第三章-房地产开发项目可行性分析（精品讲义） .ppt

1,第三章房地产开发项目可行性分析,2,项目可行性分析,第一节 房地产可行性分析概述,3,一. 可行性研究定义: 可行性研究就是指在投资决策前,对与项目有关的市场.资源.工程技术.经济.社会等各方面问题进行全面的分析论证和评价,从而判断项目在技术上是否可行,经济上是否合理,并对多个方案进行优选的科学方法.,4,二 可行性分析的涵义,一般建设工程项目都要经过投资前期 . 建设时期.生产经营期等三个过程 期全部过程如下图:,5,机会研究 初步可行性研究 项目建设书 可行性研究 项目评估 投资决策 (投资前期) 签约谈判 工程设计 施工安装 试运行 竣工验收 (建设期) 生产经营 项目评价 (生产经营期),6,三 可行性研究的作用,投资决策的重要依据 项目审批的依据 项目资金筹措的依据 编制设计任务书的依据 开发商与各方签订合同的依据,7,(1)可行性研究是投资决策的重要依据。项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学性，是以可行性研究报告中的详细可靠的市场预测、成本分析、效益估算和准确的项目评价分析为重要依据的。,8,(2)可行性研究是项目审批的依据。在我国，房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究报告。,9,(3)可行性研究是项目资金筹措的依据。根据项目可行性研究报告的有关数据，不仅开发商可以了解项目所需资金的种类和数量，而且金融机构可以了解项目的清偿能力和盈利能力，并结合贷款的收益性和安全性原则，确定项目的贷款额度。因此，项目可行性研究报告可作为企业筹集资金和金融机构提供信贷的依据。,10,(4)可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、建设标准等都作出了安排，而这些都是项目设计任务书需要明确的内容。,11,(5)可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，落实项目的各项工作，并与设计、监理、施工、供应、资金融通等单位签订有关合同。因此，可行性研究也是开发商与项目参与各方签订合同的依据。,12,四 可行性研究的步骤,组织准备 资料搜集及市场调查 开发方案的设计和评价. 选择 详细研究 编织研究报告书,13,1)组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员应包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。,14,2)现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的目然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非居民产生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。,15,3)开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。,16,4)详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。,17,5)编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同且全面。,18,五 房地产可行性研究的内容,项目概况 市场分析和需求预测 规划方案的优选 开发进度的安排 项目投资估算 资金的筹集方案和筹资成本估算 财务评价 风险分析 国民经济评价,19,按项目研究详细程度的不同，可行性研究可划分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：,20,）项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。 2）市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。,21,3）规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。 4）开发进度安排。对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。,22,5）项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。 