2012四川某县城房地产市场分析报告.ppt

2012年渠县房地产市场分析报告,导 读,1.房地产市场分析 (1)经济格局 (2)房地产市场分析 2011年分析：政策 、新房、二手房、土地、企业 2012年展望：政策趋势、总体预测、结束语 2.渠县市场分析 (1)概况:人文、交通、产业、城建规划 (2)市场分析:供需、土地、新房、二手房、价格 (3)市场预测:供需、价格 3.项目所在区域分析 1)城南板块分析:楼盘分布、规划、市场、价值 2)市场预测:供需、价格,2011年市场分析,2012年展望,政策：房地产持续加码，措施进一步落实细化； 新房：调控效果在限购城市显现，百城价格指数连续下跌； 二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房； 土地：出让总量略有增长，出让总金额基本持平，但住宅用地量持续下降； 企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不大。,政策趋势：继续坚持房地产调控不动摇，货币微调缓解调控压力； 总体预测：上半年量价继续下降，下半年逐趋好，但全年销量难增长。,政策：房地产持续加码，措施进一步落实细化,2011年市场分析,宏观政策调控,原因分析,2010年初开始，国家正式开始对房地产市场实施调控政策，意在打压各地房价快速上涨，但2010的两轮调控效果不佳。伴随着“新国八条”的下达，2011年全国楼市再次拉开“调控大幕”。限购令、加息、上调存款准备金、一房一价2011年上半年，国务院和地方政府相继出台了一系列楼市调控政策，被称之为史上最严厉的系列调控。 当前房地产市场总体仍处于僵持和胶着状态，调控正处于关键时期，“限购”政策不仅没有松动，而是更加严格。国务院常务会议明确要求“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。 调控的方向主要有三个方面：1、增加保障房和普通商品住房供应，保持供求关系基本平衡；2、抑制不合理的投资投机需求；3、加强市场管理，促进房地产市场健康发展。,政策调控分析,2011年市场分析,2011年市场分析,2011年市场分析,是降温不是打压: 1.三限政策“限购、限贷、限价”为楼市调控的主要着力点 ，限购 令逐渐扩大表明调控压力由中心城市向全国扩散。 2.加息、存款准备金等货币政策层层紧缩，效果十分明显。 3.深圳二手房评估价征税的出台，加重当地楼市政策负担。 4.保障房体系建设在商品房调控过程中逐渐完善，不仅体现在开工量 上，质量监督、准入退出等制度也在逐渐完善。,政策分析总结,2011年市场分析,2011年市场分析,百城价格指数环比涨幅持续缩小，9月起持续环比下跌且涨幅有所扩大。根据中国房地产指数系百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2011年1月以来，环比涨幅逐渐缩小，价格上涨速度持续放慢；9-11月，连续3个月环比下跌，且跌幅不断扩大，11月环比下跌0.28%。今年1月100个城市全部环比上涨，到11月只有43个城市仍为上涨。,(1)价格：9月起百城住宅均价开始下降，且跌幅持续扩大,2011年市场分析,由于十大城市全部为限购城市，受调控政策影响较大，房价涨幅下滑幅度大于百城平均水平。具体来看，各城市表现不同，杭州、苏州、成都对市场反应较为敏感，在5、6月份已经开始呈现环比下降趋势；深圳、上海8月开始降价；而广州、北京、上海、天津直到10月环比才开始下降，价格调整幅度不大。,(1)价格：9月起百城住宅均价开始下降，且跌幅持续扩大,2011年市场分析,2011年市场分析,2011年市场分析,2011年市场分析,2011年市场分析,2011年市场分析,2011年市场分析,2011年市场分析,2011年市场分析,2011年市场分析,2011年市场分析,2011年市场分析,全国商品房销售面积增速低于去年，住宅销售面积增速与去年基本持平。