《房地产估价案例与分析》 .ppt

一、如何复习本门的课程 1、掌握“三个维度”的分类： 从估价方法分； 从估价目的分； 从估价对象的用途分。 不同的估价方法适用于何种估价对象及估价目的，不同的估价对象，在不同的估价目的下，应选用何种估价方法。,执业资格考试辅导,2、掌握技术路线的确定： 2.1 技术路线的概念与实质 房地产估价是估价人员模拟房地产价格形成过程以确定房地产的客观合理价格的过程，房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格内涵时的思路。 房地产估价技术路线体现的正是估价对象房地产的价格形成过程，反映的正是估价对象房地产的价格内涵。,2.2 不同的估价对象应如何确定技术路线 2.2.1 交易实例较多的物业：住宅、公寓、写字楼 2.2.2 经营性物业：商场、酒店、餐饮服务用房 2.2.3 特殊物业:：加油站、停车楼、厂房 2.2.4 在建工程 2.2.5 划拨土地 2.3 不同的估价目的如何确定技术路线 2.3.1 交易，判断市场价值 2.3.2 抵押 2.3.3 拍卖 2.3.4 保险,3、考试教材的应用 仔细读“绪论”、“第一章”、“第二章”及“第三章”“第四章”的叙述部分。 4、技术路线的确定方法 2.4.1 根据估价对象的类型选定估价方法； 2.4.2 说明各方法的定义及在此宗估价中的具体应用； 2.4.3 对各方法所得出的估价结果的综合分析处理。 （注意不同的估价目的在处理时的不同）,二、 如何应试 1、审题：认真读懂考题； 2、解题：理解考题要考的是什么； 3、解答：要全面。,三、 主要考试点 1、考估价原则 1.1 合法性原则 1.2 最高最佳使用原则 1.3 替代原则 1.4 估价时点原则 时点原则往往是重要的考试点 2、考方法 市场比较法、收益法、成本法及假设开发法是要点，考方 法中往往考公式、考系数。 3、其他 考客观的，还是实际的。,四、应复习及准备规范中估价报告的标准格式 五、试题分析 1、解房地产估价案例与分析试题分析 2、房地产估价案例与分析分类归纳分析,案例与分析问答题解析,案例与分析选择题解析,案例与分析改错题解析,房地产估价案例与分析试题,（95年）,一问答题（40分） 1 有一宗待建商品住宅的用地需要进行地价评估，你认为可 以优先选用哪四种估价方法？并简述理由。（10分） 2 就某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以优 先选用哪三种估价方法？ 分别需要搜集哪些资料？（15分） 3 在某市旧城区改造中，需拆迁一批六十年代建造的私有住宅，请写出你对这批住宅建筑进行作价补偿评估时的技术思路及基本步骤。（15分）,二改错题（60分） 分析下述评估报告，指出其中存在的问题，并加以说明。 市华兴酒家评估报告 一、评估单位：宇辰房地产估价公司 二、委托单位：康达工贸公司 三、评估日期：1995年8月1日1995年8月30日 四、评估目的：为入股评估房地产价格 五、评估人员：（略） 六、评估原则与依据：（略）,七、华兴酒家概况： 华兴酒家位于市江南大道1号，所处地段优越，交通便利。华兴酒家共二层，砖混结构，外墙为铝合金玻璃幕墙。首层为大餐厅，建筑面积305，内墙为不锈钢架镜玻璃屏风墙、大理石地板、轻钢龙骨石膏板吊顶，主要经营自助火锅，每位消费20元；二层为包厢，建筑面积450，每间楼面铺地毯，内墙挂彩色壁毯，每间设有29英寸彩电并配有卡拉ok单放机和旋转彩灯，以川菜风味为主，平均每位消费40元。 华兴酒家占地500，土地使用年限为40年，从1990年8月30日起至2030年8月30日止。,一、评估过程： 1 选择评估方法：考虑到华兴酒家收益比较稳定，其收益状况在同类酒家中属于等水平，故选用收益还原法。其计算公式为：评估价格v=(ac)/r11/(1+r)n （式中：a：年总收入，c：年总支出，r：土地还原利率，n：收益年期。） 2. 确定还原利率：根据市统计局提供资料，列表如下：,对上表数据进行分析后，拟定以其平均值作为还原利率比较合适： r=（13%+15%+15%+15%+12%）5=14%,3. 计算年总收入 （1）首层大餐厅有200个座位，每天中午、晚上两次营业，上座率均为65%，每人次自助火锅消费20元，一年按350天计算，则一年总收入为： 200265%20350=1820000（元） （2）二层有20间包厢，每包厢平均6个座位，每天按中午、晚上两次营业计算，平均上座率70%，每人次平均消费40元，一年按350天计算，则一年总收入为： 206240350=3360000（元） （3）年总收入为：1820000+3360000=5180000（元）,4. 计算年总支出 （1）营业税及附加：按总收入的5.5%计算 51800005.5%=284900（元） （2）餐饮成本（原材料、能源、人工工资及福利费等）：按总收入的50%计算 518000050%=2590000（元） （3）管理人员工资：40人，每人每月400远，则 4004012=192000（元） （4）综合管理费：每年按总收入的5%计算 51800005%=259000（元）,（5）保险费：按投保金额200万元的0.3%计算 20000000.3%=6000（元） （6）固定资产折旧费：按注册资金800万元的9%计算 80000009%=720000（元） （7）广告宣传费：按总收入的0.5%计算 51800000.5%=25900（元） （8）房屋及设备更新费：按注册资金的1%计算 80000001%=80000（元） （9）人员培训费：按总收入的0.5%计算 51800000.5%=25900（元） （10）其他费用：按总收入的5%计算 51800005%=259000（元） （11）年总支出为4442700元,5. 评估价格计算 根据公式：v=(ac)/r11/(1+r)n v=(51800004442700)/15%11/(1+15%)40 =4896983（元）=489.7（万元） 九、评估结论： 经采用收益还原法评估，华兴酒家房地产在评估日期的市场价值为489.7万元。 宇辰房地产估价公司（公章） 一九九五年八月三十日,房地产估价案例与分析试题,（96年）,一、问答题 （一） 某工厂拟以1000的厂区土地与某房地产开发公司合作开发商品住宅，要求用假设开发法评估该土地熟地价格，估价人员主要应掌握那些相关资料？ （二）、黄某于1993年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，1994年改作餐饮营业用房，并办理了有关一切手续。