控制性详细规划与法定图则课件.ppt

控制性详细规划与法定图则,第一部分：控制性详细规划,一、控制性详细规划的涵义和作用 二、控制性详细规划的内容 三、控制性详细规划的编制程序 四、控制性详细规划基础资料的收集 五、控制性详细规划的用地分类和地块划分 六、控制性详细规划控制指标体系的内容 七、确定土地使用强度的因素 八、控制性详细规划的成果要求 九、实例,控制性详细规划与法定图则,一、控制性详细规划的涵义和作用,1.性详细规划的涵义 控制性详细规划是城市规划编制办法1991中确定的规划层次之一，属详细规划。是以总体规划或分区规划为依据，以土地使用为重点，详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境，强化规划设计与管理、开发的衔接，作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制。,2、控制性详细规划的作用 控制性详细规划是伴随着中国城市规划理论及实践的变革而出现的，它代表了一种新的规划理念，表明中国城市规划管理从终极形态走向法制的过程，表明城市规划是立足于城市发展的客观过程，是向着预定的规划目标不断渐进的决策程序。其次，与以形体设计为特征的传统修建性详细规划相比，它还代表了一种新的技术手段，也是规划管理上的一大进步。,a、承上启下的作用 b、管理的依据，建设的引导 c、城市政策的载体,控制性详细规划与法定图则,二、 控制性详细规划的内容 控制性详细规划的主要任务是：以总体规划或分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求，强化规划的控制功能，并指导修建性详细规划的编制，具体地说，控制性详细规划的内容有以下几点城市规划编制办法。 (1)详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内 适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型； (2)规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交 通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求； (3)提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求； (4) 确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高； (5) 根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用 地界线； (6) 制定相应的土地使用及建筑管理规定。,控制性详细规划与法定图则,控制性详细规划的编制内容,控制性详细规划与法定图则,三、控制性详细规划的编制程序 1、承接任务 2、现场踏勘、收集基础资料、调研 3、初步方案、交换意见 4、正式方案、评审 5、修改、提交成果,控制性详细规划与法定图则,四、控制性详细规划基础资料的收集 根据城市规划编制办法实施细则主要有以下内容： 1)总体规划或分区规划对本规划地段的规划要求，相邻地段已批准的规划资料； 用地、路网、工程规划、城市设计、容量 2)土地利用现状，用地分类应分至小类； 3)人口分布现状； 4)建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留建筑等； 5)公共设施规模及分布； 6)工程设施及管网现状； 管线位置 7)土地经济分析资料，包括地价等级类型、土地级差效益、有偿使用状况、地价变 有偿使用状况、地价变化、开发方式等； 进行控制性详细规划的技术经济分析。控制性详细规划的技术经济分析的对象 是城市房地产开发。控制性详细规划的技术经济分析主要是城市开发的投入产出分 析。 8)所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。 9)土地使用与建筑管理规定（城市规划管理技术规定）：各类建设用地适建范围表 建筑容量控制指标、建筑间距、建筑物退让、建筑物的高度控制、绿地控制等。,控制性详细规划与法定图则,五、控制性详细规划的用地分类和地块划分 控制性详细规划的用地应该是功能相对完整或地域比较独立的区域。 