房地产开发（电子）项目手册培训课件.ppt

房地产开发(电子)项目手册培训,苏房软件技术支持与服务中心 2011,题 纲,1、（电子）项目手册制度依据 2、（电子）项目手册实施目标 3、（电子）项目手册主要内容 4、（电子）项目手册申领演示 5、（电子）项目手册填报演示 6、（电子）项目手册其他,（电子）项目手册制度依据,房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。 城市房地产开发经营管理条例第十九条 （中华人民共和国国务院令第248号 ）,（电子）项目手册制度依据,土地相关： 1、国务院关于促进节约集约用地的通知(国发 20083号) 2、国有建设用地使用权出让合同示范文本 （gf-2008-2601） 规划相关： 3、中华人民共和国城乡规划法 4、江苏省实施中华人民共和国城市规划法办法 5、江苏省城市规划管理技术规定（2004版）,（电子）项目手册制度依据,建筑相关： 6、中华人民共和国建筑法 7、建设工程质量管理条例 （国务院令第279号） 8、建筑工程施工许可管理办法（建设部令第91号） 9、建筑业企业资质管理规定 （建设部令第87号） 10、建设工程勘察设计企业资质管理办法（建设部令第93号） 11、工程监理企业资质管理规定（建设部令第102 号）,（电子）项目手册制度依据,房地产相关： 12、中华人民共和国城市房地产管理法 13、城市房地产开发经营管理条例 14、房地产开发企业资质管理规定（建设部令第77号） 15、商品房销售管理办法（建设部令第88号） 16、 江苏省政府办公厅关于开展房地产开发企业经营 行为检查的通知 17、关于整顿和规范房地产市场秩序的通知（建住房2002123号）,（电子）项目手册制度依据,房地产相关： 18、 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号） 19、国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号） 20、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号） 21、关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知 （建住房200244号）,（电子）项目手册制度依据,计划投资相关： 21、国务院关于投资体制改革的决定国发 200420号 22、国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知（国办发200764号） 统计相关： 23、房地产开发统计报表制度 国家统计局 24、房地产开发统计报表制度（2008年统计年报和2009年定期报表） 江苏省统计局,（电子）项目手册制度依据,税务相关： 25、房地产税收一体化管理业务规程（国税发2007114号） 标准规范相关： 26、建设工程项目管理规范（gb/t 50326-2006） 27、建设项目工程总承包管理规范（gb/t 50358-2005） 28、建设工程文件归档整理规范（gb/t 50328-2001） 29、建筑工程施工质量验收统一标准（gb/t 50300-2001）,一、房地产开发项目手册电子化现状,1、北京市房地产开发项目手册信息系统 2008年12月1日北京市建委启动房地产开发项目手册信息系统，对全市房地产开发项目开发过程进行动态跟踪和监测、监管。 政府行政主管部门对房地产企业的管理由过去注重一头一尾变为全程监管、服务。,一、房地产开发项目手册电子化现状,2、厦门市房地产开发项目手册管理备案程序 2007年8月，厦门市的项目手册管理采取电子档案备案方法。 项目取得土地出让合同后，即进入项目手册备案管理程序。 项目开发建设过程中发生的重要数据录入 厦门市房地产开发项目手册管理备案程序。,一、房地产开发项目手册电子化现状,3、南京市房地产开发建设项目手册管理 a、根据房地产开发项目每个月发生的实际情况，进行网上填报。 b、施工许可证、商品房预售许可证、项目单项竣工验收、项目交付使用和每年开发资质年检五个重点阶段。