台州项目2014年营销方案汇报64P.ppt

台州项目2014年营销方案汇报,2014年2月,目录,项目指标与区位概况 市场环境与重点竞品分析 年度销售指标与推盘计划 年度营销核心思路与策略 一季度营销重点工作 售楼处样板段节点计划 7 已完成工作汇报 8 来电来访客户分析,一、项目指标与区位概况,规划用地面积148.15亩，总建筑面积52.10万方，项目规模在台州属于少有的大型项目。,1、规划指标,7,2、项目区位,本案地块位于台州经济开发区板块，板块定位城市中心区，未来商业商贸集聚地，区域为台州新近重点发展区域。地块距离台州市政府2.2公里，距离老城区中心5公里。,二、市场环境与重点竞品分析,2013年台州商品房成交总面积179.18万平米（不含路桥区），成交均价11291元/，成交总金额202.32亿元。与2012分别同比增长2.02%，18.24%，20.63%. 房地产平稳发展：2010-2012年全市年均商品房成交量约150万方，住宅年均成交约123万方，占总成交的82%左右，住宅成交均价上涨较快，13年全市住宅成交均价达10795元/。 商品房椒江成交占比最大：各区商品房成交量中，以椒江区成交为主，且相较于2010年占比大幅上升，2013年椒江区占72%，椒江区近几年年均商品房成交97万方，年均商品住宅成交量约76万方，2013年商品房成交金额达108亿元。,1、近12个月市场核心数据分析,绿城海棠花苑和紫薇花园去化较慢，其余项目1-3年内能去化完毕，目前市场平均去化率在60%，一般住宅项目的销售周期在2-3年。,2、住宅典型项目供给及成交,注：万华城、中央花园和金辉佳苑为留用地项目，部分住宅要返给村民，不能销售。,2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析,2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析,本案住宅计划5月首次开盘，届时直接与本案住宅形成直接竞争的项目主要有金域华府、江南首府、御庭壹号、万华城二期、华景名苑二期等。,2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析,项目为绿城台州首个城市综合体，依靠其高端住宅的品质及影响力，同时其自身持有的大体量商业作为卖点，住宅底商开盘销售去化约50%。客户主要为椒江当地客户。,玉兰广场住宅底商2011年10月开盘，共计商铺65间，商铺均价2万/平米。目前还有6套未售，所剩面积200平米-300平米，1楼均价在3.6-4万/平米,2楼均价在1.5-1.8万/平米。,2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析玉兰广场,银泰城项目位于台州市商贸核心区，总建筑面积及配套面积40万平方米。该项目计划30个月封顶，3年开业。,2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析银泰城,新明饰品城位于椒江洪家街道，周边为家居建材类专业市场集中区域。物业种类包括饰品专业市场、住宅、家居生活广场、创意产业基地办公等。,2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析新明饰品城,黄岩模具博览城位于黄岩岩区北城104国道转盘处，位于台州市甬台温高速、台金高速出入口附近，周边为城乡结合，集模具加工设备交易、模具原材料交易等。,2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析-黄岩模具博览城,2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析,本市未来的潜在供应量共计27.76万，需要19个月完成去化。,19,3、商业潜在供应量分析,市场后续供应量分析 供应情况预判2014年推盘量较大，约132万平方，2015年市场推盘量约108万平方，加上存量房源约178万平方，市场总体供应量约418万平方，按椒江区（包括开发区）每年去化率100万平方，已出让土地需要4年时间消化，未来销售压力较大。 从供需关系分析：总体椒江市场供求关系总体供略大于求，客户可选择项目及户型较多。但是椒江的购买力来自整个台州，辐射台州南部区域、特别在路桥、温岭、玉环、临海等乡镇的客户较多。 从推盘节点上分析：加快开发节奏，抢占市场，确保4月26日开盘。 价格分析：住宅、公寓价格较具竞争力，商铺单价、总价较高。推盘时，建议根据实际情况略微提升住宅价格，平衡商铺价格。,4、市场结论与分析,三、年度销售指标与推盘计划,二、年度销售指标与推盘计划（决策文件未下发）,取证：2014年4月18日（突破） 开盘：2014年4月26日 产品：住宅区底商及室外步行街商铺 面积：住宅底商10700平米、步行街商铺22400平米。 