我国房地产投资信托基金的模式选择.doc

目录独创性声明本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得云南财经大学或其他教育机构的学位或证明而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表达了谢意。论文作者签名：年月日关于论文使用和授权说明本人完全了解云南财经大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文和论文电子版，允许学位论文被查阅或借阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其它复制手段保存、汇编、发表学位论文；授权学校将学位论文的全文或部分内容编入、提供有关数据库进行检索。（保密的学位论文在解密后应遵循此规定）。本人签名：导师签名：日期2目录目录目录. 3摘要. 6ABSTRACT. 6第一章 绪论 . 1一选题背景. 1二研究的意义. 2三文献综述. 3（一）国外对房地产投资信托基金(REITs)的研究成果简介. 3（二）国内对房地产投资信托基金(REITs)的研究成果简介. 4四本文研究的方法和框架. 5（一）研究方法. 5（二）研究框架. 7五本课题创新之处及难点. 8（一） 本文的创新 . 8（二）本文研究过程中的难点. 8第二章 房地产投资信托基金的一般介绍 . 9一房地产投资信托基金的概念介绍. 9二房地产投资信托基金的分类. 11（一）公司型房地产基金和契约型房地产基金. 11（二）开放式房地产基金和封闭式房地产基金. 12（三）私募房地产基金和公募房地产基金. 12（四）权益型、抵押型和混合型房地产投资信托基金. 13三房地产投资信托基金的特性. 14（一）REITs 与其他金融资产的相关度低. 14（二）REITs 可以抵御通货膨胀. 14（三）REITs 具有风险分散和高收益稳定的特点. 15（四）便于中小投资者投资. 15（五）具有较高的流动性. 163目录第三章 海内外房地产投资信托基金的发展经验 . 17一美国房地产投资信托基金的发展. 17（一）美国成立房地产投资信托基金的条件. 18（二）美国房地产投资信托基金的运作模式. 18（三）美国房地产投资信托基金发展的经验借鉴. 19（四）美国 REITs 的借鉴意义. 21二亚洲各国(地区)房地产投资信托基金的发展模式和经验借鉴 . 22（一）日本 REITs 的发展. 22（二）新加坡 REITs 的发展. 23（三）中国香港 REITs 的发展. 24（四）亚洲房地产投资信托基金发展经验借鉴. 26第四章 我国发展房地产投资信托基金的条件分析和模式选择 . 27一房地投资信托基金在我国发展的必要性和可行性分析. 27（一）房地产投资信托基金在我国发展的必要性. 27（二）我国发展房地产投资信托基金的可行性分析. 28二我国产投资信托基金 REITs 的模式选择. 31（一）REITs 组织模式研究. 31（二）流通和变现方式选择. 33（三）发行方式选择. 35（四）投资类型选择. 36（五）REITs 运作模式研究. 37第五章 建立我国房地产投资信托基金的基本框架设计 . 39一信托基金设立形式. 39二信托基金的主要参与者. 39三收益及分配. 40四信托资金的运用. 40五配套优惠政策. 41六监管机制. 42第六章 我国 REITs 发展的主要障碍及主要建议和对策 . 434目录一我国发展 REITs 的主要障碍. 43（一）REITs 法规与产业基金法规缺少法律支持. 43（二）缺乏运作 REITs 的高级专业人才. 43（三）监管障碍. 44（四）信息披露障碍. 44（五）产权障碍. 45二我国发展 REITs 的对策建议. 45（一）为 REITs 实施运作创造必要的法律环境. 45（二）加强 REITs 组织机构的建设和机构投资者培养. 46（三）采用外部顾问. 47（四）扩大房地产投资信托基金的来源. 47（五）完善人才培养和信息公开化制度. 48第七章 结论及展望 . 50参考文献. 52后记. 56作者在读期间科研成果简介. 575CONTENTSCONTENTSABSTRACT. 1Chapter 1 Rreface . 41.1 Researching Background . 61.2 Researching Meaning. 11.3 Literature Review. 11.3.1 Foreign for REITs about the results of research . 31.3.2 Domestic for REITs about the results of research . 41.4 The method and framework . 51.4.1 Research Methods . 51.4.2 Research Framework . 71.5 Innovation and the difficulty of this task . 81.5.1 The innovation . 81.5.2 The difficulties in the process . 8Chapter 2 REITs in general introduce. 92.1 Introduce the concept of the REITs . 92.2 The classification of the REITs . 112.2.1 Corporate and Compact-type REITs . 112.2.2 Opened and closed REITs . 122.2.3 Private and Offering REITs. 122.2.4 Equity, mortgage and hybrid REITs. 132.3 The characteristics of the REITs . 142.3.1 REITs and other assets with low correlation. 142.3.2 REITs can resist inflation . 142.3.3 REITs have a stable high-yield characteristics . 152.3.4 To facilitate small investors to invest. 152.3.5 High mobility . 16Chapter 3 Domestic and foreign REITs development experience . 173.1 The development of U.S. REITs . 176CONTENTS3.1.1 The set up conditions of U.S. REITs. 183.1.2 The mode of operation of U.S. REITs . 