普安镇房地产市场调查分析报告.doc

First compliance review of the application of the appraisal Committee, only through the compliance review of the application to take part in a detailed review. 8.1 application compliance review: does not meet one of the following conditions, procuratorial Agency to submit application through compliance reviews, be invalidated: (1) application of the formats, contents, meet the requirements of selected files, powers of Attorney, declarations by the legal representative and the tender agent application to meet the requirements; (2) licence and a bidding agent qualifications meet the requirements; (3) the similar project tendering agency agent number and provide proof of material compliance; (4) the tendering Agency intends to put into this project the number of professionals to meet the requirements; (5) are intended to the agent of the project as a project manager has similar projects the number of and references to meet the requirements; (6) no fraud case. 8.2 application review in detail the Evaluation Committee through compliance reviews will be selected for detailed review of the application. 8.2.1 tender agent institutions similar project tender performance requirements (16 points) tender agent institutions similar project tender performance 16 points, by two part composition (1) agent similar project of cumulative bid amount scored calculation rules for: Agent water project bid amount (on January 1, 2007 has has bid notice for associate) cumulative each reached 100 million Yuan have 2 points, water project cumulative bid amount scored up not over 6 points. In addition, completes a bid worth more than 500 million yuan in total 1 minute, but other items score accumulated winning amount up to a maximum of 6 points. (2) calculation rule for the number of agents similar projects: proxy bid amount (since January 1, 2007 winning notice shall prevail) bidding projects in more than 50 million Yuan by 2 points, but the Agency projects the number of scores up to 3 minutes. 