上海片区开发及借鉴.doc

1. 上海产业结构演变经过30年工业化道路的探索以及对产业结构的调整，上海提出“长期坚持三二一产业发展方针，长期坚持二三产业同时推动经济增长”和“优先发展现代制造业，优先发展现代服务业”的发展战略。经过不断地产业结构调整，上海已初步形成了以重点产业为龙头、区县工业为主体、工业园区为主要载体的产业布局结构。目前上海已经进入重要的转型时期，产业结构调整与优化升级也面临着重要的战略性转型。需要从工业化阶段性理论与上海国际大都市产业发展的目标相结合。上海工业的发展目标是形成国际大都市城市功能的工业支撑体系。 李伟.上海产业结构调整及产业转移趋势研究J.上海社会科学院部门经济研究经济研究所，2011（6）。上海要发展成为多功能的中心城市，进行产业结构升级，大力发展第三产业已经成为必然。然而，以牺牲第二产业获得的发展是并不可取的。所以需要协调好第二产业与第三产业协调发展的关系。上海应该发展那些技术密集、深加工、高附加值的第二产业。近几年来，上海第三产业增长加快，是支撑全市经济增长的支柱。以生产服务业为主的现代服务业发展迅猛，成为上海第三产业主体。上海现代服务业的快速发展，是原有的生产服务业，如金融、研发，为制造企业提供更加多样化和个性化的产品，而新生的生产服务业，如物流、信息服务业，使原有制造业企业承担的部分功能走向专业化和社会化。 叶英，范炳全，曹静.上海产业结构及其发展模式系统分析J.产经透视，2007。“十二五”期间上海产业结构调整总的方向是大力发展现代服务业、高技术产业和战略性新兴产业，加快形成服务经济为主的产业就够，为“四个中心”提供重要的产业支撑。图1.“ 十二五”产业布局示意2. 上海城市功能定位演变建国以后，政府对上海的功能定位，主要作过三次较为明确的规定：第一次，是以恢复、维持和治好战争的创伤为重点，把畸形发展的旧上海建造成为人民的新上海。第二次是以“充分利用，合理发展”方针为指导，把上海建设成为国内先进的综合性工业基地和科学技术基地。第三次是以“一个龙头，四个中心”为目标，把上海建设成为现代化的国际大都市。 邹荣庚，杜捷.试论解放后上海城市功能定位的变化及其原因J.上海党史与党建2001年12月。目前，上海城市发展的战略定位已经明确为建立“四个中心”，目标是形成国际经济、金融、贸易、航运中心基本功能，形成走在全国前列的高新技术产业和战略性新兴产业业体系。“十二五”规划提出明确市域功能区域。浦东地区要推动新一轮城市功能和形态开发，加快发展现代服务业和战略性新兴产业，成为“四个中心”的核心功能区。中心城区及拓展区要增强城市综合服务功能，提升现代化国际化水平，成为传承历史文脉、彰显城市魅力、发展服务经济的主要承载区。郊区要推进新型工业化和新型城市化，积极发展先进制造业、战略性新兴产业和现代服务业，培育具有全球竞争力的产业集群，建设若干与长三角联动发展的新城，成为上海发展的新引擎。崇明三岛地区要加强生态建设和环境保护，推动绿色低碳发展，成为上海可持续发展的战略空间和现代化综合生态岛。加快重点地区发展。实施世博园区后续开发，形成低碳生态的文化交流和公共活动中心、新的服务经济集聚区。基本建成虹桥商务区核心区，着力打造上海国际贸易中心的新平台和长三角地区的高端商务中心。以迪士尼项目为核心，加快上海国际旅游度假区规划建设。统筹规划、有序推进黄浦江沿岸综合开发，积极促进苏州河两岸地区协调发展。 上海市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要图2.四大功能区3. 上海重点行业的空间格局空间布局结构调整的方向是整合市域空间资源，完善调整城镇体系，优化功能和产业的空间布局，构建与“四个中心城市”建设相适应的城市空间形态。