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文档简介

合同范本/合同样本 前期物业管理的概念 关于前期物业管理的概念，各地的规定并不一致，如城市新建住宅小区管理办法第5条规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理”。上海市居住物业管理条例第4l条规定，“本条例所称前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理”。建设部颁布的前期物业管理服务协议（示范文本）规定，“前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理。”前期物业管理招标投标管理暂行办法第2条规定，“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”条例第21条则规定为在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的物业服务企业所进行的物业管理。可以将前期物业管理定义为：在开发商交付房屋之后至业主大会、业主委员会成立并选聘出物业服务企业之前，由开发商通过招投标或以协议的方式选聘的具有相应资质的物业服务企业所进行的物业管理活动。前期物业管理有别于一般意义上的物业管理:（1）时间上的差别：我们通常所说的物业管理是业主大会、业主委员会成立之后，由业主大会选聘出物业服务企业后所进行的物业管理；而前期物业管理存在于业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同之前。（2）合同主体不同：条例第21条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”可见，前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业签订的，虽然建设单位不是被服务的主体，但却是合同的一方当事人；通常所说的物业服务合同是由业主委员会与物业服务企业签订的，业主委员会与物业服务企业是合同的双方当事人。（3）物业服务企业产生的方式不同：条例第24条规定，“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”前期物业管理招标投标管理暂行办法第3条规定，“住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。”前期的物业服务企业是由建设单位通过招投标方式或者以协议方式选聘的，旧有的“谁开发、谁管理”即开发商自己成立物业公司实施前期物业管理的做法有违法律规定；而通常所指的物业服务企业是由业主大会选聘的
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