1996年，黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价格。因当地无类似餐饮营业用房的可比实例，故估价人员采用收益法估价（估价依据正确），估值为40万元。然后，再将该估价结论=（40+50）/2=45（万元）。请问：这样确定估价结论是对象视作住宅采用市场比较法估价，估值为50万元。由此确定最终估价是否正确？为什么？,（三）张某于1996年11月3日去世后遗下位于市路号的临街住宅一幢，该住宅占地面积100，共两层，每层建筑面积80，是张某于1996年初以10万元人民币的价格购得。张某另遗有其他财产合计价值10万元人民币。张某留下遗嘱：“全部财产由两个儿子张甲和张乙继承，张甲继承住宅的一楼和价值3万元人民币的其它财产，张乙继承二楼和价值7万元人民币的其它财产。”在接受遗产时，张甲决定以自己所继承的一楼向张乙换取价值相等的现金；张乙同意该交换，但认为当初该住宅以10万元购入，一、二楼建筑面积相等，故一楼现值为5万元；张甲则认为一楼现值为7万元。为此双方共同请房地产估价师对一楼价值提供咨询意见，现请你作为房地产估价师提供咨询意见。,二、改错题 （一） 分析下述评估报告，指明其中存在的错误内容（不必提出修改意见）。 写字楼房地产估价结果报告（略） 写字楼房地产估价技术报告 一、委托估价方：新城房地产开发公司（简称新城公司） 二、估价对象：新城公司开发建设的写字楼全部房地产 三、估价目的：新城公司整体转让写字楼的客观市场价格 四、估价日期：1996年6月1日至15日 五、估价时点：1996年8月1日 六、估价人员：（略） 七、估价依据：（略）,八、估价对象概况 大华写字楼座落于市南方区大华路16号，东临大华路。该用地原为危改小区，1994年5月1日新城公司获立项批准，开始拆迁及其他前期工作，同年11月1日有偿获得土地使用权，一次性向政府交纳了地价款，并开工。1996年8月1日，将全面竣工。根据批准的规划及施工图，估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪形板式中档商务办公楼，具体规划要求如下： 1.红线占地面积：3199。 2.总建筑面积：14300。 其中：地下1层2240，车位5个，设备间240。 地上1层1280，其中餐饮娱乐等使用面积875。 地上2层12层10780，其中写字楼出租单元使用面积7793。 3.总容积率4.47，地上容积率3.77。 4.装修及设备：（略）,九、采用估价方法 根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料的分析，估价对象为信笺房地产，可用成本法估价，且当地市场同类写字楼出租多、出售少，故还可采用收益法估价，然后确定最终估价值。,十、估价过程： （一） 采用成本法估价 采用成本法是以各项现时社会水平的开发建造费用为基 础加上正常利润，来确定估价对象房地产价格。计算如下： 1 向政府交纳取得土地费用：723万元 2 拆迁安置补偿费：委托方发生总费用1280万元 3 建安工程费（含附属室外工程）： 257014300=3675（万元） 4 勘察设计等专业费：36756.5%=239（万元） 5 管理费及其他：36757.5%=276（万元）,7 开发商利润：取当地房地产投资平均利润率25%。 （723+1280+3675+239+276）25% =619325% =1548（万元） 8 销售费税：按售价计销售费2%、手续费1%、营业税 等5.5%。 （6193+927+1548）（2%+1%+5.5%） =86688.5% =737（万元） 9 成本法估价结果： 8668+737=9405（万元） 采用成本法估价的结果为9405万元。,（二）采用收益法估价 1估计年总收益 写字楼出租价格为每建筑面积5元/日，餐饮娱乐用房出租价格为每建筑面积7元/日，地下车位月租为800元/个。写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为70%，餐饮娱乐部分75%，空置及租金损失率写字楼90%、餐饮娱乐95%、车位90%。则： （570%90%10780+775%95%875） 365+800590%12 =(50097.9+7758.3)365+280000 =2117513+280000 =2140（万元）,2、 年总成本费用及税金 （1）营业税及附加 21405%=107（万元） （2）成本及经营管理费 水电热气使用费、管理费、维修费、保险费、房产税、土地使用税合计为租金收入的28%，则： 214038%=599（万元） 3估计年纯收益 2140107599=1434（万元）,4确定资本化率 据当地调查，银行一年期固定资产贷款年利率12.24%，95年物价上涨率15%，95年房地产开发平均投资收益率14.2%，平均13.8%。确定综合资本化率为13.8%。 3 计算收益价格 v=a(1+r)n1/r(1+r)n =1434(1+13.8%)48.251/13.8%(1+13.8%)48.25 =10371(万元) 采用收益法的估价结果为10371万元。,（三） 最终估价值： 94050.4+103710.6=9985（万元） 十一、估价结论： 经过评估，新城公司所属的大华写字楼在1996年8月1日的客观市场价格为9985万元（大写金额：人民币玖仟玖佰捌拾伍万元整），折合每建筑面积6983元。 十二、说明事项：（略） 十三、有关附件：（略） 估价人员签字：（略） 审核人员签字：（略） 1996年6月15日,（二）指出并改正下面估价报告片段中的错误。（不得在试题上改，在答题处指明错误内容并提出改正内容。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分，本题最多扣至0分。本题10分） 可比实例甲的成交价格为2000元/，成交时间为1993年12月31日，估价时点为1995年12月31日。 由于卖方急于出手，可比实例甲的成交价格比正常价格低了15%； 当地同类房地产价格水平的变动情况为：1994年底比1993年底上涨了5%，1995年底比1994年底上涨了8%； 可比实例单价区域因素好于估价对象，当地同类房地产的价格水平比估价对象所处区域要高10%； 可比实例甲的用材比估价对象要差，由此导致可比实例的价格要比估价对象低5%。 根据以上资料得出： 比准价格甲=2000（10015）/100(100+5) /100100/(100+10)100/(100+5) （以下略）,房地产估价案例与分析试题,（98年）,一、问答题（共3题，每题10分。） （一） 市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？ （二） 张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题： 1、 如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？ 2、如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现在租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？ 3、该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定？为什么？,（一） 某人于1996年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于1997年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。1997年9月为筹集资金，作其他投资，该人欲以该别墅向银行抵押贷款，并于1997年9月10日委托估价机构进行估价，此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万，该人希望估值为1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元。现估价人员掌握的资料有： 1 该人与开发商于1997年7月30日签订的正式合同原件； 2 该人的购房发票； 3 商品房预售许可证复印件； 4 其他市场资料。 问：1上述资料用于抵押估价是否齐全？ 2估价人员可否承诺按170万元进行估价？ 3可否按1997年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修 费用确定评估值？为什么？,二、选择题（共2题，每题10分。每题的备选答案中只有一个最符 合题意，请将这个答案填在各题相应的括号内。） （一）某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 1应根据何种用途对该两幢房屋进行估价？（ ） a根据房屋所有权证上记载的用途进行估价 b根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价 c根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价 d根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价,2将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径（ ） a自行改变 b经上级主管部门批准改变 c经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续 d经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续 3该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押 目的评估的价值应为（ ） a该两幢建筑物的抵押评估价格之和 b该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为 出让土地时应补交的土地使用权出让金 c该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 d该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格,4该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为（ ） a该两幢房屋的正常市场价格 b该两幢建筑物的重新建造成本 c该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值 d该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值,（二） 甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建筑两幢（分别称为a座和b座）8层共5000的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时a座建至4层，b座建至5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。 1确定评估结论的依据应是（ ） a以1500万元作为评估值 b以（1400+1580）2=1490万元作为评估值 c以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值 d以1993年7至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值,2如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为（ ） a1993年12月 b1995年7月 c项目转让日期 d项目建成日期 3该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是（ ） a估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月的状态 b估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态 c估价对象状况为1998年5月的状态，房地产市场情况为1995年7月的状态 d估价对象状况1995年7月的状态，房地产市场情况为1998年5月的状态,三、下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容 写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，末将错误内容写在序号后空格处的不计分。每指明一处得3分，本题全对得40分。 致委托估价方函（略） 别墅房地产估价结果报告（略） 别墅房地产估价技术报告 一、 委托估价方 市恒通房地产开发公司 二、 受理估价访 市房地产估价事务所,三、 估价目的 为恒通房地产开发公司对别墅项目按现状整体转让进行估价 四、 估价时点 1998年4月15日 五、 估价对象概况 （一）市概况（略） （二）别墅项目概况 1 土地情况 a土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。 