长沙商业项目定位分析报告.pptx

问题,基于前期沟通，本报告核心解决如下三个问题,q1：基于综合分析，对于项目定位的建议。 q2：对项目整体规划布局的建议。 q3：项目开发运营建议。,基本思路,市场环境分析,项目发展 属性分析,项目定位分析,规划设计建议,项目条件,未来发展趋势,地块界定,长沙商业市场整体发展研究,开发运营建议,案例研究 分析,高类似案例,重点案例,竞争分析,客户分析,商家研究,重点竞争,消费及投资客户研究,广泛竞争,1,2,swot分析,项目篇,地块及项目解析,区位及指标界定：二桥西，在传统的成熟居住老区， 商业积淀良好；4.7万商业面积，体量有限。,项目地块经济指标 总用地面积：48753平方米 总建筑面积：4.7万平米 其中： 地下车位数：655个 地上车位数：90个 容积率（不含地下车库）：0.87 绿化率：12.5%,岳麓大道,荣银路,市政府,观沙岭,本案,幸福娃双语幼儿园,十二中,安居乐建材广场,银盆岭小学,昌隆超市,恒生超市,岳北社区卫生站,岳麓区法院,岳麓区检察院,滨江金座,银馨家园,湘许体育健身,裕湘医院,黄泥河中西医,中南大学湘雅图书馆,文物古迹,市四水厂,湘许大厦,万利大厦,项目四至：南面二桥、仅潇湘大道可到达，不利于人气的聚集。,伍家岭,上海世茂,汽车西站,荣湾镇,大学城,岳麓区政府,滨江新城,地块内部价值,地块价值细分：整个地块长近900米，宽约50-100米，将其分为a1，a2两个区域，a1临街昭示性强的优势，a2江景优势,a1：沿潇湘大道沿街近500米，进深约50米， a2：沿湘江堤坝长约500米，进深约50米，昭示性差，地块平整与防洪堤相连，高差较小；,a1,a2,地块外部价值：施家港公园，面积约100亩，极大的提升项目的价值。,“长沙既有水面弥足珍贵，修建跨湖曲桥正是要保住岳北渔场这块水面。”潇湘大道北段所经过的岳北渔场为相对低洼地带，按照大河西先导区规划，现有岳北渔场将规划建设一个保留一定水面和湿地的市民生态公园施家港公园。大河西先导控股投资公司相关负责人透露，施家港公园将利用原有港口建市民生态休闲公园，面积约100亩。,本案,项目界定：滨江新城“活力生活区”的商业金融中心，并作为首发地块，与世茂商业、奥克斯一起承担了号角手角色。,本案,世茂集团地块,地块属性评价,未来城市中心，城市未来发展的方向，拥有绝佳景观资源的商业项目。,区位属性是将一个项目放在城市中看，指导我们从哪些方面寻找项目发展机会； 项目属性指导我们寻找项目发展最需要关注的项目特点及如何利用项目的独特资源。,1,2,项目swot分析,项目篇,地块及项目解析,项目限制性条件交通受限，高度限制,交通受限，高度限制,无法营造较好人流动线，无法很好吸引二桥的人流 无法形成良好的景观视距,传统商业产品在于周边竞争楼盘竞争中无明显优势,项目难点如何在容积率较高，无景观资源高层无明显优势下，实现项目价值的最大化和销售速度的最快化。,发展商目标 低风险，合理利润，长远收益,限制条件 项目限制性条件限高，通达性差 客流受到限制 无法形成良好景观视距,项目难点如何在限高，项目通达性差的情况下，实现项目商业价值的最大化和合理销售。,项目swot分析景观资源、滨江新城发展潜力是项目核心优势,基本思路,市场环境分析,项目发展 属性分析,项目定位分析,规划设计建议,项目条件,未来发展趋势,地块界定,长沙商业市场整体发展研究,开发运营建议,案例研究 分析,高类似案例,重点案例,竞争分析,客户分析,商家研究,重点竞争,消费及投资客户研究,广泛竞争,案例选取标准,根据本项目资源特点，以及容积率要求，从中原商业案例数据库选取了两个 类似案例 重点案例：苏州李公堤（定位、运营模式） 高相似案例：苏州月光码头（业态、产品打造、规模优势）,李公堤,重点案例,苏州金鸡湖李公堤“文化+旅游+商业”，旅游地产、商业地产融合的综合土地开发,苏州金鸡湖李公堤开发：期国际风情水街总占地: 9.06万，建筑面积:1.7万,模式：城市公园开发+集餐饮、娱乐、休闲、旅游于一体的著名商业水街 李公堤期国际风情水街于2006年12月开业，1.7万平方米的建筑面积。期风情水街在历史的基础上开发，其建筑风格保留了传统的苏州民居形态，苏州古园林式布局，灰、白、黑三色的主色调。晚间，独特的灯光景观，使其成为浮动在金鸡湖水面上一条流光溢彩的彩带。 目前李公堤期已汇聚国际国内著名商家及中华老字号餐饮品牌，已成为一条集餐饮、娱乐、休闲、旅游于一体的著名商业水街,二期：金鸡湖李公堤1912酒吧街区总占地: 4.2万建筑面积:4.3万,模式：时尚娱乐街区+水巷邻里夜生活街区 李公堤期，位于金鸡湖西南岸，由17栋独立欧式时尚建筑组成，以独特的欧陆风尚建筑与新古典主义道桥亭台巧妙结合，营造了一幅苏州现代天堂画卷。李公堤期倾力打造休闲、酒吧、娱乐、动感特区，引入代官山、小南国、以及大渔铁板烧等环球餐饮品牌，更与南京“1912”合作打造了苏州工业园区第一个酒吧街区李公堤1912酒吧街区，为苏州夜生活增添了新的魅力,李公堤iii期位于金鸡湖南侧的望湖角技术指标，总占地: 12.7万，建筑面积: 12.8万,形成“商、旅、文”互动，中国特色商业街区 李公堤iii期位于金鸡湖南侧的望湖角，西接李公堤一期与金鸡湖内湖，南临景观大道机场路，向北深入金鸡湖形成半岛。