2010江西某市房地产市场调研报告.ppt

新联翼房产营销顾问有限公司,2010年抚州市房地产市场调研报告,目 录,壹、 市场调研思路 贰、 抚州市概况 叁、 抚州市经济运行情况 肆、 抚州市整体房地产市场调研 伍、 抚州市房地产市场个案调研 陆、 抚州市房地产市场目前的主要问题 柒、 抚州市房地产未来发展趋势,壹、市场调研思路,一、调研目的,通过目前抚州市的区域发展，对抚州市总体经济运行，产业结构的了解。 通过抚州市近年来的土地市场供应状况，对房地产市场发展状况的了解及未来发展趋势的分析。 对近年来开发个案的供应量，销售量、价格、产品类型、产品品质等方面进行深入的分析与研究。,二、调研对象,房地产开发商、房产中介、个案 政府机关公务员、项目售楼人员、商家、普通市民等,三、调研范围,抚州市区及周边乡镇,贰、抚州市概况,一、抚州市简介,位居长三角、珠三角、闽三角，中国最活跃的三个经济圈中心，距上海、广州、深圳、南京、杭州都只在8小时车程内；处于江西省东部。 全境地貌概括为“七山半水两分田”，半分道路和庄园。属中亚热带季风型气候，年平均气温17.6。 全市土地总面积1.88万平方公里，人口总量达到383.78万人 。现辖金巢开发区、临川开发区和南城、南丰、黎川、等十县两区。 境内拥有206、320、316三条国道，昌厦一级公路、京福高速、泸瑞高速、抚吉高速、济广高速，向莆铁路穿境而过，距南昌昌北机场仅80分钟车程。,二、抚州市地理位置图（融入大南昌，对接长珠闽）,抚州市,南昌市,珠江三角洲,长江三角洲,闽南三角州,三、抚州市历史及人文地理环境,历史悠久，古为临川郡，隋开皇九年（公元589 年）废郡扩州 ，抚州从此定名 。 地理环境得天独厚。境内矿产资源种类繁多，名优特产南丰蜜桔、崇仁麻鸡、南城五 黑鸡、黎川陶瓷以及地方小吃，地方风味浓郁，脍炙人口。 地灵人杰、文化昌盛、名人辈出。是王安石、汤显祖的故乡。素有文化之邦的誉称。历代世袭的尊师重教风气，使得抚州教育至今仍在全国居领先地位。 汤显祖纪念馆、王安石纪念馆、井冈山以及被誉为千古一村的乐安流坑。都是全国有名的旅游景点。 随着井冈山革命根据地的建立，毛泽东、周恩来、朱德、邓小平等在这一带的领导人民群众开展革命斗争，这一段光辉历史和优良的革命传统一起，成为中华儿女奋发进取的精神源泉。也证明出抚州的革命传统文化的珍贵。,四、城区未来规划发展方向,规划2020年抚州中心城区人口规模为50万人，用地规模50平方公里，人 均建设用地100平方米。 中心城区确定了北仰、南拓、西进、东调的发展方针，重点向南发展。 规划城市总体结构为组团式的结构。中心城区的整体布局沿赣东大道展开，在两侧安排城市公共设施，使之成为城市发展的主轴线。 抚州市现状城区的南部规划为金巢开发区，未来抚州的行政中心、文化中心、商贸中心、将迁移于此，是城市风貌的集中体现地。生活区紧邻未来城市中心布局。,中心城区,北 抑,东 调,西 进,南 拓,新城区,金巢开发区,五、大型项目建设规划,抚州金巢经济开发区位于市区南面的丘陵地带，1993年8月经江西省政府首批批准为省级开发区。 规划用地1333.33公顷（20000亩），管辖面积158.6平方公里。下辖一镇两街办。 开发区要以建设“工业新区、城市新区”为功能定位，以发展加工制造业为主体。,金 巢 开 发 区,向 莆 铁 路,是大幅提升福建省与中西部地区铁路通道质量，优化和完善区域铁路网布局的需要；是加快赣闽经济发展、促进海峡西岸经济区和沿线老区经济建设的需要；是扩大福建沿海港口辐射范围，建设中西部地区快速出海通道的需要；推动海峡两岸“三通”，促进祖国和平统一的需要。,以客运为主兼顾货运的快速铁路干线，位于赣东南和闽西北和闽中地区，西起江西省南昌市，经江西抚州、福建三明，东至福建中部沿海地区的福州市和莆田市。线路西接杭长、京九通道，中连鹰厦铁路，东接沿海通道，是两省联系的重要通道，也是我国中西部地区通往福建省的快速铁路通道。,2007年开工，全部工程争取在2011年完成，总工期5年。,临川温泉风景名胜区 落实省委提出的“三个基地一个后花园”的战略部署，充分利用临川温泉地热资源，挖掘临川文化内涵，依托区域交通便捷优势，以温泉和青莲山为重心，按照专项规划要求，实行市场化运作，建设一个高质量、高品位、有特色、有风格的休闲度假胜地，使之成为全省一流、国内著名的温泉休闲旅游品牌，促进我市经济社会可持续发展。到2010年将临川温泉地区建成多功能、高品位的国家级风景名胜区。