张家口市市场调研报告.ppt

,张家口市房地产市场分析,项目提案,张家口房地产市场调研报告,张家口市房地产市场分析,序 言,本次研究主要目的是希望通过对张家口市宏观经济状况研究、张家口城区房地产市场发展状况和发展规律的研究，分析张家口市经济发展规律、商品房市场供求情况，整体预测其房产市场的变动趋势，同时结合供求状况寻找项目的市场机会点，结合当地城市规划对项目进行整体定位，确定项目总体发展规模、开发进度，并对其进行经济测算，为以后项目的营销策划等提供客观依据。,本房地产市场研究之一手资料主要是通过我公司对当地供应市场实地调查及对消费者需求的问卷调查取得，二手资料主要来源于当地统计局、国土局等相关政府部门。,张家口市房地产市场分析,资 料 来 源,张家口市房地产市场分析,通过对项目方案的投资成本预算、售价分析，建立资金流量模型，整体预测其综合投资回报水平。,研 究 方 法,基于张家口市房地产市场供应与潜在客户需求的深入调查分析，通过对供应和需求两方面变化趋势的研究，为本项目的功能布局、物业配比等提供客观依据。,通过对本项目地块特征、市政规划等的分析，确定未来客户群、用地布局、建筑类型、开发进度等计划。,张家口市房地产市场分析,研 究 框 架,张家口市房地产市场分析,第三步，项目市场分析。在项目市场的层次上，根据以前对市场潜力的估计，进行竞争对手的分析，估计本项目的市场占有率；同时进行消费者的研究，以确定本项目的竞争特点。,研 究 框 架,第一步，地区市场分析。将专业市场（房产市场）在张家口市整个地区经济中，考察其地位和状况，找出影响这个市场变化的主要因素。并通过直接或间接资料分析，对地区经济发展进行预测，从而发现它对专业物业市场的影响，例如通过人口、收入等资料，推算对专业物业的需求增量。,第二步，专业市场分析。在专业市场的层次上，进行市场细分，然后对各子市场的物业的供给量和需求量进行对比预测，从而发现各子市场的需求潜力及分布情况。在本研究中主要分析住宅子市场。,张家口市房地产市场分析,研 究 模 式,目 录,张家口市房地产市场分析,张家口市概况,当地经济分析,土地情况分析,项目位置及SWOT分析,张家口市房地产市场分析,当地居住环境分析,总结,张家口市概况,张家口市房地产市场分析,区位,张家口市地处河北省西北部，总面积36873平方公里。 张家口有优越的地理位置和区位优势。张家口地处京、晋、蒙交界处，东临首都北京仅有200公里，西连煤都大同180公里、北靠内蒙古草原、南接华北腹地，面向沿海，背靠内陆，是沟通中原与北疆、连接中西部资源产区与东部经济带的重要纽带。,人口,张家口市下辖7区,13个县,总面积36829平方公里，拥有人口449万。市人民政府驻桥西区。,张家口市房地产市场分析,交通运输,张家口的交通四通八达。京包铁路通过市区、大秦铁路从城市南部横贯东西；公路四通八达，八达岭高速公路、宣大高速公路、丹拉高速公路支线、110、112、207 国道穿过市区。发达的路网框架，构成了张家口市独特的立体交通格局。,张家口四季分明，气候宜人。盛夏干湿适中，凉风送爽；严冬冰封雪飘，粉雕玉琢。,张家口市房地产市场分析,自然气候,张家口市房地产市场分析,人口规模,2006年末，张家口市人口总户数为158.96万户，户籍总人口453.61万人，农业人口312.36万人，占总人口的68.9%，非农人口140.35万人，占总人口的30.1%，人口自然增长率为5.83,资料来源:张家口市统计局,张家口市房地产市场分析,城区规划,张家口市以纬一路为分届线，纬一路以北为旧城区，以南为高新开发区。 （1）旧城区：以清水河为分届线，清水河以东为桥东区；清水河以西为桥西区。桥西区是张家口市中心,是市政府的所在地.桥西区长青路为主,是张家口市经济、政治文化中心。 （2）新城区：纬一路以南为张家口市高新开发区，建筑较新，发展速度较快。,张家口市房地产市场分析,张家口经济分析,张家口市宏观经济,张家口市房地产市场分析,宏观经济状况是一个城市或地区房地产市场的总体背景，是房地产业发展的基础，也是影响一个项目定位和成败的重要因素。因此，要真正把握一个城市或地区的房地产市场前景，不能脱离对宏观经济形势的正确认识。