在建的李公堤iii期将在李公堤i期，ii期餐饮与娱乐成功的基础上，业态更具特色，一条异域风情的商业步行街将各主题岛及本项目所有的业态串联起来，形成一个多功能的特色商业组合。该项目将streetmall的概念首次带入苏州，提供休闲、娱乐、餐饮及特色零售等消费元素。,李公堤四期位于三期东侧，,形成“商、旅、文”互动，中国特色商业街区 李公堤期是环金鸡湖八大景观中最后一块待开发区域，将全力打造金鸡湖湖南新的时尚风情商圈。 李公堤总体建成后，将成为苏州规模最大、街景最长，成为苏州乃至中国最为著名，最具特色的景观休闲商业街区之一。相信在不久的将来，这里将是苏州新的时尚基地，形成古今中外和谐交融的一个永不落幕的时尚景观博览会。,李公堤对于本项目借鉴意义：,多元定位： 文化+旅游+商业的多元定位，极大提高影响力,开发方式： 逐步开发，成熟后逐步推进,运营方式： 只租不售，保证了商业业态规划的落地施行,1,2,3,月光码头,高相似案例,苏州高档住宅区。位于苏州工业园区金鸡湖东北岸，紧邻科文中心与博览中心，属中央cbd区核心位置。总占地面积45500m2，其中水面部分为17400 m2，深入水区最大直径为60m。可租商业面积共33238 m2。 本案属于环金鸡湖商贸区的核心部位，与李公堤遥相呼应，步行约两分钟即可到达50万方一站式shopping mall时代广场。同时即将开工的苏州地铁1号线停靠站与本案西北面相距仅约50米,项目基本信息：占地45500平，商业面积33238平,业态规划：高端餐饮、风景酒吧、夜总会、ktv、酒店,月光码头以纯正欧式风格为主，充分发掘项目的临水优势，认真贯彻了“穿水堤岛”的设计理念，打造出一个具备浓郁欧陆浪漫气息的高端休闲娱乐场所。月光码头项目整体布局，有“一条景观主轴”，连接科文中心广场、湖边景观步道、中心景观带，和博览中心中央广场，“两条特色街巷”，在基地一南一北分别设计了“水巷”与“景观步行街”，“三个空间段落”，码头从最北端的大体量商业建筑群，经沿河庭院建筑，到达湖边新月形特色酒吧岛，由喧闹到静谧，将三种特色分明的空间段落，有机串联起来，营造出多层次的消费环境。,建筑规划：有“一条景观主轴”，连接科文中心广场、湖边景观步道、中心景观带，和博览中心中央广场，“两条特色街巷”，在基地一南一北分别设计了“水巷”与“景观步行街”，,效果图：,项目深层卖点提炼,1、绝版滨水，苏州工业园区最后一块可成片开发的珍稀商业地块,2、创意性亲水概念，建筑直接深入水中60米展开，360度全方位亲水。无与伦比的优越性。,3、苏州科技文化中心、苏州国际博览中心，50万方销品茂时代广场与本案四大地标联动，塑造顶级商业圈,5、低层低密度，每栋建筑都将成为艺术品。,6、动线流畅，与业态互补的各超级地标自由链接,多主入口,7、独一无二超多数量超大面积的广场体系、露台、亲水平台文化,8、浓郁成熟的商业氛围，周边如李公堤国际风情街等高端成功商业项目不胜枚举。,4、只租不售，确保业态搭配合理，内部完整规划，与外部形成循环体系,月光码头对于本项目借鉴意义：,业态组合： 高端餐饮、风景酒吧、夜总会、ktv、酒店,规划设计： 三条线设计，亲水设计，人流动线,规模优势： 依附于周边50万平大型商业综合体，互相补充,1,2,3,基本思路,市场环境分析,项目发展 属性分析,项目定位分析,规划设计建议,项目条件,未来发展趋势,地块界定,长沙商业市场整体发展研究,开发运营建议,案例研究 分析,高类似案例,重点案例,竞争分析,客户分析,商家研究,重点竞争,消费及投资客户研究,广泛竞争,1,2,区域商业发展分析,市场篇,长沙商业市场分析,3,未来发展趋势,长沙市商业网点现状,长沙市商业体系结构为： 1个市级商业中心即：五一广场商业中心； 2个市级商业副中心即星沙商业副中心和溁湾镇商业副中心；10个区域性商业中心即火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心、红星商业中心、望城坡商业中心、捞霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心； 30个社区级商业中心； 5个重点镇商业中心； 5个一般镇商业中心。,五一商圈长沙市级商业中心，是长沙最核心、最繁华的商圈,租售情况,主要商业及配套,商圈现状,商圈前景,主力店,商业业态构成,消费群体及消费力,新世界购物中心、平和堂、王府井百货、春天百货、乐和城、悦方id maill、苏宁电器、国美电器、迪信通、万达沃尔玛购物广场、好又多超市,五一路：写字楼、影楼、百货、美容、健身、餐饮 黄兴南路黄兴中路：百货、电器/通迅专业店、餐饮、娱乐、休闲 解放西路：酒吧一条街；坡子街：美食一条街,五一商圈消费群体以长沙本地的中、青年人为主，少部分来源于外地旅游及周边城市消费者。因商业及其各项配套功能完善，完全是一站式服务，所以是长沙消费能力最强的商圈。,商圈范围,以五一广场为中心，东抵蔡锷路、西达太平街、南起城南路、北至营盘路，形状呈长方形，规划控制面积达113公顷。代表性商业有解放西路酒吧一条街、黄兴路步行街、民俗民食坡子街三条特色街。,五一商圈号称长沙乃至湖南的第一商圈，属于长沙市级商业中心，是长沙最核心、最繁华的商圈。