香河项目市场调研及定位报告(终稿)-张钧.ppt

香河项目市场研究及定位报告,本次报告需要解决的问题,市场怎样？ 我们的客户是谁？ 他们需要什么样的产品？,市场篇 1、宏观环境分析 2、区域规划分析 3、地块价值分析 4、市场环境分析 5、市场竞品分析,产品篇 1、项目客群定位 2、项目概念定位 3、项目规划定位 4、项目产品定位 5、项目经济测算,报告框架,香河项目地块区位及交通,前言,香河项目地块卫星图,安平镇,天下第一城,孔雀城,103国道,距通州北苑32公里,距香河县城12公里,万通紫藤堡,农产品交易物流中心,本案,与天津武清县交界处,香河项目地块交通图,安平镇,本案,北京方向,县城方向,香安宾馆,香河项目地块现状,自西向东,自东向西,自南向北,自北向南,103国道,东面待征土地200亩,本项目地块方正，紧邻103国道武清交界处，82.2亩+200亩，容积率 3。,项目地块示意,逸品蓝山,北,四惠至地块行车路线图,小结,距四惠48公里 距通州北苑32公里 距京沈漷县出口18公里 距京津高速于家务出口12公里 距京沈香河出口18公里 距香河县城12公里 距第一城2公里 距最近938车站1公里,这里可以是北京！,市场篇 1、宏观环境分析 2、区域规划分析 3、地块价值分析 4、市场环境分析 5、市场竞品分析,京津冀都市圈,京津冀经济区包括北京、天津、河北省的石家庄、唐山等8地市及所属区域。 在环渤海经济圈中的京津冀、山东、辽宁三大经济板块中，京津冀地区经济发展最好，成为三大板块之首。,香河区域发展潜力,北京、天津向周边城市的技术、产业转移力度加大 区域的技术市场逐步发展，研发制造业产业链更加紧密，促进通信、汽车、钢铁、新能源、生物医药、信息技术等产业集群逐步形成。,京津冀城市群近期的重点发展目标,环首都经济圈的“同城时代”,环首都经济圈建设的总体思路邻近北京将近1000公里的范围内，利用3到5年时间，打造环首都经济圈 包括张家口、承德、廊坊、保定四个地级市，以及涿州市、涞水县、涿鹿县、怀来县、赤城县、丰宁满族自治县、滦平县、三河市、大厂回族自治县、香河县、广阳区、安次区、固安县13个县（市），这些城市群首尾相连，全长9995公里，面积达到27060平方公里,环首都经济圈的“同城时代”,环北京“一小时经济圈” 河北省将通过高铁与北京衔接，北京10分钟可到廊坊，15分钟到涿州、怀来，30分钟到承德，高铁网将在近年内全部形成 “高铁时代”的“高铁经济” 紧紧围绕建设“国际旅游城市”总体目标，使城市的交通区位、土地资源、旅游资源、人文优势得到进一步发挥和提升，打响“高铁经济”品牌 空前优惠的“特区政策” 环首都经济圈将环绕北京建成一个全封闭的城市带。对这个特区，“将给予比深圳更优惠的政策”。在规划上，将借鉴东京、首尔等首都经济圈的经验，制订总体规划、专项规划、控制性详规等，预计将在2011年10月底前完成 河北省环北京13个县市，将采用“三零”的方式大搞招商。即零溢价、零成本注册和零成本审批，这在全国的招商政策中是很少有的,香河正处于京津冀核心区,北三县包括三河、大厂回族自治区、香河，隶属于河北省廊坊市，地处北京、天津两大直辖市之间，是目前中国最大的飞地（香河境内的北京土地） 北三县总区域面积1277平方公里,共设辖24个乡镇，人口总数88万。,河北（北三县）的地位和机会,北三县及香河的产业发展,配合廊坊市实施“置身沿海，借势京津，加快崛起”战略的需要，北三县经济需要构筑科学、合理的统筹模式，通过一体化战略发展规划，从而带动廊坊经济的提速。