,张家口市国民经济主要指标分析,张家口市房地产市场分析,国民生产总值,2006年，张家口市国民经济仍然保持了较快的发展，2006年张家口全市实现国内生产总值484.17亿元，比2005年增长16%。以下是历年张家口市国内生产总值增长情况：,484.17,415.79,400.1,单位:亿元,资料来源:张家口市统计局,张家口市国民经济主要指标分析,张家口市房地产市场分析,国民生产总值预测,本预测以年平均增长率9%进行预测，根据预测至2010年张家口国内生产总值有望达到683.45亿元。,683.45,415.79,484.17,575.25,张家口市人均GDP,张家口市房地产市场分析,2006年，张家口市人均GDP达到11581元人民币，根据张家口历年统计数据表明，张家口市社会财富正在迅速增加，居民的购买能力在逐步增强。,8889,9945,11581,张家口市房地产市场分析,三大产业增长情况及第三产业所占比重的变化,从上图中我们可以发现自2004年以来最为明显的特征是张家口市第一产业的比重始终处于主导地位，而第二产业第三产业则处于一种比较平稳的状态中，而纵观河北省其他一些城市在近几年由于房地产业的快速发展大大带动了其第三产业的发展，使第三产业的比重不断上升，反过来讲，所以张家口市第三产业发展缓慢其中一个很重要的原因便是房地产业的发展相对缓慢。 另一个方面根据张家口城市总体规划，不但要以第一产业为依托，更重要的是发展第三产业来加快城市进程，发展房地产产业无疑是加大第三产业发展的绝好的机遇。,张家口市房地产市场分析,全社会固定资产投资和房地产投资情况,固定资产投资额的加大，形成了一个稳定增长的内需，产生了一大批新增的生产能力。2006年,张家口市限额以上固定资产投资继续保持快速增长态势，完成投资223.85亿元，比2005年同期增长33%。其中房地产开发投资完成35.06亿元，同比增长64%；,从固定资产与房地产投资的比例来看:虽然与上年相比都有了很高的增长点,尤其是房地产开发的投资,比上年相比,有了很大的增长,足以证明张家口的房地产市场正处于一个急速上升的态势.但房地产投资在固定资产投资所占比重始终不高。2005年,房地产投资比例为固定资产的13%,到2006年房地产投资占固定资产投资的16%,所以说张家口的房地产开发市场存在着一定的潜力和优势.,张家口市房地产市场分析,社会消费品零售总额,近年来张家口市社会消费品零售总额处于逐年递增的趋势，2005年社会消费品零售总额达到146.14亿元,而2006年则达到了165.22亿元,其平均增长率达到了13%。当然这不能排除全国物价上涨因素的影响,但其增涨的主要原因还在于张家口市经济水平的逐步提高.,张家口市房地产市场分析,张家口市居民收入和消费比例分析,城市居民可支配收入情况,由于张家口市近年来宏观经济发展较为稳定，2004年以来GDP年增长率基本保持在14%以上，所以城市居民的可支配收入也呈现出大幅增长的态势。2006年城市居民人均可支配收入达8940元，比上年增长16，比2005年增加1226元。按照这一增涨幅度计算,估计2008年城市居民人均可支配收入可达到11618元，而到2010年城镇居民人均可支配收入将达到15099元，收入的增加同时也刺激着消费的增加,人民生活水平将进一步提高,从长期来看有利于刺激当地住宅消费市场。,张家口市房地产市场分析,张家口市居民收入和消费比例分析,居民消费支出与可支配收入比例分析,2006年,2005年以前张家口市城市居民的实际消费支出占到可支配收入的比例较高，实际比例数都在77%左右，而自2006年开始其比例略微有所下降，约为73%,另一方面我们从其可支配收入来看，这两年也正是其可支配收入增幅较大的两年，从这里也可反映出当地居民在消费观念上日趋理性化，已经逐步从盲目型消费向理性投资转变。,张家口市房地产市场分析,张家口市居民收入和消费比例分析,张家口市居民人均消费支出构成情况,居住,2007年1-5月份,张家口城市居民人均可支配收入2657.54元，比去年同期增长12.9%。城市居民人均消费支出2145.37元，比去年同期增长16.2%。 