1、地块划分的目的 为便于规划管理分块批租、分块开发和分期建设，统制定控制指标而将规划用地分成许多地块。 2、地块划分的原则 控制性详细规划的用地应分至小类。控制性详细规划的地块划分可按规划和管理的需要划分为区、片、块几级，块是控制性详细规划的基本单元，其划分的原则为： 1)应保证地块性质单一，避免不相容使用性质用地之间的干扰； 2)严格遵守城市总体规划或分区规划及其他专业规划的要求； 3)尊重现有用地产权或使用权边界； 4)考虑土地价值的区位级差； 5)兼顾基层行政管辖界线，便于现状资料的收集及统计。 地块划分可根据开发方式和管理变化，在规划实施中进步重组(小块合并成大块或细分为小块)。地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待，新区的地块规模可划分得大些，面积控制在0.53公顷左右，旧城改建区地块可在0.051公顷左右。,控制性详细规划与法定图则,六、控制性详细规划控制指标体系的内容 1、指标体系的分类 1)用地控制指标：用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性； 2)环境容量控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、人口容量； 3)建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、 沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定； 4)交通控制内容：交通出入口方位、停车位； 5)城市设计引导及控制：对城市重要地段的地块，需对地块内建筑 的形式、色彩、体量、风格提出设计要求； 6)配套设施控制：生活服务设施布置，市政公用设施、交通设施和 管理要求。 在以上控制内容中的前五项属地块控制指标可分为规定性和指导 性两类。规定性指标是必须严格遵照的指标；指导性指标是参照执行 的指标，其目标是贯彻发展规划和开发控制的意图，将控制要素具体 为布局引导。为修建性详细规划与建筑设计提供依据，引导城市建设 有序进行。,控制性详细规划与法定图则,六、控制性详细规划控制指标体系的内容 2、规定性指标 根据城市规划编制办法实施细则，地块规定性指标一般为以下各项： 1）用地性质 2）建筑密度 3）容积率 4) 建筑控制高度 5) 绿地率 6) 交通出入口方位 7) 停车泊位及其他需要配置的公共设施,控制性详细规划与法定图则,1）用地性质：规划用地的使用功能，可根据用地分类标准进行标注；用地使用相容性,2、规定性指标,控制性详细规划与法定图则,2、规定性指标,2）建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制；,3)容积率：即规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比。容积率可根据需要制定上限和下限。 容积率的下限保证地块开发的效益，可综合考虑征地价格与建筑租金的关系，根据不同的土地性 质来决定，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。容积率上限防止过度开发带来的城市基础 设置超负荷运行；,控制性详细规划与法定图则,4）建筑控制高度：即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离； a、沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应符合下列规定： (一)沿路一般建筑的控制高度(h)不得超过道路规划红线宽度(w)加建筑后退距离(s)之和的15倍， 即：h15(w+s)； (二)沿路高层组合建筑的高度，按下式控制： a15l(w+s) 式中：a沿路高层组合建筑以1：1 (即45度) 的高度角在地面上投影的总面积，l建筑基 地沿道路规划红线的长度，w-道路规划红 线宽度，s沿路建筑的后退距离。 计算方法见右图。 b、建筑物临接两条以上道路的，可按较宽的道 路规划红线计算其控制高度。 c、建筑物直接临接或其面前道路临接广场、河道、 电力线路保护区的，在计算控制高度时，可将广场、 河道、电力线路保护区的12宽度计为道路规划红 线宽度。