我国“住改商”问题规制.doc

我国“住改商”问题规制我国“住改商”问题规制论文摘要 伴随我国经济快速发展，人们对于生活质量，尤其是生活环境质量上的要求随之提高。当前存在“住改商”的不良影响问题俨然已成为与良好居住环境要求相悖的热点问题。本文以近年发生的“住改商”现象为切入点，结合物权法上对公民建筑物区分所有权、相邻权的规定，比照国外相关制度，对于如何看待及解决“住改商”问题，阐述自己的思考。 论文关键词 住改商 物权法 建筑物区分所有权 国外立法 住宅商用，基于民法上意思自治的原则，业主自愿处理自己所有的房屋用途，无可非议。然而，随着越来越多的企业、工厂、个体经营户等选择入驻居民区，给居民的生活环境带来了噪音、污染、占用空间等难以预估的影响时，“住改商”问题产生的纠纷也愈演愈烈。为此，我国2007年颁布的物权法第77条作出相关规定以保障当事人的权益。但现实中“住改商”现象存在的不良影响并没有因此而得到遏制，如何切实地保障居民合法权益，仍需有关部门关注解决。 住宅商用，指在建筑物区分所有权中，业主利用住宅从事经营性活动。在建筑物区分所有权中，业主的专有权以建筑物中具有构造上及使用上独立性的部分为客体，本质上仍属于所有权，权利人可以行使完全的占有、使用、收益和处分权。我国物权法第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 房屋所有者自愿处置房屋用途，作为意思自治的表现，是各人自扫门前雪，莫管他家瓦上霜。但实际中，将住宅改造成经营性用房时，存在的影响却远不止是“自家范围扫雪”的事。据有关媒体调查，当前存在的“住改商”问题中，存在着不同程度对居民物权上的侵害。 一、“住改商”问题存在类型分析 根据各地报刊媒体的报道与相关资料的收集，我国“住改商”现象存在的分类有如下几种类型： 1.加工生产类，如服装加工厂、普油厂、电线厂。 2.商务办公类，如广告公司、咨询公司、律师事务所。 3.商业经营类，如小超市、宠物店、家庭旅馆。 4.休闲娱乐类，如儿童乐园等。 5.教育培训类，如幼儿园、画室、补习班。 在这些具体的“住改商”类型中，我们可以看到公司进小区，将造成往来行人增多，给小区的治安管理，车位数量造成压力；对楼道、车库等公共空间资源的占用，造成上下班出行的拥挤，电梯乘坐的压力。小区开私家菜馆，油烟污染，消防设施是否齐全，废水废气的排放问题等等。另外，类似于房屋群租的现象无疑增加了人流量与房屋容纳人数，不仅是对于其中居住、工作的人而言，环境条件恶劣；对于其他业主而言，他们的休息权、居住权、通风权、采光权等建筑物区分所有权与相邻权受到了不同程度的侵害。 二、我国物权法相关规定与解决方式 现实中的案例中住改商问题远比上述列举的侵害来得复杂。如济南相邻权第一案。济南某小区9名业主将2层经营推拿店的业主告上法庭。该案中推拿店的客人往来人流量大，不仅楼道车位被占用、也带来了环境卫生、社区出入安全及噪声等一系列问题。 最终法院判决9位业主胜诉，并判决该案推拿店负责人停止商业经营，拆除户外广告、与非法在阳将住宅改作经营性用房，损害了相邻业台上搭建的平房，恢复楼道墙面原有颜色。 针对推拿店店主应当停止侵害，消除影响，给予居民权利损害补偿的判决是对这些居民已损害的权利予以补救的方式，是对物上请求权的体现。正是基于物权法上的明文规定，保障遭受“住改商”侵害的利害关系*利。根据物权法第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 另外，不仅是建筑物区分所有权上专有权与共有权的侵害问题，对其他住户带来的居住环境上的不便也表现出的近似于“相邻关系”中的损害表现。不过，这样的现象又不同于一般的“相邻关系”，其涉及的相邻关系与小区一般的相邻关系相比是一种具有相对独立性的，较为特殊的新型相邻关系。相邻住户之间由于紧密连接，距离较短，各住户之间很容易受到影响，而现代社会资源更加稀缺，不动产的价值昂贵，更换房产的可能性不大，如果以小区一般相邻关系中的一般容忍义务来要求相邻住户，势必影响其正常生活。同时，小区一般相邻关系的范围较小，多为少数周边住户的影响，个案的情况较多，但在“住改商”的问题中，其所影响波及的范围较大，是从少数人到多数人，从个人到群体的范围变化。因而这种类型下相邻住户之间的容忍义务相对于小区一般相邻关系要有所缩小。这是一种建立在建筑物区分所有权基础之上的相邻关系，不同于现行法律上规定的“相邻关系”。但可以根据物权法第83条的规定，请求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害和赔偿损失。 2007年物权法实施后，关于“住宅商用”规定在解决“住改商”投诉无门的问题上得到多方支持的同时，仍存在着争议。对此，年5月最高人民法院出台了关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释中，第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨碍、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。第十一条，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，