,香河面向京津市场，打造五大特色产业，即家俱业、机械钣金业、包装印刷业、汽车配件、新型材料；其中：家俱成为支柱产业。香河县目前已发展成为全国第二、北方最大的家俱集散地,两带：即依托固安、龙河、廊坊、香河、大厂、燕郊六个开发区和工业园区，沿涿密高速公路建设环北京产业带；依托留各庄、东阜、左各庄、胜芳、扬芬港、东沽港、里澜城等园区，沿廊泊公路建设环天津产业带。 一轴：即依托永清、霸州、文安、大城等工业园区，沿规划建设的廊沧高速公路建设特色产业轴。 一中心：即发展城市经济，提升城市的综合竞争力和辐射带动力，使市区成为全市的政治、文化、经济中心。,廊坊产业布局的总思路：两带一轴一中心,廊坊市支柱在北三县，北三县重心在香河,香河机遇：首都东扩,北京城市总体规划（2004年-2020年）确定通州为东部发展带的重要节点，北京重点发展的新城之一，也是北京未来发展的新城区和城市综合服务中心，给通州新城带来历史性发展机遇。,从通州新城的规划来分析，未来作为北京东部重要的中心城区以及新的文化中心和行政中心，势必带动以通州新城为核心的周边区域的发展； 本项目距通州新城行政中心仅27公里，未来势必会受到其经济发展的辐射带动。,通州必将带动香河,小结,8年前北京（CBD)与通州的关系 就是今天通州(CBD)与香河的关系 互相补充，共同发展，只是时间问题,市场篇 1、宏观环境分析 2、区域规划分析 3、地块价值分析 4、市场环境分析 5、市场竞品分析,香河县位于河北省中部偏东，距北京50公里，距天津60公里总面积458平方公里。 全县共辖淑阳镇、安平镇、五百户镇、刘宋镇、安头屯镇、渠口镇、蒋辛屯镇、钳屯乡、钱旺等9个乡镇。,香河概况,以县城为中心，依托未来的霸密高速公路，形成一级发展轴线，安平、钳屯、蒋辛屯三乡镇处在这条轴线上 依托通唐公路建立二级发展轴线，将钱旺、渠口等纳入到县城辐射的范围中； 第三级发展轴线，以县城为中心，依县乡道路向外围辐射，包括了安头屯、五百户和刘宋三镇乡。,城镇体系发展规划,香河县城总体规划（2002-2020）的解读,发展重点沿交通主轴推进 潮白河河堤及周边环境的整治 积极推进撤县建市、撤乡建镇,香河近期重点规划建设（2011年）的建议,淑阳镇、安平、蒋辛屯是香河未来发展城市化的重点区域，体现在以下几点： 地质结构的局限性 融入北京市都市圈的必要性和就近性 自身发展的需要（自身扩张，潮白河的改造） 香河县城总体规划的倾向性,北京的重心东移，香河县城西靠,以淑阳镇、安平、蒋辛屯三镇优先跨越式发展，从而带动其余乡镇的发展，预计2015年达到以下目标： 未来城市人口主要向淑阳镇，安平，蒋辛屯集中 产业升级在三镇优先展开，主要涉及家俱、物流、休闲、会展等产业 农业区新农村改造主要在其余乡镇，但是同时要注意控制人口密度,2015年达到以下目标,功能：区域正处于发展起步阶段，城市功能从单一向综合多元化发展 经济：城市经济虽然目前发展起点较低，但总体增长速度较快 消费：人民生活逐步改善，但消费习惯仍趋于保守 产业：目前以香河的家具产业与加工产业为主 高端人群：区域地缘型高端人群总量在20000万左右，具备一定购买基础,小 结,市场篇 1、宏观环境分析 2、区域规划分析 3、地块价值分析 4、市场环境分析 5、市场竞品分析,项目地块发展现状,从河北省的一个小县城向北京卫星城过渡的阶段； 传统意义上的北京周边远郊区县，心理距离较远； 城市面貌逐步改变，初步出现了具备一定品质感的商品住宅和别墅项目。