,2、规定性指标,控制性详细规划与法定图则,2、规定性指标,5)绿地率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率通常以下限控制。 这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地. 不包括屋顶、晒台 的人工绿地,公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭 榭等绿化小品 建筑可视为绿地；旧城区绿地率不小于25%；新区不小于30%。,宝鸡市高新区二期绿地率指标表,控制性详细规划与法定图则,2、规定性指标,6)交通出入口方位：规划地块内允许设置出入口的方向和位置。 具体可分为以下几个指标： 机动车出入口方位：尽量避免在城市上要道路上设置车辆出入口，一般情 况下，每个地块应设l2个出入口； 禁止机动车开口地段，为保证规划区交通系统的高效安全运行，对一些地 段禁止机动车开口，如主要道路的交叉口附近和商业步行街等特殊地段； 主要人流出入口方位；为了实现高效、安全和舒适的交通体系，可能会有 必要将人车进行分流，为此规定主要人流出入口方位。 城市主干道与城市主干道相交，距交叉口6080米内限制设机动车出入口；城 市主干道与城市次干道相交，距交叉口4060米内限制设机动车出入口；城市次干 道与城市次干道相交，距交叉口3550米内限制设机动车出入口；30米以下道路距 交叉口30米内限制设车出入口。 较大人流量公建如影剧院、农贸市场、体育馆等布置在次干道交叉口附近时须 采取措施，使人流、车流出入口距交叉口不小于50米。,控制性详细规划与法定图则,2、规定性指标,7)停车泊位及其他需要配置的公共设施。停车泊位指地块内应配置的停车车位数，通常按下限控制。其他设施的配置包括：居住区服务设施(中小学、幼托、居住区级公建)，环卫设施(垃圾转运站、公共厕所)，电力设施(变电站、配电所)，电信设施(电话局、邮政局)，燃气设施(煤气调气站)。,控制性详细规划与法定图则,用地面积：规划地块划定的面积； 建筑红线后退距离：即建筑相对于规划内道路红线后退的距离。通常以下限控制； 上海市城市规划技术管理规定： 第三十六条 沿城市道路两侧新建、改建无大量人流、车流集散的多、低层建筑(含高 层建筑裙房)，其后退道路规划红线的距离不得小于3米。在市区旧区中心地段的商业街，按此规定控制确有困难的，经城市规划管理部门和公安交通管理部门核定，其后退距离可适当缩小。 第三十七条 新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑(含高层建筑裙房)，其面临城市道路的主要出入口后退道路规划红线的距离，除经批准的详细规划另有规定外，不得小于8米，并应留出临时停车或回车的场地。 第三十八条 高层建筑主楼后退道路规划红线的距离，应按下列规定控制： (一)建筑高度小于或等于60米的，不得小于5米； (二)建筑高度大于60米、小于或等于100米的，不得小于8米； (三)建筑高度大于100米的，应相应加大后退距离，具体标准由经批准的详细规划确定或由城市规划管理部门核定。 第三十九条 道路交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离，多、低层建筑不得小于5米，高层建筑不得小于8米(均自道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起)。,2、规定性指标,控制性详细规划与法定图则,2、规定性指标,建筑离界距离：建筑后退用地边界距离。,3、指导性指标,控制性详细规划与法定图则,指导性指标般为以下各项： 1)人口容量；2)建筑形式、体量、色彩、风格要求；3)其他环境要求 1)人口容量：即规划地块内部每公顷用地的居住人口数，通常以上限控制； 对居住用地估算人口数。 2)建筑形式、体量、色彩、风格要求；对规划区重点地段的建筑形体和布 局应进行特别控制，(包括广场控制线、绿地控制线、裙房建筑控制线、主体 建筑控制线、建筑架空控制线、建筑高度控制范围、建筑颜色等具体指标)。 3)其他环境要求。 主要视觉控制点、标志性建筑、夜景照明、标识系统、无障碍设计、重点强 调的转角、重点处理界面、强调的主要入口等。