安徽省池州市房地产专题调研报告.ppt

安徽池州市场调研报告,站前区地块,报告目录,第一部分: 池州房地产概述 1 池州市市情概述 2 池州市房地产市场主要特征 3 池州市主要楼盘概述 4 总结 第二部分：关于本项目的分析 第三部分：VI展示,第一部分,池州房地产概述,1、池州市情概述,下辖一区三县, 贵池区/东至县/石台县/青阳县/九华山风景区,人口156万,面积 8272平方千米。 北临长江，南接黄山，西望庐山，东与芜湖相接，是长江经济带上重要的滨 江旅游城市和历史文化名城，长江流经池州160公里，通江达海，承东接西. 池州港是长江干线重点港口，是800里皖江外籍游轮、国内大型游轮进入 “两山一湖”地区的定点停靠码头;纵贯市内的318、206国道和纵横交错的省道构成 便捷的水陆交通,沿江、合肥九华山黄山、安庆东至景德镇等高速公路通 车在即，铜陵九江铁路货物列车已于近日通车；筹建中的九华山旅游国际机场 已取得实质性进展，对外立体交通网络正在形成。 矿产资源比较丰富，种类多。迄今已发现矿种：40多种，有探明储量的矿产 32种。矿山：300多处。 自然格局呈“七山半水分半田，一分道路和庄园”。 历史悠久，人文荟萃，文化底蕴丰厚。 佛教文化特色鲜明，源远流长。,2、池州市房地产市场主要特征,分两大片区开发 市内片区 经济开发区 战前片区(火车站) 目前池州房地产开发主要处于三种状态: 老城改造，地段不错，如师范地块、老 百货大楼板块。 企业搬迁带来的较大地块，如老百货 仓库、有色老厂区等等，相对老城， 其显得独立整洁一点，这也是池州大 热门。 打造新城，靠规模，获取景观配套优势 ，如汇景、和泰、未来的平天湖开发区 地块。,1/楼盘分布,2/房地产市场 运行特点,3/房地产市场 交易数据统计,1/楼盘分布,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,3/房地产市场 交易数据统计,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,3/房地产市场 交易数据统计,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,3/房地产市场 交易数据统计,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,3/房地产市场 交易数据统计,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,3/房地产市场 交易数据统计,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,根据2007年1-6月份统计部门数据，全市共完成房地产开发投资6.59亿元，同比增长 96.7%，但只占同期固定资产投资15%左右，处于正常水平。 2008年1-3月份主城区 商品住宅销售均价为2536.67元/平方米， 商业均价为7362.32元/平方米， 在全省处于中等水平。,1/楼盘分布,1/楼盘分布,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,3/房地产市场 交易数据统计,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,3/房地产市场 交易数据统计,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,3/房地产市场 交易数据统计,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,1、房地产投资增幅较大，但并未过热。,2、商品住宅销售正常。,3/房地产市场 交易数据统计,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,随着，城市基础建设投入不断加大，城市框架逐步形成。 目前，火车站前区、开发区、工业园区、等新区初具规模。产业发展的空间得到拓展， 产业格局也将有重大变化。大量的城市公共设施、绿地、公园等等相继建成，美化了 城市环境，城市形象有一步的改变。 房地产开发规模不断扩大，开发范围也不断扩大，开发水平也不断提高；新材料，新技 术，新理念不断应用，提高了居住水平。 由于城市框架才初具规模，各新区（站前区、开发区）配套设施尚未到位，因此产业发 展很不平衡，购房者驱向少数楼盘，不同区位开发项目价格差距很大。