,一、房地产开发项目手册电子化现状,4、其他将项目手册纳入信息系统管理的省市 上海 四川 河北 武汉,（电子）项目手册实施目标,（电子）项目手册实施目标,1、房地产开发项目日常监管工具 2、实现房地产开发项目管理部门间信息共享 3、房地产市场综合分析的基础数据来源之一 4、权威的房地产开发统计基础 5、行政许可业务的业绩数据来源（唯一） 6、房地产开发项目风险评估的依据之一 7、未来城建档案的重要组成部分,政府对企业全过程进行监督、服务,（电子）项目手册主要内容,、纳入电子手册管理的项目时间基点为2006年12月31日。 、2009年9月1日这后新开工的项目，一律通过系统新申领电子手册。 、2007年1月1日之后2009年9月1日之前新开工的、2006年12月31日仍未竣工的房地产开发项目，通过系统补领电子手册，并将基础信息补录。,（电子）项目手册业务示意图,项目手册和资质业绩的关系,项目手册数据作为资质许可项目业绩的前件； 对于暂无资质的企业，如在初次申请资质时需要引用拟建项目业绩数据的，请在 拟建项目 中填报后再申请资质。资质申请成功后可以将此项目业绩转为项目手册进行填报。 对于有资质的企业，在申请资质时引用项目数据来源主要是 已经提交或发放的项目手册 和 拟建项目 数据，对于 未提交 的项目数据不能引用。,关于接受和验核的概念,管理部门核验项目手册包括两个层面，一是简单性接受，一是手册核验。 接受即主管部门不对企业上报的数据进行核验处理，只是告知上报项目手册数据的企业，项目手册填报信息已被管理部门接受。 核验只对单一企业的单一项目手册进行。核验既可以对未接受的企业项目手册进行核验，也可以对已接受的项目手册进行核验。,房地产开发项目要素关系,非项目手册内容登记备案,拟建项目 土地储备,土地储备、拟建项目、在建项目、竣工项目的区别,土地储备、拟建项目在系统里可以转换成前期（拟建）项目或在建项目、竣工项目； 土地储备同拟建项目的区别，系统是通过材料不同（如拟建项目有立项批文，土地储备没有）和是否有计划开工时间来区分的； 在建项目有开工时间，没有竣工时间； 竣工项目除了有五证材料外，还有竣工时间。,（电子）项目手册其他操作,变更与更正 项目转让 项目终止 现场检查 业务跟踪查询,怎样进入系统？1,1.下载驱动 resky2.3 登录 ,怎样进入系统？2,怎样进入系统？3,2.ie浏览器的设置,怎样进入系统？4,系统菜单项,初次申请：刚成立的企业或者资质过期时间很长资质被注销，需做初次申请 资质复位：对现有资质在系统里面备案 核定等级：升级、降级 资质延期 （正式）、暂定延续（暂定）：资质等级不变，有效期延长 事项变更：企业名称、法定代表人、注册资金、企业注册地 （3或4）+5 ：资质延期（暂定延续），事项变更；核定等级，事项变更 电子项目手册：,江苏省住房与房地产电子政务平台,123,111,一次性补正,注：企业向相关市县主管部门递交“陈述材料”纸质申请，主管部门审核并同意后加盖公章。企业将经主管部门同意后的“陈述材料”扫描件会同补正材料一并通过系统直接提交至住建厅审批办公室进行审核，网上补正流程不再经过各市县主管部门。“陈述材料”申请上传到图片材料处的【陈述材料】目录下。,一次性补正,在上报过程中需要企业提供所需补正材料,注意： 企业在提供了所需要的陈述材料后，需要进行一次性补正的提交上报；点击“一次性补正”菜单可进行补正提交。 一次性补正时间为公示期内（5个工作日），如果企业五个工作日内没有进行补正，就做逾期未补正处理直至公告。,房地产开发(电子)项目手册,操作演示 2011,目录,第一讲 项目手册申请 第二讲 项目手册填报 第三讲 项目资本金管理 第四讲 项目手册现场检查 第五讲 项目变更与更正 第六讲 项目转让 第七讲 项目终止 第八讲 （非项目手册备案）土地储备 第九讲 （非项目手册备案）拟建项目 第十讲 业务跟踪,第一讲 项目手册申请,申领项目手册,只有已拥有资质的开发企业在开发房地产项目时才进行项目手册申请。 在签订国有土地出让合同或者取得土地使用权批准文件之后就可以向项目所在地房地产开发主管部门申领电子项目手册。 