b土地总面积70000。 c用途：别墅及配套设施。 d108栋别墅，建筑总面积35285。 其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378。 2 地上物情况 该别墅项目开发分为一、二两期，户型有a、b、c、d四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830。建筑材料及设备（略）。,六、估价采用的方法和步骤 （一） 采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法； （二） 分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。七、估价过程 （一）方法一：房地分别估价 1 土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估 价，综合平均得出土地评估价格。 a利用成本法进行土地估价 计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金 根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米396元。土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米2770元。以上三项合计为每平方米3324元。 b利用市场比较法进行土地估价,表1,表2,根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果： 比准价格=（3410+3474+3230）3=3371（元/） 成本法与市场比较法的结果接近，故取算术平均值得出： 土地单价=（3324+3371）2=3348（元/） c土地估价综合结果 土地总价=土地单价土地总面积=3348元70000=23436（万元）,2别墅建筑物估价 别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本 a据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。 b 根据建设情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。 108栋别墅建筑物全部完工后的评估人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/50%=1714（元/） c、现有别墅建筑物价格：3428元/7548+1714元/2830=3072.51（万元） 3别墅现有房地产价格 23436+3072.51=26508.51（万元）,（二）方法二：别墅项目整体估价 根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。 1别墅总楼价 市场研究分析（略） 据掌握的时常资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/，则本项目完工后的总楼价为11200元/35285=39519.2（万元） 2销售税费（含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加，所得税等）为项目完工后总楼价的10%，是39519.2万元10%=3951.9（万元） 3建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格现有别墅建筑物价格=12095.73072.51=9023.19（万元） 4别墅现有房地产价格=39519.23951.99023.19=26544.11（万元）,一、 估价结论 以上两种估价思路的估价结果如下表： 表3,估价结果：别墅现有房地产总价格为26526.31万元。 九、附件、说明、其他资料（略）,四、指出并改正下列估价报告片段中的错误（不得在试题上改，在答题处指出错误内容并改正。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分。）（本题10分） 在一成片开发小区内，某副食商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积420，砖混结构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开发商议定，小区建成后在偿还商场原建筑面积的基础上再增加建筑面积280给该商场，与原建筑面积相等部分结算结构差价，新增加的建筑面积部分按建筑成本计算，地价按小区全部建筑面积平均分摊，建造费用不计利息。以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后小区建成，其建筑密度为60%，建筑容积率2.5，开发商按合同规定交付建筑面积700钢混结构的商业用房给商场并要求结算。另据调查，该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积920元，与同类钢混结构房屋的建筑成本比率为1：1.4，该小区地价为每平方米土地面积1800元。,该商场财务人员按下列方法计算应付款项： 1 结构差价 920（1+1.4）700=154.56（万元） 2 新增建筑面积成本 9201.4700=90.16（万元） 3 补交地价款 1800/60%700=210（万元）,（99年）,房地产估价案例与分析试题,一、问答题（共3小题，每题10分。） （一）张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每建筑面积800元。该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为700平方米。张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。原业主开出的售价为总价140万元，张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？