1-11月，全国商品房销售面积达到8.96亿，同比增长8.5%，增幅较去年全年下降1.6%。其中，住宅销售面积为7.96亿，同比增长7.5%，增幅较去年全年缩小0.5%。四季度，商品房单月销售面积同比增速有所下降。10-11月，全国商品房单月销售面积分别同比下降9.4%和1.3%，是去年9月以来首次出现连续两个月同比下降。,需求：商品房销售依然增长，但增速略低于去年，住宅销售增速与去年基本持平,全国,全国房地产开发投资额及住宅开发投资额增长速度有所下降，但仍高于近5年复合增长率，住宅开发投资增速高于全行业开发投资增速。1-11月，全国房地产开发投资达到5.55万亿元，同比增长29.9%，增幅较去年同期下降6.6%，但仍高于近5年复合增长率24.9%。其中，住宅开发投资额为3.99万亿元，同比增长32.8%，增幅较去年同期下降1.4%。,2011年市场分析,供应：房地产开发投资增速高位回落，新开工年均水平增速明显下降但仍接近今年,房屋新开工面积同比增长速度比去年大幅下降，但仍接近年复合增长率，住宅新开工面积同比增速低于商品房。1-11月，全国新开工面积达到17.5亿，同比增长20.5%，增幅较去年同期下降28.2%，但仍接近年复合增长率19.2%持平。其中，住宅新开工面积为13.5亿，同比增长17.6%，增幅较去年同期下降28.6%。,2011年市场分析,供应：房地产开发投资增速高位回落，新开工年均水平增速明显下降但仍接近今年,2011年市场分析,二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房,9-11月，重点城市二手房价格平均环比跌幅持续扩大，调控效果逐渐显现。1-11月主要城市二手房价格平均涨幅缩小，从9月份开始环比持续下跌，跌幅从0.7%扩大至11月的1.8%。11-11月，11个重点城市价格指数平均累计涨幅仅为5.1%，而2010年同期累计上涨26.9%，2009年1-11月为20.2%，2008年同期下降9.4%。,1-11月，主要城市二手房成交量明显低于去年同期，下半年下行趋势更为明显。1-11月，北京等重点城市二手房共成交44.1万套，较去年同期下降34%，但依然高于2008年33万套。同比来看，8-11月同比降幅均在40%以上，且涨幅呈逐渐扩大趋势，从8月的同比下降42.2%，到9月的53.5%，11月降幅达到57.7%。,2011年市场分析,二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房,2011年市场分析,土地：出让总量略有增长，出让总金额基本持平，但住宅用地量持续下降,2011年市场分析,住宅用地楼面均价持续低于去年同期。1-11月，全国133个城市住宅用地平均楼面地价1462元/，同比下降9.9%。溢价持续下行，10月跌破3%，创历史新低。1-11月，全国133个城市住宅用地成交平均溢价率为13.9%，比去年同期下降19%，比2009年同期下降35%。10大城市住宅用地住宅用地溢价水平降幅大于全国水平，北京、上海、广州下滑幅度最为明显。1-11月10大城市住宅用地成交平均溢价率为11.9%，略低于全国水平，比去年全年下降33%。各城市溢价率相比去年均下降，其中广州下降77%，降幅最大。,(1)土地价格：住宅用地楼面均价显著回落，溢价率持续下行至历史低位。,土地总成交面积保持增长。1-11月，全国133个城市招拍卖挂市场总共成交各类土地9.7亿，同比增长15.6%。住宅用地近几个月成交陷入低迷，降幅继续扩大。1-11月，全国133个城市住宅用地共成交3.4亿，同比下降11%，而同期协商办用地、工业用地则 分别增长18、3%、40.6%。10大城市住宅用地成交面积降幅大于全国水平，天津、武汉、杭州等2线城市降幅最大。1-11月，10大城市住宅用地成交面积达6332万（占全国18.9%），同比下降23.5%，降幅大于全国12.5%，其中10-11月降幅达36.5%。