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项目前期 房地产基础知识培训,第一部分：房地产名词解释 第二部分：市调分析 第三部分：房产面积测算,第一部分：房地产名词解释,一、关于建筑结构基本概念 二、关于建筑设计一般概念 三、关于土地及产权的概念,第一部分：房地产名词解释,一、关于建筑结构基本概念 1、砖混结构：由砖和砂浆砌筑而成的，墙承重的结构。 2、框架结构：由梁、板、柱作为承重体系的结构。 3、框架剪力墙结构：由梁、板、柱承受荷载，由墙承受剪力的结构。 4、开间：指住宅的宽度，指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。 5、进深：指住宅的长度，指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。 6、动线：进门后，各个功能房之间的活动距离，动静分开、干湿分开、厅与卧不在一条直线上。,一、关于建筑结构基本概念 7、外墙：指建筑物体表面。 8、内墙：建筑物内竖面。 9、开放式设计：无隔断设计、利于空间较广，如餐厅、客厅。 10、露台：指没有雨遮的，有脚踏二楼的部分。 11、塔吊：工地上用以吊运材料的工具，要左右、前后移动。,第一部分：房地产名词解释,二、关于建筑设计一般概念 1、标准层：平面布置相同的住宅楼层。 2、层高：由本层楼地面至上层楼板上表面的距离。 3、净高：由本层楼地面至上层楼板板底的距离。 4、错层：指一套住宅内的各个功能用房在不同的平面上，用30-60cm的高差进行空间隔断。 5、复式：既“房中房”，指一套房屋沿高度方向分为两层。 6、跃层：指一套房屋内空间跨越两层及以上的住宅。 8、建筑占地面积：建筑物实占地实际面积。,第一部分：房地产名词解释,第一部分：房地产名词解释,二、关于建筑设计一般概念 9、建筑密度：建筑占地比上总占地。 10、使用率：使用面积比上建筑面积。 11、容积率：建筑总面积与建筑用地面积的比。 12、楼间距：两栋楼之间的距离，以日照间距为依据确定，日照间距是指建筑物自身高度与北邻建筑物之间的距离之比。 13、三通一平：水通、电通、路通，场地平整。 14、裙楼：指建筑物底部较庞大之建筑物，通常用着商业。 15、品字型规划：建筑物成“品字型”结构之房屋，或三户并联一起的房屋 。,第一部分：房地产名词解释,三、关于土地及产权的概念 1、地皮：是指不含规划、建筑内容的土地。 2、生地：待开发的国有土地，离城镇较远，五市政基础设施，未开发利用的土地。 3、毛地：已有地上建筑物及附属设施的建筑物，将被改建的土地。 4、熟地：已完成市政基础设施建设的土地。 5、土地使用年限：是指使用土地所享有的权利，居住用地70年、工业用地50年，教育、科技、文化卫生、体育用地50年，商业旅游娱乐用地40年，综合用地50年。 6、五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。,第一部分：房地产名词解释,三、关于土地及产权的概念 7、房地产产权：指房屋的所有权和所占有土地的使用权。 8、产权证：是指房屋所有权人向政府房地产管理部门领取的房屋所有权证明，分两种：房屋所有权证、房屋共有权证。 9、房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 10、房地产抵押：指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保行为。 11、抵押贷款：以房产证、土地证作抵押，向金融机构贷款。 12、按揭贷款：以商品房预售合同为抵押，向银行借款。 13、共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。,第二部分：市调分析,一、市调概念及市调目的 二、市调方法 三、综合分析概念的理解,第二部分：市调分析,一、市调概念及目的 1、市调概念：也就是通过已有的资料及运用科学的方法,有目的,有计划地搜集,整理和分析与企业市场营销有关的各种情报,信息和资料,为企业营销决策提供依据的信息管理活动。 2、市调目的：是使自己了解市场,同时更重要的是以市调报告的形式让其他人也能了解市场.,第二部分：市调分析,二、市调方法 市调报告分两部分,上部分是基本资料的填写,下部分是 对市调对象的综合分析 1、资本资料填写：这一项工作可以在踩盘前完成，主要通过网络、电话收集相应的数据，遇到不可确认的到市调项目再次确定，给到市调项目现场减轻负担。 2、综合分析：通过与市调业务员交流和观察获得，要对综合分析几个点做深刻理解,再利用自己的观点加以阐述。,第二部分：市调分析,三、综合分析概念的理解 1、环境分析：即被调对象的大小环境，大环境即其所处区域情况；小环境与其有关系的各个方面，以及这些方面对它的影响。 2、产品分析：项目特点与自身状况分析，主要包括项目定位、项目建筑特色（建筑外立面、建筑形态、园林绿化、建筑材料）、户型及面积比例。 3、户型分析：对市调项目每一种户型做一个评价。 4、价格分析：被调项目的价格动态，定价策略，及附近个案的价格比较。,第二部分：市调分析,三、综合分析概念的理解 5、去化状况分析：被调对象销售情况，主要是开盘销售和每天销售情况，网上备案情况。 