,控制性详细规划与法定图则,七、确定土地使用强度的因素,1、确定土地使用强度的因素 （1）用地性质 不同性质的用地，有不同的使用要求和特点，从建筑单体到群体组合，从空间环境到整体风貌，均呈现出差异，因而开发强度亦不相同。 （2）城市土地级差 由于各建设用地所处区位不同，其交通条件、基础设施条件、环境条件出现差距，从而产生土地级差。如中心区、旧城区、商业区、沿街地块的地价与居住区、工业区的地价相差很大，对建设用地的使用性质、地块划分大小、容积率高低、投入产出的实际效益等产生直接影响。这就决定地块的土地使用强度，应根据其区位和级差地租区别确定。地块的土地使用强度制定是否合理，在经济上是否可行，需要进行房地产开发的经济分析。 （3）建造方式和形体规划设计 不同建造方式和形体规划设计能得出多种开发强度的方案，如低层低密度、低层高密度、多层行列式、多层围合式、自由式、高层低密度、高层高密度，这些均对土地开发强度产生重大影响。 （4）城市设计要求 将规划对城市整体面貌、重点地段、文物古迹、视线走廊等的宏观城市设计构想，通过其具体的控制原则、控制指标与控制要求等来具体体现，应该落实到控制性详细规划多种控制性要求和土地使用强度指标上。 （5）城市交通与基础设施容量 为避免环境拥挤、交通混乱、容量失控等问题，需要以城市交通与基础设施容量指标来控制地块的开发建设强度，既要避免过度开发，也要防止利用不充分。,控制性详细规划与法定图则,七、确定土地使用强度的因素,2、控制指标确定的方法 （1）形体布局模拟 这种方法是目前采用较多的方法。通过试做形体布局的规划设计，研究出空间布局及容量上大体合适的方案，然后加入社会、经济等因素的评价，反推成明确的控制指标。这种方法的优点是形象性、直观性强，对研究环境空间结构布局有利，便于掌握，但缺陷在于工作量大并有较大的局限性和主观性。 （2）经验归纳统计 将已规划的和已付诸实施的各种规划布局形式的技术经济指标进行统计分析，总结得出经验指标数据，并将它推广运用。这种方法的优点是较为准确、可靠，缺点是这些得出的经验指标只可运用到与原有总结情况相类似的地方，如有新的情况出现则难以准确把握。另外，经验指标的科学性和合理性往往依赖于统计数据的普遍性和真实性。 （3）调查分析对比法 这种方法是通过对现状情况作深入、广泛的调查，以了解现状中一些指标的情况和这些指标在不同区位的差别，得出一些可供参考的指标数据，然后与规划目标进行对比，依据现有的规划条件和城市发展水平，定出较合理的控制指标，如上海确定区划容量控制指标，是通过调查了解现状建筑类型的容量特征，及其在城市中不同区位的容量差别，确定出容量控制指标。这种方法较为现实可靠，得出的指标也较为科学合理，但它需要作大量广泛的调查。另外，它只是参照依据现状指标数据，难以考虑到其他的影响因素，因而也难免存在一定局限性。 不管采取哪种确定控制指标数值的方法，最关键的仍是作认真的基础研究。另外，也不应只采用一种方法，可采取多种方法的综合。,控制性详细规划与法定图则,七、确定土地使用强度的因素,3、最低经济容积率估计公式,far1=,（p1+p2+p3+p5+p6）*（1+r）,x1-p4 *（1+r）,其中 p1土地综合配套费 p2拆迁费 p3回迁安置费 p4建安费 p5经营费 p6税收及不可预见费 r国家法定利润 x1售价,泉州市古城街坊最低经济容积率估算 p1土地综合配套费：按照泉州市人民政府181号文件分为三级，取上限。 p2拆迁费：合并搬迁过渡费、搬家费、提前奖励费、营业补偿费。计4000元人。 p3回迁安置费：按拆一赔一计算。 p4建安费：合并建筑工程和配套工程费。计多层700元m2，高层1200元m2。 p5经营费：合并开发管理费、营业税。计8。 p6投资方向调节税，计住宅5，商场30。 p7不可预见费用：10计。,控制性详细规划与法定图则,八、控制性详细规划的成果要求,控制性详细规划的成果具有独特的表达模式：条理化、指标化、图则化。,1、文本 控制性详细规划的文本应包括上地使用与建设管理细则，以条文形式重点反映规划地段各类用地控制和管理原则及技术规定，经批准后纳入规划管理法规体系。 