套数：住宅底商71套、步行街商铺299套 均价：底商35000元/ 平米、步行街40000元/平米 总销：12.7亿 目标：8.89亿 （70%）,取证：2014年8月20日 开盘：2014年10月1日 产品：soho 面积：27667平米 套数：528套 均价：13000元/平米 总价：3.60亿 目标：2.52亿 （70%）,5,1,1,取证： 2014年8月20日 开盘：2014年8月23日 产品：大商业外街 面积：1600平米底商、7300平米步行街 套数：住宅底商11套、步行街商铺97套 均价：底商35000元/ 平米、步行街40000元/平米 总价：3.48亿 目标：1.74亿 （50%）,4,取证： 2014年4月18日（突破） 开盘：2014年5月31日 产品：东区住宅 面积：86000平米 套数：672 均价：11500元/平米 总价：9.89亿 目标：7.93亿 （80%）,取证： 2014年4月18日（突破） 开盘：2014年6月21日 产品：西区住宅 面积：86000平米 套数：672 均价：11500元/平米 总价：9.89亿 目标：6.92亿 （70%）,2,3,交地时间：2013年12月27日 开盘时间：2014年4月26日 2014年新推 室外步行街：推396套11.88亿，售257套7.73亿 住宅底商：推82套4.305亿，售56套2.92亿 住宅：推1344套19.78亿，售1008套14.83亿 soho：推528套3.6亿，售370套2.52亿 合计：28亿,2014年台州项目推盘图(合同28亿，回款14.5亿),取证：2014年 月 日（突破） 开盘：2014年6月21日 产品：住宅区底商及室外步行街商铺 面积：住宅底商5350平米、步行街商铺11200平米。 套数：住宅底商35套、步行街商铺149套 均价：底商35000元/ 平米、步行街40000元/平米 总销：6.35亿 目标：4.45亿 （70%）,取证：2014年8月20日 开盘：2014年10月1日 产品：soho 面积：27667平米 套数：528套 均价：13000元/平米 总价：3.60亿 目标：2.52亿 （70%）,6,3,1,取证： 2014年8月20日 开盘：2014年8月23日 产品：大商业外街 面积：1600平米底商、7300平米步行街 套数：住宅底商11套、步行街商铺97套 均价：底商35000元/ 平米、步行街40000元/平米 总价：3.48亿 目标：1.74亿 （50%）,5,取证： 2014年4月18日（突破） 开盘：2014年5月17日 产品：东区住宅 面积：86000平米 套数：672 均价：11500元/平米 总价：9.89亿 目标：7.93亿 （80%）,取证： 2014年 月 日（突破） 开盘：2014年7月19日 产品：西区住宅 面积：86000平米 套数：672 均价：11500元/平米 总价：9.89亿 目标：6.92亿 （70%）,2,4,交地时间：2013年12月27日 开盘时间：2014年4月26日 2014年新推 室外步行街：推396套11.88亿，售257套7.73亿 住宅底商：推82套4.305亿，售56套2.92亿 住宅：推1344套19.78亿，售1008套14.83亿 soho：推528套3.6亿，售370套2.52亿 合计：28亿,备选方案:2014年台州项目推盘图(合同28亿，回款14.5亿),取证：2014年4月18日（突破） 开盘：2014年4月26日 产品：住宅区底商及室外步行街商铺 面积：住宅底商5350平米、步行街商铺11200平米。 套数：住宅底商36套、步行街商铺150套 均价：底商35000元/ 平米、步行街40000元/平米 总销：6.35亿 目标：4.45亿 （70%）,四、年度营销核心思路与策略,三、年度营销核心思路与应对策略,1、2014年核心难点问题,推盘量大：签约任务28亿，占椒江区年成交额的26%，如何短期内引爆市场，快速成交？,还是商铺：单价（底商35000元m、金街40000元m ）、总价（均总价400万 间）均远高于市场，在椒江商铺市场不景气的情况下如何快速引导客户接受并下单？,先声夺人,商铺为首,高调推广,渠道为王,活动造势,决胜案场,2、2014年核心思路与应对策略,三、年度营销核心思路与应对策略,高调入市，项目拿地后即全面展开推广，引全城关注。,先声夺人,户外,向台州致敬！国际万达 百年企业,四海同台 万达舞台国际万达 百年企业,报广,四海同台 万达舞台万达成功拿地，诚聘英才,新闻,万达集团正式进入台州 开启台州商业新时代,万达广场 为繁华而来2013台州房地产收官大事,万达精神与“台州式硬气”,商铺为首,万达正能量1月全城首发； 商业潮流1月持续全城发行； 深度中国行视频3月持续全城播放； 八大章开盘前各大纸媒连续刊发； 万达会刊每半月全城专业市场派发（大量软文）； 台州城市商业的前世今生 台州的城市中心在哪？ 