,(2)土地成交：出让总量仍有增长，但住宅用地下降，10大城市降幅尤为显著。,2011年市场分析,土地总推出面积仍高于去年。1-11月，全国133个城市共推出土地面积12.1亿，同比增长9.2%，延续了2010年以来持续增长的态势。10月起土地推出总量开始下降，10-11月推出土地总面积分别为1亿、1.2，同比分别下降7%和10.8%。住宅用地推出面积明显，同比1-11月计划完成率仅五成左右。1-11月，共推出住宅用地4.3亿，同比下降9.8%，而协商用地、工业用地分别增长12.4%、25。4%。前11个月有7个月住宅用地成交面积同比下降，而其他类型用地数月为增长。2011年国土资源部公布的土地供应计划高达21.8万公顷，预计全年计划完成率仅六成左右。,(3)土地供应：住宅用地推出面积下降，1-11月计划完成率仅在50%左右。,2011年市场分析,各类土地总出让金小幅下降。1-11月，133个城市土地招拍挂总出让金达1.7万亿元，同比小幅下降1.8%。仅住宅用地土地出让金下降且降幅较大。1-11月，住宅用地出让金总额为1.1万亿元，同比下降15.4%，而其他各类用地皆同比增长。上半年住宅用地土地出让金与去年同期基本持平（微幅0.8%），但下半年同比降幅29.1%。同期，住宅用地出让金为67%，比去年同期下降了10%，7-11月，住宅土地出让金进一步降至64%，比上半年下降5%，比去年同期下降13%。,(4)土地出让金：总土地出让金与去年基本持平，住宅用地出让金降幅显著 。,2011年市场分析,(1)销售业绩：品牌房企全年销售业绩总体有所增长，但下半年明显,多数品牌房企销售额同比任然怎张。1-11月，除绿城、富力外，其他品牌房企销售额较去年同期均有所上升，平均增幅为16%。其中恒大增长最大最快，增速达66%，而其他企业增速均未超过40%。,2011年市场分析,(2)拿地情况：开发企业减少拿地，三、四线城市拿地比例上升,大部分品牌房企拿地面积低于去年同期。1-11月，十大品牌房企拿地面积平均下降19%。除中海、绿城、金地外，品牌房企拿地面积低于去年，世贸、富力、龙湖、保利同比降幅均超过50%，其中世贸降幅高达85%。,2011年市场分析,2012年展望,政策趋势：继续坚持房地产调控不动摇，货币微调缓解调控压力,2012年展望,2012年展望,2012年展望,2012年展望,2012年展望,总体预测：上半年量价继续下降，下半年逐趋好，但全年销量难增长。总体不容乐观,2012年展望,总体预测：上半年量价继续下降，下半年逐趋好，但全年销量难增长。总体不容乐观,2012年展望,结束语,2012年展望,结束语,2012年展望,渠县县城离达州110多公里、离广安60多公里、离南充100多公里；公路主要三条进出县城：318国道从南充过广安到渠县、再出口到营山，另一条经达州到渠县。正在修建的“南大梁”高速路将路经渠县县城；铁路站10多分钟车程。陆地交通愈来愈发达。,商朝曾建“贵国”春秋战国时为“宗国都”，秦始置“宕渠县”。公元1376年改称“渠县”。今有黄国都遗址、汉阙、三国战场八蒙山等10余处文化古迹，尤以6处7尊汉阙冠中华，被誉为“汉阙之乡”。,行政划分、地理气候,渠县位居四川盆地东部、达州市西南部，与广安、南充、巴中相连；辖60个乡（镇），幅员2013平方公里，县政府于渠江镇，全县人口148万，城区人口18万。以丘陵为主，属亚热带气候，年均气温17.6，年均降雨量1068.5毫米。,历史悠久,交通条件,渠县矿产资源丰富居川东之首。石灰石、白云石、石英石、膨润土为上乘建筑材料，其中石灰石碳酸钙含量为96，属全国三大富钙矿区之一。岩盐、钾盐、石膏、菱青石、煤及水利资源储量丰富，品质优良，工业发展具有得天独厚的基础条件。华蓥山发电厂230万千瓦技改工程完成后，将成为四川七大电源之一和川东地区最大的电煤基地。竹编艺术之乡、中国黄花之乡。