6）资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。,23,7）财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。 8）风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。,24,）国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。 财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。 10）结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。,25,26,27,第二节 房地产市场调研,28,一 房地产市场调研的目的与内容,目的:发现市场机会, 寻找投资空间,预测市场需求和分析判断投资成本等,为进行投资可行性研究提供基础信息. 内容:国家的宏观经济形势 城市发展状况 拟开发区域的市场因素影响,29,二 房地产市场调研的步骤,市场分析数据的收集 对原始数据进行加工分析 表格分析法 数理方法 图形分析法 加工信息在市场分析中的应用,30,市场分析数据的收集,市场分析是从房地产市场分析数据开始的. 原始数据包括企业内部数据和外部数据.,31,1994-2006年三季度全国固定资产投资情况 数据来源：国家统计局,32,前三季度，国家全社会固定资产投资为71942亿元，同比增长27.3%。其中，房地产开发投资为12902亿元，同比增长24.3，增速比去年同期加快2.1个百分点。,33,2003-2006年三季度全国房地产开发投资情况,34,三季度，房地产开发投资额12902亿元，同比增长24.3%。从2003-2006年9月份全国房地产开发投资完成额以及同比增长率对比来看： （1）今年固定资产投资与房地产开发投资增速在6月份达到高点后，终于在一系列的宏观调控措施下有所缓解，但目前水平仍然处于高位； （2）全国房地产开发投资完成额绝对值明显高于其他年份； （3）从增长率的角度来看，增长速度明显放缓；但是与2004年下半年相比，增长率仍旧偏高。,35,2003-2006年三季度全国房地产开发投资情况,36,从开发结构来看，住宅投资增幅比较平稳，商业营用房和办公楼增幅波动较大。 从开发资金来源结构看，前三季度，全国完成房地产开发投资12902亿元，同比增长24.3%。商品住宅完成投资9076亿元，同比增长29.5%。其中，经济适用房完成投资408亿元，同比增长8.9%。全国房地产开发企业到位资金18402亿元，同比增长28.5%。其中，国内贷款3940亿元，增长49.4%；企业自筹资金6092亿元，增长23.0%；利用外资259亿元，增长46.6%。,37,2003-2006年三季度全国土地开发投资情况,38,土地开发 2006年前三季度，全国累计完成土地开发面积16342万平方米，同比增长34.0%；土地购置面积2.41亿平方米，同比下降。结合各地信息并对比购置面积及完成开发土地面积来看，囤积土地的现象得到政策的一定遏制。“国房景气指数”显示土地开发面积分类指数为100.87，比8月份上升0.50点，比去年同月上升5.38点。,39,一面是土地购置面积继续减少，一面是土地开发面积大幅增长，这反映了开发商在无奈“吐出”土地开发，因为国家新出台的规范房地产投资的政策已明确规定，企业购置土地而又不开发，一年以内要加收占用费，如两年仍未开发，予以没收。政策压力使得开发商加快土地开发的速度，他们的重新开发表明囤积土地的现象正在得到政策的一定遏制。,40,2005-2006年房屋销售价格同比,41,从三季度各地房价走势数据来看，广州房价在经历了持续上涨后9月首现下降，上海则在三季度保持微降，北京增幅终于在9月有所放缓。分类别看，与去年同月比，经济适用房、高档住房销售价格分别上涨3.6%和8.1%，涨幅比上季度分别低1.8和0.1个百分点；普通住房销售价格上涨6.1%，涨幅比上季度高0.8个百分点。,42,商品房销售价格,虽然连续的宏观调控对部分城市的房地产造成了较大的影响，特别是在整顿党风党纪、反腐之风下，部分城市的房地产市场开始出现明显降温，统计资料也显示房地产价格出现明显的下降。但是从全国房地产销售均价来看，从2005年至今，房地产销售价格震荡起伏较大，房价的总体趋势还在不断攀升，商品住房价格涨幅总体放缓。,43,据全国70个城市房屋销售价格指数显示，新建商品住房销售价格同比上涨6.7，涨幅比上季度高0.3个百分点；环比上涨0.5%，涨幅比上季度低0.3个百分点。