8.2.2 to be agents of the construction project as a project manager in the same project performance (10 points) Project Manager agent performance scores including agents of the bidding agencies of similar projects, as well as in other similar project tendering agency service agent during performance. Total 10 Project Manager agent performance, made up of two parts (1) acting like the accumulated winning amount calculation rule: agents for water conservancy project bid amount (since January 1, 2007 winning notice for example) cumulative average reached 100 million Yuan 3 but scored no more than 5 minutes. (2) calculation rule for the number of agents similar projects: proxy bid amount (since January 1, 2007 winning notice for example) in the more than 50 million Yuan water conservancy project period of 3 minutes, but scores the number of agents similar projects up to a maximum of 5 points. Project Manager demonstrated to provincial-level and higher peoples Government or the development and Reform Commission published the winning bidder on the designated media publicity shall prevail. 8.2.3 staff requirement (25 points) 1, to the construction project serving personnel, 4 years experience in tendering agent, 2 points per person, 2 years experience in tendering agent .Pig is not a pig. With domestic international market and technology big environment of changes, as China traditional industry of pig production of job way and profit way are requirements related industry for resources integration, to quality security for premise, regulation based farming, and management cost and the production, and sales cost, go standardization, and scale, and intensive, and market road, fast upgrade whole industry chain of regulation capacity, market competition capacity and anti-risk capacity. First, industry analysis (a) the basic situation in China is a traditional hog production and consumption country, 2008 46.15 million tons of pork, pig stock 462.64 million head by the end pig slaughter 609.6 million. National pig industrys annual production value at around 650 billion yuan, nearly 50% per cent of annual output value of animal husbandry. Sichuan province in 2008 produced 