为什么要投资万达广场？ 商铺投资定律 十个财富故事 。,高度重视商铺销售，把商铺销售放在首位，从项目推广伊始，通过大量软文、视频等资料，深度挖掘万达广场投资价值（尤其是商铺的投资价值），不断推高市场热度，使市场在开盘前达到“疯狂”的程度。,思路与策略,向台州致敬！国际万达 百年企业 四海同台 万达舞台国际万达 百年企业 万达广场就是城市中心52万平米首席城市综合体繁荣大台州 论台州商道 铸万达商圈大奖征集台州城市商业发展论文,高调推广,高举高打，既高调又低调,万达广场就是城市中心万达至 中心立 全台州 在一起 万达广场就是台州城市之“芯”中心财富 错过不再 万达广场 为繁华而来52万平米首席城市综合体繁荣大台州,投资跟着万达走 买铺就买万达铺 拥有万达铺 荣耀台州城万达铺 耀家族 商业航母 城市铺王万达铺 摇钱树 财富避风港 基业永相传万达铺 传世铺,深入人心，引发共鸣,投资置业，舍我其谁,思路与策略,项目已自建网站、微信、微博，利用项目丰富的广告资源，将网络打造成最为有力的销售道具。,重点 区域,城市向南，客户向北。椒江为政府所在地，全市行政、商务中心，环境优美，最宜居；房价低于周边区县，最易居；故除椒江本地客户外，洪家镇、路桥区、温岭市、玉环县、黄岩区的客户是重点，户外布点主要集中在这几个区域；,精准目标之二,各专业市场派报，主要集中在路桥（小商品市场、日用品市场等）、黄岩（模具市场等）；,精准目标之三,各富裕乡镇，通过送戏下乡、文化汇演等手段渗入，如台州乱弹、温岭大奏鼓等；,网络、微信,渠道为王,思路与策略,精准目标之一,银行vip、高端客户专场推介活动,渠道计划,通过开盘前的大活动造势，引发全城关注,活动造势,标准动作,区域论坛（2.27）、开工庆典（3.13）、投资论坛（产品说明会4.12）、营销中心开放（3.30）、中国行（首批媒体中国行2.15）等；,台州城市商业发展论坛（2月27日）、小商品与大商业论坛（暂定）等；,城市风水论坛（4月6日）万达广场就是城市之“芯”,衍生动作,创新动作,思路与策略,决胜案场,每周都有 暖场活动,亲子活动,diy活动,儿童电影周,小型讲座,通过氛围营造（灯光、音乐、视频等）制造旺销场面，形成紧张气氛,案场包装与 氛围营造,通过案场包装体现未来繁华，增加客户投资欲望,思路与策略,三、年度营销核心思路与应对策略,3、首开前重要销售与活动节点排期表（2014.1.1-2014.4.26）,三、年度营销核心思路与应对策略,首开前推广内容与排期表（2014.1.1-2014.4.26）,三、年度营销核心思路与应对策略,3、首开后重要销售与活动节点排期表（2014.4.27-2014.12.31）,五、一季度营销重点工作,1、一季度合同、回款完成路径 一季度无合同、回款指标,四、一季度营销重点工作,2、一季度重要营销节点,3、一季度营销核心问题与对策 问题：解决客户对万达、万达广场以及万达商铺投资价值的认知 对策：通过集团标准动作，高举高打，形成轰动效应 通过标准动作的延展与创新，强化认知 通过大量的软文、视频等资料激发客户强烈的投资商铺欲望,六、售楼处样板段节点计划,1月24日：临时展点开放 3月30日：售楼处开放 5月24日：样板段开放,七、已完成工作汇报,1、团队组建（置业顾问差2人，月底完成）； 2、新媒体运用：网站、微信和微博1月24日已开通； 3、围挡、灯杆旗、户外广告已出街； 4、首批物料印刷已完成（商铺平面图、手提袋、集团蓝皮书、商业潮流和万达正能量）； 5、临时售楼处已于1月24日开放； 6、媒体见面会已于1月24日举办； 7、冠名台州2014新春音乐会已于2月12日举行；,8、媒体中国行2月15日已出发； 9、2月6日全城征集台州城市商业发展论文已开始（为27日城市商业发展论坛做准备）； 10、广告公司已驻场； 11、三维片、效果图和售楼系统已定标； 12、售楼处软装2月20日定标； 13、沙盘2月16日定标； 14、售楼处物业公司3月10日定标； 15、大量软文炒作已开始。,户外高炮、灯箱 发布日期：01月27日,1、万达集团正式进入台州 开启台州商业新时代 2、万达精神与台州式硬气相同文化精髓，加速万达、台州融合 3、万达广场 为繁华而来2013台州房地产收官大事 4、万达新书 影响台州 - 商业潮流与万达正能量台州首发，可免费索取 5、2014 投资万达 -台州经开万达广场媒体见面会暨新书发布仪式隆重举行 6、万达临时展厅 席设中信银行 -扫万达微信 “码”上有惊喜 7、万达正能量 -王健林董事长年会题诗 8、万达速度 初现端倪 写在万达营销中心封顶之际 9、万达“家风” 10、融入台州 走进乱弹万达广场百场文艺