,市城区环城路 建成后将对抚州市的整体交通线路产生积极的影响，对促进市内各城区之间的联系，推动市区商业及运输的发展起到重要作用。,抚州市物流中心 抚州市物流中心工程项目是我市城市基础设施建设重点项目之一，由省发改委、省交通厅、省运管局批准立项。它的兴建，将填补我市物流业的空白，标志着我市物流业进入新的发展阶段，更加有利于聚集人气和商气，推进我市城市化、工业化进程。,叁、抚州市经济运行情况,一、国民经济持续快速发展,2007年抚州市实现国民生产总值367.92亿元，较2005年实现增长14%。全市增幅连续五年超过全省平均水平。,二、财政收入保持持续增长势头,全年财政总收入亿元，比上年增长， 增幅居全省第一位 其中地方财政收入亿元，增长，增幅居全省第二,三、年，“主攻工业，决战园区”取得明显成效,全市个省级工业园区企业实现主营业务收入亿元 全年全部工业增加值亿元，比上年增长,四、从单一农业化向轻工业化拓展,第一产业增加值亿元，增长 第二产业增加值亿元，增长 第三产业增加值亿元，增长 三次产业比由06年的 调整为,从以上2007年第二产业增加值及三次产业的比例变化来看，整个抚州市的产业化已经从原先单一的农业化转向轻工业化和服务业的多产业发展 。,五、投资分析,固定资产投资,房地产开发投资,123,158.64,226.05,41.76,32.18,22,2007年固定资产投资比上年增长29.82 2007年房地产开发投资比上年增长31.3,六、消费品市场稳步回升，商业市场趋渐活跃,八大类消费支出呈现五升三降的态势。三类下降的有居住类、教育文化娱乐类、其他商品及服务类。,2007年抚州城市居民用于居住服务费用增长较快，达358.28%，主要是住宅小区入住率提高，规范了物业管理，且卫生、物管的费用有所上调。,七、抚州市农村和城市居民收支发生新变化,2007年，城镇居民可支配收入人均11101.21元，较上年增长21.7%。 居民消费支出人均6292.57元，同比增长15.5%。,公务员工资的调整使居民工薪收入持续增长。年人均工薪收入从 2006年的6709.65元增长至7852.56元，较去年同比增长17.03%。 居民经营净收入增幅较大。2007年抚州市年人均经营净收入449.86元，较上年增长82.16%。 2007年人均养老金或离退休金为12792.58元(按调查户中的退休人 口计算)，增幅达25.97%。,总 结,年 是抚州市赶超发展深入推进的一年 是主攻“两区”取得重大突破的一年 是经济社会发生深刻变革的一年 是人民群众得到实惠更多的一年 经济社会发展呈现出速度加快、结构优化、质量提升、后劲增强、环境改善、和谐稳定的局面。,肆、抚州市整体房地产市场调研,一、抚州市房地产发展现状,2007年房地产开发形势呈现以下几大特点： （1）房地产开发投资继续保持较快增长，住宅投资成主动力 （2）商品房销售保持快速增长 （3）房地产开发资金到位情况良好,（4）商品房价格涨幅较大,795,985,1480,880,1336,1640,1704,2460,（5）资质品质不断提升 更加注重了人居环境和生态建设。基本上做到了规划统一、设计 合理、设施齐全、交通便利、安全舒适，正朝着生态健康、舒适优美等方向发展。,2000,2830,总 结 房地产业的发展带动了建筑、建材、冶金、服务、消费等相关行业加速发展，解决社会就业达10万余人，成为新的经济增长点。,伍、抚州市房地产市场个案调研,一、抚州市楼盘个案分析,近年来，抚州市房地产总体上继续保持快速、健康发展态势，供求基本平衡，购销呈现两旺，价格稳中略升，市场结构趋于合理。开发投资持续快速增长，以下是近期在售和预售楼盘的情况：,临桂花苑,项目定位：大型桂园温馨社区（生态、健康、温馨） 开发商： 江西青山房地产置业有限公司 营销策划：京昌房产 物业管理：海慧名苑物业管理有限公司 楼盘位置：抚州市临川大道市人民银行对面 总占地面积：47686（多层、小高层） 总建筑面积：76610 规划面积：103147(2r-3r) 主力面积：103137（2r-3r) 容积率：1.61 建筑密度：19.8% 绿地率：34% 总户数：630户 销售率：50 均价：2350元（多层） 2600元/（高层） 物业：0.45元/（多层） 0.85元/ （高层） 开盘日期：2007年11月 交房日期：2008年12月,巴黎丽都,项目定位：巴黎浪漫情调社区 开发商： 江西金丰泰置业发展有限公司 全程代理：天睿置业 楼盘位置：抚州市迎宾大道与玉茗大道交汇处 