6.52 million tons of pork, with 694,000 tons of Chengdu city, live pig sell 10.46 million, first 15 Vice-provincial cities in the country. The whole nation advantage regional planning (2008-2015) there are 437 counties (cities), 55, Sichuan, Chengdu has 7 (including in pengzhou). International pig industry mainly include the European Union, the United States, and Canada, and Brazil and other absolute scale of animal husbandry industry and technology developed countries. Market 1, the domestic market from Chinas meat consumption habits and economic analysis of the development situation, the emergence of new trends in the market of domestic pork and its products. Docking is a pig production and sales more closely. The Yangtze River Delta, Pearl River Delta and the Bohai rim economic developed area industrial structure adjustment gathered pace, two or three industries to the Central and Western bias. Second, the rigid domestic consumption growth. For a long period, pork is still the largest variety of meat consumption in China, the absolute consumption continues to grow. Especially in the vast rural market growth potential. Third, market for pork and higher product quality requirements. Pollution-free pork safety and health has shown a very good market prospects. Four is the market changing. Currently, cold meat, more and more varieties of meat and pork meat products, which accounted for a large proportion of pork consumption, stores, chain stores, supermarkets and other marketing methods is on the rise, and transport has been extended to more than 2000 km in RADIUS. Chengdu is an important River pig resource market, the citys commercial rate reaches above 60% of live pigs, pork and raw materials primary processing products in the domestic and international reputation is high. Western hog trading center in Chengdu and provides disease-free areas of construction in order to further accelerate the development of swine industry realizes space and conditions. 