注册有6000余商家，日均客流量40万人次以上，年消费额达20亿元，是长沙人流、物流、资金流、信息流的中心。,五一商圈商业配套齐全、长沙最高端的商业配套汇聚地,租售情况,商业现状,主要商业及配套,商圈前景,酒店,娱乐场所,交通,麦当劳、肯德基、金牛角王中西餐厅、火宫殿、锦绣红楼、不了锅、杨裕兴面馆、松花江饺子馆、麻辣香锅、花之林、桂林人、四喜馄饨、傣妹、辣阿婆、季季红火锅等。,金色年华ktv、温莎ktv、钻石钱柜ktv、星光灿烂、魅力四射、苏荷、乐点、酒酷等。,旅1、12、312、401、803、138、11、117、118、405、143、202等。 地铁1、2号线交汇,餐饮,友谊宾馆、万代大酒店、国贸大酒店、皇冠假日酒店、7天快捷酒店等。,主要商业及配套,商业现状,租售情况,商圈前景,五一商圈商业百货卖场品类齐全多以联营方式经营,主要商业及配套,商业现状,租售情况,商圈前景,.,.,黄兴南路步行街售价35000-120000元/m，平均租金价格在500-1000元/m月，少量铺面甚至超过1200元/m月，最高达到2000元/m月；,街铺租售情况,解放西路街铺,蔡锷南路,中山路,解放西路街铺20000-40000元/m，平均租金价格在400-650元/m月；,蔡锷南路街铺25000-40000元/m，平均租金价格在350-750元/m月；,中山路商业街铺的租金价格相对较低，平均租金价格在200-350元/m月（大部分含税费）。,黄兴南路步行街,五一商圈周边街铺价格较租售价格较高,主要商业及配套,商业现状,商圈前景,租售情况,对于商业地产而言，地段是其命脉。地段的无可比拟性首先体现在其交通与生活配套设施上，而这些优势五一广场商业中心几乎全部具备。正是基于对五一广场商业中心这一黄金口岸的认同，众多商家、开发商、投资者对区域内的商业物业极具信心，市场竞争也将更为激烈，但因其商业及配套已基本趋于饱和，未来发展将以旧物业改造、升级换代为主。,高端,时尚,开福万达广场 项目建成后将成为区域商业新窗口 .,九龙仓 长纱地标集大型购物娱乐中心、高端写字楼及国际白金五星级酒店于一体,五一商圈未来新增商业项目,万象城店,悦方id mall,万达广场,华远华中心,悦方id mall 将成为长沙业态最齐全，引领时尚潮流的首席大型国际购物中心,华远.华中心 以“尊重长沙记忆，复兴城市文化”为理念，打造成长沙近代民俗风情商业建筑群。,五一商圈商圈核心地位不会改变商业结构将持续提高、完善,租售情况,主要商业及配套,商圈现状,商圈前景,溁湾镇商圈市级商业副中心 、岳麓区的经济商业核心,主力店,商业业态构成,消费群体及消费力,通程商业广场、新一佳超市、国美电器、通程电器、指南针商业中心、岳麓大学城商贸中心、百信鞋业、苏宁电器、步步高超市,业态基本齐全，大型百货有通程商业广场，电器专卖城有国美、通程及苏宁，专业卖场有大学城商贸中心和指南针商业中心，连锁餐饮以服务河西大学城的中餐厅为主，娱乐休闲场所较多，上档次的较少。总体来看业态以中档为主，高档消费市场空白，这主要是由于该区域的消费群体以学生为主。,河西有以中南大学、湖南大学、湖南师范大学为代表的30多所高等院校和科研院所，在校大学生达16万人，各类科技人员10万余人,是全省最大的文化科教区。所以消费群体主要为该区老师和学生为主，学生的购买力较弱，以满足生活基本需求为主。,商圈范围,以枫林一路与麓山路交汇处为中心，向南辐射至湖南大学，北至桐梓坡路湘雅医院，东达潇湘路，西抵金星路，是河西最为成熟的一个商圈。,溁湾镇属于市级商业副中心，与五一商圈仅一江之隔，是岳麓区的经济商业核心。随着市委、市政府、市人大、市政协的西迁，及大学城庞大的消费基础，该商圈近年发展速度迅猛，汇聚了通程电器、通程百货、新一佳超市、国美电器、苏宁电器等一批零售巨头。,租售情况,商业现状,主要商业及配套,商圈前景,酒店,银行,交通,肯德基、麦当劳、必胜客、不了锅、四喜馄饨、蒸有味华人、桂林人、杨裕兴面馆等,中国银行、农村合作银行、建设银行、浦发银行、招商银行、交通银行、工商银行、农业银行,6、12、303、305、309、315、318、325、903、314、312、117、118等公交路线 地铁2号线,餐饮,麓山宾馆、枫林宾馆、7天酒店、湖南盐业宾馆、玛依拉大酒店,溁湾镇商圈商业配套齐全但整体档次较低,主要商业及配套,商业现状,租售情况,商圈前景,溁湾镇商圈商业百货卖场品类较为齐全、多以联营方式经营,主要商业及配套,商业现状,租售情况,商圈前景,.,.,枫林一路租金在200-400元/月不等；,街铺租售情况,银盆岭路,金星路,麓山路,银盆岭路租金在200-350元/月不等；,金星路租金在50-200元/月不等,麓山路租金在120-280元/月不等,枫林一路,溁湾镇商圈周边街铺价格一般在长沙属于中低端的水平,主要商业及配套,商业现状,商圈前景,租售情况,溁湾商圈除通程商业广场、新一佳超市、通程电器、国美电器、苏宁电器、步步高有一定规模外，大多属于独立小门面经营，目前规划混乱、消费能力偏低是制约其发展的主要因素。 随着河西先导区战略思路的确定，河西将作为政府重点开发区域，“三圈一带一核心”的产业布局、“三纵四横”七条快速路、地铁2号线及5条过江隧道对接河东，将为溁湾镇这个市级副商业中心带来具大的发展潜力。 