总占地面积：45亩 建筑面积：7万 规划面积：89137 (2r-3r) 主力面积：91126 （2r-3r) 容积率：2.2 绿地率：38 总户数：622套 销售率：80（一期3栋200户） 均价： 2500元 物业费： 0.5元/（多层） 0.7元/ （高层） 1元/ （商铺） 交房时间：08年12月,山水人家,项目定位：山水社区 发展商：抚州市鸿河房地产开发有限公司 楼盘位置：抚州市环城北路8号 总占地面积：108.6亩 总建筑面积：16万平米（一期多层住宅，二期高层） 规划面积：91145 （2r-4r) 主力面积：90130（2r-3r) 容积率：2.2 绿地率：40% 总户数：540户（1、2期） 销售率：90 均价：2280元（多层） 2800元/（高层） 物业： 0.45元/（多层） 0.75元/ （高层）,铂金水岸,项目定位：西班牙滨水风情高尚社区 发展商： 江西省德昌投资有限公司 整合推广：深圳精武品牌策划有限公司 楼盘位置：抚州市抚河大道大桥东南侧文昌大道段 总占地面积：300亩（1期多层、小高层10栋） 总建筑面积：38万平方米 规划面积：90140 主力面积：105-137 容积率：1.8 绿地率：40 总户数：2000余户（一期400户） 销售率：80（一期） 均价：2400元 物业：0.45元/（多层） 0.8元/ （小高层） 开盘日期：2007年7月 交房日期：2008年底,江南春晓,项目定位：高尚生活社区 开发商： 抚州金纬房地产开发有限公司 设计单位：浙江建筑设计研究院 楼盘位置：抚州市上河路东侧（荆公路派出所对面） 总用地面积：108亩 总建筑面积：162955 规划面积：57187（2r4r） 主力面积：90130（3r） 容积率：2.24 绿地率：40% 总户数：200户（一期） 销售率：40 均价：2500元 物业费： 0.5元/（多层） 0.68元/ （小高层）0.78元（高层） 开盘时间：2008年1月 交房时间：2009年9月,伟星栖凤华都（2期）,项目定位：人文、生态、健康之城 开发商： 抚州伟星实业投资开发有限公司 全程推广：智尚广告策略机构 楼盘位置：抚州市迎宾大道999号 总占地面积：450亩(66栋别墅、多层、小高层） 总建筑面积：42万平方米 规划面积： 87-271（2r-4r) 主力面积： 91-160（2r-3r) 容积率：1.38 绿地率：60% 总户数：560户 销售率：80 均价： 2750元 物业费： 0.5元/（多层） 0.7元/ （高层）,奥林假日,项目定位：和谐人居、高尚运动生活 开发商：江西富源房地产开发有限公司 全程代理：厦门联志行 楼盘位置：赣东大道101号（原体育馆） 规划面积：129-147(3r) 主力面积：129147（3r) 容积率：3.7 绿地率：50以上 总户数：300余户（2栋28f 2栋21-24f） 均价：未定 开盘日期：2008年6月（预计）,水岸明珠,开发商： 江西君鹰投资发展有限公司 全程代理：钜太文虎传播 楼盘位置：赣东大道延伸路段 总占地面积：18000 建筑面积：72000 规划面积：90150（2r-4r) 主力面积：90135(2r-3r） 容积率：3.7 绿地率：50以上 总户数：500套（3栋18层2栋33层） 均价：未定 开盘时间：2008年78月,中辉国际银河城,项目定位：地中海式水岸五星级风情之称 开发商： 抚州康达工程有限公司 楼盘位置：抚州市上河路东侧（荆公路派出所对面） 总用地面积：5504（3栋高层） 建筑面积：54655 规划面积：90216（2r-复试） 主力面积：108180（2r-3r) 容积率：9.4 建筑密度：54.32 绿地率：27.47 总户数：400户（一期120户） 销售率：95 均价：2700元/ 物业费： 0.7元/（7f以下） 0.8元/ （7f以上） 开盘时间：2008年3月30日 交房时间：2009年6月,西湖绿洲（3期）,项目定位：大型水景纯住宅项目 开发商：邦和（抚州）置业有限公司 整合推广：九天机构 楼盘位置：西湖西岸湖滨路 物业公司：邦和物业 总占地面积：360亩（48508 ） 总建筑面积：22万 规划面积：57-196 主力面积：90-130 容积率：2.58 建筑密度：40 绿地率：30 总户数：1300户 销售率：50 均价：2500元 物业： 0.35元/（多层） 0.7元/ （高层） 开盘时间：2007年6月 