,地块区位分析,“半小时进京去卫， 小时上天下海”,地块东接天津，西临北京通州。从地块出发， 30分钟可达北京市中心或天津市区。 紧邻京津的独特区位，方便区域吸纳两地因产业升级转移的产业、资金、技术与人才。,45公里,70公里,60公里,45公里,110公里,位于京津之间，便于整合资源，承接京津的人口和产业。,大北京规划地块发展空间巨大,香河区域发展被提升到一个全新的高度，与北京的联系越来越密切，未来城市发展潜力巨大。,依托新城规划，大北京向东、向南发展； 新七环规划的实施，地块区域成为规划七环路的重要节点； 首都机场选址东南部片区初步确定,将带动整个东南片区的发展。,密涿高速： 京唐高铁：,密涿高速与京唐高铁的修建，将加速大北京区域一体化的实现，促进与北京的区域融合。,大北京规划地块交通,密涿高速是北京大外环密云至涿州段，途经大厂、香河、固安等区域。目前高速公路已于10年5月动工。,北京到唐山，途经香河，具体站点位置目前国家尚未审批，已于2010年开工，未来从北京南站至香河县城车行时间仅12分钟。,区域城市规划城市定位,香河京津后花园、首都卫星城,北京东部的生态新城,是北京产业转移的承接地和功能产业的配套地； 是潮白河沿岸重要的文化、休闲、度假基地； 是北京七环内具有民族特色和时代特征的城市组团。,面向北京，依托北京，服务北京,承接京津制造业转移，打造“生产现代之城” 围绕做靓京津之间生态环境品牌，打造“生态优越之城” 围绕服务京津高端人群，提升城市品位、完善配套功能、促进商业繁荣，打造“生活品位之城”,区域城市规划香河城市规划,除自身发展外，香河强调与北京、天津的联系，城市规划上面向京津客户做相应的配套。,以“京津后花园、首都卫星城”为发展定位，积极扩大同北京的联系，充分吸引、利用北京各类资源，发展香河的区位、生态和品牌优势，重点带动以“两河”、“两城”为载体的，面向北京的以现代服务业为基础的“顶级品位京津后花园”,本案,重点做大做强家具制造、纸制品包装、金属制品三大传统优势产业。 面向京津，借助第一城、家具城的规模和知名度，大力发展会展旅游和现代服务业，突出发展市场贸易、房地产、现代物流等第三产业。 引进北京及国字头外迁企业，中冶、中信、中电投等企业集团纷纷进驻，为香河发展带来大量的资金和人才。,区域城市规划香河产业规划,密涿高速,规划王谭路,渠口工业园：重点发展金属制品生产和加工等产业。,高技术工业园,农业高新技术园规划占地面积13.33平方公里。,安平经济技术开发区总规划面积12平方公里,香河县城,规划：投资3000万元，1.97 平方公里。,家具产业基地,绿地民用商品贸易区,运河国际生态城,目前香河产业正处于大兴土木建设阶段，未来香河将依托各个产业开发区向西向北发展。,规划县域公路,地块价值小结,京津冀都市圈核心区,大北京层面,大北京发展主流方向,新七环、高铁带来区域融合,城市自身发展层面,依托北京服务北京的定位,自身城市间的区域融合,越来越多的企业园区建设,CBD东扩，通州崛起，带动北京东部片区的发展,区域未来与北京的联系更加密切，越来越多的承接北京的产业与人口，带动经济发展，带来大量高素质高收入人群，促进当地消费。 随着北京城市的不断边缘化，区域作为北京远郊休闲度假优势凸显，区域价值进一步提升。