溁湾商圈作为河西版图大商圈，短期内核心地位不会改变。,溁湾镇商圈短期内河西核心商圈地位不会改变,租售情况,主要商业及配套,商圈现状,商圈前景,火车站商圈典型的交通口岸物业、电脑市场辅以低端商业,主力店,商业业态构成,消费群体及消费力,阿波罗商场、家润多千禧店、家润多朝阳店、家润多百货、百脑汇、国储电脑城、qq电脑城、华海3c广场、晓园数码摄影器材城、合峰电脑城、赛博电脑广场、三湘南湖大市场、通程电器、国美苏宁、金苹果大市场、凯通服饰城、金芒果大市场。,商以电子信息产品销售为主，百脑汇、国储电脑城、qq电脑城、晓园数码摄影器材城、合峰电脑城、赛博电脑广场、华海3c广场。另外苏宁、国美、通程电器、家润多家电超市已形成湖南省最大的电脑及电子产品集散地，辐射面广。还有长沙最早的服装鞋帽批发市场、长沙市金苹果大市场和湖南最大的建材家居市场、三湘大市场。,商圈范围,以火车站为中心向北辐射至营盘路，南到朝晖路，西至韶山路，东达万家丽路。,火车站商业中心属于典型的交通口岸物业，交通便利、人潮汹涌，区域内汇集了阿波罗商业广场、华海3c电脑城、百脑汇、国储、qq电脑城、晓园数码摄影器材城、金苹果服装批发市场、国美电器、三湘南湖大市场、家润多千禧店、家润多朝阳店、日杂百货、餐饮酒店、服装、娱乐休闲等各类行业遍布各处。其最主要的经营行业有it电器、服饰、建材、超市四大类。但同时火车站人流很杂，商圈整体商业形象不佳，商家信誉较低，这些因素一直困扰着该商圈进一步发展。,商圈中心区域人口总数接近35万，分别为it人士、写字楼白领、企事业单位以及原有居民群，其中以it人士为主。另外，外地旅客也占有相当的消费比例，消费能力参差不齐。,租售情况,商业现状,主要商业及配套,商圈前景,酒店,银行,交通,德克士、肯德基、麦当劳、杨裕兴面馆、桂林人、玉楼东、秦皇食府,建设银行、工商银行、浦发银行、长沙商业银行、农业银行、招商银行,1、2、127、146、202、7、9、111、114等公交车经过，火车站是长沙最大的公交停靠点 地铁2号线,餐饮,紫东阁华天大酒店、三九楚云大酒店、华天之星、今朝大酒店、凯旋大酒店、泰成大酒店、蓝天大酒店、民航大酒店、海程大酒店,火车站商圈商业配套齐全酒店业、餐饮业较为发达,主要商业及配套,商业现状,租售情况,商圈前景,火车站商圈商业商品经营以it类产品为主其他业态较为低端,主要商业及配套,商业现状,租售情况,商圈前景,.,.,国储电脑城租金分楼层在100-600元/月不等；,街铺租售情况,qq电脑城,金苹果大市场,凯通服饰广场,qq电脑城租金分楼层在100-500元/月不等,金苹果大市场租金180-400元/月不等；,凯通服饰广场租金100-300元/月不等；,国储电脑城,.,车站北路,车站中路,车站北路租金200-450元/月不等；,车站中路租金300-800元/月不等；,火车站商圈商业it类市场租金较高、街铺租金较高,主要商业及配套,商业现状,商圈前景,租售情况,火车站商圈由于其交通优势后劲依然充足,依托火车站的交通、人流优势，火车站商业中心一直是长沙商圈幸运的领先者，是目前出入长沙最主要的口岸之一， 流动人口多、素质杂，因此该商圈的经营类别也相对比较复杂，“宰客”现象严重，本地消费者在此购物比较少。 武广新城建好后，火车站的人流将分流一部分。 凭借 it卖场、服装批发市场和建材市场的影响力，客源仍比较稳定。 如果该商圈能打造成为“诚信商圈”，积极引进品牌商家，火车站商圈后劲依然充足。,租售情况,主要商业及配套,商圈现状,商圈前景,东塘商圈长沙仅次于五一商圈的核心商圈,主力店,商业业态构成,消费群体及消费力,金世纪商城、金色家族通程世界名品中心、友谊商城、平和堂、家润多两家门店、新一佳、步步高、国美电器、通程电器、大都市商业街。,主要以百货超市形态为主，餐饮娱乐为辅。各大连锁百货超市都已进驻东塘，中西餐厅以及各类小吃店品种齐全，基本满足消费者的需求，但档次上明显低于五一商圈。,商圈范围,地处劳动路和韶山路交汇处，辐射范围东至车站路，西至芙蓉路，南至新建路，北至城南东路。,东塘商业中心是除五一商圈外，与火车站并重的商圈，目前东塘不仅拥有百年老店火宫殿，还有金色家族、友谊商城、百幸鞋城、通程电器、步步高生活超市、家润多赤岗店、大都市商业街、平和堂等，构筑了东塘大商业格局，成为长沙南部一个重要的节点，东塘商圈的商业业态分布日趋成熟。,东塘商圈周边分布有省人大、省水利厅、省国税局、省话剧团、省教育出版社以及湖南中医院大学、稻田中学、雅礼中学，消费群体主要为行政单位工作人员和学生，注重品牌跟品质，消费力较强。,租售情况,商业现状,主要商业及配套,商圈前景,酒店,银行,交通,肯德基、麦当劳、金牛角中西餐厅、火宫殿、双燕楼百年馄饨店、米萝咖啡、上岛咖啡、绿茵阁咖啡,农业银行、建设银行、工商银行、中信银行、兴业银行、浦发银行、中国银行,有2、7、145、602、601、703、314、137、123、601等公交车经过。 