,44,2005-2006年三季度全国二手房价格指数同比、环比增长,45,与去年同月比，涨幅较高的主要城市包括:大连13.7%，深圳12.3%，北京10.1%，郑州10.1%和宜昌9.6%等；北海、长春2个城市有所下降。与上月比，涨幅超过1%的有22个城市，主要包括：福州2.4%，沈阳2.2%，成都1.8%，西安1.7%，厦门1.6%和北京1.5%等；环比价格下降的城市有14个，主要包括：贵阳3.5%，郑州1.9%，深圳0.3%，广州0.2%和南京0.2%等。,46,对原始数据加工分析,表格分析法 数理分析法 图形分析法,47,第三节 房地产开发方案的选择,48,开发方案选择程序,开发方案的设计 技术经济指标的计算 技术经济指标的比较与评价,49,居住区开发方案的技术经济指标,用地平衡表 技术经济指标,50,开发方案的综合评价,综合评价方法: 评分综合评价法 层次分析法 灰色综合评价法 模糊数学综合评价法,51,评分综合评价法,就是对方案的各项指标规定一个满足程度,根据指标的重要性赋予指标一个权重,根据计算模型计算各个方案的综合单指标评分值,由此得出总综合分值,依此选择最优方案的方法. 计算模型有加法模型,乘法模型,加乘混合模型,除法模型,52,第四节 财务评价方法,财务评价是依据国家现行财税制度,现行价格和有关法规,从项目角度对项目的盈利能力,偿债能力和外汇平衡等项目的财务状况进行分析.,53,一 成本数据预测与分析,开发直接费用 土地费用 前期费用 房屋开发费 开发间接费用 管理费 销售费用 财务费用 其他费用等,54,二 房地产开发项目成本费用估算方法,(一)土地费用估算 1 土地出让金或征地费 2 城市建设配套费 3 拆迁安置补偿费,55,(二)前期工程费,开发项目的前期规划 开发项目的前期设计 开发项目的前期可行性研究 水文地质勘测 三通一平,56,(三)房屋开发费,建安费用 附属工程费 室外工程费,57,58,建安工程费的计算方法,单元估算法 单位指标估算法 工程量近似匡算法 概算指标法,59,管理费,是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用,包括公司经费 工会经费,职工教育培训经费等费用.,60,销售费用,是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用.,61,财务费用,是指企业为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款或债券的利息,还包括金融机构手续费等财务费用.,62,其他费用,主要包括临时用地费和临时建设费,施工图预算和标底编制费,工程合同费等.一般按照当地有关部门规定的费率估算.,63,不可预见费与税费,不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用的准确程度,以上各项费用的3%-7%估算. 项目所负担的各种税金和有关部门征收的费用.,64,沁园小区可行性研究报告,项目的基本情况 1 项目介绍 2 项目投资环境与市场研究 3 规划设计方案及建设条件 4 项目需要的设备及原材料 5 项目环境保护 6 安全、消防、节能 7 项目开发建设及经营的组织与实施计划 8 项目投资估算与资金筹措计划 9 销售收入及利润估算 10项目经济效益评估 11项目的不确定性分析 12 项目社会效益评价 13环境效益评价 14风险分析与防范 15结论与建议,65,66,1 项目介绍,项目概况 沁园小区开发项目是由兴旺房地产开发有限公司在燕郊经济技术开发区开发的一个商品住宅楼项目。燕郊经济技术开发区规划局已批准了该项目的建设用地，同意征用土地92364平方米，即138.55亩，并画出了红线图，燕郊经济技术开发区建设局和土地局分别颁发了该地块的建设用地规划许可证和土地使用证。 沁园小区项目位于燕郊经济技术开发区，百合大街街北，华北科技学院北区西边。规划总用地面积92364平方米，建筑用地21922.30平方米，住宅用地19342.30平方米，道路用地22700平方米，绿化用地47741.70平方米，总建筑面积123193.80平方米，可销售面积121093.80平方米，居住1102户，建筑密度23.73%，容积率1.33，绿化率51.69%。,67,开发商概况 兴旺房地产开发有限公司，是一家有着将近二十年历史，美誉国内外的名牌企业，公司在土地开发、地产策划、规划设计、营销管理、经济测算、物业管理等各方面积累了丰富经验，先后成功运作了若干个成功的房地产项目，并在市场中率先实施品牌策略，在业界中具有极好口碑。