,北京第二居所概念逐渐被认可,地块周边发展现状小结,区域发展起步阶段，虽然具备一定影响力和知名度，现阶段仍以自身发展为主，未来能否出现跨越式发展，主要还是取决于京津两大都市的辐射及自身规划的完善。,市场篇 1、宏观环境分析 2、区域规划分析 3、地块价值分析 4、市场环境分析 5、市场竞品分析,区域房地产发展,由单一化自然发展到多元化规划发展，区域面貌得到极大改善 区域发展将摆脱中国传统小城市自内而发的发展模式，直接受中心城市影响 成为具有特定居住功能的京津冀城市群中一份子。,香河土地一级开发 归属公司示意图,万通,荣盛,占地面积数据明细,大型品牌房企进驻香河项目动态一览表1,大型品牌房企进驻香河项目动态一览表2,大型品牌房企进驻香河项目动态一览表3,大型品牌房企进驻香河项目动态一览表4,大型品牌房企进驻香河项目动态一览表5,香河房地产投资比重逐年加大,52,香河房地产历年开工竣工面积,(万),53,香河历年房地产销售情况,54,香河人均可支配收入稳步上升,55,香河房价涨幅,56,香河人口,从目前行业从业人数来看，工业、建筑业和批发零售业从业人员较多，多数高收入群体集中在国家机关和批发零售业两者中。,57,项目地块车流量分析,该地块重型车较多，尘土及噪音较大，在产品设计时应重点考虑,58,项目地块现有配套,公交,农贸,超市,医院,学校,59,投资50亿元打造的农贸城在地块正对面,60,小结,香河房地产在北京远郊河北各县的发展中最具有发展潜力，具备一定的起点，并且发展速度较快。,群雄逐鹿，开发量激增，虽然已经差异化开发 但香河市场仍然会爆发一场开发商之间的恶战,市场篇 1、宏观环境分析 2、区域规划分析 3、地块价值分析 4、市场环境分析 5、市场竞品分析,香河县城,香河代表项目分布图,共青社,紫藤堡,荣盛香城俪舍,中央领仕馆,领郡one,泊澜峰,孔雀城,龙盛四季,启城,京汉君庭,北京香醍,香水世界城,逸品蓝山,山水田园,万科鹭湖,碧盛家园,颐和上城,泊澜峰,逸品蓝山,香水世界城,荣盛香城俪舍,北京岭郡one,共青社,竞品开发类型,县城板块： 本地客户为主，兼有首置及改善性客户； 部分北京客户，受价格挤压的被动郊区化客户，以及看好香河发展的投资客户，主要购买小户型产品； 安平板块： 因离县城较远，香河当地客户较少，部分安平当地客户购买，约占30%左右； 大部分为北京客户购买，被动郊区化，受价格挤压来此购房，以中小户型需求为主；,香河主要房地产集中在两个区域,香河主要房地产集中在两个区域,香河房地产市场客户主要有3类： 1、当地居民改善及刚需：由于当地居民收入水平有限以及大量新农村建设项目的启动落实，当地居民的刚性需求将大大减少； 2、京城投资客户：该类客户占香河市场的多数，比较看重小区品质以及开发公司的知名度，对于周边生活配套相对不看重； 3、外地在香河的生意人：该类客户主要是家具专业市场的外地生意人，有一定的经济能力，有投资需求和居住需求，对周边生活配套相对看重。,成交客户分析,总结：项目地块SWOT分析,市场部分总结,风险与机会共存 投放的产品类型 投放的时机 投放时的政策背景 投放时的竞争环境,做足功课会使我们的机会大于风险！,产品篇 1、项目客群定位 2、项目概念定位 3、项目规划定位 4、项目产品定位 5、项目经济测算,谁？为我们的工作买单！,这一章节要解决的问题,客户描述5,精神诉求关键词 务实、执着、和谐、成长、喜爱自然、依赖家庭 相信希望在远方,他们是社会的主流人群，向往层次更高的品质生活，但实力有限，不能予取予求，是熙熙攘攘的城市长跑者。