上海天山项目建议书.ppt

天山项目建议书,一. 天山商圈简介 二. 天山周遍商圈简介 三. 天山商圈与周边商圈比较 四. 综述,一、天山商圈简介,长宁区简介,长宁区位于上海中心城区西部，东连静安区，西南邻闵行区，东南接徐汇区，北与普陀区以吴淞江（苏州河）为界，区域面积38平方公里，辖9个街道1个镇，2002年末全区户籍人口61.09万人。 长宁区地理位置优越，交通便捷,是上海对外开放的重要窗口。虹桥经济技术开发区是中国唯一以发展第三产业为特征的开发区,也是上海市涉外商务楼最为集聚的区域之一，市外经委、市外资委、上海跨国采购促进中心也位于区内,长宁区简介,长宁区生态与居住环境良好，人均公共绿地面积达5.2平方米。古北新区是上海最大的高标准涉外住宅区之一，虹桥路沿线和西郊宾馆周围建有1600多幢花园别墅，上海市三分之一外国领事馆和50%外交官的官邸分布在长宁，成为沪上外籍人士聚居之地。 今后五年，长宁区将努力建成全国文明城区，显著增强城区综合竞争力，初步建成以涉外经贸与商务为主导功能，以高质量住宅、高新技术产业、高水准教育文化、高效益内外贸为特征的多功能、开放型、现代化的新城区。,长宁区地图,天山商圈,长宁区消费情况,(单位：人民币 亿元),110.57,111.57,111.73,138.7,120,天山路简介,天山路建于上世纪年代，属于上海成规模的开发较早的马路。天山路东跨内环线，与延安西路连接，西抵外环线，全长公里。因其横贯长宁区中部，长宁居民又将其称为“中轴线”。人口:4.7万人 。面积:0.75平方公里 ，为区商业中心之一。,天山路,天山路改造前,天山商业街是五十年代末，随着上海最早的工人新村之一天山新村的落成而逐渐形成的一条商业街。 天山商业街沿街（东起遵义路，西至古北路，长约800米）现有商业设施近25000平方米。天山商厦是天山商业街主要大型零售商业，沿街还有联华超市、第五食品店、鞋帽服饰、钟表眼镜、通讯器材、美容美发等专业店，业态丰富，门类较齐全，服务功能较完备。 天山商厦是改造前天山路的核心商业。经营面积15000平方米，主营传统百货，经营商品品种达5万余种，ESPRIT、ONLY、必胜客、屈臣士等知名商家都已入驻经营。 原天山路 主要以社区服务型商业为主，沿街商铺多为经营中低挡大众化商品，商家形象较差，商圈辐射面小。,（）建设古北路至娄山关路大型商业区，提高商业品位 及购物环境。 （）建设辅助商业区，将该区域建成面向大众的中小 型商业，继承并发展天山一条街的地区商业风格， 作为前段大型商业区域的辅助。,天山路商业街的未来规划,（3）拆除部分沿街建筑，重建商业办公建筑。,（4）天山路地下商场建设，统一安置零星商业和地摊商 业，繁荣小商品市场，配合地铁出入口、结合天山路 北侧的商业建筑，建设约平方米的地下商场。 （5）天山路东段的景观建设，通过对沿街建筑立面的修饰 包装，对两侧的人行道的统一规划，以及设置路边花 坛、广告灯箱等，来提高沿路景观。,天山路商业街的未来规划,建成后的地铁二号线西延伸段从中山公园站开始，至虹桥机场结束。沿途将在天山路上设立四个站点：长宁路站、古北路站、威宁路站、北新泾站。 沿线公交线路有、等十余条。 内环高架、延安高架、中环线等交通枢纽环绕左右，交通十分便利。,天山路周边交通,天山路周边商业情况,中山公园商圈,古北商圈,虹桥开发区 虹桥功能拓展区,天山商圈,天山路商业区以东与虹桥开发区连成一片。 天山路南部为人气旺盛的古北商圈。 天山路的东北是日趋成熟的中山公园商圈。拥有新生的高密度、高能力的消费群体。 天山路的西部是是百联集团开发的全新的商业中心和社区中心百联西郊购物中心。,百联西郊商圈,现有主要商业设施,、天山电影院 、天山商厦 （15,000m2） 、虹桥上海城购物中心 （80,000m2 ） 4、虹桥友谊商城 （20,000m2） 、万都中心 （20,000m2） 、古北家乐福 、龙之梦商城 （240,000m2),4,未来主要商业设施,1、天山世纪广场（在建项目） 2、天都国际商场（在建项目） 3、鸿鑫商场（在建项目） 4、圣雄商场（在建项目）,2,1,3,4,嘉麒大厦 18,800平方米,天山商圈周边主要写字楼分布,注：体量仅包含办公部分,现代广场 52,000平方米,远东国际广场 877,000平方米,盛高国际广场 35,000平方米,东方国际大厦 45,000平方米,安泰大厦 33,000平方米,万都中心 97,000平方米,上海城 90,000平方米,天山路 商圈,二. 