2, the international markets at present, annual volume of trade in live pigs in the world year around 18 million, about 6 million tons of pork trade. A large net exporter of pork is mainly the EU and North America,-importing countries mainly in Asia, Japan, and Korea, and Singapore, the Philippines, Hong Kong and other countries and regions, as well as Russia, about 3 million tonnes were imported. It is predicted that the world meat consumption increase of 80% in Asia in the future, our country has obvious geographical advantages, export potential. With the advancement of live pigs superiority industry belt construction, animal disease .普安镇房地产市场调查分析报告第一部分 普安镇城市概况一、城市概况普安镇地处剑阁县中部偏北，一直以来，普安镇都是作为剑阁的县城而存在。是剑阁县的经济、商贸、文教中心和物资集散地，现城市建成区面积4平方公里，常住人口8万余人。同时还是四川省首批省级历史文化名城，别称剑州古城或剑阁古城。2003年9月，剑阁县人民政府驻地由普安镇迁至下寺镇，原为县城所在地的普安，遂成为了剑阁的老县城，城市逐渐以镇名“普安”代指，不过很多场合和大多数本地人仍习惯称之为“剑阁”。二、普安镇城市性质普安镇，位于剑阁县中部，历来都是剑阁地区的政治中心，州、府、郡、县建制历史长达1700多年，是首批四川省省级历史文化名城、省级卫生县城，有“蜀道明珠”之美誉。2003年9月剑阁县城迁址下寺镇，城市功能性质发生转变，代指名称也由“剑阁”向“普安”逐渐转换，是全县经济、文化、交通、商贸、文教、医疗、物流中心。截止2009年底，城市建成区面积4.0平方公里，常住人口逾8万人。三、行政区划普安镇共分为四大社区，城南为鼓楼社区（钟鼓楼附近一带），城东为校场坝社区（烟街附近一带），城北为卧龙社区(卧龙居附近一带)，城西为小玲珑社区（人口和计划生育服务中心一带）。卧龙社区较场坝社区小玲珑社区鼓楼社区社区：鼓楼社区 小玲珑社区 卧龙社区 较场坝社区村：双剑村 剑西村 中坪村 江东村 灯光村 城东村 剑坪村 光荣村 白虎村 鹤鸣村 银山村 同心村 丰光村四、普安镇人均收入及其消费普安镇镇上居民人均收入10002000元/月，教师，医生等事业单位收入20003000元/月。消费习惯：中老年人喜欢在闻溪河畔喝茶打牌 青年人喜欢在KTV，网吧，台球室等地消费 青少年喜欢在电玩城，小零食商店等地消费普安镇逢双逢场，周边乡镇附近的居民来到他们心目中的县城购买生活用品，他们对小额的易消耗品兴趣比较大，如食品，肉类，蔬菜，水果，小型电器，服装等。 珠宝，汽车，高档公寓等耐耗品需求甚少。普安县城川H牌照汽车绝大数为面包车，皮卡车，商用家用两用，轿车很少，档次也不高，多为吉利，奇瑞等低端国产车，可见享受性消费水平较低。但普安是一个历史文化名城，多有游客前来游览，故客栈较多，价格相对同级城镇较贵（标准间120元/日）。 五、普安镇周边乡镇基本信息(50公里以内)注：人口数统计是为第五次人口普查乡镇名人口特色产品特色景点票价至普安里程柳沟镇9361水稻，玉米，生猪1964株“皇柏”6元38km武连镇13241大蒜鲢鱼，烧鸡公觉苑寺，东山寺8元48km白龙镇18483水稻，玉米，生猪白龙寺105元61km龙源镇16062水稻，玉米，生猪无5元26km汉阳镇17390水稻，玉米，生猪无55元22km剑门关镇17349水稻，玉米，生猪无7元33km盐店镇8553水稻，玉米，生猪无45元22km下寺镇22216水稻，玉米，生猪无105元49km普安镇29362水稻，玉米，生猪鹤鸣山、钟鼓楼六、城市交通（一）城镇及周边交通周边市县：普安镇并无飞机、火车、船舶直接连接，唯有公路，其公路四通八达。公路北可通往新县城，广元市，平武县，青川县；向西可通往江油市，绵阳市，成都市；向东可通往苍溪县，阆中市；向南通往梓潼县，盐亭县。公路交通线：G108，青剑路，剑闻路，剑南路，X4063青剑路剑南路/X4063剑闻路普安镇四通八达，西有国道108，向南通往梓潼，向北去往剑门关，剑阁新县城，广元等地，镇北有青剑路直通绵广高速，东有剑闻路直达闻溪乡，南有剑南路，直达白龙镇。共五条大道，镇中另有若干桥梁道路，网织于城镇中。普安镇公交 价格：1元/次普安镇出租车 价格：城区内视距离25元，稍微远点贵几块钱，一般都不会超过10元。经了解，普安镇上并没有正规出租车，而是而是小型四座四门老年车充当出租车的角色，多为红色，目前暂无公司统筹，属司机自行经营，随市场调节。