太和县项目市场调查报告.ppt

,太和县房地产项目 市场调查报告,第一部分：经济环境分析 第四部分：房地产消费群体调研 1、太和城市经济状况分析 1、区域消费群体调研分析 2、太和县房地产政策研究 2、消费心理及购买意向分析 第二部分：项目资源研究分析 第五部分：房地产市场特点调研 1、自身资源环境 2、项目资源SWOT分析 第六部分：项目SWOT分析 第三部分：房地产市场调研 1、房地产市场宏观调研分析 2、区域房地产市场调研,第一部分：经济环境分析,一：太和城市经济状况,经济环境分析 太和简介 （1）.概况：太和县位于安徽省西北部，地处黄淮平原腹地，位于阜阳、亳州两市之间隶属阜 阳市，是我国最大的中成药批发市场之一。太和县东临安徽省涡阳、利辛，南依阜阳，西接 界首市，北靠中国最大的中药种植和批发市场亳州市，西北与河南郸城接邻，东南经凤台、 淮北去合肥市200 公里，西北经河南淮阳去郑州307 公里，东去津埔路去蚌埠209 公里。距 离武汉市约350 公里。全县南北长52 公里，东西宽60 公里，面积1820 平方公里，人口约 150 万，其中城区常住人口约15 万。 （2）.工业：太和工业城乡并举，门类齐全。医药、化工、纺织、食品、塑料、建材、机械、 造纸、香料、木材加工等是全县工业中的支柱行业。以加工、出口薄荷油、木线条、撕膜绳、 中药材、筛网、人畜毛发等产品的一批乡镇企业正在蓬勃发展。太和商贸活跃，市场繁荣。 尼龙绳、木装饰条、薄荷油、中药材、红芋三粉、毛发、筛网等众多的专业市场日益壮大， 辐射全国。医药商业与新兴的医药工业相互促进，形成了发展势头强劲的医药经济，成为带动个体私营经济和第三产业发展的“龙头”。 （3）.交通：太和交通便利，基础设施完善。京九铁路、漯阜铁路穿境而过，境内建有7 个车 站；105 国道、308 省道和界蚌高速公路在县内纵横交织，颍河黄金大道经过太和40 多公里， 县城距阜阳4C 级机场和京九铁路阜阳编组站仅37 公里，形成了立体交通网络。城市建设日 新月异，城市功能不断完善，“六纵六横”的道路框架使城区面积扩展到12 平方公里。,太和城市经济状况 2010年，全县生产总值达到111.3亿元，比“十五”末的49.6亿元翻了一番多；财政收入8.6亿元，比“十五”末的2.03亿元翻了两番多。固定资产投资由“十五”末的5.6亿元增长到40.4亿元，五年跨越四个十亿元台阶。社会消费品零售总额69.6亿元，金融机构存款160.2亿元，居民储蓄存款余额128.4亿元，分别是“十五”末的1.9倍、2.2倍、2.3倍，三项指标连续多年位居全省县级第一。 。,总结，从整个太和县近年的社会各项经济发展分析，太和县的经济发展处于发展上升时期，GDP增长，社会消费零售总额，城镇居民收入都处于阜阳地区的中前列。,2、太和县未来规划及发展趋势,经济类指标： （1）第三产业增加值年均增长16%以上，到2011年达47亿元，到2020年达181亿元；第三产业对GDP的贡献率达到42%，到2020年达到46%。 （2）社会消费品零售总额近期年均增长15%，到2011年达80亿元；远期年均增长18%，到2020年达366亿元。 （3）规划期末，县城区零售商业网点面积达到42万平方米，人均零售网点营业面积达1.2平方米。 布局类指标： （1）重点打造两大城镇商业中心。人民路城镇商业中心以完善功能，调整业态，提升整体环境为主；政务新区商业中心以展现新太和商务风貌和政府形象为主。 （2）打造人民路综合商业街、宜和兴城休闲步行街、莲浦路主题购物步行街和特色餐饮风情街4条特色商业街区。 （3）重点发展农产品批发、农业生产资料、日用小商品、装饰建材、筛网、特色产品市场六大类商品交易市场，规划期末形成9家商品交易市场。 （4）建设银杏路、凤凰路等2处社区商业中心，构建健全的社区商业网络；发展太何路和茨河路2处园区商业中心，完善园区综合服务功能。 （5）重点发展大中型超市22家，其中现有提升改造17家，近期新建2家，远期新建3家。 （6）新建农贸市场、生鲜食品超市共10处，现有改造提升农贸市场4处，引导入室经营及搬迁1处,注：太和县正在处于一个社会结构的转型期，工业和建筑业逐年增长，有利于推动太和的经济发展水平；对于与第二产业相关的产业来说，如房地产行业；其发展也是处于上升时期。,二、太和县房地产政策研究 1、全国房地产政策现状及发展趋势,2010年1月1日，财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，二手房转让营业税优惠政策就此终止。 