,1/楼盘分布,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,3/房地产市场 交易数据统计,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,3/房地产市场 交易数据统计,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,3/房地产市场 交易数据统计,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,3/房地产市场 交易数据统计,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,3、开发规模和范围不断扩大,4、产业发展不平衡,3/房地产市场 交易数据统计,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,2008年1-3月 总成交额为 51,210.24 万元,总成交面积为 17.66 万平方米, 各类商品房总成交均价(合同价)为：3010.54 元/平方米，成交面积为:11.49 万平方米。 其中 住宅类成交均价(合同价)为：2536.67 元/平方米，成交面积为:8.73 万平方米。 商业类成交均价(合同价)为：7362.32 元/平方米，成交面积为：0.98 万平方米。 其它各类房屋成交均价(合同价)为：2936.95 元/平方米。成交面积为：1.78 万平方米。,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,3/房地产市场 交易数据统计,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,3/房地产市场 交易数据统计,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,3/房地产市场 交易数据统计,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,从以上两表可以看出：2008年13月份,短期内住宅价格小幅上涨， 商业用房在13月份涨幅较大，涨幅达到20003000元每平米。,3/房地产市场 交易数据统计,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,2007年1-12月 总成交额为 257,755.2 万元,总成交面积为 98.85 万平方米 各类商品房总成交均价(合同价)为：2570.54 元/平方米，成交面积为:45.23万平方米。 其中 住宅类成交均价(合同价)为：2364.64 元/平方米，成交面积为:40.59 万平方米。 商业类成交均价(合同价)为：5855.22 元/平方米，成交面积为：2.82 万平方米。 其它各类房屋成交均价(合同价)为 ：2070.87 元/平方米。成交面积为：1.82万平方米。,1/楼盘分布,1/楼盘分布,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,3/房地产市场 交易数据统计,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,3/房地产市场 交易数据统计,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,3/房地产市场 交易数据统计,2/房地产市场 运行特点,1/楼盘分布,从表可以看出：2007年度，住宅价格涨幅在350元左右。商业楼盘 价格起伏不定，涨跌幅度很大。,3、池州主要楼盘概述,和泰星城二期,位于池州市东湖路与清风路交 叉口， 占地面积10万平方米，多层。 总建筑面积13万平方米左右。 项目由安徽和泰房地产有限公 司投资开发。 售楼电话：05662121882,朝阳小区,位于池州经济技术开发区的双语 学校以南、江口工业大道以北地 域内，总面积33388.50平方米。 小区北依清溪塔，南临天平湖， 周边山青水秀，环境优美，是池 州市重点规划的近郊风景区。 房屋为钢混框架结构，主力套型 为四室两厅、三室两厅，窗户采 用中空隔音玻璃塑钢窗设计。小 区配套设施齐全，宽带、闭路电 视、电话安装到户，安保硬件设 置安防监控系统。 售楼电话：2415162,碧水康城,项目占地面积250亩，总投资约2亿 元人民币，建筑总面积22万余平方 米。