,（二）甲公司1993年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元/，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当1999年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以每5200元售出，甲公司因此指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/，远低于其投入的建筑成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些？,（三）甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000，售价3000元/，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100的房屋送给朋友，向甲提出先挂帐，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理？应该怎样分配？为什么？,二、选择题（共2小题，每题10分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在各题相应的括号内。） （一）某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250。空调主机1990年购入，当时的购入价为500万元，同型号空调主机现行市价为458万元。现该空调主机已累计折旧225万元，市场价值为250万元，拆除费用5万元。如改换新式空调主机（其他配套设备不需要改动），则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元，新式空调主机的占地面积50，节约的200面积可以提供160的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规则要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。问： 1若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为（ ）万元。 a530 b472 c455 d450,2如年资本化率为5.25%，则至少需签订（ ）年的租约，方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。 a7 b8 c9 d10,（二）甲公司以每建筑面积8000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5000的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花费10万元在该写字楼外墙涂饰了本公司的标志。 1至此为止，正常情况下，若设甲公司的实际花费为c，则（ ）。 ac4000万元 bc=4000万元 cc=4010万元 dc4010万元 2之后，上级令甲公司售出写字楼，这期间写字楼时常价格未发生任何变化，设此时该写字楼的售价为p，在正常时常条件下，p最可能的取值为（ ）。 ap4000万元 bp=4000万元 c4000万元p4010万元 dp=4010万元 ep4010万元,三、下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面的空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不得分。每指明一处错误得3分，本题全对的得40分。 房地产估价报告 （封面及目录略） 致委托估价方函（略） 估价师声明（略） 估价的假设和限制条件（略）,酒店房地产估价结果报告 一、委托方 酒店有限公司，法定代表人：，住所：市路号。 二、估价方 房地产估价事务所，法定代表人：，住所：市路号，房地产估价机构资质等级：壹级。 三、估价对象 1 地理位置及概况（略） 2 估价对象概况 估价对象：酒店第1、2、1013、20层 建筑面积：11275 土地使用权年限：40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止） 竣工日期：1991年8月 估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐 建筑结构：框架 土地使用权来源：协议出让 建筑物装修情况：（略）,四、估价目的 为银行抵押贷款提供依据。 五、估价时点 1999年8月20日 六、估价依据（略） 七、估价原则（略） 八、估价方法 将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第1013层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。 九、估价结果 估价对象的总价值为人民币208,521,050元（大写人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整） 十、估价人员（略） 十一、估价报告应用的有效期（略）,酒店房地产估价技术报告 一、个别因素分析（略） 二、域因素分析（略） 三、市场背景分析（略） 四、最高最佳使用分析（略） 五、估价方法选用 将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第1013层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。,六、估价测算过程 （一）酒店第一、二层估价 酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均为2830。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。 可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为： 一层45000元/m2，二层30000元/ m2 可比实例二，世贸大厦商场1999年8月的市场售价为： 一层39000元/ m2，二层25000元/ m2 可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为： 一层：38000元/ m2，二层24000元/ m2 确定可比实例修正系数的依据（略）,修正计算：,一层比准价格为： （34091+34392+34142）334208（元/ m2） 二层的比准价格为： （209792164521563）321396（元/ m2） （二）酒店第1013层估价： 酒店第1013层为客房，建筑面积为4500 m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。 