1月10日，国务院办公厅出台关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，规定购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%；房地产企业必须“公开房源+明码标价”。 3月18日，国资委一纸“清退令”，要求78家非主营房地产的央企退市。 4月13日，住建部召开会议称，加快保障性住房建设。明年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套。 4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。 4月17日，国务院发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，提出了调控楼市的10项具体措施，被称为“新国十条”。要点包括要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。到11月中旬，全国已有16个城市颁布“限购令”。 9月初，国家统计局首次明确表示进行空置房调查。随后，北京、天津、上海、广州、深圳5个试点城市启动空置房调查。 12月20日起，国家银行第六次连续上调人民币存款储备金率。上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2011年，成立国务院房产督查组，对全国各地城市的房地产进行督查，并将各地房价控制情况列入政府的年度考核，并且实施了房价领导问责制。,3月16日 国家发改委发布商品房销售明码标价规定。,7月12日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出“必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果”等五条措施，（称“新国五条”）。房价上涨过快二三线城市要采取限购措施。,12月9日,中共中央政治局召开会议，提出要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。,12月23日,住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上表示，2012年要继续坚持房地产调控不动摇，严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理性购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。(备注：房地产政策开始进入有保有控的微调时期),2012年2月9日 安徽芜湖市政府网站公布关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见，从购房优惠条件等方面放松了房地产调控政策。于2月12日晚，安徽芜湖市政府发布通知，决定暂缓执行2月9日发布的楼市新政。,2月10日 国务院总理温家宝在中南海主持召开五次座谈会，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。作为13亿人口的大国，又处在工业化、城镇化进程中，房地产的需求从长期讲是刚性的。,市场供应影响：提高房地产开发商的进入门坎和经营成本，使行业集中度进一步提高，放缓房地产市场的投资速度。 市场需求影响：抑制市场购房者的投资热情，使购房者消费行为更合理，投资行为更理智。 政府政策影响：随着国家相关的房地产政策的出台和实施，特别是督查组和领导问责制的实施，这是继多次银行加息调控后，国家首次从政府政绩方面调控房地产；政府明显加强了对房地产控制的决心。,解读：,总结分析：,从整体上看，国家是在调控房地产，使之发展趋于和谐化，并不是打压房地产发展。根据国际经验，如果想要国民GDP继续增长，综合国力增强，那么必须扩大城市人口，增加生产力（目前中国人均GDP为3400美元，位列全球第124位；美国42240美元）。 国内现在的房地产发展虽然符合城市化进程，但是城市人口却没有跟上城市化的增长速度，为了在步调上调整和谐，国家必须采取一些政策手段，。 另外，因为国内一线城市投资难度加大，很多开发商自然想要找到政策、融资环境较为宽裕的下级城市，而作为新兴的中小县城，本身就处于开发的“黄金时期”， 因此一定要调整自己的政策，创造好的投资环境来迎接这个时机。,2、太和县房地产政策状况,重点打造两大城镇商业中心。,打造人民路综合商业街、宜和兴城休闲步行街、莲浦路主题购物步行街和特色餐饮风情街4条特色商业街区。,城市定位是：皖北地区重要的医药加工和集散基地，新兴的工贸城市。 从区域范围内将太和县的商业定位为：国内医药生产、加工、集散基地，发制品、筛网、绳网等产业的生产基地、交易平台；阜阳市域内商贸物流次中心城市。