地铁1、3号线城市轻轨,餐饮,大华酒店、东方大酒店、神蜀大酒店、南枫酒店、华宇大酒店、天洋大酒店,东塘商圈商业配套齐全仅次于五一商圈,主要商业及配套,商业现状,租售情况,商圈前景,东塘商圈商业类型丰富较为高端主要以联营为主,主要商业及配套,商业现状,租售情况,商圈前景,.,.,韶山中路街铺平均售价35000-60000元/m之间，平均租金在100-600 元/m月之间；,街铺租售情况,韶山北路,韶山南路,劳动西路,韶山北路街铺平均售价30000-55000元/m，平均租金100-500 元/m月之间；,韶山南路街铺平均售价30000-65000元/m，平均租金150-400 元/m月之间；,劳动西路街铺平均售价20000-30000元/m，平均租金100-400元 /m月之间；,韶山中路,大都市步行街,大都市步行街街铺平均售价15000-30000元/m，平均租金100-300元/m月之间。,东塘商圈周边街铺较为成熟较好低端租金价格较高,主要商业及配套,商业现状,商圈前景,租售情况,东塘商圈商业规模及繁华程度将会进一步提升,交通便利是商业地产必备的要素，虽然东塘商业中心的商业格局已趋于完善，曙光路与车站路的桂花路的大规模拓改， 推动了东塘商圈的再度升级与扩容，其商业规模与繁华程度将会直逼五一广场商业中心。,租售情况,主要商业及配套,商圈现状,商圈前景,伍家岭商圈再次崛起的城市副核心商圈,主力店,商业业态构成,消费群体及消费力,新一佳、泰阳商城、新河家具城、伍家岭机电市场、通程电器,受波隆立交桥对人流阻隔的影响，业态不全。整体商业形象较差，档次不高。维多利购物中心（原北半星商厦）、泰阳商城现以档次不高的批发和家电卖场为主。相对而言，新一佳超市、通程电器及附近的娱乐、餐饮相对较旺。,商圈范围,芙蓉路与三一大道交汇处。辐射范围东至车站路，西至湘江路，南至湘雅路，北至栖凤路。,伍家岭商圈曾经在比较长的一段时间内是长沙商圈中的佼佼者，湘雅医院、华夏大市场、开福寺旅游商贸、滨江文化园为伍家岭聚集了大量人流，消费指数比较高。但前几年由于原普尔斯马特、北斗星商贸城的关门，长泰大厦的无人接手，伍家岭商圈被称为长沙商圈中的“没落贵族”。这两年来，天健芙蓉盛世、伍家岭生活广场、锦绣华天、四达新时代广场等楼盘的兴建，给该商圈重新注入了新的活力。,周边原始居民跟写字楼里的白领构成伍家岭商圈最主要的消费群体，消费力能力比较强，但是由于波隆立交桥影响了商业的扎堆效应，所以目前该区域的商业氛围不浓。,租售情况,商业现状,主要商业及配套,商圈前景,酒店,银行,交通,秦皇食府、天怡食府、米萝咖啡、咖啡之冀、活鱼村食府、华悦食府、麦当劳,工商银行、长沙商业银行、中国银行、建设银行,111、142、116、143、368、406等公交车经过 地铁1号线,餐饮,好来登大酒店、新闻大酒店、日晟大酒店、康桥大酒店、华悦大酒店,伍家岭商圈商业配套齐全,主要商业及配套,商业现状,租售情况,商圈前景,伍家岭商圈商业以中低档次商业为主大多以自营为主,主要商业及配套,商业现状,租售情况,商圈前景,.,.,街铺平均售价15000-30000元/m之间，平均租金在100-300元 /m月之间；,街铺租售情况,开福寺路,街铺平均租金在100 元/m月之间,华夏路,伍家岭生活广场,伍家岭生活广场：首层临街商铺25000元/，内街10000元/；二层60008000元/,伍家岭商圈周边商业租金较低，出售价格支撑暂时不足,主要商业及配套,商业现状,商圈前景,租售情况,伍家岭商业中心作为北部的传统商圈，其应有的作用一直没有得到完全发挥。 随着开福区政府重振伍家岭商圈构想的提出，开福区将集大力开发伍家岭周边新河三角洲，并将滨江文化公园和开福寺旅游商贸圈的建设纳入整个伍家岭大商圈。 根据新规划，新河三角洲将充分利用现有特点及周边环境特色，形成“两条绿化带、三个绿化块、三条区干道（一横两纵）、三个功能区”的结构模式。 而开福寺附近将打造一个宗教旅游购物中心，开福寺路拓展延伸到芙蓉路上，同时随着芙蓉中路金融街概念的提出、万达广场落户于此，伍家岭商圈或将重新崛起。,伍家岭商圈正在崛起、未来繁华可见,租售情况,主要商业及配套,商圈现状,商圈前景,红星商圈 崛起的城市核心商圈,主力店,商业业态构成,消费群体及消费力,井湾子家具城、红星汽配城、天剑商场、红星建材交易中心、湘府百货、通程广场、新一佳、步步高、红星商业广场、红星美凯龙家具广场,红星商圈是借农博会之机而迅速崛起的南部商圈，商圈内汇聚了多个专业批发市场，主要以家居建材、农贸花卉、五金机械为主。毗邻汽车南站，餐饮和酒店业较为发达，但是多为一些档次较低的餐馆旅馆。受区域整体市场消费水平及消费意识限制，商业氛围日益成熟，整体来说该商圈业态单一，消费档次不高。,商圈范围,红星商业中心以湘府路与韶山路交汇处为核心，向南辐射至汽车南站，北至新韶西路，东至洞井路，西达至芙蓉南路省政府。,依托汽车南站、红星大市场、红星国际会展中心等人流、物流优势，该区域饮食、住宿需求日益增大，目前的生活配套设施日益完善、具有规模规模的步步高超市和通程酒店及在建的德思勤商业广场。,消费群体以周边居民与往来顾客为主，随着长株潭一体化的加快、省政府的南迁以及周边各大高档楼盘的开发，未来的消费潜力巨大。