,客户描述4,予取予求随心所欲的取舍,他们脚踏实地，事事讲究性价比，同时又充满希望，每天被城市中各种各样的成功故事鼓励着奔向更高的目标。,客户描述3,他们相对传统，五光十色的大都市生活似乎还没有影响到他们对家庭的依赖感和归属感，朋友和亲戚是他们做决定的重要意见来源。,客户描述2,口碑传播是他们对事物看法的主要参考，相似的文化背景和生长区域决定了他们对事物的看法是趋同的,客户描述1,7080将成为绝对的主力客群,客群定位,客户排序定位,客户俱像,卢女士，30多岁，广东人，为家具城业主，需要园林环境好的舒适型产品。希望小区里的邻居素质较好，小区配套便利。最好开发商能保证我们投资是没有风险的，这样我们就能放心的购买。,刘先生，33岁，东北人，现居住在通县。父母现在年纪大了，想接到北京一起住，但换套大房子，北京的房价太高承受不了，想在香河给父母买套房子，离的又近，周末能去看望，将来有孩子还可以放在父母家。比起去燕郊买又便宜了很多。,李先生，60岁左右，北京退休工人。家里的房子给孩子结婚用了，手上的钱不够在北京买房子，找个离北京近的地方养老，孩子来看望也方便，以后这边北京人会越来越多的。,张先生，45岁，政府官员。以前单位分的房子已经不能满足现在的居住要求了，想选择当地环境最好的产品，喜欢大城市里的花园社区，户型一定要采光好，住起来舒适。,89,客群小结,他们！会为我们的工作买单！,30%,富贵之家,90,客群小结,他们！会为我们的工作买单！,70%,青年新贵,产品篇 1、项目客群定位 2、项目概念定位 3、项目规划定位 4、项目产品定位 5、项目经济测算,本项目物业档次定位中高档次 高品质,中高档高品质社区,规划方案和建筑风格的确定、建筑材料的选定、户型面积的控制、户型格调、社区文化的营造、物业管理水平和管理模式的确定、营销因素的引导等都是构成项目档次的核心要素。,为什么要做中高档 高品质物业？,地块自身资源条件使然 自身环境资源状况一般，对高档物业有一定的限定，规模较大，在内部品质上有较大的塑造空间 市场竞争格局和机会影响 香河的供应格局基本为低档、中档物业，如果开发为同质产品则陷入劣势难以自拔，本项目在品质上必须超越 开发战略和企业目标决定 中高档高品质物业最容易实现项目的连续性开发和品牌建立，也符合对本项目界定客户的需求特征 中低档次物业难以打破价格体系，不利于实现项目利润。,中高档高品质的解决思路和目标,对比市场上竞争楼盘而言： 超越和引领 对比市场上高品质楼盘而言： 品质趋同和定位差异化,物业功能符合客户需求、 差异化竞争和产品创新的原则,本项目主导功能以满足社区中高端需求的创新产品为主，辅以适量的商业配套功能。,就居住功能而言，主要考虑如下因素： 市场差异化竞争的原则是什么 未来住宅市场发展趋势是什么 产品创新和产品引导的原则是什么,96,综合以上因素，本项目住宅物业形态锁定为 “景观园林，观景高层” 主要包含小高层、公寓、高层等 园林小高层组成产品核心,功能定位明确各功能的作用，确定项 目主次关系和发展方向,差异化产品、快速聚集人气形成体验展示,项目盈利主体、博取最大利润,扩大客户层面、提升地块价值,小高层,高层点塔,高层板楼,相关配套,提升地块功能、满足邻里服务,提 升 物 业 价 值,98,概念小结,差异化参与竞争 高品质创造品牌 产品线实现利润,99,产品篇 1、项目客群定位 2、项目概念定位 3、项目规划定位 4、项目产品定位 5、项目经济测算,100,地块回顾,本案,101,地块回顾,102,地块总建筑面积（容积率3）,103,总体规划初步建议,主入口,幼儿园,104,主入口,分期开发建议（分为6部分）,1,5,3,6,2,4,3.5,105,分期开发建议诠释,临路开发建立形象 先期投放最好的产品小高层，树立价格标准 后期投放高层板楼，可以受到前期高端产品的价格掩护，迅速销售。 