,从以上节选自政府工作报告的内容看，政府在对房地产的政策方面是持支持的态度；虽然在目前的国家大的房地产政策背景下，各地政府对房地产市场都比在2010年的政策有所规范，完善了房地产行业的相关制度；但是，作为目前投资热点的县级城市，也是迎来了其最好的发展机遇，城镇化的发展离不开房地产的支持。从这些来看，太和县政府对于房地产市场还是处于扶持的一个阶段。,第二部分：项目资源调研,（1）、项目自然条件,项目北侧,项目全景,项目东南角,分析：从照片上看，项目的两侧是西药公司，视野不够宽阔。 项目西侧有G105干道（长征路）畅通。 东侧紧靠正在开发的社区， 综合项目地块自然资源看，项目的位置处于中等。,（2）项目区域与城市规划发展的联动调研分析,城市总体规划发展 A、城市发展方向,太和县城市总体规划（2006-2020年）对太和县城的城市定位是：皖北地区重要的医药加工和集散基地，新兴的工贸城市。,从区域范围内将太和县的商业定位为：国内医药生产、加工、集散基地，发制品、筛网、绳网等产业的生产基地、交易平台；阜阳市域内商贸物流次中心城市。,B、城市交通环境规划,漯阜铁路经城区线路将要东移3公里，届时太和县城区将会在长征路以东有一个很大的发展空间。,城市规划对项目区域房地产市场的影响 政府对城市的规划在很大程度上影响着房地产的开发；从目前太和政府对于东北区未来发展规划可以看出，由于政府大力发展这个区域；导致目前太和市场上在售的房地产开发项目集中在东北区，以望和新城、帝景湾等项目为代表，已成为市场上购房的首选。,影响层面： A、房地产开发的聚集效应。将东北区打造成为了太和环境、居住、生活配套逐渐齐全的新的生活中心。城市得到亮化和提升。 B、销售利益的保障。买房首选东北区的购房观念，房产集中于此开发，做热了区域市场，吸引了市场客户。,从太和县县城规划总图看，本项目位于新规划图的东区。 目前，随着太和县城市规划发展依托现状，主要向北、向东发展，充实完善南部地区。 控制跨越铁路向东发展，即形成“北进、东拓”的空间发展格局。即将东区打造成药品集散中心；将北区打造成居住中心和教育中心；而本项目的具体位置将是药品集散中心的核心位置，位于“东拓”和“北进”轴线上；其和城市的规划发展已经很好的联动在一起，项目的区位优势明显， 因此，项目的未来发展优势是推动项目快速去化的关键因素之一；,总结：,、区域规划中的物业发展状况,A、房产项目,a、 盛世华庭 （北区） 项目地址：太和县城的西侧，国泰路以西。 开发商：太和县建德新都房地产开发有限公司。 物业公司：建德物业。 该项目坐落于太和县城的西侧，国泰路以西，团结路以南，占地129552 平米，建筑面积 180118.66 平米，绿地率30.5%，容积率1.39，规划户数1272 户。 该项目于09 年8 月开盘，现均价4200元左右。 鉴于该项目地块比较偏僻，所以售楼处设置在健康路（县中 心）。 该项目总共分三期，每期分五段，全多层，面积偏大，有97.8 平米、126 平米、127 平米、132 平米、135 平米、164 平米等。 销售情况：与该项目销售人员交流，基本上没有什么打折优惠，从开盘至今已经售出50%左右。 商业：刚刚开始招商，商铺免费出租两年 售楼热线8338888,b、国建翰林广场（南区） 项目地址：人民路与解放路交口 开发商：太和县国建置地有限公司 代理公司：合肥博达远观 该项目位于太和县城南，复兴路以西，国泰路以东，解放西路两侧，占地29.3万平方，总建56万平方，容积率：1.9，售楼部于2012-4-6开始启用，计划于5月初开盘（或认筹，不详），均价：28003600 该项目售楼部附近即是县直机关幼儿园，太和三小，太和三中 户型大致4种，133、111、120、96，全部三房 销售热线B、教育配套：因其与教育中心位于同一区域，也是影响客户购房的重要因素之一；,C、 城市配套。配套尚不完善，市政、生活等配套处于发展中，环境卫生差。,2、项目资源的SWOT分析,A、资源优势分析,B、资源劣势分析,（1）交通资源优势紧贴太和交通要道G105，交通无忧。 （2）规划优势地处太和县重点扶持单位的核心位置。 （3）发展优势周边房地产全以大户型为主；小户型销售压力不大。,（1）交通劣势由于区域项目主要以细阳路作为南北向干道，离城市中心较远，因此在交通环境上处于劣势。 （2）环境劣势整个城市环境有目共睹。 （3）客群劣势本项目由于处于启动期，因此，在此阶段客户资源不能同比已经在建在售的项目。,C、资源机会点 （1）位于太和县交通干道东侧和药品集散地核心，地段位置好 （2）太和县经济发展正处于高速增长期，收入快速提高，整个房产市场空间比较大。 