,租售情况,商业现状,主要商业及配套,商圈前景,酒店,银行,交通,肯德基、玉楼东、湘西部落、米萝咖啡、左岸风情中西餐厅,工商银行、交通银行、光大银行,123、802、134、703、134、147、502、7等公交车经过 地铁1号线、城市轻轨、汽车南站,餐饮,华都酒店、延年商务酒店、豪布斯卡酒店、广州白天鹅大酒店 、通程大酒店、融城国际花园酒店,红星商圈配套日益完善较为齐全,主要商业及配套,商业现状,租售情况,商圈前景,红星商圈主力店租售价格均较低多以自营为主,主要商业及配套,商业现状,租售情况,商圈前景,.,.,街铺平均租金在50元200元 /m月月；,街铺租售情况,湘府路,街铺平均租金在35150元 /m月之间；,韶山路,韶山路湘府路交汇处,街铺平均租金在150-300元 /m月。,红星商圈周边商业租售价格均较低,主要商业及配套,商业现状,商圈前景,租售情况,良好的发展前景、绝对的区位优势、巨大的升值潜力毋庸置疑，红星商业中心在未来长株潭三市融城后，将激发其更大的潜力，作为将来财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈，重点将放在发展品牌餐饮、酒店业。 同时，圭塘河旅游风光带建设进程的加速，将促进该区域不仅仅是未来的全省政治文化经济中心区，也是集购物、美食、娱乐、休闲于一体的休闲区。 可见，未来5-10年，将有近20万人陆续迁入该区域生活和工作。 届时，一个商业繁荣、文化勃兴、人气齐聚的中央政务区将会在这片充满活力的土地上迅速崛起。,红星商圈档次将不断提高为长沙南城核心商圈,长沙消费人群消费力逐渐提升,长沙随着经济发展人均收入不断提升、社会消费品零售总额不断提升,高端奢侈品专卖店入驻长沙，整体商业档次进一步提高,顶尖奢侈品,gucci进驻友谊商店,lv进驻美美百货,2008年gucci全国第24家直营店 进驻长沙袁家岭友谊商店长沙商业格局时尚升级,lv进驻美美百货让长沙及周边城市的消费者能更便捷地买到国际最时尚的高端货品，也让他们享受到全新的购物体验,长沙商业格局升级顶级奢侈品已入驻星城,1,2,3,4,长沙市目前商业格局以五一路商圈为核心,长沙商业外扩趋势明显，红星伍家岭、溁湾镇商圈正迅速崛起,长沙商业档次不断提高,总结：,长沙商业地产多极化发展促进多级商业发展,5,长沙随着经济的不断增长社会零售品总额不断提升,2,1,长沙商业市场分析,市场篇,区域商业发展分析,3,未来发展趋势,岳麓区概况,岳麓区经济指标岳麓区商业消费增加迅速,三年来人口保持快速增长； 三年来gdp增长率均达到或超过15%，gdp年均增长率较高； 社会消费品零售总额逐年稳定增加，增长率均超过17%，零售行业发展空间大，发展速度快； 城镇居民人均可支配收入保持较快增长，三年平均增长率超过10.6%，表明城镇居民购买力逐步加强，居民生活相对富裕。,岳麓区商业现状,1、传统商圈以荣湾镇为龙头，商业体量6.5万，吸纳了全河西消费人群； 2、以湘腾为中心的市政府商圈，加上御院、永祺西京、郡原广场、金麓国际、西城龙庭等上也体量约13万，崛起为新的核心商业中心； 3、观沙岭商圈也已奥克斯、绿地、世贸.泊翠湾为代表开始崛起。,项目毗邻河西最具发展潜力的观沙岭商圈,望城坡商圈 约4万,荣湾镇商圈 约6.5万,观沙岭商圈 约5万,市政府商圈 以湘腾为中心，约13万,传统商业中心,新兴商业中心,项目周边商业体概况,岳麓区位于长沙市区西部，由于湘江的间隔，具有一定的封闭性；随着市委市政府西迁和先导区建设的推进，近几年岳麓区已成为长沙最具发展活力的市区之一。岳麓区正逐步改变仅有溁湾镇商业圈的单级商业格局，望城坡商业圈、观沙岭商业圈、金星中路商业圈均已初具雏形。,本案,区域商圈概况,地理位置及范围,以金星路与桐梓坡路交汇处为核心，向周边扩散，面积约10平方公里。,商业圈特点,位于先导区核心区域，北接长沙市、岳麓区、望城区政府，南为建设中的梅溪湖国际商务区，周边高端小区较多且入住率较高。因此，该商业圈规划起点高，现区域内开业商家均为高档酒店、品牌餐饮和高档娱乐休闲场所，暂无零售商家。计划于今年国庆前开业的步步高湘腾商业广场将可改变这一现状，其建筑面积9万平方米，共十层，其中负一层为精品超市，一至六层为百货，第七层为电器数码，第八、九层为餐饮休闲和电影院，是步步高第二个自有物业的大型购物中心，也是奥克斯广场项目最大的竞争对手之一。,金星中路商圈,地理位置及范围,东至潇湘路，西至岳华路，南至桐梓坡路，北至含光路,商业圈特点,随着周边小区入住率的逐渐提高，观沙岭商业圈也渐渐成形，作为“一江两岸，协同发展”规划中的长沙河西的城市主中心所在地，观沙岭商业圈西为长沙高新区和政务区，东为滨江新城，即将开工建设的地铁4号线将在此与正在建设中的“长株潭”城铁、规划中的地铁6号线完成换乘。今年开业的人人乐天骄店将采用小型购物中心形式经营，3万平方米的营业面积将以超市为主，并集百货、电器于一体；后年开业的奥克斯广场、绿地中央广场均将建设为集大型购物中心、高星级酒店、甲级写字楼于一体的城市综合体，介时该商业圈的的业态组合将得以大大丰富，对中高端消费群体的吸引力也将大大提升。该商圈是岳麓区最有潜力发展为市级商业中心的商业圈。,观沙岭商圈,区域商圈概况,梅溪湖、滨江新城、洋湖垸三大板块将引领河西的发展及蜕变。而洋湖垸难以成就中心，相比梅溪湖，滨江新城地段优势明显。,滨 江 新 城,洋湖垸,梅溪湖 国际功能服务区,自然环境较好，但地理位置较偏远，难以成为真正的城市中心。,兼得自然环境优势明显。,地段优势明显，自然环境相对较差。