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房地产开发与经营 第二章 房地产项目可行性研究,温海珍博士 浙江大学房地产研究中心 浙江大学土木工程管理研究所,一、可行性研究概述,1、基本概念 可行性研究：投资决策前，对市场、资源、技术、经济和社会分析、论证和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对方案进行优选。 特点： 属于前期工作 重视地区经济分析和市场调查及预测 以经济利益为核心，并综观环境和社会效益,2、发展历史,发展历史 总体上来看，最早应用于20世纪30年代；50年代偏重于技术上的可行性论证；60年代，具有一套完整的方法体系。 我国在20世纪70年代引入并推广： 1978年：工业可行性研究手册； 1980年：工业项目评价手册； 1981年：把可行性研究纳入基本建设程序； 1987年：建设项目评价方法与参数； 2004年：构建新的投资体制，可研的内容发生重大变化。,主要作用,投资决策的依据； 项目审批的依据； 项目资金筹措的依据； 编制设计任务书的依据； 开发商与各方签订合同的依据。,3、可研的基本步骤,（1）组织准备 组建领导班子，经济管理、工程技术、规划和设计各方面专家。 （2）资料收集及市场调查 政策、方针；社会经济发展数据；城市规划资料；交通、地质、气象等技术资料；房地产市场分析的资料。,（3）开发方案的设计和评价、选择 不同方案，不同特点，不同效益。 （4）详细研究 技术经济指标，财务评价、国民经济评价，分析是否可行。 （5）编写研究报告书 格式规范、内容全面、方法科学。,4、可研的主要内容,（1）项目概况 名称、背景、基本条件、单位介绍、规模、功能、主要技术经济指标 （2）市场分析和需求预测 市场供求分析、项目SWOT分析、市场定位（4p） （3）规划方案的优选 小区布局、功能分区、基础设施分布、详细的技术经济指标,（4）开发进度安排 前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等。 （5）项目投资估算 土地费用、前期工程费、建安费、市政基础设施费用、公共配套设施费用、税费等。 明确估算依据和估算范围 （6）资金筹集方案和筹资成本估算 自由资金、银行贷款,（7）财务评价 对盈利能力和偿债能力评价； 编制现金流量表、损益表、资产负债表、资金来源和运用表； 选择指标评价：净现值、内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等,（8）风险分析 盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析 （9）国民经济评价 资源配置原则，包括社会效益和环境效益 （10）结论 是否可行，并提出建议。,二、可研案例分
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