七、发展沿革把剑阁县的普安镇离剑门雄关只有40公里，又称为蜀门锁钥。站在古城的钟鼓楼上，就可以眺望巍峨雄伟的“蜀北之屏障，两川之咽喉”，且有“一夫当关，万夫莫开”之险的剑门关。普安古镇历史悠久，南北朝时古镇仅是一围城墙，数家社火，规模小，唐代便已有一定规模并为军事重镇。“安史之乱”时唐玄宗入蜀避乱一行人马途经此地，驻跸在郡城，歇息三日方去。南宋升格为隆庆府。元代因广元、剑阁一带为蒙、宋交战的战场，普安镇毁于战火。明成化十年重修，城型制保留至今。独特的地理位置和环境，决定了普安镇与战争结缘，文化遗迹也十分丰富。 上个世纪的普安镇城区发展十分缓慢，其原因与其所处的地形有直接的关系。正北边的仆船山，东北边是卧龙山，东南边是鹌鸣山，南有天榜山，正西边是汉阳山，把普安镇围了过严实，闻溪河自西北流来，穿镇而过，遇鹌鸣山折向北再向东流去，使镇有了灵气。古镇垣依山榜水建在汉阳山麓，为明代形制。明以前的古镇已不复存在。如今的钟鼓楼古建筑区，依然如故地保留着旧貌，木结构的建筑街区上商店林立，二楼是用作居住，街上人来人往。由于古镇地势高低不平，且又狭窄，古建筑区就在古镇的最低处， 108国道和通往阆中的公路从旁边经过，使得古街少了车辆的侵扰，多了几分宁静，远到而来的乡亲到了县城，一定要在这里赶赶场，购一点生活用品和生产用品，顺便到茶铺里吃吃茶，摆摆龙门阵。古街区能够较好的保留，就在于新城区都在古街以外的地方。少了战争的普安镇，仅仅作为川北浅山区的一个交通点而存在，其军事作用已失去。加上地处经济不发达地区，普安仅仅只有政治功能的发挥。随着2003年9月剑阁县城迁往紧靠绵广高速公路的下寺镇，普安唯一的政治功能也将失去。 剑阁县城迁址下寺镇后，普安镇的经济一度几乎处于停滞状态。2005年开始有所好转，现城市建设又有新的突破，继续保持着全县第一大城镇的地位。现在并今后长期仍为剑阁县地区的经济、文化、商贸、教育、交通和物流中心。城市经济提升较快，城市面貌今非昔比。八、历史文化普安古镇地处金牛古道上，在历史发展的长河中，剑阁凭她山川之秀，地理之灵，文物之丰，关隘之雄，令多少英雄豪杰为之倾倒而折腰，无数诗人骚客为之惊叹而吟咏，众多丹青妙笔为之倾慕而泼墨。蜀汉刘备、诸葛亮、张飞、姜维，唐代皇帝李隆基、李儇，前蜀主王建，明末李自成、张献忠，都曾在这里出入，留下了胜迹。据史料记载，王勃，李白、杜甫、芩参、柳中元、李商隐、苏询、苏辙、陆游、李调元、郭沫若等不同时代的诗人，当代伟人周恩来，朱德、邓小平、徐向前等，都游历了剑门关，途径了剑阁，留下了英明或杰作，为剑阁这座历史文化名城锦上添花。地灵必然出人才。在这块古朴的土地上，带有名人，其中特别著名的有出生于普安的南宋的礼部尚书黄裳，出生于普安镇南 20里徐石盘山下赵家湾的明代兵部尚书赵炳然，出生于剑阁下寺河马沟、却撰写了成都望江楼的130字佳联的清代翰林、官居湖南布政使的李榕。受中原文化传播和梓潼七曲由的文昌文化的影响，在普安及周围留下了大量的宗教文化遗物，如鹤鸣山的道教、觉苑寺的佛教等都发出璀璨的光芒。九、本章分析结论（一）普安镇当地居民仍然视为县级城市虽然普安镇不再作为剑阁县的县址，但是当地的居民及周边百姓仍然将其视为县城，不仅是当地居民，而且官员也是认为他们是县级领导，据坊间传言，曾闹出了县级官员管不了普安镇官员的笑话。（二）普安镇人口众多，经济发达，配套相较一般镇完善普安镇虽地处山凹之地，傍山而建，建成区面积4.0平方公里，常住人口逾8万人，是周边乡镇的数倍之多。因为历史原因，曾作为剑阁县县级政府所在，而如今，虽然县政府迁出了，但在今后一段时间内，普安镇依然会是经济，文化中心，具有客观的发展潜力。（三）普安镇规划发展放缓普安城区地势狭小、水利资源缺乏、交通不畅等因素，已不能适应剑阁经济和社会发展的需要，加之政府精力放在了新县城和剑门关镇，故普安镇发展较缓。因此，2003年，县城迁驻下寺镇。由于地理因素，城镇扩建受到了极大限制，目前唯有旧城改造能较大增加房屋供应量。（四）普安镇街道破落，路灯较少，城市形象破败普安镇现有住宅是多层旧楼，大多7到8层楼高。城中心楼房属旧房，品质不高，环境不好，晚上除东门桥商业区灯火璀璨外，其余地方多是黑灯瞎火。镇上整个街道普遍灰尘飞扬，街道狭窄，道路坑坑洼洼，很远都找不到一个垃圾桶，绿化更不用说了，除沿河种植外，少之又少。城市形象舒适度距大城市有很大差距。（五）普安镇是典型的四五线城市普安镇市民来源于当地原住民和周边乡镇的农民，整体文化水平不高，初中高中水平，对小额的易消耗品兴趣比较大，如食品，小型电器，服装等。珠宝，汽车，高档公寓等耐耗品需求甚少。居住水平不高，重视价格，房屋需求旺盛，但对房屋的品质需求呈两极分化。镇上的经商居民，泛公务员及已经拥有房屋人群已经不再见房就抢，对房屋品质，周边环境有较高需求。而周边乡村农民，只要在镇上有房就行，并不考虑是否具有较高品质和环境。整体市场以房屋刚性需求为主。普安县城川H牌照汽车绝大数为面包车，皮卡车，商用家用两用，可见享受性消费极少。