国际金融中心的空间载体重点是要依托陆家嘴金融城、外滩金融集聚带、张江金融信息服务产业基地、洋山保税赶去等，静安、卢湾、长宁、徐汇等中心城区将规划作为金融服务业产业链延伸的重要承载区域。国际贸易中心的空间载体重点是依托以虹桥商务区为核心的“大虹桥”地区和世博园区的后续利用，以及黄埔、静安、卢湾徐汇等以打造“购物天堂”为功能的城区。国际航运中心的空间载体是依托浦东地区的“三港三区”（外高桥港区、浦东机场空港、洋山深水港、外高桥保税区、洋山保税区、浦东机场综合保税区）等航运基础设施和条件，以及浦东和北外滩的航运服务集聚区。 上海市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要a.金融行业 当前上海金融产业的空间布局主要进行“一城一带”规划和建设。图3.外滩金融集聚带规划图 资料来源：上海国际金融中心建设十一五“规划（1） 外滩金融集聚带。其总体上以金融为主体，集聚发展金融业和相关配套的现代服务业，为陆家嘴发展金融要素市场、集聚重要金融机构和外资总部提供服务。黄浦区立足于与陆家嘴错位互补、协同发展，加快楼宇载体、配套功能和金融环境建设，着力打造外滩金融集聚带。目前，黄浦区抓紧细化吸引证券基金、投资银行、资产管理、融资服务的等五类金融机构的具体措施和操作办法。 新华网（2） 陆家嘴金融城。为给金融业长期发展预留空间，将加速推进陆家嘴金融城东扩计划，形成“一道三区”（世纪大道、陆家嘴金融贸易区、竹园商贸区、花木生态文化区）的发展布局；扩大空间先行启动的范围，将包括世纪大道因被、浦东大道以南、浦东南路以东、崂山路以西。b. 房地产业 到2009年底，上海全市症状住宅用地约400平方公里。其中，中心城现状住宅用地约占全市总量的四成；远郊现状住宅用地约占全市总量的三成。 上海住宅房产业的发展格局如下：（1） 大型居住区。近期上海将在内外环线之间继续建设和新建新江湾城、真新、丰庄、万里、古美、梅陇、春申、三林、六里、花木、来样、凌桥、张江、御桥等大型居住园区，重点建设好新江湾城、万里、春申等居住区。（2） 花园别墅。上海解放后的花园住宅（别墅）的区位分布主要呈现松江区、浦东新区、闵行区三足鼎立之势。此外，卢湾区、徐汇区、长宁区、普陀区、虹口区、嘉定区和青浦区也有不少分布。但位于郊区的其他区如青浦、嘉定、南汇、奉贤等也有不少别墅成交，成为上海别墅开发的新热点区域。（3） 公寓。上海解放前的老公寓主要分布在外环线以内的中心城区。其中，以卢湾区、徐汇区、静安区和虹口区数量最多，黄埔区、长宁区、闸北区和杨浦区则有少量，其他区几乎没有。上海解放以后的公寓则主要位于卢湾、徐汇、静安、长宁、普陀和浦东新区。（4） 中低价商品房基地。当前上海已经形成宝山顾村镇、嘉定江桥镇、南汇康桥镇和周浦镇四大重大工程配套商品房基地，同时，还在闵行莲花南路、闵行浦江镇、浦东新区曹路镇建立了中低价商品房土地储备基地。从中低价商品房的分布看，中低价商品房用地有逐渐向中心城区以外扩散趋势。 c.商业 图4 上海1982年与2006年商业中心分布对比除了中心城区外，上海的商业中心主要沿着中环线的近郊或者边缘过渡带分布，特别是社区商业中心在闵行、长宁、普陀、杨浦区分布比较密集，而远郊商业分布比较少。 杜霞.城市空间结构特征探讨J.山东师范大学学报（自然科学版），2008。上海传统的商业是由处于城市繁华中心地位的“两街”，即南京路、淮海路构成。当前上海现行的商业布局模式基本采用了以“四街四城”八个市级商业中心、特色商业街和社区商业为支撑的多层次的现代商业布局结构。