中期投放商业，同期配套保证业主生活质量，制造卖点， 且给后期产品留出溢价时间,106,建筑风格建议,在现代简约、古典欧式、新中式大行其道的今天 因为我们要给70/80建房子 因为我们要做差异化 因为我们要做出品质 因为我们要做地标楼盘，明星楼盘 因为我们的地理位置属性 因为我们要利润最大化,所以这个项目我希望选择“英伦风格”,英伦风格是18世纪早期（1702-1714） 安妮女皇时代发展起来的 一般是以下几种设计元素的结合 1底部好手工的砖砌墙 2木质的屋顶板 3圆顶角楼 4多重人字形坡屋顶 5一般外立面材质为暖色系，如砖红色；有木质白色条状饰条 6一般有凸肚窗， 7一般有角塔 8正立面不对称设计 9有进深较大的入口和宽广的门廊,英伦风格的诠释,英伦风格案例4,英伦风格案例3,英伦风格案例3,山水文园,英伦风格案例2,英伦风格案例1,星河湾,项目形象建议-展现给客户的项目形象,国际化的价值取向，简约的建筑风格 回归自然的庭院生活意境 全新的景观生活社区 我们要倡导的是一种生活方式，一种价值取向,景观的、文化的、艺术的、情景庭院,国际风尚的台地景观社区,114,园林规划建议,特色园林是本案突围成功的关键，贯穿整体的开发,香河缺乏自然景观资源，现有项目的内部景观设计均不足，主要形式还是停留在楼间园林的低级阶段； 园林的创新是市场突围的绝佳机会； 园林的创新成功将项目整体提升到新生活理念的高度； 引领香河居住的一个新时代景观居住时代； 意大利台地园林,意大利台地园林生活意境,意大利台地园林简析,由于意大利地处南欧地中海亚平宁半岛，夏季炎热干旱，冬季温暖湿润，三面为坡，只有沿海一线为狭窄的平原。因此自古以来，意大利的贵族、富豪多背靠山坡、面向大海建造宅院别墅。 欧洲文艺复兴时期，意大利成为经济繁荣的中心，使园林作为一种文化形态也达到极盛时期。特别是古希腊的建筑师、园林师为逃避土耳其入侵者，大批逃亡意大利，使希腊古罗马帝国时期的文化在该国得以复兴，并得到高度发展。 台地园的造园模式是在高耸的欧洲杉林的背景下，自上而下，借势建园，房屋建在顶部，向下形成多层台地；中轴对称，设置多级瀑布、叠水、壁泉、水池；两侧对称布置整形的树木、植篱及花卉，以及大理石神像、花钵、动物等雕塑。人们在林中，居高临下，海风拂面，一种独特的地中海风光尽收眼底。,在关于园林和建筑之间关系的处理上，意大利开欧洲体系把园林视为宅邸室外延伸部分理论的先河，这一理论也成为欧洲园林几何构成形式的生长基点。 欧洲体系中典型的水法也是从台地园开始的。水因为可以使空气湿润，由于位处台地，意大利园林的水景在不断的跌落中往往能形成辽远的空间感和丰富的层次感。在台地园的顶层常设贮水池，有时以洞府的形式作为水的源泉，洞中有雕像或布置成岩石溪泉而具有真实感，并增添些许的山野情趣。,意大利台地园林简析,118,社区内部组团围合内道路建议,组团建筑全为高层建筑密度大 如道路缺乏变化 植物种植较少 容易产生单调感。