但普安是一个历史文化名城，多有游客前来游览，故客店较多，价格相比同级别城镇贵。第二部分 绵麻厂地块调研一、宗地基本情况本案地处普安镇南，处于郑家山与周垭子两山之间，地势较城中心高，背靠双剑村。本案属旧城改造范畴，原为棉麻厂，紧挨毛巾厂，曾经棉麻厂辉煌时有员工400余人，毛巾厂有员工2000人，毛巾厂本是棉麻厂的一部分，后分离出去，但两者厂区仍然贯通。如今棉麻厂已经倒闭，员工有少数仍然住在办公楼上，厂区现多用为仓库（堆放煤炭，木料，机器，瓶装水等物品）。据了解，11月底，内部员工就得全部离场，12月初，拆迁人员入住工地进行拆迁。周垭子双剑村棉麻厂毛巾厂1.项目内部及其周边情况东：毛巾厂，郑家山 南：井田湾，周垭子山 西：双剑村，居民区 北：洗车厂，主镇区，X4063公路，殡仪馆 内部：居民楼，仓库 2、项目周边配套情况商业配套：钟鼓楼商业一条街（西街），东门桥头商业圈，温州商贸城商业圈等 教育配套：普安幼儿园，普安小学，普安中学，普安实验小学，剑阁中学，剑州中学、新科职业技术学校等。 交通配套：1路公交车，2路公交车，3路公交车，4路公交车，5路公交车等 医疗配套：剑阁县中医院，剑阁县红十字医院，剑阁县人民医院等 旅游景点：钟鼓楼，鹤鸣山等 3、区域交通 区域内仅有一条城乡公路连接普安镇与白龙镇，其余为后山小道，规项北侧规划道路被农民自建房占用修建房屋，路面宽度不足3米。4、周边居民访谈：周边居民对我们项目认同非常高，尤其是棉麻厂和毛巾厂的老员工的兴趣极大，都表示愿意买这的房子，当问到他们对房屋有何需求时，都很热情的配合我们的工作，给我们出主意。他们普遍喜欢三室两厅，90100平米的房子，部分居民希望有商业，不仅可以买到从山上下来的新鲜蔬菜，买肉的话也不用每次都跑到城里去买。5、宗地优势、劣势优势：1、项目地处普安镇西北角较高地形处，无水患之忧；2、项目相较城中心较远，利于差异化打造；3、地块相对较大，拥有成熟配套的社区在普安镇还未曾出现；4、项目周边居民对地段认同度较高；5、普安镇无大社区出现使得许多购房者对目前小项目期望值明显下降。劣势：1、相较城区主要商业地段较远，购物、生活相对不便；2、地块距离乡村民居较近，城市认同度较低；3、车辆交通组织压力较大；4、因背后庙宇影响，居民对住在庙前相当反感；5、剑阁县发展重心的转移，部分镇上人士已将置业目光瞄准新县城。第三部分 普安镇房地产市场分析及发展趋势一、普安镇商品房供销分析目前，普安镇在售楼盘只有兴和山水人家一个，即将开盘的楼盘只有兴和风景一个且兴和风景将于10月23日开盘。其调查情况如下： 兴和山水人家（一）项目概况 :1开 发 商：广元市兴和建设有限公司2楼盘地址：广元市剑阁县普安镇滨河路（原鹤鸣路9号）3物业类型：多层4总 占 地：172115总 建 面：33194.976容 积 率：1.937绿 地 率：20.2%8工程进度：一期已封顶，二期主体已修至四层9总 户 数：33010户型区间：7011011车 位 数：54个（含地上10个）12开盘日期：一期2009-12 ; 二期2010-0613售房电话：08396669777（二）销售概况 :1售价：1）住宅：27002900元/平米2）商业：800018000元/平米2总体销售率：90%3优惠方式：一次性优惠2%，按揭优惠1%（三）项目感受 :山水人家地处城市核心地段，周边配套成熟，背靠市政规划的塔子山公园，左拥农贸市场等小商品市场，与温州商贸商城仅一桥之隔，交通方便，这是它的优势。其劣势主要是沿坡而建坡度太高，上下落差大，每隔几年发大水会淹至一层商业。由于山水人家地段位置优越，销售势头良好，加之明年4月份交房，以防到年底无房可卖，目前准备提价2030元/平米，以增加利润。 兴和风景（一）项目概况 :1开 发 商：广元市兴和建设有限公司2楼盘地址：广元市剑阁县普安镇剑门路（原龙泉粮站）3物业类型：多层4总 占 地：5958.905总 建 面：116526容 积 率：1.957绿 地 率：30%8工程进度：主体已修至第三层9总 户 数：11710户型区间：8011011车 位 数：约50（租赁）12开盘日期：2010-10-2313售房电话：08396666771（二）销售概况 : 1售价：1）住宅：24502700元/平米2）商业：4200元/平米2销售情况：暂未开盘3优惠方式：一次性优惠2%，按揭优惠1.5%（三）项目感受 :从普安镇新桥出发，沿着通往剑阁新县城的108国道上山前往兴和风景售房部，公路边电杆上挂着兴和风景楼盘的广告，该项目售楼对面不远处是剑阁精米厂。售房部坐落在整个楼盘的中部，是一栋三层高楼房的一间门面改装而成，旁边紧挨着剑门关矿泉水直销门市部。售房部不大，装修也较为简单，置业顾问并没有身着统一服装，差点让我们误以为也是顾客。由于售房部不大，布置相对于有些紧凑，沙盘，控销表分布于入门两端墙边，客户洽谈区有一条沙发和一个玻璃茶几，一位男置业顾问热情的给我们进行讲解，另一位在前台看电影，时不时回头看看我们。