D、项目资源威胁点 （1）产品规划同质化，直接竞争对手对项目造成的威胁。 （2）周边的环境脏乱差，严重影响作为高层居住的环境视线。 （3）客群资源共有，有可能产生短期客群不认可项目的状况。,第三部分：房地产市场调研,1、房地产市场宏观调研分析 （1）、城市土地供应量 2011年度太和县国有建设用地供应总量中，商服用地30.38公顷，工矿仓储用地154.80公顷，住宅用地78.23公顷（其中：廉租房用地3.3公顷，棚户区改造用地5公顷，公共租赁房用地4.5公顷，商品房用地23.4公顷，其他住房用地42.03公顷），公共管理与公共服务用地70.65公顷。,（2）、房地产市场物业类型 目前在太和县，房地产市场物业类型主要供应量以高层为主，多层为辅的形式； 大量独家以纯高层的形式开发。 形成此类物业供应形态的主要原因分析如下： A、市场客群还是喜欢高层住宅，新生代的流行趋势； B、高层户型精致，符合大多数客户审美需求； C、多层建筑成本低，但是建筑质量次于高层，景观次于高层；,太和房产物业状态如下：,国建翰林广场 ： 小高+高层,晶宫名仕园 ： 高层,金马大厦 ： 高层,晶宫世纪城 ： 多层+高层,(3)近年房地产价格分析,A、均价走势（随机调取两个楼盘为例）： 帝景湾,金色华府,(4)、太和房地产市场发展趋势总结 政策趋势： 经过上述分析，太和县房地产市场的发展将随着县政府“北进、东拓”的空间发展 规划，进入快速发展时期，由于北进、东拓区域土地量大，开发优势比较明显，将会带来更多的开发项目；,价格趋势： 目前太和县整体房地产市场的销售均价约4000元平米；随着国家对一二线城市的房地产政策调控的加强和一系列的限购政策；将会给县级城市带来更多的购房群体；特别是太和这样的人口大县和务工大县，将会有更多的人员回乡买房；,业态发展趋势：随着今后政府土地出让资源的缩减，土地出让成本的增加，高层建筑将会是开发企业和城市发展的首选,2、区域房地产市场调研,（1）、市场板块分析 A、 南区板块以晶宫名仕园为代表。南边临近颖河，过河即是乡镇，发展空间受阻。 B、 北城区板块该区是政府规划中的区域，楼盘林立，客户选房是优劣势很容易看出。其中有楼盘打起了价格战，差价在600元每平方之多。 。,（2）、区域在建及将建项目摸查,第四部分：房地产消费群体调研,1、区域消费群体调研分析,城市人口分布状况调研分析 太和县总人口为1371482万人左右，县城人口约131423万左右；由于目前的房地产政策和购房限制，导致县城人口购房群体减少（主要是投资性购房），因此，购房的主力群体从而转变为了在外务工的乡镇人口，因其常年在外务工，已经熟悉并适应了城市化生活，常年打工的积蓄足以使他们在家乡县城买上一套称心的住宅；因此，他们就成为了县城购房的主力群体；太和县是人口大县，大部分乡镇人员在外务工，也就培育了大量潜在购房群体。因此，太和的人口分布对房地产市场起到了推动作用,2、消费心理及购买意向分析,1、外出打工归来者：太和县属于经济欠发达地区，因此外出打工成为改善生活的最直接手段，现在太和不仅外出打工的人越来越多，名气也越来越大。根据实地调查访谈得知，很多外出打工有积蓄者，很习惯归来购买住房。这部分人在购买者中占了很大的比例。 主要原因是：外出打工经历的影响；有一定的社会经验和门路。这部分人的特点是：一般年龄区间在20岁45岁，文化程度中下；胆量很大，敢于冒险；比较实在，和远景规划相比更注重现阶段周边实地情况；对项目的要求集中在人气和规模上。,2、事业单位工作人员：这部分人在太和属于高收入群体而且工作及收入比较稳定。他们非常重视自己的工作，但是在太和经济整体往前推动的进程中，他们感觉不到自己的位置，在人人都想下海捞金的环境下，他们心里有如平静湖水下的暗涌，他们敢于投资，但是因为缺乏经营管理的经验又不敢贸然出手，投资渠道信息获得来自朋友，另外太和本身城市原因，投资渠道也过于缺乏。因此房地产成了他们最好的选择。这部分人的特点是：一般年龄区间在35岁55岁，文化程度较高；投资观念强，有长远打算；一般不自己经营，主要出租或倒卖；根据个人和家庭实际情况，会选择不同档次的项目；认同长期投资，对项目的形象所处的商圈氛围比较重视；一般选择中小面积的商业店面作为主要的投资目标,第五部分：太和房地产市场特点调研分析,1、地理位置 从地理位置来看，太和市场的房地产项目多集中在北区，其地理位置无明显的劣势，只是存在“北进，东拓”规划优势；因此，在市场比拼时，胜出的就是综合品质最好的楼盘。 2、楼盘结构和户型 从楼盘结构和户型来看，目前市场上的结构主要是砖混结构，高层是框架结构。户型设计方面，现阶段开发的楼盘主要户型面积集中在100125之间。因市民生活质量的提高和购买力的变化， 户型面积以120平米以内三房为主。,