从90年至今，兴旺房地产有限公司运作的华侨村小区、东花市高档住宅小区、全跃层公寓、西山枫景等项目，每一个项目，都创造了一种新的居住方式，创造一种新的生活理念，都表现出了其行业领先地位和市场前沿性。,68,可行性研究的主要技术经济指标： 建筑面积：123193.80平方米 总投资：20128.13万元 自有资金：8000万元 预计利税额：5428.30万元 税后利润：3636.96万元 净现值（ic=10%）：2144.64万元 财务内部收益率（全部资金所得税后）：36.15% 投资利润率（全部资金所得税后）：18.07%,69,2 项目投资环境与市场研究,. 项目投资环境优势分析 a) 全国房地产市场形势 据国土资源部的有关人士预测，2006年宏观经济形势持续向好，gdp在第一季度超过10，达到了10.2%，第二季度经济将稍微有所回落，但是将继续保持增长。城镇化速度将近一步加快，城市社会经济环境会得到进一步改善，房地产投资与需求将会有新的增长。虽然从2004年开始，国家进一步加大了土地的调控力度，农用地转为建设用地受到了严格控制，建设占用农用地的指标压缩，带动了土地价格上涨，加上国家对房地产市场的一系列宏观调控和规范整顿，但这并不代表房地产行业将无利可图。目前，我国大多数城市房地产利润都偏高，一般在10%以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30%到40%，远远高于其它行业的平均利润率水平。北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1%，高于一般利润水平，其中比重最高在二、三环之间，达到20.4%，而从国际多数国家情况来看，房地产开发商的平均利润一般在5%左右，远低于我国目前的房地产开发企业平均利润率，而且房地产的价格正以7%的速度增长，虽然国家在4月28日决定对贷款利率进行提息，但是这相对与行业的发展前景来说是可以接受的。由此可见，我国的房地产开发企业还应有很大的利润空间。,70,住房是城乡居民的基本生活资料，其数量、质量的高低，是衡量一个国家国民经济发展水平，人民生活好坏的重要因素之一。 目前北京市的城镇居民住房短缺，居住条件差，配套设施不完善等现象和北京国际大都市城市的名称很不相称。因此，在今后一个相当长的时期，加快居民住宅的建设，进一步改善人民的居住条件，仍是首都城市建设中的一项重要任务。 国家把加快住宅建设列为新的经济增长点和消费热点的宏观政策，预示着在投资、税收、流通环节等方面向住宅建设倾斜，与此同时，政府为改变居民的住房条件，鼓励居民购房，制定了比较完善的房改政策，一再放宽了住房公积金、银行按揭政策，使广大的工薪阶层成了购房的主力对象。这就激发了住房市场的需求，潜在市场日趋活跃，房地产市场前景广阔。,71,b) 燕郊经济技术开发区概况,燕郊经济技术开发区隶属河北省廊坊市，位于北京市东部潮白河畔，与北京市通州区仅一河之隔，距北京天安门35公里，东距唐山120公里，南距天津120公里，是京、津、唐“金三角”经济区域的腹地，北京至燕郊高速直接入区，京秦电气化铁路，京秦铁路和京哈（102国道）横贯东西。北京市930路公交车每五分钟一个班次。 一九九二年，燕郊被正式批准为省级经济技术开发区，一九九五年，被批准为省级高新技术产业园区。燕郊开发区道路、供电、给排水、通信、供热、燃气、宽带网等基础设施齐全。土地达到了“九通一平”的标准。开发区有华北科技学院、防灾技术学院、北京交通管理干部学院等多所高等学校，不仅学术气气氛浓厚，而且极大的带动了经济的发展，建有二三医院、中美医院、工商银行、建设银行、邮电局、移动通信公司等保证了医疗保健和金融通信的需要，同时还有兴达超市、京客隆超市等大型超市和燕郊公园保证了生活消费、休闲的需要，另外还有许多省内外的知名企业落户燕郊，带动了燕郊经济的高速发展。,72,市场调查研究,a) 市场状况 项目楼价及物业管理费 星月银河楼价：18102370元/平方米 物业：0.20.3元/平方米 意华田园都市楼价：21732438元/平方米 物业：0.69元/平方米 燕京新城楼价：21102350元/平方米 世纪名苑楼价：22002600元/平方米 物业：0.3元/平方米 综上住宅楼售价基本在2100元/平方米到2350元/平方米波动，消费者是可以接受的。因此住宅楼平均价格定在2200元/平方米，根据销售情况逐渐提高，采取动态的管理调控。 b) 发展前景预测 燕郊经济技术开发区有着自身优越的地理位置和方便快捷的交通条件，能够吸引不少北京市居民和外埠人员来到这里购买商品房。