物业风险管控.ppt

物业管理的风险管控,目 录,风险与物业管理风险的概念,1,风险是指在某一种特定环境下，在某一特定时间段内，某种损失发生的可能性。不确定性是风险的一个必要条件，但不是充分条件。只有具有不利影响事件的发生，将会对企业的价值创造带来损害的，才是企业的风险。,内涵,因素,关系,风险,风险是由风险因素、风险事故和风险损失等要素组成。,风险因素的增加会导致事故发生的可能性增加；而风险事故的发生可能导致损失的出现；而风险事故的发生可能导致损失的出现。这就是风险要素之间的辩证关系。,物业管理风险,物业服务企业的风险来源,小区物业管理安全风险的类型,2,小区物业管理风险的类型,小区风险的类型,1,2,3,治安风险,消防风险,交通安全风险,设施设备的风险,4,5,6,公共环境风险,意外事故风险,消防风险,消防安全是物业服务工作中最重要的，但也是最被人忽视，最没人去做的一项工作。物业服务人员素质不同，对消防安全的重视程度也不同，因此也可能造成小区的消防安全隐患多，严重影响到业主的人身、财产安全。,交通安全风险,物业小区的交通安全就是小区的车辆、业主出行的安全管理，物业服务企业对小区的车辆管理的目的在于，建立小区内的良好交通秩序、车辆停放秩序、防止业主、使用人的车辆不受损坏或失窃等。,公共环境风险,公共环境风险就是小区的环境污染安全风险，随着社会的进步，封闭式住宅小区的日益增多，从一个小区几栋房子到十几栋房子发展到几十栋房子，人口也随着增多，人口的集聚带来了系列的环境卫生问题。,设施设备的风险,物业小区设施设备的安全管理风险，是指物业服务企业为业主的生活居住、设备使用等提供安全保障，防止业主的人身、财产遭受损失，而进行的对小区内设施、设备的安全检查与管理等活动。,目前项目存在的管理风险,3,小区电动车随处乱停乱牵线充电和商铺门口外墙上住户私自安装接电装置的现象，用电风险很高。,室内接线板在室外使用容易老化并漏电，如遇小区里贪玩的小孩乱碰插座和电线，后果将不堪设想。特别是在夏季，灼热的气温加上充电时产生的热量，会导致电池表面温度过高，烫化电池表面的保护壳，从而诱发火灾，危及小区居民人身安全；有些车主忘记拔插头，一充电就是一整天，加之车辆不注重保养，电池散热较慢，即使不在阳光下暴晒，高温也会让电池“吃不消”；下雨时，水流进入插线板还会导致漏电、短路等问题。,存在的现象,风险分析,空调外挂机没有放置在空调机位上，有部分业主家安装了外置晒衣架。,空调外机和晒衣架的支架，由于常年遭受风吹雨淋，或安装不规范、摆放物品等因素，部分支架可能出现锈蚀、松动等现象，存在突然坠落、高空抛物、高空抛烟头造成火灾的隐患，危害社会公共安全。,存在的现象,风险分析,楼顶平台大面积养花种草等，搭建金属架子、棚子。,1、根据物权法和物业管理条例等规定，小区绿地、楼顶、公共道路应属于全体业主共有。个别业主利用楼顶养花种草，属于违法行为。 2、楼顶养花种菜容易滋生蚊虫和蚂蚁，泥土遇到雨水便往外流，可能堵塞排水系统，导致顶楼漏水，植物枯枝败叶从顶楼飘落下来环境污染。 3、平台搭架子增加高空坠物的风险；增加承重，影响住户安全问题，易引起邻里纠纷；甚至还侵占安全避难区域、可能酿成火灾等伤亡惨剧。,存在的现象,风险分析,建议项目联合社区、街道、消防等部门有针对性的上门与业户沟通，告知危害性，劝说整改，下整改通知单并上报有关上级部门。做好公示、温馨提示等相关宣传工作。,建 议,商铺门口雨阳棚玻璃爆裂未及时清理、更换,一般雨阳棚玻璃用的夹胶玻璃是用专业的粘合剂将两块玻璃粘在一起，即使爆裂后，短时间内不会整块玻璃脱落，但如果遇到大风天气或者长期不处理，则整块玻璃可能碎裂脱落，从高处落下会对行人造成伤害，是比较危险的。,存在的现象,风险分析,建 议,建议项目及时更换维修,小区有高空牵线充电的现象,室内接线板在室外使用容易老化并漏电，如遇小区里贪玩的小孩乱碰插座和电线，后果将不堪设想。特别是在夏季，灼热的气温加上充电时产生的热量，会导致电池表面温度过高，烫化电池表面的保护壳，从而诱发火灾，危及小区居民人身安全；有些车主忘记拔插头，一充电就是一整天，加之车辆不注重保养，电池散热较慢，即使不在阳光下暴晒，高温也会让电池“吃不消”；下雨时，水流进入插线板还会导致漏电、短路等问题。,存在的现象,风险分析,建 议,建议项目联合社区、街道、消防等部门有针对性的上门与业户沟通，造知危害性劝阻整改，下整改通知单。做好公示、温馨提示等相关宣传工作,小区一楼架空层的健身场所周边墙角有土方塌陷。,小区一楼架空层周边墙角土方塌陷，一般是因房屋主体沉降造成，不会对房屋质量有影响。但是在健身场周边，会对前来健身、休息的业主带来安全隐患。,存在的现象,风险分析,建 议,建议项目安排处理，将塌陷处进行填充整平,小区健身、游乐场所比较分散，区域较多，且只有两处有“健身器材温馨提示”。,健身器材很多小区都有，以老年人、小孩使用居多。但是在使用健身器材的过程中，会因使用方法、器材保养不到位等问题带来很多安全隐患，最容易伤到使用人。,存在的现象,风险分析,建 议,建议项目在所有健身游乐场所张贴温馨提示，并在健身器械上标识注意安全字样；加强日常健身游乐设施巡视和设施保养，及时排除存在的安全隐患。,楼栋单元门旁人行道边上有裸露电线