据了解该楼盘尚未开盘，没有采取入会，收取订金等方式蓄客，据他们说当地房地产政策比较严格，不允许。该地处坡地，离城中心相对较远，其均价比城中心便宜200300元/平米。拥有较好的性价比，环境并不算很好，由于临近国道108，相对较吵，地面扬尘较多。二、普安镇二手房供应及销售分析普安镇的二手房也是分区域定价，供应量也不是很多。普安镇并没有专门的二手房公司和店铺，只有其房屋交易信息都贴在了农贸市场，桥头的广告栏上，随时更新。如下图： 据了解，镇中心的二手房均价2500元/平米，周边区域二手房均价2300元/平米，价格受地段影响较大，最便宜有1818元/平米的住房，最高的是滨河路针织厂住宿楼一间精装修房，卖到3125元/平米。城市二手房大多属于精装修房和简装房。清水房也有，但相对较少。比较商品房周边小产权房的销售价格和销售状况，兴和山水人家售价27002900元/平米，均价2800元/平米，而其周边新建小产权房售价2750元/平米，其均价要比兴和山水人家每平米低50100元左右。据了解，当地普安镇农民到城里买房，大多怀有不管是否有双证，觉得只要有房子坐，你就撵不走我的心态，图便宜。因此，小产权房销售状况很好，临近山水人家的一栋新楼目前只剩5楼，6楼，7楼等少数几套房源。附：二手房信息列表（2010-10-16采集）位置面积（）几室几厅价格（元）元/平米河东街新建住房7011022002600普安镇河东街64号120三室两厅两卫30万（精装）2500滨河路针织厂宿舍80二室二厅25万（精装）3125普安教育局职工宿舍2楼130四室两厅双卫双阳台32万（精装）2461普安镇原金属建材公司（社保局对面）10624万（简装）2264后西街城南路黄金路段72三室二厅14万（清水）1944万信桂苑小区三楼94二室二厅25万（清水）2660普安镇里仁巷5号80三室一厅18万（简装）2250金都大厦140三室二厅34万（98年装修）2428龙汇花园93二室二厅29万（精装）3118新街口75二室二厅17万（清水）2267普安镇新生巷39号110三室二厅25万（清水）2273远东超市五楼110四室二厅25万2273食品公司宿舍楼70二室二厅16万（精装）2285农业银行住宿楼180四室二厅二卫43万（精装）2388计生委旁120三室二厅22万（简装）1833交通路25号二楼90三室二厅22万（简装）2444卧龙粮站内住房110三室二厅20万（精装）1818民政局一楼一底75两层一室一厅15万（简装）2000老城原卫生局六楼140三室二厅21万（简装）1500三、普安镇商品房成交均价分析近三年，普安镇商品房价格基本是持续上升。2008底为1800元/平米，2009底为2200元/平米,2010年中期为2500元/平米（由于没有房管局数据，从以往楼盘和近期楼盘计算估计而得）。近三年来，存量价格（即二手房价格）也是逐步上涨，一般来说同期同区域都比商品房低200300元/平米。现在普安镇房地产市场虽然也遭到新政打压，但是仍然供不应求，刚性需求旺盛，因此普安房价稳中微升。四、普安镇商业价格及租金分析普安镇新开楼楼盘山水人家商铺价格600010000元/平米，该地地处闻溪河江畔，北面与温州商贸城，雪花休闲广场仅一桥之隔。西面与钟鼓楼古城商业区，东门桥头商业区只有5分钟路程。南面与大型农贸中心毗邻，东面是市政规划的塔子山公园。其优越的地理位置，方便的交通，优美的环境，使得这里的商业价格远远高于其他区域。而另一个即将新开的楼盘兴和风景由于地理位置较远，商铺售价均价4200元/平米。普安镇租金较高的地方主要集中在东门桥头一带，西街钟鼓楼一带，和温州商贸城一带，尤其是东门桥附近的租金最高，一间15平米左右的商铺年租达到18000元。以此为中，租金价格依次向城市周边递减。棉麻厂附近的商铺大约每月12.5元/，据棉麻厂大约50米的商铺每月大约30元/附：普安镇商业价租金分布图（单位：元/月）10303010040130309030100五、普安镇房地产市场发展特征（一）楼盘成分散状，体量都不大普安镇小型楼盘比较多，呈分散状，分布于普安镇各个城区。这些楼盘体量都不大，总建面大多都不超过2万平方米。其间，居民小产权房，单位修建房，联建房林立，有的新建房屋属于当地居民修建用于改善居住，有的则用于出售，租赁。而普安古镇老房子维持原样，进行适当修葺。（二）多层建筑为主，不注重物业管理普安镇没有高层电梯楼房，也没有小高层，别墅等产品。整个普安镇最高房屋不超过8层，全为多层楼房。整体居住房屋品质不高，呈中低端，部分房屋年代久远。很多小区没有物管公司，房屋出现问题大多自行处理。（三）建筑风格多为现代板楼，但无特色城市的建筑整体为多层砖瓦房，无景观，无社区活动场地，大多没有绿化。新楼盘多以现代中式为主，品质不高，科技设施应用较少。（四）户型特征普安楼市的户型基本都是90-110平米的三室，7080平米左右的两室，拥有少量140平米左右的4室，而70平米以下的一室住宅较少。