,主要产业,黄花,竹编,紫晶矿石,全县完成地区生产总值154.35亿元，增长15.2%，其中，第一产业实现增加值39.05亿元，增长3.8%，；第二产业实现增加值74.7亿元，增长22.7%；第三产业实现增加值40.6亿元，增长11.5%。地方财政一般预算收入4.19亿元，增长34%。全社会固定资产投资117.57亿元，增长30.63%；社会消费品零售总额63.09亿元，增长17.79%。城镇居民人均可支配收入14400元，增长15.5%。农民人均纯收入6253元，增长16.9%。年未金融机构存、贷款余额达到164.4亿元和52.2亿元，均比年初增长16%。,2011年产业完成,gdp增长15%，规模以上工业增加值增长27%，全社会固定资产投资增长25%，社会消费品零售总额增长17.7%，地方财政一般预算收入增长21%，城镇居民人均可支配收入增长16%，农民人均纯收入增长15.7%。进出口总额达到900万美元。城镇新增就业3800人，城镇登记失业率控制在4.1%以内。人口自然增长率控制在5以内。居民消费价格指数涨幅4%左右。万元生产总值能耗下降3.7%，化学需氧量、二氧化硫等主要污染物排放量控制在市上下达指标以内。,2012年产业目标,分析：矿产业丰富、能源丰富，强有力带动当地二、三产业的迅猛发展。,分析：产业增长较快、人均收入提高，刺激各行业消费指数提高。,分析：提高各产业目标要求，刺激投资与消费提升，综合提升当他经济实力。,旧城仍保留核心商业圈规划，并有序引导城乡居向城市高处新区过度。东城区不再规划为市政中心，将市政中心建设在海平面超过257米的北城区，一些关系国计民生的项目及居住区项目也将转向在北城区建设。沿江100米以内不再批准修建建筑。新建东城、南城、北城3条救灾生命通道。,2011-2030年渠县城市总体规划,分析 1.解决水患问题是总规的基本，超过海平面257米为安全地带； 2.城北地势较高区域为县城发展主方向，新一轮地产圈地主攻城北； 城南、城东等较低区域将随时间推移，逐渐退出城市功能舞台； 3.渠江沿岸100米内将以休闲、观光打造为主题； 4.现有开发地块，在已出现最高水患标位之下的地块，应酌情决策 开发策略。,2012年渠县上市楼盘地图,北,南,东,西,渠县中学住宅楼 2.01亩，0.94万,分析： 1.还有9.48万存量待售，年均去化量为13.84万、去化率88%；从2009年为分水岭，之后量市场去化量急剧下滑； 2. 用低利息的按揭贷款、再收房租抵月供，炒住房是很多投资、投机商的主打，上百套购买、团伙一起炒作，在2010.4.16后成为历史。 3. 限量、限贷、税率提高等新政，打击了投资投机者和刚需购房者，至今持观望心理。同时也加大了开发投资风险； 开发策略是今开发项目成功达到预期值的根本。 5.价格上涨，除成本提升之外，最主要因素是房地产开发投资者沸腾心态降温还需一定时间和市场压力。,分析： 1.余7.77万待售，年去化量为1.07万、去化率41%，总体余量59%；主要原因为新项目商业零散、专业市场管理不当；待开发项目需谨慎。 2.在黄金、期货、股票、矿产等行业起伏不定，商品住房受国家政策调控的情况下，商业用房的增值、保值，成了投资者理想的行业，导致商业用房价格、成交量疯涨。 3.商业用房纯在投资，购房群相对面较窄，有些项目盲目加量入市量，加之价格猛涨的，导致招商难、销售更难。 4. 经可行性研究的商业开发项目，在模拟开发基础上再开发，一举成功；盲目的追风者将承担更多的风险。,2007年-2011年渠县商业用房价格走势,2007年-2011年渠县商业房供需图,2007年-2011年渠县商业房价格走势图,1.总体量91.81万: 住宅78.69万占总体量的85.7%, 商业13.11万、占总体量的14.3% 2.总成交量74.55万占总体量的81.2%: 住宅69.21万、占总体量的75.4%，商业5.34万、占总体量的5.8 3.总余量17.25万: 其中住宅9.48万、占总量的12.72%，商业7.77万、占总量的10.42%,2007年-2011年渠县商品房供需总量统计,分析： 1.2009年前市场需求量逐年上升，到2010年初很多带有投资性购房者资金转向 2.