183.1.3 Learn from the experience of the development of U.S. REITs . 193.1.4 U.S. REITs reference . 213.2 The development model and experience of Asian countries (regions) . 223.2.1 The development of REITs in Japan . 223.2.2 The development of REITs in Singapore . 233.2.3 The development of REITs in Hong Kong . 243.2.4 The development experience of REITs in Asian. 26Chapter 4 The conditions of analysis and model select of REITs . 274.1 The necessity and feasibility of analysis . 274.1.1 The need for development . 274.1.2 Feasibility Analysis . 284.2 The mode selection of REITs . 314.2.1 Organization Model of REITs . 314.2.2 Circulation and realizable options . 334.2.3 Distributions options. 354.2.4 The type of investment. 364.2.5 The mode of operation of study . 37Chapter 5 Set up framework of REITs. 395.1 The form of the establishment . 395.2 The main participants of the REITs . 395.3 Receipt and distribution . 405.4 The use of trust funds . 405.5 Supporting policies . 415.6 Regulatory mechanism. 42Chapter 6 The main difficulties and solutions in REITs . 436.1 The main obstacles of REITs . 436.1.1 Lack legal regulations to support . 437CONTENTS6.1.2 Lack high-level professionals in REITs . 436.1.3 Regulatory barriers. 446.1.4 Information disclosure Barriers . 446.1.5 Property obstacles . 456.2 The Suggestions . 456.2.1 Create the necessary legal environment. 456.2.2 Strengthen the construction of organizations . 466.2.3 Use external consultants . 476.2.4 The source of the REITs. 476.2.5 Improve the personnel training and information disclosure . 48Chapter 7 Conclusion and outlook. 50References . 52Postscript. 56supplement . 578摘要摘要近年来，我国房地产业在高速发展的过程中遭遇融资瓶颈，而另一方面，国内蕴藏着巨大的民间资本却缺乏高效回报的投资出口。房地产融资的一些深层次矛盾和问题开始显露出来。长期以来，我国房地产企业融资渠道单一，对银行依赖过大，负债率居高不下；与此同时，由于大量贷款投放于房地产项目，商业银行面临着较大的可能由房地产价格波动引起的金融风险。作为能同时有效解决上述两大症结的利器，REITs 在中国的崛起将是中国房地产业和资本市场发展的一个必然选择，因而也备受国内业界的期待。鉴于此，积极、充分地做好 REITs研究这门功课对于促进我国房地产业发展具有重要的理论及现实意义，体现在不仅能够为我国房地产企业多渠道的开发新的资金来源，还能为社会闲散资金提供全新的出口投资渠道，房地产业高度发展所带来的高收益，有利于建立公正合理的全民利益共享机制。本文旨在通过对我国房地产信托基金的发展研究，探索适合于我国国情的REITs 发展模式。本文首先在系统地阐述 REITs 理论的基础上，介绍了国外(或地区)房地产投资信托基金(REITs)发展的成熟经验，并将各国(或地区)的 REITs进行了比较分析，得出我国发展 REITs 的一些可借鉴的经验教训，提出了发展我国房地产投资信托基金的模式选择。本文从多个方面系统探讨了我国 REITs 的发展策略，并对如何创造发展 REITs 的良好环境提出了相关建议。最后，对全文进行了总结，得出以下结论:在我国发展房地产投资信托基金(REITs)意义重大，目前国内环境已经基本具备了发展 REITs 的条件，我们应该积极克服不利因素，创造良好的发展环境，使 REITs 这种有活力的产品在我国得到很好的发展。关键字：房地产投资信托基金运作模式9政策建议摘要10ABSTRACTABSTRACTIn the recent years, Chinese real estate industry has been in trouble withfinancing.On the other hand, the huge civilian capital contained in the nation is shortof High performance investment channel. Some deeper contradictions and questionsof real estate financing start to appear. For a long time the financing channels of realestate industry is quite simplex in our country, and more depends on the bank, and thedebt rate keeps the high trend; at the same time the commercial bank faces the biggishfinance risks which caused by the real estate fluctuate of price because a great numberof loan was invested