另外，随着2008北京奥运会逐渐的到来，也给燕郊的房地产带来了生机与活力。许多房地产开发商把投资目光投向了燕郊经济技术开发区。并且随着燕郊经济技术开发区的进一步开发，来到这里投资办厂的企业会更多，这样一来会增加一部分高薪、工薪阶层的消费群体。总之，燕郊经济技术开发区房地产市场有着广阔的发展空间，发展前景是很乐观的。,73,规划设计方案及建设条件,项目的市场定位 通过对燕郊经济技术开发区房地产市场的调查研究，将此项目的销售对象定位在以下几个消费群体： a) 外来投资企业的高层管理人员:这部分人员大都是高收入者，对住房的要求档次较高，讲究生活质量。目前在燕郊经济技术开发区落户并已成功运营的企业有80多家，其中高层管理人员大概有板有400多人。此项目若能够争取到这部分消费群体的30%的市场份额，就将有一个很乐观的销售前景。,74,b) 在北京工作的开车族:本项目建有多个临时停车位，能满足停车需要。我国加入世界贸易组织以来，国产轿车大幅降价，私人轿车越来越普遍。燕郊经济技术开发区独特的地理位置和幽雅的环境、清新的空气加上精良的设计必将成为购房的首选。 c) 北京退休职工:这里远离城市的喧器，这对过惯了城市生活的人来说就好比是一块净土。 d) 有意在燕郊经济技术开发区落户居住发展的外埠人员或经济条件优越，又急需住房的人员或想买新房的人员。 e) 投资客户：追求物业的升值，对项目的升值有很深的研究。,75,项目的产品定位,随着人们生活水平的逐渐提高，住房已不在是刚满足居住的需要，逐渐向健康、绿色发展。尤其前几年非典以后，人们对健康提出了新的要求，根据住房这一趋势，经过这详细的市场调研，从项目的选址立项、规划、设计到施工都考虑到新形势下住房消费的特点，来满足消费者的需要。 沁园住宅小区的销售热点可归纳为以下几点： a) 主张在城市建设生态的、舒适的、尤其是能获得“度假”所能带来的放松、愉悦，对身心有益的调整等功能的生活住宅区，而非远离城市或逃离城市。 b) 不仅考虑人的居住性，而且要考虑人的“居住心情”。沁园住宅小区倡导的，正是一种不仅能使人从现代恶劣的工作、生活 中解脱出来，得到修养声息，同时能使人成就感和优越感，以愉快的心情去工作、学习、生活，以实现生活品质的良性循环。,76,c) 小区建筑外观承袭了国际流行的新现代主义建筑风格，不仅具备许多时尚的细节处理，而且整体建筑以简洁大气，庄重典雅的建筑风格体现了尊贵儒雅的气质，充满了人性的亲切尺度感。 各楼之间错落连接，通过设计元素的协调统一，使之浑然一体，错落有致，既丰富了天际轮廓线，增加了空间的层次感，又加强了整个社区的完整性，使之更具有规模与气势，也使业主的归属感更加强烈。 d) 住多样化、自由化、个性化的户型，良好的私密性和高质量、高性能，使住宅与环境和谐统一，达到了天、宅、人的完美统一。 e) 人车分流、动静分开，花园式的停车位，人性化的人行道，处处彰显人性化。 f) 此项目享受小城镇户籍政策中售房带户口的规定，这无疑将对外埠人员形成一定吸引力。,77,项目需要的设备及原材料,建筑所需三材的估算 建筑面积(m2) 每平米用量 总量 人工 123193.80 4.25工日 523573.65工日 水泥 123193.80 190 kg 23406822.00kg 钢材123193.80 30 kg 3695814.00kg 木材123193.80 0.04 m 34927.75m3,78,建筑所需主要设备 空调：由业主自己购买，开发商只设空调支座，按每户1个计算共1024个。 通信：按每户2套计，共2048套，由市政电信线路接通，有北京和河北两路电话。,79,消防：室外消防设施在室外供水干管上设置消防阀门30个，市内在住宅楼每个单元的楼梯间平台位置设置消防设施。 供热：开发商从市政引入接口并安装供热设施，业主向热力公司交纳相关费用。 闭路电视：小区闭路电视按每户1套计，共1024套，由市政闭路电视线网接入。 宽带网：由开发商从市政宽带线网接入。,80,规划设计方案 a) 主要设计概念 1) 配合不同的使用需求，建立不同层次的户型空间，包括公共的、半公共的及私人的，并巧妙地将其融为一体。 2) 设计注重保持整体风格统一，贯彻水平一致。然而，个别户外空间仍具独特性，配合绿化，营造不同个性的空间感觉。 3) 户外景观的布局以设计风格的简约明快为主调，极具现代感。亦能配合建设设计风格，更可获得统一协调的效果。,规划设计方案 a) 主要设计概念 1) 配合不同的使用需求，建立不同层次的户型空间，包括公共的、半公共的及私人的，并巧妙地将其融为一体。 2) 设计注重保持整体风格统一，贯彻水平一致。然而，个别户外空间仍具独特性，配合绿化，营造不同个性的空间感觉。 