中高收入人群的聚集地。 项目以多层住宅为主，建成后共有 多层住宅83幢，别墅22幢， 在建的三期“康诗丹郡”约11万平方米 ，辅之以12000平方米的超大规模 中央购物步行街东街黄金海岸 ，小区另辟有1500平方米的时尚度 假式阳光会所。 售楼电话：2080005,杏花诗苑别墅,位于池州市西南,由东北至西南呈长 矩形展开,左右地界分别有318国道 与新白洋河限定.工程总投资约3.5亿 元人民币,占地面积720亩,规划占地 面积为45.4万平方米,总建筑面积为 13.8万平方米,是一个纯别墅高档社 区,附有少量的沿街商业用房.园内植 被优良,生态体系完整,水景资源丰富, 小区的容积率为0.3,绿地率在50%以 上.另外,还有同期完成的安置组团8 幢住宅楼,建筑面积近3万平方米. 项目是省“861”重点工程,是池州市 重点工程之一.本项目以郊野远山, 村落近水为底景,力求体现皖南民 居风貌,以“自然典雅为主”营造出 “人、诗、酒、花、村“浑然一体的 意境。 售楼电话：2222198,新城明珠,天华置业有限公司在池州开发的大 型精品住宅小区,位于池州市区清风 东路以南、九华山大道以东、毗邻 风景秀美的平天湖和白沙河。小区 用地29.08公顷，本次规划总建筑面 积27.94万平方米（地上），容积率 1.0，绿化率40，其中住宅23.9万 平方米。 小区为全封闭智能化小区，包括楼宇 可视对讲系统、周边防越报警系统、 电视监控系统、电子巡更系统、广场 背景音乐及广播系统等。 物业形态包括低层、多层、小高层 住宅，高档会所、学校、幼儿园、 农贸市场等配套设施，宾馆、超市、 商业等大型公共建筑。 售楼电话：2812905,森桥印象,东临平天湖风景度假区，西接中央 行政区，与老城区咫尺之遥。 森桥印象项目总用地170亩，开发 总建筑面积达11.7万余平方米， 将建设为融排屋和多层为一体的高 尚社区。 售楼电话：3228555,综合以上市场情况得出: 房地产投资火热，大盘相继面世，市场供应量扩大。 房地产整体市场销售情况良好，涨幅不大。 诸多房地产开发公司，为项目做了充分准备，由专业营销代理公司全程 操盘。 随着房地产市场的不断发展，未来高品质，强调生态、人文、环境的楼盘 将成为市场主流产品。,4、总结,经济快速发展,随着经济快速发展，人们对住房的要求越来越高，已由 单纯的居住需求向居住环境、品位等方面转变，使得一 些配套设施较好的小区销售甚至出现了供不应求的现象。,城市化,就池州市目前情况看，城市人口比例仍然较低，房地产业发 展潜力很大。随着住房保障体系的完善，进一步解决低收入 人群住房问题，降低城市化的“门槛”。,城市化,城市化,就池州市目前情况看，城市人口比例仍然较低，房地产业发 展潜力很大。随着住房保障体系的完善，进一步解决低收入 人群住房问题，降低城市化的“门槛”。,城市化,就池州市目前情况看，城市人口比例仍然较低，房地产业发 展潜力很大。随着住房保障体系的完善，进一步解决低收入 人群住房问题，降低城市化的“门槛”。,城市化,就池州市目前情况看，城市人口比例仍然较低，房地产业发 展潜力很大。随着住房保障体系的完善，进一步解决低收入 人群住房问题，降低城市化的“门槛”。,城市化,就池州市目前情况看，城市人口比例仍然较低，房地产业发 展潜力很大。随着住房保障体系的完善，进一步解决低收入 人群住房问题，降低城市化的“门槛”。,城市化,随着基础建设的完善、交通条件的改善、环境治理深入， 作为中心城市的辐射作用越来越明显，从近来市场购房人 的构成情况可以充分体现这一点。,城市功能完善,由于房地产市场的快速发展，价格不断上升，对于一些有一 定积蓄又缺乏投资经验和时间的人来说，投资房地产不但风 险较小，可以保值，更可以赢利。出现了一批房地产投资者， 甚至炒房者，对小企业、工商经营户来说，目前的融资很困 难，只有房地产抵押贷款较为方便，也促使各类房产的需求 扩大。刺激了房地产市场的发展。同时，从税收政策来看， 虽然国家5年以来陆续出台政策，开征营业税、所得税等，打 击房地产炒作行为，但目前对拥有大量房产并无针对性税种， 遗产税尚未开征，从市场交易情况看，投机性购买确实在减少， 投资性购买比例仍然很高。,金融体制、税收制度的缺陷,第二部分,关于本项目的分析,1、规划方案建议,我司根据本项目规划平面图，经讨论研究，将本项目规划的一些 修改意见及营销主张分析如下。