其中类如上海八个市级商业中心的区域是（邱峰等2005）：南京东路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家汇商城、豫园商城、新客站不夜城、浦东新上海商业城。列入上海十二个区域商业的中心的城区是：五角场、老西门、曹家渡、中山公园、虹桥、大柏树、提篮桥、打浦桥、上海莘城、武宁新城，彭浦、昌里。 d. 物流产业 上海物流枢纽构架体系初步形成。上海港口格局目前主要由洋山深水泊位群、外高桥泊位群、宝山泊位群三个泊位群组成。其中，洋山保税港区借助其特定的政策扶持，成为了上海港口物流枢纽最重要的组成部分。上海的航空物流枢纽呈现“一市两场”的特点，形成了以浦东国际机场为主要园区，连接国际辐射内地的航空物流网络。 罗军. 浅谈上海物流产业发展对策J.学术探讨,2010第6期并且，随着上海港口进一步开放，上海的物流服务业呈现初步集聚的态势。目前，形成了以上海航交所为集聚地的物流货代产业集聚、陆家嘴为集聚地的航运金融产业集聚态势。上千家航运物流企业进驻在航交所附近，在上海航交所附近形成了航运服务产业的集群。航交所附近集聚了中国最大的物流企业中远集团、中海集团等垄断物流企业，同时还集聚了上千家中小规模的物流货运代理企业。 e.创意产业 图4 上海市经委挂牌的75家创意产业集聚区分布图 褚劲风.上海创意产业空间集聚的影响因素分析 J. 中国人口资源与环境, 2009, ( 19) : 2. 在上海“十二五”产业发展规划中，创意产业成为上海未来五年中新的支柱产业。上海的创意产业已初步形成研发设计、建筑设计、文化传媒、咨询策划、时尚消费五大类 马文刚.笑对“七年之痒”上海创意产业全新起航J.上海信息化, 2011年2月版。创意园区是上海创意产业发展的重要载体。目前创意产业园区空间布局已逐步形成集聚特色：一是黄浦江和苏州河沿岸的创意产业集聚带初具雏形。其中，黄浦江沿岸创意产业带以举办世博会为契机，依托沿岸老厂房资源和世博会场馆建设，以研发设计、会展、广告、时尚消费设计为重点；苏州河沿岸创意产业带充分利用苏州河沿岸的老厂房、老仓库，重点发展建筑设计、动漫、游戏、媒体、广告设计。二是形成了一批在国内外具有一定知名度的特色创意产业园区。如田子坊、M50、创意仓库等现代设计和视觉艺术创意的创作展示中心。他们代表着上海创意产业集聚区的实力和水平，也是创意产业集聚区的发展方向。 梁新华.上海创意产业“十二五”发展研究：创意思路和产业新政J.上海经济研究，2010年第12期。 f. 信息产业上海已经基本建成了以下一些信息产业基地：（1）园区类的信息产业基地，主要有漕河泾园区、张江园区、外高桥园区、松江信息产业基地、青浦工业园、南汇信息产业园区；（3） 都市工业信息产业基地，主要有科技京城、上海多媒体产业园区（“数字长宁”、上海多媒体谷）。当前，上海微电子制造业基地由两部分组成，即浦东微电子制造基地和漕河经济技术开发区。微电子基地制造业基地西延可连松江工业区和青浦工业区，形成一个横贯上海东西、以“一带两区”为主体的，由众多的点、线、面等网络要素连成一体，成为一个具有多层次性的网络体系。 张仁桥，汤建中.上海市大型制造业基地开发模式研究J.人文地理，2007第4期。图5 上海微电子制造业基地网络型空间组织模式4. 国内外片区开发案例4.1多伦多湖滨区 主题：以公共文化为主的RBD型都市综合体加拿大度多伦多的湖滨区曾经是以海运设施、仓储、铁路等为主的工业区。20世纪60年代开始逐渐是退并闲置。从1978年开始，在加拿大联邦政府的直接领导下，多伦多湖滨区开始了为期30余年的再开发建设。