,滨江新城区域优势,本项目,商业用地,沿江风光带 施家巷公园,商住用地,住宅用地,滨江板块商业桥头堡,滨江新城新调整规划详解2011.11,世贸,绿地,南山地块,万科君捷,渔人码头,本项目,中央商务区,生态中心区,活力生活区,滨江新城定位：长沙市复合型新都会中心，近期内成为大河西先导区新的商业中心、湘江西岸重要的旅游休闲与文化教育基地,滨江新城新调整规划详解2011.11,整体规划核心：一主、二次、二园、两带、四片 一主：滨江主商务中心 二次：创新中心、活力中心（围绕废弃厂房修建） 二园：北津城遗址公园、施家港水上公园 两带：湘江风光带、潇湘大道产业发展带 四片：四片滨水住宅区,中央商务区：以金融商务办公为主导，集工作、休闲、居住功能于一体。 生态中心区：中央商务区的补充，在功能布局及建筑规划上拥有更多特色；围绕北津城公园提升片区人文及居住环境，以吸引高端居住人群及研发、创新企业。 活力生活区：围绕滨水区历史建筑和保留的工业厂房展开利用，将成为一 个以时尚青年白领需求为导向的活力生活区。,1,2,3,河西岳麓区近年经济发展迅速、人口增长迅速、消费人群,河西目前商圈以溁湾镇、金星路市府商圈、观沙岭商圈、望城坡西站商圈为主,项目所在滨江板块在河西三大板块中最具领先优势。,总结：,4,岳麓区商业消费高速增长,2,区域商业发展分析,市场篇,3,未来发展趋势,1,长沙商业市场分析,长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能,多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展,第一阶段：单核心扩张,第二阶段：多核化发展,第三阶段：都市群形成,长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成,在大河西先导区的规划推动下，河西迎来新的发展契机。,从长沙的裂变谈起：基于城市快速发展，长沙由单核进入多核发展阶段。,长沙发展趋势：武广开通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮，一个国际化大都市崛起的身影若现。,国际化大都市若现，长沙迎来历史性革新 【升级】【西进】【裂变】成为主旋律,【升级】城市功能、档次升级，一个国际大都市的身影渐现。 【西进】大河西先导区新规划，带动西部城区影响力及凝聚力的提升。 【裂变】城市中心由一极到多极，五一商圈单极优势削弱。,长沙发展趋势:升级、西进、裂变,一主：城市主体 指河东城区集中联片发展区域，北、东至浏阳河，西至湘江，南至绕城线，规划城市建设用地124平方公里，城市人口规模146万人。规划强化综合服务功能，建设城市商务中心和商业中心，使之成为集信息、金融、商务、行政办公于一体，环境优美、设施一流、高效集约的“极核”。 一次：河西新城 河西新城位于湘江以西，西至都市区边界，北至谷山，南至靳江河，规划城市建设用地65平方公里，城市人口规模为65万人。在保护好岳麓山风景名胜区和其他自然山水体系的前提下，充分利用科研院校云集的有利条件以及国家级高新技术开发区的先导优势，大力发展高新技术产业，使之成为环境一流、水平一流的文化科教产业中心。 一次：星马新城 星马新城位于城市主体东面，规划建设用地64平方公里，城市人口规模为53万人。以星沙国家级经济开发区、马坡岭农业高科技园以及广电中心、世界之窗为依托，扩大高新技术产业基地的规模，利用其特有的对外交通优势，大力发展新型工业、高科技农业、航空产业和文化休闲产业。,长沙市城市总体规划（2001-2020）,长沙城市总体规划：一主、两次、四组团，滨江新城属于规划的河西中心，属于城市规划重点推进的城市次中心。,沿湘江、319国道两条生长轴线拓展城市发展空间，构筑“一主、两次、四组团”的城市空间结构。“一主”为城市主体，“两次”为河西、星马新城，“四组团”为暮云、捞霞、高星、含蒲组团。,城市“一轴双核心”规划，将现河东、河西双cbd局面，呈现多中心多板块发展趋势,新长沙：一轴两带双中心 城市中央核心功能外溢，主城区范围扩大,城市主中心,老长沙：一主两次四组团 城市核心功能集中在五一商圈,城市化进程扩张,大长沙金融商务中心：为大长沙提供行政、文化、金融商务服务。 产业服务中心，重点发展会展、商贸与产业信息服务。 长株潭区域服务中心，发展为长株潭服务的体育、医疗中心，成为长沙公共设施的疏解地。 片区服务中心，包括望城、宁乡、含浦服务中心，前两者为产业配套服务，后者重点发展科教研发服务。,溁湾镇商圈、观沙岭商圈、市府商圈,宁乡县城,望城县城,大麓谷区域：未来大河西城市中心,含浦科教园,大河西先导区内，滨江新城承担了河西崛起桥头堡的重任。,先导区城市总体规划： “三大三小”6大商业中心，本案属于其中的一大，即产业服务中心，未来先导区最大商圈之一。,大河西先导区公共服务设施规划,1,2,3,长沙城市扩容商业进入多核时代,长沙交通等基础设施建设大幅推进，河东、河西双核雏形可见。