,个性化,现有城市道路已将小区分成各独立的区域，应针对各区域进行个性化规划 设计，设定不同的容积率和略有差异的物业类型（同属居住物业），强调不同 的建筑和景观主题，以分散销售风险，并做到各类奇货总量有限，分大盘为若 干精品小盘来做。,关于商业部分,商业部分未能形成集中型的商业气氛。过于分散，不便于商业运营，应构 成都市化外向型的集中商业步行区，以及二级、三级沿街辅助商业区，控制商 业半径在舒适的步行距离内。,现有城市道路已将小区分成各独立的区域，应针对各区域进行个性化规划 设计，设定不同的容积率和略有差异的物业类型（同属居住物业），强调不同 的建筑和景观主题，以分散销售风险，并做到各类奇货总量有限，分大盘为若 干精品小盘来做。,个性化,现有城市道路已将小区分成各独立的区域，应针对各区域进行个性化规划 设计，设定不同的容积率和略有差异的物业类型（同属居住物业），强调不同 的建筑和景观主题，以分散销售风险，并做到各类奇货总量有限，分大盘为若 干精品小盘来做。,关于商业部分,个性化,现有城市道路已将小区分成各独立的区域，应针对各区域进行个性化规划 设计，设定不同的容积率和略有差异的物业类型（同属居住物业），强调不同 的建筑和景观主题，以分散销售风险，并做到各类奇货总量有限，分大盘为若 干精品小盘来做。,商业部分未能形成集中型的商业气氛。过于分散，不便于商业运营，应构 成都市化外向型的集中商业步行区，以及二级、三级沿街辅助商业区，控制商 业半径在舒适的步行距离内。,关于商业部分,个性化,现有城市道路已将小区分成各独立的区域，应针对各区域进行个性化规划 设计，设定不同的容积率和略有差异的物业类型（同属居住物业），强调不同 的建筑和景观主题，以分散销售风险，并做到各类奇货总量有限，分大盘为若 干精品小盘来做。,商业部分未能形成集中型的商业气氛。过于分散，不便于商业运营，应构 成都市化外向型的集中商业步行区，以及二级、三级沿街辅助商业区，控制商 业半径在舒适的步行距离内。,关于商业部分,个性化,现有城市道路已将小区分成各独立的区域，应针对各区域进行个性化规划 设计，设定不同的容积率和略有差异的物业类型（同属居住物业），强调不同 的建筑和景观主题，以分散销售风险，并做到各类奇货总量有限，分大盘为若 干精品小盘来做。,个性化,现有城市道路已将小区分成各独立的区域，应针对各区域进行个性化规划 设计，设定不同的容积率和略有差异的物业类型（同属居住物业），强调不同 的建筑和景观主题，以分散销售风险，并做到各类奇货总量有限，分大盘为若 干精品小盘来做。,关于商业部分,个性化,现有城市道路已将小区分成各独立的区域，应针对各区域进行个性化规划 设计，设定不同的容积率和略有差异的物业类型（同属居住物业），强调不同 的建筑和景观主题，以分散销售风险，并做到各类奇货总量有限，分大盘为若 干精品小盘来做。,商业部分未能形成集中型的商业气氛。过于分散，不便于商业运营，应构 成都市化外向型的集中商业步行区，以及二级、三级沿街辅助商业区，控制商 业半径在舒适的步行距离内。,关于商业部分,营销主张,现有城市道路已将小区分成各独立的区域，应针对各区域进行个性化规划 设计，设定不同的容积率和略有差异的物业类型（同属居住物业），强调不同 的建筑和景观主题，以分散销售风险，并做到各类奇货总量有限，分大盘为若 干精品小盘来做。,一切以人的行为方式为根本，向社会推荐一种全新的生活方式，更为文明 、舒适、安全、卫生。,主体应突出人的行为方式,建筑生态布局,建筑规划与布局应充分利用池州地区夏季主导季风，以及现有城市干线形 成的季风走廊，对建筑群体进行季风疏导，形成合理的正负压差，以改善内部 的生活环境。,户型上应有5年的前瞻性,对未来集合式住宅在功能细致化，强调干湿橱卫、空间的多重性使用，工 工业化产品的利用，节能环保设施上等应有一定的应用。,人车应充分分流，机动车简洁明朗，大量地使用人、景合一的步行系统， 步行系统应串联各独立的居住街区，可采用景观沿降广场和跃街步行道等。,交通组织,闹中应取静,身处都市的小区具有都市生活的各方面优势，也有繁闹吵杂的袭扰， 应扬长避短，空间上高度强调渐进过程，进行流域疏导以及景观心理静化， 明确公共半公共半私密私密的若干过渡空间， 并配以主题景观，使人充分回归自然。,景观与建筑并重,系统地组织景观，开辟大纵深景观走廊并以季风走廊组合一气，应注重公 共景观与单元入口半私密景观的区分，前者强调与建筑类型相匹配的主题，后 者注重可防卫性。林木注重点、线、面、群（都市化特征）地被部分应强调秘 密性空间的保护，FFE部分应独立制定以突出高品质楼盘。,2、项目SWOT分析,S(优势) 项目体