现在的多伦多港湾湖滨区（Harbourfront）已成为由住宅、文化、休闲娱乐与商业融合而成的都市综合体。湖岸沿线的住宅和商业物业由湖滨公园和开放空间系统有机地联系在一起。现在，该地区已成为加拿大著名的文化名胜，多伦多市居民重要的休闲娱乐场所。 图 多伦多湖滨区 项目概况多伦多湖滨区重建地块位于多伦多湖边，东起York街，西至Stadium路，北起Lakeshore Boulevard, Gardiner高速公路，南至中央湖滨码头。占地40.47平方米。多伦多湖滨区分为五个码头区：约克码头、约翰码头、枫叶码头、斯芭蒂娜码头和巴瑟斯特码头。 图 湖滨区规划图 整体开发计划在最初的总体开发框架中，明确指出了该地区开发的四个目标：（1）将湖滨区建成多伦多市的中心城市海滨；（2）将湖滨区作为公共场所加以保护和开发（3）采用的开发方式将考虑其特殊的位置、条件和历史；（4）通过对湖滨区土地的恰当组织和管理，实现湖滨区有限公司财政上的自立。后来，对湖滨区的开发计划进行修改。修改后的湖滨区开发计划，强调计划的完整性，鼓励公众最大限度地进入和利用湖滨，要求皇后码头西街以南的新建筑不能高于3层；皇后码头西街以北的开发必须在适当的高度限制之内；同时，开发计划还必须与公园总体规划相结合，采用综合的设计方法以及高质量、以人为本的设计标准，确保建筑物和公共空间相互联系，与湖滨地块一起形成一个整体。开发计划主要包括：第一，在皇后码头以南大幅扩大公共空间，不再建设其他的共管公寓。计划的3座公寓楼建设用地改为湖滨区其他地块。第二，位于约克码头的约翰码头南部的湖滨娱乐和文化活动中心的承建者，必须保证该地块其他未完的开发项目的建设，应该优先考虑娱乐和文化活动项目，其中包括Du Maurier剧院、Malson舞台、约克码头的更新改造以及新的航海中心，同时必须考虑相应的配套休闲亭和停车场的建设。第三，建设密度应该明显低于城市金融区的建设密度，对皇后码头西街以北的新建筑必须制定明确的高度限制。第四，湖滨区的开发必须放到更大范围的周边地区加以考虑，周边城市与湖滨区的连接是该地区能否成功开发的关键。这种连接，包括湖边人行道的通达和顺畅的汽车交通、景观长廊开放空间的连接，以及高度和密度也随着距湖边距离的远近作相应变化。第五，交通的联系尤其重要，必须优先保证LRT到巴瑟斯特通道右侧道路的扩建，并将其交由地区交通部门管理。这是结束该重要地区交通紧张的唯一途径。通过适当的建筑物后撤，加宽约克街。第六，基于组合的用途的原则，提供必须的社区设施，包括学校和社区中心。 湖滨公园和开放空间系统1992年，多伦多市与湖滨公司签订了执行协议，以完成该地区的基础设施和公园改建物建设。随着湖滨区最后一块地块的出售和开发，用于公用场地开发、湖滨公园以及开发空间体系建设的资金到位。从那时开始，一些公园用地陆续完成了开发，其中包括占地8000平方米的音乐公园、斯巴丹那码头的湿地公园等。2001年，多伦多市政府发布了中央码头II期计划筑波计划。2003年，多伦多市议会批准了集中枫叶码头东西两侧，及其相关停泊处的湖滨公园和开放空间系统的一起设计方案HTO设计方案。总体布局通过湖滨公园和开放空间的建设，将湖滨区域的五个码头有机地联系在一起。一期工程主要集中在枫叶码头东和枫叶码头西，以及相连的停泊区域。巴斯特码头以社区使用为主，所有的设计方案和用途以该地区居民需求为导向。大部分的新景观将建在西部活动区，包括新的餐馆、大型木雕和海洋中心，以及“大船”和游艇的入坞区。斯巴丹娜码头区以环境和保护目标为主，用途包括改善鱼类生态、湖岸沿线，以及皇后码头活动区域的环境优化。湖滨中心区即约翰码头和约克码头区，以文化和航海主题为主。