,未来商业发展趋势总结：,滨江板块作为河西的桥头堡必然是西进发展重中之重,4,未来随着河西的发展人群消费力必将进一步提高,基本思路,市场环境分析,项目发展 属性分析,项目定位分析,规划设计建议,项目条件,未来发展趋势,地块界定,长沙商业市场整体发展研究,开发运营建议,案例研究 分析,高类似案例,重点案例,竞争分析,客户分析,商家研究,重点竞争,消费及投资客户研究,广泛竞争,广泛竞争,滨江新城商圈：一个传统商圈外崛起的全新商圈，搅动大半个长沙的挑战者,一个传统商圈外崛起的全新商圈 长沙商业经过百年沉淀，商贸布局较为合理，功能齐全。由区域购买力与区域商业发展情况不同，逐渐发展形成了几大商圈，中心商圈为五一商圈，次级商圈有伍家岭商圈，袁家岭商圈，东塘商圈，侯家塘商圈，溁湾镇商圈，星沙商圈， 滨江新城商圈位于，由奥克斯、世茂、绿地等综合商业、街铺商业、购物中心及其它商业组成，以丰富的业态辐射全市。,广泛竞争,滨江商圈的发展立足于河西区域客户，同时需要面对传统商圈的激励竞争,滨江新城的崛起之路 核心竞争客户 来自银盆岭、麓谷、西站、荣湾镇等河西区域的消费者，及未来滨江新城所承载的居民 广泛竞争客户 目前五一商圈、伍家岭商圈、袁家岭商圈的消费者,荣湾镇商圈,汽车西站商圈,岳麓区政府商圈,五一商圈,伍家岭商圈,核心竞争区域,滨江新城,营盘路过江隧道,广泛竞争区域,广泛竞争,滨江新城凭借奥克斯、绿地、世茂等品牌发展商的大型综合商业规划，足以媲美河西传统商圈,长沙市场成熟商圈主要凭借大型百货及超市满足区域客户生活需求： 五一商圈：3家百货、1家大型超市 袁家岭：1家百货 火车站：1家百货、1家大型超市 东塘：2家百货、1家超市 荣湾镇：1家百货、1家大型超市 滨江新城 1家大型百货、1家综合百货、2家大型超市 足以满足区域客户生活配套需求！,广泛竞争,目前传统商圈都有其独特的定位，滨江新城需要通过差异化的定位与传统商圈争夺消费者,目前长沙市场成熟商圈都有其独特定位： 五一商圈：城市中心综合商业 袁家岭：高端商业 火车站：低端商业 东塘：区域商业 荣湾镇：区域商业,滨江新城 用什么来吸引消费者？,项目地块位于滨江桥头堡位置，距离传统五一商圈仅10分钟车程，占据最佳景观资源，具备成为滨江新城商业的名片的潜质,广泛竞争,渔人码头与滨江新城 项目位于滨江新城桥头堡位置，距离传统五一商圈仅10分钟车程； 地块临近2桥，车流量较大，项目昭示好； 地块占据一线江景资源，与地王北辰三角洲隔江相望； 项目具备成为片区商业领航者和名片的潜质。,重点竞争,世茂1.5万方商业体量，依托希尔顿酒店及3000户高端业主的“新天地”景观商业街，主要定位于特色餐饮，潮流购物,新天地滨江商业街 体量：1.5万方 业态：特色餐饮、休闲娱乐 价格：一二层外铺：40000元/平 一二层内铺：20000元/平 三四层商铺：13000元/平 去化情况： 三四层、一二层内铺去化情况较好,奥克斯20万方商业体量，主要包括品牌百货、大型超市、步行街、娱乐中心的超大规模综合商业体,奥克斯商业 体量：27万方商业 商业业态：品牌百货、大型超市、特色休闲、餐饮娱乐 经营方式：80%商业自持、步行街商铺对外销售 销售情况：商业蓄客认筹中,重点竞争,绿地3万方商业配套，已经确定引入大型超市、购物中心、海派会所、3d影院等，主要为项目业主及写字楼客户服务,商业,绿地配套商业 体量：3万平米 商业形式：写字楼裙楼 商业业态：海上汇购物中心、1.6万海派club 经营方式：自持,重点竞争,北辰15万方滨江商业中心，依托于两馆一中心、湘江世纪城及项目本身客户资源，打造的综合商业中心,北辰三角洲商业 体量：15万平米 商业业态：五星级酒店、品牌百货、大型超市、旗舰影院、精品专卖店、餐饮、酒吧 经营方式：部分自持，商铺对外销售,重点竞争,重点竞争,本项目位于滨江桥头堡位置，占据绝佳的景观资源，但是自身体量较小，需要利用与放大自身优势，突出项目差异化优势,项目核心竞争商业以百货、超市、购物中心为主，本项目体量较小、整体不具备规模优势； 建议通过差异化定位，选择单一业态集群，创造局部规模优势，增强竞争力。,重点竞争,本项目地块昭示性较好，但是车性通达性差、人流量小，不具备自然人流汇聚，因此项目商业必须具备强势吸引力！,项目通达性较差 客户驱车需专程前往； 路过客户较少，客户需专程前往。,车行动线,人行动线,本项目必须具备强势吸引力！,重点竞争,思考： 竞品业态主要以品牌百货、购物中心、大型超市及休闲娱乐中心为主； 项目体量仅4.7万方，在区域竞争中体量较少，不具备规模优势，相对区域竞品必须进行差异化定位； 项目通达性较差，无法聚集人流，需要通过强势商业对吸引客户；,差异化、标杆性,广泛竞争,重点竞争,滨江新城是全新崛起的又一商业中心，而且辐射面相对较广，所面对的是7大传统商圈的竞争； 滨江新城商业体量及规划可以吸引截留项目区域客户； 但任然需要通过独特的卖点与传统商圈竞争。,项目重点竞品主要分两类，一类是较小体量的商业，主要依托项目自身客户，另一类是依托项目本身巨大的商业体量，辐射项目周围较广区域； 项目体量较小，通达性较差，客户汇聚需要有明确的目标导向性； 必须通过强势的差异化商业定位来吸引人流前往。,竞争分析小结,基本思路,市场环境分析,项目发展 属性分析,项目定位分析,规划设计建议,项目条件,未来发展趋势,地块界定,长沙商业市场整体发展研究,开发运营建议,案例研究 分析,高类似案例,重点案例,竞争分析,客户分析,商家研究,重点竞争,消费及投资客户研究,广泛竞争,通过项目对