6、企划与业务执行情况：企划主要是媒体表现如何，它的诉求点是？通过什么媒体渠道及效果评价。业务执行，售楼处给客户的整体感觉，包括接待中心的配置，销售人员的素质，现场客户接待情况。 7、综述：被调对象的优劣势分析。,第三部分：房产面积测算,一、房产面积概念 二、房产面积测算方法,第三部分：房产面积测算,一、房产面积概念 房产面积包括三个方面：房屋的建筑面积、使用面积、公用面积。 房屋的建筑面积 1、房屋建筑面积：系房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台面积、挑廊、地下室、外室楼梯等，具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上的永久性住宅。 2、房屋的共有建筑面积：各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。,第三部分：房产面积测算,一、房产面积概念 房屋的建筑面积 3、共有建筑面积分摊系数：整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套套内建筑面积之和的比值。 4、房屋产权面积：产权主依法拥有房屋所有权房屋建筑面积。 使用面积 1、使用面积：等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和。 2、套内建筑面积 =套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 3、套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑面积。 4、得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。,第三部分：房产面积测算,一、房产面积概念 公用面积 1、公用面积：住宅楼内为住户提供方便、正常交往、保障生活所设置公共走廊、楼梯等所占面积的总和。 2、公摊面积的组成部分：1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共走厅、过道等功能上为建筑服务和管理用房的建筑面积。2）外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。,第三部分：房产面积测算,二、房产面积测算方法 1、计算全部建筑面积的范围 1）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间等其高度在2.2米以上部位计算建筑面积。 2）挑楼、全封闭阳台按其外围水平投影面积计算。 3）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平面积计算。 4）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊。 5）玻璃幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。 6）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算面积。,第三部分：房产面积测算,二、房产面积测算方法 2、计算一半建筑面积的范围 1）与房屋相连有上盖无柱的走廊，按其外围水平投影面积一般。 2）未封闭的阳台、挑廊、按其外围水平投影面积的一半计算。 3）无盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算。 4）有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。,第三部分：房产面积测算,二、房产面积测算方法 3、面积误差比 1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。 2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。 a、买受人提出退房的，出卖人应当在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款项退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。,第三部分：房产面积测算,二、房产面积测算方法 3、面积误差比 b、买受人不退房的，产权面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的部分房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的部分房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。,二、房产面积测算方法 3、面积误差比 3）例题 王明、王亮兄弟俩在某花园各购置一套住宅，当时购买的价格都是5000元每平米，王明购得房屋合同约定面积是101平米，但产权登记面积为106平米；而王亮购得房屋合同约定面积是103平米，但产权登记面积为96平米；如果兄弟俩都不想退房，请大家计算一下怎样与开发商处理？,第三部分：房产面积测