最为主要的旅游景点，该地区是以湖滨中心活跃的娱乐计划为支撑，通过加宽水边木板路和建设更好地码头通道，改善湖边的通道。 项目运营由约翰码头和约克码头构成的湖滨中心集聚了公共文化和娱乐休闲建筑与设施。其经营和管理以及相应的活动策划和推广均由湖滨中心负责。其资金来源为政府赠予基金的收益、机构团体的赞助、政府补贴、文化休闲设施和场馆经营，以及举办各种活动的经营收入。市政公共设施的运营，由对应的市政管理部门负责经营、管理和维护。住宅和商业开发项目的运行由开发商自主销售、经营和管理，或委托其他的专业公司来进行。 案例借鉴1、多伦多湖滨区在项目立项编制设计时，既考虑保证计划的完整性及长期性。特别在寻求公众长期利益方面寻找最佳方案。如设立非盈利机构进行公共设施的管理等，而三级政府及私人机构联合运作的方式，更提高了项目的运营效率。2、在规划方面，湖滨区项目的公共开放空间将其他区域进行组合和联结，逐步将原工业建筑转变为商业、办公等不同功能物业。3、多伦多湖滨区以组合的设计方法与综合用途的思路进行整体规划设计，以第一城市金融区的密度规划都市综合题项目。同时，保护历史建筑，混合收益与非盈利住房等方式，使城市空间充满活力。4、根据项目需求，设定娱乐与文化活力建设有限，使相应的配套设施提高了公众最大限度地进入和利用都市综合体。5、多伦多湖滨区与周边区域进行了良好的联接，加强人行道、汽车道、景观长廊等各种功能的交通系统。龙固新.城市升级的引擎全球都市综合体案例典型案例集M.中国财政经济出版社。4.2 伦敦码头 主题：城市衰落去综合产业型都市综合体伦敦码头区改造项目是上世纪80年代后伦敦中心区最大规模的房地产项目之一，包含商业，住宅，办公等复合功能。图 伦敦码头区的过去与现在对比1981年七月由政府牵头组成的半官方性质的都市综合题开发商伦敦码头区开发有限公司（LDDC），分三个阶段历时17年，将一个22平方公里近似废弃的老去改造成伦敦的一个全新的金融、商业、商务区。 历史关键点1981-1986规划、筹备、预热阶段通过对市场整体的准确判断，首期开发片区从道格拉斯岛启动；建立并推动私人住宅市场，实施基础设施建设，从而预热土地市场1987-1990社区基础设施建设加大了对社区基础设施的投入，与此同时也对政府公屋、医疗中心、教育及培训机构加大了投入1991-1998完善改造工程宏观经济得到恢复，各项工程继续开展 开发模式及策略通过与私营开发商的合作，由LDDC对具体项目进行包装推广，再由私营开发商出面，达到融资的目的。前期启动首先提升开发区土地的商业价值，并通过分期开发住宅、工业和商业、物业所获得的收益滚动开发。图 伦敦码头区开发有限公司区域开发阶段示意图1981-1998 改造后的情况住宅情况得到改善1971-1983年间，码头区常住人口下降了18.5%。区内83%的人住的是由政府提供的公屋，整个公屋中的20%状况极差。1981年由LDDC开始分阶段对码头区进行改造，81-97年间累计完成了24042套住房。商业开发区的兴建开发以后，写字楼需求增加，租金也达到了历史最高水平，2001年，上半年每平方英尺为42英镑/年，相对于1981年的25英镑/年，上涨了68%。在伦敦市区，租金达到了每平方英尺65/年。码头区中的金丝雀码头现已成为伦敦新的金融和商业中心，在此落户的世界级银行和媒体机构包括汇丰银行、花旗银行、巴克利银行、每日电讯、独立报、路透社以及镜报等。交通状况得到改善改造前，交通状况十分恶劣。经过改造整个码头区的交通状况得到极大的改善，使人们出行更加方便。并且1998年，交通基础设施为伦敦码头去创造了20700个额外工作岗位。