商业用房销量底、住宅小户型和大户型销售难 3. 限量、限价、限贷是住宅滞销主要因素 4.渠县县城洪灾，洪水标位不断刷新，低水位房屋滞销 5. 新开发项目应在产品设计和项目打造上面较2010年前重新定位。,2007年-2011年渠县商品房总体供需分析,总上市量91.81万，成交量74.55万、成交比例为82.21%； 2007年-2009年呈上升趋势，至2010年开始下滑。,分析： 1.受2010.4.16国家政策调控影响改善性需求受到购房门槛限制，投资者空间空间太小转向商业用房投资，导致商业用房开发盲目跟风、大量面积待售、滞销。 2.受20.10.7.18渠江洪灾影，淹没线以下房屋量价齐将，2011.0.18再次刷新洪水标位，淹没线下房屋量价再次猛跌；整个渠县购房一致 心理：怕水淹。,2012年商品房销售面积预测,2012年内动工，上市时间集中在6月-9月，总量：34.09万 2012年上市预测： 住宅约11.69万 商业约1.95万 (历年均值-上市的14.3%) 总量：约13.64万 (总量的40%),在售楼盘待售 住宅：2.75万 商业：0.63万,2012年商品房上市量共计,分析： 1.2007-2011年均市场去化14.91万 其中住宅13.84万、商业1.07万 2011年市场去化15.97万，其中住宅13.93、商业2.04万。 以此预测：2012年市场去化总量为18万平方米左右，其中住宅15.5万左右、商业2.5万左右。 - 2.2012年，渠县房地产市场严重供大于求，虽然该市场消费日趋成熟，但供应量超过60万实为过量。 - 3.建议开发策略均为“短、平、快”，各个项目运营成功的关键：赢在策略,2012在售楼盘再入市预测,2012年地块成交预测,1.土地上市量已经超出市场需求，短时间内供大于求，很多地块被开发商列入土地储备； 2.土地拍卖成交量将下滑、部分土地有流拍可能性； 3.除非优质地块，建议投资者拿地前充分做好地块可行性研究； 4.已有地块建议在政策允许范围内，策略性开发、攻坚营销战略。,2012年商品房成交预测,总体影响不大，受波及程度较浅。 加重购房观望情绪，购房决策时间加长；对楼盘品质更加看重。 购房者对房屋买卖的法律法规知识更加关注和知晓，更懂得维护自己的购房权益。 商业贷款提高购房门槛，影响开发商资金快速回笼。 开发商企业贷款难度加大。 在一线城市受到严控之下，促使二三线城市房地产快速发展，更多的开发商、投资者涌向二三线城市。,调控政策对渠县楼市影响,2012年渠县商品房价格预测,分析： 1.2012年下半年 住房价格：3200-5000元/ 整体均价：4200元/ 商业价格：4500-25000元/ 整体均价：13000元/ - 2.海平面257米以下房屋价格在上述 基础上下浮15% 住房价格：2700-4250元/ 整体均价：3740元/ 商业价格：3825-21250元/ 整体均价：11050元/ - 3.以上价格预测来自本报告中相关历 史数据分析预测,2012年渠县商铺租金价格分析,分析： 2012年下半年，以上各地段租金将涨幅-10%至15%，沿江部分和出城部分有所下滑，其余将上浮。,2012年渠县商铺出租统计分析表,分析：1.大型的百货超市欠缺；2.无专业性商业市场；3.已有成规模市场管理不当造成商家入驻率低； 4.商业集中性强，以中档消费为主；5.沿江休闲商业氛围较淡。,渠县在售楼盘分布图,分析: 1.地块属于城南板块，区域学校较多； 2.商业配套不全，但距离商业繁华区不远； 3.老城区边缘，在318国道改道后，这里将 成为纯生活社区。,渠县中学住宅楼 2.01亩，0.94万,城南板块在318国道改道后，这里将是老城区延伸开发的好版块；在滨江大道打造并投入 使用后，这里将是休闲新兴地段；加上渠县实验小学、渠县二中和职业中专校园经济，这里将是渠县新兴商业投资理想板块。,区域规划分析,将对本土的经济发展延伸出更多的新型