选用收益法公式： v=a/r11/(1+r)n 式中：v为房地产价格；a为年净收益；r为资本化率；n为尚可使用年限。,尚可使用年限的确定 该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n42 年净收益的确定 酒店第1013层共有客房104间。根据该公司提供的1996至1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则： 年总收入10440036515,184,000 酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45% 年净收益a15,184,000（145%）8,351,200 资本化率r的确定 以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选下r8% 酒店第1013层价值 v=8351200/8%11/(1+8%)42 =100,270,342（元）,（三）酒店第20层估价 酒店第20层为卡拉ok室，酒吧，建筑面积为1125 m2，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。 按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分为100万元、110万元、120万元、130万元、140万元，租赁税费站租金收入的20%。 计算年净收益： 年净收益a100/（18%）110/（18%）2 120/（118%）3130/ （118%）4 140/ （118%）55（120%）756，792（元） 酒店第20层价值 v=756792/8%11/(1+8%)5=3,021,651(元),（四）估价对象的总价值 157,359,320100,270,3423,021,651 260,651,3139 （五） 扣折旧额的确定 经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为 260,651,31380%208,521,050（元） 七 估价结果的确定 估价对象的总价值为人民币208,521,050元（大写人民币贰 亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。,四指出并改正下列估价报告片段中的错误（不得在试题上改，在答题处指出错误内容并改正。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分。）（本题10分）,某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元。 该项目于1997年7月1日开工，愿定工期9个月，建筑费为1200元/ m2，管理费为建筑费的5%。建筑费和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，年利率6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000 m2建筑面积按3000元/ m2预售。开工后第二个季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为：一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1000 m2的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。,采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润 率取20%，季度利率为1.665%。该项目在1998年1月1日的价格为v，估算如下： 计算开发完成后的价值 30005000（1+1.665%）=14,754,340（元） 计算建筑费 1200500030%（1+1.665%）0.5=2,641,102（元） 计算管理费 2,641,1025%（1+1.665%）0.5=130,969（元） 计算销售税和销售费用 14,754,340（6%+3%）（1+1.665%）=1,306,143（元）,计算利润 （v+2,641,102+130,696+1,306,143)20%=0.2v+815,643（元） 计算项目价格 v=开发完成后的价值建筑费管理费销售税和销售费用利润 =14,754,3402,641,102130,9691,306,1430.2v815,643 v=8,217,069（元）,房地产估价案例与分析试题,（2001年）,一、 问答题（共3题，每题10分。） （一）某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给业主800万元。2001年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因？,（二）某公司欲将其位于商业取得一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000平方米，竣工日期为1980年5月。现委任某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司该搜索那些资料？ （三）商业区某工厂共6层，每层建筑面积3000平方米，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。该商场一至四层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为每平方米240远，且每年不变；五至六层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为每平方米210元，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先选用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。,二、 单项选择题（共2大题，5小题，每大题10分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内。）,（一） 1994年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地15000平方米，建筑面积50000平方米。