,119,精神堡垒建议,项目地位属性优越、设立精神堡垒，易于口碑传播,120,项目商业建议,介于项目区位特性、以及住宅产品的高品质追求 建议将商业份额的面积全部用于临街而建 既保证住宅品质、同时也能够兼顾商业地产开发 建立500米全临街商业组团，超市、餐饮将成为主要业态 提前部署安平镇商业布点,121,项目商业建议-示意图片,颠覆 引领 共生,颠覆香河现有的市场格局与价格体系 引领香河进入景观物业的高品质居住时代 与香河市场产品线乃至泛北京的七环居住圈共生,规划小结,123,产品篇 1、项目客群定位 2、项目概念定位 3、项目规划定位 4、项目产品定位 5、项目经济测算,产品定位小高层是本项目的主要产品形式，景观、 建筑、人构成社区主旋律,楼体建议 短进深 薄板 全明户型,产品定位高层提高项目容积率，项目开发利润最 大化,项目后期操作过程中的高层产品形式、比例和细节会依据市场发展情况和项目自身品牌情况而制定策略。,市场小高层畅销户型特征总结,127,产品形态及面积区间建议,Loft产品：38-60平米,一居室产品：48-55平米,两居室产品：70-90平米,三居室产品：90-110平米,四居室产品：110-140平米,128,项目户型配比建议,Loft产品：38-60平米,一居室产品：48-55平米,两居室产品：70-90平米,三居室产品：90-110平米,四居室产品：110-140平米,129,户型建议前言,技术可以复制，细节却无人能比 注重细节处理体现了开发企业对品质的追求，通过 一点一滴的积累最终实现价值与品牌的飞跃。,二十世纪中期世界最著名的四位现代建筑大师之一密斯.凡德罗曾经说过-细节是魔鬼,面积7090之间 使用率80%以上 功能性强适合不同年龄层次 户型数量：4-6种 房型端正 南北通透或南向 客厅与卧室均采光良好 每间卧室都有观景窗 明厨明卫,两居产品户型建议,三居产品户型建议,面积90110之间 使用率80%以上 预留户型的功能弹性空间使客户有更多的想象空间 户型数量：2-4种 房型端正 南北通透 客厅与卧室均采光良好 每间卧室都有观景窗 明厨明卫 强调功能性空间,132,四居产品户型建议,面积110140之间 使用率80%以上 预留户型的功能弹性空间使客户有更多的想象空间 户型数量：2种 房型端正 南北通透 客厅与卧室均采光良好 每间卧室都有观景窗 明厨明卫 强调功能性空间 麻雀虽小但要做到五脏俱全 户型可以主要在高层产品中,loft产品户型建议,面积38-60之间 净高不低于4.8米 尽量保证功能完整 户型数量：2-3种 房型端正 朝向均好 房间保证采光 二次设计发挥空间大 投放该产品主要目的 挑高项目单价 引入差异化,户型设计总体建议,介于香河部分项目，户户均设计有赠送面积 故我项目户型设计时也需要加以考虑，在少量增加成本的情况下提高性价比 人无我有 人有我优,户型设计要点偷面积技巧,追求亮点与附加值外飘窗、凸飘窗,外飘窗(1-1.5m),窗：除了通常的平面窗以外，建议增加角窗、飘窗、弧形窗等设计。飘窗设计不但丰富了室内空间、增加了采光，而且不计算面积。,“偷”面积步入式窗台,84.12m,户型设计要点偷面积技巧,“偷”面积半封闭房间,设计时将其中一个房间不装窗户而当做阳台，业主入住后将此房间封闭,可当做单独房子使用。,47.44m,户型设计要点偷面积技巧,“偷”面积双层高阳台,奇数层,偶数层,双层高阳台： 在项目设计每两层（奇数层或偶数