3) 户外景观的布局以设计风格的简约明快为主调，极具现代感。亦能配合建设设计风格，更可获得统一协调的效果。,81,b) 总平面图（详见沁园小区规划设计图） c) 建筑要素 1) 建筑结构 除路两旁的楼为框架结构外，其余楼均为砖混结构。 2) 楼型及户型设计 本项目有a、b、c、d、e、f、g 七种户型。（详见户型图） 其中： a户型：三室两厅两卫， 建筑面积128.87m2；（附页二） b户型：三室两厅两卫， 建筑面积126.52m2；（附页三） c户型：两室一厅一卫， 建筑面积87.12m2； （附页四） d户型：两室一厅一卫， 建筑面积67.25m2； （附页五） e户型：三室两厅两卫， 建筑面积124.72m2；（附页六） f户型：三室两厅两卫， 建筑面积131.54m2；（附页七） g户型：西式别墅， 建筑面积253m2； （附页八）,82,3) 楼层及楼高 本项目住宅楼均为六层层高2.9米，商住楼为三层层高3.3米 4) 规划技术经济指标 规划总用地面 92364.00平方米 道路用地 22700.00平方米 绿化用地 47741.70平方米 总建筑面积 123193.80平方米 可销售面积 121093.80平方米 居住户数 1102户 建筑密度 23.73% 建筑容积率 1.33 绿化率 51.69%,83,d) 建筑条件分析 1) 基础设施研究 沁园小区项目位于燕郊经济技术开发区，百合大街街北，东侧有华北科技学院、中美医院，南侧有防灾技术学校，西侧有中国电子信息研究所、燕郊综合商场，北侧有中燕小区。小区自身建有超市等能为业主提供极大的方便。 小区附近有往返北京燕郊的930路公交车，交通方便。 燕郊经济技术开发区经过十几年的建设，公共设施完备，开发区内的水、电、气等基础设施为本区的建设提供了保障，并为本区居民提供了学习、就业、购物和医疗等公共服务。 2) 市政条件分析 燕郊经济技术开发区的道路、供电、给排水、通信、供暖、宽带网、工业蒸气等基础设施齐全，土地达到了“九通一平”的标准。,84,用电量、用水量、供热量、燃气量,85,项目环境保护,雨水、污水处理及排放 因为小区为居住生活区，其生活废水为可生化无毒水。因此，废水处理可采用窖井沉淀、化粪池分解的办法，然后，通过小区排水管网排入市政排水管道。雨水通过排雨管排入河流里。 垃圾消纳 在住宅楼中不设垃圾管道和垃圾箱，在楼外适当位置修建集中垃圾箱房，由小区物业管理部门定时外运，以保持小区环境卫生。 施工中的环境保护 在施工中对产生噪声较大的机械设备家隔声装备，并合理安排施工时间；对粉尘采用喷水除尘，确保大气污染物含量符合环保法的规定。,86,安全、消防、节能,建筑的设计，充分考虑建筑物对各种荷载的承受能力，墙体、楼板具有足够强度和稳定性，具有保温、隔热、隔音、防潮、防火等方面的性能。在防火方面，不但在住宅中设置消防栓，而且在住宅外面设置消防梯，以保证发生火灾时能快速逃离。 在施工中，与监理单位严密配合，杜绝安全隐患，保证人员安全，减少避免财产损失。 另外，本项目不在使用黏土砖，采用一种紫砂页岩砖，节约土地资源。并且使用紫砂页岩空心砖使墙体的保温、隔热的性能大大提高，减少各种能源的消耗，使用塑钢窗，既美观大方，又避免了热桥现象,87,项目开发建设及经营的组织与实施计划,88,项目的建设方式与施工组织 采用公开招标的方法，本着公开、公正、公平竞争的原则，选择信誉高、质量好的施工队伍九个，分期分批地开工建设。并聘请监理公司，对项目建设实行质量、进度、成本控制和组织协调，确保本项目的投资、质量和进度，引入竞争机制，采用流水作业，在两年内全面完成房屋建筑及配套设施的建设，确保优质工程率达到会80%，争取成为样板小区。,89,开发方案与设想,本项目分两期开发。 第一期开发住宅楼60%、商住楼40%； 第二期开发住宅楼40%、商住楼60%， 每一期开发的同时，道路绿化及相关配套设施也同时进行建设。 销售计划与策略 a) 销售计划 本项目预计2006年10月开盘，采用期房以现房销售两种形式。 销售比例：2006年销售住宅楼60%、商住楼40%；2007年销售住宅楼40%、商住楼60%。,90,b) 销售策略 1) 宣传手段：采用报纸传媒（拟采用北京新京报，北京晚报）、设置灯箱路牌等形式。报纸传媒突出以健康、绿色为本，体现小区的环境幽雅及其温馨的氛围；灯箱路牌要简洁明了，内容有小区位置及销售热线； 2) 参加房展会：争取在房展会上展现本小区的特色，预售房屋； 3) 销售方法：采用开发商自设售楼部和委托代理销售两种形式相结合的方法。楼价本着低开高走的原则，根据市场行情，决定价格的升幅； 4) 银行按揭：与当地建设银行达成协议，提供八成按揭； 5) 促销策略及激励方法：一次性付款者优惠3%，销售人员每售出一套房子提成1%。