（五）户型功能普安镇居民大多偏爱大客厅，重视空间的应用，因此大多都只有一个卫生间。对于入户花园，阳光大阳台，幻变空间，错层，跃层，6米挑高阳台等功能缺少认识，知之较少。知道的居民对这些户型功能有很高的需求期望。（六）售楼部装修简单，楼盘形象低端 楼盘售楼部沙盘、客户沙发、桌椅品质不高、外立面不显眼、售房部现场气氛营造不浓，或挤或松弛，感觉修装之前并没有经过统一设计，给人零乱、东拼西凑的感觉。大多装修颜色无特色，不容易让人记住，装饰品极少。总体给人印象不深，品质低端。第四部分 客户住宅需求分析本次市调，我们对普安镇当地居民和周边乡镇做了问卷调查，拦截式问卷共计300份，其中有效298份，2份无效。调查结果如下：1、受访者年龄分布为问卷结果分析：购房者主力集中人群为3145岁拥有一定置业能力者。2、受访者最高学历分布为问卷结果分析：普遍学历不高是该地域主要特点，但具有高中/中专学历层次占据相当比例，这部分人群在任何城市都是中低端商品房购买的主力人群。3、受访者的职业分布为 问卷结果分析：我们截取了具有针对性的客户精心拦截访问，尤其是机关单位、学校、医院及私营企业主，这部分人群更具有潜在购房需求。4、受访者家庭每月的收入分布为问卷结果分析：低收入阶层充斥仍是不争的事实，农业县域的基本特点体现充分，我们的客户定位将主要针对收入在2000以上的机关单位职工、私营企业主级周边外出务工有相当积蓄的人群。5、未来1-3年内，受访者购买房产的可能性情况为 问卷结果分析：普安镇常驻居民30000人左右，根据调查结果显示，50%以上人群有高山居住条件需求，这对项目开发时一个利好消息；当然，这其中不包括外出务工人员返乡购房群体。6、未来1-3年内，受访者选择购房区域为问卷结果分析：此次问卷主要集中在普安镇，从数据反馈可以看出，三成以上的普安居民已将置业目光投向了新县城，区域环境的恶劣已经不能使原著居民满足。7、受访者认为35年中普安房价走势情况为问卷结果分析：5成以上受访者认为房价变化不大，这也说明了普安镇房地产市场缺乏领导者的格局，优势项目的强势介入，势必引起区域价格的巨大拉伸。8、受访者打算未来3年内购买房产主要目的为问卷结果分析：结果显示，购房者主要需求为解决置业安家，当地市场存量明显供不应求。9、受访者打算购买哪个区域的房产的情况为问卷结果分析：上表可以明显感受出，剑阁置业客户对区域位置并无太多挑剔，只要能满足居住条件，周边环境并不是主要考虑因素。10、受访者希望购买的住宅类型为问卷结果分析：受传统观念级地震影响，多层仍是普安镇居民主要选择对象，但电梯产品的缺失以及他们对框架产品的认识不够，这部分产品还不能英气他们的足够重视，后期的推广方面应加大这一块的宣传。11、受访者希望购买的户型结构为问卷结果分析：上表反映出县城居民对住房层次的要求有明显的提高，跃层产品作为一二三城市的主力产品已并不鲜见，但作为小县城居住环境中，这类似产品以成为他们追求美好生活的具体体现。12、受访者希望购买的住宅楼层为问卷结果分析：上表显示出居民对高层产品普遍抵制心态，由于地震的影响，高层产品在大中城市抗性相对较小，而小城镇居民在认识上还有待于提升，后期营销工作中这一点将作为主要推广目标。13、受访者希望购买的住宅面积为问卷结果分析：60以下产品作为城市精英首选在小县城完全体现不出，80110的三室成为居民首要选择户型，在户型设计这一块应引起足够重视。14、受访者希望购买的住宅结构为问卷结果分析：两居室和三居室成为客户选择集中户型，居住的宜居性和舒适度是购房者考虑买房的重点。15、受访者希望购买的住宅带有卫生间的数量为问卷结果分析：此项问卷反映为设计参考，双卫户型将作为设计产品中不可缺少的组成部分。16、受访者希望购买的住宅附带功能情况为问卷结果分析：户型的景观面是受访者最为关注的焦点，入户花园也同时受到受访者的关注，产品幻变空间及赠送面积也委设计者提出了更高的要求。17、受访者能接受的住宅价格为问卷结果分析：因居民收入原因，房价仍是受访者选择产品的决定性因素，因期望值原因，此项数据只能放音购房者心态，兵不能对市场最终价格产生较大的影响。18、受访者能接受的住宅总价为问卷结果分析：上表反映出，总价30万内的房源是消费者能够承受的均极限值，这也体现了限于经济的特点，与居民收入基本成稳定比例。19、受访者选择的购房方式为问卷结果分析：一次性付款比例与按揭付款比例和大中城市比例基本持本，而公积金等其他付款方式相对较少。20、受访者希望购买住宅的建筑风格为问卷结果分析：基于客户对具体建筑风格认识的模糊性，具有现代色彩及重视风格的建筑更为客户所接纳，这与我们项目定位“现代简欧”不谋而合。21、受访者认为普安棉麻厂区域作为住宅开发地段情况为问卷结果分析：上表明显看出，普安镇居民对居住地段选择严重无概念，只要产品好，档次够，地段并不是影响他们选择购房的决定因素。22、受访者认为普安棉麻厂区域交通与生活便利情况为问卷结果分析：选择便利主要为原区域居民，二其他区域受访者大多页认可该地段，结果说明，项目区位