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的3：7比例分房。其中甲分得的部分定为自用住宅，不需缴纳土地使用权出让金；乙分得的部分定为商品住宅，并于1994年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了1400万元的土地使用权出让金。1996年10月30日主体结构建至四层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，乙方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认已完工程的建筑费为3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅须补交土地使用权出让金，为每平方米建筑面积1000元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调查，该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米1500元。问：,1该项目整体拍卖时竞买人的最可能出价为（ ）。 a 已完工程的建筑费3000万元+已交的土使用权出让金1400万元 b. 已完工程的建筑费3000万元+已交的土使用权出让金1400万元+需补交的土地使用权出让金1500万元 c 在建工程建筑物市场价值+土地市场价值7500万元-需补交的土地使用权出让金1500万元 d 在建工程建筑物市场价值+土地市场价值7500万元 2该项目中甲方权益最可能的拍卖价值为（ ）。 a 在建工程建筑物市场价值*30%+（土地市场价值7500万元-需补交的土地使用权出让金1500万元）*30% b 在建工程建筑物市场价值*30%+（土地市场价值7500万元-其中的土地使用权出让金1500万元）*30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值 c 在建工程建筑物市场价值*30%+（土地市场价值7500万元-需补交的土地使用权出让金1500万元）*30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值 d以上三种判断都不对,（一）某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为460平方米。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600平方米，该公司认为建600平方米经济上合算，擅自建成建筑面积1000平方米的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。 1 改建的最终批准权在（ ）。 a 政府房地产管理部门 b 政府规划管理部门 c 政府土地管理部门 d. 上级总公司,2 评估时依据的建筑面积应为（ ）。 a 460平方米 b 600平方米 c 1000平方米 d 以上三个面积都不行 3 该公司委托评估应选择（ ）。 a 房地产管理部门 b 资产管理部门 c 有资格的房地产估价机构d 验资机构,三下列估价结果报告和估价技术报告中存在多出错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题出的序号后面的空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空袼处的不计分。每指明一处错误得3分，本题全对得40分。,置业公司部分房地产估价结果报告 一 委托人 置业公司，法定代表人：，住所：市路号。 二 估价机构 房地产估价事务所，法定代表人：，住所：市路号。 三 估价对象 该房地产位于市路号，四至范围，总占地面积12000平方米，土地级别为该市一级地，二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800平方米建筑面积、的临街厂房改为超市，并拆除奇遇建筑物，新建一栋建筑面积18000平方米的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。,四 评估目的 为抵押贷款提供依据。 五 估价时点 经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日。 六 价值定义（略） 七 估价依据（略） 八 估价原则（略） 九 估价方法 根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采取比较法进行估价，对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以次评估出在建写字楼的价值。,十 估价结果 经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元（大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整），其中超市的总价值为7355万元（大写人民币柒仟叁佰伍十伍万元整），单价为没平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元（大写人民币玖仟柒佰肆十壹万元整）。 十一 估价人员 （略） 十二 估价作业日期 2001年6月30日至2001年7月5日。 十三 估价报告的有效期 （略）,置业公司部分房地产估价技术报告 一、估价对象状况分析 置业公司兼并集团内工厂所得的房地产总占地面积12000平方米，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8米，建筑面积7800平方米。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200、3800、430、120平方米。置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积为18000平方米的写字楼（实物情况略），拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后投入使用。 估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。,二、 市场背景分析（略） 三、 最高最佳使用分析（略） 四、 估价方法选用 根据估价对