into the real estate. As an efficient way which can solve both ofthe problems, REITs raising will be the inevitable trend of the development ofdomestic real estate industry and capital market. Therefore, ample research on theREITs is really important to Chinese finance.Real Estate Investment Trusts (REITs forshort) can not only be one source of developing funds of real estate industry, but alsoprovide another choice for society idle capital in order to that public can share highbenefit produced by high developing speed of real estate industry and be propitious toestablish the fair and reasonable benefit-share mechanism.The aim of this paper is to explore the developmental pattern of REITs which issuitable for China.By expounding REITs theory and introducing international REITsdevelop experience, the paper compares different countriess developmental patternsand educes some elicitation. Then, the paper put forward the development of realestate investment trusts mode selection.The paper discusses the REITss strategy ofdevelopment in China roundly and put forward recommendations to Great goodconditions for developing REITs.Finally, The paper comes to the conclusion thatdeveloping REITs in China is significative and there are many favorable factors inChina, so we should conquer adverse factors and Great good condition so that REITswill get a good development in China.Key words：Real Estate Investment Trusts ；Operation Pattern ；policy suggestion6ABSTRACT7第一章 绪论第一章 绪论一选题背景近年来，我国房地产市场发展迅速，自上世纪 90 年代后期开始，平均增长率达到 37.8%。其中 2008 年房地产开发投资 30580 亿元，比上年增长 20.9%。据估算，我国房地产业的触发系数约为 1.7 左右，即每 100 元的商品房销售额将引起其它相关行业约 170 元的消费。也就是说，在我国 8%的 GDP 增长当中，房地产业的直接间接贡献率达到 2.7%，其在国民经济中的重要地位是显而易见的。虽然房地产业高速发展,成为国民经济增长的重要推动力，但是由于房地产实体具有不可移动、不可分割、价格昂贵等特点，使得房地产投入的资金量巨大,建设周期长,属于典型的资本密集型产业,使房地产业的发展离不开金融的支持,特别是房地产既可作为投资品也可作为抵押品的特性,更注定了其与金融千丝万缕的联系。世界各国的实践证明,房地产泡沫经济产生的主要原因在于房地产信贷对房地产投资的过度支持。而从房地产信贷对房地产投资过度支持发生的可能性看,则与房地产信贷资金提供者的信贷扩张能力成正比,房地产信贷资金提供者的信贷扩张越强,则导致房地产信贷对房地产投资过度支持的可能越大。反之亦然。以美国为例,1989 年房地产信贷的迅猛增加,直接导致美国 1990 年爆发了一场自 20 世纪 30 年代以来最严重的房地产市场危机。因此政府为了防止房地产过热造成金融风险，逐步对房地产进行宏观调控。中国人民银行 2003 年 6 月 13 日下达了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(又称 121 文件)，通过提高信贷门槛，提高金融机构存款准备金以及提高金融机构存贷款利息减少房地产市场可用资金总量。一时间，资金链吃紧的开发商将目光投向了信托业，房地产信托凭借着这突如其来的春风迅速发展。2005年 9 月 1 日，银监会向各地银监局下发关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知，也就是“212 号文件”。“212 号文件”给房地产信托设置了三道槛:数据来源于2008 年国民经济和社会发展统计公报华东师范大学 商学院，我国发展房地产投资信托基金的探索J 房地产金融1，2008 年 3 月第一章 绪论新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过 35%，同时具备二级以上开发资质。就此，房地产信托境况又急转直下，市场急剧萎缩。可以说，宏观调控暴露出中国房地产金融业发展的相对滞后。房地产投资信托基金(Real estate investment trusts, REITs，以下简称REITs)，一种公开上市兼具税收收益的房地产金融产品，赢得了越来越多的关注。REITs 在美国有着较长时间的成功发展经验，特别是在 2000 年互联网泡沫破灭之后，REITs 在资本市场表现卓越。近年来，REITs 在亚洲取得了较大发展，日本、新加坡、韩国以及中国台湾都纷纷设立了 REITs。拓宽房地产市场的融资渠道，发展 REITs 已经是解决房地产融资、促进其健康发展的必然选择。因此，如何借鉴各国发展 REITs 产品的经验，积极推进我国 REITs 的发展，对开发适合我国证券市场和房地产行业发展需要的投资产品具有重要的现实意义。引入 REITs不仅有利于解决我国房地产发展过程出现的问题，从长远来说，有利于完善中国房地产金融架构。二研究的意义目前，我国房地产融资主要依靠银行贷款这一单一渠道，而当前房地产市场的不稳定性