居民消费支出增长强劲 受收入增长的拉动，1-5月人均消费支出保持了16.2%的强劲增长势头。从八大类消费看：增长的占七类。食品人均支出868.36元，同比增长12.2%;衣着支出307.97元，同比增长34.6%；医疗保健支出204.05元，同比增长17.0%；交通和通讯支出166.52元，同比增长5.2%；教育文化娱乐支出202.92元，同比增长3.8%。居住支出219.34元，同比增长40.9%;杂项商品和服务人均支出73.23元，同比增长41.4%。,张家口市居民的居住性消费涨幅居各项涨幅的首位,居消费观念正逐步加强,由此可见可见张家口的住宅市场正处于一个迅速上升的良好状态下,具有很好的发展空间和升值潜力.,当地居住状况分析,张家口市房地产市场分析,张家口市房地产市场分析,张家口市城区现状,以纬一路为届,以北为旧城区,旧城区以清水河为届,为桥西区和桥东区,旧城区的建设以上世纪80年代的建筑为主,相对陈旧,整个城区给人以落后、破旧的感觉.目前市政府把城区建设的重点放在了纬一路以南的高新区,市政府也即将从原来的长青路搬至高新区.清水河是08年张家口市政府重点改造工程,清水河沿岸的两旁建筑已被列入拆迁范围,胜利路的改造已经在建设过程中。,钻石路，也就是工业路，因张家口卷烟厂的钻石香烟而命名，是一条以工业为主的街区，钻石路两边多为规模较大的企业。目前，多数企业经营不景气，面临转型或转产。,从以上的分析可以总结出，张家口市的住宅市场正处于改旧换新,迅速发展的阶段，当地居民对小区定位高档,物业配套齐全,物业管理水平高档的新的居住社区有强烈的愿望。 旧城区的住宅多为90年以前的建筑,风格较陈旧,内部设施老化,社区配套不齐全,物业管理水平较差,正处于旧城改造的规划中.新城区住宅建筑规模虽然在逐步加大,但开发商水平都还停留在初级水平.,结论：,张家口市房地产市场分析,张家口土地价格,张家口市房地产市场分析,张家口市房地产市场分析,张家口市2007年最新土地价格情况,平均价格：在7080万左右,最高价：在180万，在新城区拍得,注：根据地段不同，土地价格不同，新城区价格较高，一般在100万以上； 旧城区价格在70万左右，需拆迁的生地，政府给15%左右的费用。,2007年，纬二路，商业用地在126万/亩，商住两用在114万/亩左右；,张家口市房地产市场分析,张家口市2007年最新土地价格情况,我们的竞拍目标土地位置位于钻石路与纬一路交叉口，属于新旧城区结合位置，其价格应在150万以上；,第五毛纺厂,根据当地的新建项目情况,多数为10层到13层之间的板式高层,以容积率2.5计算,本地块的建筑面积大概为16.68万平方米,那该地块的土地成本为800900元/平米.,该地块的位置位于钻石路,属于比较稳定的商业街区,市场较为成熟,所以开发部份的沿街商铺,利润会更大.,土地情况SWOT分析,张家口市房地产市场分析,位于张家口主要工业街区上，地理位置具有一定优势，有助于品牌推广； 项目所在位置处于老的商街商圈之内，拥有先天的客户资源； 地处张家口市新旧城区结合位置，邻近清水河，开发潜力大。 属于倒闭工厂改造，易于拆迁建设；,优势：,张家口市房地产市场分析,张家口市房地产市场分析,劣势：,钻石路属于工厂较密集的地段，环境较差； 周边建设陈旧落后，需要投入较大的配套设施； 土地价格较高，成本大，投入大；,张家口市房地产市场分析,机会：,新城区的建设； 发展已成趋势； 对面大型商场正在建设中，开发潜质巨大。可同时进行住宅和商街的建设，回报丰厚；,张家口市房地产市场分析,威胁：,距铁路距离不足300米,将是对项目运作的最大影响; 清河湾新东亚时代广场对本项目造成直接威胁。,张家口市房地产市场分析,竞争楼盘分析,张家口市房地产市场分析,在售物业情况：,张家口市房地产市场分析,在售物业情况：,张家口市房地产市场分析,张家口正处于一个房地产迅速发展的时期,旧城 改造,新区建设,政府会在近年内投放出很大的土地,会鼓励企业投入市区建设中; 张家口在售物业多数为本地开发商,在建筑设计上,项目定位及后期的销售管理上,大多存在着不成熟因素,有个别委托代理