图 2000年码头区交通状况图 码头区主要变化指标1981年1998年项目结束后的预测人口（个）3900084000115000码头区就业岗位（个2700084000168000存量住宅单位（个）150003600050000私人住宅比例（%）54452码头区企业数量（个）1.01426005000在码头区工作的居民人数52001050013000 案例借鉴1、城市衰落区的改造，须有较强的政府资源及政策支持。伦敦码头区再造工程即是由半官方性质的LDDC进行实施，其组建的模式及较大的权利范围是整个区域改造成功的基础。2、伦敦码头区针对核心问题，围绕土地增值，把有限的资金运用到最主要的交通设施上，继而发展其他设施的整体发展战略，保证整个区域得以良好发展的正确方向。3、在产业转型的设计上，伦敦码头区将最初第一阶段的码头运输，第二阶段的食品、饮料、烟草、部分与金融与服务，提升到最终第三阶段的以金融、商业、商务、后工业化公园为主的产业上来，逐步增强区域的综合竞争能力。4、在都市综合题的改建过程中，伦敦码头区创造性地以创新工作及制度方式，如在土地取得、融资方式、改造完成后的交接工作等方面，均成为政府今后的新工作模板。 龙固新.城市升级的引擎全球都市综合体案例典型案例集M.中国财政经济出版社。4.3上海新天地 主题：延续历史建筑文脉的TBD型都市综合体以“城市起居室，上海新天地”为主题推广的上海新天地项目，作为具有上海历史文化风貌的都市综合体，其以独特的石库门建筑区为基础，改造成具有国际水平的餐饮、商业、娱乐休闲步行街。通过中西文化的融合，使上海新天地在充满现代气息的同时饱含了历史的韵味。 太平桥地区改造项目l 北区大部分石库门建筑被改造为具历史、文化内涵的特色商业、餐饮、娱乐和路由综合小区，以特色餐饮和零售业为主，其主要部分即为上上海著名的旅游景点“新天地”。l 南区的建筑体现了现代气息，建造成一座综合商业娱乐中心，与相邻的“豫园”和“世纪大道”等上海传统商业旅游景点交相辉映。l “企业大道”办公区l 上海市中心最高档的住宅小区l 中区兴业路为中国共产党第一次代表大会会址所在l 南北走向的中轴步行街，将各种不同功能的区域练成整体 上海新天地改造新天地的原则是不建造高楼大厦，要完整地保留这一片区域的上海旧城的历史风情。中西合璧、新旧结合将上海特有的传统石库门旧里弄和充满现代感的建筑融为一体。新天地规划，根据不同风格的建筑分别安排办公展示区、休闲文化娱乐区和服务公寓。在开发的不同阶段逐渐深化。第一阶段强调综合性。第二阶段将历史文化特色放在了更高的位置，希望建成上海独特的旅游景点。第三阶段投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点。 开发与经营模式将城市进行更新的同时保护其发展。在旧弄堂、小洋楼的基础上改造出上海新天地。只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际Mall运营模式同步。因为Mall的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间，该模式可保证和提高管理水平，更可使Mall以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于Mall内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。 案例借鉴1、 为了吸引品牌商家，新天地对第一批进驻的商户给予很大的优惠，并不完全从成本考虑，从而形成了品牌云集的商业环境。2、 管理者与经营者分离。上海新天地只租不卖，管理者与经营者分离，这样的模式与国际Mall运营模