天山周遍商圈简介,1 .中山公园商圈简介,中山公园商圈是上海的城市副中心之一。该商圈规划面积114.7公顷。 中山公园总的商业设施已经达到43万平方米，拥有新宁购物中心、巴黎春天百货公司、玫瑰坊商业街、龙之梦购物中心等大型商业设施。其中以总面积8，0000平方米的龙之梦购物中心为本商圈代表。,1.龙之梦购物中心,2.玫瑰坊,3.巴黎春天大酒店,4.新宁百货,5.巴黎春天百货,2.虹桥仙霞古北商圈简介,本商圈则主要以“国际、商贸、文化”作为功能定位。商圈的支柱产业为商务、会展产业，兼有商业、餐饮、休闲、文化娱乐等多种功能。仙霞路东段为高端商业街，仙霞路西段为休闲小吃商业街。 商圈内主要商业有虹桥上海城购物中心、虹桥友谊商城、万都国际广场等。其中虹桥上海城购物中心是上海西区最具代表性的购物中心，营业面积达10万。,2.万都中心,1.上海城购物中心,天山路 商圈,3.虹桥友谊商城,1,2,3,4,4.古北家乐福,3.百联西郊商圈简介,上海百联西郊购物中心坐落于长宁区仙霞地区，地处长宁区西部，南靠仙霞西路，北依周家浜河，东临哈密路，西倚剑河路。,上海百联西郊购物中心营业面积为万平方米左右，汇集了精品百货、专业商场、休闲餐厅、社区服务、品牌专卖、大型生活超市、各色餐馆、娱乐大本营、大型专卖超市等，是该地区标志性商业。,百联西郊,三. 天山商圈与周边商圈比较,1 .中山公园商圈分析,优势,弱势,中山公园在兴建商圈的竞争中，商圈定位不清导致商圈之间恶性竞争加剧和社会资源的浪费 ，其中龙之梦购物中心的经营失败就是由于商业密度过大，定位不清造成恶性竞争导致消费力不足造成的。另外在长宁区内除了中山公园商圈外，还有虹桥涉外贸易中心、天山商圈和曹家渡，这必然又对本来已经竞争压力很大的中山公园商业圈造成更大的威胁。,中山公园商圈以中山公园为核心，建成集中的城市标志性高层建筑，并集聚了一批已建和正在建设的大型百货商场、大卖场、酒店，现代服务业发展具有一定的规模基础。,2.百联西郊商圈分析,百联西郊购物中心的四周为高级别墅群及新兴高级住宅区，客群购物有一定消费力。周边的公交站点分布较密集，100米范围内设有八条公交线路站点。,没有轨道交通，距离最近的地铁二号线北新泾站也需一公里以上的路程；周边为住宅密集区，缺少办公楼及商务消费的支撑；由于本商圈为新兴区域，缺少历史积淀，商业氛围仍处于不稳定时期。,优势,弱势,3.虹桥仙霞古北商圈简介,优势,弱势,虹桥商圈是日本人较集中的区域，也是发展最早的区域，有大量的餐饮和日本料理店；商圈则主要以“国际、商贸、文化”作为功能定位，兼有商务、会展产业，商业、餐饮、休闲、文化娱乐等多种功能，各项设施较完善，人气指数高，已经形成商业集聚带。,由于发展较早，本区域楼盘外观和房型都较陈旧；商业接近饱和，缺少新建新兴商业的地块；新建商业楼盘 已向天山商圈及周边支马路分流。,4.天山商圈分析,天山商圈曾以食品五店、天山百货、天山酒家等商号名噪一时，有“上海西区的南京路”之称，拥有悠久的商业底蕴，成熟的消费和稳定客户。 这里既没有繁杂的公交换乘站点，也不是什么大型的公共集中地带，无论在居民区或是商务区内，过往的人流多带有明确的消费目的。 天山商圈是一个商住综合区，较其他商圈而言，圈内的消费人群结构更为丰富，有居民、学生、白领人士、外籍人士，这使天山商圈形成了既有商务消费又有社区经济的多元化特色。 区域内除以天山商厦为目前的主力商业设施。在天山商厦附近有四个正在兴建的商业项目，使天山商圈较之临近的虹桥商圈获得了更大的发展机遇与空间。 轨道交通的延伸，一路四站的大好条件，便利的交通将为天山的商业发展赋予巨大的升值空间 。,优势,弱势,由于目前天山商圈正处于改造阶段，道路及新建项目的施工对商家经营造成了一定影响，需待改造完成后人气才可逐步恢复。,租金分析,天山商圈周边租金情况,项目租金建议,四、 综述,随着改造建设的不断加强，天山商圈又有了新的气象。全新改造将以商业结合商贸，凸现涉外经贸与商务主导功能，建成现代服