具体内容如下： 一)总则：制定规划的目的、依据及原则，主管部门和管理权限； 二)土地使用和建筑规划管理通则 1)各种使用性质用地的适建要求(适建、不适建、有条件适建的建筑类型)； 2)建筑间距的规定； 3)建筑物后退道路红线距离的规定； 4)相邻地段的建筑规定；,控制性详细规划与法定图则,八、控制性详细规划的成果要求,5)容积率奖励和补偿规定； 容积率可以转让，转让只能在相邻地块间进行（相邻地块是指同一街坊的地块）；转让只能在同种性质的地块或性质相容的地块之间进行，转让的数额不得大于两地块中容积率较小地块的40。 容积率的奖励补偿：每提供1平方米的开放空间，奖励建筑面积12.4平方米；在达到本地块绿地率指标外，每提供1平方米的公共绿地，奖励建筑面积15平方米或由规划主管部门核定执行。 6)市政公用设施、交通设施的配置和管理要求； 7)有关名词解释； 8)其他有关通用的规定。规划的变更 三)地块划分以及各地块的使用性质、规划控制原则、规划设计要点； 四)各地块控制指标一览表； 控制性详细规划的文本后应附地块控制图则。,控制性详细规划与法定图则,1、廊坊市城区控制性详细规划中规院,控制性详细规划与法定图则,2、苏州古城控制性详细规划同济规划院,控制性详细规划与法定图则,3、浙江省安吉县天篁湖景区控制性详细规划中规院,控制性详细规划与法定图则,2、图纸 1)位置图。图纸比例不限； 2)用地现状图。图纸比例为1100012000，分类画出各类用地范围（分至小类），标绘建筑物现状、人口分布现状、市政公用设施现状，(必要时可分别绘制)。 3)土地使用规划图。图纸比例为1100012000，画出规划各类使用性质用地的范围。 4)地块划分编号图。图纸比例为1/5000，标明地块划分界线和地块编号(和文本中控制指标相对应)。 5)各地块控制性详细规划图。图纸比例为1100012000，图纸标绘以下内容： （1）规划各地块的界限，标注主要指标。（用表格形式标出地块编号、地块面积、用地性质、主要出入口方位、建筑密度、容积率及地块内有特殊需要的控制指标。） （2）规划保留建筑 （3）公共设施位置 （4）道路（包括主、次干道、支路）走向、线型、横断面、主要控制点坐标、标高 （5）停车场和其他交通设施用地界线 6)各项工程管线规划图。标绘各类工程管网平面位置、管径、控制点坐标和标高。必要时可分别绘制，分为给排水、电力、电讯、煤气、管线综合等。 3、附件 说明书、基础资料汇编（旧城改造区控规应附基础资料汇编）,八、控制性详细规划的成果要求,控制性详细规划与法定图则,九、实例,宝鸡高新技术产业开发区（二期）控制 性详细规划,图纸 文本 图则,控制性详细规划与法定图则,第二部分：法定图则,一、法定图则产生的背景 二、法定图则的定义、内容 三、法定图则的编制与审批程序 四、深圳法定图则实践中出现的问题 五、法定图则的发展方向 六、实例,控制性详细规划与法定图则,一、法定图则产生的背景 市场经济体制的不断深化，要求借鉴发达国家和地区的经验，探索符合国情、市情、民情的规划方法。深圳在经济快速发展的条件下，传统的规划设计方法表现出明显的不适应，促使规划界寻找新的规划理论。在这样的背景下，1998年诞生了深圳市城市规划条例，初步建立了具有深圳特色的规划体制。把控制性详细规划的内容转化为法定图则使之成为城市规划编制管理核心环节，推动了控制性详细规划阶段的立法。法定图则是深圳依法治城所迈出的重要一步，为我国控制性详细规划阶段的立法提供了有益的探索。 深圳市城市规划条例第十一条规定：“城市规划编制分为全市总体规划、次区域规划、分区规划、法定图则、详细蓝图五个阶段。”确立了深圳城市规划新体系的轮廓。其中，法定图则因为强化了规划法制化的操作程序而成为新体系的核心。,控制性详细规划与法定图则,二、 法定图则的定义、内容 1、 法定图则的定义 “图”可理解为规划图纸与相应表格，“则”为条文规定，“规定”则代表规划的依据与程序，法定图则是指通过一系列的法定程序与过程，有关各方达成共识而形成的相互之间共同遵守的“规划实施图则”，其本质为“公共契约”。深圳的法定图则基本定位于详细规划层次，其内容划分为“法定文件”和“技术文件”两部分，“技术文件”是以控制性详细规划为技术蓝本的规划管理内部图则，在此基础上提练而成“法定文件”。 2、 法定图则成果的主要内容 根据深圳市法定图则编制 技术规定的要求，法定图 则分为法定文件和技术文件 两部分，其中技术文件主要 以控制性详细规划为蓝本确 定内容和要求，成果为规划 研究报告和规划图，法定文 件则主要指规划文本与图表。,控制性详细规划与法定图则,技术文件基本按