交房时间：2008年12月,项目定位：巴厘岛风情，五星生活 开发商： 抚州高华地产开发有限公司 策划公司：凌竣（中国） 楼盘位置：抚州市玉茗大道市政府北侧 总占地面积：71亩 总建筑面积：11万平方米 规划面积：102143（2r-4r) 主力面积：104-138(3r) 容积率：2.2 绿地率：35% 均价：未定 开盘时间：2008年5月1日（预计）,翰城国际（一期）,洪亮阳光城(二期）,项目定位：休闲度假高尚居住小区 开发商： 洪亮房地产开发 策划：杭州浩思 楼盘位置：临川大道989号 总用地面积：380亩 规划面积：57140（1r-4r) 主力面积：89139（2r-4r) 容积率：1.71 绿地率：35 总户数：3000户(1期30栋 2期80栋) 销售率：50 均价：2000元/ 物业费： 0.4元/（多层） 开盘时间：2008年1月(二期) 交房时间：2009年9月,绿城2008,项目定位：健康、运动、生态之城 开发商： 临抚房地产开发 设计单位：南昌建筑设计研究院 楼盘位置：抚临路30号 占地面积：约30亩 规划面积：57139(1r-4r) 主力面积：91139(2r-3r) 容积率：2.24 绿地率：40% 总户数：500户（一期200余户） 销售率：50 均价：2500元 物业费： 0.5元/（多层） 0.7元/（高层) 开盘时间：2008年1月 交房时间：2009年9月,御龙名居,项目定位：节能环保社区 开发商： 抚州文昌房地产开发 策划：万兴伟业房地产战略机构 楼盘位置：金巢广场斜对面 总占地面积：10287.11 总建筑面积：约33000 规划面积：95144（2r-4r) 主力面积：110130(3r) 容积率：2.8 绿地率：35.6% 总户数：200余户 均价：2400元（预计） 物业费： 0.58元/0.88元/ 开盘时间：2008年5月（预计）,个案基本概况对比分析表,个案智能化对比分析表,一季度房地产开发投资完成57437万元，同比增长46.2%。主要呈现两个特点： 一是房地产开发投资结构优化，经济适用房投资加快。商品住宅投资41283万元，同比增长17.4%，占房地产开发投资71.9%；其中经济适用房投资2553万元，增长196.9%。商业营业用房投资4576万元，增长72.9%，占房地产开发投资8.0%。 二是房地产开发投资步入良性循环，商品房销售旺盛。一季度销售商品房89266平方米，同比增长83.4%，其中住宅销售面积82448平方米，增长83.3%；商品房销售额15661万元，增长117.7%，其中住宅12720万元，增长104.6%。,二、2008年一季度，房地产开发投资继续保持快速增长的态势,陆、抚州市房地产市场目前的主要问题,一是商品房空置较多 至2005年底，市本级房地产开发项目已办理商品房预售许可，未出售的房屋面积总和约50.7万m2，其中住宅约26.5万m2，约1843套，非住宅面积24.2万m2。相当于2004年商品房竣工总面积1.3倍， 2005年商品房竣工总面积1.76倍，是2004年、2005年房地产竣工总面积的3/4。 二是房屋供应结构不合理 据调查，市民最想购买的套型面积在80100m2之间，其次是100130m2，而130150m2以上的相对较少。与大户型、超大户型住宅相比，中小户型房源更受普通购房户青睐。目前抚州市房地产市场的非住宅供应比例过大，中低价位、中小户型普通商品房比例偏低，经济适用房、廉租房严重缺乏。 三是市场监管不够 一些房地产企业存在虚假宣传，房屋质量也不同程度地存在质量安全问题，市场监管缺乏力度，特别一些有房产市场监管职能的部门的监管力度不大，措施不很得力。,抚州市房地产市场目前存在的主要问题,柒、抚州市房地产未来发展趋势,未来发展趋势分析 从抚州市房地产发展现状可以看出，当前抚州市房地产业形势可以说是喜忧参半。三年多来，抚州市房地产价格上涨具有客观必然性，是全市房地产业发展过程的必然结果，相对较大需求空间给房价的上升提供了真实需求支持。虽然国家宏观调控采取了许多措施，房地产业在土地、融资等方面也受到一定限制，但抚州市的房地产业发展空间仍然很大，房价还有上升趋势，交易市场仍很活跃，经济效益将进一步增加。主要表现在：,1、城市扩建拓宽需求 到2010年抚州市城区将新增建设用地 2.5 平方公里，中心城区规模由现 在的27万人、26平方公里扩大到35万人、35平方公里。 到2010年全市城市化水平将达到40，城镇人口将增加38.5万人左右，其中转移农村