重庆美心洋人街市场营销分析.ppt

,美 心 洋 人 街,-南滨雅苑,目 录,目 录,环境分析宏观因素,经济因素 :gdp下行风险不大，三季度cpi有所回落,环境分析宏观因素,经济因素 :gdp下行风险不大，三季度cpi有所回落,环境分析宏观因素,经济因素:货币政策 (微调的力度和节奏，将是影响房地产市场走势的关键 ),环境分析宏观因素,经济因素 :供求关系影响,由于开发进度的滞后性，在2010年下半年和2011年上半年开工建设的项目，将逐渐在2012年供应上市，由此来看2012年楼市供应充足，政策力度和供求关系将决定未来价格走势。在2012年上半年，市场供应量也存在潜在放大 的态势，但将在2012年 下半年逐渐回落。,环境分析宏观因素,政策因素:中央多次强调继续加强房地产调控,表：近期温家宝总理、李克强副总理关于房地产市场调控的态度,环境分析宏观因素,限购会导致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月，部分一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上涨。,政策因素:限购的影响,环境分析宏观因素,保障房的缺失是导致房价快速上涨的一个重要因素。2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套；2011年更是提出全国要建设保障性住房和棚户区改造1000万套。而保障房建设将持续数年。由于国家统计局现行的统计方式将经济适用房划入商品住宅范畴， 因而预计2012年，保障房将造 成商品住房市场被动萎缩3%。,政策因素:保障房政策对房地产市场的影响,环境分析微观因素,美心洋人街南滨雅苑地处重庆市南岸区的弹子石附近 ,濒临长江之滨，位于洋人街旅游风景区 。,美心房地产的地理区域性 ：,环境分析微观因素,交通状况是衡量地理位置好坏的重要指标，美心洋人街南滨雅苑借助于洋人街旅游区的优势，交通较发达，有多路公交车直达 。,交通状况：,环境分析微观因素,人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大 ：,环境分析swot,有效且具创意的商业模式 创新性的将旅游与房地产相结合 迎合市民的根本需求、精准定位 营销手段丰富，善于造势，制造社会舆论 企业房地产业群的地理优势,优势,劣势,威胁,机会,环境分析swot,企业转行进入房地产市场晚，市场占有 率不高 项目地址离经济中心远，经济欠发达 开发房地产难度大 没有多维立体交通和综合性的配套措施， 商业圈不成熟,优势,劣势,威胁,机会,环境分析swot,政府招商引资，进驻洋人街 洋人街基础设施日益完善，带来商机 美心核心突出、更符合顾客要求 与同行竞争，具有价格优势，物美价廉,优势,劣势,威胁,机会,环境分析swot,地理位置不够优越，交通不够便利 开发难度大 属于期房，消费者认可度不高,优势,劣势,威胁,机会,目 录,企业市场定位目标消费群体定位,收入在中等上下的市民,企业市场定位产品定位,1、企业目前主要把商品定在套内面积70-110平方米的 户型面积上； 2、70平方米以下的户型面 也有一定的数量；,目 录,营销策略产品及服务,营销策略产品及服务,拥有户型：a1：一室二厅一卫（套内面积52.81m）,户型方正实用，使用率高，气韵通透。 功能分布合理，干湿动静分区明确，互不干扰。 宽开间的阳光露台，营造阳光生活空间。 双厅合一，开辟更多 欢畅空间。,营销策略产品及服务,拥有户型：b1：二室二厅二卫（套内面积80.86m）,采用多阳台设计，舒适娴雅，营造精致居室。 功能分布合理，干湿动静分区明确。 双厅合一，开辟更多欢畅空间。 主卧独立卫生间，人性化设计。,营销策略产品及服务,拥有户型：c1：三室二厅二卫（套内面积102.73m）,舒适三房，豪华空间，布局合理，功能丰富。 宽开间阳台，营造阳光生活空间。 功能分布合理，干湿动静分区明确。 主卧独立卫生间， 人性化设计。,营销策略产品及服务,看房送“定金”,购房添“新禧”,美宅品“醇香”,周到服务品质只因有你,营销策略价格,销售房源及价格,a1：一室二厅一卫（套内面积52.81m） 销售基价：套内单价7500，建面单价6060 b1：二室二厅二卫（套内面积80.86m） 销售基价：套内单价7200，建面单价5818 c1：三室二厅二卫（套内面积102.73m） 销售基价：套内单价6700起， 建面单价5420起,营销策略价格,付款方式,一次性付款：签订定金协议之日支付定金贰万元，十日内付 清房款并签订商品房买卖合同； 按揭付款：签订定金协议之日支付定金贰万元，十日内支付 首期房款，并签订商品房买 卖合同及按揭贷款合同 。,营销策略促销方式,节日促销,狂欢抢不停，十月一日至十月三日，每天前两名定购客户，每位享受2888元国庆狂欢礼金。 温馨全家享，凡购三室客户，购房即送1888元幸福礼金。 金秋送温情，十月一日起，凡购房客户即可获赠价值688元大礼包一份。 国庆同乐会，凡在销售活动现场，参与互动表演，即有机会抽取各级好礼，中奖率100%,营销策略促销方式,节日促销,狂欢抢不停，十月一日至十月三日，每天前两名定购客户，每位享受2888元国庆狂欢礼金。 温馨全家享，凡购三室客户，购房即送1888元幸福礼金。 金秋送温情，十月一日起，凡购房客户即可获赠价值688元大礼包一份。 国庆同乐会，凡在销售活动现场，参与互动表演，即有机会抽取各级好礼，中奖率100%,营销策略促销方式,折扣类 ：,购三室：一次性付款8.8折、按揭付款9折；折后建面单价4788元 起、套内单价5898元起。 购二室：一次性付款9折、按揭付款9.2折；折后建面单价5260元 起、套内起价约6480元。 购一室：一次性付款9折、按揭 付款9.2折；折后建面单价5460 元起、套内起价约6750元。,营销策略促销方式,内部员工价 ：,美心集团员工（限员工及其配偶、子女、父母）购房在 上述销售折扣率基础上统一下浮0.2折。,营销策略促销渠道,二级线上,报纸,杂志,二级线下,短信广告,户外t牌,网络广告,各种类型的活动，展览,目 录,营销体会,对企