,91,项目投资估算与资金筹措计划,项目的投资估算 a) 土地费用,92,b) 建筑工程费 1) 建安费用,93,2) 室外工程费,94,c) 前期工程费用,95,d) 建设工程其他费用,96,e) 市政基础设施及公共设施配套费,97,f) 其间费用,98,g) 不可预见费,99,h) 总成本汇总表,100,101,三 财务评价指标,项目财务状况是通过一系列财务评价指标反映出来的. 从是否考虑时间因素的影响,财务评价指标可以分为静态评价指标与动态评价指标.,102,(一)财务净现值,财务净现值（fnpv）是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。它是指将项目寿命期内的净现金流量,用一个设定的折现率逐期折现的现值代数和.,103,(一)财务净现值,其计算公式为： fnpv:项目起始时间点的财务净现值 ci:现金流入量 co:现金流出量 t:时期 ic:折现率,104,评价项目的经济可行性,如果fnpv0，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。 如果fnpv0 项目被拒绝,105,净现值与折现率的关系,106,净现值法的主要优点是：,考虑了资金的时间价值，全面考虑了项目整个寿命期的经营情况；指标直接用货币金额表示，经济意义明确；计算简便。 净现值法的缺陷：需要预先给定折现率，这给项目决策带来了一定困难；因为如果折现率定得略高，可行的项目就有可能被拒绝；折现率定得低，不合理的项目也可能被接受。因此，运用净现值法，需要对折现率客观、准确地估计。净现值对于备选的项目的评定不准确。例如一个效益较好的小型项目的净现值比一个效益不太好的大型项目净现值小得多，这样根据净现值判断，就有可能造成决策失误。,107,108,二 财务内部报酬率,财务内部报酬率（简写为firr）是指项目在整个计算期内，是使项目净现值等于零时的折现率。firr是评估项目盈利性的基本指标。 财务内部收益率的经济含义是，项目在这样的折现率下，到项目寿命终了时，所有投资可以被完全收回。 firr的计算公式为： 式中：ci 现金流入量 co现金流出量 (ci-co)t项目在第t年的净现金流量,109,(三) 投资收益率,投资收益率是指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额比率,通常用百分数表示,计算公式: 投资收益率=年净收益/投资总额100%,110,案例:资金的筹措计划,本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金8000万元作为启动金。需贷款5000万元。总投资20128.13万元。,111,a) 投资计划与资金筹措表 单位：万元,112,b) 贷款还本付息表,113,销售收入及利润估算,房价销售单价的确定 a) 开盘起价（均价） 住宅楼：2200元/平方米 商住楼：3000元/平方米 b) 房屋层价根据市场及位置再定 c) 以上价均为现房价，期房价比现房价低100元/平米 销售总收入测算 a) 可销售面积：121093.80平方米 b) 销售总收入测算表,114,销售总收入测算表,115,c) 销售收入分期按比例预测表,116,项目利润估算 a) 销售收入27043.84万元，其中第二年15923.90万元；第二年11119.93万元。 b) 销售税金及附加,117,c) 土地增值税,118,d) 应纳所得税利润税额,119,e) 项目可利用资金估算表,120,项目经济效益评估,损益表,121,现金流量表 a) 全部投资现金流量表,122,b) 自有投资现金流量表,123,c) 项目经济效益指标汇总表,124,d) 资金来源与运用表（财务平衡表）,125,敏感性分析,所谓敏感性分析就是通过测定一个或多个不确定性因素的变化而导致的项目经济效果评价指标的变化幅度,了解项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度,从而确定不确定性因素对于项目预期目标的敏感程度,根据因素的敏感程度大小制定相应的对策,使项目达到预期目标.,126,敏感性分析的目的：,找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据；研究不确定性因素变动引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。根据不确定性因素每次变动数