按照属地管理原则，开发企业只向开发项目所在地的开发主管部门申请项目手册。如果项目所在地（如设区城市的区）没有开发主管部门，则以省辖市的开发主管部门为主管部门。,手册申请,拟建项目、土地储备转项目手册,项目状态,项目状态,前期（拟建）项目 项目开工时间 在建项目 项目竣工时间 竣工项目,一般指永久性工程正式破土开槽开始施工的时间，作为建筑物组成部分的正式打桩也可以算开工。,项目所有永久性建筑物均已竣工验收（取得甲方、乙方、监理方、设计方四方验收单）。以最后的单体建筑竣工时间为准。,手册发放部门,项目基本信息,土地信息、规划要点,提交电子项目手册,第二讲 项目手册填报,1、企业填报项目手册信息 2、零申报,填报项目手册,项目基本信息（位置、土地、规划等） 项目手续办理（批文、五证、两书等） 项目施工状况及单体工程进度 项目投资状况 项目销售状况 项目资本金,手册填报,项目现状,项目现状,计划总投资：项目信息概况中“计划总投资” 本年计划投资、累计完成投资、本年完成投资 项目投资情况 项目总建筑面积：项目信息概况“建筑总面积” or 用地规划许可证 项目施工面积、竣工面积 单体工程月报中的面积,项目现状,项目概况,项目辅助信息,项目手续办理,123,2011-5-2,项目图片材料,土地使用权证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,单体工程,建筑工程施工许可证,商品房预售许可证,土地出让合同,土地合同出让金,单体工程,单体工程施工进度,单体工程竣工验收情况,项目投资情况,项目预(销)售月报情况,主要事项记录,主要事项著录建设阶段其他关键性事项内容，如停建、缓建及其事由等。,基础设施与公共设施建设交付情况,基础设施：停车场、供水设施、排气设施、供燃气设施、供热设施、供电设施、通信设施、消防设施、防洪设施、抗震防灾设施、其他。 公共设施：包括学校、公园等非盈利项目用地。,参与建设经营单位,参与建设或经营的单位指参与该开发项目建设的规划、设计、勘察、施工、监理、物业、设备、装修、销售等。,拆迁安置情况,项目联建情况,对于联建项目（两个或两个以上企业联合开发的项目），由各参与联建的企业确定其中一家开发企业作为填报单位申领项目手册。一般由获得土地使用权的企业上报。,项目抵押情况,项目抵押类型： 在建工程抵押；购房贷款抵押；其他房地产抵押等,项目转让情况,物业管理及交接情况,第二讲 项目手册填报,1、企业填报项目手册信息 2、零申报,月度填报制度和零申报,一个自然月作为一个上报周期，一个上报周期中可以上报一次或多次。但至少有一次。 当开发企业本月没有需要报告的事项时， 则使用“零申报”。,零申报申请,企业撤回零申报申请,如果企业曾经进行了零申报申请，此时开发企业想进行项目手册填报，则需要撤回之前的零申报申请，等待相应的管理部门审核接受后方可进行项目手册填报。,第三讲 项目资本金管理,项目资本金概念,项目资本金是指项目投资总额中应包含一定比例的由各出资方实缴的资金。 其资金必须是项目法人的自有资金而不能是各种性质的银行借款、拆借资金、非法集资、各种债券资金。,项目资本金管理,缴存/支取项目资本金,第五讲 项目变更与更正,1、企业申请变更与更正 2、管理部门要求变更与更正,企业申请变更与更正,第五讲 项目变更与更正,1、企业申请变更与更正 2、管理部门要求变更与更正,主管部门要求更正与变更,第六讲 项目转让,企业申请项目转让,企业申请项目转让,如果是项目全部转让则选择转让方式为“全部转让”；如 果是项目部分转让则只要在项目手册中填写项目联建情况即可。,第七讲 项目终止,企业项目终止申请,第八讲 土地储备,非项目手册备案,土地储备,土地储备填报,第九讲 拟建项目,非项目手册备案,拟建项目,拟建项目,第十讲 业务跟踪,电子项目手册业务跟踪,项目手册申请业务记录,项目手册变更与更正业务记录,主管部门要求更正业务记录,项目手册填报验核业务记录,项目手册现场检查记录,房地产企业开发经营行为检查,项目统计的数据源有如下几部分： 1已经 【提交】申请的项目手册项目 2通过电子项目手册菜单下中的“拟建