确保工程质量符合设计要求，也才能确保建设工期达到预期目标。确定工程承包商的同时，还需要选择合适的监理单位。在完成工程招标后还需进行合同的签署。3.1.4项目建设项目建设是房地产开发项目的中心环节，关系着房地产产品的质量、风格、价值以及配套。开发单位应当规定施工单位按照建设工程规划许可证的规定进行施工。同时，需要监理单位的认真工作，保障建设工程安全、高质地完成。项目施工完成后，还需要认真配合政府部门完成竣工验收。3.1.5项目租售房地产项目租售阶段是房地产项目是实现经济效益的重要且唯一阶段。从项目立项开始，开发商就应当开始为租售做好前期策划准备。当项目符合预售条件，项目即可开盘，进入预租售阶段。房地产项目的租售阶段包含的工作内容有项目销售策划前期调研、撰写项目销售报告、撰写项目销售建议书、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、选择广告的方式等。3.1.6交房以及前期物业管理交房以及前期物业管理阶段是房地产开发项目的最终环节，这个环节体现了房地产开发商的服务质量以及品牌价值，也应是开发企业不应当忽视的环节。3.2房地产开发项目的流程通过对房地产开发项目各阶段各环节内容的分析，以及对于多个房地产案例的总结，得出了以下房地产开发流程图。（图1、图2）外部条件图及规划设计要点可行性研究分析开发设想选址意见书取得土地使用权地红线图及建设用地规划许可证国有土地使用权证规划方案审定施工现场三（七）通一平征求部门意见建筑方案审定单体方案设计单体方案审定基础施工图设计主体施工图设计征求部门意见建筑工程规划许可证岩土工程勘察勘察审查意见书桩基施工单位招标土建施工单位招标施工图审查意见书施工许可证规划方案设计拆迁安置工程建设阶段第一阶段基础工程工程建设阶段第二阶段主体结构工程一阶段图1 房地产项目开发进度流程图（1）工程建设阶段第三阶段小区配套及道路、绿化等室外工程主体结构工程二阶段竣工验收、交接期房预租售阶段现房租售阶段工程建设阶段第四工期室内外装饰预售许可证入住阶段前期物业管理阶段销售策划阶段销售资料准备阶段图2 房地产项目开发进度流程图（2）4横道图法编制房地产项目进度控制横道图是以图示的方式通过活动列表和时间刻度形象地表示出任何特定项目的活动顺序与持续时间。横道图制定了一个完整地用条形图表进度的标志系统。横道图在简单、短期的项目中都得到了最广泛的运用。横道图法是在项目实施中检查实际进度收集的信息，之后经过整理后直接用横道线并列标于原计划的横道线处，进行直观比较的方法。但它仅适用于施工中的各项工作都是按均匀的速度进行，即每项工作在单位时间完成的任务量都是相等的。下面，通过我对天津市和平区保利香槟国际项目的调研，以及相关数据收集，做出该项目的横道图进度控制表（表1）。天津香槟国际是天津保利进军市中心区域的首个项目，项目位于和平区南市地段，东至和平路，南至慎益大街，西至建物北大街，北至规划闸口街，地处南市新兴商业区，紧邻和平区最繁华的商业中心区滨江道、金街、南京路、东马路等地，总占地23368.2平方米，可建设用地面积14268.2平方米，总建筑面积9.6万平米，容积率5，绿化率20.1%，建筑密度60%，使用率达到80%。 网络法在房地产开发项目进度控制中的应用 第 19 页表1 房地产项目开发进度控制表工作内容200920102011123456789101112123456789101112123456789101112开发设想可行性研究分析选址意见书取得土地使用权拆迁安置规划方案设计规划方案审定施工现场三（七）通一平建筑方案审定岩土工程勘察单体方案设计单体方案审定基础施工图设计主体施工图设计桩基施工单位招标土建施工单位招标基础工程主体结构工程一阶段主体结构工程二阶段室内外装饰小区配套及道路、绿化等室外工程竣工验收、交接销售策划阶段销售资料准备阶段期房预租售阶段现房租售阶段入住阶段前期物业管理阶段网络法在房地产开发项目进度控制中的应用 第 26 页5房地产项目进度控制网络计划以天津市和平区保利香槟国际项目为例，通过列举房地产开发项目的顺序及节点，以及分析房地产开发项目进度过程各环节的工作时间，最终编制出房地产项目进度控制的时标网络图。5.1房地产开发项目的顺序及节点5.1.1房地产开发项目的阶段顺序房地产项目阶段包括有：项目投资机会选择与策划阶段、可行性研究阶段、前期工作阶段(包括土地开发、项目融资、项目规划设计、工程招投标、合同签署等等)、项目建设阶段、项目租售阶段、交房以及前期物业管理阶段。确定各阶段的项目进度顺序,按照技术规律和组织关系,以解决各项目阶段之间在时间上的紧密衔接问题,以达到项目成本最优、利润最大、保证质量、资金充裕、安全施工、争取时间、充分利用空间、实现合理安排进度的目的。根据房地产开发的特点,各阶段的项目进度顺序为(1)投资机会选择与策划，(2)可行性研究，(3)前期工作，(4)建设阶段，(5)租售阶段，(6)交房及前期物业管理阶段。投资机会选择与策划阶段包括的内容顺序为土地信息获取和市场调研投资意向投资立项审查。可行性研究阶段包括的内容顺序为项目可行性研究可行性研究审查需求合作资金，同时项目的销售准备阶段内容有项目销售策划前期调研撰写项目销售报告撰写项目销售建议书。前期工作阶段包括的内容顺序为土地竞买项目启动申请拆迁安置规划方案设计规划方案审批施工图纸设计、工程计量政府审图招标桩基施工、检测签订合同施工图会审。与其同时进行的是办理建设用地规划许可证办理国有土地使用证办理建设工程规划许可证办理施工许可证。建设阶段包括的内容顺序为基础工程主体结构工程一阶段主体结构工程二阶段室内外装修小区配套。同时包括项目开盘前准备和办理预售许可证。5.1.2房地产开发项目的节点房地产开发项目的全部流程中有许多重要的节点，这些节点关系到了整个房地产开发进度的把控。其中重要的节点有一下几个。第一， 项目立项项目立项时间点标志着投资机会选择与策划阶段的结束和可行性研究阶段的开始。项目立项的时间点是进度控制中的第一个重要节点。第二， 取得土地使用权取得土地的时间点标志着可行性研究阶段的结束和前期工作阶段的开始。项目立项的时间点是进度控制中的第二个重要节点。第三，前期工作开始项目启动的时间点标志着可行性研究阶段的结束和前期工作阶段的开始。意味者土地开发、项目融资、项目规划设计、工程招投标、合同签署等等工作开始实施，是房地产开发项目的一个重要节点。第三， 项目开工当企业取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程施工许可证时，此项目工程即可开工，它是房地产开发项目工程建设阶段的起点。第四， 项目开盘前的推介经过项目销售策划前期调研、撰写项目销售报告、撰写项目销售建议书以及项目亮相前的准备，当项目开工时，项目也正式亮相，开始销售线的市场推广。第五， 项目开盘